جایگاه حقوقی اعتبار اسناد مالکیت اموال غیرمنقول درحقوق و رویه قضایی ایران( قسمت اول)

مقدمه

چکیده:امروزه اسناد مالکیت به عنوان مهمترین وسیله ارتباطات حقوقی در جوامع رایج گردیده و به لحاظ ارزش اثباتی آن و اهمیتی که سند رسمی به عنوان دلیل دارد٬تنها دلیل اثباتی است که در یک سازمان خاص (ثبت اسناد)برای آن در نظر گرفته شده است و دادگاه مکلف است که به سند سریعأ ترتیب اثر دهد٬چرا که علت اعتماد قانون گذار به اسناد این است که سند در زمانی تنظیم می شود که متعاملین نظری جز ثبت حقیقت در آن زمان ندارند و نوشته آنچه که در واقع بوده حفظ کرده است ولی ادله دیگر به این درجه از اعتبار نمی رسند.طبق ماده 1257 تا1335 قانون مدنی این دلائل عبارتند از 1-اقرار 2-اسناد کتبی 3-شهادت 4-امارات 5-قسم.

بیان مسئله و سۇالات تحقیق

ثبت اعمال حقوقی از جمله مباحث مهم حقوقی و مخصوص شریعت و دین مبین اسلام است و بر اعتبار و ثبت این اعمال بالاخص ثبت اعمال حقوقی اموال غیرمنقول تاکید فراوان دارد.البته با تغییر و تحولات وتصویب برخی قوانین جدید راجع به اسناد مالکیت اموال غیرمنقول ومعاملات راجع به املاک مبنی بر اینکه اینگونه معاملات تشریفاتی یا رضایی هستند موجب گردیده تا موقعیت اموال غیرمنقول آنگونه که در بدو تصویب قانون ثبت برای آن در نظر گرفته شده بود متزلزل گردیدوبا ملاحظه قانون ثبت بالاخص مواد 22-24-70-71-72-73-74و دیگر قوانین مرتبط باآن همچون قانون مدنی(ادله اثبات دعوی) ارزش و اعتبار بالای اسناد مالکیت اموال غیرمنقول مشاهده می گردد.

(پیشینه و ضرورت تحقیق)=تاکنون در قالب مقاله و غیره در رابطه با وضعیت اعتبار و ارزش اسناد مالکیت غیرمنقول در مراجع قضایی و اداری و سایر مراجع ذیربط پژوهش های مختلفی صورت گرفته اما ضرورت دارد که تحقیق جامع وکاملی با توجه به اهمیت موضوع نسبت به بررسی همه جانبه اسباب و علل اعتبار یا عدم اعتبار اسناد مالکیت صورت گیرد که در این تحقیق سعی شده وضعیت حقوقی این اسناد در نظام حقوقی ایران مورد تحلیل و بررسی قرار گیرد.

روش تحقیق:این تحقیق بصورت کتابخانه ای صورت گرفته است و سعی گردیده حتی الامکان به تمام منابع مرتبط اعم از کتب٬ مقالات٬ جزوات دکترین حقوق و آراء دادگاه پرداخته شود.

اهداف تحقیق:موضوع تحقیق بصورت پژوهشی٬ کاربردی صورت گرفته و از نتایج آن می توان در جهت جلوگیری از تزلزل و مخدوش نمودن اسناد مالکیت غیرمنقول در محاکم و دیگر مراجع قانونی استفاده شود.

ساختار تحقیق:تحقیق در سه بخش مطرح گردیده نخست کلیات در سه فصل اول تاریخچه٬ اهداف حقوق ثبت و تبیین مفاهیم اساسی و اصطلاحات ثبتی در فصل دومبه محدودیتهای حق مالکیت در فصل سوم می پردازیم.در بخش دوم در یک فصل تحت عنوان تنظیم سندرسمی دربیع مال غیرمنقول و بخش سوم تحت عنوان میزان اعتبار سند مالکیت در تعارض با ادله شهادت و سایر ادله و همچنین عوامل موثر بر بی اعتباری اسناد مالکیت و نتیجه گیری کلی پیرامون موضوع تحقیق و بیان پیشنهادات پرداخت خواهد بود.

فصل اول-تاریخچه و اهداف حقوق ثبت

در مبحث پیشینه و سیر تحولات قانونی مقررات ثبتی با ملاحظه کتب تاریخی واکتشافات باستان شناسی بیانگر این است که ملل قدیم نیز به اهمیت و اعتبار آن پی برده اند قدیمی ترین سند نقشه اراضی شهر

"دونگی" از کشور بلده بوده است که حدود چهار هزار سال قبل از میلاد اراضی را به قطعات ذوزنقه٬مثلث و به سایر قطعات مرتب تقسیم کرده اند و حفاری ها و اکتشافات نشان می دهد که در ایران و مهر و سایر ملل متمدن دنیای قدیم نیز اصول و قواعدی برای تثبیت و استحکام معاملات و عقود داشته اند.در دوران معاصر ثبت اسناد در ایران در زمان سلطنت ناصرالدین شاه قاجار می باشد که در آن شاه دستور داد که تا اداره ای تحت ریاست میرزاحسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و ثبت وضبط و تمبر زدن اسناد معمول گردید.درعدلیه آن زمان برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر٬ اوراق و نوشته ها را مهر رسمی می زدند و پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم مجلس بتاریخ 1290هجری شمسی قانونی تحت عنوان ثبت اسناد در 139 ماده تصویب شد ولی به علت فقدان ضمانت اجرائی آن و عدم توجه به ثبت املاک در مجلس چهارم قانونگذاری قانون دیگری در 126 ماده در سال 1302 به تصویب رسید .طبق این قانون ثبت اسناد و املاک اختیاری قلمداد می شد مگر در موارد معینه ولی چون ثبت املاک در آن اجباری نبود لذا باز هم مورد استقبال و توجه قرار نگرفت لذا در تاریخ21 بهمن 1306 هجری شمسی مجلس شورای ملی قانون دیگری بنام قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 9 ماده تصویب نمود و البته با اصلاحیه بعدی ماده اول آن ملغی شده و ثبت املاک اجباری گردید و بالاخره با توجه به کاستی ها و نواقصی که در محل بر اساس قوانین فوق بوجود آمد٬ در بهمن ماه 1308 قانون دیگری بنام قانون ثبت اسنادو املاک در 256 ماده به تصویب رسید و بموجب ماده 255 آن تمامی قوانین مصوب گذشته در خصوص ثبت اسناد و املاک فسخ گردید و ثبت اموال غیرمنقول الزامی گردید ولی با این حال در اسفندماه1310 کمسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک تصویب نمود بطوری که این قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال1308 محسوب و از اول 1311 به مرحله اجرا درآمد که در آن ثبت کلیه املاک اجباری وثبت اسناد را جز درباره موارد اختیاری اعلام نمود و به وزارت دادگستری اجازه داده شد تا درنقاطی که مقتضی بداند دفاتر اسنادرسمی تشکیل دهد با همه اصلاحات و حذف والغاء شدن برخی ازمواد آن با این حال قانون مذکور کماکان پابرجا و لازم الاجراء می باشد. (غلامرضا مشهدی-حقوق ثبت اسناد و املاک چاپ بیستم-انتشارات جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبائی-1386ص 3 )

مبحث دوم

فلسفه و اهداف تصویب قانون ثبت الف-اهداف اقتصادی 1-تسهیل در معاملات انسان موجودی اجتماعی و نیاز به همکاری و تعامل و تبادل کالا و اموال در زندگی بش دارد قبل از پیدایش خط٬ نیز بصورت شفاهی و زبانی تحویل وتحول انجام می پذیرفته است تا این که با اختراع خط و پیچیدگی انواع معاملات و غیره٬ کتابت در مبادلات کالا و تعهدات بوجود آمد بطوری که خداوند متعال جل جلاله در قران کریم در سوره بقره آیه 282 بر کتابت و ارزش واعتبار آن توجهی خاص نشان داده است.

(منبع:محمود تفکریان-حقوق ثبت و شناخت دفاتر اسناد رسمی-موسسه فرهنگی انتشاراتی بینه چاپ اول 1385-ص 19) حقوق ثبت نیز با فراهم آوردن امکان بررسی و تحقیق در مورد ویژگی ها و خصوصیات اموال و مشخصات مالکان و صاحبان اموال٬ تعیین انواع حقوق حاکم بر اموال و چگونگی حقوق اموال موجب تسهیل و تسریع در معاملات اقتصادی افراد جامعه گردیده و بدیهی است تسهیل معاملات با وضع قانون ثبت اسناد و املاک در امور اقتصادی و دادوستد افراد جامعه تاثیر بسزایی در بر خواهد داشت 2-اخذ مالیات به عنوان منبع درآمد دولت:ثبت اسنادو املاک در وصول منظم مالیاتها و ایجاد عوائد عمومی نقش مهم دارد بطوری که در بعضی کشورها اداره ثبت اسناد و املاک جزئی از وزارت دارایی به شمار می آید.سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یکی از موسسات عمومی و منشا درآمد قابل ملاحظه برای خزانه ی عمومی می باشند((ماده اول قانون سال 1302 شمسی می گوید:دوایر ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می شود ثبت املاک تا این که مالکیت مالکین و ذوی الحقوق نسبت به آنها تعیین و محفوظ گردد و ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسما دارای اعتبار شود))

اهداف حقوقی-قضایی 1-قدرت اثباتی:برای اینکه از بروز هرگونه مشکل و اختلافی در روابط حقوقی و اعمال حقوقی افراد جامعه جلوگیری شود باید دلائلی داشته باشند ٬هیچ راهیبهتر از تنظیم سند رسمی و هرکس دارای سند رسمی باشد می تواند در دادگاه با توجه به بار اثباتی آن سند از امنیت قضایی کامل برخوردار بوده و موجب دفع و بروز دعاوی باطل گردد.2-کاهش دعاوی:اختلافات غالبا یا ناشی از ندانستن حقوق و تکالیف است یا ناشی از عدم آگاهی نسبت به چند و چون وقایع یا اعمال حقوقی لذا ثبت حقوق به سبب جنبه اثباتی آن وبعنوان ابزار و وسایلی برای اثبات وقایع و اعمال حقوقی جائی را برای بروز اینگونه مسایل باقی نمی گذارد و ایجاد امکان دسترسی به سوابق ضبط شده تا حدامکان از بروز معاملات معارض جلوگیری و بدینوسیله موجبات کاهش طرح دعاوی بی پایه و اساس را فراهم می نماید.3-امنیت قضایی:مطابق قانون پس از این که ملکی با طی تشریفات خاص در دفاتر رسمی به ثبت رسید تنها کسی که ملک بنام او در آن دفتر به ثبت رسیده است مالک رسمی شناخته شده و دیگر دعوی و ادعایی از کس دیگر نسبت به آن ملک شنیده نمی شود و چنین نیست که اشخاص بتوانند با صحنه سازی و صورت سازی به ملک ثبت شده در زمان خاص تعدی و تجاوز نمایند.4-امنیت معاملاتی:با ثبت املاک و اسناد ٬ امکان وقوع معاملات معارض از سوی طرفین معامله بالاخص فروشنده کاهش می پذیرد 5-اهداف دیگری مانند فهرست برداری و آمارگیری برای برنامه های کلان و همه جانبه در کشور که با تاسی به اسناد و مدارک می توان به آن دست یافت باضافه آنکه وجوهاتی که از طریق ثبت املاک و ثبت اسناد اعم از مالیات٬ حق الثبت٬بهای اوراق٬ هزینه چاپ و آگهی هاو نقشه ها وحق حراج و جزء آنها تعلق می گیرد و قسمت چشمگیر آن ها به خزانه دولت واریز می گرد.

فصل دوم

تبیین مفاهیم اساسی و اصطلاحات ثبتی:مبحث اول:اصطلاح ثبتی اصطلاح عبارت از لغتی است که نزد جمعی٬معنایی خاص داشته باشد مانند اصطلاح آگهی نوبتی که نزد کارمندان اداره ی ثبت معنایی خاص دارد.اصطلاحات ثبتی را به دو دسته می توان تقسیم نمود یک دسته مخصوص این شاخه از حقوق است ماننداگهی نوبتی و دسته دیگرهم در حقوق ثبت و هم در شاخه های دیگر حقوق خصوصی و حتی در حقوق عمومی بکار می رود مانند سند٬ سندعادی-سندرسمی با دانستن اطلاعات ثبتی خاص حقوق ثبت این امکان فراهم می شود که دانشجو و محقق بتواند به اطلاعات حقوقی مربوط به هر اصطلاح دسترسی یابد و در صورت لزوم با دسته بندی اصطلاحات نظام حقوقی در مجموع آنها را آسان تر بشناسد و لذا این شناخت خود مقدمه ای برای سنجش نقاط قوت و ضعف مصوبات بوده و راه نقد و بررسی و ارائه روش های بهتر را هموار می کند.

گفتار اول-ثبت:حقوق ثبت واژه صفت مشبه به معنی مقیم و ثابت قدم در سخن و یکدل ودر واژه نامه لسان العرب(ابوالفضل جمال الدین محمدبن مکرم بن منصور الافریقی المصری.لسان العرب)به معنی اقامت کردن آمده است و همین واژه در زبان فارسی به معنی قرار دادن٬ برجای بودن٬استواری٬نگاشتن در دفتر٬یادداشت کردن آمده است.حقوق ثبت مجموعه قواعدی است که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آنها حاکم است و دانش حقوق ثبت آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل وتبیین آنهاست که خود شامل شاخه هایی مانند ثبت املاک٬ ثبت اسناد٬ ثبت شرکتها و غیره می شود.2

اصطلاح تحقق-وقوع-انعقاد همگی به معنای تشکیل عقد می باشد و در واقع تفاوتی بین این الفاظ نمی باشد.

3مال-ملک-مال غیرمنقول-مالکیت:قبلا گفتیم موضوع اعمال اداری-حقوقی ثبت پدید آمدن یا دگرگونی برخی من جمله حقوق مالی است.

(مال):مال را در واژه نامه ها دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی است گفته و بصورت اموال جمع بسته می شود در اقتصاد نیز مال به هر چیزی اطلاق می شود که ارزش اقتصادی و مبادله ای داشته باشد.واژه ملک:در فارسی به معنی چیزی که در قبضه و تصرف شخصی باشدو نیز زمین و هرچیزی که ملک شخصی باشد معنی کرده اند بنابراین مال و ملک هردو برهمه متملکات اطلاق می شود.واژه ملک غالبا نزدما در معنی اموال غیرمنقول به کار می رود در گذشته واژه مال ویژه کالای مادی بود ولی پیشرفتهای زندگی کنونی بتدریج آن را از معنی محدود و ابتدایی خارج ساخته است چندان که امروز به تمام عناصر گوناگون دارایی مانند زمین-اموال منقول و مطالبات و حقوق مالی و حتی حق تالیف و اختراع و سرقفلی نیز مال گفته می شود.بدین ترتیب واژه مال در عرف کنونی به دو معنی مادی وحقوقی به کار برده می شود به معنای مادی و محدود که موضوع دادو ستد واقع می شود و به معنای مجرد و حقوقی که عبارت از حقوق مالی که به اشخاص امکان انتفاع از اشیاء مادی را می دهد مانند حق مالکیت و آنچه از نظر حقوقی مورد تملک قرار می گیرد و به اشخاص اختصاص می یابد و در آن تصرف می شود رابطه اعتباری است که انسان با اشیا دارد و به خاطر همین رابطه به آنهاحال گفته می شود.مال غیرمنقول مطابق ماده 12 قانون مدنی مال غیر منقول آنست که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان بنحوی که نقل آن مستلزم خراب یا نقص خود مال یا محل آن شود.

در طول زمان باعث شده که اموال غیرمنقول بیش از دیگر اموال موضوع بحث و اهمیت و اعتبار نزد آدمیان قرار گیرد بویژه با وجود توسعه روز افزون اموال منقول و فزونی مستمر ارزش برخی از آنها همچنان مال غیرمنقول خصوصا زمین٬ بخش اساسی و منبع تمام دارایی ها را تشکیل می دهد و ثبات و استقرارش مناسب ترین ویژگی را به هر ثبت و ضبط در اختیار می دهد به همین سبب محور اساسی قواعد ثبت را ملک غیرمنقول و حقوق ناشی از آن تشکیل می دهد.مالکیت:نوعی رابط حقوقی است که بین شخص وعین خارجی برقرار می شود و به او اجازه می دهد هرگونه تصرفی را در مال خود بنماید این تعریف از مالکیت مفهوم اعتباری است٬که جامعه بشری در جهت تسهیل رفع نیازمندی هایش اعتبار کرده است.که البته برداشت و تلقی همه جوامع انسانی از ملک ومالکیت آثار آن یکباره و همزمان پیش نیامده و نیز یکسان هم نبوده است از جمله قوم تاتار حق مالکیت را تنها زمانی که متعلقش گله گوسفند بود می شناختند و مالکیت بر زمین نزد ایشان معنا و مفهومی نداشت.

مفهوم سند-سند محضری-سند مالکیت:اسناد بر وزن افعال و جمع سند می باشد ٬ از لحاظ لغوی هر چیزی که قابلیت استناد را داشته باشد سند نامیده می شود.فرهنگ حقوقی بهمن آن معادل حمایت٬ تضمین٬ امنیت و وثیقه ذکر میکند.در اصطلاح حقوقی باید گفت که طبق ماده 1284 قانون مدنی:سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقامدعوی یا دفاع قابل استناد باشد که هم شامل سند عادی-رسمی و هم شامل اسناد تجاری خاص می گردد که در حکم سند رسمی هستند مثل اوراق بهادار٬در شناخت سند باید از نوشته نام برد٬ شهادت اگر کتبی باشد نمی تواند بعنوان سند محسوب گردد.قانون مدنی همچنین سند را بر دو نوع عادی و سند رسمی تقسیم نموده است :

1-اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد.

2-اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.

3-اسنادی که در نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شده باشد مانند شناسنامه ای که توسط مامورین اداره ثبت احوال وفق مقررات صادر شده باشد مشروط بر اینکه تنظیم کننده سند صلاحیت تنظیم آن را داشته باشد و سند را طبق مقررات قانونی تنظیم کرده باشد.غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 قانون مدنی سایر اسناد عادی است و هرگاه سند بوسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شد موکلیت مامور صلاحیت تنظیم آن را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرر قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد عادی است بنابراین چنین استنباط می شود که از نظر قانون ثبت سندی رسمی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد بنابراین سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص از سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی است به این معنی که هرسندی که از نظر قانون ثبت رسمی باشد از نظر قانون مدنی هم رسمی است اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی سند رسمی باشد از نظر قانون ثبت رسمی به آن گفته نشود مانند شناسنامه اشخاص٬گواهینامه که درعرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سندرسمی گفته نمی شود البته علاوه بر تعریف سند رسمی آثار اسناد رسمی ثبتی نیز متفاوت از سایر اسناد می باشد.سند محضری اسنادی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.سند مالکیت ثبتی دفترچه ای (یا سندجدید کاداستری)می باشد که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص عرصه و اعیان مجتمعا یا منفردا از سوی دفتر املاک صادر می کند.

آثار ثبت املاک-با پایان یافتن عملیات مقدماتی ثبت شامل آگهی مقدماتی٬ نوبتی و غیره وقتی در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت بنام متقاضی صادر شود برابر ماده 22 قانون ثبت آثار ثبت ملک عبارتند از الف-پس از ثبت ملک در دفتر املاک تصرف غیر در آن اماره مالکیت متصرف نیست.ب-دولت فقط کسی را که ملک بنام او ثبت شده و یا رسما به او منتقل شده باشد یا از طریق ارث قهرا به وی نتقال یابد مالک خواهد شناخت بنابراین سند مالکیت یک سندرسمی است و در مقابل همه قابل استناد است.

آثارثبت اسناد

قانون رای اسنادی که مطابق مقررات تنظیم شده است اعتبار خاصی قائل شده و مادام که خلاف آن ثابت نشود آن را معتبر شناخته است.اعتبار اسناد ثبت شده همان آثار ثبت اسناد است که عبارتنداز:1-معتبر بودن تمام محتویات و امضائات سندرسمی2-معتبربودن تمام مندرجات سند رسمی 3-لازم الاجرا بودن سند رسمی 4-عدم احتیاج به سپردن خسارات احتمالی 5-عدم شمول مرور زمان 6-معتبر بودن آن نسبت به اشخاص ثالث 7-قابل اثبات نبودن دعوی مخالف مندرجات سند رسمی بوسیله امارات قضائی (اصل تسلیط=ماده 30 قانون مدنی)(اصل لاضرر=ماده 132قانون مدنی)

محدودیت حق مالکیت ناشی ازضمان قهری قاعده فقهی ید٬ بعنوان اماره موضوع ماده 35 قانون مدنی دلیل مالکیت بوده که با وضع و تصویب قانون ثبت اسناد واملاک و خصوصا ماده 22 آن قانون اماره تصرف مذکور در قانون مدنی محدود شده است.در فقه اسلام حدود و ثغور مالکیت بوسیله قاعده تسلیط بیان می شود وقاعده تسلیط بوسیله قاعده لاضرر تعدیل و محدود می شود این دو قاعده در مرحله وضع باهم تعارض نداند زیرا لازمه انتفاع و تصرف در ملک اضرار به دیگران نیست ولی گاه اجرای این دو باهم ممکن نیست زیرا در تصرفی که به زیان همسایه است اجرای قاعده تسلیط ملازمه با اباحه آن دارد و رعایت قاعده لاضرر آن را ممنوع می سازد لذا برای چاره اندیشی در این گونه امور که زاحم از بین برود و یکی از این دو قانون بر دگری حکومت کند ماده 132 قانون مدنی مقرر داشته که "کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای ملک خود تصرفاتی را ک لازم باشد انجام دهد اگرچه مستلزم ضرر همسایگان شود و ملاک و معیار این داوری نیز عرف تعیین گردید"

1-نحوه تصرف:برمبنای این اصل مالک باید قواعد عرف و مقررات ایمنی را در ملک مورد تصرف خود رعایت کند.

2-تضررهمسایه:تشخیص قصد اضرار بدون داشتن نفع مشروع و به قصد آزار همسایه اقدامی نماید نیز عرف و نوع اینگونه اقدامات ملاک قرار می گیرد مانند آنکه به قصد آزار همسایه دودکش مرکز حرارت خانه خود را بالا برد تا از نور خانه همسایه بکاهد از اقدام او جلوگیری می شود.

محدودیت قراردادی حق مالکیت :مالک می تواند ضمن قراردادهای خصوصی که با دیگران تنظیم می نماید از قلم و اختیارات خود بکاهد این گونه قراردادها را به دو گونه می توان تقسیم کرد.1-پیمانی 2-قراردادی در قسمت اول از اختیارات مالک بموجب قواعد ویژه ای کاسته می شود و در مورد دوم یا محدودیت قراردادی موقت هست که حق انتفاع از مالک بطور نسبی سلب می گردد و به حق مالکیت صدمه نمی زند.مالک آزادی معمول در انعقاد پیمان و تعیین آثار آن را بر طبق ماده 10 قانون مدنی دارد.

محدودیت قراردادی دائم:نباید تصور کرد که در این موارد حق مالکیت از بین رفته تلقی می شود بلکه نفوذ اینگونه قرارداد در صورتی با مالکیت جمع می شود که آن را بی محتوا نسازد٬ اعتبار نهاد مالکیت به باقی ماندن اوصاف اصلی آن وابسته است از شایعترین شروطی که در تعارض مقتضای مالکیت است سلب حق انتفاع از مالک است.محدودیت حق مالکیت در اعیان غیرمنقول :مالکیت استحقاق کامل شخصی نسبت به عین منافع و منافع اموال مادی است.مهمترین مشخصه مالکیت اموال غیرمنقول٬مالکیت عرصه و اعیان است.بصورت کلی تعلق رصه به شخص حقیقی یا حقوقی ظهور در این دارد که اعیان نز به همان شخص تعلق دارد ولی ممکن است اینگونه نباشد و عرصه و اعیان مالکین جداگانه داشته باشدهمچنان که ممکن است منافع مال غیرمنقول به طور موقت یا دائم به غیر منتقل شده باشد مثل اراضی موقوفه که حق تملک اعیان به مستاجر داده می شود و وقفیت عرصه به قوت خود باقی است. املاک مشاعی:اگر حقوق مالکین متعدد در تمامی ملک منتشر شده باشد مالکیت مشاعی است که ممکن است به طور قهری یا اختیاری حاصل شده باشد٬ انتقال ارادی قسمتی از مال غیرمنقول همچنین شرکت ارادی یا قهری مالکین متعدد در ملک معین بدون آنکه محدوده تصرف هریک مشخص شده باشد موجب اشاعه مالکیت می شود.حق ارتفاق از حقوق عینی هستند که برای شخصی در ملک دیگری ایجاد می گردد مثل حق العبور از ملک مجاور از آثار حق عینی مثل حق ارتفاق آن است که صاحب حق می تواند مستقیما در حدود قانون از مال مورد حق استیفاء حق خود را بنماید و می تواند آن را تملک و دردست هرکس باشد آن را بخواهد.

حریم املاک:مطابق ماده 136 قانون مدنی در حریم مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد مثل حریم قنات٬ حریم ملک شخصی٬ حریم بزرگراهها٬ خطوط لوله نفت و گاز و غیره که بنابراین تعریف استفاده از غالب املاک مستلزم این است که زمین اطراف آن به مالکیت دیگری در نیاید یا دست کم تصرفی در آن نشود تا انتفاع از ملک را دشوار یا ناممکن نسازد.

حق رهن:مطابق ماده 771 ق م(رهن عقدی است که بموجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد)طبق ماده 34 ثبت که شاملاموال منقول و غیرمنقول می گردد البته آنچه شایع و رایج است عقد رهن در اموال غیرمنقول است که مالکیت عین اموال غیرمنقول را محدود می سازد.

مبحث سوم-محدودیت مالکیت در منافع غیر منقول

حق کسب و پیشه و تجارت سرقفلی:در روابط بین مالک و مستاجر با دو گونه حق مواجه هستیم

1-حق کسب و پیشه و تجارت 2-حق سرقفلی

حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به نوع کسب یا تجارت به وضع محل٬ نوع تجارت محل کسب طول مدت و...بستگی دارد.که به مستاجر تعلق می گیرد ولی حق سرقفلی در واقع وجهی است که از طرف مستاجر دروقت گشودن محل کسب به مالک پرداخت می شود(با تصویب قانون موجر و مستاجر سال 1376 در صورتی که مستاجر در هنگام تنظیم قرارداد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت نماید در هنگام تخلیه آن را به قیمت عادلانه روز دریافت خواهد نمود.)

تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستاجر سال 1376 ((در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی٬ سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید٬ هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد))و حق اولویت مانند حق زارعانه حق اولویت٬ گاوبندی که به کارانه یا دستدارم خوانده می شود و در نقاط روستایی واج دارد که در بین کشاورزان و رعایا معروف بوده و خرید و فروش می شود ولی از حقوق راجعه به عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض نیست

بخش دوم:نقش تنظیم سند رسمی در بیع مال غیرمنقول

انتقال اموال غیرمنقول غالبا بوسیله عقد بیع چه از طریق قرارداد عادی و چه از طریق تنظیم سند رسمی صورت می پذیرد.

1-اموال غیرمنقول ذاتی که طبیعتا و ذاتا وضع ثابت دارد مثل زمین که قابل نقل و انتقال و حرکت نیست که آن را غیر منقول ذاتی می نامند.

2-غیرمنقول عرضی:برخی از اموال منقول هستند که چنانچه در بنا یا زمین به کار روند جز با خرابی خود یا محل آن قابل حرکت نمی باشند مثل آجر یا آهن که در بنا به کار می روند که به ذات خود مال منقول هستند ولی به جهت به کار بردن انسان در بنا به صورت مصنوعی به این اموال وصف غیرمنقول تعلق می گیرد ولی به محض اینکه این اموال از محل خود جدا شوند صفت ذاتی آنان یعنی منقول بودن به آنها بر می گردد.

3-غیرمنقول تبعی: حقی که موضوع آن غیرمنقول است به تبعیت از موضوع خود (بالتبع از جهت صلاحیت محاکم و غیره) غیر منقول به شمار می رود مثل حق العبور که تابع اموال غیرمنقول هست.

4-غیرمنقول حکمی:مانند بذر٬کود٬ گاو و ادوات کشاورزی که به جهت رابطه نزدیک بین آنها با امر کشاورزی در حکم اموال غیرمنقول دانستند و قانونگذار هم در ماده 17 قانون مدنی با قبول این امر برخی از اموال مورد استفاده در کشاورزی را از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم مال غیرمنقول دانسته است.

مطابق قانون ثبت تنها زمین است که موضوع ثبت اسناد غیرمنقول مطابق قانون ثبتبوده و اموال غیر منقول ذاتی بحث تحقیق بوده وقابل تسری به سایر اموال غیر منقول که فوقا برشمردیم نمی گردد.البته در گذشته برای قنات نیز به همراه مالکیت آب تحت عنوان قنات و مزرعه صدور سند مالکیت پیش بینی گردیده که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر گردیده است.

اعمال حقوقی:وقایع حقوقی که به اراده ی اشخاص بوجود آمده و تابع اراده ی افراد است را اعمال حقوقی نامیده اند که عمل حقوقی را که در نتیجه توافق دو اراده بوجود آمده عقد و عملی را که با یک ارده تحقق می پذیرد راایقاع می نامند.عقود براساس اصل آزادی قراردادها (ماده 10 قانون مدنی)آن قدر دامنه دار است که برحسب شرایط انعقاد آن به انواع گوناگون تقسیم نموده اند.

1-تقسیم عقود به عقود رضائی و تشریفاتی

عقود تشریفاتی و آثار حقوقی ناشی از آن به این مفهوم است که عقد به صرف تراضی طرفین ایجاد نمی شود بلکه ضروری است در شکل خاصی که قانون آن را تعیین می کند ایجاد گردد. در این نوع عقود توافق دو اراده در صورتی معتبر است که به شکل مخصوص و با تشریفات معین بیان شود.در عقد تشریفاتی صورت عقد شرط وقوع آن است وتوافقی که شکل مخصوص را دارا نباشد باطل است.غالبا شکل مذکور ثبت عقد یا سند رسمی است.در حقیقت عقد تشریفاتی عقدی است که علاوه بر اجتماع تمامی شرائط اساسی صحت معامله که در ماده 190 قانون مدنی منعکس است تشریفات مخصوص را باید داشته باشد تا بتواند به نحو صحیح منعقد شود و شامل عقودی می شود که رعایت تشریفات شرط اثبات آن در مراجع ذیصلاح قانونی می باشد.

عقود رضایی عقودی هستند که اراده و توافق و رضایت طرفین برای تحقق آن کافی می باشد.در نتیجه کلیه عقود تشریفاتی عقود رضایی هم هستند اما قانون برای اثبات و صحت آن اعمالی و تشریفاتی نظیر تنظیم سند رسمی و... را شرط نموده است(رابطه بین آنها عموم و خصوص مطلق هست)

تفاوت در جائی در عمل ظاهر می شود که اگر تشریفات لازمه اثبات باشد عقد رضائی است و بدون انجام تشریفات اثبات از طریق دیگری قابل اثبات است ولی اگر کتابت((رکن شکلی))در عقد باشد عقد بدون انجام آن محقق نمی شود.رضائی بودن عقد با در نظر گرفتن شکل خاصی برای اثبات آن منافات ندارد زیرا بین وقوع عقد و اثبات آن ملازمه ای برقرار نیست.در واقع اصل این است که عقد با تراض و توافق طرفین دو اراده صورت می گیرد و نیاز به تشریفات ندارد و این گروه بزرگ از عقود را با اعتبار کافی بودن رضای دو طرف در وقوع آنها عقود رضایی می نامند.در تمایز عقود رضایی و تشریفاتی آنچه باید مورد توجه قرار گیرد شرایط لازم برای وقوع عقد است و نه اثبات آن.به عنوان مثال به موجب بند 2 ماده 47 وماده 48 قانون ثبت هبه نامه و صلح نامه و شرکت نامه به شرطی در محاکم به عنوان سند پذیرفته می شوند که بصورت رسمی در آید ولی این عقود در زمره قراردادهای تشریفاتی نیست زیرا اثبات عقد منوط به تحقق شرایط مذکور است نه وقوع آن٬ قراردادی که به تراضی واقع می شود اگر اثبات آن با دلیل خاص و یا حتی تمام دلایل ممکن نباشد بازهم رضایی است.

مبانی و اهداف سیستم رضایی 1-امنیت و نظم جامعه 2-توسعه و پیشرفت جامعه 3-حاکمیت اراده و آزادی آن که انسان طبیعتا آزاد است و قراردادهای اجتماعی نیز بر اساس آزادی اراده افراد قابل قبول است.

نظریه حاکمیت اراده بر 3 بنیان فلسفی٬اخلاقی و اقتصادی استوار است.فویه می گوید:قراردادی بودن یعنی مطابق عدالت بودن و حاکمیت اراده بهترین وسیله جهت تضمین رفاه و سعادت عمومی است.یکی از نتایج مهم تئوری حاکمیت اراده اصل رضائی ودن عقود است. رضائی بودن عقود مبین این امر است که صرف تبادل و توافق اراده ها برای انتقال مالکیت یا ایجاد تعهد کافی است.در سیستم های حقوقی دنیای معاصر عقود رضائی من جمله عقدبیع که یکی از نتایج مهم قاعده حاکمیت اراده است بر انتقال مجرد مالکیت تکیه می شود بطوری که با صرف تبادل و توافق اراده ها در مورد عوض و معوض عقد بیع واقع می شود و انتقال صورت می گیرد و در این حالت٬ انتقال مجرد از هرگونه عامل خارجی است در این سیستم تنها عنصر انتقال مالکیت عقد(ایجاب و قبول است)که در هر قالبی و شکلی می تواند اظهار شود.

مبحث دوم:سیر تحول کیفیت انتقال مال غیرمنقول و نقش تنظیم سند رسمی

البته اصل حاکمیت اراده که اقتضاء می کند تا حدامکان هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد انشاء می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از مصلحت نیرومند باشد که توان رویارویی با فلسفه ؟آزادی اراده را داشته باشد بنابراین باید با حدود و قلمرومانعیت نص خاص قانون متناسب باشد مثلا قولنامه که تجلی گاه حاکمیت اراده است در طول سالیان دراز تنوع زیادی یافته است ولی بیع همیشه از مهمترین انواع معاملات بوده و هست که در طول زمان تحول و تنوع زیاد یافته است و با پیشرفت تمدن بشری برای انواع بیع ((تشریفاتی)) قرار داده شده است ٬ قولنامه ها که با معاملات اموال غیرمنقول اعم از ثبت شد یا نشده مرتبط می باشد میخواهیم بررسی نماییم که نحوه انتقال اموال غیرمنقول به چه نحوی است.اگرچه اصل بر رضایی بودن انتقال اموال اختلاف نظر وجود دارد و منشا این اختلاف را باید در تصویب قانون ثبت بالاخص مواد 48و47و46و24و22 قانون ثبت مصوب سال 1310 جستجو کرد.

(ماهیت معاملات املاک از دیدگاه علماء حقوق)عده ای از حقوقدانان معاملات املاک را باتوجه به مقررات قانون ثبت برخلاف اصل رضائی بودن عقود دانسته و آن را ((تشریفاتی))محسوب می کنند و در مقابل عده ای دیگر با تمسک به دلایل و استدلالاتی قائل به رضائی بودن این گونه معاملات همچون سایر معاملات صورت گرفته بین افراد جامعه می باشند.در مقابل این دو گروه عده ای دیگر قائل به این هستند که معامله واقع می گردد اما این وقوع را در محکمه غیرقابل اثبات می دانند به عبارت بهتر گروه اول قائل به ثبوتی بودن تشریفات حاکم بر معاملات راجع به ملک ثبتی هستند گروه دوم چه در مرحله اثبات و چه در مرحله ثبوت قایل به غیر تشریفاتی بودن عقد می باشند.و نهایتا گروه سوم معتقد به ثبوتی بون وقوع معامله و اثباتی بودن آثار معامله (تشریفاتی بودن اثبات)هستند.با قبول نظریه گروه اول بر اعتبار سند رسمی خصوصا سند مالکیت غیرمنقول افزوده می گردد زیرا فلسفه وضع و اهمیت اجرایی قانون ثبت در مجرای واقعی خود جای گرفته و اعمال ی گردد و از این طریق ویژگی ها و امتیازات خاص سند مالکیت بر سند عادی مشخص می گردد.زیرا ملکی که ثبت شده دارای سندمالکیت است به صرف توافق به واسطه سند عادی مشخص می گردد که قابل نقل و انتقال نبوده بلکه علاوه بر توافق اراده نیاز به تشریفات ثبت ملک در دفتر املاک دارد والا بیعی واقع نمی گردد لذا جمع مواد 338و339وماده22 قانون ثبت جهت انتقال ملک ثبت شده ضروری است و البته این ضرورت برای جلوگیری از اقامه دعاوی متعدد ملکی است که چه بسا به واسطه انتقال ملک ثبت شده توسط مالک به واسطه سند عادی به دیگری و سپس انتقال همین ملک به دیگری با سند رسمی با حضور در دفترخانه صورت پذیرد ومورد سوءاستفاده قرارگرفته و علاوه بر انتقال عادی بوسیله سندرسمی نیز به ایادی دیگر منتقل میگردد لذا برای نظم دادن به این آشفتگی و تثبیت مالکیت واحد بر ملک بوده که مقررات قانون ثبت وضع گردیده است بنابراین با پذیرش نظریه گروه دوم اعتبار سند مالکیت کاهش می یابد و بنظر آنان تشریفات مندرج در قانون ثبت صرفا جهت قائل شدن یک سری امتیازات خاص ملکی همچون اخذ پروانه ساختمانی٬ اخذ امتیاز آب٬ گاز٬ برق٬توانایی وثیقه دادن این اسناد در رهن بانک جهت اخذ وام توانایی در طرح دعاوی خلع ید و رفع تصرف عدوانی از ملک ،توثیق اسناد در برابر قرارهای صادره توسط دادیار و دادرس دادگاه می باشد.

هرچند که تصویب برخی از قوانین بمنظور ایجاد تسهیلات در نحوه اصدار پروانه ساختمانی به اراضی و املاک در مواردی که سندمالکیت رسمی ارائه نمی گردد موادی را تصویب کرد و در نتیجه بنظر می رسد که رعایت مقررات قانون ثبت و جانبداری از نظریه گروه اول بر اعتبار اسنادمالکیت افزوده و ارزش واقعی آن را در مواجهه با قولنامه واسناد عادی مشخص می نماید.نقش تنظیم سندرسمی ماده 48 قانون ثبت دلالت بر بطلان و بی اعتباری بیع مال غیرمنقول ندارد ومنحصرا سند ثبت شده ای را که باید به ثبت برسد غیرقابل پذیرش در ادارات و محاکم اعلام کرده است بنابراین آنچه مورد توجه قانونگذار بوده است سند معامله است نه خود معامله.وقانونگذاری به اعلام غیرقابل استناد بودن سند در ادارات و محاکم و اعراض از به کار بردن اصطلاح حقوقی نوع عقد اساسا قرینه ای قوی برانتقال رسمی مال غیرمنقول بوسیله هرعقدی را دارد هرچند که انتقال مال غیرمنقول بوسیله عقدبیع شیوع دارد اما بموجب عقد صلح٬ هبه تنظیم سندرسمی در آنها نشان می دهد که هیچ تفاوتی در نوع عقد در در انتقال اموال غیرمنقول بوسیله سندرسمی نبوده بلکه تنظیم سند در تمامی عقود یک نقش را بازی می نماید

جایگاه حقوقی اعتبار اسناد مالکیت اموال غیرمنقول درحقوق و رویه قضایی ایران( قسمت اول)

مطالب مشابه :

کتابشناسی برگزیده حقوق

جایگاه حقوقی اعتبار اسناد مالکیت اموال غیرمنقول درحقوق و رویه قضایی ایران( قسمت اول)

تحدید حدود و بررسی نسبت به نوع عمومی و اختصاصی

اعاده دادرسي

لزوم تعهدات قولنامه ای و ضمانت اجرای آن

بررسی مراجع اعتراض ثبتی در حقوق ایران

ادامه مبحث معامله حقوقی معارض