اصول پیمان و پیمانکاری

ساخت و ساز و تولید ابنیه و ساختمان و ...

در سطح کشور توسط متولیان خصوصی ( افراد باشخصیت حقیقی و شرکت ها و سازمانها، یا شخصیت های حقوقی ) و متولیان عمومی ( دستگاهها و نهادها و سازمان های دولتی و یا شرکت ها و موسسات تحت نظارت و پوشش دولت یا شخصیت های حقوقی ) انجام می شود و به منظور رعایت اصول و قواعد طراحی و اجرایی و نحوه نظارت صحیح بر این عملکردها، دستورالعمل ها، ضوابط، آیین نامه ها و بخشنامه های اجرایی و مقررات ملی ساختمانی تدوین شده است و تحت پوشش قانون نظام مهندسی در کل کشور به اجرا درمی آید. در این رابطه کلیه نهادهای قانونی و شخصیت های حقوقی اعم از خصوصی و عمومی طبق قانون نظام مهندسی و سازمان مدیریت و برنامه ریزی مکلف به تبعیت از ضوابط مذکوراند. قبل از هرچیز لازم است به روند کلی اجرای طرح های عمرانی و شرح عملکرد و خدمات نهادهای قانونی مربوطه به طور اختصار بپردازیم. به طور خلاصه روند اجرای طرح های عمرانی و ساخت و ساز شامل موارد زیر است:

برنامه ریزی و تهیه طرح مطابق اهداف کارفرما به ازای مطالعات، بررسی و شناسایی اولیه، بررسی و تصویب طرح اولیه مطلوب، بررسی گزارش توجیهی فنی و اقتصادی و اجرایی مربوطه، مشخصات فنی عمومی و خصوصی طرح، تهیه نقشه ها، اسناد و مدارک فنی و تعهدآور، انتخاب مجری و واگذاری طرح برای اجرا، نظارت بر حسن اجرای عملیات و انجام مراحل ساخت و ساز و پرداخت حق الزحمه های مربوطه.

به عبارت دیگر طی مراحل زیر در به سرانجام رسانیدن طرح های عمرانی در سطح کلان کشوری ضروری است. البته نحوه واگذاری و انجام کار بر حسب نوع قرارداد اجرایی ( پیمان ) و نوع رشته کار موردنظر ( راهسازی، آبیاری و زه کشی، تاسیسات شهری، ابنیه، تجهیزات و تاسیسات وابسته به ابنیه، توزیع و انتقال نیرو و انرژی ) در حوزه های ابنیه سنگین فلزی یا بتنی، اسکله و بندرسازی، تونل، آسفالت و محوطه و جدول سازی، سدسازی، بیمارستان ها، مراکز مخابراتی و دکل های صداوسیما، نیروگاهها، نصب ماشین آلات و تجهیزات سنگین و سردخانه ها و کشتارگاهها، تصفیه خانه ها، تاسیسات فاضلاب و آب، نفت و گاز، کارهای دریایی، و کارهای خاص دیگر و روش های مختلف اجرا ( سنتتی، پیمان مدیریت، امانی و مقاطعه کاری ) تفاوت خواهد کرد ولی اسلوب و ساختار کلی عملیات و به ویژه شرح خدمات هر مرحله تقریبا ثابت است.

مرحله اول:

قسمت اول: شناسایی و بررسی اولیه

به منظور تحقق اهداف کارفرما در راستای طرح جامع یا عمرانی براساس برنامه های اجرایی، یک شخصیت حقوقی ( مشاور ) متعهد می شود تا امکان اهداف طرح و برنامه اجرایی را بررسی و گزارشی درباره موارد زیر برای تصمیم گیری کارفرما تهیه و ارائه کند:

تعیین نیازهای کارفرما; اقلیم شناسی; مصالح بومی; کارگزاران و مهارت های بومی; اقتصاد، سیاست و امنیت طرح; شبکه های ارتباطی، آب، برق و گاز، مخابرات، فاضلاب در وضع موجود و گسترش احتمالی آن در آینده; تجهیزات، امکانات و وسایل در دسترس در منطقه طرح; تعیین آیین نامه ها و مقررات اصولی منطبق با شرایط منطقه طرح; تغییرات دما; جهت قبله; نزولات جوی; جهت باد و شدت آن; موقعیت جغرافیایی و نقاط مرجع; فشار هوا و تراز از سطح دریا; زمین شناسی; بررسی زلزله و وضعیت گسل ها;مکانیک خاک; آب های زیرزمینی، نفوذپذیری زمین، شیب سطحی و عوارض منطقه; نحوه دفع آ ب بهای سطحی; مستحدثات موجود در منطقه و اثرات ساخت پروژه برآنها و برعکس; معماری سنتی و جدید منطبق با منطقه طرح; ضوابط و مقررات شهرسازی در منطقه و تاثیر آن بر طرح; روش ها و مصالح مورد مصرف در ساخت مقاطع; امکان تهیه مصالح و تاسیسات غیرمحلی و غیربومی و هزینه های مربوطه; فواصل حمل مصالح و تاسیسات موردنیاز; ساختارهای سازه ای مناسب پروژه; روشهای ساخت متداول در منطقه; ساختارهای تاسیساتی و تجهیزات موردنیاز; اطلاعات صنعتی و تولیدی در رابطه با تجهیزات موردنیاز; بررسی و تجزیه و تحلیل نیازهای اولیه و نهایی در پروژه و تعیین الگوهای مناسب طراحی در حین توسعه طرح; برنامه فیزیکی تفصیلی طرح و فضاها و سطوح زیربنا و شیوه توزیع آنها در طبقات و کاربری های مناسب فضاها; نمودارهای مربوط به ارتباط فضاها و محوطه کلی و کاربری زمین و نحوه استقرار ساختمان ها در محوطه; روابط و نمودار ارتباط افقی و عمودی اجزای مختلف هر ساختمان به صورت جداگانه; مقایسه گزینه ها از جنبه فنی و اقتصادی و از دیدگاه معماری، تاسیسات و سازه; انتخاب گزینه برتر برای تصویب; طراحی سیمای کلی و طبقاتی و نحوه استقرار ساختمان ها و راه های ارتباطی عمودی و افقی آن ها; طرح کاربری و جانمایی پلان ها; تهیه نقشه های اولیه در طراحی معماری; پیش بینی مدت اجرای طرح و برآورد تخمینی هزینه های اجرا بر مبنای هر متر مربع بنای ساختمان ها و زمین محوطه به تفکیک و در مجموع کل طرح; تهیه فهرست عکس ها، نقشه ها و آزمایشات موردنیاز در انجام مطالعات مرحله بعدی، برنامه زمان بندی کلی خدمات مهندسی برنامه بعدی; تهیه گزارشات مرحله حاضر و اعلام نتیجه گیری.

قسمت دوم: تهیه طرح مقدماتی

به منظور تهیه کلی طرح و حجم مطلوب فیزیکی پروژه و بررسی امکان تامین اهداف طراحی با توجه به جنبه های اجرایی و اقتصادی و فنی، شخصیت حقوقی، ( مشاور) اقدام به طراحی اولیه در زمینه معماری می کند و مطالعاتی تکمیلی درخصوص معماری، شهرسازی، تاسیساتی و سازه ای به شرح زیر انجام می دهد:

بررسی تکمیلی و بازدید مجدد برای کنترل عوارض و شیب منطقه; تعیین تعداد نقشه ها و آزمایشات و عکس ها، و خدماتی که توسط مشاور یا کارفرما در مرحله جدید بایستی انجام شود; آمار و اطلاعات تکمیلی برای گزینه های نهایی; مطالعات تکمیلی در مورد روش ساخت; ارائه جدول مقایسه ای در زمینه مسائل فنی و اقتصادی; امکانات و محدودیت ها در زمینه نیروی انسانی; تجهیزات و وسایل; مواد و مصالح و راه های دستیابی; زمان های اجرایی ; مطالعات جامع تکمیلی در زمینه نیازها و توسعه آینده پروژه و بررسی هزینه های مربوطه در صورت لحاظ شدن در طراحی; تکمیل مطالعات ارتباطات خارجی ساختمان ها; محوطه و خیابان بندی و طرح مقدماتی استقرار ساختمان ها با توجه به عوارض زمین و شبکه های تاسیساتی و امکانات آتش نشانی و رعایت مقررات ایمنی و پناه گاهها; راههای دسترسی به شبکه ارتباطی; جمع آوری و انتقال آب های سطحی و زه کشی; مطالعات نهایی ارتباطات افقی و عمودی با توجه به عملکرد هر یک از فضاهای داخلی و الزامات استقرار ساختمان ها با نورگیری; تراکم طبقات; سیستم های تاسیساتی، تجهیزات، مقررات ایمنی، تخلیه اضطراری ساختمان; طراحی معماری ساختمان ها و محوطه ضمن هماهنگی لازم با بخش های سازه، سیویل ( محوطه سازی )، تاسیسات برقی و مکانیکی; مطالعات و طراحی سازه ای از جنبه بارگذاری; با تجزیه و تحلیل مطالعات زمین شناسی، مکانیک خاک و مقاومت مصالح و تعیین نوع و حدود ابعاد شالوده ها، ضخامت دیوارهای باربر، دهانه و ابعاد تیرها، ابعاد ستون ها، ضخامت دال ها، محل درزهای انقطاع و عوامل تعیین کننده در طراحی سازه ای; مطالعات و طراحی تاسیسات و تهیه مشخصات تجهیزاتی بر اساس مبانی طراحی، عملکرد ساختمان ها، آمار جمعیتی، شرایط اقلیمی و محیطی; بهره برداری از الزامات خاص طراحی و تعیین سیستم های تاسیساتی و برآورد کل نیازهای تاسیساتی و بررسی اقتصادی هر یک و تعیین گزینه برتر; تعیین نوع تاسیسات بهداشتی، جمع آوری و دفع زباله آتش نشانی، آبیاری، گازرسانی، آبرسانی، تاسیسات گرمایی; تعویض هوا و تهویه مطبوع; تامین و توزیع انرژی گرمایی و سرمایی; تاسیسات برق رسانی، روشنایی، ارتباطی و مخابراتی همانند تلفن و اعلام حریق، صوتی - تصویری; سیستم های ایمنی شامل صاعقه گیر و اتصال زمین و برق اضطراری; تعیین مشخصات فنی تجهیزات، تاسیسات و طرح تاسیساتی; تهیه نقشه های مقدماتی مانند: نقشه های مقدماتی معماری شامل: پلان جانمایی ساختمان ها و محوطه و راه های دسترسی سواره و پیاده; پروفیل یا مقطع از محوطه; پلان طبقات مهم ساختمان ها با تجهیزات، پلان بام کلیه ساختمان ها ; نمای کلیه جوانب ساختمان های تکراری با نمایش کلی نوع مصالح مصرفی; مقاطع طولی و عرضی از قسمت های موردنیاز ساختمان ها ; نقشه های تفصیلی معماری مربوط به قسمت های مهم; پلان کلی محوطه شامل خیابان بندی، شبکه جمع آوری و دفع آب های سطحی و زه کشی و مقاطع و جزئیات مربوطه; نقشه های مقدماتی سازه شامل محوربندی، پلان شالوده، پوشش طبقات، حدود ابعاد ستون ها، تیرها و شالوده و موارد مشابه; نقشه های مقدماتی شبکه های تاسیساتی شامل پلان جانمایی دستگاهها در موتورخانه های فرعی و اصلی; با تعیین محل عبور سیستم های توزیع انرژی و همچنین نمودار اولیه شبکه لوله کشی و پیش بینی سیستم های توزیع انرژی با توجه به موقعیت موجود و طرح توسعه آینده و مشخصات دستگاههای تاسیساتی و تجهیزاتی; برآورد هزینه اجرای پروژه برای ساختمان ها و محوطه با توجه به مشخصات فنی ساختمان ها، محوطه، تاسیسات و تجهیزات مکانیکی و برقی براساس آخرین فهرست بهای واحد پایه و به صورت متر مربع زیربنا و از طریق مقایسه با هزینه ساختمانهای مشابه به صورت تفکیک شده و نیز برای کل پروژه. فهرست عکس ها، نقشه ها و آزمایش های موردنیاز برای انجام مطالعات مرحله بعدی و برنامه زمانبندی کلی خدمات مرحله بعدی.

شایان توجه است که مدارک و گزارش های مربوط به مطالعات انجام شده در این مرحله در قطع های استاندارد تهیه و به کارفرما تحویل داده می شود.

مرحله دوم: تهیه طرح اجرایی:

به منظور تعیین ضوابط و شکل دقیق و اجرایی اجزای پروژه براساس اسناد و مدارک و گزارش های تصویب شده در مرحله قبل، شخصیت حقوقی ( مشاور ) ضمن آزمایش یا مطالعات تکمیلی برطبق برنامه کلی اعلام شده ( مانند نقشه برداری دقیق ) خدماتی از قبیل موارد زیر را برای اجرایی نمودن طرح به انجام می رساند:

پیش بینی وضعیت توسعه طرح در نقشه های اجرایی و مراحل ساخت درآینده; محاسبات فنی موردنیاز برای کارهای معماری، سازه ای، تاسیسات مکانیکی و برقی در ساختمان ها و محوطه، تهیه نقشه های اجرایی مربوطه به طور کامل و با مقیاس صحیح و بدون ابهام و مشتمل بر کلیه اطلاعات; محوربندی ها; اندازه گذاری ها; کدبندی ها; مشخصات فنی; ابعاد، محل و مختصات کلیه روزنه های موثر در کار معماری; سازه; داکت ها; کانال ها; سقف ها; و کف های کاذب و کلیه اجزایی که بایستی در رشته های مختلف طراحی با همدیگر هماهنگ باشند. تهیه جزئیات اجرایی کارهای معماری، سازه ای و تاسیساتی; تهیه جدول نازک کاری دقیق برای کلیه فضاها; ترازبندی و تعیین مختصات شبکه گذرهای سواره رو; دفع آب های سطحی; مقاطع طولی و عرضی گذرهای سواره رو و جزئیات تاسیسات زیربنایی و ابنیه در کارهای محوطه; جدول میلگرد و مقاطع فولادی مصرفی در سازه; تعیین مشخصات دقیق دستگاههای برقی و مکانیکی و جزئیات مربوطه به همراه نمودار جریان; کنترل، جدول لوازم، تجهیزات; نمودار محورهای بالا یا پایین برنده مواد و انرژی ( رایزرها ) ; تهیه نقشه های ایزومتریک ( سه بعدی متقارن ) سیستم های تاسیساتی برحسب نوع نیازهای پروژه; تهیه دفترچه مشخصات فنی عمومی و خصوصی از نظر اطلاعات مصالح; اجرا و نحوه کنترل عملیات; برآورد هزینه اجرایی عملیات به کمک متره کارهای اجرایی پروژه و هزینه های مربوطه بر حسب رشته های ابنیه، راه و محوطه تاسیسات برقی، مکانیکی و تجهیزات با استفاده از فهرست بهای معتبر; تهیه برنامه زمانبندی اجرای کار به صورت کلی با مدت انجام معقول; بررسی امکان تامین اعتبار تدارک مصالح، تجهیز ماشین آلات، تهیه شناسنامه پروژه بر شرح پروژه; با خلاصه ای از اطلاعات و آمار مورد استفاده در طراحی; سطوح زیربنا و محوطه ; هزینه اجرای عملیات; برآورد قیمت ها نسبت به واحد سطح ساختمان ها و محوطه، روش اجرا; تغییرات و توسعه های احتمالی نسبت به طرح اولیه; تدوین و ارائه اسناد مناقصه به منظور انتخاب مجری و انجام مناقصه به شرح زیر:

1- شناسنامه پروژه 2- دفترچه محاسبات فنی همراه با نتایج گزارش مطالعات زلزله، زمین شناسی، ژئوتکنیک، مقاومت مصالح و ... 3- دفترچه ریز متره و برآورد ریالی پایه 4- دفترچه مشخصات فنی عمومی و خصوصی 5- فرم پیمان، شرایط عمومی پیمان، دعوت نامه شرکت در مناقصه، شرایط مناقصه، ضمانت نامه ها، تعهدنامه ها، برگ پیشنهاد قیمت، آخرین نقشه های اجرایی مصوب.

مرحله سوم: برگزاری مناقصه و نظارت

به منظور اجرا، نظارت، بازرسی و اتمام طرح موردنظر با توجه به اسناد تهیه شده در مرحله دوم شخصیت حقوقی ( مشاور ) با کسب مجوز از کارفرما برای انتخاب یک شخصیت حقوقی یا حقیقی ( پیمانکار ) به عنوان مجری طرح نسبت به درج آگهی مناقصه اقدام می کند و با فروش اسناد مناقصه ( که عبارتند از: پیمان، شرایط مومی پیمان، مشخصات فنی عمومی، مشخصات فنی خصوی، فهرست بها و برآورد تقریبی مقادیر کار، نقشه های کلی و تفصیلی اجرایی، برنامه تفصیلی اجرایی، صورت مجالس، موافقت نامه ها و هر نوع اسناد خاصی که درمورد کار و قیمت های جدید تنظیم گردد و به امضای طرفین برسد ) و تعیین مهلت مقرر، اقدام به انجام مناقصه و اخذ پیشنهاد از طرف پیمانکاران می نماید. در این زمینه اسناد، تعهدات و نقشه ها در پاکت اول ( الف ) و پیشنهاد قیمت در پاکت دوم ( ب ) به صورت دربسته و لاک و مهرشده تحویل داده و در ساعت و روز مقرر، بازگشایی می شود.

در صورتی که اسناد و تعهدنامه های موجود در پاکت الف به امضا و مهر پیمانکار نرسیده باشد. پاکت ب بازگشایی نمی شود و از رده رقابت خارج خواهد شد. پس از بررسی کلیه قیمت های پیشنهادی، سوابق پیمانکاران شرکت کننده از نظر نیروی انسانی متخصص و ماهر، تجهیزات و ماشین آلات اجرایی، توان سرمایه گذاری و اجرایی و سوابق کارهای انجام شده قبلی و صحت رتبه بندی مورد ادعا براساس جداول گواهی شده توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی; دو شخصیت حقوقی با نظر مشاور و تایید کارفرما به عنوان برنده اول و دوم در مناقصه اعلام می شوند و تضمین نامه های این دو پیمانکار تا مرحله عقد قرارداد ضبط می گردد. در صورتی که پیمانکار اول از عقد قرارداد و تعهد اجرای کار طبق قیمت پیشنهادی خویش سرباز زند، تضمین نامه وی به تملک کارفرما در می آید و با پیمانکار دوم قرارداد منعقد می شود. ولی چنانچه پیمانکار اولی به عقد قرارداد خود پای بند باشد، ضمانت نامه پیمانکار دوم آزاد می گردد. پیمانکار منتخب پس از عقد قرارداد، اخذ مبالغ پیش پرداخت مربوط به هزینه های تجهیز و راه اندازی کارگاه، تحویل زمین پروژه و معرفی دستگاه نظارت و نماینده کارفرما مکلف می شود تا کارگاه را از نظر وسایل، ماشین آلات، ابنیه و امکانات موردنیاز برای هر مرحله از عملیات برطبق ضوابط و مقررات مربوطه و تحت نظر دستگاه نظارت کارفرما تجهیز و راه اندازی کند. پیمانکار طی هر مرحله از عملیات پس از اخذ گواهی صحت کارهای انجام شده و ابلاغ ادامه کار توسط نماینده کارفرما مجاز به شروع مرحله بعدی می باشد و پس از هر ماه یا طبق توافقات به عمل آمده طی هر مرحله کاری در معیت دستگاه نظارت اقدام به تهیه صورت وضعیت ( شرح اقلام کارهای انجام شده از نظر فیزیکی و ارزش ریالی مربوطه ) می کند و به ازای تایید و گواهی دستگاه نظارت مربوطه حق الزحمه خود را دریافت می کند در هر مرحله از پرداخت نیز 10٪ مبالغ دریافتی به عنوان ضمانت نامه حسن انجام کار به رسم امانت از صورت وضعیت پیمانکار کسر و در مرحله تحویل موقت50٪ آن آزاد می شود. ضمنا در این مراحل به میزان درصد مبلغ پیش پرداخت اولیه از مبالغ صورت وضعیت به منظور تسویه پیش پرداخت کسر می گردد و هرگونه بدهی و مبلغ علی الحساب دریافتی پیمانکار نیز در هنگام پرداخت حق الزحمه در نظر گرفته می شود. پس از تهیه صورت مجلس موقت و صورت وضعیت قطعی که حداکثر باید شش ماه از زمان تحویل موقت فاصله داشته باشد; باقی مانده مبالغ حسن انجام پیمانکار آزاد خواهد شد. همچنین پس از گذشت دوره تضمین و تعهدات زمانی پیمانکار مربوط به تایید صحت عملکرد وی، کلیه ضمانت نامه ها و حقوق قانونی پیمانکار مطابق مفاد قرارداد ( پیمان ) مربوطه مسترد می شود و مسئولیت بهره برداری و نگهداری از زمان تحویل موقت تا مرحله تحویل قطعی نیز برعهده کارفرما می باشد. تنها درمواردی که نقص عملیات اجرایی یا عدم صحت کاری در ساخت و اجرا موجب بروز خرابی و یا توقف در بهره برداری شود و پیمانکار از رفع نقص یا معایب مشاهده شده حتی با اثبات تقصیر خود سرپیچی نماید کارفرما حق خواهد داشت شخص اقدام به رفع نقص کند و هزینه های مربوط را به اضافه حق مدیریت و هزینه های پرداخت شده خود از مجموع مطالبات پیمانکار کسر نماید و کلیه مطالبات پیمانکار با رعایت تعدیل به وی پرداخت خواهد شد. دستگاه نظارت کارفرما نقش اساسی در تامین فضای ارتباطی و کاری مناسب از نظر اصول فنی و ایمنی و رعایت معیارهای کیفی و کمی لازم در حین اجرای مقاطع کاری را بر عهده دارد و این دستگاه مکلف است که عملیات اجرایی را مطابق دستورالعمل های فنی و ابلاغ شده به پیمانکار مندرج در دفترچه های فنی عمومی و خصوی طرح و طبق ضوابط و مقررات فنی معتبر در سطح کشور ( مقررات ملی ساختمان ) نظارت و کنترل نماید.

چگونگی انجام کارهای ساختمانی : روشهای اصلی برای این کارها عبارتند از :

1ـ نیروی کار ساختمانی کارفرما (کار انجام شده توسط خود کارفرما) : بسیاری از سازمانهای صنعتی بزرگ ، وشماری از ادارات دولتی ، خودشان نیروی کار ساختمانی در اختیار دارند . از این نیروها در درجه اول برای انجام تعمیرات ، نگهداری وکارهای تعویضی استفاده می شود . اما چنین نیروهایی معمولا" صلاحیت وتوانایی اجرای پروژه های ساختمانی جدید را نیز دارند .

2ـ مدیریت کار ساختمانی توسط کارفرما :

الف ) استخدام اعضای خود سازمان برای انجام کار (امانی) : غالبا" کارفرماها از کارکنان ساختمانی خود برای مدیریت کار ساختمانی جدیدشان استفاده می کنند .این نیروی کار ممکن است کارکنانی باشند که کارفرما آنها را مستقیما"استخدام می کند ویا ممکن است که خود کارفرما به صورت پیمانکاری عام عمل کرده وبا پیمانکار تخصصی قراردادهای فرعی امضاء کند .

ب) انجام کار توسط پیمانکارهای جزء

3ـ انجام کار ساختمانی توسط پیمانکار عام :

انجام کار ساختمانی توسط پیمانکاری عام با یک قرارداد اصلی متداولترین روش ایجاد تسهیلات ساختمانی است .

4ـ قرارداد کارساختمانی از طراحی تا اجراء قرارداد طرح ـ ساخت (کلید در دست):

مفهوم کار ساختمانی به روش طرح ـ ساخت یا کلید در دست این است که کارفرمایی با موسسه ای قراردادی می بندد که طبق آن ، موسسه طرف قرار داد هم طراحی وهم ساختن تسهیلاتی را به عهده می گیرد که نیازهای خاصی را (معمولا" از نظر اجرایی) برآورده کند . غالبا" موسساتی این گونه قراردادها را تقبل می کنند که در نوع خاصی از ساختمان تخصص دارند ونیز طراحی هایی استاندارد دارند که آنها را مطابق با خواستهای کارفرما تعدیل می کنند .چون هر دو کار طراحی وساخت را یک سازمان انجام می دهد ،مشکلات هماهنگی در کار به حداقل می رسد وکار ساختمانی می تواند قبل از کامل شدن طرح نهایی شروع شود .در روشهای ساختمانی مرسوم ، این امکان نیز وجود دارد که کار ساختمانی قبل از کامل شدن طراحی شروع شود .در این حالت قرارداد کار ساختمانی بر مبنای تادیه هزینه خواهد بود .این روش ساخت را روش "مسیر سریع" می گویند . از معایب اصلی روش طرح ـ ساخت مشکل بودن ایجاد رقابت بین تامین کنندگان وپیچیدگی در ارزیابی طرحهای پیشنهادی آنهاست .

5ـ مدیریت حرفه ای کار ساختمانی :

برای ساخت تسهیلات نیز تا اندازه ای با روش ساختمانی مرسوم تفاوت دارد .در این حالت مدیریت ساختمانی مانند نماینده کارفرما عمل کرده وهردو قسمت طراحی وساخت پدیده تسهیلاتی مورد نظر را اداره می کند . کارفرما برای طراحی ، ساخت ومدیریت ساختمانی پروژه سه قرارداد جداگانه می بندد .اتخاذ این شیوه در کار ساختمانی به دلیل ایجاد هماهنگی نزدیک بین کار طراحی وکار ساختمانی امکان صرفه جویی در وقت وهزینه را ایجاد می کند .هرچند مخالفان این روش متذکر می شوند که مدیریت کار ساختمانی مسئولیت مالی کمی می پذیرد ویا حتی هیچ مسئولیت مالی در قبال پروژه ندارد ونیز اینکه هزینه خدماتی که او ارائه می کند ، هرگونه صرفه جویی حاصل از بهبود هماهنگی در کار طراحی وکار ساختمانی را بی ثمر می کند .

طراح ، محاسب وپیمانکاری ساختمان :

در شناسنامه ساختمان ، بخشی مربوط به سابقه کار افراد زیر وجود دارد :

الف ) طراح ساختمان (مهندس معمار)

ب) مهندس محاسب

ج) سازندگان ومجریان کارگاه که شامل پیمانکار، مهندس ، سرپرست کارگاه ، تکنسین ، معمار وبه طورکلی افراد مسئول بخش های فنی در تعدادی محدود ویا کسانی می باشد که در امر احداث ساختمان ویا قسمتهایی از اجرای آن شرکت موثر داشته اند .به طورکلی شناسنامه ساختمان درهنگام خرابی ها وتعمیرات ازجهات بسیارمفید است وبا کمکها وراهنمایی های آن ، تعمیرات در زمان کوتاه و با صرف هزینه کم انجام می شود .

انواع نقشه های ساختمانی :

نقشه های اولیه معماری که بنا را به شکل سه بعدی (پرسپکتیو)نشان می دهد ، برای تفهیم به مجریان بسیار سودمندند .معمولا"نقشه های فنی واجرایی در سه فاز تهیه می شود :

الف) نقشه های معماری :

این نقشه ها به منظور مشخص کردن ابعاد بنا جزئیات ظاهری وبناسازیهای داخلی وخارجی برای تفهیم مسائل به سازندگان ومجری ساختمان تهیه می شود .آنها می توانند پس از اجرای یک سلسله مسائل فنی ، بنای مورد نظر را در چهارچوب طرح معماری بسازند .

ب) نقشه های اجرایی :

این نقشه ها با جزئیات گوناگون مانند پلانهای موقعیت ، پی سازی ، تیر ریزی ، شیب بندی ، برش ، نما و... با مشخصات هرچه دقیق تر جهت اجرای دقیق واصولی تهیه می شود که سازندگان با استفاده از آنها وهمچنین نقشه های جزئیات ، که از نقشه های ذکر شده تهیه می شود کار را دقیق واصولی اجرا می کنند . همچنین با توجه به دفترچه مشخصات ریز مقادیر ( آیتم ها) ، اسکلت ساختمان به شکل سفت کاری ونازک کاری ساخته می شود .در بناهای بزرگ ، وجود مهندسان معمار ، محاسب وهمکاری نزدیک آنها با همدیگر باعث می شود که طرحی به وجود آید بدون این همکاری ، مسئله ساختن بنای عظیم غیر ممکن است .

ج) نقشه های تاسیسات :

این نقشه هانیز جدا از نقشه های معماری واستراکچر ، شامل کلیات وجزئیات آبرسانی ، فاضلاب ، تهویه ، دستگاههای گرم کننده وسرد کننده وبه ویژه روشنایی برق است .این نقشه ها به هنگام تعمیرات بسیار مفیدند .بخصوص در هنگام زلزله ، سیل وحریق که قسمتی از بنا از بین می رود با استفاده از نقشه های موجود در شناسنامه می توان ضایعات پدید آمده در ساختمان را نوسازی کرد .

معمولا" برای اجرای ساختمان باید با توجه به زمان بندی مشخص ، نقشه های لازم واز قبل آماده شده ، مسائل اقتصادی واجرایی وتمامی موارد دیگر به انجام کار اقدام کرد . اکثر اوقات ، شروع کار بنای ساختمان با پیگیری مراحل مختلف اجرا ، با سرعت بخشیدن در پیشبرد آن وبدون تعطیل شدن در زمانهای طولانی دنبال می شود تا در مدت زمان پیش بینی شده به مراحل پایانی برسد .

به نقل از وبلاگ sdaneshfar.blogfa.com

اصول پیمان و پیمانکاری

مطالب مشابه :

حدود خدمات و شرح وظایف مهندس مشاور

روابط بین کارفرما و مشاور

حدود خدمات و شرح وظایف مهندس مشاور

ایین نامه های اجرایی قانون مناقصات دولتی

ساخت و ساز و تولید ابنیه و ساختمان و ...

آشنایی با مدیریت طرح (MC)در انجام پروژه‌های عمرانی

ساخت و ساز و تولید ابنیه و ساختمان و ...

ساخت و ساز و تولید ابنیه و ساختمان

شرح وظایف مهندسان مشاور

اصول پیمان و پیمانکاری