متن سه جلسه حقوق ثبت دکتر هاشمی

(جلسه‌ اول)

موضوعی‌ كه‌ به‌ من‌ محول‌ شده‌ تا درخدمت‌ شما باشم، بحث‌ مقررات‌ ثبتی‌ است. چون‌ قبلاً‌ در ثبت‌ حضور داشتم‌ و گاهی‌ مشكلات‌ قضات‌ محترم‌ و همكاران‌ ثبتی‌ را مشاهده‌ می‌كردم‌ و در مواردی، تعارض‌ یا اختلاف‌ نظر، حاصل‌ می‌شد، معمولاً‌ این‌ موضوعات‌ را به‌ علاوه‌ مواردی‌ كه‌ درخواست‌ شود دراین‌ جلسات‌ مطرح‌ می‌كنم.
با توجه‌ به‌ شركت‌ قضات‌ در هیأت‌های‌ ثبتی‌ گاهی‌ اختلاف‌ نظر در صلاحیت‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و مراجع‌ قضائی‌ وجود دارد و این‌ مسئله‌ نیز قابل‌ بحث‌ و بررسی‌ است.
همچنین‌ همكاران‌ قضایی‌ درهیأت‌های‌ موضوع‌ اصلاح‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ شركت‌ می‌كنند و بعضاً‌ مشكلاتی‌ در این‌ رابطه‌ دارند. چون‌ آرائی‌ كه‌ در رابطه‌ با این‌ مواد صادر می‌شود به‌ لحاظ‌ اعتراض‌ به‌ دستگاه‌ قضایی‌ گرفتار آن‌ می‌شود چون‌ گاهی‌ این‌ آرأ اصلاً‌ در صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها نبوده‌ و یك‌ امر قضایی‌ است. علت‌ این‌ امر شاید ناشی‌ از عدم‌ توجه‌ كافی‌ به‌ قانون‌ مصوب‌ است‌ .
مطلب‌ كه‌ می‌توانیم‌ در این‌ جلسات‌ در مورد آن‌ صحبت‌ كنیم، راجع‌ به‌ حدود صلاحیت‌ این‌ هیأتهاست‌ .اینكه‌ صلاحیت‌ این‌ هیأت‌ها تا كجاست‌ و قضات‌ كه‌ درهیأت‌ها هستند چه‌ كار باید بكنند چراكه‌ قضات‌ دراین‌ هیأت‌ها باید راهگشا و راهنما باشند.
راجع‌ به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملك‌ هم‌ لازم‌ می‌دانم‌ مواردی‌ مطرح‌ شود چون‌ از جمله‌ گرفتاری‌های‌ قضات‌ است. طرح‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ یكی‌ از آثار ثبت‌ ملك‌ این‌ است‌ كه‌ وقتی‌ ملكی‌ بنام‌ مالك‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شد دولت‌ فقط‌ او را مالك‌ می‌شناسد و لاغیر (دولت‌ درمعنی‌ اعم‌ كلمه)همچنین‌ موضوع‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ كه‌ اشاره‌ دارد، زمانی‌ كه‌ مهلت‌های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شد دیگر هیچ‌ دعوای‌ حقوقی‌ و جزایی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود در مگر مواردی‌ كه‌ در آن‌ قانون‌ ذكر شده‌ است.
لذا اگر از مقررات‌ ثبت‌ ملك‌ مطلع‌ نباشیم‌ چگونه‌ بدانیم‌ كه‌ ملكی‌ بر اساس‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ یا بر خلاف‌ قانون.
متأسفانه‌ آرایی‌ را در دیوان‌ كشور دیدم، كه‌ بعضی‌ از قضات‌ (غیر از تهران) ثبت‌ اولیه‌ی‌ ملك‌ را با وجودی‌ كه‌ قانوناً‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ابطال‌ كرده‌اند كه‌ این‌ خلاف‌ قانون‌ است‌ و رأی‌ نقض‌ می‌شود و ایراد قانونی‌ هم‌ دارد دراین‌ جا چه‌ مقرراتی‌ باید رعایت‌ بشود تا قاضی‌ بگوید بحث‌ این‌ است‌ كه‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و طبق‌ ماده‌ 24 قانون‌ ثبت، نمی‌توانیم‌ متعرض‌ آن‌ بشویم.
موضوع‌ دیگر، بحث‌ در مقررات‌ ثبت‌ سند است. اسناد رسمی، بحثهای‌ مختلفی‌ دارد از جمله‌ اینكه‌ آیا می‌توان‌ متعرض‌ سند رسمی‌ شد یا نه‌ اگر می‌شود تا چه‌ حد چون‌ طبق‌ ماده‌ 70 قانون‌ ثبت، و همچنین‌ ماده‌ 73 قانون‌ ثبت، اعتبار قایل‌ نشدن‌ به‌ سند رسمی‌ از طرف‌ قاضی‌ و نیز در موردی‌ كه‌ سند رسمی‌ مورد انكار و تردید واقع‌ شود و قاضی‌ وارد رسیدگی‌ یا ترتیب‌ اثر دادن‌ به‌ انكار و تردید شود مجازات‌ انتظامی‌ و انفصال‌ از 6 ماه‌ تا یكسال‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ و در مواردی‌ حتی‌ اگر خسارتی‌ در اثر آن‌ به‌ ذینفع‌ وارد شود با شرایطی‌ كه‌ در قانون، پیش‌ بینی‌ شده، قاضی‌ به‌ جبران‌ خسارت‌ هم‌ محكوم‌ می‌شود.
با توجه‌ به‌ این‌ مطالب‌ و بحث‌های‌ حقوقی‌ دیگری‌ هم‌ كه‌ مطرح‌ است، باید دید سند رسمی، چه‌ سندی‌ است‌ و تا چه‌ حدی‌ قاضی‌ می‌تواند در اسناد رسمی، طبق‌ مقررات، وارد رسیدگی‌ شود و ازآن‌ به‌ بعد كه‌ خط‌ قرمز نام‌ می‌گذاریم‌ دیگر امكان‌ ندارد و نباید پا را فراتر گذاشت‌ و اگر از آن‌ فراتر برویم‌ گرفتار مواد 70 و 73 قانون‌ ثبت‌ می‌شویم‌ كه‌ تخلف‌ است‌ و قابل‌ تعقیب.
مطلب‌ دیگر راجع‌ به‌ اشتباهات‌ ثبتی‌ است، هیأت‌ نظارت، كه‌ قضات‌ در آن‌ شركت‌ دارند و طبق‌ قانون، بایستی‌ قضات‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر شركت‌ بكنند. در ماده‌ 6 قانون‌ ثبت‌ از قضات‌ دادگاههای‌ استان‌ نام‌ برده، كه‌ فعلاً‌ جانشینش‌ دادگاههای‌ تجدیدنظر استان‌ است.
برای‌ این‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ در هیأت‌ نظارت، عمل‌ بشود باید دراین‌ هیأتها، از قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر، در سراسر كشور استفاده‌ شود، در هیأت‌ها دو قاضی‌ عضو هستند.
همیشه‌ بحث‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیاراتش‌ مطرح‌ است‌ .بعضی‌ از اختیارات‌ هیأت‌ هم‌ مرز اختیارات‌ قضائی‌ است. پرونده‌ای‌ از دادگاه‌ تجدیدنظر استان، به‌ جهت‌ اختلاف‌ در صلاحیت‌ به‌ دیوان‌ عالی‌ كشور آمده‌ بود و قضات‌ دادگاه‌ تجدیدنظر استان‌ بسیار دقیق‌ و با توجه‌ به‌ مقررات‌ ثبتی، عدم‌ صلاحیت، صادر كرده‌ بودند به‌ صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت. اما رأیی‌ را هم‌ دیدم‌ كه‌ اختلاف‌ صلاحیت‌ شده‌ بود و موضوع‌ در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ بود، در صورتی‌ كه‌ عدم‌ صلاحیت‌ باعتبار صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ صادر شده‌ بود.
در همه‌ جای‌ كشور اختلاف‌ صلاحیت‌ بین‌ هیأت‌های‌ نظارت‌ و دادگاهها، حاصل‌ می‌شود كه‌ برای‌ رفع‌ اختلاف، به‌ دیوان‌ كشور می‌آید. لذا بد نیست‌ كه‌ بحثی‌ هم‌ راجع‌ به‌ اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ و حدود صلاحیت‌ و اختیارات‌ هیأت‌ نظارت‌ كه‌ در بعضی‌ از موارد هم‌ مرز اختیارات‌ قضایی‌ است‌ داشته‌ باشیم.
موضوع‌ دیگر در مورد اسناد مالكیت‌ معارض‌ است‌ كه‌ یك‌ بحث‌ قضایی‌ و ثبتی‌ است. به‌ عبارت‌ دیگر تا چه‌ اندازه‌ رسیدگی‌ به‌ اسناد مالكیت‌ معارض، در صلاحیت‌ مراجع‌ قضایی‌ است‌ و تا كجا در صلاحیت‌ هیأت‌ نظارت‌ یا شورای‌ عالی‌ ثبت‌ و در تهران‌ خیلی‌ اسناد مالكیت‌ معارض‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ وجود دارد. در خصوص‌ اسناد مالكیت‌ معارض، اگر هیأت‌های‌ نظارت‌ بر صدور اسناد مالكیت، رأی‌ صادر نكنند، قاضی‌ نباید وارد آن‌ بشود. چرا كه‌ تشخیص‌ اینكه‌ آیا اسناد مالكیت‌ معارض، صادر شده‌ است‌ یا نه‌ و این‌ كه‌ اسناد مالكیت‌ واقعاً‌ معارض‌اند یا نه‌ از لحاظ‌ ثبتی‌ با هیأت‌ نظارت، است‌ اگر هیأت‌ نظارت، نظر داد، آن‌ موقع‌ بحث‌ قضایی‌ پیش‌ می‌آید كه‌ كدام‌ معارض‌ است‌ و كدام‌ غیر معارض‌ و اصیل. چون‌ گاهی‌ اوقات‌ ما بین‌ مراجع‌ قضائی‌ و ثبتی‌ در این‌ زمینه‌ اختلاف‌ نظر وجود دارد لازم‌ است‌ بحث‌ شود، همچنین‌ در خصوص‌ افراز و تفكیك‌ و مواردی‌ كه‌ هم‌ ثبتی‌ است‌ و هم‌ قضایی‌ بحث‌ خواهد شد.
گاهی‌ در حدود صلاحیت‌ها اختلاف‌ نظر حاصل‌ می‌شود.
درافراز و تفكیك‌ یك‌ بحث‌ ثبتی‌ وجود دارد و یك‌ بحث‌ قضایی‌ (به‌ خصوص‌ در افراز) موضوع‌ دیگر راجع‌ به‌ اعتراض‌ ثبت‌ است، چرا كه‌ مقررات‌ مقداری‌ تغییر كرده‌ و بعضی‌ از قضات، در برخی‌ جاها هنوز طبق‌ مقررات‌ ماده‌ 16 و 20 قانون‌ ثبت‌ عمل‌ می‌كنند در صورتی‌ كه‌ تغییراتی‌ به‌ موجب‌ قوانین‌ در مهلت‌ها، و ترتیب‌ رسیدگی، در اعتراض‌ به‌ ثبت‌ داده‌ شده‌ است‌ ولی‌ چون‌ این‌ تغییرات‌ اخیراً‌ تصویب‌ شده‌ بعضی‌ قضات‌ طبق‌ مقررات‌ قبل‌ عمل‌ می‌كنند كه‌ ایراد دارد.
بحث‌ دیگر، كه‌ مختص‌ محاكم‌ تهران‌ است، دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ است. در بعضی‌ از شهرستانها نسبت‌ به‌ دعاوی‌ راجع‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات‌ اظهار نظر شده‌ در صورتی‌ كه‌ طبق‌ قانون، رسیدگی‌ و اظهارنظر نسبت‌ به‌ دعاوی‌ مربوط‌ به‌ علائم‌ تجاری‌ و اختراعات، چه‌ از جنبه‌ جزائی‌ و چه‌ حقوقی‌ در صلاحیت‌ محاكم‌ تهران‌ است.
راجع‌ به‌ مالكیت‌ صنعتی‌ و مالكیت‌ معنوی‌ قراردادی‌ وجود دارد كه‌ باید قضات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمایند، چون‌ به‌ تأیید و تصویب‌ مجلس‌ شورای‌ اسلامی‌ رسیده‌ است‌ كه‌ گاهی‌ اوقات‌ به‌ آن‌ توجه‌ نمی‌شود.
راجع‌ به‌ مواد 147 و 148 قانون‌ ثبت‌ در جلسات‌ دیگر هم‌ همكاران‌ خیلی‌ بحث‌ داشتند علتش‌ هم‌ این‌ است‌ كه‌ به‌ مواد 147 و 148 درست‌ عمل‌ نمی‌شود و همیشه‌ استدعا دارم، چه‌ در تهران‌ و شهرستانها كه‌ قضات‌ محترم‌ دقت‌ بیشتری‌ در این‌ مورد بنمایند. چراكه‌ مواد 147 و 148 ایجاد مشكل‌ كرده‌ است‌ و در جای‌ خود به‌ این‌ موضوع‌ می‌پردازم.
در ادامه‌ به‌ نكاتی‌ پیرامون‌ مجازاتهایی‌ كه‌ توسط‌ بعضی‌ قضات، راجع‌ به‌ سلب‌ صلاحیت‌ سردفتر یا محرومیت‌ سردفتر از اشتغال‌ به‌ شغل‌ سردفتری‌ صادر نموده‌اند، اشاره‌ خواهم‌ كرد.
حال‌ به‌ طور تفصیل، به‌ بحث‌ مربوط‌ به‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت، كه‌ از نظر قاضی‌ بسیار مهم‌ است‌ می‌پردازم. تشخیص‌ اینكه‌ چه‌ ملكی‌ ثبت‌ شده‌ است‌ و چه‌ ملكی‌ ثبت‌ نشده‌ مهم‌ و قابل‌ بحث‌ است‌ و از طرفی‌ از لحاظ‌ حقوقی‌ اختلاف‌ نظر هم‌ هست.
در چه‌ مواردی‌ طبق‌ قانون‌ ملك‌ ثبت‌ شده، تلقی‌ می‌شود و مشمول‌ مواد 22 و 24 قانون‌ ثبت‌ و در چه‌ مواردی‌ ملك‌ اصلاً‌ ثبت‌ نشده، تلقی‌ نمی‌شود و مشمول‌ این‌ دو ماده‌ نیست.
منظور ماده‌ 22 چیست؟ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت‌ می‌گوید وقتی‌ كه‌ ملكی‌ طبق‌ قانون‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شد و سند مالكیت‌ به‌ مالك‌ داده‌ شد دولت‌ او را مالك‌ می‌شناسد. به‌ عبارتی‌ دولت‌ كسی‌ را مالك‌ می‌شناسد كه‌ ملك‌ بنام‌ او به‌ ثبت‌ رسیده‌ است. البته‌ یك‌ شرط‌ وجود دارد كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. یعنی‌ ملكی‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، واجد این‌ شرایط‌ نیست‌ و شخص‌ مالك‌ شناخته‌ نمی‌شود. تا ملكی‌ به‌ ثبت‌ نرسیده، می‌شود گفت‌ كه‌ فرد مدعی‌ مالكیت‌ نسبت‌ به‌ ملك‌ است‌ چون‌ هنوز رسماً‌ مالك‌ نیست. ممكن‌ است‌ فرد، زمینی‌ را حیازت‌ كرده‌ و شرعاً‌ مالكش‌ است‌ یا به‌ ارث‌ به‌ وی‌ رسیده‌ و می‌گوید مال‌ مشروع‌ پدرم‌ بوده‌ و حیازت‌ كرده‌ و حال‌ به‌ من‌ رسیده‌ و مالكش‌ هستم، در این‌ فرض، فرد خود را مالك‌ می‌داند، اما در اصل‌ رسماً‌ مالك‌ نمی‌شود. یعنی‌ غیر از خودش‌ كسی‌ وی‌ را مالك‌ نمی‌شناسد و برای‌ اینكه‌ رسماً‌ مالك‌ بشود باید ملك‌ بنام‌ وی‌ طبق‌ مقررات‌ به‌ ثبت‌ برسد.
آیا دادگاهها می‌توانند نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ حكم‌ به‌ مالكیت‌ كسی‌ بدهند؟
هیأت‌ عمومی‌ رأیی‌ داده، كه‌ بیان‌ می‌كند با شرایطی‌ كه‌ در رأی‌ است، امكان‌ دارد، اما یك‌ كار عبثی‌ است. وقتی‌ دو نفر مراجعه‌ می‌كنند و ممكن‌ است‌ تبانی‌ هم‌ باشد، یا اختلاف‌ پیدا می‌كنند و علیه‌ هم‌ عرضحال‌ می‌دهند و شما حكم‌ به‌ مالك‌ بودن‌ ،یكی‌ می‌دهید، این‌ امكان‌ دارد، اما این‌ ما بین‌ آن‌ دو برقرار است‌ و ممكن‌ است، فرد ثالثی‌ هم‌ مالك‌ باشد كه‌ دعوای‌ او را رسیدگی‌ نكرده‌ایم. به‌ هر حال‌ باید برای‌ رسماً‌ مالك‌ شناخته‌ شدن، درخواست‌ ثبت‌ بكند. نتیجه‌اش‌ این‌ است‌ كه‌ امكان‌ دارد اشخاص‌ در مهلت‌ به‌ ثبت‌ اعتراضی‌ بكنند در این‌ صورت‌ به‌ قاضی‌ ارجاع‌ می‌شود و او در مالكیت‌ تصمیم‌ بگیرد كه‌ مالك‌ است‌ یا نه. پس‌ برای‌ اینكه‌ كسی‌ رسماً‌ مالك‌ شناخته‌ شود، بایستی‌ طبق‌ ماده‌ 22 قانون‌ ثبت، ملك، با تشریفاتی‌ كه‌ به‌ طور مختصر عرض‌ می‌كنم، به‌ ثبت‌ برسد و مهلت‌های‌ اعتراض، منقضی‌ شده‌ باشد و ملك‌ در دفتر املاك‌ به‌ نام‌ او ثبت‌ شود، البته‌ به‌ شرطی‌ كه‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد. در این‌ حالت‌ ماده‌ 24 مطرح‌ می‌شود، كه‌ بیان‌ می‌كند پس‌ از انقضای‌ مهلت‌های‌ اعتراض، دیگر دعوای‌ این‌ كه‌ حقی‌ از كسی‌ تضییع‌ شده، پذیرفته‌ نیست، چه‌ حقوقی‌ و چه‌ جزایی، مگر در مواردی‌ كه‌ در آن‌ ماده‌ آمده‌ است‌ كه‌ بعداً‌ بحث‌ می‌شود.
مرجع‌ قضائی‌ حق‌ رسیدگی‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ ندارد. در مواردی‌ كه‌ در ماده‌ 24 آمده‌ می‌توان‌ رسیدگی‌ نمود. به‌ هر حال‌ ابطال‌ ثبت‌ اولیه‌ ملك‌ ممنوع‌ است، تلفیق‌ دو ماده‌ 22 و 24 این‌ مطلب‌ را می‌رساند به‌ شرطی‌ كه‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ باشد.
حال، این‌ موضوع‌ كه‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ برسد یعنی‌ چه؟ یعنی‌ تشریفات‌ ثبت‌ ملك‌ دقیقاً‌ همانطوری‌ كه‌ قانون، مقرر كرده‌ انجام‌ شده‌ باشد و با انقضای‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ و ثبت‌ ملك‌ در دفتر املاك‌ می‌گوییم‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است.
اینجا بحثی‌ كه‌ پیش‌ می‌آید این‌ است‌ كه‌ ملك‌ ثبت‌ شده‌ چه‌ ملكی‌ است‌ آیا ملكی‌ كه‌ در دفتر املاك‌ ثبت‌ شده‌ آیا ملكی‌ هم‌ كه‌ ثبت‌ نشده‌ اما مقررات‌ ثبت‌ آن‌ خاتمه‌ پیدا كرده‌ است‌ و طبق‌ قانون‌ مهلت‌ اعتراض‌ آن‌ هم‌ منقضی‌ شده‌ دارای‌ ضوابط‌ و مقررات‌ ملك‌ ثبت‌ شده‌ است.
ممكن‌ است‌ تمام‌ اقدامات‌ انجام‌ شده‌ و جهت‌ ثبت‌ به‌ دفتر املاك‌ ارسال‌ شده، حال‌ متصدی‌ دفتر املاك‌ كه‌ ابلاغ‌ دارد برای‌ این‌ كار و سند را در دفتر املاك‌ ثبت‌ می‌كند و امضایش‌ معتبر است‌ به‌ مرخصی‌ رفته‌ یا در معذوریت‌ است‌ و مشكلاتی‌ اداری‌ از این‌ قبیل‌ و باید مانع‌ رفع‌ شود و سپس‌ سند در دفتر املاك به‌ ثبت‌ برسد و از موقع‌ به‌ ثبت‌ رسیدن‌ دارای‌ آثار است‌ در این‌ مورد چون‌ مهلت‌ اعتراض‌ منقضی‌ شده‌ از نظر قضائی‌ دارای‌ آثار ملك‌ ثبت‌ شده‌ است. چون‌ هیچ‌ اعتراضی‌ پذیرفته‌ نمی‌شود.«ماده‌ 24 قانون‌ ثبت‌ »
در اینجا فهرست‌ وار به‌ مقررات‌ ثبت‌ ملك، اشاره‌ می‌شود، كه‌ اگر این‌ مقررات‌ در ثبت‌ ملك‌ رعایت‌ نشود، باید گفت‌ ملك‌ طبق‌ قانون، به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است، با مقررات‌ فعلی‌ حدوداً‌ حداقل‌ چهار ماه، طول‌ می‌كشد تا ملكی‌ به‌ نام‌ كسی‌ به‌ عنوان‌ مالك‌ به‌ ثبت‌ برسد و هشت‌ اقدام‌ برای‌ این‌ كار لازم‌ است. البته‌ ممكن‌ است‌ از این‌ مدت‌ طولانی‌تر هم‌ بشود ولی‌ زودتر از چهار ماه، امكان‌ صدور سند ثبت‌ شود.
موادی‌ كه‌ این‌ 8 اقدام‌ در آن‌ پیش‌ بینی‌ شده‌ است‌ عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مكرر، 20 قانون‌ ثبت‌ .به‌ تشریفات، ثبت‌ ملك، اصطلاحاً‌ عملیات‌ مقدماتی‌ ثبت‌ می‌گویند .
قانون‌ ثبت‌ مصوب‌ اسفندماه‌ 1310 در 142 ماده‌ بنام‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ است‌ و اصطلاحاً‌ در اداره‌ ثبت، ثبت‌ عمومی‌ گفته‌ می‌شود. قوانینی‌ كه‌ از سال‌ 1290 ه.ش‌ در رابطه‌ با ثبت‌ ملك‌ به‌ تصویب‌ رسیده‌ تا سال‌ 1310 ش، در رابطه‌ با ثبت‌ اختیاری‌ املاك‌ بوده‌ است. یعنی‌ طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اختیاری‌ یا عادی‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است.
وقتی‌ به‌ ثبت‌ اختیاری‌ اشاره‌ شود باید به‌ مقررات‌ قانونی‌ از 1290 ش‌ تا 1310 ش‌ مراجعه‌ شود و در خصوص‌ ثبت‌ عمومی‌ از مقررات‌ 1310 ش‌ به‌ بعد استفاده‌ شود.
طبق‌ قانون‌ ثبت‌ اجباری‌ دولت‌ موظف‌ شد، بدون‌ اینكه‌ محتاج‌ مراجعه‌ صاحبان‌ املاك‌ باشد اقدام‌ به‌ ثبت‌ املاك‌ آنها نماید .
اولین‌ اقدام، انتشار آگهی‌ عمومی‌ است. طبق‌ ماده‌ 9 قانون‌ ثبت‌ آگهی‌ عمومی‌ یعنی‌ اینكه‌ هر اداره‌ ثبت، طبق‌ قانون‌ آگهی‌ می‌نماید، كه‌ املاك‌ واقع‌ در محدوده‌ آن‌ اداره‌ ، به‌ ثبت‌ می‌رسد و این‌ آگهی‌ جهت‌ اطلاع‌ مالكین‌ صادر می‌شود .
آگهی‌ ماده‌ 9 ق.ث‌ در همه‌ جای‌ كشور صورت‌ گرفته‌ و دیگر عمل‌ نمی‌شود مگر در برخی‌ جزایر جنوب‌ و بعضی‌ نقاط، بسیار دورافتاده‌ كهكیلویه‌ و آذربایجان‌ ولی‌ در اكثر نقاط‌ این‌ آگهی‌ شده‌ است‌ .
دومین‌ اقدام، طبق‌ ماده‌ 10 ق.ث‌ انتشار آگهی‌ مقدماتی‌ است‌ .
سومین‌ اقدام، تعیین‌ پلاك‌ و شماره‌ برای‌ ملك‌ است. این‌ اقدام‌ طبق‌ ما ده‌ 5 و 6 آیین‌ نامه‌ قانون‌ ثبت، عمل‌ می‌شود. در كشور ما، هویت‌ املاك‌ با پلاك‌ است، نه‌ نام‌ مالك. هیچ‌ وقت‌ با نام‌ مالك‌ به‌ ملك‌ نمی‌رسیم‌ ولی‌ با پلاك‌ به‌ نام‌ مالك‌ و مشخصات‌ ملك‌ دست‌ پیدا می‌كنیم.
مأمورین‌ ثبتی، برای‌ ملك، پلاك‌ تعیین‌ می‌كنند و پلاك‌ هم‌ به‌ پلاك‌ اصلی‌ و فرعی‌ تقسیم‌ می‌شود. پلاك‌ اصلی‌ پلاكی‌ است، كه‌ در موقع‌ ثبت‌ ملك، برای‌ ملك، تعیین‌ می‌شود و پلاك‌ فرعی‌ پلاكی‌ است، كه‌ هرگاه‌ ملك‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ شود برای‌ هر قطعه‌ پلاكی‌ از پلاك‌ اصلی‌ به‌ عنوان‌ پلاك‌ فرعی‌ تعیین‌ می‌گردد و تقسیم‌ در املاك‌ یا افقی‌ است‌ یا عمودی. هم‌ در تقسیم‌ افقی‌ كه‌ زمین‌ یا خانه‌ را به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌كنیم‌ هر قطعه‌ پلاك‌ فرعی‌ به‌ خود می‌گیرد و هم‌ در تقسیمات‌ افقی‌ كه‌ در آپارتمان‌ها متداول‌ است.
بلوك‌ آپارتمانی‌ كه‌ به‌ قطعات‌ تقسیم‌ می‌شود برای‌ هر محدوده‌ آپارتمانی‌ یك‌ پلاك‌ فرعی‌ از پلاك‌ اصلی‌ تعیین‌ می‌شود.
اقدام‌ چهارم، توزیع‌ اظهارنامه‌ بین‌ مالكین‌ است. دولت‌ طبق‌ قانون‌ موظف‌ شده‌ این‌ كار را انجام‌ دهد. بنابراین‌ مأمورین‌ اداره‌ ثبت‌ ضمن‌ مراجعه‌ به‌ محل‌ املاك‌ هم‌ پلاك‌ تعیین‌ می‌كنند و هم‌ به‌ مالك‌ یا مالكین‌ آن‌ پلاك، یك‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند كه‌ این‌ فرم‌ در اداره‌ ثبت، اظهار نامه‌ نامیده‌ می‌شود. هر فرم‌ درخواستی‌ را در اداره‌ ثبت، اظهارنامه‌ می‌گویند .
مثلاً‌ برای‌ ثبت‌ شركت، اظهارنامه‌ ثبت‌ شركتها باید ارائه‌ شود یعنی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ شركت‌ یا جهت‌ ثبت‌ اختراع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ اختراع‌ .
اظهار نامه، یكی‌ از اوراق‌ مهم‌ پرونده‌ ثبتی‌ است. پس‌ از تحویل‌ فرم‌ به‌ مالك‌ و اخذ رسید به‌ وی‌ تذكر داده‌ می‌شود ظرف‌ مدت‌ 2 ماه‌ فرم‌ را به‌ همراه‌ مدارك‌ مالكیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ عودت‌ دهد .
اولین‌ مطلبی‌ كه‌ باید به‌ آن‌ توجه‌ شود، فرم‌ درخواست‌ ثبتی‌ است. اظهارنامه‌ در ادارات‌ ثبت‌ در دفتر توزیع‌ اظهارنامه‌ ثبت‌ می‌شود و این‌ دفتر در اداره‌ ثبت‌ بایگانی‌ می‌شود یكی‌ از اسناد مهم‌ در بعضی‌ پرونده‌ها اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست‌ ثبت، دفتر توزیع‌ است‌ .
وقتی‌ كه‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ مالك‌ داده‌ می‌شود در آن‌ دفتر (توزیع‌ اظهارنامه‌ )از فرد، رسید اخذ می‌شود. معمولاً‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت، به‌ كسی‌ داده‌ می‌شود، كه‌ در حد ثبتی‌ تصرف‌ مالكانه‌ وی‌ را نسبت‌ به‌ ملك‌ احراز كرده‌ باشند. به‌ این‌ شكل‌ كه‌ یك‌ سری‌ تحقیقات‌ اولیه‌ می‌كنند و پس‌ از احراز تصرف‌ مالكانه، به‌ عنوان‌ مدعی‌ مالكیت، به‌ وی‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ ملك‌ می‌دهند .
لذا افرادی‌ كه‌ فرم‌ درخواست‌ ثبت‌ را تحویل‌ گرفته‌ و نام‌ آنها در دفتر توزیع‌ اظهارنامه، قید شده‌ و درخواست‌ ثبت‌ آنها هم‌ در پرونده‌ ثبتی، مضبوط‌ است، از نظر قضائی، نمی‌توانند مالك‌ شناخته‌ شوند، تا ملك‌ بنام‌ آنها به‌ ثبت‌ نرسیده، متقاضی‌ و مدعی‌ مالكیت‌ هستند .
اقدام‌ پنجم، برگرداندن‌ فرم‌ تكمیل‌ شده‌ اظهارنامه، توسط‌ مالك‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ است‌ كه‌ باید ظرف‌ مدت‌ دو ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ تصرفاتی‌ به‌ ضمیمه‌ مدارك‌ مالكیت‌ به‌ اداره‌ ثبت‌ داده‌ شود. این‌ عمل‌ تقاضا و درخواست‌ ثبت، ملك‌ نام‌ دارد .
اقدام‌ ششم، انتشار آگهی‌ نوبتی‌ است.(طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت‌ ) و یكی‌ از بحث‌ های‌ قضائی‌ است، بعد از توزیع‌ فرمها توسط‌ اداره‌ ثبت، عده‌ای‌ از مالكین‌ فرمها را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ می‌دهند و عده‌ای، به‌ دلایلی‌ از قبیل‌ فوت‌ و یا عللی‌ دیگر تحویل‌ نمی‌دهند، در این‌ صورت‌ با ملاحظه‌ دفتر توزیع‌ اظهارنامه، معلوم‌ می‌شود كه‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ درخواست‌ ثبت‌ ،شده‌ است‌ یا خیر، و فرم‌ درخواست‌ توزیع‌ شده‌ به‌ چه‌ كسی‌ داده‌ شده‌ است‌ و متصرف‌ مالكانه‌ اولیه، چه‌ كسی‌ بوده‌ است‌ و اینكه‌ درخواست‌ خود را برگردانده‌ و تقاضای‌ ثبت‌ نموده‌ یا نه‌ .
در خصوص‌ املاكی‌ كه‌ قبلاً‌ فرم‌ اظهارنامه‌ به‌ متصرفین‌ تحویل‌ شده‌ ولی‌ تا به‌ حال‌ آن‌ را برنگردانده‌اند و نیز مواردی‌ دیده‌ شده‌ كه‌ به‌ عللی‌ فرم‌ جدید اظهار نامه‌ بدون‌ توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه‌ به‌ فرد دیگری، داده‌ شده‌ و در این‌ حالات، دادگستری‌ و قضات‌ گرفتار می‌شوند، كه‌ با توجه‌ به‌ دفتر توزیع‌ اظهار نامه، می‌توانند این‌ مشكل‌ را حل‌ نمایند و معلوم‌ نمایند این‌ تصرف‌ مالكانه‌ از قبل‌ بوده‌ یا فرم‌ جدید به‌ فرد تحویل‌ داده‌ شده‌ است. تا از تضییع‌ حق‌ جلوگیری‌ نمایند .
طبق‌ ماده‌ 11 قانون‌ ثبت، پیش‌ بینی‌ شده‌ كه‌ اداره‌ ثبت، موظف‌ است‌ اسامی‌ كسانی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت، كرده‌اند و مشخصات‌ ملكی‌ كه‌ نسبت‌ به‌ آن‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، را در دو نوبت‌ به‌ فاصله‌ 30 روز یعنی‌ در اول‌ و آخر ماه‌ در روزنامه‌ كثیرالانتشار محل‌ وقوع‌ ملك‌ آگهی‌ بكنند كه‌ آگهی‌ نوبتی، گفته‌ می‌شود .
سابق، یك‌ نسخه‌ در روزنامه‌ رسمی‌ هم‌ منتشر می‌شد ولی‌ با مقرراتی‌ كه‌ بعداً‌ به‌ تصویب‌ رسید نوبت‌ اول‌ در روزنامه‌ رسمی‌ منتشر نمی‌شود . در این‌ آگهی‌ تذكر می‌دهند هر كس‌ نسبت‌ به‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده‌ (اعتراض‌ به‌ اصل‌ درخواست) اعتراضی‌ دارد و حقی‌ برای‌ خود قایل‌ است‌ ظرف‌ 3 ماه‌ از تاریخ‌ نشر اولین‌ آگهی‌ نوبتی، اعتراض‌ خود را به‌ اداره‌ ثبت، تحویل‌ دهد. بنابراین‌ آگهی‌ نوبتی‌ از نظر قضائی‌ مبدأ شروع‌ مهلت‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ محسوب‌ می‌شود و یكی‌ از اوراق‌ مهم، در اعتراض‌ به‌ ثبت، برای‌ قضات‌ همین‌ آگهی‌ نوبتی‌ است. بعضی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ مفقوده‌ شده‌ لذا دستور داده‌ شده‌ كه‌ در اداره‌ ثبت‌ دو چیز را بایگانی‌ نمایند. یكی‌ آگهی‌های‌ نوبتی‌ هر سال‌ و آگهی‌های‌ مربوط‌ به‌ تحدید حدود كه‌ در جلدهایی‌ بایگانی‌ بشود قضات‌ در مواردی‌ كه‌ لازم‌ است‌ در خصوص‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ و تعیین‌ اینكه‌ در مهلت‌ مقرر به‌ ثبت‌ اعتراض‌ شده‌ یا خارج‌ از مهلت، حتماً‌ از اداره‌ ثبت‌ مربوطه‌ جلد مربوط‌ به‌ آگهی‌ همان‌ سال‌ را مطالبه‌ و ملاحظه‌ نمایند. مورد دیگر نقشه‌های‌ ثبتی‌ است‌ به‌ لحاظ‌ مفقود شدن‌ نقشه‌های‌ ثبتی‌ از پرونده‌های‌ ثبتی‌ در ادارات‌ ثبت‌ نسخه‌های‌ كپی‌ برداشته‌ شده‌ و نگهداری‌ می‌شود در موقع‌ تحدید حدود، كروكی‌ تهیه‌ شده‌ در پرونده‌های‌ اعتراض‌ به‌ ثبت‌ یا دعاوی‌ ثبتی‌ از دیگر اسناد و اوراق‌ مهم‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ است. از روی‌ كروكی‌ها، نقشه‌ برداری‌ شده‌ و در ادارات‌ ثبت‌ سراسر كشور محفوظ‌ است‌ و امكان‌ دستیابی‌ به‌ آنها وجود دارد .
اقدام‌ هفتم، آگهی‌ تحدید حدود است‌ (ماده‌ 14، 15 قانون‌ ثبت.)
در آگهی‌ تحدید حدود، مأمورین‌ ثبت، روزی‌ را كه‌ برای‌ تحدید حدود، مراجعه‌ می‌نمایند تعیین‌ می‌كنند و در روز معینه‌ نسبت‌ به‌ تحدید حدود و نقشه‌ برداری‌ اقدام‌ می‌كنند. لذا آگهی‌ تحدید حدود صرفاً‌ برای‌ تعیین‌ روز مراجعه‌ است‌ .
اقدام‌ هشتم، عملیات‌ تحدید حدود است‌ .
مأمورین‌ ثبت، پس‌ از تعیین‌ روز مراجعه، به‌ محل‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، رفته‌ و در محل‌ نقشه‌ برداری‌ كرده، مساحت‌ و حدود ملك‌ را مشخص‌ می‌كنند. همچنین‌ حقوق‌ ارتفاقی‌ ملك، را در مجاورین‌ یا املاك‌ دیگر یا حقوق، املاك‌ دیگر را در این‌ ملك‌ تعیین‌ و صورتمجلس‌ می‌نمایند. نقشه‌ بردار كروكی‌ از ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده، تهیه‌ می‌كند كه‌ همان‌ نقشه‌ ثبتی‌ است‌ و پیرو آن‌ صورت‌ مجلس‌ تهیه‌ می‌شود كه‌ برای‌ مراجع‌ قضائی‌ اهمیت‌ دارد، و صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود گفته‌ می‌شود .
هر كس‌ نسبت‌ به‌ عملیات‌ تحدید حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملكی‌ كه‌ درخواست‌ ثبت‌ شده،اعتراض‌ داشته‌ باشد می‌تواند ظرف‌ یك‌ ماه‌ از تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود اعتراض‌ كند. پس‌ تاریخ‌ تنظیم‌ صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود، تاریخ‌ مبدأ اعتراض‌ به‌ حدود و حقوق‌ ارتفاقی‌ ملك‌ است‌ .عملیات‌ تحدید حدود آخرین‌ اقدام‌ ثبت‌ ملك‌ است، وقتی‌ اداره‌ ثبت‌ این‌ اقدام‌ را انجام‌ داد پیش‌ نویس‌ سند مالكیت‌ را تهیه‌ كرده‌ و در پرونده‌ ضبط‌ می‌كند تا مهلت‌ های‌ اعتراض‌ منقضی‌ شود زمانی‌ كه‌ مهلت‌ های‌ اعتراض‌ (سه‌ ماه‌ مذكور در ماده‌ 11 و یك‌ ماه‌ در صورت‌ مجلس‌ تحدید حدود) منقضی‌ شد. آن‌ وقت‌ ملك‌ در دفتر املاك‌ طبق‌ ماده‌ 21 ثبت‌ می‌شود و سند مالكیت‌ به‌ مالك‌ داده‌ می‌شود .
اگر این‌ اقدامات‌ هشت‌گانه‌ دقیقاً‌ انجام‌ شد آن‌ وقت‌ می‌گوییم‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ و هرگاه‌ هر كدام‌ از این‌ موارد عمل‌ نشده‌ بود می‌گوییم‌ ملك‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ نرسیده‌ است‌ .
در مورد اول‌ قاضی‌ حق‌ مداخله‌ ندارد چون‌ طبق‌ قانون‌ به‌ ثبت‌ رسیده‌ است‌ اگر در مورد هر كدام‌ از اینها طبق‌ قانون‌ عمل‌ نشده‌ بود آن‌ وقت‌ قاضی‌ می‌تواند ثبت‌ ملك‌ را ابطال‌ كند، چرا كه‌ عملیات‌ ثبتی، طبق‌ قانون‌ انجام‌ نشده‌ است.
سئوال‌ - در بعضی‌ از استعلام‌ها كه‌ از ثبت‌ می‌شود، پاسخ‌ داده‌ می‌شود كه‌ آگهی‌ تحدید حدود شده‌ است، اما تحدید حدود به‌ عمل‌ نیامده‌ است. علت‌ چیست‌ ؟
جواب‌ - مأمورین‌ پس‌ از آگهی‌ تحدید حدود (ماده‌ 14 قانون‌ ثبت‌ و تبصره‌ ذیل‌ ماده‌ 20 قانون‌ ثبت) به‌ محل‌ مراجعه‌ می‌كنند. اگر مالك‌ یا مالكین‌ برای‌ تحدید حدود، حاضر باشند عملیات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود. اگر مالك‌ بود، مجاور نبود، یا مجاور بود، مالك‌ نبود، باز هم‌ عملیات‌ تحدید حدود، صورت‌ می‌گیرد .
اما اگر هیچ‌ كدام‌ از این‌ افراد حضور نداشتند، مأمورین‌ باید صورت‌ مجلس‌ بكنند و هیچ‌ اقدامی‌ نكنند وقتی‌ كه‌ دفعه‌ اول‌ مراجعه‌ شد و حضور نداشتند برای‌ بار دوم‌ آگهی‌ می‌كنند و دفعه‌ دوم‌ هم‌ كه‌ در وقت‌ معینه‌ به‌ محل‌ مراجعه‌ كردند و هیچ‌ كدام‌ حضور نداشتند عملیات‌ انجام‌ نمی‌شود و اداره‌ ثبت‌ اقدامی‌ راجع‌ به‌ تحدید حدود، نمی‌كند و پرونده‌ بایگانی‌ می‌شود، تا مالك‌ مراجعه‌ نماید، هر زمان‌ مالك‌ مراجعه‌ نمود، به‌ طور اختصاصی، و با دریافت‌ هزینه، اقدامات‌ تحدید حدود، انجام‌ می‌شود.

(جلسه دوم)

در جلسه قبلی تشریفات ثبت ملك بحث شده و توضیح لازم داده شده و بحث به ماده 22 قانون ثبت رسید كه بیان می‌كند وقتی ملك طبق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت كسی را مالك می‌شناسند كه ملك بنام او به ثبت رسیده است و طبق ماده 24 قانون ثبت دیگر هیچ اعتراضی نسبت به ثبت مذكور بعد از مقتضی شدن مهلت های اعتراض قابل پذیرش نخواهد بود . یعنی اینكه ثبت اولیه ملك را در صورتی كه طبق قانون به ثبت رسیده باشد نباید معترض شد و آن را باطل كرد كه متأسفانه بعضی از اوقات بدون توجه به ماده 24 قانون ثبت احكامی در رابطه با ابطال ثبت اولیه ملك علیرغم اینكه طبق قانون به ثبت رسیده صادر می‌گردد.
ماده 22 قانون ثبت می گوید‹‹ همین كه ملكی طبق قانون دردفتر املاك به ثبت رسیده دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او به ثبت رسیده یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی رسماً به او رسیده باشد مالك خواهد شناخت.البته اگر ملك طبق قانون به ثبت برسد دارای آثارمقرر در این ماده است .
منظور از طبق، قانون به ثبت رسیدن ملك یعنی چه؟
منظور رعایت كدام قانون است این همان مطلبی است كه قضات محترم باید به آن توجه فرمایند : طبق ماده 21 قانون ثبت ‹‹ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملك دردفتر املاك ثبت شده و سند مالكیت مطابق ثبت دفتر املاك داده می‌شود›› با توجه به ماده مذكور اگر هر یك از عملیات مقدماتی ثبت كه در جلسه قبل توضیح داده شده انجام نشود ملك طبق قانون به ثبت نرسیده و ثبت شده تلقی نمی شود.
گفته شد كه ثبت اولیه ملك قابل ابطال نیست ولی ثبت سند قابل ابطال است كه در این مورد بحث كافی شد از نظر قضائی و ثبتی عملیات ثبت ملك یا ثبت املاك از تقاضا ثبت ملك شروع و با انجام كلیه عملیات ثبت ملك كه ما اصطلاحاً آن را عملیات مقدماتی ثبت ملك می‏گوئیم و صدور سند مالكیت بنام مالك خاتمه می‌باید.
وقتی كه عملیات مقدماتی ثبت ملك یا به عبارت دیگر تشریفات قانونی ثبت ملك خاتمه پیدا كرد یعنی همان تشریفات كه در هشت بند جلسه قبل مورد بحث مفصل قرار گرفت، می‌گویئم ملك ثبت شده است و وقتی كه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دیگر موضوع بحث ملك خاتمه یافته است. این قسمت از عملیات را نمی‌شود باطل كرد. مشروط بر اینكه طبق قانون عملیات انجام و ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد.لازم به توضیح است كه ثبت ملك در دفتر املاك منحصر به موارد مذكور نیست چون خیلی از املاك طبق ماده 22 از قانون ثبت در دفتر املاك ثبت می‏شود بدون انجام تشریفات ثبت ملك هر وقتی كه شما معامله‏ای نسبت به ملك ثبت شده انجام می‏دهید یا وقتى كه ملك ثبت شده‏ای را تفكیك یا افراز می‏كنید یا در مواردی كه كسی فوت می‏كند و ملك ثبت شده او قهراً به ورثه منتقل می‏شود، هر قطعه از آن ملك پلاك فرعی گرفته و طبق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاك ثبت و به نام مالك سند مالكیت صادر شده این اسناد مالكیت در مواردی قابل ابطال است و از موارد ثبت اولیه ملك محسوب نمی‏شود. اینها مشمول مواد 21 و 22 ق. ث نیست.
ماده 24 قانون ثبت در رابط با ثبت اولیه ملك است . یعنی ملكی كه هنوز به نام كسی در دفتر املاك به ثبت نرسیده است و شخصی مدعی می شود مالك این ملك است و درخواست ثبت آن را بنام خود می كند و تشریفات و عملیات مقدماتی ثبت ملك به عمل می‏آید و ملك مزبور طبق ماده 21 ق. ث در دفتر املاك ثبت و سند مالكیت بنام متقاضی صادر می گردد. به عنوان مثال قریه ونك به عنوان یك ده سالها پیش با پلاك 70 بنام مستوفی الممالك به ثبت رسیده است. این ملك بعنوان یك قریه یك ده ثبت شده است و این ده فعلاً شاید به دهها هزار یا صدها هزار قطعه تقسیم افراز و تفكیك شده است.
تشریفات ثبت ملك (همان 8 مورد) پس از درخواست ثبت نسبت به ملك مزبور انجام و با پلاك 70 در دفتر املاك به نام مستوفی الممالك به ثبت رسیده این ثبت اولیه ملك است ولی بعداً این ملك به قطعات تقسیم شده و برای هر قطعه پلاك فرعی تعیین و بنام مالكش در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكیت برای آن صادر شده ،ثبت این قطعات ثبت اولیه ملك محسوب نمی‌شود.
چون ملك ثبت شده این است كه به قطعات تقسیم و برای آن سند مالكیت صادر شده .ماده 24 قانون ثبت شامل ثبت این موارد نیست.
مطلب دیگر این است كه مادام كه ملك بنام كسى به عنوان مالكیت به ثبت نرسیده است، مالكیت او نسبت به ملك مزبور رسماً پذیرفته نیست. احتمالاً شرعاً مالك است و خودش را مالك مى‏داند ولى رسماً دولت او را مالك نمى‏شناسد و مادامی كه ملك طبق قانون در دفتر املاك به نامش ثبت نشده است، مدعی مالكیت محسوب می گردد ولی از لحاظ رسمی و دولتی (ماده 22 ق. ث). وقتی كه ملك با آن تشریفات بنام كسی در دفتر املاك ثبت شد، می‏گوئیم كه ملك ثبت شده محسوب است و دارای آثار حقوقی كه در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطی كه ملك طبق قانون به ثبت رسیده باشد اگر فرد دیگری بگوید این ملك مال من بوده و دیگری آمده به نام خود به ثبت رسانده باید به او پاسخ دهیم كه اعتراضت پذیرفته نیست چون در مهلت مراجعه نكردی و برای رعایت اعتبار ثبت ملك و سند مالكیت صادره ثبت اولیه ملك را باطل نمى‏كنیم. البته راههای دیگر قانونی برای جبران خسارات زیان دیده و برای مجازات كسی كه خلاف قانون عمل كرده وجود دارد و آن بحث دیگری است.
گاهی وقات پیش مى‏آید كه كسی ملك من را با وكالت به دیگرى فروخته است، ولى وكیل نبوده یا از وكالت عزل شده اگر این اقدام او را تنفیذ نكنم و درخواست ابطال آن را بنماییم سند فروش و در نتیجه سند مالكیت صادره را می‏شود باطل كرد چون این ابطال ثبت سند است به ثبت اولیه ملك در این مورد سند باطل مى‏شود نه ثبت ملك .قضات محترم گاهی اوقات ثبت ملك سند را باطل می‏كند بلحاظ اینكه مالكیت فرد مشروع نیست. اینجا این بحث را داشتیم كه در این قبیل مورد نباید ثبت ملك باطل شود بلكه نام مالك ملك عوض مى‏شود چون ایرادی در ثبت ملك نیست بلكه ایراد در مالكیت مالك است نه ملك اگر ثبت ملك را باطل كنیم چون ابطال ثبت ملك یعنى این كه اداره ثبت باید مجدداً تشریفات ثبت ملك را انجام بدهد. و این صحیح نیست، حتی در نقل و انتقالات بعدی هم اگر اشكالی باشد شما ثبت سند را باطل می‏كنید نه ثبت ملك را. همانطور كه می‌دانید تغییر نام مالك در دفتر املاك و سند مالكیت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پیش بینی شده است 1- كسی كه با سند رسمی از كسی كه ملك بنامش به ثبت رسیده است ملك را خریداری كرده است. 2- شخص یا اشخاصی كه ملك از كسی كه بنام او به ثبت رسیده به ارث آنها رسیده باشد در صورتى كه بر حسب ضرورت تغییر پیدا كرد. یعنى ممكن است بعداً به موجب قوانین دیگر بر حسب ضرورت درموارد دیگری هم جز موارد ذكر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالك در دفتر املاك و سند مالكیت تغییر می‌كند. به حكم قانون نام او در دفتر املاك و سند مالكیت بنام دیگری می رساند مثلاً در مواردی به حكم قانون بدون اراده و دخالت كسی كه طبق ماده 22 قانون ثبت مالك شناخته شده است .مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمین شهری یا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها یا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات یا در مورد ابطال اسناد املاك موقوفه با تایید و تصویب كمیسیونهایی پیش‌بینى شده در قانون مربوطه در این موارد نام مالك تغییر پیدا می‏كند نه ثبت ملك ما مى‏گوئیم این مرتع است و بنابراین چون مرتع است نمى‏تواند مالك خصوصى داشته باشد متعلق دولت است بحث دیگر آن است كه طبق قوانین موجود چه مالی را به عنوان ملك به ثبت مى‏رسانیم؟ به عبارت دیگر اداره ثبت چه چیزى را به عنوان ملك با رعایت تشریفات ثبت می رساند؟آنچه فعلاً طبق قوانین به عنوان ملك به ثبت می رسد فقط زمین است و بناى روى زمین. بعضى عنوان كه مى‏كنند اعیان به ثبت مى‏رسد كه درست نیست. اعیان كلمه عام است ما از اعیانات فقط بنا را به ثبت مى‏رسانیم. اعیانات دیگرى كه متصل به زمین و روى زمین است مستقلاً به ثبت نمى‏رسد. پس آنچه كه به ثبت مى‏رسد زمین و بناى روى زمین است. در بحث قانون اصلاح ماده 147 قانون ثبت بعضى‏ها گفته‏اند كه هر چه روى زمین است آن را با استناد ماده 147 اصلاحی به ثبت مى‏رسانیم كه اینطور نیست و آنجا هم باید بنا باشد نه اعیان دیگر پس زمین و بناى روى زمین به عنوان ثبتى پلاك مى‏گیرد و ثبت مى‏شود. همچنین مورد دیگر كه ثبت مى‏شود قنات است كه به عنوان ملك به ثبت مى‏رسد و سند مالكیت به آن مى‏دهند و قنات هم پلاك ثبتى دارد و نیز چشمه سار. البته بعد از تصویب قانون توزیع عادلانه آب، موضوع ثبت چشمه‌سار نیز منتفی است. یعنى دیگر جزء منابع ملى بوده و بنام شخص به ثبت نمى‏رسد. البته ثبت قنات هم فعلاً خیلى متداول نیست ولى اگر كسى با رعایت تشریفات قانونی برای ثبت قنات اقدام كند، مى‏تواند قنات را به عنوان ملك بنام خود به ثبت برساند هر گاه اداره ثبت با رعایت تشریفات مقدماتی ثبت ملك تحت عنوان یك قطعه زمین بنام مالك سند مالكیت صادر مى‏كند، دلالت بر این دارد كه موقع ثبت ملك مزبور هیچ اعیانی روی ملك مزبور نبوده است فقط یك قطعه زمین بوده است اگر زمین دایر نباشد موقعى كه به ثبت مى‏رسانند به عنوان یك قطعه زمین به ثبت می رسد. ولی گاهی اوقات در سند مالكیت یك قطعه زمین بایر نوشته مى‏شود كه كم اتفاق مى‏افتد. هر گاه در زمان ثبت اولیه بر روى زمین درحدود حد نصاب لازم درخت فرض شده باشد زمین تحت عنوان باغ به ثبت مى‏رسد اگر بر روی زمین خانه ساخته شده باشد مى‏شود یك باب خانه كه در این حالت نیز زمین به ثبت مى‏رسد ولى تحت عنوان اعیانى كه بر روی آن بوده و یك باب خانه ثبت مى‏شود. یا مثلاً آب انبار، انبار، گاراژ، آپارتمان، زمین كشاورزى، باغ چاى،شالیزار باشد زمین به تبع اعیان به شرح مذكور به ثبت می رسد.
در مواردی كه زمین در موقع ثبت به عنوان زمین به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعیانی تغییر وضعیت داد مالك باید به اداره ثبت مراجعه و تقاضای ثبت وضع موجود را در دفترچه مالكیت ودفتر املاك درخواست نماید و به درخواست مالك محل مورد بازرسی قرار می‌گیرد و وضع فعلی ملك در توضیحات سند مالكیت نوشته و منعكس می‌گردد كه فعلاً آپارتمان یا خانه یا زمین كشاورزی است.
در صورتی بنا به عنوان اعیانی بنام مالك آن به ثبت می‏رسد كه آن بنا متعلق به غیر از مالك زمین باشد و مشروط بر اینكه بنا با اجازه مالك زمین احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعیان به ثبت نمی رسد و زمین تحت عنوان اعیان روی آن بنام مالك زمین به ثبت می رسد .و اگر بنا روی زمین و متعلق به مالك زمین باشد بعنوان خانه یا تحت عنوان دیگر.لذا ما موقعی بنا را جداگانه به نام مالكش به ثبت می‏رسانیم كه مالكش غیر از مالك زمین باشد و دوم اینكه با اجازه مالك زمین این بنا ساخته شده باشد و الا نمى‏توانیم سند صادر كنیم چون اگر بدون اجازه مالك ساخته شده باشد غصبی است خلع ید و قلع بنا حسب مورد حكم قانونی و شرعی آن خواهد بود.
و در مواردی كه زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالكیت تحت عنوان یك قطعه عرصه صادر می گردد . دلالت بر این دارد كه موقع به ثبت رساندن، اعیانی بر روی آن بوده است.اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانات دیگر كه اعیان مزبور متعلق به مالك زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .
علیهذا هر گاه ما سند مالكیتی با عنوان عرصه دیدیم، دلالت بر این دارد كه موقع ثبت ملك بر روى این زمین اعیانى بوده است كه متعلق به غیر مالك بوده است. یعنى ما را راهنمائى مى‏كند كه ببینیم چه كسى صاحب حق بر روى زمین است بحث دیگر این است كه حال چه چیزهائی را نمی‌توان به عنوان ملك ثبت نمود: زمین موات : طبق قانون ثبت و آئین نامه قانون ثبت زمین موات قابل ثبت رساندن نیست. جنگلها بنام مالك خاص قابل ثبت نیست ولی جزء انفال است ولی بنام دولت ثبت و سند صادر مى‏شود. در مورد حق ریشه كه قبلاًحق اولویت با گاوبندى اصطلاحاتی نظیر اینها كه رعایا یا كشاورزان بر روی زمین حقى دارند آنها هم قابل ثبت به نام صاحبان حق نیست. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمى‏تواند مالك خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است دولت یا ادارات دولتی حسب مورد سند مالكیت صادر می‌شود. در سابق دهاتی كه به ثبت مى‏رسید در حریم آن مراتعى بود در مورد این قبیل مراتع اختلاف نظر است و آن اینكه آیا این قبیل مراتع مى‏تواند مالك خاص داشته باشد یا خیر؟ شوارع و خیابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانیدن بنام كسى نیست . در مورد زمین موات قبلاً بنام كسى به ثبت نمى‏رسید اما حالا بموجب قوانین مصوبه بنام دولت به ثبت مى‏رسد. در مورد جنگلها و یا مراتع قوانین تغییراتى كرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است كه دولت باید طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بكند و عمل هم مى‏كند همانطوركه گفته شد یكی از آثار مهم ثبت ملك موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است كه مشروحاً به آن اشاره شد یكى دیگر از آثار مهم ثبت ملك این است كه به محض اینكه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت كلیه عقود و معاملات نسبت به عین یا منافع آن بایستی با تنظیم سند رسمی انجام شود و چنانچه به این الزام عمل نشود با سند عادی معامله انجام شود چنین سندی طبق نص صریح ماده 48 قانون ثبت در هیچ یك از ادارات و محاكم پذیرفته نخواهد شد این خود یك بحث قضایی و حقوقی است كه بین حقوقدانان و قضات در این مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . در مورد این اختلاف نظر باید عرض كنم وقتى قانون مى‏گوید كه باید معامله ملك با سند رسمى باشد این امر هم به نفع مردم است و هم به نفع دولت و هم به نفع جامعه و مرجعی نگفته كه این مواد قانون خلاف شرع است و تا كنون هم فسخ و نسخ نگردیده چرا ما نباید به آن عمل كنیم بخصوص كه مشكلات هم براى مردم كم مى‏شود. بعد از پیروزى انقلاب در اثر همین اسناد عادى كه در رابطه با معاملات املاك ثبت شده انجام شد یك عده هستى‏شان را از دست دادند. اشخاصی كه احتمالاً اموالشان بازداشت یا مصادره شده بود املاك را با سند عادى فروختند و رفتند و خریدار بیچاره را بلاتكلیف گذاشتند . و در نتیجه مشكلاتی برای مردم و مراجع قضایی را ایجاد شد متأسفانه این اقدامات متداول است . لذا آیا بهتر نیست كه به دستور صریح مواد 46,47,48 قانون ثبت عمل كنیم كه متأسفانه عمل نمى‏شود.تذكر دیگر در رابطه با مواد 70,73 ق.ث است در این مواد نكات حساسی وجود دارد كه توجه و دقت به آن برای همكاران محترم ضروری است كه در بحث ثبت اسناد و آثار ثبت سند به آن اشاره خواهد شد در اینجا بحث این است كه هدف ما از ثبت سند چیست و چرا سند را ثبت می‌كنیم و اگر ثبت كردیم چه آثاری بر آن مترتب خواهد شد و از نظر قاضی چه فرق است بین سند عادی و سند رسمی ؟ بحث دیگر اینكه سند رسمی چه سندی است و برای اینكه سندی رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود دیگر اینكه آیا صرف ثبت شدن سند دلالت بر رسمی شدن آن دارد ؟ بحث دیگر این است كه خط قرمز سند رسمی تا كجاست ؟ منظور این است كه قاضی تا چه حدودی می تواند در رسیدگی نسبت به سند رسمی جلو برود ؟ در مورد ثبت ملك و اینكه چگونه و طبق چه ضوابطی باید به ثبت برسد تا بگوییم طبق قانون به ثبت رسیده است بحث داشتیم و گفتیم اگر ملك طبق قانون به ثبت رسید با توجه به ماده 34 و مواد 21 و 22 از قانون سمت دیگر نمی‌شود متعرض ثبت اولیه ملك شد همین بحث را در رابطه با ثبت سند داریم بحث ما این است كه سند را چگونه به ثبت برسانیم تا رسمی تلقی شود و دارای آثار سند ثبت شده باشد چون می دانیم اگر رعایت ضوابط مقرر قانونی در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولی قانوناً رسمی تلقی نمی شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمى‏كند. ممكن است سند در دفتر اسناد رسمى یا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسیده باشد ولی رسمى تلقى نشود. بنابراین هر سندى كه ثبت شد و رسمى تلقی نشد دیگر داراى آثار مذكور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نیز نخواهد بود . براى این كه سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعایت تحقق شرایطی در ثبت سند لازم است . براى اینكه سند رسمى تلقی بشود اگر بعضى شرایط مقرر قانونی در ثبت سند رعایت نشود . مثلاً اگر نسبت به اجرای چنین سندی اجرائیه صادر شده باشد باید باطل شود . براى اینكه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردی باید توقیف عملیات اجرایی نیز صادر شود ضمناً چنین سندی دارای آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود . طبق ماده 1287 قانون مدنی آنچه در این رابطه باید بحث شود این است كه برای اینكه سندی قانوناً رسمی تلقی شود چه ضوابطی در ثبت آن باید رعایت شود ؟ برای اینكه سندی رسمی تلقی شود ضوابطی بایستی در ثبت آن رعایت شود اولین شرط این است كه سند فنی و یا به عبارت دیگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابین مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت كننده باید مأمور دولت باشد یا بعبارت دیگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد یا نباشد شرط دوم این است كه صلاحیت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحیت خود عمل بكند ( اعم از صلاحیت ذا