بررسی جایگاه حقوق شهروندی در قانون ثبت
چكيده :
آنچه كه به عنوان جايگاه حقوق شهروندي در ثبت بايد مورد بررسي قرار گيرد مي توان گفت كه مراجع ثبتي را بايد مراجع شعبه قضايي دانست كه به صدور راي اقدام اقدام كرده و تشكيلات منظم را نيز دارا هستند و دراين ميان حقوق شهروندي نيز كه با وضعيت حكومتهاي معاصر كه حكومت هاي دموكراتيك هستنند به سوي پيشرفت مي باشد دراين سيستم نيز جايگاه خاصي دارد وحقوق شهروندي نيز از حقوقي است كه دولتها آن را به وجود نمي آورند ولي بايد براي حمايت از آن تلاش كنند شامل سه بعد است از قبيل حقوق مدني، حقوق سياسي ، و حقوق اجتماعي است كه آنچه از حقوق شهروندي نمايد مراجع ثبتي مي گردد حقوق مدني وحق مالكيتن است كه به شيوه اي بسيار مناسب جايگاه خود را دراين مرجع شبه قضائي باز كرده است.
واژگان گليدي :
حقوق شهروندي ، ثبت، مرجع شبه قضائي ، مالكيت.
مقدمه :
مراد ازحقوق ثبت اسناد و املاك مجموع قوانين ومقررات مربوط به ثبت اسناد و املاك است و منظور ازثبت نوشتن قرارداد هاومعاملات و چگونگي املاك است در دفاتر دولتي (رسمي ) تعريف نوين گرچه درمتون قانوني ذكر نشده است ولي ازبررسي و مطالعه ي قوانين و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاك تعريف مذكور استنباط مي گردد.[1]
همانگونه كه دربحث تاريخچه ثبت بيان خواهيم كرد ثبت از قدمت طولاني برخودار است ولي در گذشته عمل ثبت تنها براي مشخص شدن ميزان ماليات كه حكومتها ازافراد مي گرفتند صورت مي گرفت اما با گسترش دموكراسي در جوامع و آشنا شدن هرچه بيشتر افراد به حقوق خود امروز ثبت گده اسناد و املاك بيشتر بيشتر براي حفظ حقوق مالكان صورت مي گيرد تا ازتجاوز سايرين به حقوق فردي افراد جلوگيري گردد و مالك نيز بتواند تصرفات مالكانه خود را دراموال خود داشته باشد خواه اين تصرفات بستن قرارداد هايي از قبيل بيع، اجاره ، وقف، و... باشد و اين موارد از حقوق مدني افراد است كه حقوق مدني نيز قسمتي از حقوق شهروندي است و هريك از افراد بشر درهرجامعه اي كه باشند حق برخورداري ازاين قوانين رادر مراحل مختلف زندگي شخصي خود دارند براين مبنا ما نيز تلاش مي كنيم تا حدودي جايگاه حقوق شهروندي رادر ثبت مورد بررسي قرار دهيم هرچند كه به دليل سنگين بود مطالب در زمينه حقوق ثبت نتوانسته ايم مطالب را آنگونه كه بايد و شايد به نحواحسنت مورد تجزيه و تحليل قراردهيم وتنها گوشه اي كوچك هرچند ناچيز رادراين مقاله بيان كرده ايم اميد است كه مورد قبول واقع گردد.
فصل اول – تعاريف جامعي از شهروند وحقوق شهروندي
آنچه كه دراين مقاله درتلاش هستيم به آن بپردازيم جايگاه حقوق شهروندي است در ثبت مي باشد اما قبل از آنكه به اصل مطلب بپردازيم بايد مفهوم حقوق شهروندي را بيان كرده و تعريفي دقيق را ازآن ارائه دهيم.
- تعريف حقوق شهروندي :
حقوق از لحاظ لغوي جمع حق است و آن اختيارات، توانائيها و قابليتهايي كه به موجب قانون، شرع، عرف ، و قرار دادي براي انسانها لحاظ شده است و دراصطلاح اصول و قواعد و مقرراتي است كه روابط انسانها را با هم درحقوق خصوصي و روابط فرمانروايان و فرمانبران رادر حقوق عمومي و اساسي تنظيم مي كند.
براي تعريف كردن شهروند اگربصورت ساده و ابتدايي بايد گفت :شهروند به تك تك افراي كه دريك جامعه يا كشور زندگي مي كنند گفته مي شود دراين تعريف كليه افرادي كه درمحدوده جغرافيايي يك كشور زندگي و نيز افرادي كه به عنوان تبعه درخارج از مرزهاي آن كشور زيست مي كنند نيز شهروند تلقي مي گردند[2] بعد از اينكه هريك از حقوق و شهروند را بصورت جداگانه تعريف كرديم بايد تعريف كلي از حقوق شهروندي را ارائه دهيم.
حقوق شهروندي :
حقوقي است براي اتباع كشور در رابطه موسسات عمومي، مانند حقوق سياسي ، حق استخدام عمومي ، حق انتخاب كردن و انتخاب شدن ، حق گواهي دادن درمراجع رسمي ، حق دارو و مصدق واقع شدن[3].
شهروند بودن نشانه آن است كه شخص به يك جامعه سياسي تعلق دارد و كسي كه به يك جامعه سياسي تعلق نداشته باشد نميتوان شهروند محسوب كرد. مانند افرادي كه تبعيت كشوري را پيدا كرده اند در بسياري از جوامع به عنوان شهروند قبول نمي گردند ، حق وحقوقي كه يك شهروند دركشور دارد شامل آنها نمي گردد همچنانكه در زمانهاي گذشته بردگان و زنان جزء شهروندان محسوب نمي شدند.
- شروطي كه شهروندي مبتني برآن است:
دوشرط وجود دارد كه مي توان گفت شهروندي برانها مبتني است :
اولاً –ولت بايد دموكراتيك باشد زيرا دولتهاي ديكتاتوري و سلطنتي شهروند ندارند و داراي رعيت و تبعه هستند.
ثانياً – جامعه مدني بايد برطبق اصولي باز و آزاد باشد و اگر خواهان شكوفايي شكوفايي شهروندي هستيم .
بايد ازدو قطب افراطي بايد پرهيز كنيم به عبارتي ديگر دولت و جامعه مدني بايد عامل متعادل كننده يكديگر باشند. [4]
درجامعه اي كه حقوق شهر وندي وجود دارد بايد تمامي اعضاء جامعه با هم برابر باشد و حق و حقوقي برابر با هم داشته باشندو وجود حكومت دموكراتيك كه يكي از شرايط شهروندي است بايد بر سر كار باشد همانگونه كه همه مستحضرهستيم در گذشته حقوق شهروندي معني امروزي را شامل نمي شد زيرا حكومت دموكراتيك وجود نداشت و اكثر حكومتها ديكتاتوري و سلطنتي بودند اما با گسترش حكومتهاي دموكراتيك شهروندي چهره خاصي پيدا كرده است و اين شهروندان جامعه هستند كه حكومتها را پايه گذاري مي كنند و حق و حقوق را تعيين مي كنند. همچنانكه مارشال از طرفداران حقوق شهروندي متحير بود كه شهروندي در رژيم هاي دموكراتيك با گذشت زمان رشد مي يابند چنانكه سرانجام سه بعد مشخص پيدا مي كند كه او آنها را بعد مدني ، سياسي ، اجتماعي مي نامند و او اين فرايند را تكاملي مي دانست[5].
مارشال سه نوع حق را در ارتباط بارشد شهروندي تشخيص داده است:
1- حقوق مدني : به حقوقي فردي در قانون اطلاق مي شود و اين حقوق شامل امتيازاتي است كه بسياري ازآنها را بريهي مي دانيم ولي هنوز درهمه كشورها شناخته شده نيست حقوق مدني شامل آزادي افراد براي زندگي در هرجايي كه انتخاب مي كنند، آزادي زبان و مذهب ، حق مالكيت وحق دادرسي يكسان دربرابر قانون است.
2- حقوق سياسي : به ويژه حق انتخاب شدن و انتخاب كردن.
3- حقوق اجتماعي : اين حقوق به حق طبيعي هر فرد براي بهره مند شدن ازيك حداقل استاندارد رفاه اقتصادي و امنيت مربوط مي شود. شامل : مزاياي بهداشتي ، درماني و...[6]
بنابراين بايد گفت كه حقوق شهروندي را دولت ايجاد نمي كند بلكه بايد آن را رعايت نموده و ازآن حمايت كند حتي جائي كه اگر خود آن را نقص نموده است جبران كند.
حقوق شهروندي داراي كليت و يكپارچكي است كه نمي توان اجزاء آن را از هم تفكيك كرد. حقوق شهروندي با تغيير حكومتها ، تغيير پيدا نمي كند مگر به صورتي كه حقوق و مزاياي والاتري براي شهروندان ايجاد كند و امكانات رفاهي بهتري را حكومت جديد ايجاد كند خصوصاً درعصر امروز ، كه حكومتها بيشتر به سوي دموكراسي و مردم سالاري درحركت هستند . و كمتر به حكومتها تغير پيدا نمي كند مگر به صورتي كه حقوق و مزاياي والاتري براي شهروندان ايجاد كند و امكانات رفاهي بهتري را حكومت جديد ايجاد كند خصوصاٌ درعصر امروز كه حكومت بيشتر به سوي دموكراسي ومردم سالاري درحركت هستند و كمتر به حكومتها اجازه مي دهند كه حقوق شهروندان را زير پا بگذارند.
فصل دوم : ثبت و تاريخچه ثبت
آنچه را كه دراين قسمت به آن مي پردازيم تعاريف ثبت و انواع آن است كه با شناخت اين موارد مي توان به انواع ثبتهايي كه درگذشته نيز وجود داشته و اهداف آنها درآن زمان واقف شده و با بررسي كردن تاريخچه ثبت كه به آن مي پردازيم كاملاً روشن مي گردد كه درآن دوران ثبت املاك و اسناد اهداف خاصي را حكومتها دنبال مي كردند.
- تعريف ثبت :
از لحاظ لغوي ثبت را چنين تعريف كرد :
سوابرداشتن ، نسخه كردن، ياد داشت كردن ( رسمي و غير رسمي ) [7]
با تعريفاتي كه ازين دو واژه كرديم بايد گفت كه هريك از افراد در جامعه داراي حق و حقوقي هستند كه با احترام به اين حق و حقوق مي توان از ظلم و ستم كردن به افراد جامعه جلو گيري كرد همچنين اگر حقوقي را كه افراد دارند از لحاظ سهمي كه هريك از آنها دراملاك و اراضي يا اسنادي كه دارند بتوان ثبت كرد مي توان از ضايع شدن حق آنها جلوگيري كرد و مانع از تجاوز ديگران به حق آنها شد.
بنابراين بايد مشخص كرد كه تا چه حد ثبت توانسته است حقوق شهروندي را حفظ كند و مانع از ضايع شدن حقوق افراد جامعه گردد.
با ثبت كردن هر چيزي يك حق براي صاحبان آن ايجاد مي گردد واين ثبت بسياري از چيزهايي كه ما در اطراف خود داريم مي توان دخيل كرد اما مهمترين مور ثبت درارتباط با املاك و اسناد است.
تعريف املاك :
در تعريف املاك بايد گفت كه : دراملاك جمع ملك و عبارت است ازآنچه در قبضه و تصرف شخص است ، زمين يا چيز ديگري كه مال شخص باشد. [8]
باتوجه به انچه كه درمورد تاريخچه ثبت املاك گفته شد كه اين اقدام داراي پيشينه اي تاريخي دارد كه عامل مهم اين اقدام درگذشته مشخص كردن ميزان دارائي فرد براي تعيين ماليات به امپراطوريها و حكومتهاي آن زمان بوده است. اما امروزه ثبت املاك اهداف بالاتر از اين راغ دنبال مي كند . اما قبل از بيان اهداف ثبت املاك كه دخيل درحقوق شهروندان جامعه است ابتدا تعريفي گذرا برانواع ثبت داشته باشيم. درباب دوم از قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 عنوان ثبت عمومي را بيان كرده است همچنين درمواد 16، 82، 118 آئي ننامه اصطلاح ديگري به عنوان ثبت عادي درمقابل ثبت عمومي قرار گرفته است.
بايد گفت كه دو نوع ثبت وجود داشته است:
1- ثبت عادي
2- ثبت عمومي
ثبت عادي را به نوعي از ثبت املاك كه مالكان مجبور به ثبت ملك نمي شوند و قبل از ثبت اجباري در ايوان معمول بوده است.
ثبت عمومي نوعي از ثبت املاك كه درآن مالكان مجبور به ثبت نمي شوند. طريقه قانون 1310 كه به وسيله اظهار نامه مالكين را به ثبت ملك دعوت مي نمايد اصطلاحاً ثبت عمومي ناميده مي شود. [9]
با توجه به آنچه درماده اول قانون ثبت اماكن متبركه مصوب 29 مهر و 3 آبان 1309 آمده است مي توان اينگونه بيان كرد :« درايران 2 طريق براي ثبت املاك وضع شده است: طريق اول آنكه عمليات ثبت املاك با تقاضاي مالك يا قائم مقام او شروع و ادامه داده مي شودوبدون تقاضاي مالك هيچگونه اقدامي درمورد ثبت ملك به عمل نيايد .
طريق دوم آنكه نخست اداره ثبت اقدام نمايدبه اين نحو كه بانشر آگهي به مردم اطلاع دهد كه املاك واقع در فلان بخش از فلان شهرستان را مي خواهد ثبت كند و ازفلان تاريخ شروع به شماره گذاري و پلاك كوبي و توزيع اظهار نامه خواهد نمود[10].
در واقع در طريق اول كه ثبت عادي است به موجب تقاضا نامه صورت مي گيرد و طريق دوم ثبت عمومي است كه به وسيله اظهار نامه انجام مي گردد.
ثبت عادي مي تواند اجباري يا الزامي يا اينكه تقاضاي ثبت اختياري باشد اما ثبت عمومي هميشه درمواردي كه ثبت الزامي است صورت مي گيرد و ثبت عمومي هرگز به صورت ثبت اختياري نيست.
اما بايد گفت كه ازسال 1310 كه قانون جديد تصويب گرديد قانون ثبت عادي به صورت كلي فسخ شد و قانون ثبت عمومي را براي دولت به صورت اجبار درآورد.
- اهداف ثبت املاك :
اولاً – پس از اينكه ملكي باطي تشريفات خاص در دفاتر رسمي ويژه اي به ثبت رسيد تنها همان كسي است كه ملك بنام درآن دفتر به ثبت رسيده است مالك رسمي شناخته شده است و ديگر دعوا و ادعايي از كس ديگري نسبت به ان ملك شنيده نمي شود. خواه آن مدعي قوي باشد خواه ضعيف .
ثانياً : اشخاص عادي اگر داراي ملكي باشند كه آن ملك در دفتر املاك به ثبت نرسيده باشد و ساير معاملات مربوط به آن ملك از قبيل بيع شرط و رهن و ... درآن دفتر رسمي منعكس نباشد به آساني هوس مي كنند كه يك ملك را چندين بار نزد چندين شخص كه آنها از يكديگر آگاهي ندارند. مورد معاملات قرار دهند و خود درميان سودهاي فروان ببرند.[11]
با توجه به اهدافي كه درمورد ثبت املاك بيان شد بايد گفت كه هدف اول در ثبت املاك حمايت از حقوق مالكين يعني صاحبان املاك مي باشد زيرا اگر ملكي كه در دفتر ثبت املاك به نام شخصي ثبت شده باشد. ديگر هيچكس نمي تواند ادعايي نسبت به آن داشته باشد و حقوق مالك حفظ مي گردد همچنين در هدف ديگر هيچكس نمي تواند ادعايي نسبت به آن داشته باشد و حقوق مالك حفظ مي گردد همچنين در هدف دوم كه بيان شد هدف حفظ حقوق افرادي است كه ملكي را از ديگري خريداري مي كنند كه با ثبت معامله كه بين طرفين صورت گرفته است ديگر حق خريدار ضايع نمي گردد. ومطمئن است كه ملكي كه خريداري كرده است فروشنده مالك اصلي است و ديگر نمي تواند همان فر وشنده آن را به چندين نفر به صورت همزمان بفروشد.
اما با چنان تدابيري كه قانون براي ثبت املاك در نظر گرفته است اما باز هم ما شاهد كلاهبرداريهاي فراواني دراين زمينه هستم و افراد زيادي ضربه هاي سخت از ناحيه كلاهبرداران فروش املاك مي بينند . كه اين مورد درقانون 21 حمل 1302 شمسي در ماده اول بيان شده است و آن را تصريح كرده بود.
بنابراين اداره ثبت املاك مردم را ثبت مي نمايد تا مالكيت ذوي الحقوق نسبت به آنها معين و محفوظ گردد و به عبارتي مالكيت را تثبيت نمايد تا از تعرض و تجاوز مصون بمانند و اسناد را ثبت مي كنند كه اعتبار و قوت قانوني يابند.[12]
تاريخچه ثبت :
آنچه كه بايد درباره ثبت املاك گفت اين است كه ثبت املاك را نبايد يك اقوام نو بنياد دانست بلكه با پيشينه اي تاريخي كه حدود 4000 سال قبل از ميلاد مسيح باز مي گردد.
امروز قديمي ترين بسته اي در اين مورد كشف شده است نقشه اراضي
ازكشور « لكده » بوده است كه حدود 4000 سال قبل از ميلاد اراضي را به قطعات ذوزنقه ، مربع مثلث و حتي المقدور مرتب تقسيم كرده اند. [13]
اما آنچه كه بايد گفت دراين ميان اين است كه در دوران گذشته قطعه بندي كردن اراضي يا نقشه كشي آن براي حفظ حقوق شهروندي نبود بلكه بيشتر براي مشخص كردن اراضي افراد و گرفتن ماليات متناسب با آن بوده است.
همانند اقدامي كه در زمان داريوش كبير صورت گرفت ، داريوش كبير براي اخذ ماليات از جمهوريهاي يونان درآسياي صغير دستور دادر اراضي مزورعي را مميزي و با قيد مساحت و اضلاع در دفتر ثبت كنند. [14]
در روم و آتن دو نوع تثبيت وجود داشت تثبيت عمومي و ثبت مالي .
ثبت عمومي به منظور تعيين آمار افراد وميزان دارائي آنان بكار مي رفت و به همين جهت املاك هر فرد و قيمت آنها معين مي شد.
ثبت مايلي براي اخذ ماليات بود و مهندسين ثبتي مساحت هرملك و حدود آن و وضع ملك و نام مالك و مجاورين را بر پلاكهاي مسي حك مي نمودند.[15]
درگذشته درايران نيز مانند ساير نقاط جهان تقسيم كردن و قطعه بندي كردن اراضي يبراي منشخص كردن ميزان ماليات از صاحيان آن املاك مي باشد و اما بايد گفت كه برخي از اقداماتي كه درايران صورت گرفت حكه مي توان به عنوان اولين اقدامات در جهت احترام به حقوق شهرونيدي در ثبت املاك و اسناد دانست تشكيل دفتري به نام دفتر شرعيات بود كه در بسياري از مراجع ديني به وجود آمد.
در دو قرن اخير بسياري ازمراجع ديني دفتري بنام شرعيات داشتند كه خلاصه معاملاتي كه نزد آنان صورت مي گرفت در دفتر مذكور درج مي نمودند و عده اي نيز ذيل صفحه دفتر را تصديق و دربعضي نقاط طرفين معامله هم ذيل ثبت معامله خود را امضاءيا مهر مي كردند. [16]
درواقع همچنان كه گفته شد شايد اين اولين اقدامي است دركشور براي حفظ حقوق شهروندي كه با امضاء كردن صفحه اي كه معبامله درآن قيد شده است يك حالت وسعي را به معامله داده و ديگر طرفين و حتي اشخاص ثالث نيز هيچ ادعايي خلاف آنچه كه دردفتر شرعيات قيد شده است نمايند.
فصل سوم – حقوق شهروندي دراموال قابل ثبت و اموال غير قابل ثبت
ابتدا براي بررسي كردن جايگاه حقوق شهروندي در ثبت احوال بايد گفت كه ادارات ثبت مي را مي توان مراجع شبه قضائي دانست يعني در واقع اين مراجع نيز مانند مراجع قضائي داراي تشكيلات اداري خاص و انجام مراحل قانوني خاص هستند. از جمله : تقسيم حوزه ثبتي به چند ناحيه ،؛ آگهي ثبت عمومي يا آگاهي ماده 9 آگهي نوبتي يا آگهي ماده 11 ، آگهي تحريري يا آگهاي ماده 14 ، لزوم الصاق آگهي تحديدي درمحل ، اظهار نامه هاي ثبتي ، اعتراضات ثبتي و... ئو مي توان اين موارد كه ذكر شد كه درمراجع ثبتي وجود دارند درمراجع قضائي نيز مشابه آن وجود دارند و درنهايت منجر به صدور راي مي گردد.
دراين قسمت جايگاه حقوق شهروندي را درمواردي از اموال قابل ثبت ، اموال غير قابل ثبت مورد بررسي مي دهيم.
- املاك قابل ثبت :
ابتدا بايد بدانيم كه چه ملاكي قابل ثبت هستند و نقشي كه ثبت در حفظ حقوق شهروندان دراين گونه املاك دارند چيست ؟
مطابق ماده 9 قانون ثبت 1310 كه بيان مي كند : « وزارت عدليه حوزه ي هر اداره يا دايره ثبت را چند ناحيه تقسيم كرده و به ثبت كليه اموال غيرمنقول و اقعه درهرناحيه اقدام مي كند».
از ظاهر اين ماده به نظر ميرسد كه كليه اموال غيرمنقول بايد به ثبت برسد ولي قبل از تحليل اين ماده و بررسي كردن اين كه ثبت اموال غير منقول شامل تمامي اموال غير منقول مي گردد و يا اموال غير منقول خاص را شامل مي گردد ماده 12 ق . مدني عنوان مي كند : « مال غيرمنقول كه آن را محلي به محل ديگر نتوان نقل نمود اعم از اينكه استقرار آن ذاتي باشد يا باواسطه عملي انساني به نحوي كه نقل آن مستلزم خرابي يا نقص خود مال يا محل آن شود.
اموال غيرمنقول دو نوع هستند :
نوع اول : اموال غيرمنقول كه مالك خاص دارند مانند : خانه مزرعه ، دكان و مانند آنها.
نوع دوم : اموال غيرمنقول كه مالك خاص ندارند كه هيچكس نمي تواند آنها را تمليك كند اين اموال به طوري كه در مواد 24 ، 25 ، 26 قانون مدني و اصل چهل و پنجم قانون اساسي آمده است عبارت است از : طريق ، شوارع عامه و كوچه هاي كه آخر آنها مسدود نيست و پله ها و كاروانسراهاو...[17]
با توجه به تعريفي كه ماده 12 ق . مدني از اموال غيرمنقول كرده است و همچنين بررسي انواع اموال غيرمنقول به اين نتيجه مي رسيم كه اموال غيرمنقول كه مالكان خاص دارند كه با ثبت اين اموال يك سري حق و حقوقي براي اين مالكن قعطي مي گردد كه آن را مي توان به عنوان يكي از موارد حقوق شهروندي كه همان حقوق مدني است عنوان كرد.
به نظر مارشالل حقوق مدني نخستين حقوقي بود كه دردوران جديد برقرار شد و حقوق مدني ناظر است برآزادي درانعقاد قراردادها و مالكيت اموال بنابراين دلالت بر برابري افراد درمقابل قانون دارد[18].
مطابق ماده 30 قانون مدني مالكيت را كاملترين حق عيني مي داند ومالكيت عبارتند از رابطه اي كه بين شخص و چيز مادي تصور شده وقانون آن را معتبر شناخته و بطور كلي حقي است كه به موجب آن يك چيز بطور مطابق و انحصاري و دائمي تحت اختيار و اراده يك نفر واقع مي شود و مي تواند همه گونه تصرف درآن بنمايد[19]. بنابراين مالك اصلي اموال كه مال به نام او ثبت شده است از اين حق بهره مند مي شود كه از هرگونه دخل و تصرف ديگران درآن جلوگيري شده و حق شخص كه يك حق شهروندي است به عنوان مالك بصورت كامل و تام حفظ گردد.
بنابراين همانگونه كه بيان شد با ثبت اموال بنام مالك كه يك حق شهروندي براي او ايجاد مي كند مالكيت شخص نسبت به آن مال مطلق ، انحصاري و دائمي خواهد بود. مطلق به اين معنا كه مي تواند هرگونه انتفاعي را در ملك خود بنمايد. انحصاري است چون اين حق منحصراً به فردي داده مي شود كه مالك است و ديگران نيز بايد اين حق را محترم بشمارند. و به آن تجاوز نكنند و دايمي است زيرا به مدت نيست . بنابراين اگر شخص صاحب خانه يا مزرعه اي باشد به تبع مالكيت و حقوقي كه نسبت به آن مكان دارد تمامي حق و حقوق براي وي ثبت شددده فرض مي گردد . و ازتجاوز ديگران به آن حريم منع مي گردند و همچنين با ثبت كردن ملك بنام مالك تمامي حقوقي كه وابسته به آن مال است به مالك منتقل مي گردد و كه شامل حق انتفاع ، حق ارتفاق و... نيز مي باشد.
درواقع بايد در مالكيت اماره تصرف را قائل شد كه درماده 35 ق . مدني ذكر شده است. معني اماره تصرف اين است كسي كه مال اعم از منقول يا غيرمنقول رادراختيار دارد مردم بايد آن مال را ازآن وي بدانند مگر خلاف آن محرز گردد درواقع اماره تصرف اختصاص به مال منقول ندارد اساس اين ماده از حقوق اسلام گرفته شده است كه مستند آن احاديث است كه مي گويد . : « لولااليد لمايقي للمسلمين سوق » يعني اگر تصرف را دليل برمالكيت ندانيم براي مسليمن بازاري نمي ماند.
بنابراين رابطه ماده 35 ق . مدني و ماده 22 قانون ثبت دراين است كه ماده 22 ق . ثبت مي گويد : « وقتي كه ملكي به نام كسي در دفتر املاك ثبت شود. او مالك شناخته مي شود هرچند كه در تصرفش نباشد يعني مثلاً غاصبي آن را تصرف كند . با اين وصف مالك كسي است كه ملك بنام كسي است كه ملك به نام او دردفتر املاك ثبت شده است از اين مقايسه به اين نتيجه مي رسيم كه ماده 35 ق . مدني درمورداموال غيرمنقول تاپيش از ثبت در دفتر املاك حجيت دارد و پس از ثبت مللك در دفتر املاك، ديگر حجت نيست[20].
بنابراين پس از بررسي كردن املاك قابل ثبت به اين نتيجه مي رسيم كه با ثبت يك ملك حتي مال منقول تمام حق و حقوقي كه مالك نسبت به آن مال دارد با ثبت آن بنام مالك براي وي محفوظ شده و ازدخل و تصرف ديگران درآن مصون مي ماند و خود مالك كه مال بنام او به ثبت رسيده است حق هرگونه دخل و تصرف درآن مال را مي تواند داشته باشد كه اين دخل و تصرف شامل تمامي منافع كه شامل آن مي شود نيز مي باشد و مانع از تجاوز غير به آن ملك در فضاي بالائي ملك، زير زمين و حتي آبهاي كه درآن ملك واقع است نيز شامل مي شود و هيچ كس حق تجاوز به اين ملك را از هر طريق ممكن به ملك نخواهد داشت.
بايد گفت كه همه اين امتيازات كه براي مالك به وجود مي آيد ناشي از حقوقي مي باشد كه با ثبت كردن ملك بنام او به وي تعلق مي گيرد و همچين بايد گفت كه هرگونه تصرفي كه دريك مال صورت مي گيرد بايد يك سبب قانوني داشته باشد از قبيل ارث، وصيت يا عقد مي باشد.
- اموالي كه قبال ثبت نيست:
دراينجا بايد اموالي را كه قابل ثبت نيستند را مورد بررسي قرار دهيم كه دراين گونه اموال چه حقوقي براي افراد جامعه جامعه ايجاد مي كند و چه كساني از اين حقوق بهره مند مي گردند.
الف : مطابق ماده 31 ائين ماه قانون ثبت ، حقوقي از قبيل دسترنج رعيتي و حق اولويت و گاوبندي و امصال انها كه دراملاك معمول و بين رعايا خريد و فروش مي شود از حقوق راجعه به عين املاك نبود و قابل ثبت و اعتراض بر ثبت نيست و صدور سند مالكيت بنام مالك هم تغييري دروضع حقوق مزبور در هرجا كه معمول است نمي دهد. همچنين بنا برمستفاد از مواد يا شده درمبحث اموال قابل ثبت وسايل زراعت و حيوانات و ماشين آلات و تابلو و مجسمه منصوبه در بنا يا زمين قابل نيست يعني آنچه ذانا منقول و بالعرض يا بالتبع غيرمنقول محسوب شده يا در حكم غيرمنقول است قابل ثبت در دفتر املاك نمي باشد.
ب : درماده 41 آيين نامه آمده است كه نسبت به املاكي كه مالك خاص ندارند مانند طرق و شوارع و اراضي و جبال موات و مباحه درخواست ثبت پذيرفته نخواهد شدو ازاين ماده مستخاد ميشود كه اموال عمومي بطور كلي غير قابل ثبت است . بلكه بعضي از آنها از قبيل جنگلها عمومي قابل ثبت است ولي درخواست ثبت از افراد پذيرفته نمي شود . حق هم همين است زيرا هدف از ثبت حفظ حقوق مالكين است و در مورد اموال عمومي نيزگاهي از اوقات حفظ حقوق عامه و جلوگيري از تجاوز افراد ايجاب مي نمايد. كه امكان ثبت آنها به دولت داده مي شود[21] در واقع بايد گفت كه اموال عمومي كه مالك خاصي ندارند. قابل ثبت براي افراد نيستند. و تنها دولت است كه مي تواند انها را ثبت كند. دليل اين امر نيز چيزي جز اين نيست كه تمامي افراد جامعه در استفاده كردن از اموال عمومي سهيم بوده و حق استفاده برابر از آن دارند و اگربه عنوان مثال افرادمي توانستند كه پاركها و شوارع را براي خود ثبت كنند ديگر ساير افراد حق استفاده از آن را از دست مي دادند و برابري افراد كه حق شهروندي است زير سئوال مي رفت . اما موارد استثنائي نيز مي تواند دراين ميان ذكر كرد ، يعني اگر موضوع سند مالكيت از اموال عمومي باشد ثبت و صدور سند مالكيت صفت اموال عمومي را نمي تواند ازآن ملك، سلب كند بلكه براي سلب آن صفت بايد قانون خاصي را به تصويب برسد تا ملك يا املاك معيني را رديف اموال عمومي بيرون كرده و در رديف اموال اختصاصي قرار دهد و چنين چيزي عملاً و قانوناً امكان پذير است.[22]
فصل چهارم- ثبت ملك در دفتر املاك و صدور سند مالكيت
آنچه را كه دراينجا بايد ابتدا بيان كرد اين است كه چگونه و به چه وسيله اي بايد اقدام به ثبت ملك كرد ؟ اولين اقدام براي ثبت كردن يك ملك اين است كه بايد با تقديم اظهارنامه به اداره ثبت درخواست ثبت ملك را كرد.
اظهار نامه ثبتي :
اظهار نامه ثبتي عبارتست از برگ رسمي ويژه اي كه داراي فرم مخصوصي است و فصول مخصوصي دارد كه به موجب آن، متصرف بعنوان مالكيت و يا بعنوان وقفيت و يا به عنوان خالصه اصالتاً و يا بر نمايندگي از طرف غير، اقدام به درخواست ثبت ملك مي كند[23].
در رابطه با توزيع اظهار نامه بايد گفت كه اين خود اداره ثبت است كه توسط ماموران خود اقدام به توزيع اظهارنامه مي نمايد يعني درواقع نيازي نيست كه شخص كه ملكي را تصرف كرده است خود به دنبال اظهار نامه ثبتي امده و آن را از اداره ثبت تحويل بگيرد بلكه 1 تن فرد اداره است اين اقدام را انجام و اين راهي است براي تسريع بخشيدن به ثبت اجباري املاك كه اين نيز درواقع به نفع صاحبان املاك نيز مي باشد زيرا به اين طريق حقي را كه مالك بايد از ثبت ملك خود عايدش گردد و متعلق شده و حقوق و حقوق واقعي خود را با ثبت ملك بدست مي آورد. و از دخل و تصرف ديگران درآن ملك جلوگيري مي گردد و تمام حق و حقوقي كه از ملك حاصل مي گردد و براي مالك واقعي كه همان شخص متصرف است ثبت مي گردد.
- زمان ثبت ملك در دفتر املاك
مطابق ماده 21 قانون ثبت كه بيان مي كند : « پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت، ملك در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده مي شود. »
مطابق ظاهر ماده به نظر ميرسد كه زمان ثبت ملك بعد از خاتمه ي عمليات مقدماتي ثبت است يعني عملياتي كه اداره ثبت قبل از ثبت ملك در دفتر املاك بايد انجام دهد. همچنين يكي ديگر از كارهايي كه اداره ي ثبت قبل از ثبت ملك در دفتر املاك بايد انجام دهد. همچنين يكي ديگر از كارهايي كه اداره ي ثبت بايد انجام دهدوصول حق الثبت است كه ماده 120 قانون ثبت براي رفاه موديان دريافت ان را به اقساط مقرر كرده است. و آئين نامه آن ماده مي گويد كه درموقع ثبت تقاضاي ثبت بايد لااقل يك قسط از حق الثبت مورد تقاضا دريافت گردد.
اين اقدام نيز درجهت رفاه حال مالكان صورت گرفته است به منظور تسريع در ايجاد حق مالكيت مالكان كه آنها به دليل كمبود امكانات مادي از پرداخت كل حق الثبت معذور باشند. و فشارهاي مادي برآنها وارد نگردد. به همين منظور حق الثبت را اقساطي كرده است و با پرداخت اولين قسط ملك بنام آنها در دفتر اسناد ثبت مي گردد ودرحقيقت تاخير در ثبت كردن مجوز قانوني نداده .
- مبلغ تعيين شده براي ثبت املاك
ميزان مبلغ شده براي ثبت املاك طي بخشنامه شماره 1952/3 مورخ 14/4/57 سازمان ثبت اسناد و املاك مقرر داشته است كه ادارات ثبت براي ترغيب افراد به ثبت ملك خود، بهاي تعيين شده از طرف مالك را قبول نمايند. ولي موقع ثبت ملك در دفتر املاك طبق ماده 18 آيين نامه ي قانون ثبت آن را ارزيابي و بقيه ي حقوق دولتي را اخذ كند[24].
كه در رابطه با اين بخشنامه نيز بايد گفت كه در راستاي تسهيل بخشيدن به امر ثبت است كه اين بخشنامه صادر شده و عدم فشارهاي مادي كه مانعي مي باشند براي ثبت املاك درسطح جامعه و ضايع شدن حقوق افراد جامعه و مالكان كه صاحب املاك هستند مي باشد دراينجا نيز باز براي حفظ حقوق شهروندي تلاش شده است تا همگي از حقوق برابر در جامعه بهره ببرند و باعث از بين رفتن حقوق اقشار كم درامد جامعه نگردد.
زمان صدور سند مالكيت نيز هماهنگونه كه درماده 21 قانون ثبت بيان مي كند همزمان با ثبت ملك در دفتر املاك بايد سند مالكيت نيز صادر گردد.
- فصل پنجم – حقوق شهروندي درمراجع تجديد نظر خواهي ازآراء صادره
دراينجا آنچه مورد بررسي قرار مي گيرد اين است كه حقوق شهروندي رادر مراجع تجديد نظر خواهي مورد بررسي قراردهيم زيرا بايد آن را به عنوان اخرين مرجع براي دادخواهي افراد كه تصور مي كنند حقوق آنها ضايع شده دانست و اين مرجع از اهميت خاصي براي مالكان كه شهروندان يك جامعه هستند برخوردار است تا بتوانند حق خود را كه تصور مي كنند كه ضايع شده است بدست آورند.
همچنانكه در ماده ي 6 قانون ثبت بيان گرديده است كه هيات نظارت به كليه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاك در حوزه قضائي استان رسيدگي مي نمايد.
مطابق ماده ي 1 آئين نامه اجرائي رسيدگي به اسناد مالكيت معارض ، واحدهاي ثبتي مكلفند به محض اطلاع از وجود يا صدور سند مالكيت معارض فووراً به موضوع رسدگي و مراتب را به دفاتر اسناد رسمي حوزه تابعه ابلاغ نموده و گزارش كار را به نحوي كه هيچ ابهامي باقي نباشد به ايت نظارت ارسال دارند[25].
بايد گفت كه شوراي عالي ثبت و هيئت نظارت مرجع اداري هستند و رسيدگي آنها ، رسيدگي اداري است نه رسيدگي قضائي ، بنابراين راي و تصميم شورا ، راي به اصطلاح قضاء و آئين دادرسي نيست و مشمول ماده 154 ق . آ . د . م نمي باشد[26].
به همين لحاظ يكي از خصوصياتي كه هيئت نظارت و شورايعالي ثبت دارند اين است كه باعث اطلاله كار رسيدگي نمي شود. و اشخاصي كه از راي هيات نظارت اعتراض دارند با
گذراندن مراحلي كه همراه با مقررات دادرسي باشد باعث اتلاف وقت مراجعين يا شهروندان نمي گردد.
دربسياري از آراء براي جلوگيري از اطلاله كار و تسلسل مكاتبات ، احراز پاره اي از خصوصيات موضوع مساله مورد رسيدگي را به عهده آن واحد ثبتي كه بايد راي را اجراء كند مي گذارد. و در رسيدگي اداري مخصوصاً در رسيدگي شورايعالي ثبت و هيئت هاي نظارت ، رسيدگي قضائي به عمل نمي آيد . و صرفاً فتوني داده مي شود و حكم كلي مساله اظهار مي گردد.[27]
موارد تجديد نظر درآراء هيات نظارت
آراء هيئت نظارت درمورد بندهاي 1 و 5 و 7 ماده ي 25 قانون ثبت غير قطعي و قابل تجديد نظر است و درساير موارد قطعي است.
آنچه كه بايد كه دراين بحث مورد بررسي قرار گيرد اين است كه چه كساني حق درخواست تجديد نظر دارند؟
آيا واحد ثبتي كه طرف اختلاف با اشخاص است مي تواند از راي هيأت نظارت درخواست تجديد نظرنمايد يا اين حق مخصوص اشخاص متضرر آن رأي است ؟
عبارت تبصره ي 4 ماده ي 25 قانون ثبت دراين خصوص چنين است : « درآراء هيئت نظارت فقط درمورد بندهاي 1 ، 5 ، 7 اين ماده براثر شكايت ذينفع قابل تجديد نظر در شورايعالي ثبت خواهد بود. » به طوريكه از عبارت مذكور استفاده مي شود واحد ثبتي نمي تواند درخواست تجديد نظر نمايد وتنها اشخاص ذينفع مي توانند درخواست تجديد نظر كنند . اين مطلب از عبارت « براثر شكايت ذينفع » استفاده مي شود زيرا ذينفع به اشخاص اطلاق مي گردد و شامل اداره ثبت نمي شود. البته ميتوان تصور كرد كه درمورد يا مواردي هم واحد ثبتي ذينفع باشد . مثلاً اگر مورد اختلاف يا اشتباه مربوط به ملك يا سندي كه واحد ثبتي دران ذينفع است. ( ازقبيل سند اجاره اي محل اداره ) باشد واحد ثبتي ذينفع خواهد بود اما دراين صورت آن واحد نه به عنوان اداره ي ثبت يك نهاد اجرائي بلكه به عنوان يك شخص حقوقي مطرح مي شود بنابراين ادارات ثبت درمورد ثبت املاك اشخاص و يا اسناد مربوط به اشخاص چون ذينفع نيستند نمي توانند درخواست تجديد نظر از رأي هيئت نظارت كنند ليكن اگر تشخيص دهند كه راي هيأت نظارت چه قطعي باشد و چه غير قطعي مخالف قانون صادر شده است مي توان مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور گزارش كنند تا درصورت اقتضاء رييس سازمان به منظور ايجاد وحدت رويه و حفظ قانون آن را درشورايعالي ثبت مطرح سازد[28].
بايد گفت كه دراين موارد دحقوق شهروندي بصورت قاطع رعايت شده زيرا عنوان مي گردد كه تنها ذينفع اگر اشخاص باشند قابل تجديد نظر است نه اينكه اداره ثبت ولي درمواردي نيز ذكر مي شود اگر اداره ي ثبت نيز به به عنوان شخص حقوقي قرار گيرد مانند مثال بالا كه ذكر شد درخواست تجديد نظر كند از وي قبول مي گردد اين را به عنوان دفاع قاطع از حقوق شهروندي درمراجع تجديد نظر خواهي ثبتي بايد محرز كرد.
نتيجه گيري :
1-قانون ثبت تمامي تلاش خود را براي تسهيل درامر ثبت املاك و اسناد گرفته است و تاحدممكن نيز حقوق شهروندي دراين قانون جايگاه مناسب را پيدا كرده است.
2-قانونگذار بيشتر تلاش كند تا سوداگران نتوانند سوء استفاده كرده و با عدم ثبت املاك خود درصدد برآيند تا يك ملك را به چندين نفر فروخته و باعث مشكلات فراواني درجامعه گردند.
3-ادارات ثبت بايد نهايت تلاش خود را بنمايند تا مانع از تجمع پرونده هاي ثبتي گردند تا حقوق افراد جامعه در واقع حقوق شهروندي با تاخير در رسيدگي به پرونده هاي ثبتي ضايع نگردد.
منابع و ماخذ:
كتاب ها:
1-شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت – اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 .
2-جعفر لنگرودي، محمد جعفر، محمد جعفر ، حقوق ثبت ، جلد اول ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 .
3-حقيقت ، علي ، ثبت املاك درايران ، كتابخانه گنج دانش ، چاپ اول ، 1379.
4-جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، مبوسط در ترمينولوژي حقوق ، كتابخانه گنج دانش ، چاپ سوم ، 1376 .
مقالات
1-سيد حسين ميري ، حقوق شهروندي از ديدگاه تالكوتا پارلسونز.
2-عابد كفاشي اصل ، گفتاري درمورد حقوق شهروندي ، يكشنبه 17/9/87 ، سايت وكالت.
[1]- شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381
[2] - عابد كفاشي اصل ، گفاتاري در مورد حقوق شهروندي ، يكشنبه 17/9/87 ، سايت وكالت
[3] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، مبسوط در ترمينولوژي حقوق ، جلد سوم ، چاپ اول ، كتابخانه گنج دانش ، 1386 .
[4] - سيد حسين ميري ، حقوق شهروندي از ديدگاه تالكوت پارلسونز ، 23/9/88 .
[5] - همان منبع .
[6] - عابد كفاشي اصل ، گفاتاري در مورد حقوق شهروندي ، يكشنبه 17/9/87 ، سايت وكالت
[7] جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، مبسوط در ترمينولوژي حقوق ، جلد سوم ، چاپ اول ، كتابخانه گنج دانش ، 1386 .
[8] - حقيقت ، علي ، ثبت املاك درايران ، كتابخانه گنج دانش، چاپ اول ، 1379 ، ص 5 .
[9] - شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 18 .
[10] - همان منبع ص 19 .
[11] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 7 .
[12] - حقيقت ، علي ، ثبت املاك درايران ، كتابخانه گنج دانش، چاپ اول ، 1379 ، ص 34
[13] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 7 .
[14] - همان منبع .
[15] شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 3.
[16] - همان منبع ص 5 .
[17] - شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 29.
[18] - سيد حسين ميري ، حقوق شهروندي از ديدگاه تالكوت پارلسونز ، 23/9/88 .
[19] - حقيقت ، علي ، ثبت املاك درايران ، كتابخانه گنج دانش، چاپ اول ، 1379 ، ص 9 .
[20] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 49 .
[21] - شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 30 .
[22] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 23
[23] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 26 .
[24] - شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 82
[25] - حقيقت ، علي ، ثبت املاك درايران ، كتابخانه گنج دانش، چاپ اول ، 1379 ، ص 9 17.
[26] - جعفري لنگرودي ، محمد جعفر، حقوق ثبت – جلد اول، ثبت املاك ، كتابخانه گنج دانش ، 1382 ، ص 198.
[27] - همان منبع ص 198 .
[28] - شهري ، غلامرضا ، حقوق ثبت –اسناد و املاك ، جهاد دانشگاهي ، چاپ نهم ، تابستان 1381 ص 116
مطالب مشابه :
کسب عنوان برتر از «جشنواره ترافیک و رسانه » کشور توسط روزنامه نگار تسوجی
اخبار قزوین سایتانتخابات قزوین انتخابات ریاست جمهوری آگهی
جزوه درسی حقوق اساسي 2
روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران; آگهی های استخدام; سعادت بشريت درهمه دنيا .
بررسی جایگاه حقوق شهروندی در قانون ثبت
کاتوزیان؛ پدری که شالوده نظام حقوقی و قضایی ایران حق استخدام كه ادارات ثبت
امنیت خصوصی
تارنمای رسمی اتحادیه سراسری کانون وکلای دادگستری ایران; دفتر استخدام اعضای
تعزیرات حکومتی
اگهی های استخدام لشکری و
برچسب :
آگهی استخدام درهمه ادارات رسمی ایران