متن قولنامه زمین

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ۱۳۹۱/۱۲/۱۲ لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ریاست محترم شعبه ......دادگاه عمومی شهرستان ....با سلام ؛ احتراماً در پاسخ دادخواست آقایان ...... به طرفیت ...... موکل اینجانب موضوع پرونده کلاسه ....... تقاضاي بذل عنایت به نکات معروضه زیر و صدور حکم بر بیحقی خواهانها و ردّ دعوی آنان را دارد .خواهانها در تنظیم دادخواست ، اساس ادعای خود را صرفاً بند ......... قولنامه قرار داده و موکل را مکلف دانسته اند که ظرف ....... ماه برای انتقال رسمی قطعه زمین موضوع قولنامه حاضر شود و حال آنکه اين تعهد به شرط ديگري بستگی دارد و ماداميكه خواهانها شرط مزبور را انجام ندهند، حق ندارد انجام تعهد مزبور را از موکل درخواست نمایند. زيرا قولنامه مورخ ................ صورتی است واحد و غیر قابل تجزیه ، لذا خواهان نميتواند قسمتي از آن را مورد استناد قرار داده و به ساير مندرجات آن كه مربوط به تعهدات خود وي ميباشد توجه ننمايد .شرطی که تعهد موکل به آن مقید است در حاشیه قولنامه با این عبارت درج شده ؛ « ... توضیح اینکه خریداران متعهد هستند تا مدت يكسال درزمین مذکور ساختمان احداث نموده و با حضور در دفتر اسناد رسمي بقیه پول را بپردازند و سند دریافت نمایند...» تردیدی نیست که موکل در هنگام تنظیم قولنامه ملاحظاتی را در نظر داشته و تعهد خود را در صورتی قابل انجام می دانسته که هنگام حضور در دفترخانه در زمین مورد معامله ساختمان احداث شده باشد. به عبارت دیگر خواهانها خود تقبل کرده اند که بدون احداث ساختمان موکل را ملزم به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال ندانند، حال چگونه به خود اجازه داده اند امری خلاف توافق صریح را درخواست نمایند. به صراحت شرطی که در قولنامه ذکر شده و به موجب آن باید احداث ساختمان مقدم بر حضور در دفترخانه از طرف حواهانها انجام شود . حال با اين وصف و عدم انجام شرط متخلف واقعی از قرارداد کیست؟ در قولنامه استنادی مبلغ یک میلیون ریال وجه التزام منظور شده تا هر یک از طرفین که به تعهد خود عمل نکند مبلغ مزبور را به طرف مقابل پرداخت نماید.خواهانها با توجه به اینکه در مهلت مقرر به تعهد خود اقدام نکرده و در زمین موضوع قولنامه ساختمان احداث ننموده اند طبعاً در دفترخانه اسناد رسمی نیز حاضر نگردیده اند و در نتیجه برابر بند ...... قولنامه نه تنها استحقاقي به دريافت وجه التزام ندارند بلكه به عنوان متخلف واقعي، بايستي همان وجه التزم را در وجه موكلين بپردازند . موجودیت مسجلين استشهادیه ای که خواهانها برای اثبات ادعای خود تقدیم داشته اند، مورد تردید ميباشد . استدعا ...

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ریاست محترم شعبه ......دادگاه عمومی شهرستان ....با سلام ؛ احتراماً در پاسخ دادخواست آقایان ...... به طرفیت ...... موکل اینجانب موضوع پرونده کلاسه ....... تقاضاي بذل عنایت به نکات معروضه زیر و صدور حکم بر بیحقی خواهانها و ردّ دعوی آنان را دارد .خواهانها در تنظیم دادخواست ، اساس ادعای خود را صرفاً بند ......... قولنامه قرار داده و موکل را مکلف دانسته اند که ظرف ....... ماه برای انتقال رسمی قطعه زمین موضوع قولنامه حاضر شود و حال آنکه اين تعهد به شرط ديگري بستگی دارد و ماداميكه خواهانها شرط مزبور را انجام ندهند، حق ندارد انجام تعهد مزبور را از موکل درخواست نمایند. زيرا قولنامه مورخ ................ صورتی است واحد و غیر قابل تجزیه ، لذا خواهان نميتواند قسمتي از آن را مورد استناد قرار داده و به ساير مندرجات آن كه مربوط به تعهدات خود وي ميباشد توجه ننمايد .شرطی که تعهد موکل به آن مقید است در حاشیه قولنامه با این عبارت درج شده ؛ « ... توضیح اینکه خریداران متعهد هستند تا مدت يكسال درزمین مذکور ساختمان احداث نموده و با حضور در دفتر اسناد رسمي بقیه پول را بپردازند و سند دریافت نمایند...» تردیدی نیست که موکل در هنگام تنظیم قولنامه ملاحظاتی را در نظر داشته و تعهد خود را در صورتی قابل انجام می دانسته که هنگام حضور در دفترخانه در زمین مورد معامله ساختمان احداث شده باشد. به عبارت دیگر خواهانها خود تقبل کرده اند که بدون احداث ساختمان موکل را ملزم به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال ندانند، حال چگونه به خود اجازه داده اند امری خلاف توافق صریح را درخواست نمایند. به صراحت شرطی که در قولنامه ذکر شده و به موجب آن باید احداث ساختمان مقدم بر حضور در دفترخانه از طرف حواهانها انجام شود . حال با اين وصف و عدم انجام شرط متخلف واقعی از قرارداد کیست؟ در قولنامه استنادی مبلغ یک میلیون ریال وجه التزام منظور شده تا هر یک از طرفین که به تعهد خود عمل نکند مبلغ مزبور را به طرف مقابل پرداخت نماید.خواهانها با توجه به اینکه در مهلت مقرر به تعهد خود اقدام نکرده و در زمین موضوع قولنامه ساختمان احداث ننموده اند طبعاً در دفترخانه اسناد رسمی نیز حاضر نگردیده اند و در نتیجه برابر بند ...... قولنامه نه تنها استحقاقي به دريافت وجه التزام ندارند بلكه به عنوان متخلف واقعي، بايستي همان وجه التزم را در وجه موكلين بپردازند . موجودیت مسجلين استشهادیه ای که خواهانها برای اثبات ادعای خود تقدیم داشته اند، مورد تردید ميباشد . استدعا دارد مسجلین را با در دست داشتن شناسنامه به دادگاه دعوت و از آنها تحقیق فرمایند ...
قولنامه
قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد. اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است. در سال‌های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یکی از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی کشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینکه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم. اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد که از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است. در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یک فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.» به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌گردد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف ...
نمونه اجاره نامه + قرارداد اجاره + فرم اجاره
سلاماینجا متن ساده ای از یک قرارداد اجاره را قرار داده ام که می توانید حسب شرایط خود آنرا با نرم افزار ویرایش متن(word) به نحو دلخواه تنظیم نمایید.اجاره نامه ماده 1 : طرفين قرارداد1-1- موجر/ موجرين ...................................................... فرزند .............................. به شماره شناسنامه ........................................... صادره از ........................... کدملي .................................................. متولد ............................ ساکن ..................................................................................................... تلفن ...................................... با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت .................................. فرزند ...................... به شماره شناسنامه ........................ متولد ....................... بموجب .......................... 2-1- مستأجر/ مستأجرين ...................................................... فرزند .............................. به شماره شناسنامه ........................................... صادره از ........................... کدملي .................................................. متولد ............................ ساکن ..................................................................................................... تلفن ...................................... با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت .................................. فرزند ...................... به شماره شناسنامه ........................ متولد ....................... بموجب ..........................ماده 2: موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره عبارتست از تمليک منافع ........................ دانگ / دستگاه / يکباب .............................................. واقع در ........................................................................................ داراي پلاک ثبتي شماره .............. فرعي از ............... اصلي ................. بخش ................. به مساحت ................................... متر مربع داراي سند مالکيت بشماره سريال .............................................. صفحه ............. دفتر ............. بنام .................................................... مشتمل بر ................ اتاق خواب با حق استفاده برق / آب / گاز بصورت اختصاصي/ اشتراکي/ شوفاژ روشن/ غيرروشن/ کولر/ پارکينگ ......................... فرعي به متراژ ...................... مترمربع / انباري فرعي ......................... به متراژ ...................... متر مربع / تلفن داير/ غير داير به شماره .......................................... و ساير لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رويت مستأجر / مستأجرين رسيده و مورد قبول قرار گرفته است .ماده 3 : مدت اجاره مدت اجاره ......................................................... ماه / سال شمسي از تاريخ / / 13 الي / / 13 مي باشد .ماده 4 : اجاره بها و نحوه پرداخت 1-4- ميزان اجاره بها جمعاً ................................................ ريال ، از قرار ماهيانه مبلغ .............................................. ريال که در اول / آخر هر ماه به موجب قبض رسيد پرداخت مي شود . 2-4- مبلــغ ............................................................ ريال از طرف مستأجر / مستأجرين بعنوان قرض الحسنه ...
آنهایی که ملک معامله می کنند توجه کنند
اگر شما به عنوان مثال زمینی را معامله کنید و بعد متوجه شوید که مساحت زمین از چیزی که در قولنامه نوشته شده بیشتر است.یا بر عکس کمتر است.در اینگونه مواقع تنها فکری که به سر شما میزند این است که بروید و کسری زمین را مطالبه کنید چون بر اساس نقشه ای که دارید قصد ساخت دارید نه کمتر.اینجا باید چکار کرد؟ ماده ۳۵۵ قانون مدنی می گوید در اینگونه مواقع اگر زمین بیشتر از مقدار داخل قولنامه است فروشنده و اگر کمتر است خریدار حق فسخ دارد و نه حق اقدامی دیگر،مگر طرفین برای راضی کردن طرف مقابل به توافق برسند. چکار باید کرد؟ راه اول :فسخ قرارداد و پس گرفتن ثمن معامله. راه دوم:تقدیم دادخواست از سوی خریدار مبنی بر استرداد اضافی پرداختی بابت کسری موجود. راه سوم:بی خیال شوید. آیا می دانید ؟اگر در قرارداد مدت فسخ ذکر نشود طرف مقابل می تواند هر وقت که خواست با ارائه دلیل معامله را فسخ کند.مگر اینکه کافه خیارات مندرج در متن قولنامه مانع شود. پس در قولنامه تنظیمی چند مورد را ذکر کنید: ۱-مدت فسخ را تعیین کنید. ۲-در خصوص کم و زیاد بودن زمین بعد از معامله شرط بگذارید که طرف مقابل جبران خسارت کند. ۳-پس از خرید تمام مسئولیت قانونی آن زمین بر عهده خریدار است.پس در خصوص طرح های شهرداری ومالیات و جریمه ها و ....مربوط به این زمین تصمیم گیری کنید .اگر فروشنده مسئولیت را نپذیرد بر عهده خریدار خواهد بود
قولنامه
قولنامه قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد... > ادامه مطلب اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است. در سال‌های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یکی از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی کشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینکه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم. اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد که از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است. در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یک فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.» به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌شود: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد ...
همه چیز درباره قولنامه
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا. اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید . ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون چکیده حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد و باید اصلاح گردد . پیش گفتار همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر در رشد و بالندگی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات بین تفاسیر در ساحت شریعت وحقوق از یک سو و ...
قولنامه و مبایعه نامه
این توافقها مشمول ماده 10 قانون مدنی است.در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را درارندولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند به جهت اطمینان نشان دادن به هم دیگر در یک سند یا نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخص در مدت معینی بفروشند و بخرند. این تعهد نامه وعده قرارداد و یا پسش قرارداد را عرفاَ قولنامه مینامند . یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند .هر گاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی را با همدیگر معامله کنند ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، به دنبال کارها می رود .و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند این قرارداد را عرفاَ قولنامه می گویند.قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضاء ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است .و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قفید سده باشد با جمع بودن شدایط ختص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد .متاسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه که درجامعه و صنف مشاوره معاملات املاک مطرح است با مفاهیم حقوقی متداول در محاکم و جامعه حقوقی،متفاوت است.جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند،نه این که جامعه و عرف از ان اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند . در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گردد ؛ 1.معاملات با قولنامه-بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد. 2.معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه-بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه قول برای انجام معامله نیست ،بلکه در ان ایجاب و قبول وجود دارد . و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی که ردو بدل شود ثمن معامله مخسوب میشود چه بسا ان مبلغ یا قبل اتز پرداخت کل ثمن تحویل شود هم چنین می توانند مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود ،در هر صورت در نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه نمیتوان خدشه وارد کرد . 3.معاملات با سند رسمی- معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیز ی بعنوان بیعانه ...
فرم خام مبایعه نامه و اجاره نامه
بنام خدا قرارداد (اجاره يك دستگاه آپارتمان مسكوني) ******* طرف اول قرارداد(موجر): خانم/آقاي ......................... فرزند آقاي ................. داراي شناسنامه شماره .................................. صادره از ............................................. متولد ...................................... ساكن: ............................................................................................................................................................. طرف دوم قرارداد(مستاجر): خانم/آقاي ......................... فرزند آقاي ................. داراي شناسنامه شماره .................................. صادره از ............................................. متولد ...................................... ساكن: ............................................................................................................................................................. موضوع قرارداد: شش دانگ يكدستگاه آپارتمان طبق اول مشاع از يكباب ساختمان مسكوني احداثي در يك قطعه زمين به مساحت ............. متر مربع جزء پلاك .............. فرعي از .............. اصلي مفروض و انتزاعي از پلاك ................ فرعي از اصلي مرقوم واقع در اراضي .................... بخش .................... ثبتي .................... تهران و از مورد ثبت سند مالكيت شماره .................... مورخ .................... صفحه .................... جلد .................... به شماره چاپي .................... صادره به نام موجر با حق استافده از مشاعات طبق قانون تملك آپارتمانها و آيين نامه اجرايي آن، به انضمام برق اختصاصي به شماره پرونده .................... و از آب مشترك به شماره اشتراك .................... و از گاز شهري مشترك به شماره شناسايي .................... و به انضمام يك رشته تلفن اختصاصي به شماره .................... و منصوبه هاي در آن كه مستاجر مورد اجاره را رويت كرده و با وقوف از محل وقوع، حدود و مشخصات آن، قبول و اقرار به تصرف كرده است و حسب الاقرار مورد اجاره جهت سكونت مستاجر با افراد عائله تحت تكفل درجه اول وي و همسرش و جمعا به تعداد .................... نفر به اجاره داده شده است ولاغير و مستاجر به هيچ عنواني حق تغيير نوع استفاده مزبور را از مورد اجاره ندارد. مدت قرارداد: ....................سال كامل شمسي از تاريخ اول .................... ماه يكهزا و سيصد و .................... شمسي كه با قرار مستاجر از آغاز مدت استيفاي منافع كرده است. مبلغ قرارداد: مبلغ .................... ريال براي تمام مدت مرقوم(بقرار ماهي مبلغ .................... ريال) كه مستاجر متعهد است مال الاجاره ماهانه را در آغاز هر ماه به صورت نقدي به موجر بپردازد و عدم تاديه هر قسط از مال الاجاره ظرف مدت 10 روز از سررسيد موجب فسخ بقيه مدت براي موجر خواهد بود. شروط: ماليات مستغلاتي و تعميرات كلي به عهده موجر و تعمرات جزيي و رنگ آميزي و نقاشي مورد اجاره جهت استفاده بهتر به عهده مستاجر است. مستاجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعا يا مفروزا، ...
تفاوت بیع نامه و قولنامه
بسمه تعالیتفاوت بیع نامه و قولنامه در حال حاضر بیع نامه با قولنانه تفاوتی نداشته و قولنامه که تعهد به انجام مفامله است همان در حکم مبایعه نامه بوده و اگر وجه التزام در آن تعیین شود با این اوصاف که اگر فروشنده انجام به معامله ننماید مبلغی را از جهت خسارت پرداخت کند که در این حالت معامله تا انتقال سند و یا مدت شرط متزلزل است طبق قانون برای شروطی که موجب تزلزل معامله است موعد تعیین نگردد هم شرط و هم معامله باطل است هرچند قولنامه تعهد بر انجام معامله بوده ولی برابر با ایه های شریفه اوفو باالعقود و المومنون شروطهم باید به تعهد خود عمل کند جنانچه به عرض رسید اکنون قولنامه را محاکم در حکم مبایعه نامه تلقی و همچون مبایعه نامه حکم مقتضی صادر می نمایند. قولنامه نوشته اى است غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى که ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند مضاف بر این که ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قرارداد هاست عمل آنها را به رسمیت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. براى پى بردن به ماهیت واقعى قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضاى یکى از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدى یکطرفه باشد. در این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم الوفا نیستآنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا-اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م ...
تعریف قولنامه و ماهیت آن:
تعریف قولنامه و ماهیت آن:قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد، قولنامه نوشته ای است که غالبا عادی حاکی از توافق بر وفق ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجرا تخلف از آن پرداخت مبانی dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانون مدنی است. در مواردی که خریدا و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند. این تعهد نامه وعده قرارداد و یا پیش قرارداد را عرفا به آن قولنامه می گویند. یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم میگردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات، اخذ مجوز از شهرداری و یا.... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند، این قرارداد را عرفا قولنامه می نامند. قولنامه ممکم است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضا ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردد مصون است. و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق ثبت تقاضای صدوز اجرایه کرد.ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسله تنظیم قولنامه از قبیل تا اندازه ای مرسوم بوده، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46، 47، 48 قانون ثبت مقرر می دارد:و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت موارد مذکور در قانون ثبت چیست؟ با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند. این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 و 47 و 48 قانونن ثبت بطور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضایی بودن بیع اعلام شده باشد. تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/1362 به شرح ذیل اعلام نموده است:به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که فاسخ مواد 46و 47و 48 قانون ثب باشد مقررات ...
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ۱۳۹۱/۱۲/۱۲ لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ریاست محترم شعبه ......دادگاه عمومی شهرستان ....با سلام ؛ احتراماً در پاسخ دادخواست آقایان ...... به طرفیت ...... موکل اینجانب موضوع پرونده کلاسه ....... تقاضاي بذل عنایت به نکات معروضه زیر و صدور حکم بر بیحقی خواهانها و ردّ دعوی آنان را دارد .خواهانها در تنظیم دادخواست ، اساس ادعای خود را صرفاً بند ......... قولنامه قرار داده و موکل را مکلف دانسته اند که ظرف ....... ماه برای انتقال رسمی قطعه زمین موضوع قولنامه حاضر شود و حال آنکه اين تعهد به شرط ديگري بستگی دارد و ماداميكه خواهانها شرط مزبور را انجام ندهند، حق ندارد انجام تعهد مزبور را از موکل درخواست نمایند. زيرا قولنامه مورخ ................ صورتی است واحد و غیر قابل تجزیه ، لذا خواهان نميتواند قسمتي از آن را مورد استناد قرار داده و به ساير مندرجات آن كه مربوط به تعهدات خود وي ميباشد توجه ننمايد .شرطی که تعهد موکل به آن مقید است در حاشیه قولنامه با این عبارت درج شده ؛ « ... توضیح اینکه خریداران متعهد هستند تا مدت يكسال درزمین مذکور ساختمان احداث نموده و با حضور در دفتر اسناد رسمي بقیه پول را بپردازند و سند دریافت نمایند...» تردیدی نیست که موکل در هنگام تنظیم قولنامه ملاحظاتی را در نظر داشته و تعهد خود را در صورتی قابل انجام می دانسته که هنگام حضور در دفترخانه در زمین مورد معامله ساختمان احداث شده باشد. به عبارت دیگر خواهانها خود تقبل کرده اند که بدون احداث ساختمان موکل را ملزم به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال ندانند، حال چگونه به خود اجازه داده اند امری خلاف توافق صریح را درخواست نمایند. به صراحت شرطی که در قولنامه ذکر شده و به موجب آن باید احداث ساختمان مقدم بر حضور در دفترخانه از طرف حواهانها انجام شود . حال با اين وصف و عدم انجام شرط متخلف واقعی از قرارداد کیست؟ در قولنامه استنادی مبلغ یک میلیون ریال وجه التزام منظور شده تا هر یک از طرفین که به تعهد خود عمل نکند مبلغ مزبور را به طرف مقابل پرداخت نماید.خواهانها با توجه به اینکه در مهلت مقرر به تعهد خود اقدام نکرده و در زمین موضوع قولنامه ساختمان احداث ننموده اند طبعاً در دفترخانه اسناد رسمی نیز حاضر نگردیده اند و در نتیجه برابر بند ...... قولنامه نه تنها استحقاقي به دريافت وجه التزام ندارند بلكه به عنوان متخلف واقعي، بايستي همان وجه التزم را در وجه موكلين بپردازند . موجودیت مسجلين استشهادیه ای که خواهانها برای اثبات ادعای خود تقدیم داشته اند، مورد تردید ميباشد . استدعا ...
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده
لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده ریاست محترم شعبه ......دادگاه عمومی شهرستان ....با سلام ؛ احتراماً در پاسخ دادخواست آقایان ...... به طرفیت ...... موکل اینجانب موضوع پرونده کلاسه ....... تقاضاي بذل عنایت به نکات معروضه زیر و صدور حکم بر بیحقی خواهانها و ردّ دعوی آنان را دارد .خواهانها در تنظیم دادخواست ، اساس ادعای خود را صرفاً بند ......... قولنامه قرار داده و موکل را مکلف دانسته اند که ظرف ....... ماه برای انتقال رسمی قطعه زمین موضوع قولنامه حاضر شود و حال آنکه اين تعهد به شرط ديگري بستگی دارد و ماداميكه خواهانها شرط مزبور را انجام ندهند، حق ندارد انجام تعهد مزبور را از موکل درخواست نمایند. زيرا قولنامه مورخ ................ صورتی است واحد و غیر قابل تجزیه ، لذا خواهان نميتواند قسمتي از آن را مورد استناد قرار داده و به ساير مندرجات آن كه مربوط به تعهدات خود وي ميباشد توجه ننمايد .شرطی که تعهد موکل به آن مقید است در حاشیه قولنامه با این عبارت درج شده ؛ « ... توضیح اینکه خریداران متعهد هستند تا مدت يكسال درزمین مذکور ساختمان احداث نموده و با حضور در دفتر اسناد رسمي بقیه پول را بپردازند و سند دریافت نمایند...» تردیدی نیست که موکل در هنگام تنظیم قولنامه ملاحظاتی را در نظر داشته و تعهد خود را در صورتی قابل انجام می دانسته که هنگام حضور در دفترخانه در زمین مورد معامله ساختمان احداث شده باشد. به عبارت دیگر خواهانها خود تقبل کرده اند که بدون احداث ساختمان موکل را ملزم به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال ندانند، حال چگونه به خود اجازه داده اند امری خلاف توافق صریح را درخواست نمایند. به صراحت شرطی که در قولنامه ذکر شده و به موجب آن باید احداث ساختمان مقدم بر حضور در دفترخانه از طرف حواهانها انجام شود . حال با اين وصف و عدم انجام شرط متخلف واقعی از قرارداد کیست؟ در قولنامه استنادی مبلغ یک میلیون ریال وجه التزام منظور شده تا هر یک از طرفین که به تعهد خود عمل نکند مبلغ مزبور را به طرف مقابل پرداخت نماید.خواهانها با توجه به اینکه در مهلت مقرر به تعهد خود اقدام نکرده و در زمین موضوع قولنامه ساختمان احداث ننموده اند طبعاً در دفترخانه اسناد رسمی نیز حاضر نگردیده اند و در نتیجه برابر بند ...... قولنامه نه تنها استحقاقي به دريافت وجه التزام ندارند بلكه به عنوان متخلف واقعي، بايستي همان وجه التزم را در وجه موكلين بپردازند . موجودیت مسجلين استشهادیه ای که خواهانها برای اثبات ادعای خود تقدیم داشته اند، مورد تردید ميباشد . استدعا دارد مسجلین را با در دست داشتن شناسنامه به دادگاه دعوت و از آنها تحقیق فرمایند ...
قولنامه
قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد. اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است. در سال‌های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یکی از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی کشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینکه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم. اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد که از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است. در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یک فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.» به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌گردد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف ...
نمونه اجاره نامه + قرارداد اجاره + فرم اجاره
سلاماینجا متن ساده ای از یک قرارداد اجاره را قرار داده ام که می توانید حسب شرایط خود آنرا با نرم افزار ویرایش متن(word) به نحو دلخواه تنظیم نمایید.اجاره نامه ماده 1 : طرفين قرارداد1-1- موجر/ موجرين ...................................................... فرزند .............................. به شماره شناسنامه ........................................... صادره از ........................... کدملي .................................................. متولد ............................ ساکن ..................................................................................................... تلفن ...................................... با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت .................................. فرزند ...................... به شماره شناسنامه ........................ متولد ....................... بموجب .......................... 2-1- مستأجر/ مستأجرين ...................................................... فرزند .............................. به شماره شناسنامه ........................................... صادره از ........................... کدملي .................................................. متولد ............................ ساکن ..................................................................................................... تلفن ...................................... با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت .................................. فرزند ...................... به شماره شناسنامه ........................ متولد ....................... بموجب ..........................ماده 2: موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره عبارتست از تمليک منافع ........................ دانگ / دستگاه / يکباب .............................................. واقع در ........................................................................................ داراي پلاک ثبتي شماره .............. فرعي از ............... اصلي ................. بخش ................. به مساحت ................................... متر مربع داراي سند مالکيت بشماره سريال .............................................. صفحه ............. دفتر ............. بنام .................................................... مشتمل بر ................ اتاق خواب با حق استفاده برق / آب / گاز بصورت اختصاصي/ اشتراکي/ شوفاژ روشن/ غيرروشن/ کولر/ پارکينگ ......................... فرعي به متراژ ...................... مترمربع / انباري فرعي ......................... به متراژ ...................... متر مربع / تلفن داير/ غير داير به شماره .......................................... و ساير لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رويت مستأجر / مستأجرين رسيده و مورد قبول قرار گرفته است .ماده 3 : مدت اجاره مدت اجاره ......................................................... ماه / سال شمسي از تاريخ / / 13 الي / / 13 مي باشد .ماده 4 : اجاره بها و نحوه پرداخت 1-4- ميزان اجاره بها جمعاً ................................................ ريال ، از قرار ماهيانه مبلغ .............................................. ريال که در اول / آخر هر ماه به موجب قبض رسيد پرداخت مي شود . 2-4- مبلــغ ............................................................ ريال از طرف مستأجر / مستأجرين بعنوان قرض الحسنه ...
آنهایی که ملک معامله می کنند توجه کنند
اگر شما به عنوان مثال زمینی را معامله کنید و بعد متوجه شوید که مساحت زمین از چیزی که در قولنامه نوشته شده بیشتر است.یا بر عکس کمتر است.در اینگونه مواقع تنها فکری که به سر شما میزند این است که بروید و کسری زمین را مطالبه کنید چون بر اساس نقشه ای که دارید قصد ساخت دارید نه کمتر.اینجا باید چکار کرد؟ ماده ۳۵۵ قانون مدنی می گوید در اینگونه مواقع اگر زمین بیشتر از مقدار داخل قولنامه است فروشنده و اگر کمتر است خریدار حق فسخ دارد و نه حق اقدامی دیگر،مگر طرفین برای راضی کردن طرف مقابل به توافق برسند. چکار باید کرد؟ راه اول :فسخ قرارداد و پس گرفتن ثمن معامله. راه دوم:تقدیم دادخواست از سوی خریدار مبنی بر استرداد اضافی پرداختی بابت کسری موجود. راه سوم:بی خیال شوید. آیا می دانید ؟اگر در قرارداد مدت فسخ ذکر نشود طرف مقابل می تواند هر وقت که خواست با ارائه دلیل معامله را فسخ کند.مگر اینکه کافه خیارات مندرج در متن قولنامه مانع شود. پس در قولنامه تنظیمی چند مورد را ذکر کنید: ۱-مدت فسخ را تعیین کنید. ۲-در خصوص کم و زیاد بودن زمین بعد از معامله شرط بگذارید که طرف مقابل جبران خسارت کند. ۳-پس از خرید تمام مسئولیت قانونی آن زمین بر عهده خریدار است.پس در خصوص طرح های شهرداری ومالیات و جریمه ها و ....مربوط به این زمین تصمیم گیری کنید .اگر فروشنده مسئولیت را نپذیرد بر عهده خریدار خواهد بود
قولنامه
قولنامه قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی که موضوع قرارداد، انتقال ملک ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت که از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملکی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد... > ادامه مطلب اگرچه در همان آغاز تشکیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاک اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است. در سال‌های بعد از انقلاب تفکرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یکی از قضات محاکم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی کشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینکه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم. اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد که از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده که به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است. در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینکه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یک فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.» به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌شود: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر کرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد ...
همه چیز درباره قولنامه
آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا. اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید . ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون چکیده حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد و باید اصلاح گردد . پیش گفتار همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر در رشد و بالندگی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات بین تفاسیر در ساحت شریعت وحقوق از یک سو و ...
قولنامه و مبایعه نامه
این توافقها مشمول ماده 10 قانون مدنی است.در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را درارندولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند به جهت اطمینان نشان دادن به هم دیگر در یک سند یا نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخص در مدت معینی بفروشند و بخرند. این تعهد نامه وعده قرارداد و یا پسش قرارداد را عرفاَ قولنامه مینامند . یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند .هر گاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی را با همدیگر معامله کنند ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، به دنبال کارها می رود .و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند این قرارداد را عرفاَ قولنامه می گویند.قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضاء ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است .و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قفید سده باشد با جمع بودن شدایط ختص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد .متاسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه که درجامعه و صنف مشاوره معاملات املاک مطرح است با مفاهیم حقوقی متداول در محاکم و جامعه حقوقی،متفاوت است.جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند،نه این که جامعه و عرف از ان اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند . در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گردد ؛ 1.معاملات با قولنامه-بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد. 2.معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه-بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه قول برای انجام معامله نیست ،بلکه در ان ایجاب و قبول وجود دارد . و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی که ردو بدل شود ثمن معامله مخسوب میشود چه بسا ان مبلغ یا قبل اتز پرداخت کل ثمن تحویل شود هم چنین می توانند مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود ،در هر صورت در نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه نمیتوان خدشه وارد کرد . 3.معاملات با سند رسمی- معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیز ی بعنوان بیعانه ...
فرم خام مبایعه نامه و اجاره نامه
بنام خدا قرارداد (اجاره يك دستگاه آپارتمان مسكوني) ******* طرف اول قرارداد(موجر): خانم/آقاي ......................... فرزند آقاي ................. داراي شناسنامه شماره .................................. صادره از ............................................. متولد ...................................... ساكن: ............................................................................................................................................................. طرف دوم قرارداد(مستاجر): خانم/آقاي ......................... فرزند آقاي ................. داراي شناسنامه شماره .................................. صادره از ............................................. متولد ...................................... ساكن: ............................................................................................................................................................. موضوع قرارداد: شش دانگ يكدستگاه آپارتمان طبق اول مشاع از يكباب ساختمان مسكوني احداثي در يك قطعه زمين به مساحت ............. متر مربع جزء پلاك .............. فرعي از .............. اصلي مفروض و انتزاعي از پلاك ................ فرعي از اصلي مرقوم واقع در اراضي .................... بخش .................... ثبتي .................... تهران و از مورد ثبت سند مالكيت شماره .................... مورخ .................... صفحه .................... جلد .................... به شماره چاپي .................... صادره به نام موجر با حق استافده از مشاعات طبق قانون تملك آپارتمانها و آيين نامه اجرايي آن، به انضمام برق اختصاصي به شماره پرونده .................... و از آب مشترك به شماره اشتراك .................... و از گاز شهري مشترك به شماره شناسايي .................... و به انضمام يك رشته تلفن اختصاصي به شماره .................... و منصوبه هاي در آن كه مستاجر مورد اجاره را رويت كرده و با وقوف از محل وقوع، حدود و مشخصات آن، قبول و اقرار به تصرف كرده است و حسب الاقرار مورد اجاره جهت سكونت مستاجر با افراد عائله تحت تكفل درجه اول وي و همسرش و جمعا به تعداد .................... نفر به اجاره داده شده است ولاغير و مستاجر به هيچ عنواني حق تغيير نوع استفاده مزبور را از مورد اجاره ندارد. مدت قرارداد: ....................سال كامل شمسي از تاريخ اول .................... ماه يكهزا و سيصد و .................... شمسي كه با قرار مستاجر از آغاز مدت استيفاي منافع كرده است. مبلغ قرارداد: مبلغ .................... ريال براي تمام مدت مرقوم(بقرار ماهي مبلغ .................... ريال) كه مستاجر متعهد است مال الاجاره ماهانه را در آغاز هر ماه به صورت نقدي به موجر بپردازد و عدم تاديه هر قسط از مال الاجاره ظرف مدت 10 روز از سررسيد موجب فسخ بقيه مدت براي موجر خواهد بود. شروط: ماليات مستغلاتي و تعميرات كلي به عهده موجر و تعمرات جزيي و رنگ آميزي و نقاشي مورد اجاره جهت استفاده بهتر به عهده مستاجر است. مستاجر حق انتقال مورد اجاره را مشاعا يا مفروزا، ...
تفاوت بیع نامه و قولنامه
بسمه تعالیتفاوت بیع نامه و قولنامه در حال حاضر بیع نامه با قولنانه تفاوتی نداشته و قولنامه که تعهد به انجام مفامله است همان در حکم مبایعه نامه بوده و اگر وجه التزام در آن تعیین شود با این اوصاف که اگر فروشنده انجام به معامله ننماید مبلغی را از جهت خسارت پرداخت کند که در این حالت معامله تا انتقال سند و یا مدت شرط متزلزل است طبق قانون برای شروطی که موجب تزلزل معامله است موعد تعیین نگردد هم شرط و هم معامله باطل است هرچند قولنامه تعهد بر انجام معامله بوده ولی برابر با ایه های شریفه اوفو باالعقود و المومنون شروطهم باید به تعهد خود عمل کند جنانچه به عرض رسید اکنون قولنامه را محاکم در حکم مبایعه نامه تلقی و همچون مبایعه نامه حکم مقتضی صادر می نمایند. قولنامه نوشته اى است غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى که ضمانت اجراى تخلف از آن پرداخت مبلغى معین است. این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند مضاف بر این که ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قرارداد هاست عمل آنها را به رسمیت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. براى پى بردن به ماهیت واقعى قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضاى یکى از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدى یکطرفه باشد. در این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم الوفا نیستآنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا-اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م ...
تعریف قولنامه و ماهیت آن:
تعریف قولنامه و ماهیت آن:قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد، قولنامه نوشته ای است که غالبا عادی حاکی از توافق بر وفق ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجرا تخلف از آن پرداخت مبانی dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانون مدنی است. در مواردی که خریدا و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند. این تعهد نامه وعده قرارداد و یا پیش قرارداد را عرفا به آن قولنامه می گویند. یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم میگردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات، اخذ مجوز از شهرداری و یا.... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند، این قرارداد را عرفا قولنامه می نامند. قولنامه ممکم است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضا ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردد مصون است. و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق ثبت تقاضای صدوز اجرایه کرد.ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسله تنظیم قولنامه از قبیل تا اندازه ای مرسوم بوده، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46، 47، 48 قانون ثبت مقرر می دارد:و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت موارد مذکور در قانون ثبت چیست؟ با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند. این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 و 47 و 48 قانونن ثبت بطور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضایی بودن بیع اعلام شده باشد. تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/1362 به شرح ذیل اعلام نموده است:به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که فاسخ مواد 46و 47و 48 قانون ثب باشد مقررات ...