قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
توجه : این نمونه قرارداد ، قابل تعمیم به املاک دیگر نمی باشد هر ملکی شرایط و قرارداد خاص خود را دارد --------------------------------------------------------------------------------------------------- یا ایها الذین آمنوا اوفو بالعقودقرارداد مشارکت در ساختمبایعه نامه ... دانگ ، مشارکت در ساخت ... دانگ ماده 1) طرفین معامله : طرف اول - مالک 1- آقای / خانم .................... فرزند ............... به شماره شناسنامه .....وکدملی.............صادره از .......تابعیت............ متولد ...................نسبت به .... دانگ مورد معامله اقامتگاه :شهر............ خیابان/ کوچه/ بن بست.........../ پلاک ........./ کدپستی ...........تلفن: ................ موبایل :..................
مابه التفاوت قرارداد - (بلاعوض ،OVER)
مابه التفاوت (بلاعوض ،OVER) همان مبالغی است که سازنده بابت ما به التفاوت بین هزینه ساخت سهم مالک و قیمت آن مقدار از ملک که قرار است مالک به او بدهد تا سهم اورا بسازد پرداخت می نماید و در زبان عامیانه از آن با عناوین بلاعوض و over یاد میشود بلاعوض در فرهنگ لغات چنین معنی شده :رایگان . مفت . مجانی . مجاناً. دادن چیزی بی آنکه چیزی در برابر گرفته شود توضیحا باید گفت تعبیر بلاعوض از پرداخت سازنده غلط است . سازنده مبلغ مابه التفاوت قرارداد را پرداخت می کند ، چیزی را مجانی نمی دهد و نمی بخشد ، بلکه حق مالک است بیشترین پارامتر تاثیر گذار روی مبلغ بلاعوض، ارزیابی و محاسبه قیمت ملک ، میزان قدرالسهم و هزینه های ساخت ، است خود سازنده و نوع ساخت او نیز به نوعی در میزان بلاعوض تاثیر گذار است سازنده هایی هستند که حتی سال های سال است به ساخت وساز مبادرت میکنند اما با کیفیت بسیار پایین ،این سازند ها به نسبت سازند ه های دارای مهارت و نامی که به کیفیت اهمیت میدهند ، با پیشنهاد مبالغ بالا تر مبادرت به وسوسه واغوا مالک میپردازند و این ترفند باعث می شود که طمع مالکین را فرا بگیرد و چشم خود را بر روی تمامی مسائل موجود ببندند که خطرناک ترین مسئله در مشارکت در ساخت همین موضوع می باشد. همواره انواع سازه و سازنده به لحاظ کیفیت و فنی بسیار باهم متفاوت هستند میزان بلاعوض اگر از حدود متعارف وظرفیت ملک بیشتر باشد عموما خرج کردن از جیب مالک برای خود مالک است مثال : (توجه این مثال واقعی است و در اواخر سال 91 انجام گردیده ، سهم مالکین 60% ، بنای مفید 1000 مترمربع و کل زیربنا 1320 متر مربع ) در یکی از مناطق شرق تهران یک ملک کلنگی با 3 لیست متریال مختلف به 3 سازنده مختلف پیشنهاد داده شد با 3 مبلغ بلا عوض متفاوت ،200 ، 320 ، 440 میلیون سازنده اول مهندس معمار ، دارای تیم اجرایی قوی ودارای شهرت بود و عمدتا آپارتمان هایش 10 % از قیمت روز منطقه بالاتر فروخته میشود و فراتر از کلاس منطقه است ، (هزینه پیش بینی شده هر متر مربع 1میلیون تومان) سازنده دوم معمار تجربی بود ، با سابقه و حسن شهرت و آپارتمان هایش به قیمت منطقه فروخته میشود و حدود و مشخصات سازه های او مطابق با عرف منطقه است (هزینه پیش بینی شده هر متر مربع 850هزار تومان) سازنده سوم هم معمار تجربی بود با سابقه کمتر و سازه های او معمولی و آپارتمان هایش پائین تر از قیمت روز فروخته میشود و سازه هایش ضعیف تر از عرف منطقه ساخته میشود (هزینه پیش بینی شده هر متر مربع 700 هزار تومان) چه کسان دیگری می توانند روی این پروژه کار کنند ؟ - یک مهندس کم سابقه ولی دارای توانایی های بالا - یک بساز و بفروش اینکه مالکین ...
تقیسم نامه عادی
تقسیم نامه عادی توافق نامه کتبی است از یک طرف بین مالکین و از طرف دیگر بین مالکین و سازنده در تقسیم نامه متراژ ، موقیعیت وطبقه واحد های نوساز و موقعیت پارکینگ و انباری هر یک از مالکین و سازنده بصورت شفاف روشن می گردد - در مواردی که تعداد مالکین کم و تعداد واحد های احداثی سهم مالکین از تعداد مالکین بیشتر باشد تقسیم طبقات بین طرفین بصورت 1 در میان و یا زوج و فرد میباشد و حق انتخاب اول برای مالک محفوظ است مگر آنکه توافق دیگری حاصل شود مثال : در یک ملک کلنگی 2 طبقه با دو مالک 5 طبقه آپارتمان احداث میگردد (مالکین طبقه اول و سوم و پنجم ) و (سازنده طبقه 2 و 4) - در مواردی که تعداد مالکین زیاد و تعداد واحد های سهم مالکین تقریبا به تعداد مالکین است هر کس ، مالک طبقه و موقعیت قبلی خود می باشد .مگر آنکه توافق دیگری حاصل شود مثلا مالکی که در طبقه اول شرقی یک ملک کلنگی است پس از ساخت نیز مالک همان میگردد بهتر است بعد از تائید نفشه ها وصدور جواز کپی پلان طبقات که تقسیم نامه بروی آن دقیقا و کاملا شفاف مشخص گردیده و به تایید طرفین رسیده است و پیوست قرارداد گردد
ضمانت های اجرایی در قرارداد
ضمانت اجرایی سازنده در مشارکت باید مواردی به عنوان تضمین قرارداد و یا وجه التزام ناشی ازعدم اجرای قرارداد منظور گردد تا هم مالک با اطمینان بیشتری قرارداد را امضاء نماید و تا سازنده مجبور به اجرای قرارداد به نحو مطلوب گردد - چک ضمانت به ارزش حق السهم سازنده توجه: در اکثر قراردادها صرفا چکهای صادره توسط سازنده به عنوان تضمین قرار داد نمی تواند باشد با توجه به اینکه مشخصات چک وبابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چک فاقد ضمانت اجرای کیفری است وصرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن میسر است بهر حال چک سند محکم وبازدارنده بحساب میآید اما با دقت صادر شود. - میزان مالکیت سازنده کیفیت انتقال سند در مشارکت در ساخت بنام سازنده میتواند بعنوان یک تضمین محکم برای مالک بحساب می آید - وجوه پرداختی وجوهی که از طرف سازنده به مالک به صورت قرض الحسنه جهت اسکان موقت وتا زمان آماده شدن ساختمان پرداخت میشود که میتوان آنرا به عنوان تضمین ، درقرارداد به آن اشاره نمود ، ودر صورت تاخیر در ساخت و سازمبالغ توافق شده در تاخیرات ویا ضرر وزیان از آن کسر شود - تضمین های لازم و محکم درصورت توافق جهت اخذ وام مشارکت مدنی در قرارداد
تحقیق در یک قرارداد مشارکت در ساخت انجام شده
ما در این تحقیق با محاسبات واقعی و منطقی می خواهیم نتیجه گیری کنیم که بطور واقعی چه اتفاقات مالی خواهد افتاد و با در نظر گرفتن اعداد و ارقام واقعی حق باکدام یک از طرفین است و عملیات ساخت و نوسازی واقعا به صرف طرفین می باشد . مسئله : ملکی به مساحت 330 متر جنوبی با بر 14.85 متر دارای 6 واحد ، واحد های غربی 90 متر و واحد های شرق 80 متر می باشد 2 واحد 90 متری و 1 واحد 80 پارکینگ ندارند موقعیت شرق تهران زمستان سال 91 سازنده (مهندس آرشیتیکت با سازه های بالا تر از عرف منطقه ، مطرح و خوشنام ) پیشنهاد کرده است برای اسکان 6 واحد بطور قرض الحسنه به هر واحد 000 /000 / 50 تومان ( مجموعا 000 / 000 / 300 تومان ) بدهد تا همسایه ها بروند و برای خود منزلی اجاره کنند تا عملیات ساخت که مدت 20 ماه طول خواهد کشید و بعد از اتمام آن آپارتمان خود را تحویل گرفته و 50 میلیون تومان را به پیمانکار بازگردانند و در نهایت 1 واحد از آپارتمان های نوساز 100 متری بعلاوه یکعدد پارکینگ و یک واحد انباری به مالکین تعلق می گیرد مطلوبست : 1- بهترین شرایط در حالت تعادل در این قرارداد چه خواهد بود؟ 2- سود یا زیان مالکین و سازنده در این قرارداددر حالت تعادل تا چه اندازه خواهد بود؟ 3- تجزیه تحلیل رد یا قبول این پیشنهاد از طرف مالکین واثبات آن توجیه اقتصادی پروژه: برای بررسی این پروژه داده های موثر در آنرا را تعیین می نمائیم : نرخ بهره بانکی=20% قیمت آپارتمان نوساز در این موقعیت= 5 میلیون تومان کشف قیمت ملک کلنگی = 8 میلیون تومان در هر متر ، حدودا معادل 2.500.000.000 تومان هزینه ساخت در حد عرف منطقه= 850 هزار تومان مدت پروژه= 18 ماه نرخ رهن واجاره =3% ماهیانه حدود جواز صادره: بنای مفید = 1000 متر شامل 10 واحد 100 متری بنای غیر مفید = 1540 متر شامل 2 طبقه پارکینگ به تعداد 12 باب به همراه راه پله وآسانسور بنای شامل هزینه=220 * 6 طبقه = 1320 متر (پارکینگ نصف محاسبه شد) در این ملک میزان قدرالسهم مالکین متفاوت است اما در حالت نسبی میتوان گفت واحد های 80 متری با پارکینگ با واحد های 90 متری بدون پارکینگ برابری میکنند پس واحد 80 متری بدون پارکینگ باید با واحد 90 متری پارکینگ دار توافق نمایند و مبلغی را به آن پرداخت کند تا همه مالکین به شرایط یکسان برسند. پاسخ سوال اول : شرایط این قرارداد در حالت تعادل با مشخصات فنی وعمومی و مشخصات نازک کاری (متریال لیست) در حد عرف منطقه توسط یک سازنده موجه: 60% + بلاعوض مالکین و 40% سازنده بلاعوض (بر اساس فرمول محاسبه بلاعوض) در شرایط ساخت عرف منطقه : 1320 × 850.000 × 60% - 2.500.000.000 × 40% = 325.000.000 پاسخ سوال دوم : آورده مالکین : (قیمت ملک کلنگی - تومان) 2.500.000.000 - (مبلغ بلا عوض) 325.000.000 = 2.175.000.000 ...
قرارداد تضامنی مشارکت در ساخت
قرارداد هایی که در آن سازنده بیشتر از یک نفر میباشند ویا در املاک تجمیعی که یکی ویا هردو ملک دارای چند مالک باشد قرارداد باید بصورت تضامنی انجام گردد یعنی هریک از آنها به تنهایی در قبال عدم ایفای تعهدات توافق شده نسبت به طرفها ی دیگر مسئول میباشد. مثال : دو ملک تجمیع میشوند که یکی از آنها 4 مالک و دیگری 2 مالک است وبا یک سازنده مشارکت میکنند . اگر یکی از 4 مالکین ملک اول به تعهداتش در قرارداد عمل نکند وباعث ایجاد اختلاف واشکال در قرارداد گردد ، 3مالک دیگر ضامن تعهدات شخص خاطی و تامین خسارات وارده به قرارداد را ، به 2 مالک ملک دوم وسازنده می باشند همچنین اگر قرارداد با چند سازنده انجام گردد بهمین صورت هریک از سازنده ها به تنهایی ضامن انچام کلیه تعهدات سازنده ها در قرارداد میباشد وکارشناس مشارکت در ساخت باید تصمیم و تضمین لازم را در اینخصوص اتخاذ نماید مطالب مرتبط: قرارداد تضامنی مشارکت در ساختشرکت های سازنده - اشخاص حقوقیارزیابی وتامین سازنده
کیفیت انتقال سند در مشارکت در ساخت بنام سازنده
.برخی از سرمایه‌گذاران، اجرای عملیات ساخت را در موعد مقرر انجام نمی‌دهند یا به تعهدات خود در قبال تحویل در موعد مقرر عمل نمی‌كنند، باید یادآوری کرد هزینه الزام سرمایه‌گذار به انجام تعهد بسیار زیاد بوده و در حالت‌هایی غیرممكن است و امكان دارد پروژه ساخت ، سالها طول بكشد و یا حتی به پایان نرسد.با هریک از روش های انتقال مالكیت، سرمایه‌گذار نیز خود را موظف به انجام تعهد در موعد مقرر می‌داند، زیرا در غیر اینصورت، چیزی به دست نخواهد آوردنحوه انتقال قدرالسهم عرصه به نام سازندهروش اول :مالك موظف می گرديد نسبت به واگذاري قطعی و رسمي سهم سازنده از پلاك ثبتي ملك موضوع قرارداد و مستحدثات آن با تمامي توابع و لواحق و منصوبات موجود بنام سازنده در يكي از دفاتر اسناد رسمي در سه مرحله (هر مرحله یک سوم سهم ) بنحو زیر اقدام كند: مرحله اول – پس از انجام اقدامات اداري و قانوني و اخذ جواز ساختمان ، یک سوم سهم . مرحله دوم – پس از پايان سفت كاري ساختمان ، یک سوم سهم . مرحله سوم – در پايان نازك كاري قبل از تحویل ،یک سوم سهم .در این روش مالک سه فقره چک در وجه سازنده صادر مینماید و همزمان با انتقال سهم ، در هر مرحله ، یک فقره از چک ها به مالک مسترد میگردد توجه :- نحوه صدور و نگهداری چک ها نیز باید به توافق برسد یا در دفتر کارشناس مشارکت ، یا نزد داور و یا نزد خود سازنده - تعداد مراحل بسته به اندازه پروژه وصلاحدید کارشناس مشارکت در ساخت قابل افزایش میباشد- زمان انتقال نیز بنا بر پرداخت های سازنده تعیین میگرددروش دوم مالك موظف می گرديد نسبت به واگذاري رسمي سهم سازنده از پلاك ثبتي ملك موضوع قرارداد و مستحدثات آن با تمامي توابع و لواحق و منصوبات موجود بنام سازنده از طريق تنظيم مبايعنامه رسمي يا صلحنامه رسمي با کد رهگیری در 2 مرحله (هر مرحله یک دوم سهم ) بنحو زیر اقدام كند: مرحله اول – پس از انجام اقدامات اداري و قانوني و اخذ جواز ساختمان ، یک سوم سهم . مرحله دوم – پس از پايان سفت كاري ساختمان ، یک سوم سهم . توجه :- تعداد مراحل و زمان بسته به پرداخت سازنده تعیین میگردد- در این روش نیازی به چک از طرف مالک نیست - کیفیت نگارش مبایعنامه و نگهداری از آن با نظر کارشناس مشارکت متفاوت استروش سوم :در این روش پس از دریافت جواز ساخت وانجام اقدامات اداری مالک موظف میگردد همزمان با تحویل ملک ، نسبت به واگذاري قطعی و رسمي سهم سازنده از پلاك ثبتي ملك موضوع قرارداد و مستحدثات آن با تمامي توابع و لواحق و منصوبات موجود بنام سازنده در يكي از دفاتر اسناد رسمي اقدام نمایدو سازنده در عوض معادل ارزش سهم انتقال یافته سه فقره چک در وجه مالک ...
مدیریت و مهندسی قرارداد های مشارکت در ساخت
مدیریت و مهندسی قرارداد های مشارکت در ساخت توسط تیم تخصصی انجام میگردد این تیم متشکل از کارشناسان چند تخصصی (multidisiplin) می باشد که از همکاری متخصصین معماری ، عمران ، ساختمان ، تاسیسات ، مواد و مصالح ، وکلا و مشاورین خبره املاک بر خوردار می باشند و با حضور در قرارداد مشارکت در ساخت و بکار گیری ابزار و تكنیك‌های خاص خود ، ضمن بررسی های لازم اقدام به عقد قرارداد و هدایت وکنترل آن می نماید ، با دو طرف قرارداد ارتباط مناسبی دارند ، ایشان با آژانس های معتبر و دفاتر مهندسی همکاری دارند. امروزه با توجه به پیچیده گی قرارداد های مشارکت در ساخت قریب به اتفاق مالکین برای تضمین کیفیت و امنیت قرارداد مشارکت در ساخت حضور تیم کارشناسی را در کنار خود الزامی میدانند چه بسا برخی بنگاه ها و سازنده ها تمایلی به این امر ندارند مشخصات کارشناس مشارکت در ساخت: - فعالیت در مجموعه ایی دارای اعتبار - پایبند به اصول اخلاقی و خوشنام - کاملا بی طرف - روابط عمومی و قدرت بیان بالا - شناخت کامل مواد مصالح وفن آوری های روز و نوین - شناخت کامل جزئیات و روش های اجرایی - شناخت کامل مقررات و ضوابط معماری و شهرسازی - شناخت کامل سازنده ها ی منطقه و کلیه سوابق آنها - آشنایی با مقررات ملی وآئین نامه های اجرایی واستاندارد های ساخت و ساز - آشنایی با علوم اجتماعی و رفتار شناسی - آشنایی با قوانین ومقررات ثبتی - آشنایی با قوانین حقوقی و قضائی مرتبط - آشنایی با اقتصاد املاک و توانایی قیمت گذاری دقیق - خلاقیت - حتی الامکان دارای تحصیلات عالیه مرتبط - ارتباطات قوی در شهرداری و ثبت - دسترسی و امکان بهره گیری و مشاوره با کارشناسان معماری ، عمران ، کارشناسان ثبت و دادگستری و وکلای حقوق - تجربه کافی و سوابق - توانایی پاسخگویی با صبر ، حوصله و دقت بالا خدمات تخصصی و حرفه ای مشارکت در ساخت - بررسی و مطالعات اولیه - مشاوره - کارشناسی - امکان سنجی - تشریح طرح تفصیلی در خصوص ملک مورد مشارکت - کارشناسی و بازدید ملک ، امکان سنجی - بررسی در خواست های مالک - رفتار شناسی مالکین - جلسات هماهنگی و توجیه مالک (توجیه فنی ، اقتصادی و حقوقی) - تجمیع و رفع اختلافات و ایجاد تفاهم بین مالکین - مشاوره حقوقی در خصوص مشارکت - تشکیل اتاق فکر ، جمع آوری کلیه مالکین در املاک چند مالک - کشف قیمت و ظرفیت سرمایه گذاری ملک - کمک به رفع اشکالات وموانع ملک و مالکین - تهیه پلان سرمایه گذاری (در صورت نیاز) - نشست با ذینفعان پروژه - مدلسازی مالی و بودجه و پیش بینی جریان نقدی پروژه - کشف پتانسیل ساخت و ساز ملک - ایجاد شرایط اصولی برای پروژه - تهیه وتدوین لیست مصالح ومحصولات در عرف ...
خطر استفاده از نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت
هر ملکی بسته به زمان قرارداد ، موقعیت ، ارزش ، تعداد مالکین ، پتانسیل ساخت ، نوع ساخت ، حجم ، سازنده منتخب و بسیار پارامترهای دیگر ، دارای شرایط خصوصی متفاوت میباشد قرارداد مشارکت در ساختی که برای فلان ملک (شمالی ، جنوبی ، ته کوچه ، سرکوچه ....) در فلان جای(تهران ، اهواز ، بالای شهر ، پایین شهر و...) نوشته شده که با فلان متریال (ضعیف ، متوسط ، ایرانی ، خارجی و... ) وپرداخت فلان قدر بلاعوض (10 ، 20 ، 50 یا ... میلیون) توسط فلان سازنده (مهندس ، معمارتجربی ، بساز بفروش )در فلان سال (5، 3 ، 1سال پیش ، دیروز )و...ساخنه شده قابل تعمیم به ملک شما نیست در قرارداد مشارکت در ساخت ابتدا ، پس از بررسی فنی ودقیق کارشناس مشارکت در ساخت ، شرایط ایجاد و مطرح میگردد پس از حصول توافق ، پیش نویس گردیده و پس از بازبینی کارشناس حقوقی و دادن بار حقوق لازم به موارد توافق شده ، قرارداد تنطیم میگردد پس در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چیزی بنام نمونه قرارداد مشارکت در ساخت و یا فرم خام قرارداد ، فرمت قرارداد ویا غیره و ذلک بی معنا است و افراد غیر کارشناس و سود جو فرمت لاک گرفته قراردادی که حتی خودشان نمی دانند مربوط به کیست و کجاست را دست بدست کپی نموده و یا مواد وبندهای قراردادهای مختلف را بسته به منافع خودشان ترکیب نموده و در اختیار شما قرار می دهند این فرم های خام هیچ ارزش واعتباری ندارد وغیر از به انحراف کشاندن ذهن مالکین از مسیر درست قرارداد ، و ایجاد سر در گمی هیچ نفعی نخواهد داشت چگونگی ایجاد شرایط در قراردادهای مشارکت در ساخت امریست پیچیده و نیاز به کارشناسی دارد.
راهنمای گام به گام مشارکت در ساخت
چرا مشارکت در ساخت؟؟ 1| تصمیم به مشارکت 111 نکته در مشارکت در ساخت2| انتخاب کارشناس مشارکت3| دریافت نظر مالک4| بررسی ملک 1-4| بررسی شرایط تجمیع 2-4| بررسی ملک در طرح تفصیلی 3-4| دستور نقشه5| کشف ارزش ملک6| ایجاد شرایط 1-6|حدود و مشخصات کامل اجرائی 2-6|محاسبه هزینه ساخت 3-6|تعیین قدرالسهم 4-6|محاسبه بلاعوض7| ارزیابی و تامین سازنده 1-7| جلسه معارفه سازنده و مالک 2-7| بررسی رزومه سازنده8| آشنائی با قرارداد 1-8| نمونه قرارداد مشارکت در ساخت 2-8| رژیم حقوقی حاکم بر قرارداد های مشارکت در ساخت9| مقدمات انجام قرارداد 1-9| پیش نویس قرارداد 2-9| انتخاب نماینده مالک 3-9| انتخاب داور 4-9| تشریح مواد قرارداد برای مالک 5-9| شرح مواد قانونی قرارداد 6-9| رفع نواقص قرارداد 7-9| بازخوانی قرارداد توسط کارشناس حقوقی 8-9| امضا قرارداد 10| پیش نیاز های اجرا 1-10| دریافت بخشی از مبلغ قرارداد 2-10| ارائه وکالت کاری به سازنده 3-10| ارائه اسناد مالکیت به سازنده 4-10| دریافت جواز ساخت توسط سازنده 5-10| دریافت مابقی مبالغ توافق شده (بلاعوض و اسکان) 6-10| تحویل ملک به سازنده 7-10| انتقال سند بنام سازنده(براساس قرارداد) 11| اجرا 1-11| شروع عملیات ساختمانی 2-11| کنترل و نظارت بر ساخت12| تحویل 1-12| تحویل واحد ها 2-12| دوره تضمین 13| سند 1-13| پایان کار 2-13| صورتمجلس تفکیک 3-13| دریافت سند تک برگی و ارائه به مالک
فرمول محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت
R = A% × D - G% × M کل ارزش ملک = Mقدرالسهم سازنده = G کل هزینه ساخت = Dقدرالسهم مالک = A مقداربلاعوض = R مثال : ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب 40% و 60% است 2.500.000.000 × 40% - 1.100.000.000 × 60% = 340.000.000 همانطور که می بینیم مبلغی معادل سی صد و چهل میلیون باید از طرف سازنده بابت مابه التفاوت ساخت و بصورت بلا عوض به مالک پرداخت گردد به زبان ساده تر مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله ، سهم مالک را میسازد و مابه التفاوت آنرا نقد پرداخت می کند توجه : میزان قدرالسهم ، ارزش ملک کلنگی ویا زمین وهزینه های ساخت اصلی ترین پارامتر های تاثیر گذار بروی مبلغ بلاعوض میباشند پس هرچه میزان دقت درتعیین قدرالسهم ، کشف قیمت ملک و برآورد هزینه ساخت بیشتر باشد عدد حاصله قابل استناد و دقیق تر است. بنابراین تعیین آن دارای پیچیدگی واز توان مالکین و حتی خیلی از افرادی که مدعی اینکار هستند خارج است و نیازمند کارشناسی و تخصص کافی است . دیگر پارامتر موثر در بلاعوض اعتبار سازنده است . معمولا سازنده های خوشنام نسبت به آنچه که گفته شد بلاعوض کمتری پرداخت میکنند اگر میزان بلاعوض منفی باشد ، باید قدرالسهم مالک کمتر شود ویا به سازنده پرداخت انجام دهد مطالب مرتبط: تحقیق در قرارداد مشارکت در ساخت انجام شده
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان را چگونه تنظیم کنیم؟
=اطلاعیه پیش فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران = --فرصت سرمایه گذاری امن برای آینده و زندگی همراه با آرامش برای دارندگان سرمایه -- ==برای اطلاع از جزئیات آپارتمان ها روی عکس کلیک کنید== فروش ( پیش فروش ) آپارتمان های فوق مدرن در خیابان فرشته تهران جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122692 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش بازار بورس آزادی - سرکار خانم مهندس یحیوی تماس حاصل فرمایید. امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات)شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید. ========================= ----------------------------------- =اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران = فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات)شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی اداری یا واحدی تجاری دنبال سرمایه گذاری مطمئن هستید، یکی از خریداران این پاساژ باشید. برای اطلاع از جزئیات فروش (پیش فروش )آپارتمان در خیابان فرشته تهران ت روی عکس کلیک کنید اطلاعیه فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی ========================= رامسر :فروش آپارتمان 97 متری ساحلی در رامسر ، طبقه دوم ، دید ابدی دریا و جنگل رامسر : فروش آپارتمان 82 متری ساحلی در رامسر طبقه دوم دید ابدی دریا و جنگل رامسر :فروش آپارتمان 105 متری ساحلی در رامسر ، طبقه دوم ، دید ابدی دریا و جنگل رامسر :فروش آپارتمان 132 متری ساحلی در رامسر ، طبقه دوم ، دید ابدی دریا و جنگل رامسر :فروش آپارتمان 81 متری ساحلی در رامسر ، طبقه دوم ، دید ابدی دریا و جنگل رامسر :فروش آپارتمان 97 متری ساحلی در رامسر ، طبقه دوم ، دید ابدی دریا و جنگل همه اطلاعات مربوط به ساختمان پروژه مجتمع آپارتمانی نگین رامسر ========================================
پیش فروش در مشارکت در ساخت
پیش فروش به فروش واحد های در حال احداث بعد از صدور جواز ساخت تا آستانه تحویل یعنی پس از مرحله نازک کاری اطلاق می گردد امروزه پیش فروش در املاک در حال احداث بصورت یک امر عادی انجام می گردد در این میان املاکی که اقدام به مشارکت در ساخت با سازنده می نمایند نیز از این امرمستثنی نیستند اینکه این پیش فروش از منظر حقوقی چه جایگاهی دارد اینجا مورد بحث ما نیست آیا سازنده حق پیش فروش دارد؟ آیا به سازنده این حق را بدهیم یا خیر ؟ آیا اسلوب یا روشی امن برای اینکار وجود دارد؟ اینها و ده ها سوال منطقی دیگر وجود دارد و مقوله پیش فروش را به یکی از دغدغه های مالکین تبدیل نموده است . همانطور که در بالا گفتیم پیش فروش چه بخواهیم وچه نخواهیم انجام می گردد اما چه بهتر به اراده مالک باشد چه بسا اگر روشمند وکنترل شده باشد و توانائی مالی سازنده در مرحله ارزیابی اثبات شده باشد ، نه تنها تهدیدی برای پروژه نمی باشد بلکه می تواند در سرعت وکیفیت پروژه موثر باشد و چنانچه سازنده توانائی مالی ندارد پیش فروش کند یا نکند بازهم پروژه در خطر است. پیش فروش انجام می گردد و حتی در خیلی از قرارداد ها دیده شده است بعضا سازنده ها حتی بدون اذن مالک و خارج از چهار چوب قرارداد اقدام به آن میکنند ، پس بهتر است در زمان عقد قرارداد تمهیدات لازم برای آن دیده شود تمهیدات لازم: 1- حداکثر مقدار و اندازه مجاز به پیش فروش می بایست شفافا و بر اساس درصد ، متراژ ویا تعداد واحد مقادیر پیش فروش را تعیین نمود 2- برنامه زمان بندی پیش فروش به نسبت پیشرفت فیزیکی پروژه و سرمایه آورده شده توسط سازنده در پروژه باید برنامه ای برای پیش فروش تعریف نمود که همواره مقدار آن از آورده سازنده کمتر باشد یعنی سازنده در طول مدت پروژه از پروژه بستانکار باشد و این با نظر کارشناس مشارکت در ساخت وحجم پروژه قابل محاسبه است 3- محل انجام قرارداد پیش فروش برای جلو گیری از امکان سو استفاده و فروش چند باره و خارج از چهار چوب واحد های در حال احداث ، باید توافق شود قرارداد پیش فروش فقط در یک آزانس و یابنگاه معاملات ملکی انجام شود تا ، آژانس مربوطه هم ، متعهد به انجام آن بر اساس قرارداد و همچنین صدور کد رهگیری از سامانه املاک گردد. معمولا آژانس یا بنگاهی که اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت می نمایند انجام اینکار را باید برعهده بگیرند 4- چگونگی برخورد با تخلف سازنده در توافقات پیش فروش می بایست تضمیناتی را بر این اساس در نظر گرفت تا بعنوان اهرم موثر ، سازنده را محدود نماید و از طرفی در صورت تخلف قابل انجام ودارای نتیجه باشد ، البته نتیجه نه به آن معنا که سازنده ...
کجا قرارداد مشارکت در ساخت باید انجام شود ؟ توسط چه کسی ؟
قرارداد های مشارکت در ساخت بر اساس ماده 10 و تراضی طرفین است و هیچ محدودیتی در محل انجام آن و یا شخصی که اینکار را انجام میدهید وجود ندارد اما قطعا کاری که توسط یک شخص یا گروه تخصصی با تجربه در محلی معتبر انجام گردد با کمترین خطا ، بالاترین کیفیت ، پائین ترین طنش و بهترین نتیجه است قرارداد های مشارکت در ساخت از دو کانال انجام می گردد: 1 - از طرف مالک توسط : کارشناس مشارکت در ساخت وکیل حقوقی 2 - از طرف سازنده توسط : مشاورین املاک سازنده یا افراد وابسته به او ایمن نا امن پر خطر ------------------------------------------------------------------------------------------- 1-1) کارشناس مشارکت در ساخت کارشناس مشارکت در ساخت شخصی است که با همکاری متخصصین معماری ، عمران ، ساختمان ، تاسیسات ، مواد ومتریال ، کارشناس رسمی و حقوق (وکلا) و.... از طرف مالک و بسته به نیاز مالک ، اقدام به قرارداد مشارکت در ساخت و هدایت وکنترل آن می نماید ، با دو طرف قرارداد ارتباط مناسبی دارند ، دارای صلاحیت و توانایی لازم برای انجام کار هستند و با بکارگیری ابزار های لازم اقدام به این کار می نمایند در تصمیم سازی و تصمیم گیری ارزنده ترین کمک را به قرارداد و مالک می نماید و قرارداد های برد - برد دارند ایشان با آژانس های معتبر و دفاتر مهندسی همکاری دارند. کارشناس مشارکت در ساخت 1-2) وکیل حقوقی وکلا نیز ندرتا اقدام به این کار می نمایند و انجام اینکار بدست وکلا کاملا اشتباه است چرا که ایشان مسائل فنی ساخت وساز را نمی دانند و با امور ملکی ، مالک و سازنده ارتباط کافی ندارند بعضی وکلا بدون توجه ودقت کافی در مسائل فنی و فقط با در نظر گرفتن جنبه های حقوقی بصورت یکطرفه باعث ایجاد مشکلات عدیده در قرارداد های مشارکت در ساخت می گردند . واین مثل این است که شما برای پیگیری یک پرونده حقوقی خود به یک آژانس املاک مراجعه ومشاوره بخواهید. حرفه وکالت به گونه ای است که دیدگاه وکلا به مسائل برد - باخت است یعنی قصد باخت طرف مقابل را دارد و به مسائل بصورت یک طرفه نگاه می نماید و این نگرش با اصول قرارداد مشارکت در ساخت که همواره باید بر اساس تعادل و برد طرفین باشد منافات دارد البته لازم به ذکر است یک قرارداد مشازکت در ساخت قانونی حتما توسط یک کارشناس حقوق توانمند باز بینی شده و بار حقوقی می گیرد 2-1) مشاورین املاک مشاورین املاک بیشترین سهم انجام قرارداد ها را دارند ، اغلب نقش دلال را در اینگونه قرارداد ها دارند ، درصدد تامین زمین برای سازنده و جلب رضایت او هستند و چون منافعشان از ناحیه سازنده تامین می گردد به طرفیت سازنده وارد قرارداد میشوند در این قرارداد ها خواه نا خواه کفه ترازو ...
چگونگی ایجاد شرایط در مشارکت در ساخت
شرایط یک قرارداد مشارکت در ساخت وابسته به پنج مورد زیر است: 1- حدود ومشخصات کامل اجرائی 2- سازنده 3- قدرالسهم طرفین 4- مابه التفاوت قرارداد - (بلاعوض ،OVER)5- ارزیابی و محاسبه قیمت ملک یا زمین مورد مشارکت بدون در نظر گرفتن جذر و مدهای اقتصادی چهار مورد اول متغیر و مورد پنجم ثابت است با در نظر گرفتن پنج رکن بالا شرایط ایجاد میگردد و شرایط ایجاد شده فقط برای همان ملکی که مورد ارزیابی قرار گرفته معتبر است قرارداد های مشارکت در ساخت 4 بعدی است : فنی ، مالی ، حقوقی ، اخلاقی دو بخش اول کاملا تخصصی و نسبت مستقیم با متغیر های مذکور دارد بخش حقوقی قرارداد بیشتر به نحوه نگارش و دادن بار حقوقی به متن می پردازد و بخش آخر (اخلاق) هرچند در شرایط قرارداد تاثیر چندانی ندارد و به شخصیت ، روحیات و وضعیت ظاهری طرفین باز میگردد ولی کارشناس مشارکت در ساخت هوشمندانه ، و با در نظر گرفتن این بخش ، بند ها و موادی را به قرارداد اضافه می نماید ، و قرارداد را اختصاصی می نماید مثلا : سازنده دارای کهولت سن است ، قرارداد را طوری تنظیم می نماید در اثر بیماری و یا حتی خدا نخواسته مرگ وقفه ای در ادامه کار حاصل نگردد. و یا به تشخیص کارشناس، سازنده خود رای است و مالک نیز مسر به مداخله در طراحی داخلی است ، کارشناس مشارکت قرارداد را طوری تنظیم می نماید که حق مداخله مالک حفظ شود بعضا این بندها حتی بدون خواست علنی طرفین اعمال میگردد همه ابعاد قرارداد باید توسط کارشناس مشارکت در ساخت مورد ارزیابی و بررسی دقیق قرار گیرد وسپس با توجه به ظرفیت سرمایه گذاری ملک ، شرایط ایجاد میگردد