نحوه انجام معامله در بنگاههای معاملاتی
چگونگی انجام معاملات در بنگاه های مشاوریناملاک
یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین
دغدغهامروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این
مهم نوعا ازطریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات
املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهیاز مسایل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش
املاک و مستغلات و نحوه فعالیتاین آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا
داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آنها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.
*تعریف عقد یا قرارداد
عقدیا قرارداد و یا معامله
عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفردیگر تعهد به امری کنند
که مورد توافق آن ها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول درجامعه عقد بیع است.
بعد از توافق فروشنده و
خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه
فروشنده بگوید فروختم و خریداربگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که
انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود،
این تغییر قیمت در مال انتقالگیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و
انتقال اموال غیرمنقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است،
شخصی مالک شناخته می شود که سندرسمی به نام او صادر شده است.
نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد
کلی عقدبیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن
است خانه یا هرچیز دیگری باشد، در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و
... تلف شود، فروشنده باید بهایمورد معامله را به خریدار برگرداند.
*نحوه فعالیت بنگاه های
مشاوراملاک
نحوه فعالیت این صنف در
رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد کهجداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه
های مشاور املاک متناسب با نوععملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های
املاک عمدتا بدین نحو است که افرادی کهدر صدد فروش املاک خود
هستند:
- یا مستقیما به آژانس
املاک مراجعه کرده و بااعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آن
ها بیان می کنند.
- یا ازطریق
آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول،
فروشنده بهمشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند.
برای تعیین قیمت نیز یا شخصا اعلامنظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار
می دهد. بنابراین نقش آن ها درتعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حایز اهمیت است.
در مورد دسته دوم، اصولاشرکت
هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماسگرفته
و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را بهمشاورین
املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت میکنند.
ب) نحوه فعالیت بنگاه های
مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران دستهاول از خریداران
دسته اول از خریداران
شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یازمین یا ... به آژانس ها
مراجعه می کنند و در ابتدا با خود مشاورین آژانس ها واردگفت‌وگو می شوند. اگر این
دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدیقصد معامله داشته باشند،
مشاورین آن ها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشاننیز شریک آن ها باشند
معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان
قصد خرید اقساطیو ... داشته باشند، فایل های فوق را به آن ها می
دهند. در نهایت نیز در صورت توافقبا یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای
انعقاد قرارداد فروشنده را به دفترخود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه
اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر،مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این
مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شدهو بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در
تنظیم آن ها از افرادی آشنای بهمسایل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی
است)، به آژانس های املاک ارایهمی کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی
خریدار، فروشنده و مشخصات ملکمورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در
جاهای خالی پر کند.
*دستهدوم
از خریداران
دسته دوم از خریداران
ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاخانه های کلنگی و زمین ها
را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. بایددانست که فعالیت عمده و
گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریداروارد عمل می شوند، متمرکز
است.
بعضی از مشاورین املاک
دراین مرحله شیوه هایمتعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می
دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوتمی شود که برای مذاکره در مورد قیمت و ... به دفتر
آن ها مراجعه کند اما بدون آنکهاز قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود
خریدار با او در این مورد هماهنگکرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار
تکرار کردند و فروشنده به این باوررسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها
تماس گرفته و آن ها را به همراهفروشنده دعوتمی کنند. سپس وارد مذاکره
می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمنبخس خریداری می کنند.
*دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران
املاکهستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد،قرارداد
در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر
املاک دادهشده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و
تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سندرسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.
*نکاتی چند در خصوص مشکلات
موجود درمعاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط
در مرحله مذاکرات اولیهطرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت
برای تکمیل قرارداد چاپی استفادهمی کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می
گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکوربدون علم و اطلاع، در
آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقلکند و این عمل را حتی چند
بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ایمواجه می شوند که با
انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجادمی
کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاکقرار
گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از
مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیارآژانس املاک قرار گرفته
است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجهقانونگذار قرار گرفته است
که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملاتمتعارض به حساب می آید.
مساله دیگر در این مورد
آن است که آیا بیع نامهتنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت
فروشنده قابلیت استناد دارد یاخیر؟
به عبارت دیگر آیا بر
اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده رابه تنظیم سند رسمی از
مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولا قراردادهای
خصوصی کهبین اشخاص منعقد می شوند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع
قانونگذار قرارنگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این
بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبتدر قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس،
بیع نامه تنظیمی در آژانس املاکنیز از این قاعده مستثنی نیست.
نهایت اینکه خریدار در
مقام استفاده ازمزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله
منعقده و تنظیم سند رسمی رادارد.
در صورتی که فروشنده
دارای سند مالیکت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی
خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را بهتنظیم سند رسمی ملزم کند.
به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناعفروشنده از حضور در
دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرطکرد در موعد مقرر در
دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدامنکند، اگرچه این عمل به
ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبراست، اما خریدار می تواند
با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف راضمن مطالبه خسارت وارده
به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال موردمعامله، مطالبه کند.
چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معاملهواقع
شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوراناملاک،
در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شودحتما
این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموالغیر
منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه ازاجاره
نامه نیز ارایه می شود.
اجاره نامه
الف: (موجر/موجرین): خانم/آقای..........فرزند...........
دارنده شناسنامه شماره ............. صادره از ............شغل ...............
آدرس محل کار.....................
تلفنتماس..................
وکالتا طبق وکالت نامه شماره ................. دفترخانه ..................
ب: (مستاجر/مستاجرین): خانم/آقای:............فرزند...............دا
رنده شناسنامه شماره .................تلفن تماس..............
ج: مورد اجاره: عبارت است
از شش دانگیک دستگاه/یک باب.............واقع در .........به
مساحت ..............موضوع سندمالکیت چاپی به شماره .............جزء پلاکثبتی............بخش..............صفحه..
.............دفتر..................مشتملبر................
اتاق خواب با حق استفاده
از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ،پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره..........
و سایر لوازم و ملحقات مربوطه کهقبلا به رویت مستاجر رسیده است.
5- اجاره بها: در تمام مدت
مبلغ ........... ریال که به قرار ماهی .........ریال در
اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسیدتادیه شود و در صورت
تاخیر از تادیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرفمستاجر،
موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستاجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیهمورد
اجاره اقدام کند.
تبصره: مبلغ
.........ریال از طرف مستاجر به عنوان قرضالحسنه نقدا/طی
چک........به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضایمدت
اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبهبازپرداخت
دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مستردشود.
و: شروط و توضیحات:
1- مورد اجاره صرفا جهت
سکونت مستاجر و خانوادهاش که جمعا ........ نفر هستند واگذار شده است.
2- مستاجر حق انتقال مورد
اجارهرا به غیر کلا و جزئا ندارد.
3- پرداخت هزینه های مصرف آب
و برق و تلفن و گاز بهعهده مستاجر است و ...
16- توضیحات:...............................
امضاموجر
امضا مستاجر امضا شاهد یک
امضا شاهد دو امضا و مهر
مشاور املاک
نمونهفرم
قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:
*مبایعهنامه
یا ایها الذین آمنوا
اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه 1)
تاریختنظیم:
/ / 138
ماده 1- طرفین معامله:
1-1: فروشنده:...........
فرزند:............
دارای شناسنامه
شماره:...........صادرهاز:.............
ساکن
نشانی:.................تلفن:............. ....
2-1: خریدار:..............
فرزند:...................
دارای شناسنامهشماره:................
صادره از:............
ساکن نشانی:.................
تلفن:
...................
ماده 2: مورد معامله و
مشخصات آن:
مورد معامله ومشخصات
آن که فروشنده به رویت خریدار رسانده و مورد قبول و تایید خریدار است عبارتاست
از شش دانگ:........................
با جمیع لواحق و توابع
شرعی و عرفی آنکه دارای یک جلد سند مالکیت به شماره
ملک................و به شماره ثبت دفتر ............... بخش ................ که
فروشنده به رویت خریدار رسانیده است وخریدار از کمیت و کیفیت
ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریداراست.
1-2: آدرس مورد معامله عبارت
است از:..................
ماده 3: قیمت کلمورد
معامله:
قیمت ............. مورد
معامله .................مبلغ.................ریال ، معادل..........تومان
و به ترتیب زیراز وجه رایج مور توافق متعاملین قرار گرفت که از
طرف خریدار به فروشنده پرداخت میشود:
1-3: مبلغ..............ریال،
معادل...........تومان به عنوان قسمتی از ثمنمعامله
..................نقدا.............طی....... ...فقره چک بانکی و مسافرتیاز
سوی خریدار تسلیم فروشنده شد و به دریافت آن اقرار کرد.
2-3: مبلغ
...............ریال،
معادل..............تومان همزمان با تحویل مبیع و به تصرفمشتری دادن آن در مورخ /
/ 13
3-3: مبلغ
.................ریال،معادل...............تومان در تاریخ / / 13 همزمان
با تنظیم سند رسمی انتقال و دردفترخانه شماره ............. .
تبصره: عدم پرداخت مبلغ
مندرج در بند 1-3 اینمبایعه نامه از سوی خریدار به هر علت موجب منفسخ
شدن و بی اعتباری معامله شده و باانفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را
به هر شخص دیگری واگذار کند و دراین مورد نیاز به اخذ هیچ گونه مجوز دیگری نیست.
ماده 4: شروطمعامله:
1-4: تاریخ تخلیه و تحویل مبیع
مورخ / / 13 تعیین می شود که همزمان باتخلیه و تحویل مبیع مبلغ مندرج
در بند 2-3 در حق فروشنده تادیه می شود.
2-4: تاریخ تنظیم سند رسمی
انتقال مورخ / / 13 است که طرفین ملزم به حضور در دفترخانهاسناد رسمی شماره ......
واقع در ...........برای انجام کلیه تعهدات مندرج درمبایعه نامه و تشریفات
قانونی نقل و انتقال هستند.
3-4: فروشنده مکلف است قبل ازتاریخ
تنظیم سند رسمی، کلیه اسناد و مدارک لازم اعم از مفاصا حساب های مالیاتی نقلو
انتقال، عوارض نوسازی، گواهی پایان ساختمان و .... را تهیه و به دفترخانه فوقالذکر
تسلیم کند به طوری که در روز تنظیم سند رسمی هیچ گونه مانعی برای تنظیم سندموجود
نباشد.
4-4: حضور فروشنده بدون همراه
داشتن اسناد و مدارک لازم و حضورخریدار بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله (
به صورت چک تضمینی یا وجه نقد) درحکم عدم حضور است و ملاک عدم حضور در دفترخانه،
گواهی صادره از دفترخانه مذکوراست.
5-4: در صورت عدم تخلیه و
تحویل مورد معامله در تاریخ مذکور، فروشندهملزم به پرداخت روزانه
مبلغ ........ ریال، معادل..........تومان به عنوان جبرانخسارت تاخیر در تحویل
مبیع در حق خریدار خواهد بود.
6-4: هر گاه خریدار در موعدمقرر
در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، ضمن آنکهفروشنده
حق فسخ مبایعه نامه را خواهد داشت، می تواند بابت تخلف از انجام تعهدخریدار،
مبلغ ......... ریال(معادل...........تومان) از پیش پرداخت را کسر کرده وباقیمانده
را به وی مسترد کند.
7-4: هر گاه فروشنده در موعد
مقرر دردفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنطیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر
چه در هر صورتمعامله معتبر است، خریدار می تواند با مراجعه به
مقامات صالحه قضایی الزام طرفمستنکف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در
دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمیانتقال مورد معامله مطالبه کند.
تبصره: چهانچه خریدار
الزام فروشنده مستنکفرا جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از
مقامات قضایی مطالبه کند، فروشندههیچگونه حق و ادعایی نسبت به مابقی ثمن مورد
معامله (مذکور در بند 3-3) نخواهدداشت.
8-4: خریدار حق دارد مورد
معامله را جزعا یا کلا ولو به صورت صلح حقوقیا وکالت به غیر منتقل
کند که در این صورت و حسب اعلام اطلاع قبلی انجام انتقالرسمی ( موضوع بند 2-4) به
نام منتقل الیه جدید انجام خواهد گرفت و تکالیف خریدارمذکور در این مبایعه نامه
نیز از حیث پرداخت الباقی ثمن معامله و حضور در دفترخانهبر عهده وی قرار خواهد
گرفت.
9-4: فروشنده اقرار کرد که
مورد معامله مشمولمصادره اموال نبوده و در توقیف نیست و مورد رهن و
وثیقه کسی نیست و منافعی از آن بههر شکلی به دیگری واگذار نشده و ممنوع المعامله
نیست.
10-4: هر گاه مبیعمورد
ادعای دیگری قرار گرفت یا بعدا این ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوری کهعملا
نقل و انتقال تحقق پیدا نکند یا سند تنظیمی ابطال شود، فروشنده مکلف است ثمنمعامله
را به قیمت روز ( و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس) به خریدار پرداخت کندو
چنانچه در این زمینه خسارتی هم متوجه خریدار شود باید این خسارات را نیز جبرانکند.
11-4: متعاملین بر اساس آیه
شریفه (اوفوا بالعقود) و قاعده (المسلمونعند شروطهم) متعهد و
ملتزم می شوند نسبت به انجام کلیه تعهدات خود به شرح اینمبایعه نامه و حضور در
دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی مورد معامله اقدامکنند.
12-4: تادیه مالیات ها و عوارض
اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداری،دارایی و ... به عهده
فروشنده بوده و هزینه های نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حقالثبت
و حق التحریر و بهای اوراق رسمی دفترخانه بالمناصفه به عهده طرفیناست.
این مبایعه نامه با توجه
به مواد 10 و 190 قانون مدنی و با رعایت کلیهشرایط و مقررات شرعی و
قانونی معاملات در کمال صحت و سلامت، با اراده شخصی با علم وآگاهی از کم و کیف مورد
معامله و اوضاع و احوال و زمان و مکان و نیز برابری ارزشمبیع با ثمن تنظیم شده و
طرفین با رضایت کامل مبادرت به انجام معامله کرده و باقبول اسقاط کافه خیارات
خصوصا خیار غبن اگر چه فاحش باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخآن را ندارد و صیغه شرعی
عقد بیع ایجابا و قبولا جاری شد و نسبت به آنان و ورثه وقایم مقام قانونی لازم
الاجرا بوده و نوسانات قیمت ها هم هیچگونه تاثیری در مبایعهنامهندارد.
فروشنده:..................
خریدار:...................
شهود:......................................
مطالب مشابه :
ضرورت حضور مشاور یا کارشناس حقوقی در بنگاههای املاک
وبلاگ حقوقی امیر عسگرپور - ضرورت حضور مشاور یا کارشناس حقوقی در بنگاههای املاک - اطلاعات
نقض قانون باعث رشد بنگاههای املاک شده است
وبلاگ حقوقی امیر عسگرپور - نقض قانون باعث رشد بنگاههای املاک شده است - اطلاعات حقوقی و
نحوه انجام معامله در بنگاههای معاملاتی
دادگستری بوشهر. مرکز مشاوران حقوقی، وکلا و کارشناسان قوه (بنگاه معاملات املاک)
اندر خاطرات خالو مرضی !! (2 ) این حکایت (" اندر حکایت متر ")
کیلومتری شهر بوشهر قرار دارد.این بنگاه املاک} به تعریف های بنگاه دار که نیش
مشاغل خودرو شیراز
جاده بوشهر - ترمینال باربری - جنب بانک صادرات خیابان هنگ - جنب بنگاه املاک اسلامی
ثبت معاملات املاک، آسیبها و اقدامات
در این نوشته نظری بوده است که اگر بنگاههای املاک جامعه سردفتران و دفتر یاران استان بوشهر
اطلاع رسانی املاک آریا
مشاورین املاک آریا يكي از بنگاه در سه ماه آینده کارخانه‌های سیمان ساروج بوشهر
چگونه امضاء الکترونیکی صادر کنیم
کانون سردفتران و دفتریاران استان بوشهر. نام بنگاه املاک نوشته شود و قسمت انتهائی آن آدرس
برچسب :
بنگاه املاک بوشهر