حکم تخلیه

اخبارواطلاعات در مورد حکم تخلیه قانون چک و کدرهگیری ومسائل حقوقی املاک

خوان حکم تخلیه  بخش قابل توجهی از شهروندان تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند.  بخش قابل توجهی از شهروندان تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند. که چنانچه مالکین به‌عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود۴۰درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می‌رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه تعدد شکایت‌های اجاره نیز نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده نمی‌کند. به همین منظور و برای رفع مشکلات احتمالی شهروندان ، صفحه حقوقی با هدف ایجاد حداقل بینش حقوقی در ارتباط با اجاره در چند شماره مستقل به آن می‌پردازد که موضوع بحث این هفته اجاره املاک تجاری است. اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌مند می‌شود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود: ۱) محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند. ۲) محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند. ۳) محل‌هایی که از تاریخ ۱/۷/۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند. این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است. برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است: ▪ تعدیل اجاره‌بها درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. ▪ حق واگذاری به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد ...

بررسی دستور و حکم تخلیه و تفاوت آن

هفت خوان حکم تخلیه

اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌مند می‌شود. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود:1 - محل‌هایی که تا تاریخ 27 /9 /1365 به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند.2 - محل‌هایی که از تاریخ 27 /9 /1365 تا تاریخ 1 /7 /1376 برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 8/9/1365 هستند.3 - محل‌هایی که از تاریخ 1/7/1376 به بعد به اجاره واگذار شده‌اند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 17/6/1376 هستند. این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است.برخی از موارد مهم و شایع   قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356به قرار زیر است: تعدیل اجاره‌بها درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی  بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حق واگذاری به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد.لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این‌صورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت که پس از تقدیم دادخواست و احراز این امر توسط مقام قضائی حکم به تخلیه عین مستاجره علیه متصرف یا مستاجر صادر خواهد شد و در این صورت مستاجر فقط حق دریافت نصف سر قفلی را خواهد داشت. تغییر شغل درصورتی که محل کسب و پیشه و تجارت برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون جلب رضایت موجر مبادرت به تغییر شغل کند، در این صورت موجر می‌تواند از دادگاه صالح تقاضای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد. تخلیه مورد اجاره هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه ...

مراحل حکم تخلیه

یکی از دغدغه‌های مهمی که در ابعاد مختلف جامعه ورود کرده بحث تخلیه محلی است که به فرد یا نهادی اجاره داده شده و با گذشت پایان قرارداد رسمی هنوز تخلیه و به مالک تحویل داده نشده است. قانون در مورداماکن اجاره‌ای چه می‌گوید؟ اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود: ۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند. ۲ – محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸ /۹ /۱۳۶۵ هستند. اماکنی که برای کسب و کار و تجارت اجاره داده شده‌اند حسب مورد، تابع یکی از قوانین زیر خواهند بود: ۱ – محل‌هایی که تا تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ به موجب سند رسمی یا عادی یا توافق شفاهی اجاره داده شده باشند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستند. ۲ – محل‌هایی که از تاریخ ۲۷ /۹ /۱۳۶۵ تا تاریخ ۱ /۷ /۱۳۷۶ برای کسب و تجارت و به موجب سند رسمی اجاره داده شده باشند و موجر از مستاجر هیچ وجهی به‌عنوان سر قفلی نگرفته باشد مشمول ماده واحد قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۸/۹/۱۳۶۵ هستند. ۳ – محل‌هایی که از تاریخ اول مهرماه  ۱۳۷۶ به بعد به اجاره واگذار شده‌اند، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۷/۶/۱۳۷۶ هستند. این قانون یکی از قوانینی است که به پیروی از قوانین کشورهای اروپایی و برای رعایت مصلحت مستاجرین تصویب و اجرا شده است. برخی از موارد مهم و شایع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶به قرار زیر است: تعدیل اجاره‌بها درصورتی که سه سال از تاریخ انقضای مدت اجاره و یا اینکه از تاریخ مقرر در حکم قطعی بر تعیین یا تعدیل اجاره بها سپری شده باشد موجر می‌تواند به استناد بالا یا پایین رفتن هزینه زندگی با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل ملک تقاضای تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را کند که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حق واگذاری به موجب این قانون مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه ندارد مگر اینکه این اجاره صراحتا و کتبا به او داده شده باشد. لذا درصورتی که این اجازه به مستاجر داده نشده باشد و نامبرده بدون جلب رضایت موجر مبادرت به انتقال آن به دیگری کند، در این‌صورت موجر حق درخواست تخلیه ...

دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه -

دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه - دکتر غلامرضا طیرانیان وکیل پایه یک دادگستری دکتر غلامرضا طیرانیان وکیل پایه یک دادگستری دعاوی تخلیه و سکوت اجاره نامه غرض از تحریر مقاله حاضر ، اثبات این نکته است که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر گاه در اجاره نامه مربوط به محلهای کسب و پیشه و تجارت حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده و صریحاً نیز این حق به مستاجر تفویض نگردیده و به عبارت دیگر ، اجاره نامه تنظیمی بین طرفین در این مورد ساکت باشد ، چنانچه مستاجر محل کسب را بدون اذن مالک به غیر منتقل کند ، این اقدام موجب تخلیه مورد اجاره نخواهد شد . تعداد و شرکت طرفداران یک عقیده نباید مانع پذیرفتن استدلالی شود که خلاف نظریه اکثریت ارائه میگردد مشروط بر اینکه دلائل اقلیت قویتر و از نظر اصولی حقوقی منطقیتر باشد ، بر فرض که نظریه اکثریت خلاف ادعای فوِ باشد . قبل از ورود در بحث ، توجه به نکات زیر که ما را در اثبات ادعا یاری میکند ، ضروری است : ۱ ـ در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ رابطه استیجاری یا ناشی از قرارداد کتبی است و یا رابطه مزبور بر اثر تراضی شفاهی و عملی بین مالک و مستاجر برقرار میشود . ۲ ـ مطابق قانون مصوب سال ۱۳۵۶ برای مستاجر پس از استیلاء بر مورد اجاره و استفاده از آن ، حقی به نام حق کسب و پیشه و تجارت بوجود میآید که به این دلیل حتی پس از اتمام مدت عقد اجاره ، مادام که مستاجر مرتکب یکی از تخلفات قانونی نشده ، نمیتوان مورد اجاره را از تصرف او خارج نمود . ۳ ـ هر گاه بر وجود حقی مبتنی بر قانون یقین حاصل شد ، این حق پایدار است و در مقام تردید و یا ظن و گمان ، که قدرت مقابله با یقین را ندارد ، باید حق مزبور را همچنان باقی و معتبر شناخت . ۴ ـ در امور ممنوعه ، محدودیت و یا سقوط حق اشخاص منحصراً در حد ضمانت اجراهائی قابل اعمال است که در قانون صریحاً و بدون ابهام به آن اشاره شده باشد والاّ در صورت ارتکاب آن امور باید در جستجوی آثاری برآمد که موجب محدودیت و یا سقوط حق نشود و صرفاً موجب بطلان عمل ممنوع گردد . حال با توجه به نکات مزبور که برخاسته از عقل و منطق حقوقی است ، وارد بحث شده ، موادی از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ را بررسی میکنیم که در ارتباط با موضوع مقاله است : ماده ۱۴ ) « در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند . . . » : ۱ ـ در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد ، مورد اجاره را کلاً یا جزءً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً با وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز ...

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها

تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بها تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره‌بهابرابر بند 9 ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کند، در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در میان نباشد، با ارسال اظهارنامه و چنانچه اجاره‌نامه رسـمـی ‌بـاشـد، با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند رسمی ‌اجاره، مکلف است ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را بپردازد. در غیر این صـورت، چـنـانـچه اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند ‌از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت و اگر عادی باشد، از طریق دادگاه درخواست وصول اجاره‌بها و تخلیه را بنماید. هرگاه پیش از تخلیه از طریق دفترخانه یا قبل از صدور حکم از طریق دادگاه، مستأجر اضافه بر اجاره‌بهای معوقه، صدی بیست آن را به نفع موجر پرداخت کند، حکم تخلیه صادر نمی‌شود؛ اما مستأجر تنها یک بار می‌تواند از این ارفاق قانون استفاده کند. ‌مطابق تبصره یک ماده 14 در صورتی که مستأجر ظرف یک سال 2 مرتبه در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا آن را به صندوق ثبت تودیع نکند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این خصوص مستأجر مستحق ارفاق نیست. به تعبیر دیگر، رعایت یک بار ارفاق نبوده موضوع بند 9 ماده 14 شرط اعمال مقررات تبصره یک نمی‌باشد؟؟؟؛ زیرا در غیر این صورت، تبصره یک موضوعیت خود را از دست می‌دهد؛ چراکه با اعمال مقررات بند 9 برای بار دوم، حتی با ارسال یک بار اظهار‌نامه نیز مستأجر در هر صورت ملزم به تخلیه است و نیاز به ارسال دوباره اظهار‌نامه نیست. وکیل - لازم به ذکر است که در تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور، مطابق مقررات قانون 1356 حق کسب و پیشه مستأجر ساقط می‌شود. ‌با توجه به مراتب مذکور از منطوق و مفهوم تبصره یک ماده 14 قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 این نکات به نظر می‌رسد:با توجه به نوع سند تنظیمی، ‌اعم از عادی یا رسمی، ‌اظهارنامه یا اخطاریه موضوع قانون حاکم بر دعوا با توجه به موضوعیت آن باید مطابق با نوع سند تنظیم و ابلاغ شود؛ یعنی در صورت تنظیم سند عادی فی‌مابین موجر و مستأجر، اظهارنامه و در صورت رسـمـی ‌بـودن سـنـد، اخـطـاریـه از طـریـق دفـتـرخـانه تنظیم‌کننده آن سند ارسال می‌شود و جایگزین کردن هر یک از موضوعات اخطاریه یا اظهارنامه به جای یکدیگر فاقد پایگاه قانونی است. ‌در صورت افزایش اجاره‌بها -چه به صورت عادی و چه رسمی- ‌حسب مورد اقدام لازم به عمل می‌آید؛ یعنی در صورت افزایش ...

رسیدگی تخصصی گره گشای اختلافات

شکایات تخلیه منازل بیشترین پرونده‌های ورودی به شورامعاون قضایی دادگستری البرز فراوانی پرونده‌ها را با توجه به ماهیت آنها در دو بخش حقوقی و کیفری دسته بندی کرد و گفت: در بحث حقوقی به ترتیب پرونده‌های مربوط به تخلیه املاک مسکونی، امور مربوط به چک و سفته تا سقف 5 میلیون تومان و همچنین تأمین دلیل، دارای فراوانی است. همچنین در بحث کیفری نیز پرونده‌های تخلف مربوط به رانندگی بدون گواهینامه دارای تعدد بیشتر نسبت به سایر پرونده‌هاست.راه اندازی شعب تخصصی، رسیدگی ها را تخصصی می کنداین مقام مسئول در رابطه با کم وکیف ایجاد شعب تخصصی این موضوع را تحلیل و از راه‌اندازی شعبه تخصصی اصناف خبر داد و گفت: قانونگذار در ماده 2 شورای حل اختلاف اجازه تأسیس و راه اندازی شعب تخصصی را داده است. برخی از مراکز یا نهاد‌ها به لحاظ اینکه پرونده‌های زیادی دارند و از طرفی خواستار رسیدگی تخصصی‌تر به مسائل و مشکلاتشان هستند، می‌توانند با برگزاری جلسات هم اندیشی و ارائه آمارهای مربوط به تخلف در دستگاه تحت امر خود، زمینه‌های ایجاد شعبه تخصصی را به کمک شورا بررسی و مبانی عملی این طرح را اجرایی کنند. وی ادامه داد: به عنوان نمونه، به نقل از رئیس اصناف کرج تعداد 66 اتحادیه از جمله املاک، پوشاک، نمایشگاه داران اتومبیل و ... زیر مجموعه اصناف کرج قرار دارند. با توجه به ارتباط گسترده این مشاغل با شهروندان انتظار می‌رود آمار شکایات و مراجعات حضوری برای حل دعاوی مطروحه در دادسراها و دادگاه‌ها افزایش یابد. از طرفی بخشی از مسئولیت‌های امور صنفی به رسیدگی‌های مکرر در مورد شکایات مردمی یا ... در رابطه با مشاغل موجود در اتحادیه‌ای خاص اختصاص می‌یافت. بنابراین درخواست‌های مجمع امور صنفی و جلسات مشترک بین شورا و اصناف منتج به افتتاح شعبه تخصصی در رابطه با رسیدگی به پرونده‌های اصناف شد. قرار بر این است با ایجاد بستر مناسب لااقل برای هر10 یا 20 اتحادیه شعبه‌ای خاص در نظر گرفته شود. که رسیدن به این نقطه با همکاری اصناف و در نظر گرفتن مکانی مناسب میسر خواهد شد.شکایات در بین صنف املاک و نمایشگاه داران بیشتر استکیاپاشا یکی از مزایای تخصصی شدن شعب را درک متقابل اعضا با طرفین دعوا برشمرد و در توضیحی جامع تر بیان داشت: 3 نفر از اعضای مستقر در شعبه رسیدگی به پرونده‌های اصناف، از بین رؤسای اصناف انتخاب شده‌اند که این موضوع باعث درک و آگاهی بیشتر نسبت به مسائل مطرح شده در دعوا و نهایتاً سازش بیشتر برای ختم دعاوی است که حقیقت این موضوع با آمار 90 درصد سازش در بین پرونده‌های اصناف به خوبی نمایان شده است. در بین پرونده‌های ارجاعی به اصناف شکایت‌های ...