تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست؟

تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست و از نظر حقوقی تخلف در استفاده از وام یا اوراق چگونه قابل پیگیری است؟

مسکن از جمله نیازهای اولیه هر خانواده محسوب می‌شود و افراد به طرق مختلف نسبت به رفع این نیاز اقدام می کنند. یکی از طرق تامین و تهیه مسکن استفاده از تسهیلات بانکی است و در این میان بانک مسکن به عنوان وظیفه اصلی و تخصصی خود بیشترین نقش را در اعطای تسهیلات جهت خرید و ساخت مسکن متقاضیان انجام می دهد.

رایج‌ترین و شایع‌ترین سپرده‌ها نزد بانک مسکن جهت خرید مسکن (حساب‌ پس‌‌انداز مسکن)‌ و (خرید اوراق حق تقدم)‌ است.

صرف نظر از تفاوت‌های حقوقی میان این دو سپرده تفاوت عملی این دو سپرده را می‌توان در سه بعد خلاصه کرد:‌

الف:‌ سقف تسهیلات برای دارندگان حساب‌های پس‌انداز مسکن در حال حاضر 180 میلیون ریال است در حالیکه این مبلغ برای دارندگان اوراق حق تقدم 200 میلیون ریال می‌باشد.

ب:‌ سود تسهیلات برای متقاضیان دارای حساب پس‌انداز مسکن در حال حاضر 11%‌ است در حالیکه این سود برای دارندگان اوراق حق تقدم 12% است.

ج:‌ امتیاز تسهیلات دارندگان حساب پس‌انداز مسکن غیرقابل انتقال به غیر است واین افراد فقط می‌توانند امتیاز خود را در بانک به بستگان درجه یک (پدر – مادر – همسر – فرزند – برادر – خواهر)‌ منتقل کنند، در حالیکه دارندگان اوراق حق تقدم می‌توانند امتیاز خود را در بانک به هر کس منتقل کنند.

همینکه دارنده امتیاز وام از تسهیلات بانکی استفاده کرد و ملک خریداری شده در رهن بانک قرار گرفت ملک رهن شده قانوناً‌ غیرقابل انتقال بهغیر است ولی خرید و فروش اینگونه املاک در جامعه با وکالت متداول شده که در جای خود قابل تأمل و بررسی است.

عقد وکالت طبق تعریف قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می کند.

ملاحظه می شودکه از لحاظ حقوقی وکالت اعطای نیابت و تفویض اختیار است و بهیچ وجه از جمله عقود ناقله مالکیت نیست.

از طرف دیگر وکالت عقد جایز است یعنی به اراده یکی از طرفین یا با برخی از وقایع حقوقی منفسخ می شود.

ماده 678 قانون مدنی اشعار می‌دارد:‌ وکالت بطرق ذیل مرتفع می‌شود:‌ 1 – به عزل موکل 2- به استعفای وکیل 3- به موت یا به جنون وکیل یا موکل.

برخی تصور می‌کنند که اگر وکالت وکیل با عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد (اصطلاحاً‌ وکالت بلاعزل باشد)‌ عقد وکالت غیرقابل انفساخ می‌شود درحالیکه در اینصورت نیز خطر فوت یکی از طرفین وجود دارد و چنانچه یکی از طرفین وکالت فوت کند وکالت خود بخود منفسخ گشته و از درجه اعتبار ساقط می‌شود و چنانچه به استناد چنین وکالتی سندی تنظیم شده باشد هر ذینفعی می‌تواند باستناد بی‌اعتباری وکالت ابطال آن سند را از دادگاه صالح درخواست کند.

نتیجه آن که در خرید و فروش وکالتی وکیل مالک مورد وکالت محسوب نمی‌شود بلکه در حدود اختیارات اعطایی از طرف مالک حق تنظیم سند را دارد و تا زمانی که این اتفاق نیفتاده موکل همچنان مالک شناخته می‌شود.

بنابراین اولین و مهمترین توصیه آن است که حتی‌الامکان از خرید و فروش وکالتی املاک خودداری شود زیرا اینگونه معاملات می‌تواند برای هر یک از طرفین مخاطرات حقوقی داشته باشد.

توصیه به فروشندگان وکالتی املاک در رهن:‌

چنانچه به هر دلیل ناچار به فروش وکالتی ملک مرهونه خود با وام می‌باشید در وهله اول اطمینان حاصل کنید که خریدار قصد و توان پرداخت اقساط وام را دارد و در مرحله دوم از خریدار بخواهید که خود یا فرد معرفی شده از طرف وی ضامن بازپرداخت وام شود زیرا بانک تا پرداخت کامل اقساط و تسویه حساب و فک رهن ملک، شما را بعنوان بدهکار خود می‌شناسد و چون بانک‌ها ابتدا‌ از طریق مکاتبه با اداره متبوع بدهکار یا ضامن مطالبات خود را از حقوق وی برداشت می کند و در آخرین مرحله و در صورت عدم حصول نتیجه از طریق صدور اجرائیه نسبت به تملک ملک و فروش آن اقدام و مطالبات خود را وصول می‌ کند.

توصیه به خریداران وکالتی املاک در رهن:‌

توصیه اولیه به خریداران وام آن است که حتی‌الامکان امتیاز وام را از دارندگان اوراق حق تقدم خریداری کنند زیرا در اینصورت امتیاز وام در بانک به خریدار منتقل می‌شود و بانک خریدار را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کندد بنابراین سند قطعی و رهنی از ابتدا بنام خریدار تنظیم می شودو نگرانی معاملات وکالتی در این حالت وجود ندارد.

چنانچه به هر دلیل ناچار به خرید وکالتی ملک مرهونه با وام هستید اولاً همزمان با تنظیم وکالتنامه بلاعزل مبایعه نامه‌ای با فروشنده تنظیم شود تا در صورت بی‌اعتباری وکالت بتوان در دادگاه به آن استناد کرد ثانیاً حتی‌الامکان از افراد بسیار مسن یا مبتلا به بیماری‌های صعب‌العلاج وام خریداری نکنیدد.

تذکر: اصطلاحات خرید و فروش وکالتی که در این نوشته به کار رفته با مسامحه در بیان و برای درک بهتر خواننده بوده و در حقیقت اطلاق خرید و فروش به وکالت از نظر حقوقی صحیح نیست./19

منبع مطلب

توضیح بیشتر از سایت بانک مسکن

* مبنای محاسبه اوراق از محل مانده این حساب‌ها به صورت مستقل از حساب اشخاص حقیقی (عادی) در مورد هر حساب به صورت جداگانه و باتوجه به درصد تعیین شده توسط بانک و متوسط موجودی هر حساب، پانزدهم هر ماه انجام و تخصیص اوراق در ابتدای ماه بعد انجام می‌گیرد.

سایرموارد

1- اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادره قبل از تاریخ 15/7/1389 با نام بوده و نقل و انتقال اوراق مذکور صرفا از طریق شعب بانک مسکن امکانپذیر می باشد.

نکته : نقل و انتقال اوراقی که تاریخ صدور آنها قبل از 15/4/87 می باشد،تا یکسال از تاریخ صدور به دفعات و در تمام شعب بانک و پس از یکسال از تاریخ صدور صرفا در شعبه صادر کننده ( و به دفعات) ، امکانپذیر است.لیکن نقل و انتقال اوراقی که بعد از تاریخ 15/4/87 صادر گردیده اند، تا زمان اعتبار مندرج در بالای برگه ( دو سال بعد از تاریخ صدور ) به دفعات و در تمامی شعب بانک امکانپذیر است. ( مدت اعتبار اوراق ممتاز صادره از تاریخ 15/4/87 الی 15/12/87 و نیز اوراق صادره از تاریخ 15/1/88 الی 15/12/88 از تاریخ صدور به مدت 3 سال می باشد و بعد از انقضای تاریخ از درجه اعتبار ساقط می شود.)
2- دارندگان اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن قادر می‌باشند با استفاده از تسهیلات متعلق به اوراق مذکور نسبت به تعمیر(جعاله)، ساخت یا خرید واحدهای مسکونی با مشخصات تعریف شده توسط بانک اقدام نمایند.

3- دارندگان اوراق و استفاده کنندگان از تسهیلات در قالب طرح مذکور مشمول محدودیت 5 سال در استفاده از تسهیلات نمی‌باشند.

4- نرخ سود تسهیلات اعطایی از محل اوراق تعلق گرفته به این حساب معادل نرخ سود بخش مسکن بدون سپرده می‌باشد.

5- حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات پرداختی از محل اوراق مذکور با توجه به سقف تسهیلات به شرح جدول ذیر می‌باشد.

سقف تسهیلات (میلیون ریال)	حداکثر مدت بازپرداخت (سال)
تا 120	12
بیش از 120 تا 200	15
تا 50 (به منظور دریافت تسهیلات جعاله)	5

6- سقف فردی استفاده از این اوراق (اعم از تعلق گرفته یا واگذاری ) بر روی یک پلاک حداکثر 200 میلیون ریال می‌باشد.

7- دارندگان حساب صندوق پس‌انداز مسکن و حساب مسکن جوانان در صورت تمایل می‌توانند به صورت توام از امتیاز تسهیلاتی خود و اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن تا سقف 200 میلیون ریال جهت ساخت یا خرید واحد مسکونی با مشخصات تعریف شده توسط بانک اقدام نمایند.

8- افتتاح چند حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز به طور همزمان یا غیر همزمان در یک یا چند شعبه امکان‌پذیر است.

نکته 1:نقل و انتقال اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن صادره از تاریخ 15/7/1389 و به بعد از طریق شرکت فرابورس ایران و شعب این بانک صورت می پذیرد.
نکته 2:از تاریخ فوق در هر ماه به تسهیلات گیرندگان یک برگه تاییدیه اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن مربوط به نماد آن ماه تعلق خواهد گرفت. جهت اطلاع از آخرین قیمت خرید و فروش اوراق گواهی حق تقدم به سایت شرکت فرابورس مراجعه نمایید. همچنین به منظور کسب اطلاع از کارگزاریهای فرابورس نیز می توانید به سایت www.irfarabourse.com مراجعه فرمایید.

سامانه اطلاع رسانی اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات خرید مسکن

تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست؟

مطالب مشابه :

*- فروش اوراق مشارکت 22 درصدی وزارت راه و شهرسازی

اوراق مشارکت مسکن 1 (وام مسکن بانک مسکن در بورس)

اجرای عملیات آزاد راه ارومیه - تبریز با فروش اوراق مشارکت

تفاوت وام مسکن با اوراق مشارکت بانک مسکن چیست؟

چرا اوراق فروش اختیار تبعی جذاب‌تر از اوراق مشارکت است؟

نگاهی به اوراق مشارکت فرابورسی

نظارت بر انتشار اوراق مشارکت در نظام حقوقی ایران

فروش 900 میلیارد ریال اوراق مشارکت در بانک صادرات ایران

*- استقبال از معاملات اوراق مشارکت