بعد حقوقی قرارداد با پیمانکار ساختمان
ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان
ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان در چهارچوب لایحه فروش ساختمان دکتر علیرضا حسنی استادیار و ریاست دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان چکیده : امروزه روند رو به رشد جمعیت و کمبود فضا در شهرهای بزرگ ضرورت وجود آپارتمان ها را توجیه نموده است . ساخت و ساز آپارتمان ها نیز حرفه مستقل عده ای از اشخاص حقیقی و حقوقی شده است که به مرور به تبع آن قراردادهای پیش فروش آپارتمان تأسیس و جامعه حقوقی را برآن داشت که نسبت به ظرایف این قراردادها بیندیشد. در این نوشتار سعی بر آن است تا ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان مورد بررسی قرار گیرد .و با بررسی قرارداد پیش فروش ساختمان با مسائل مشابه در فقه و مباحث حقوقی بررسی اقسام بیع موضوع مورد بحث برای خواننده روشن گردد. واژگان کلیدی : قرارداد ، پیش خرید ، پیش فروش ، انتقال به غیر مقدمه : ساختمان و سازه های انسانی همیشه یکی از دغدغه های اصلی بشر بوده و هست از بشر نخستین گرفته که به دنبال سرپناه راه های متعدد را آزمایش کرده تا تا بشر هزاره سوم که برای آرامش دنبال ساختمان های متناسب با نیازهای خویش است . امروزه نیز که با پیشرفت فناوری گام در عرصه جدید سازه ها نهاده ایم همچنان نیاز بشر به ساختمان یک نیاز اساسی است و ساختن ساختمان های بزرگ محتاج سرمایه های هنگفت است و دیگر نمی توان به راحتی و به تنهایی دست به سازه های بزرگ زد بدون آنکه از پیش ،تأمین مالی صورت گرفته باشد . از این رو هم پیش سازندگان می توانند از سرمایه های پیش خریداران جهت ساختن ساختمان استفاده کنند و هم پیش خریداران می توانند با پرداخت مبلغی از آیندۀ خود مطمئن تر شوند . در کشور ما آپارتمان نشینی از قدمت زیادی برخوردار نیست . از بین تمام شهرهای ایران ، خصوصا در شهر تهران به دلیل مهاجرت های چند دهه اخیر که جمعیت آن به طرز غیر مترقبه ای افزایش یافته ، آپارتمان نشینی دامن بسیاری از مردم تهران را گرفته است . همین پدیده سبب شد که قانونگذار در سال 1343 به وضع قانون تملک آپارتمان ها مبادرت ورزد و امروزه خرید و فروش آپارتمان یکی از شایع ترین اقسام بیع املاک شود . به طور کلی خرید و فروش آپارتمان ممکن است به دو صورت انجام شود : 1- فروش آپارتمان ساخته شده که ممکن است از سوی مالک ساختمان یا مالک آپارتمان انجام شود. 2- فروش آپارتمانی که هنوز ساخته نشده و باید در آینده ساخته شود و در این روش به طور معمول موقعیت و ابعاد و مشخصه های آپارتمان در نقشه ساختمان معین می شود و فروشنده متعهد می شود آپارتمان را در ظرف مدت معین بسازد . موضوع بحث ما در این نوشتار قسم دوم است لذا مهمترین مسئله ...
قرارداد عملیات ساختمان
عملیات ساختمان به تاریخ در شهر بین که در این پیمان کارفرما نامیده می شود به نمایندگی از یک طرف ، و به نشانی که از این به بعد پیمانکار نامیده می شود از طرف دیگر ، پیمان زیر منعقد می گردد .
قرارداد نقاشی ساختمان
نقاشی ساختمان این قرارداد در تاریخ فیمابین شرکت به نمایندگی که منبعد کارفرما نامیده می شود از یکطرف و آقای به شماره شناسنامه صادره از به نشانی تلفن که از این پس پیمانکار نامیده می شود از طرف دیگر با شرایط و مشخصات ذیل امضاء و مبادله گردید . ماده یک – موضوع قرارداد عبارتست از عملیات نقاشی ساختمان بشرح ذیل و بر اساس استعلام بهای تایید شده که به رویت کامل و امضای پیمانکار رسیده است شامل : الف ) رنگ روغنی روی دیوار شامل : 1- روغن الیف یک دست 2- بتونه کاری دو دست و سمباده زنی زبر 3- اجرای آستر با رنگ روغن 4- لکه گیری و آستر دوم و سوم 5- سمباده پوست ساب 6- رنگ لایه ب ) رنگ پلاستیک سقفها شامل : 1- رنگ روغنی یک دست 2- بتونه پلاستیک یک دست و سمباده زتنی زبر 3- آستر اول و دوم و لکه گیری 4-آستر سوم 5- رنگ لایه ماده دو- اسناد و مدارک قرارداد اسناد و مدارک و مشخصات فنی منضم به قرارداد بشرح زیر می باشد : 2-1- قرارداد حاضر 2-2- مشخصات فنی خصوصی که توسط کارفرما به پیمانکار ابلاغ می گردد و مشخصات فنی عمومی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور ( نشریه 55 – تجدید نظر دوم ) که پیمانکار از مفاد آن مطلع می باشد بدون ضمیمه نمودن جزء اسناد پیمان می باشد . 2-3- جدول پیشرفت فیزیکی و برآورد تقریبی مقادیر کار 2-4- استعلام بهاء 2-5- برنامه ریزی پیشرفت کار و دستور کارها و صورتمجلس ها و موافقت نامه ها و هر نوع سند دیگری که در مورد کارها و یا امور دیگر که در مدت پیمان تنظیم و به امضای طرفین برسد . تبصره – هرگاه بین موارد بعضی از اسناد و مدارک بالا تناقضی وجود داشته باشد در درجه اول قرارداد حاضر بانضمام شرایط قرارداد و استعلام بها و در درجه دوم مشخصات فنی خصوصی و عمومی در درجه سوم جدول پیشرفت فیزیکی و برآورد تقریبی مقادیر کارها و برنامه پیشرفت کار ملاک عمل خواهد بود . و اگر این تناقض مربوط به قیمت ها باشد جدول پیشرفت فیزیکی و برآورد تقریبی مقادیر کار معتبر خواهد بود . ماده سه – مبلغ قرارداد مبلغ اولیه قرارداد بر اساس استعلام بهای پیشنهادی پیمانکار بالغ بر ریال مطابق مشخصات پیوست و استعلام بهای تایید شده می باشد که بر اساس صورت وضعیت پیشرفت کار طبق تایید دستگاه نظارت قابل پرداخت خواهد بود . تبصره – مواردی که قیمت آنها ...
پیمان ها و روش های عقد قرارداد پیمانکاری
Normal 0 false false false EN-US X-NONE AR-SA /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin-top:0in; mso-para-margin-right:0in; mso-para-margin-bottom:10.0pt; mso-para-margin-left:0in; line-height:115%; mso-pagination:widow-orphan; font-size:11.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-ascii-font-family:Calibri; mso-ascii-theme-font:minor-latin; mso-hansi-font-family:Calibri; mso-hansi-theme-font:minor-latin; mso-bidi-font-family:Arial; mso-bidi-theme-font:minor-bidi;} پیمان ها و روش های عقد قرارداد پیمانکاری «بیشتر پروژه های ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است». زمانی که تصمیم به ساختن پروژه ای گرفته شد، ضروری است که از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده که اجرا کننده ی پروژه است، خواهد بود. روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد ، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر می کند. در مواردی ، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقشها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه می شوند، تعیین کرد. اصولاً روشهای مختلفی، برای عقد قرارداد (پیمان)، در صنعت عمران وجود دارد که مهمترین آنها در زیر بیان می شود : 1-پیمان با تعیین پیمان کار عمومی برای طرح های عمرانی «روش پیمانکاری عمومی عبارتست از بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود». در این روش ، با آگهی عمومی یا ارسال دعوتنامه به شرکت ها، مشخصات پروژه مورد نظر و تاریخ برگزاری مناقصه برای فراخوان تمام افراد ذینفع شروع می شود. پس از برگزاری مناقصه و تعیین برنده مناقصه، قرارداد با برنده مناقصه، منعقد می شود. معمولاً در طرح های عمرانی، قرارداد بر اساس قیمت های پایه ی فهارس بهاء و بخشنامه ها و مصوبات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور منعقد می شود.در بعضی از طرح های بزرگ، پیمانکاران جداگانه ای برای قسمت های مختلف (پیمانکار ساختمانی و پیمانکار تأسیساتی) انتخاب شده و قراردادهای مستقل با آنها انعقاد می شود. 2-پیمانهای امانی « در روش امانی ساز، هیچ قرادادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و ...
قرارداد سیمانکاری
این قرارداد فی مابین شرکت..........به نمایندگی............به نشانی .............................................. تلفن................... که در این قرارداد کارفرما نامیده می شد ازیکطرف وآقای.............فرزند ........... .... به شماره شناسنامه................... وبه نشانی. .................................... تلفن .....................که از طرف دیگر پیمانکار نامیده می شود مطابق باشرایط ومشخصات ذیل امضاء ومبادله گردید. ماده1-محل اجرا محل اجرای پروژه واقع در..............................می باشد. ماده2-موضوع قرارداد اجرای کلیه کارهای سیمانکاری داخلی وخارجی.............................جهت تکمیل...............................................ماده3-اسناد ومدارک قراردادشامل موارد زیرمی باشد که به رویت وامضاء پیمانکاررسیده است.3-1-قرارداد حاضر3-2-نقشه های کلی وتفصیلی واجرایی به شرح ذیل:دستور کار، صورت مجلس ها، موافقت نامه ها وهرنوع سند دیگری که در مدت قرارداد تنظیم گردد وبه امضاء طرفین برسد.ماده4-مبلغ قرارداد مبلغ اولیه قرارداد بالغ بر..................ریال به شرح نرخنامه ذیل تنظیم می گردد:سیمانکاری به صورت تخته ماله ای (قائم)آستری ورویه از قرارهر متر مربع....................................................ریال.تگرگی روی سطوح تخته ماله ای (قائم) ازقرارهر متر مربع.......................................................................ریال.در پوش یک طرف از قرارمتر طول................................................................................................. ریال.سیمانکاری به صورت تخته ماله ای(افقی)آستری ورویه از قرار هرمترمربع.....................................................ریال.تگرگی روی سطوح تخته ماله ای(افقی)از قرارداد هرمتر مربع....................................................................ریال.توری زیر سطوح تخته ماله ای درصورت نیاز ازقرار هرمتر مربع..............................................................ریال. 4-1-مبلغ کل قرارداد پس از اتمام موضوع قرارداد ومتراژ دقیق محاسبه خواهد شد وبه این قرارداد هیچگونه تعدیلی تعلق نمی گیرد.4-2-قیمتها به صورت خالص میباشد.4-3-اجرای کاربصورت دستمزدی می باشد. ماده5-مدت قرارداد مدت قرارداد...........................از تاریخ امضاءقرارداد می باشد.تاخیرات مجاز که به تایید کارفرما می رسد به مدت قرارداد اضافه می گردد:ماده6-نحوه پرداخت 6-1-پرداختها برحسب پیشرفت فیزیکی وباتوجه به صورت وضعیت تنظیمی با تایید نظر مربوطه پس ازرسیدگی وکسر کسورات انجام می گیرید.6-2-پرداخت موقت به پیمانکار به صورت علی الحساب فقط درارائه صورت وضعیت ازسوی پیمانکاربرپایه درصدی از مبلغ صورت وضعیت وتائید کارفرما قابل پرداخت می باشد.ماده7-حسن انجام کارازهر صورت وضعیت به میزان10درصد آن به عنوان سپرده حسن انجام کارکسر ونزد کارفرما باقی می ماند که 50درصدآن پس ازتحویل موقت و تنظیم وتایید صورت ...
قرارداد عملیات تخریب ساختمان
این قرارداد در تاریخ فیمابین شرکت به نمایندگی نشانی تلفن که در این قرارداد کارفرما نامیده می شود از یکطرف و آقای فرزند به شماره شناسنامه صادره از و به نشانی تلفن که از طرف دیگر پیمانکار نامیده میشود مطابق با شرایط و مشخصات ذیل منعقد و مبادله گردید. ماده یک –موضوع قرارداد موضوع قرارداد عبارتست از کلیه عملیات تخریب ساختمان واقع در و دسته بندی و چیدمان آجرهای سالم و آهن آلات حاصل از تخریب به کارفرما . ماده دو – اسناد و مدارک قرارداد 2-1- قرارداد حاضر 2-2- کلیه دستورکارهایی که در حین اجرا توسط کارفرما یا دستگاه نظارت ابلاغ می گردد . ماده سه – مبلغ قرارداد مبلغ قرارداد ریال پیش بینی می گردد که تا 25 درصد قابل افزایش یا کاهش می باشد که بر اساس صورت وضعیت پیشرفت کار و طبق تایید کارفرما یا دستگاه نظارت قابل پرداخت خواهد بود . مطابق نرخنامه پیوست چنانچه حجم عملیات اضافه شده بیش از 25 درصد مبلغ فوق الذکر باشد نیاز به تهیه و تنظیم الحاقیه با قیمت های جدید توافق شده فیمابین خواهد بود بر طبق نرخنامه پیوست . تبصره – به قیمت های این قرارداد هیچگونه تعدیلی تعلق نمی گیرد . ماده چهار –نحوه پرداخت پس از اتمام کار ، پیمانکار موظف است نسبت به تهیه صورت وضعیت کارهای انجام شده اقدام و پس از تائید نماینده کارفرما یا دستگاه نظارت با توجه به مفاد قرارداد نسبت به پرداخت مبلغ کارکرد پس از کسر 10 درصد حسن انجام کار و 5 درصد مالیات اقدام خواهد شد . ماده پنج – مدت قرارداد مدت انجام کار از تاریخ عقد قرارداد و تحویل ساختمان به پیمانکار روز می باشد . تبصره یک – در صورتیکه پیمانکار باعث تاخیر یا طولانی شدن مدت انجام کار گردد مطابق با موارد پیش بینی شده در قرارداد رفتار خواهد شد . تبصره دو- در صو.رتیکه هیچگونه تقصیری در تاخیرات پیش آمده در انجام کار و تعهدات پیمانکار نباشد تاخیرات پیش آمده مجاز و مدت قرارداد بنا بر نظر کارفرما قابل تمدید می باشد . ماده شش – تعهدات پیمانکار 6-1- با اطلاع و همکاری موسسات ذیربط جریان آب ، برق ، گاز و سرویس های مشابه را قطع نماید . زمان و مدت ...
قرارداد آسانسور
این قرارداد فیمابین شرکت ............... به نمایندگی.............. به نشانی.............تلفن........که در این قرارداد کارفرما نامیده می شود از یکطرف و شرکت................... به نمایندگی .......... به نشانی......... تلفن................... که در این قرارداد به اختصار پیمانکار نامیده می شود ، از سوی دیگر منعقد می گردد . ماده یک – موضوع قرارداد طراحی و خرید دو دستگاه آسانسور کامل با مشخصات فنی پیوست کاملا وارداتی ساخت شرکت همراه با نصب و راه اندازی در محل کارگاه طبق مشخصات فنی ذکر شده در قرارداد . ماده دو- اسناد و مدارک قرارداد 2-1- قرارداد حاضر 2-2- نقشه و مشخصات فنی 2-3- کلیه دستورکارهائی که در حین اجرا توسط کارفرما ابلاغ می گردد . 2-4- مبحث پانزدهم مقررات ملی ساختمان که بدون ضمیمه نمودن جز اسناد قرارداد می باشد . ماده سه – مبلغ قرارداد کل مبلغ قرارداد ، عبارتست از ریال که پس از کسر 5 درصد بابت مالیات قابل پرداخت می باشد که از مبلغ کل قرارداد ریال جهت طراحی محاسباتی و فروش و حمل و تحویل کلیه تجهیزات و لوازم مربوط به دو دستگاه آسانسور به همراه کلیه عوارض و مالیات های کالای وارداتی به صورت تحویل کامل در کارگاه مبلغ ریال جهت نصب کلیه درب ها و کابین و دیگر لوازم مربوط بطور کامل و راه اندازی دستگاهها همراه با اخذ تایید آسانسور از شرکت بازرسی آسانسور ایران در نظر گرفته شده است . ماده چهار – نحوه پرداخت با توجه به توافقات و زمان بندی تحویل آسانسور نحوه پرداخت بشرح ذیل خواهد بود . 4-1- مبلغ ریال به تاریخ طی چک شماره بانک بابت تحویل کلیه دربهای طبقات ، درایو ( نیروی محرکه ) و دستگاههای مربوط به ایمنی و تراول ها و غیره که پس از اخذ تایید از پروژه مبنی بر حضور موارد فوق در پروژه قابل دریافت خواهد بود . 4-2- مبلغ مورخ طی چک شماره بانک 4-3- مبلغ مورخ طی چک شماره بانک ماده پنج – مدت قرارداد با توجه به اینکه پیمانکار اذعان می نماید از محیط کارگاه بازدید بعمل آمده و مسایل اجرائی در کارگاه همراه با خردید وسائل وارداتی تجهیزات را در نظر گرفته و با این شرایط جهت خرید ، حمل ، تحویل ، نصب و راه اندازی کل آسانسورها از تاریخ عقد قرارداد به مدت ماه قرارداد را بطور کامل تا راه اندازی اولیه انجام داده و پیمانکار حداکثر در مدت ماه بعد ازآن همراه ...
مقایسه قرارداد پیمان عمومی با قرارداد فدیک
مقایسه قرارداد پیمان عمومی با قرارداد فدیک می کوشیم تا تفاوت بین ماده ها وتبصره های این دو قرارداد راآشکارتروبه صورت جزئی مورد مطالعه قراردهیم.ماده هایی که مربوط به تضمین ها ،تحویل کارگاه ها،معرفی اشخاص حقوقی و حقیقی وماده هایی که تفاوت کلی در آنها دیده می شود و موجب اختلاف بین دو طرف قرار داد یا تشریفات بیش از حد نیاز در آنها می باشد.البته قرارداد فیدیک خود به تنهایی نشانگر این تفاوت ها است و با پرداختن به جزئیات ماده ها و گستردگی بندها و تبصره های آن اولین تفاوت ها را به وجود آورده است.تفاوت هایی که موجب شده است تا اختیارات کار فرما را محدود کند و به حقوق پیمانکارن بیشتر اهمیت داده شود و از این رو موجب تقویت پیمانکاران شده است.ما اولین تفاوت را همین مورد قرار می دهیم و به توضیح آن می پردازیم.**تفاوت در رعایت حقوق پیمانکارانهمان طور که در مقدمه فیدیک آمده است به خاطر رعایت اصول مشارکت متعادل در ریسک پذیری بین کارفرما و پیمانکار،مورد توجه قرار گرفته است.اصول مشارکت در ریسک پذیری برای دو طرف مفید بوده :برای کارفرما که قراردادی را با مبلغ کمتری امضاء می کند و هزینه هایش تنها زمانی افزایش می یابد که ریسکهای غیر متعارفی بروز نماید،و برای پیمانکار که از برآورد ودر نظر گرفتن هزینه اینگونه ریسکها که چندان آسان هم نیست احتراز می کند.طی سالهای اخیر،بازار کارهای اجرائی بطرف نوع قراردادهائی سوق پیدا کرده است که در آن نیاز به اطمینان از مبلغ نهایی،و غالباً زمان تکمیل بسیار مهم می باشد.برای اینگونه پروژه های کلید در دست،کار فرمایان حاضر به پرداخت مبالغ بیشتر- گهگاه بسیار بیشتر،هستند.به شرط حصول اطمینان از این که مبلغ نهایی توافق شده است تجاوز ننماید.حال به شرح همین مورد در شرایط عمومی پیمان در ایران می پردازیم این نوع قرارداد بیشتر راه را برای کارفرما هموار می کند و باعث ضعف در پیمانکار میشود چون این نوع قراردادها بیشتر ،کارفرمایان دستگاه دولتی بوده اند.بیشترین مفاد این قرارداد به سود کارفرما است.همان طور که ما در قرارداد فیدیک می خوانیم کارفرمایان اشخاص متخصص هستند که حاضر به پرداخت مبالغ بیشتر گاهاً بسیار بیشتر هستند به شرط آن که مبالغ نهایی توافق شده تغییری نکند اما در این قرارداد شرایط عمومی پیمان کارفرمایان به کاهش مبالغ اولیه می پردازند و به افزایش مبالغ بعد از آن فکر نمی کنند و اهمیتی غائل نمی شوند و همین امر باعث شکست در توان مالی بعضی از پروژه ها می شود زیرا اینگونه پروژه ها در مبالغ اولیه پیمان تغییرات سنگینی را در بر دارد.2-تفاوت در کلیات و تعاریف:در این قسمت تفاوت های زیادی به چشم می ...