پیش بینی بازار مسکن در سال 1391

پیش بینی و تحلیل بازارمسکن در سال ۱۳۹۱

(نگاهی تحلیلی به فرآیند بازار مسکن از سال ۱۳۶۸ الی ۱۳۹۱ )

سخنران : محمود حقیقت طلب

اهواز ، ۸ تیر۹۱

آشنایی با سوابق سخنران

دانش آموخته دانشگاه تهران

کارشناس ارشد و دانشجوی دکتری حقوق خصوصی (ارمنستان)

پژوهشگر و مؤلف (بیش از 25 عنوان کتاب های حقوقی، ثبتی، مدیریتی، سرمایه گذاری ، تحلیل بازار املاک و مستغلات و ... )

کارشناس و تحلیلگر بازارمسکن

مشاور حقوقی و سرمایه گذاری املاک و مستغلات

دارای دو گواهینامه اصول و فنون مذاکره ازسازمان مدیر یت صنعتی

مشاور و مدیر دپارتمان سرمایه گذاری املاک ومستغلات 5شرکت سرمایه گذاری

دارای تجربه شرکت در 3000 جلسه مذاکره و نگارش بالغ بر 1000 قرارداد

دارای گواهینامه بین المللی از انجمن بین المللی خبرگان معاملات املاکومستغلات ( CIPS )از آمریکا

متن سخنرانی

فهرست مطالب

۱. تحلیل تکا نه های بازار مسکن ( ازسال۱۳۸۴-۱۳۶۸ )

۲. تشریح فرآیند بازار مسکن درسال۸۸

۳. نگاهی به۴ فرضیه کارشناسان برای خروج بازار مسکن از رکود درسال ۸۹

۴. بررسی ۸ دلیل افزایش قیمت مسکن سال ۱۳۸۵و۱۳۸۶

۵. بيست و یک نکته مؤثر ومهم درتحلیل بازار مسکن

۶. تشریح فرایند فعلی بازارمسکن

۷. پیش بینی بازار مسکن سال ۹۱

تحلیل تکانه های بازار مسکن ازسال 1۱۳۸۴- ۱۳۶۸

بررسی ۴ دوره رکود ورونق بازار املاک و مستغلات

الف : تحلیل طول دوره رونق بازار مسکن

ب : تحلیل طول دوره رکود بازار مسکن

بررسی 4 دوره رونق و رکود

دوره اول : نرخ رشد قیمت مسکن درسال های 1368-1370به 3 برابر رسیده است .

نکته: دلیل این تورم ، ورود شهرداری تهران پس از اتمام جنگ در سال 1368درقالب پروژه طرح نواب وتزریق نقدینگی بالا در بازار ساختمان بود .

دوره دوم : سال 75-1371نرخ رشد قیمت مسکن به 61% الی 67% رسیده است.

نکته: ادامه همان سیاست سازندگی واجرای پروژه های عمرانی،ساختمانی ،ادامه سرمایه گذاری و تزریق نقدینگی بیشتر توسط شهرداری و وزارت مسکن و شهرسازی می باشد .

دوره سوم: سال 82-1377 نرخ رشد قیمت مسکن به42% الی 50 رسیده است .

نکته: عواقب این سیاست شتابزده دو واکنش متفاوت یکی از دلایل عامل افزایش قیمت درسال 1381قطع یک باره وناگهانی فروش تراکم(به عبارتی کاهش میزان تراکم درسطح تهران)توسط شهرداری تهران بود.

این سیاست به دنبال محاکمه شهرداری تهران و موج ایجاد شده ،حاصل شد. دامنه این موج تا سال 1384 نیزادامه داشت.

این سیاست دو واکنش را به همراه داشت:

الف : ایجاد رکود در بازار مسکن ب: افزایش شدید قیمت ها

نتیجه این سیاست:

الف : خروج نسبی بازار مسکن از رکود ب : انفجار قیمت مسکن در کشور به ویژه در تهران

2 نکته :

نکته 1: وضعیت بازار مسکن نسبت به دوره قبل با بحران پیچیده تری مواجه شد. مثلاً میانگین قیمت آپارتمان در تهران در زمستان سال 1384حدود 650،000تومان بوده است که در زمستان سال 1385 بالغ بر 1،200،000تومان افزایش یافت (به عبارتی 6/84درصد) .

نکته 2: بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال 1385درمنطقه 5تهران بود که متوسط قیمت آپارتمان 826000 تومان در زمستان 84 بود با رشدی معادل 94درصد به 1600000تومان افزایش یافت .

دوره چهارم: سال 86-1383 نرخ رشد قیمت مسکن به 81% الی 140% رسید. اوج این اتفاق در سال 1386بود که در واقع تبعات سیاست های افراط و تفریط دولت قبلی و جدید بوده است .

سال 1384با روی کار آمدن دولت نهم مصادف شد .این دولت رویکردی دیگری را برای مسکن در نظر داشت : 1) تأمین مسکن خانوارهای کم در آمد . 2) احداث و عرضه مسکن اجاره ای با پرداخت تسهیلات واعتبار بانکی(پرداخت وام 000،000، 10 تومانی) . 3

) پرداخت وام قرض الحسنه 3،000،000تومانی به مستأجران کم درآمد شهری . 4) تولید سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی .

تحليل آماری تأثير تسهيلات مالی بر اقتصاد مسکن (در دوره رونق چهارم)

1. افزايش هزينه ساخت و احداث مسکن 2. ضعف و عدم وجود امنيت کافی در ساير بازار سرمايه: مثل بالا بردن ضريب امنيت سرمايه گذاری و پس انداز در بخش مسکن

3. افزايش تسهيلات بانکی در بخش مسکن توسط نظام بانکی کشور 4. بالا بودن سهم عقود مبادله ای مسکن (تسهيلات خريد مسکن)

5. انتظارات تورمی که حتی با کاهش روند رشد تسهيلات اعطايی و بهای خدمات ساختمانی، هم چنان موجبات افزايش قيمت مسکن را فراهم می سازد. 6. بالا بودن سطح تقاضای مسکن و عدم وجود تعادل در عرضه مسکن

: الف: بدهی بازار مسکن به جامعه ايرانی حدود 000/500/1 واحد مسکونی ب: ازدواج سالانه 800 هزار جوان ايرانی (300 هزار خانوار روستايی و 500 هزار خانوار شهری)

7. عدم وجود و دسترسی به آمار و اطلاعات موّثق و معتبر در کشور مبتنی بر ميزان عرضه و تقاضای مسکن. 8. راز شمردن ميزان سرمايه گذاری و دارايی در مسکن توسط مردم

9. افزايش بی رويه نقدينگی در سطح کشور 10. ضعف ديگر بازارهای سرمايه (مثل بورس و...)

11. پايين بودن تسهيلات مشارکتی

الف: تحلیل دوره های رونق بازارمسکن

1. طول رونق اول 11فصل

2. طول رونق دوم 14فصل

3. طول رونق سوم 8 فصل

4 . طول رونق چهارم 13فصل

نکته : بنابراین طول دوره متوسط رونق مسکن 5/11فصل یعنی (نزدیک به 3سال) می باشد .

ب: تحلیل دوره های رکود بازارمسکن

1. طول رکود اول 16فصل

2. طول رکود دوم 9فصل

3. طول رکود سوم 12فصل

4. طول رکود چهارم 14فصل

نکته : بنابراین طول دوره متوسط(میانگین) رکود مسکن 75/13فصل(کمی بیش از 3سال )می باشد.

تهديدها و خطرات دوره رکود بازار املاک و مستغلات(1388)

1. انباشت تقاضا 2. شکل گيری انتظارات تورمی پس از انتخابات

3. کاهش قدرت خريد برخی از مصرف کنندگان حتی بافرض ارزانی 4. کاهش ضريب نقدشوندگی تا قبل از شروع تزريق

5. فروش دشوارتر واحدهای بزرگ 6. اخذ ماليات از معاملات مکرر

7. طولانی شدن زمان اعطاء تسهيلات بانکی 8. احتمال انصراف متقاضيان مسکن مهر و تغيير جهت تقاضا

9. افزايش ريسک واحدهای پيش فروش های بدون ضابطه 10 . اثر افزايشی هدفمندسازی يارانه ها بر قيمت املاک

11. افزايش نرخ تسهيلات مسکن

چند نکته :

* براساس آمار بانک مرکزی ، متوسط زمان مورد نیاز برای تکمیل هر ساختمان 5 طبقه درکشور 2سال است . نکته : برای ایجاد رونق بازار مسکن 2سال به طول می انجامد تا تولید نسبت به افزایش قیمت واکنش نشان دهد و فرآیند تعدیل قیمت آغاز شود.

* سیکل رونق یا رکود مسکن در ایران معمولاً به صورت هر 4سال یک بار بوده است. نکته : عموماً در دوره های رکود ، قیمت ها افزایش پیدا نکرده و اگر افزایش داشته، بسیار جزئی بوده است . تشریح فرآیند بازار مسکن درسال 88

اهرم های دولت برای مدیریت بازار مسکن

با مدیریت عرضه و تقاضا

با مدیریت قدرت خرید مردم

با مدیریت پرداخت تسهیلات بانکی

با دخالت دولت در بخش مسکن: با ایجاد جذابیت در سایر بازارها

با مدیریت نقد ینگی

با مدیریت نهاده های ساخت و ساز

نگاهی به وضعیت عرضه وتقاضا

الف : با توجه به انفجار جمعیتی بین سال های 67 تا 59، متولدین این سال ها در سن ازدواج ( تشکیل خانواده )،اشتغال و تأمین مسکن هستند.

ب : وجود 1،500،000تقاضای انباشته در بخش مسکن از قبل .

ج: حداکثرظرفیت تولید مسکن در ایران سالیانه 550.000 واحد مسکونی .

د: بازار مسکن ایران در سال 1390 با بیش از 900.000 ازدواج جدید روبرو می شود .

ه : تعداد خانوارهای ایران 17 میلیون واحد است ولی واحدهای مسکونی موجوددرحدود 15میلیون واحداست. و: در سال 1388 حدود1،300،000 الی 1،200،000 واحد مسکونی نیاز است. نکته: با توجه به موارد مطرح شده تقاضای موثر در بازار مسکن تا خارج شدن کامل متولدین سالهای انفجار جمعیت ادامه پیدا خواهد کرد. پیش بینی می شود این تقاضای موثر 10 تا 15 سال آینده کماکان( یعنی تا سال 1398الی 1404 )وجود داشته باشد .

مدیریت قدرت خرید مردم Ø

در حال حاضر توان وام گیری در تهران 25 میلیون تومان است . میزان توان مردم برای خرید مسکن در حدود 80 میلیون تومان است .

نکته : با توجه به تقا ضای موثر در بازار مسکن مهم ترین علت عدم خرید و رکود بازار توان خرید ضعیف مردم با توجه به تورم سال های اخیر بوده است . بنابر این ساخت و ساز در اطراف شهر های تهران و شهرستان ها که منجر به تولید واحدهای ساختمانی با قیمت فروش بین 60 تا 80 میلیون باشد که توان خرید از طرف مردم برای آنها وجود داشته باشد توصیه می شود.

مدیریت پرداخت تسهیلات بانکی

تسهیلات مبادله ای: تسهیلاتی است که بانک ها برای خرید وام های مسکونی به متقاضیان می دهند و هم اکنون اعطای این تسهیلات در سیستم بانکی کشور تا حد صفر کاهش یافته است.

تسهیلات مشارکتی: تسهیلاتی است که بانک ها برای ساخت و ساز مسکن در اختیار مردم قرار می دهند که با توجه به سیاست های انقباضی دولت مقدار این تسهیلات کم است .

نکته : تأثیر موارد فوق در بخش مسکن ، این است که کماکان رکود در این صنعت تداوم خواهد داشته است . دخالت دولت در بخش مسکن :

با تقویت وحمایت مسکن مهر

با اخذ مالیات ازمعاملات مکرر

با راه اندازی کد رهگیری

نکته 1: مسکن مهر به اهداف اولیه خود نرسید چراکه تورم اجازه نفس کشیدن برای دهک های 10 و 9 باقی نگذاشته است .

نکته 2 : فقط 60درصد از معاملات مسکن توسط دولت رهگیری می شود؛ چراکه هنوز هماهنگی لازم بین قوه مجریه و قضائیه وجود ندارد .

نکته 3: موارد فوق مُبَّین ایجاد جوّ روانی از طرف دولت برای کاهش قیمت مسکن و در نتیجه کمک به پایدار کردن رکود در این بخش است .

با ایجاد جذابیت در سایر بازارها :

با ایجاد رونق در بازار بورس با مدیریت بازار طلا ، سکه و ارز

با ایجاد جذابیت در بازار خودرو

نکته : علیرغم این که در بازارهای جایگزینِ بازار مسکن رونقی دیده نمی شود ولی این امر به تنهایی عاملی مؤثر برای خارج شدن بازار مسکن از وضعیت رکود فعلی نیست .

مد یریت دولت در نقدینگی و تزریق پول به جامعه

با مدیریت عوامل افزایش سطح فعالیت های عمرانی توسط سازمان های دولتی

با مدیریت عوامل نقدینگی در عدم افزایش تورم

نکته : با توجه به کاهش قیمت نفت ،بروز بحران اقتصاد جهانی و سیاست انقباضی دولت در بودجه سال 88 و حساسیت دولت در این زمینه ، وجود نقدینگی در جامعه به شدت از طرف دولت کنترل می شود واین عامل در جهت ادامه رکود بازار مسکن است .

مدیریت نهاده های ساخت و ساز :

در دوره رکود با استقبال و استفاده ازکاهش قیمت مصالح

با استقبال و استفاده از کاهش دستمزدها

نکته : با توجه به پایین آمدن قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها و کاهش قیمت تمام شده مسکن، امکان خرید زمین باقیمت مناسب به علت رکود و امکان پیدا کردن فروشندگان واقعی، خرید زمین و ساخت و ساز در صورتی که منجر به تولید واحد هایی در سطح قدرت خرید مردم شود توصیه می شد .

پیش بینی آینده بازار مسکن 88

با توجه به اینکه آخرین موج رونق بازار مسکن در سال 86- 1388 اتفاق افتاد و تازه از این موج گذر کرده ایم و با توجه به شرایطی که در مورد وضعیت فعلی بازار مسکن ارائه شد، پیش بینی می شود رکود همچنان ادامه پیدا کند.

با توجه به :

1. موج های 5 – 4 ساله ای که در طول سال های گذشته در بخش مسکن اتفاق افتاده است:

2. تجربه ای که درزمینه بازسازی توان قدرت خرید مردم درطول این سال ها در دست داریم:

3. تقاضای مسکنی که در سال 91 13مبنی براحتما ل وقوع 1000.000 ازدواج در کشور می رود،

بنا بر این پیش بینی می شود : که بین سال های91-90 موج دیگری در بخش املاک و مستغلات خواهیم داشت و با توجه به واکنش بازار به افزایش قیمت و زمان 2ساله برای ساخت ، تولید و عرضه مسکن در کشور،دوره رونق درحالت عادی حدود2 سال به طول خواهد انجامید.

نگاهی به عوارض دوره رونق بازار مسکن

1. هجوم شاغلين ديگر صنوف به سرمايه گذاری در بخش مسکن

2. عدم قناعت به سود 30 الی 35 درصدی در بخش مسکن

3. عدم عرضه ملک در بازار مسکن در زمان مناسب

نکته: در اين شرايط مسکن توسط سازندگان احتکار می شود تا مقارن عيد به قيمت عالی فروخته شود و يا در فصل تابستان برای اجاره به بازار ارايه شود.

4. افزايش قيمت املاک کلنگی و زمين در دوره رونق به نحوی که در اين بخش از املاک، اختلاف فاحشی با ديگر بخش های اقتصادی ايجاد می شود.

5. باتوجه به سوددهی فراوان در بخش ساخت و ساز، موجب جلب توجه افراد غيرحرفه ای و غيرمتخصص میشود. مثل ورود پزشکان، پارچه فروش ها، معلمين، کارمندان و... به بخش ساختمان جهت سرمايه گذاری. 6. افزايش توليد در بخش آپارتمان و ديگر انواع ملک را به همراه دارد .

نکته: مطابق آمار شهرداری تهران در سال 85 در حدود 60ـ50 درصد جواز ساخت صادر شده است و اين آمار در سال 86 در سطح کل کشور 22 درصد بيشتر بوده و فقط در تهران 12 درصد بيشتر پروانه ساخت صادر شده است.

7. عده ای سعی دارند با اخذ وام از بانک های خصوصی و دولتی تعداد بيشتری آپارتمان خريداری نمايند و نگه دارند تا قيمت آن حسابی افزايش يابد و سود بيشتری کسب نمايند و پس از آن ملک را می فروشند .

8. تخمين سرمايه های سرگردان در سطح کشور در 10 سال گذشته بالغ بر 000/000/000/000/5 تومان بوده کـه در حـال حاضر 000/000/000/000/120 تومان می باشد.

9. در زمان رونق بازار مسکن، 58 درصد نقدينگی در بخش مسکن مربوط به تقاضای سرمايه ای مسکن است ولی در زمان رکود اين امر به 1/15 صدم درصد کاهش می يابد.

10. اهرم های مؤثر بر کنترل بازار، به درستی کار نمی کند .

آشنایی با 10 فاکتور مؤثر بر تحليل بازار مسکن

فاکتور1: بررسی وضعيت بودجه براساس شاخص های کلان

فاکتور2: بررسی متغيرهای پولی (براساس شاخص های کلان نقدينگی)

فاکتور3: نگاهی به وضعيت نقدينگی فاکتور4

: تحليل توانايی دولت در تزريق نقدينگی

فاکتور5: پيشبينی روند بودجه و تزريق نقدينگی

فاکتور6: ايجاد جذابيت ساير بازارها

فاکتور7: تحليل رکود جهانی و تأثير آن بر اقتصاد ايران

فاکتور8: بررسی حجم بازار مسکن و تأثير سياست های بانک مرکزی

فاکتور9: بررسی تأثير بر وضعيت اجتماعی و سياسی

فاکتور10: نتيجه گيری علمی و کاربردی

تشریح فاکورها ی دهگانه

فاکتور 1: بررسی و تحليل بودجه براساس شاخصهای کلان

1 : ارايه تصوير بازار مسکن نيمه اول سال 88

2 : بررسی رشد اقتصادی

3: محصول ناخالص داخلی (به قيمت نفت 1376)

4 : ميزان رشد توليد و درآمد

5: بررسی بودجه کل و بودجه عمومی

6 : بودجه عمرانی

فاکتور 2: بررسی متغيرهای پولی (براساس شاخصهای کلان نقدينگی )

1: حجم نقدينگی

2: ميزان افزايش نقدينگی

3: بررسی کسری بودجه دولت

فاکتور 3: بررسی وضعيت نقدينگی

1: بررسی نرخ تورم

2: نرخ رشد نقدينگی

3: متوسط هزينه سرانه فرد

4: ميزان و درصد تخصيص نقدينگی به هزينه های مصرفی خانوار

5: نرخ رشد تورم منهای نرخ رشد نقدينگی (بانک مرکزی)

6: نرخ رشد تورم منهای نرخ رشد نقدينگی (گروههای مستقل)

فاکتور 4: توانايی دولت در تزريق نقدينگی

1 : ميزان چاپ پول

2 : ميزان پرداخت بابت طرح تحول

3 : ميزان وام های بانک

فاکتور 5: پيش بينی روند بودجه و تزريق نقدينگی

الف : ترکيب درآمدهای دولت

ب : بررسی ميانگين قيمت نفت خام

ج : ميزان صادرات و واردات

فاکتور 6: بررسی تأثير جذابيت ساير بازارها و تأثير آن بر اقتصاد مسکن

الف : ميزان ذخاير و بدهی های ارزی

ب : ميزان بازده

فاکتور 7: رکود جهانی و تأثير آن بر اقتصاد ايران

1. تشريح دلايل شکل گيری بحران جهانی 2. تحليل اثرات بحران بر اقتصاد جهان

3. تحليل رشد اقتصادی جهان 4. ميزان سرمايه گذاری خارجی

5. ارتباط افزايش تورم با کاهش قدرت خريد 6. تحليل وضعيت اجتماعی، سياسی و تکنولوژيکی

7. بررسی تأثيرات ساير عوامل سرمايه بر بازار معاملات : الف: طلا ب: ارز ج: نفت 8. تحليل و بررسی تأثيرات بحران مالی جهان بر ايران : الف : شاخص کل بورس ب : شاخص گروه املاک و مستغلات

9. پيش بينی تأثير بحران بر بازار ارز 10. بررسی وضعيتِ دولت و نفت در يک نگاه کلی

فاکتور 8: حجم بازار مسکن و تأثير سياستهای بانک مرکزی

1. بررسی منابع حجم بازار مسکن کشور 2. بررسی درصد تغييرات کل منابع مالی

3. مقايسه روند رشد نقدينگی و رشد منابع بخش مسکن 4. مقايسه تغييرات منابع مالی ساخت و خريد

5. بررسی کل منابع ساخت 6. بـررسی منـابع ساخت به تفکيک : الف: سيستم بانکی ب: هزينه های توليد ج: هزينه های خانواره

7. بررسی سهم منابع ساخت 8. بررسی درصد تسهيلات اعطايی بانکها

9. بررسی کل سرمايه گذاری انجام شده 10. سهم منابع خريد

11. بررسی سهم بانکها از منابع خريد 12سهم بخش خريد

13. بررسی برخی از ويژگیهای مالی نظام بانکی 14. حجم بازار مسکن

15. موانع ورود پول و سرمايه به بازار مسکن

فاکتور 9: بررسی تأثيرات رکود جهانی و رکود بازار بر روی وضعيت اجتماعی، سياسی و تکنولوژيکی

1. بررسی وضعيت اجتماعی بازار سرمايه

2. نگاهی به کانديداهای مطرح

3. بررسی وضعيت تکنولوژيکی

فاکتور 10: نتيجه گيری علمی و کاربردی

1. بررسی سه مدل رونق و رکود بازار 2. پيش بينی روند قيمت و معاملات

3. بررسی نرخ بازدهی ساخت 4. بررسی انواع راه حلها و راهکارها

5. ترکيب هزينه های کل ساليانه يک خانوار شهری 6. ترکيب هزينه های غير خوراکی

7. شاخص های مؤثر بر شاخص ترکيبی 8. بررسی توانمندی خريد مسکن در کشور

9. ميزان خريد ديگر شهرهای کشور 10. ميزان تقاضای شهری

11. ميزان ساخت و ساز 12. بررسی شاخص های ترکيبی

13. برنامه ريزی توليد باتوجه به متوازن سازی 14. اطلاعات جمعيتی

15. مقايسه رشد قيمت زمين و بنا

16. پيش بينی وضعيت بازار املاک و مستغلات سال

نگاهی به چهار فرضیه کارشناسان برای خروج بازارمسکن از رکود درسال 89

باتوجه به شواهد واتفاقات ، تحلیلگران و کارشناسان مسکن 4 فرضیه را برای بازار مسکن 89 پیش بینی کرده بودند که سرمایه گذاران املاک ومستغلات باید به آن توجه کافی می کردند :

فرضیه نخست: ادامه وضع موجود براین اساس کارشناسان درفرضیه نخست براین باورند که:

1. اگرحجم نقدینگی درسال 89 افزایشی معادل سال 88ومتناسب باسیاست های انقباضی پولی برخوردار شود

2. اگر قیمت نفت درهمین سطح فعلی باقی بماند

3. اگردرسیاست های اقتصادی تغییری ایجاد نشود

4. اگر شرایط واوضاع واحوال سیاسی کشور تغییر چندانی نداشته باشد : قیمت مسکن از پتانسیل رشد برخوردار خواهد شد(این پیش بینی براساس تحلیل صرف اقتصادی است که باور دارند بازار مسکن درنیمه دوم سال 89 با ورود مصرف کنندگان به دنبال پایان رکود خواهد بود ) .

چند نکته :

نکته 1: درچنین شرایطی بازار مسکن درانتظار یک محرک مالی هم چون شروع اعطاء وام های مسکن از سوی بانک یا تصمیمی که بازار را تحریک نماید،به سرمی برد تا افزایش قیمت ها شروع شود .

نکته2: اگر صرفاً به تحلیل اقتصادی تکیه نماییم و درصورتی که هیچ عامل تحریک کننده ای هم در بازار مسکن وجود نداشته باشد با توجه به پتانسیل بالایی که در بازار مسکن وجود دارد ، می توان گفت که بازاراملاک ومستغلات ازاواخر سال آینده (1390 ) افزایش تدریجی قیمت ها و رونق نسبی را تجربه خواهد کرد .

نکته3: عوامل غیر اقتصادی (تشدید اختلافات درونی حاکمیت ، تشدید تحریم ها ، حملات نظامی و شکست مذاکرات اتمی ) نیز می توانند در به تأ خیرانداختن رونق بازار کمک نمایند ودر نتیجه انباشت پتانسیل ها و تقاضاها ، قیمت ملک بطور ناگهانی و جهش وار افزایش یابد .

نکته 4 : اگرسرمایه گذاران مولِّدِ پول لازم ومُضطر ِصنعت ساختمان ، کسب نقدینگی رابه کسب سود از راه نوسان گیری از کالایی مثل ساختمان ( که نقد شوندگی آن مشکل است ) ترجیح دهند در این صورت سایه رکود بازار مسکن تداوم خواهد داشت و پتانسیل رشد قیمتی به تأخیر خواهد افتاد . اما نباید فراموش کرد که نهایتاً پتانسیل رشد قیمت ، جهش وار( فنرگونه ) خواهد بود .

فرضیه دوم: تغییرسیاست دولت درقبال ارزهای خارجی فرض بر این می شود که تمام شرایط فرضیه نخست حاکم باشد و علاوه بر آن ، به دلیل نیاز دولت به درآمدهای ریالی جهت مدیریت و تقویت صادرات و حمایت از تولیدات داخلی و غیره ، نرخ ارزها بخصوص دلار آمریکا را افزایش دهد و یا حتی اگر سیاست دو نرخی اِعمال شود، در این صورت ضمن تاثیر بر تقاضا ، جهت گیری قسمتی از نقدینگی به سمت بازارهای جدیدی ازجمله بازار طلا، سهام ، ارز و بازار تولیدات صنعتی (اتومبیل ) تغییر مسیر خواهد داد و عملاً تقاضای سفته بازانه مسکن کاهش می یابد وهمین امر عاملی می شود برای تداوم رکود مسکن حداقل تا سال 1389 ؛ ولی در میان مدت باعث افزایش تورم کالاهای وارداتی شده و احتمال دارد که قیمت واقعی مسکن بخصوص برای افراد پول لازم و مضطر بیش از پیش کاهش یابد و همین عامل ، پس از اشباع بازار های سایر دارایی ها و ورود اجباری دولت برای مهار آن ، پتانسیلی از جهش قیمت مسکن را فراهم خواهد ساخت .

نکته: در صورتی که سیاست های ارزی دولت بر عرضه اثر بگذارد : از آنجایی که افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت در مواد اولیه تشکیل دهنده مسکن از جمله آهن آلات ، سیمان و کلیه اقلام وارداتی مرتبط با صنعت ساختمان خواهد شد ، اثری هرچند محدود بر عرضه مسکن خواهد گذاشت که این امر می تواند فشاری بر عرضه مسکن باشد و پتانسیل افزایش قیمت مسکن در میان مدت ( یعنی ظرف دوسال آینده) را افزایش دهد . نتیجه این که د ر مجموع ، اثر وقوع این فرضیه بر بخش مسکن ، بصورت کوتاه مدت (ظرف یکسال ) و افزایش جهش گونه میان مدت ( ظرف دو سال آینده ) در این بازار جلوه گر خواهد شد . این پدیده در کشور سابقه هم داشته است : مثلا در سال های 73 و 74 که نرخ ارز افزایش پیدا کرد قیمت مسکن در آن سال ها افزایش پیدا نکرد ولی پس از دخالت دولت در این حوزه نوبت به رونق مسکن رسید .

فرضیه سوم: درصورت اجراءشدن هدفمندی یارانه ها در این فرضیه حمل بر این است که با وجود ثبات سایرشرایط با اضافه شدن فرضیه اجرای هد فمندی یارانه ها موجب می شود:

الف : افزایش تورم را شاهد باشیم تا بدین وسیله قیمت واقعی مسکن هم افزایش یابد .

ب : اصلی ترین بخش طرح تحول اقتصادی ، هدفمند سازی یارانه ها به ویژه افزایش قیمت حامل های انرژی ، هزینه تولید مواد و مصالح ساختمانی را افزایش می دهد و ازطرف دیگر بدلیل افزایش هزینه های حمل و نقل ، بهای تمام شده مَصالح نیز دچار رشد خواهد شد .

چند نکته :

نکته 1: دراین خصوص که قیمت تمام شده ساخت مسکن ناشی از قیمت تمام شده نهاده های تولید (ساخت وساز ) تبعیت می کند وزارت مسکن و شهرسازی پذیرفته است که هرگونه تغییر در نهاده های فوق منجر به تغییر قیمت تمام شده در ساخت مسکن خواهد شد . ازجمله ی افزایش قیمت برای نهاده های تولید مسکن (که تحت تاثیر حذف یارانه های انرژی قرار دارند ) ، می توان به افزایش مصالح ساختمانی و دستمزد نیروی انسانی شاغل در این صنعت اشاره کرد .

نکته2: از آنجا که میزان انرژی بَری و تولید مصالح ساختمانی بسیار بالاست و نحوه تولید آن نیز سنتی است حذف یارانه حامل های انرژی از جمله برق ، گاز ، مازوت ، نفت ، گازوئیل و غیره ، افزایش هزینه تولید مصالح ساختمانی را به همراه خواهد داشت و این امراجتناب ناپذیر است بخصوص که دولت بعنوان نخستین گام مبادرت به حذف یارانه حامل های انرژی نماید .

نکته 3:پس از حذف یارانه حامل های انرژی ، هزینه حمل و نقل مصالح ساختمانی به شدت افزایش می یابد وازاین طریق نیز موجبات افزایش هزینه تولید مصالح ساختمانی ، برای ساخت مسکن فراهم می شود.

نکته4: هزینه دستمزد نیروی انسانی شاغل درصنعت ساختمان بخصوص در بخش تولید مسکن و دستمزد بخش های غیر دولتی افزایش می یابد وبا توجه به سهم تقریبی 30درصدی دستمزد ها درقیمت تمام شده ساختمان ، افزایش ناشی از حذف یارانه ها به افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر خواهد شد.

نکته5: باتوجه به افزایش هزینه های تولید ، درنهایت منجر به رشد قیمت این گونه محصولات و مواد اولیه می شود وهمین امر ، عاملی مؤثر بر افزایش قیمت ساخت مسکن است .

نکته6: براساس تورم حاصله (از اجرای هدفمندی یارانه ها) وافزایش سطح عمومی قیمت ها ، برقیمت واقعی مسکن هم تأثیرمی گذاردیعنی نسبت به سال 88 باافزایش قابل ملاحظه ای درقیاس با هزینه تولید مواجه خواهد شد.

فرضیه چهارم : افزایش قیمت نفت در این فرضیه کارشناسان اعتقاد دارند در صورتی که تمامی شرایط مذکور در سایر فرضیه ها همراه با ثبات باشد و قیمت نفت با افزایش ناگهانی وشدید مواجه شود تجربه نشان داده است این افزایش قیمت نفت سبب می شود تا حجم نقدینگی نیز افزایش یابد و به تبع آن با تحریک تقاضای مسکن و هجوم نقدینگی به بازار مسکن موجبات افزایش قیمت ملک هم تأمین و فراهم شود : پس : باید توجه داشت که پتانسیل افزایش قیمت مسکن که از تحلیل فرضیه نخست بدست آمده، با افزایش جهشی قیمت نفت خام در سال 89 می تواند بستر افزایش جهش وار و فنر گونه مسکن را فراهم سازد .

پیش بینی بازار مسکن در سال 1391

مطالب مشابه :

نمودار رشد قیمت سكه طلا از 1360 تاكنون(قیمت ها به تومان)

پیش بینی کاهش نرخ دلار در سال جاری (1390) به 820 تومان

نگاهي به صادرات وتوليد نفت در سه دهه گذشته

سرمایه گذاری در کدام بازار سودبخش است؟

پیش بینی بازار مسکن در سال 1391

استهلاك ..بخشنامه هاي مرتبط با استهلاك

5 چالش اقتصاد ایران در سال 92

تحلیل بورس.مسکن.طلا.ارز

تحليل بازار مسكن و رابطه آن با بازار سهام +تحليل بازار سهام طي 5 سال گذشته

عوامل موثر بر تغییرات سهام