آشنایی با نوعیت اراضی

تعریف اراضی دائر

به معنی آباد ، برقرار و ضد معنی بایر است . اراضی دائر زمین هایی است که به هر تقدیر مورد بهره برداری است .

مالکیت زمین بایر و دایر :

اگر زمین رأی بایر یا دایر (رای ماده 12) داشته باشد حتی هزاران متر و چندین هکتار باشد ، بلامانع است اگر چه سند هم به نام یک نفر باشد . چنانچه این نوع ملک قبلا ٌ معامله شده باشد وجود بنچاق ضروری است .

زمین های دایر 5 نوع است :

1- دایر معمولی : مثل همه زمین های مسکونی .

2- دایر مسکونی : زمینی که قبلا ٌ بنا داشته ولی به مرور زمان تخریب شده و هم اکنون نیز اثری به جا نمانده باشد که مبنای تشخیص آن عکس های هوایی سال 37 و 48 و 57 می باشد .

3- دایر مشجر : برای زمین های دایر مشجر جهت احداث بنا ، رای ماده 7 (تشخیص باغات ) مربوط به سازمان فضای سبز شهرداری تهران نیاز است که تایید کند قابل ساخت است .

4 – دایر تاسیساتی : زمین هایی که قبلا ٌ ساختمان حمام ، چاه هایی با موتور پمپ و غیره داشته ، دایر شناخته می شود و قابل ساخت و ساز (مسکونی ) است .

5 – دایر مزروعی : برای احداث بنا یا اخذ جواز باید رای ماده 14 مربوط به وزارت کشاورزی (منابع طبیعی) گرفته شود . برای تمامی زمین های بالای 2000 متر رای کمیسیون ماده 5 (مربوط به تعیین کاربری زمین که مربوط و مستقر در شورای عالی شهرسازی و معماری شهرداری است ) ضروری است .

6- دایر شهری (مسکونی): ملکی که قبلا ٌ مستحدثه ای داشته باشد ولی به مرور زمان تخریب شده باشد و فعلا ٌ به صورت بایر در آمده باشد .

چنانچه ملکی در نقشه طرح تفضیلی شهرداری منطقه ، کاربری آن قبلا ٌ توسط کمیسیون ماده 5 به عنوان مثال کاربری مسکونی تعیین شده باشد نیاز مجدد به تعیین کاربری ندارد .

ملک هایی که توسط کمیسیون ماده 5 با کاربری های غیرمسکونی تعیین شده باشد ، قابل ساخت و ساز و معامله نیست مگر برای همان مواردی که تعیین شده است . مثلا ٌ : زمین هایی با طرح آموزشی ، فقط قابل ساخت مدارس غیر انتفاعی ، دانشگاه و آموزشگاه است ، مگر این که به موجب قانون به سازمان مربوطه منصرف ازاجرای طرح شود وملک بیشتر توسط دادگاه به مالک اعاده شود و تغیر کاربری یابد . برای زمین های موات بالای 1000 متر اخذ رای کمیسیون ماده 12 (مستقر در سازمان زمین شهری ) لازم و ضروری است . این قانون مصوب سال 20/3/1358 است . قبلا ٌ سرانه سهمی هر فرد از زمین در تهران و 18 شهر کشور 659 متر مربع بوده که از سال 1376 به 1000 متر مربع افزایش یافت . از چند سال پیش (سال 20/3/1376 ) محدودیت زمین های بایر هم برداشته شد ، اما زمین های دایر از قبل هم محدودیتی نداشت .

تعریف زمین موات

"زمین موات ، یعنی زمین هایی که معطل مانده و آبادی و کشت در آنها نباشد " و درماده 3 قانون زمین شهری مصوب 1366 نیز به اختصار گفته شده که " زمین موات شهری ، زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشند ." با استنباط از تعاریف مذکور در حقیقت عناصر زمین موات عبارت است از :

1- سابقه مالکیت خصوصی آنها معلوم نباشد .

2- آثار کشت و زرع و آبادی نداشته باشد .

3- بالفعل مالک نداشته باشد .

طبق ماده 12 قانون زمین شهری ، تشخیص عمران و احیاء متناسب و تعیین نوع زمین و تمیز بایر از موات ، در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است وتشخیص اراضی موات خارج از محدوده استحفاظی شهرها طبق تبصره یک ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب سی ام آذرماه 1365 بر عهده وزارت کشاوری است که حسب ماده 2 آئین نامه قانون مذکور از طریق هیات هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی اقدام می نماید . تشخیص مراتع و منابع ملی هم طبق ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از مراتع با وزات جهاد سازندگی است . مراد از احیاء زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که درعرف ، آباد کردن محسوب می شود از قبیل زراعت ، درختکاری ، بنا ساختن و غیره است احیا دو قابلیت بهره وری قرار گیرد. " انواع رای کمیسیون ماده 5 برای هرکاربری آورده شود با کپی از یک رأی کمیسیون 5 درست شود "

استعلام های لازم برای زمین های بزرگ جهت انجام معامله و سرمایه گذاری :

1- استعلام از منابع طبیعی .

2- استعلام حق ریشه زمین هایی که قبلا ٌ زراعی بوده اند از اداره اراضی وزارت کشاورزی (منابع طبیعی ) .

3- چنانچه رضایت نامه از زارعین داشته باشد نیازی به اخذ نامه از اداره اراضی وزارت کشاورزی ندارد .

4- اگر کسی ادعایی برای حق ریشه داشته باشد، برای اثبات صحت یا عدم صحت ادعای افراد غیر ، اخذ نامه از اداره اراضی وزارت کشاورزی ضروری است .

چند نکته :

* شورای عالی شهرسازی و معماری از طرف مجلس اختیار تصویب طرح های تفصیلی کلیه شهرهای ایران را دارد که قابل اجراء برای همه ارگان ها است .

*امکان تجمیع زمین های بزرگ برای یکجا سازی وجود دارد . به شرط این که موافقت کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری مستقر در شهرداری کل اخذ شده باشد .

*برای اخذ نقشه طرح تفصیلی حتما ٌ باید از شرکت های مهندسی یا مهندسی مشاور نامه گرفت و مرکز آن واقع در خیابان ایران شهر ، یک کوچه مانده به خیابان طالقانی می باشد .

تقسيمات زمين براساس نوعيت و نگاهی به ویژگی ها آن

1ـ زمين باير

2ـ زمين داير (آيش)

3ـ زمين موات

4ـ زمين متروکه

نکته: اراضی داير بر دو نوع میباشد:

1ـ داير مسبوق به سابقه

2ـ داير ساختمانی ـ باغ، مزروعی، تأسيساتی

تعاريف اراضی باتوجه به نوعيت آن

اراضی باير و ويژگی آن

اراضی باير، به زمين‌هايی که معطل ماندهاند، يعنی هيچ کشت و کاری، عمران و آبادی روی آن صورت نپذيرفته است، اراضی باير گفته میشود. اراضی باير علیالاصول، مالک خاص دارد، مگر اين که اِعراض (چشمپوشی) مالک از آن احراز شود.

ويژگی اراضی باير

1ـ بالفعل، مالک داشته باشد، يعنی از زمان معينی آن زمين دارای مالک میباشد، زمانی که زمان حال است و نه گذشته و نه آينده

2ـ مشغول کشت، زرع و آبادی از هر قبيل اعم از حفر قنات، احداث بنا و غرس اشجار و غيره نباشد.

3ـ مالک، برای مدت نامحدود و نامعلومی از آن چشم پوشيده باشد.

4ـ جزء اراضی بستر رودخانه، انهار عمومی و حريم آن‌ها نباشد.

انواع اراضی باير

1ـ اراضی باير مفروز: که مالک خاص دارد و يا مالک خاص داشته است.

2ـ اراضی باير مشاع: يعنی اين که عدهای به اشتراک مالک آن باشند و يا هستند. مانند اراضی دَيم کار قريه (روستا) که به صورت باير افتاده باشد.

اراضی داير و ويژگی آن

تعريف اراضی داير يا آيش، به اراضی آباد و آيش، اراضی داير گفته میشود و در مقابل اراضی بائر، موات و اراضی متروکه کاربرد دارد.

ويژگی اراضی داير (آيش)

1ـ زمينی که مالک بالفعل دارد.

2ـ زمين مسکونی و مزروعی است. زمين داير ممکن است مزروعی باشد و ممکن است مزروعی نباشد.

3ـ چنين زمينی ممکن است برای مدت کوتاهی توسط مالک از حيث کشت، زرع، عمران و آبادی چشم پوشي شده باشد.

اراضی موات و ویژگی آن

اراضی موات، به اراضی گفته میشود که معطل افتاده و هيچ نوع آبادی، عمران و يا کشت و زرع در آن صورت نپذيرفته باشد.

ويژگی اراضی موات

1ـ سابقه مالکيت خصوصی آن معلوم نباشد يعنی مجهول است.

2ـ مشغول و مشمول کشت، زرع و آبادی نباشد.

3ـ بالفعل مالک نداشته باشد.

اراضی مَتروکه و ويژگی آن

اراضی متروکه، به اراضی گفته میشود که بر اثر حوادث طبيعی مثل زلزله از بين رفته باشد و يا مالکان آن بر اثر حوادث طبيعی و غير طبيعی (مثل تصادف) از بين رفته باشند و به اين دليل متروکه افتاده باشد. اين اراضی از حيث تملک با حِيازَت و اِحياء در حکم اراضی موات میباشد.

ويژگی اراضی متروکه

1ـ سابقه مالکيت خصوصی داشته باشد.

2ـ برای مدتی محدود (فعلاً) مشغول به کشت، زرع و آبادی نباشد.

3ـ مالک سابق آن، فعلاً قهراً يا به اختيار از آن چشم پوشيده باشد.

مراجع تصميمگيری تعيين کاربری و تغيير آن

مراجع تصميمگيری در مورد تعيين و تغيير کاربری، تراکم ساختمانی و عرض گذرها در سطح شهر به شرح زير میباشد:

1ـ طرح جامع

2ـ شورای هماهنگی

3ـ کميسيون رسيدگی به طرحها

4ـ شورای طرح و بررسی

5ـ کميسيون ماده پنج

نكته:در حال حاضر، مرجع تغيير کاربری و تراکم ساختمانی، کميسيون ماده پنج میباشد.

آشنایی با نوعیت اراضی

مطالب مشابه :

فایل کامل طرح تفصیلی تهران

تحلیل چند مواد و کمیسیون های مؤثر در سرمایه گذاری املاک کلنگی و زمین

طرح تفصيلي منطقه هشت شهرداري تهران

دانلود نمونه فایل نقشهGIS و نقشه طرح تفصیلی شیراز (مهندس حسن فراهانی)

به زودی در این وبلاگ نقشه قزوین با بهترین کیفیت قرار خواهد گرفت ...

ضوابط ساخت و ساز در طرح جامع تهران

ضوابط افراز و تفکیک زمین

آشنایی با نوعیت اراضی

معرفي منطقه ثامن شهرداري مشهد: