بررسی مراجع اعتراض ثبتی در حقوق ایران

تالیف : دکتر علیر ضا حسنی استادیار دانشکده حقوق دانشگاه ازاد اسلامی واحد دامغان

چکیده دراین مقاله به نحوه اخذ سند مالکیت و طی مراحل مختلف ثبتی اعم از آگهی های ثبت عمومی و آگهی نوبتی و صورتمجلس از تحدید حدود تا ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت و مسائلی مانند افراز و تفکیک و ... اشاره خواهد شد. بر این اساس مراجعی که صلاحیت رسیدگی به این قبیل مسائل و حل اختلافات ثبتی را دارند در قانون ثبت به آن اشاره شده است اما با عنایت به اینکه قانون ثبت از سال 1310 هجری شمسی با تصویب الحاقات و متمم ها و اصلاحات متعدد تا کنون تغییرات زیادی کرده و از طرفی این مقررات و قوانین با حقوق مدنی و آئین دادرسی ارتباط نزدیک و تنگاتنگی دارد لذا می طلبد هر یک از مراجع به طور مجزا از یکدیگر تفکیک و صلاحیت هر یک از آنها مشخص و تبیین گردد همچنین بر آن است تا به تفکیک و تبیین صلاحیت هر یک از مراجع اعتراض ثبتی ، نحوه رسیدگی و ویژه گی آرای آنها با آرای محاکم دادگستری بپردازد. کلیدواژه اعتراض به ثبت،آگهی ، تحدید حدود ، تفکیک ، افراز، اسناد لازم الاجرا مقدمه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور زیر مجموعه قوه قضائیه است ، رییس سازمان مزبور توسط رییس قوه قضاییه تعیین می شود و دارای بخشهای مختلف است. مراجع اعتراض ثبتی که موضوع این تحقیق می باشد در زیر مجموعه این بخشها قرار دارند. مراجع اعتراض ثبتی فی الواقع مراجعی هستند که به نحوی با درخواست و اعتراض مردم در رابطه با صدور اسناد مالکیت دخیل می باشند. رسالت و هدف حقوق ثبت تثبیت مالکیت مالکین و اعتبار بخشیدن به معاملات می باشد به منظور تحقق این اهداف مواد قانونی مختلفی طرح و ایجاد شده که سازمان ثبت را در راستای رسیدن به رسالت خود کمک می کند. پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیّه در تاریخ 12 جمادی الاول هجری قمری مطابق 21 اردیبهشت 1290 هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب شدودر تاریخ 21 فروردین ماه 1302 هجری شمسی، مجلس چهارم قانون قبلی را نسخ و قانون ثبت اسناد و املاک را در 126 ماده به تصویب رساند. در تاریخ 6 دیماه 1307 قانونی تحت عنوان متمم قانون ثبت املاک در 3 ماده و در تاریخ 2 خرداد 1308 قانون دیگری تحت عنوان اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 2 ماده تصویب شد. از سال 1308 تا 1310 قوانین مختلفی در خصوص ثبت اسناد و املاک به تصویب رسید تا اینکه در تاریخ 26 اسفند 1310 کمیسیون قوانین عدلیه مجلس شورای ملی قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در 142 ماده تصویب نمود این قانون ناسخ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 21 بهمن 1308 و از اول فروردین 1311 قابل اجرا شده است. پراکندگی و ناهمگونی قوانین و مسائلی که در خصوص نسخ صریح و ضمنی و لازم الاجرا بودن قانون سابق یا لاحق ممکن است مطرح شود و همچنین ارتباط نزدیک مقررات ثبتی با حقوق مدنی و آیین دادرسی و حقوق تجارت و بعضاً تعارض قوانین ثبتی با قوانین دیگر باعث شده که عموماً حتی برخی از قضات و وکلای دادگستری در مقوله صلاحیت مراجع دچار تعارض و سردرگمی شوند از طرفی برخی از قوانین موجود ثبتی به دلیل اجمال یا تعارض پاسخگوی مسائل مستحدثه نمی باشند لذا این تحقیق بر آن است علاوه بر ریشه یابی برخی مسائل ثبتی و یافتن منظور مقنن از روح مواد، مجموعه ای مدون از مراجع و تفکیک صلاحیت و شیوه بررسی و در نهایت نحوه اعتراض به آرای هر یک از آن مراجع را تبیین نماید تا از این طریق ذوی الحقوق با دست یابی به روش درست مراجعه به مراجع اعتراض ثبتی و دست یابی سریع به مفهوم دقیق قوانین و استفاده به موقع و ماهرانه از آنها و با مطرح نکردن مسائل اختلافی در مراجع مختلف قضایی و اداری بتوانند به شیوه دقیق و سریع توام با اجرای عدالت به حقوق خود دست یابند از آن جمله اند بدین ترتیب مراجع اعتراض ثبتی در واقع مراجعی هستند که در زیر مجموعه سازمان ثبت ا سناد و املاک کشور فعالیت می کنند این مراجع بر خلاف مراجع قضایی که غالبا بحث اختلاف مطرح است، وظایف مختلفی دارند که یکی از وظایف آن ها ممکن است رفع اختلاف مستحدثه در رابطه با درخواست و اعتراض مردم در رابطه با صدور اسناد مالکیت باشد . بنابراین مراجع اعتراض ثبتی مراجعی مي باشند که در زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک به درخواست ها و اختلافات مستحدثه در فرآیند صدور اسناد مالکیت رسیدگی می کنند . سوالات تحقيق ا) آیا محاکم قضایی و مراجع ثبتی همیشه در عرض یکدیگر قرار دارد یا اینکه ممکن است در طول یکدیگر باشد 2) آیا مراجع قضایی و ثبتی می توانند به موضوع واحد در عرض یکدیگر رسیدگی کنند ؟ 3) آیا آرای صادره از مراجع اعتراض ثبتی دارای همان آثار احکام محاکمه قضایی را دارد ؟ 4) آیا آرای مراجع اعتراض ثبتی مثل هیات نظارت دارای اعتبار امر قضاوت شده خواهد بود ؟ فرضيه های تحقیق 1) آراي مراجع اعتراض ثبتي همانند احكام مراجع قضایي هميشه از اعتبار امر قضاوت شده برخوردار نيست . 2) آثار احكام قضايي بر آراي مراجع اعتراض ثبتي شموليت ندارد . 3) در برخي مسائل مستحدثه صلاحيت مراجع اعتراض ثبتي و مراجع قضايي در عرض يكديگر قرار دارد ولي در پاره اي موارد صلاحيت دو مرجع مذكور در طول يكديگر مي باشد . اهداف تحقیق 1) در این مقاله سعی شده است علاوه بر اینکه هر یک از مراجع در فصل جدا تفکیک و صلاحیت هر یک از آن ها مشخص شود . 2) ویژگی آرای مراجع اعتراض ثبتي و نحوه ابلاغ و اعتراض به آرای مراجع مذکور مورد ارزیابی قرار گیرد تا از این طریق مجموعه مدون ، جهت احقاق حقوق مالکین در تثبیت مالکیت آن ها و فصل دقیق و سریع خصومات توام با اجرای عدالت گردآوری و در اختیار کاربران گذاشته شود . ********************** 1- صلاحیت اداره ثبت ورئیس ثبت در راستاي تثبيت مالكيت مالكان و احقاق حقوق ذوي الحقوق اداره ثبت و در راس آن رييس اداره ثبت اسناد و املاك هر شهرستان داراي اختياراتي مي باشند از جمله دستور انتشار آگهي نوبتي و تحديدي ، افراز و تفكيك و غيره را صادر مي نمايد لذا نحوه برخورد رييس ثبت با اين قبيل عمليات و ارائه طريق به عنوان يكي از مراجع ثبتي حائز اهميت مي باشد ليكن در اين فصل انواع مختلف اختيارات رييس ثبت و موارد پيش بيني شده در قانون و بخشنامه ها مورد بررسي قرار مي گيرد . 2- آگهي نوبتي 2-1 – تعريف و ويژگي هاي آگهي نوبتي یکی از ارکان مهم جریان ثبت املاک بعد از احراز تصرف مالکانه ومشخص شدن صلاحیت متقاضیان جهت درخواست ثبت ،انتشار آگهی میباشد. درراستای آگهی عمومی وانجام صحیح جریان ثبتی املاک ، درادارات ثبت دو نوع آگهی قبل از شروع به ثبت عمومی منتشر می شود که عبارتنداز آگهی مقرر درمواد9 و 10 قانون ثبت ودونوع آگهی هم بعداز قبول در خواست ثبت ، یعنی پذیرش اظهارنامه منتشر خواهد شد که یکی از آگهی های نوبتی مذکور از ماده 11 قانون ثبت ودومی آگهی تحدید حدود است که درماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است. پس از اعلان ثبت عمومی وانتشار آگهی مقدماتی تا 90 روز پس ازآن آگهی دیگری درمورد املاک در دو نوبت به فاصله سی روز منتشر می شود. نکته مهم این است که مطابق مواد 52 و55آیین نامه قانون ثبت هردونوبت انتشار آگهی باید دریکی از روزنامه های حوزه اداره ثبت مربوط یادریکی از جراید نزدیکترین حوزه به آن ویایکی از جراید مرکز (تهران) که برای انتشار آگهی های آن حوزه معین شده است درج می گرددوفقط نوبت اول آن علاوه برروزنامه کثیرالانتشار مذکور باید درروزنامه ی رسمی هم چاپ شود. آگهی نوبتی مهمترین آگهی های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پراهمیتی دارد به همین دلیل باید علاوه برروزنامه کثیرالانتشاردرروزنامه رسمی هم منتشر شود . 2-2 - اعتراض به آگهی نوبتی ومرجع تقدیم اعتراض پس از انتشار آگهی نوبتی هرکس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد باید ازتاریخ نشر اولین آگهی نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید. عرض حال مزبور مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که دراعلان نوبتی معین شده است تسلیم می شود. درمقابل عرض حال باید رسید داده شود. درصورتی که عرض حال درمدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آنرا نزد دفتر محکمه ای که مرجع رسیدگی است ارسال می دارد اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتبا نظرخودرا اظهار خواهد کرد وبه حاکم محکمه ابتدایی محل میدهد تاحاکم مزبور درجلسه اداری موافق نظامنامه ی وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد ، رای محاکم ابتدایی دراین موضوع قاطع است.(صالحی،1375، 64) (ماده 17) هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضاکننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده ودرجریان باشد کسی که طرف دعوی یا تقاضا کننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تحویل نماید والا حق اوساقط خواهدشد. از مادتین مذکوردرخصوص مرجع تقدیم اعتراض این پرسش به ذهن می رسد که اگر اعتراض ظرف مدت مذکور (90 روز ) به اداره ثبت تحویل نگردد بلکه مستقیما به دادگاه ارائه شود تکلیف چیست ؟ همچنین درمورد مهلت تقدیم اعتراض درصورتی که معترض ظرف مهلت90 روز اعتراض نکند (بلکه خارج از موعد اعتراض کند ) یا اگر قبلا دعوایی دردادگاه مطرح بوده ولی معترض گواهی طرح دعوی را ظرف مدت 90 روز مزبور به اداره ثبت تسلیم ننماید آیا حق او (مطابق بند اخیر ماده 17 قانون ثبت ) ساقط خواهد شد؟ برخی معتقدنددرصورتی که پرونده ای ازقبل بین مستدعی ثبت ومعترض بر ثبت در خصوص ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته باشد براساس ماده 17 قانون ثبت باید گواهی دادگاه را مبنی بر جریان دعوی درخصوص آن ملک بین معترض ومتقاضی ثبت اخذ وظرف 90 روز به اداره ی ثبت محل تقدیم دارد و اگر این کار در موعد قانونی انجام نشود با وجود اینکه پرونده از سابق دردادگاه جریان داشته ودر حال رسیدگی باشد حق اعتراض معترض برثبت ساقط می گردد .(شهری،1383، 61) دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی نیز معتقد است: «… تاوقتی که مراجع قضایی حق رسیدگی دارند مراجع اداری ودرعرض آنها طبق اصول حقوقی حق رسیدگی ندارند . زیرا کاری عبث وبیهوده است که قانونگذار دومرجع رسیدگی درآن واحد برای یک مسئله مقرر دارد. این یکی نوع ولخرجی قضایی است وقانونگذارمهماامکن خود را از کار عبث برکنار می دارد .» (لنگرودی،1355، 104) 2-2-1- اعتراض بر ثبت را می توان بر دو نوع برشمرد: 1- اعتراض به اشتباهات مامورین ثبت ویا اختلافات مستحدثه درجریان عملیات مقدماتی ثبت . 2- اعتراض به درخواست ثبت واصل مالکیت مستدعی ثبت. درمورد اول اعتراض باید در ظرف مدت 90 روزمقرر به اداره ثبت ارائه شود تا هیات نظارت به موضوع رسیدگی نماید و چنانچه معترض خارج از موعد مقرر اعتراض خود را ارائه نماید اداره ثبت براساس تبصره ماده 17 قانون ثبت عمل خواهد کرد. حقی هم که دربند اخیرماده 17 قانون ثبت به آن اشاره شده در خصوص چنين مواردي مي باشد. اما چنانچه اعتراض به درخواست ثبت واصل مالکیت باشد اگرچه معترض می تواند اعتراض خود را کتبا به اداره ثبت تحویل نماید و يا اگر سابقا پرونده اي در خصوص ملك متنازع فيه در دادگاه مطرح بوده بهتر است كه گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت تحويل نمايد ولي براي دادگاه مجوزي براي رد پرونده مطروحه وجود ندارد . زيرا صلاحیت دادگاه یک صلاحیت عام می باشد و دلیل قانونی وقانع کننده ای نیز مبنی برعدم صلاحیت دادگاه وجود ندارد بنابراین معترض می تواند اعتراض خودرا مستقیما به مرجع قضایی نیز ارائه نماید اگر چه این اعتراض قبل از انتشار آگهی نوبتی باشد . اما باید درنظر داشت که اگر اعتراض قبل از آگهی نوبتی ویا درظرف مدت 90 روز مقررباشد با ارائه گواهی طرح دعوی اداره ثبت مکلف است که جریان عملیات ثبتی را تا تعیین تکلیف پرونده درمرجع قضایی مسکوت گذارد اما چنانچه ارائه دادخواست درمرجع قضائی قبل از آگهي نوبتي بوده و خواهان گواهي طرح دعوي را به اداره ثبت ارائه ننمايد(ويا بعداز مدت 90 روزباشد) اداره ثبت تکلیفی درتوقیف عملیات ثبتی ندارد و معترض جهت جلوگیری از صدور سند باید اقدامات قانونی دیگری را جهت جلوگیری از صدور سند انجام دهد. 3- آگهی تحدید حدود و حقوق ارتفاقی 3-1- تعاريف و ويژگي ها تحديد حدود و يا تعيين حدود ، يعني تعيين حد فاصل ملك مورد تحديد با مجاورين و طول مترا‍‍ژ و مساحت و احيانا حقوقي كه مورد تحديد نسبت به مجاورين يا بالعكس نسبت به هم دارند.(اسکافی،1382، 60) تحديد حدود ملك يا املاك معين ، بوسيله مامور رسمي ( كه او را نماينده محدد گويند )كه در محل وقوع ملك و با سبق آگهي مخصوصي بعنوان آگهي تحديدي صورت ميگيرد. (لنگرودی،1378، 140) بنابراین ضروری است که برای املاکی که تقاضای ثبت آنها تسلیم اداره ثبت شده وآگهی های نوبتی آنها منتشر شده است، تحدید حدود به عمل آید درتحدید حدود هرملک ، حدودا ربعه ملک تعیین ومشخص می شود که چهارسمت ملک به چه املاک دیگری محدود می شود ومشخصات این حدود از لحاظ اندازه تماس با املاک مجاور ونوع تماس چگونه است. بدیهی است چنانچه تحدید حدود یک ملک صورت گیرد تحدید حدود املاک مجاور نیز تاحدودی که به آن ملک مربوط می شود انجام خواهد شد. به طوری که اگر یک ملک به چهار ملک دیگر محدود شده باشد، با تحدید حدود آن ملک، کار تحدید حدود هریک از آن املاک به اندازه انجام شده است ، لذا می تواند مورد اعتراض مجاورین قرارگیرد. بنابراین تحدید حدود یک ملک را باید عمل متقابل ودو جانبه دانست که ازسویی اثر آن به ملک مورد تحدید می رسد واز سوی دیگر همین اثر دراملاک مجاور تاثیر دارد. (حمیتی،1382، 50) 3-2- حقوق ارتفاقی حقوق ارتفاقی دسته بزرگی از حقوق عینی است که اقسام گوناگون آنرا برحسب موضوع حق می توان از هم تشخیص داد. کثرت انواع حق ارتفاق موجب شده است که قانونگذار نتواند تعریف جامع ودرستی از آن بکند. چنانکه ماده 93 قانون مدنی دراین باره به اجمال می گوید: « ارتفاق حقی است برای اشخاص درملک دیگری ». این تعریف هیچ کمکی به شناختن حق ارتفاق وماهیت آن نمی کند . زیرا شامل حقوق عینی دیگر نیز می شود: حق انتفاع یا حقی که مرتهن دررهن غیر منقول بروثیقه دارد، حقی است که شخصی درملک دیگری دارد. یکی از ویژگی های حق ارتفاق این است که وجود آن قائم به ملک است و باانتقال زمین وتغییر مالک ازبین نمی رود . پس می توان درتعریف ارتفاق گفت: «حقی است که به موجب آن صاحب ملک ، به اعتبار مالکیت خود می تواند از ملک دیگری استفاده کند».(کاتوزیان،1382، 222) پس از شناختن مفهوم دقیق حق ارتفاق لازم است بدانیم که زمان تحدید حدود املاک زمان تعیین حقوق ارتفاقی املاک نیز هست بنابراین انتشار آگهی تحدید حدود به معنی انتشار آگهی تعیین حقوق ارتفاقی است و هردو هم زمان تعیین می شوند. نهایت اینکه ملک دارای حق ارتفاق، ملک صاحب حق ارتفاق نامیده می شود وملک یا املاک دیگر را که حق ارتفاق درآن یا آنها اجرا می شود ملک یا املاک تحت حق ارتفاق یا موضوع حق ارتفاق می نامند اگر چه مجاورین به وجود حق ارتفاق آن ملک درملک درخود معترض باشند. 3-3- اعتراض بر حدود چنانچه تحديد حدود يك ملك صورت گيرد تحديد حدود املاك مجاور نيز تا حدودي كه به آن ملك مربوط مي شود انجام خواهد شد به طوري كه اگر يك ملك به چهار ملك ديگر محدود شده باشد با تحديد آن ملك كار تحديد حدود هر يك از آن املاك به اندازه يك چهارم انجام شده است ، لذا مي تواند مورد اعتراض قرار گيرد. اعتراض به حدود همانند اعتراض به ثبت بايد به اداره ثبت محل تسليم شود .(میرزایی،1383، 68) بند اول : کسانی که حق اعتراض برحدود دارند عبارتند از : 3-3-1-مجاورین : طبق ماده ی 20 قانون ثبت ، مجاور یا مجاورانی که نسبت به حدود ملک مورد تقاضای ثبت حقی برای خود قائل می باشند می توانند فقط تا 30 روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود به وسيله اداره ثبت به مرجع صلا حيت دار اعتراض بدهند . قید مجاورازاین جهت است که غیر مجاورنسبت به حدود ملک ذینفع نیست وازغیرذینفع نیز نمی توان اعتراض پذیرفت 3-3-2- متقاضی ثبت : چنانچه مستدعی ثبت درموقع تحدید حدود خود یا نماینده اش حاضر نباشند و ملک باحدود اظهار شده ازطرف مجاورین تحدید شده باشد می تواند نسبت به آن اعتراض کند. 3-3-3- نمایندگان یا قائم مقام قانونی: درمورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده ومتولی خاصی نداشته اعتراض برثبت برای حفظ منافع وقف برعهده ی اداره اوقاف است ودرموردموقوفات عام المنفعه ای که متولی خاص دارد متولی یا ناظر یا اداره اوقاف موظف به دادن اعتراض می باشد و درمورد موقوفات خاصه متولی یا ناظر یا هریک ازموقوف علیهم حق اعتراض دارند. 3-4- اعتراض برحقوق ارتفاقی علاوه برکسانی که نسبت برحدود ملک اعتراض دارند هرذینفع غیرازاشخاص مزبور نیز می تواند نسبت به حقوق ارتفاقی اعتراض کند . چرا که حق ارتفاق حقی است که به موجب آن صاحب ملکی ، به اعتبار مالکیت خود ، می تواند از ملک دیگری استفاده کند بنابراین حق مزبور ممکن است درملکی باشد که مجاورتی با ملک مورد تقاضای ثبت نداشته باشد (مثلاً حق مجرای آب یا چاه آب یا حق عبور) (شهری،همان،66) 4 – افراز تقسیم در لغت مصدر باب تفعیل از ریشه " قسم " به معنای بخش کردن ، تجزیه کردن یک چیز اما افراز در لغت مصدر باب افعال به معنای جدا کردن چیزی ، تقسیم ملک مشاع و جدا کردن سهم هریک از کسانی که در ملکی به طور مشاع مالک هستند. (دهخدا،1386، 2599) براي تبديل مال مشاع به مال مفروز ، هر يك شركا بايد از سهم مشاعي كه در حصه متعلق به شريك او قرار داد صرف نظر كند تا بتواند مالك حصه اختصاصي خود گردد ،و اين فعل و انفعال بدون تحقق يك مبادله عملي نيست . مال شركا قبل از تقسيم به طور مشاع است و نمي توان سهم اختصاصي آنان را تشخيص داد ولي بر اثر تقسيم حصه شركا از يكديگر متمايز مي گردد و هيچ گونه مبادله و يا معاوضه اي بين طرفين صورت نمي گيرد. (امام خمینی،1358،بیجا) پس افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان (شهری،همان، 114) افراز درمقابل اشاعه است ومعنی آن این است که مال غیر منقولی راکه مشاع بین دو یا چند شریک است نسبت به سهم آنان جدا کنند وبرای هریک از آنان ، سند مالکیت جداگانه صادر نمایند. رسیدگی به درخواست افراز باواحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افرازدرحوزه ی آن واقع است بنابراین درمورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه ؟ درنظرگرفته شود وبا توجه به آن وضع ، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می شود. اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشدمرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است وتصمیم آن ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض دردادگاه عمومی می باشد مگر اینکه بین مالکین محجور یا غایبی باشد که دراین صورت رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می باشد. اگرملکی فاقد سند مالکیت باشد و یا اینکه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به درخواست افراز ، دادگاه عمومی محل است . 5 – تفکیک 5-1-تعریف تفکیک تفکیک در لغت به معنی از هم گشودن ، جدا کردن و باز گشادن ، جدایی و گشودگی می باشد.(معین،بیتا،342) تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتربه عبارت دیگر تفکیک عبارت از جدا کردن بخش هایی از یک ملک است، به صورتی که هر یک از آن بخش ها ملکی مستقل محسوب می شوندو مرجع درخواست تفکیک طبق ماده ی 154 قانون ثبت اداره ثبت است. و هر گاه از طرف مالک یا قائم مقام آن تقاضای تفکیک شود این تقاضا نامه از طریق دفتر خانه به اداره ثبت ارسال می گردد . 5-2-فرق تفکیک و افراز اولا"در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد ثانیا"اگر ملکی که دارای سند مشاعی باشدپس از تفکیک بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی حالت اشاعه و اشتراک در قسمتهای اشتراکی آن از بین نمی رود اما در افراز سهم شریک بصورت ششدانگ مفروزه مشخص و معین می شود و از حالت مشاعی بودن و اشتراک خارج می گردد. ثالثا" در افراز، ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود اما معمولاً تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود. رابعا" چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ی ثبت بوده است . درتفاوت بين سند درحكم سند رسمي لازم الاجرا را با سندي كه اعتبارسند رسمي را دارد می توان گفت: اولا – هر دو سند در اعتبار و هم سند در حكم امري استثنايي است و بايد به قدر معين بسنده شود . ثانيا – سندي كه اعتبار اسناد رسمي را دارد مستندا به ماده 1293ق . م قابليت انكار و ترديد را ندارد ولي سند در حكم رسمي موضوع ماده 2 ق . صدور چك يك سند عادي است لذا قابل انكار و ترديد است . ثالثا- چك فقط و از حيث لازم الاجرا بودن در حكم سند رسمي است و لا غير . ولي مصاديق مذكور در ماده 1291 ق . م از جهات مختلف مي تواند اعتبار سند رسمي را داشته باشد. سند ثبتی دارای قوه اجرائیه است یعنی می توان برای اجرای مفاد آن متوسل به صدور اجرائیه شد . توسل به قوه اجرایی (الزام آور ) درسند ثبتی در جایی است که این سند، حاوی تعهدی به نفع یکی ازطرفین (متعهدله) وبرعهده طرف دیگر (متعهد) باشد ومتعهد له سند مواجه با عدم اجرای تعهد از سوی متعهد سند شود . دراین صورت متعهدله می تواند درخواست صدور اجرائیه نماید تا به حق خود برسد. همه اسناد ثبتی که درآنها ازمتعهد له ومتعهد به نحوی از انحاء نام برده شده است وحقی به نفع یکی وبرعهده دیگری مقرر شده است ، قابلیت صدور اجرئیه را دارند. خواه نوع سند عقد باشد یا ایقاع یا اقرارنامه یا تعهد نامه وغیره . با وجود این قانونگذار بعضی از اسناد عادی مانند چک را در حکم اسناد لازم الاجرا دانسته است و قابلیت صدوراجرائیه به آن اعطا کرده است بعضی دیگر از اسناد عادی را صریحا در حکم اسناد لازم الاجرا اعلام نکرده است اگر چه مقرر داشته است که بستانکار این اسناد می تواند برای وصول طلب مندرج درآن ها تقاضای صدور اجرائیه کند مانند سند طلب سازمان تامین اجتماعی ، سند طلب وزارت دارایی وسند طلب مدیر یا هیات مدیره مجتمع آپارتمان(حمیتی،همان،124) 6 - شکایت از اجرای سند شکایت از اجرائیه های ثبتی بردونوع است ، نوع اول شکایت از دستور اجرای سند رسمی یا به تعبیری دیگر شکایت ازصدور اجرائیه است. نوع دوم شکایت از عملیات مامورین اجرا است . درنوع اول معترض می گوید صدور اجرائیه خلاف قانون می باشد ولی درنوع دوم ، شاکی برصدور اجرائیه معترض نیست اما برنحوه عملكرد مامورین اجرا معترض است.(همان) 7-مسئولیت مدنی سردفتران ودفتریاران مسئوليت مدني يكي ديگر از انواع مسئوليت است كه از پيچيدگي و اهميت خاصي برخوردار است زيرا ركن مهم اين مسئوليت فرد است و امروزه تشخيص ضرر و نوع و ميزان و عامل ورود ضرر بسيار شكل و تخصصي ويژه را مي طلبد به طوري كه گاهي مسئوليت كيفري و انتظامي را تحت الشعاع خود قرار داده است. ماده 22 قانون دفاتر اسناد رسمی وقانون سردفتران ودفتریاران اشعار دارد :« سردفتران ودفتریارانی که درانجام وظایف خود مرتکب تخلفاتی بشوند درمقابل متعاملین واشخاص ذینفع مسئول خواهند بود . هرگاه سندی دراثر تقصیر یا تخلف آنها ازقوانین ومقررات مربوط بعضا یا کلا از اعتبار افتد ودرنتیجه ضرری متوجه آن اشخاص شود علاوه برمجازات های مقررباید ازعهده ی خسارات وارده برآیند ». درهمین ماده مرجع رسیدگی وصدور حکم برپرداخت خسارات معین وتصریح شده است به اینکه « دعاوی مربوط به خسارات ناشی ازتخلفات سردفتران ودفتر یاران تابع قوانین عمومی خواهد بود» یعنی متضرر وذینفع باید طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی به دادگاه صلاحیتدار حقوقی دادخواست بدهد ودادگاه درصورت احراز صحت دعوی حکم به پرداخت خسارات صادر خواهد نمود. 8- مسئولیت کیفری سردفتران ودفتریاران ماده ی 100 قانون ثبت هفت نوع تخلف را جرم واز مصادیق جعل دراسناد رسمی دانسته وبرای آنها مجازات جعل و تزویر دراسناد رسمی را مقررکرده است . متن ماده ی 100 قانون ثبت چنین است :« هریک از مستخدمین واجزاء ثبت واملاک وصاحبان دفاتر اسناد رسمی عامدا یکی از جرم های ذیل را مرتکب شود جاعل دراسناد رسمی محسوب وبه مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرراست محکوم خواهد شد. اولا: اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند ثانیا: سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند ثبت نمایند. ثالثا: سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده اند ثبت کند. رابعا: تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا موخر در دفتر ثبت کند خامسا: تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را مدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه ی دیگر ثبت سندی را از اعتبار واستفاده بیندازد. سادسا: اسناد انتقالی رابا علم و به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند. سابعا: سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته ویا از سندیت افتاده ، ثبت کند. مرجع رسیدگی به جرایم مذکور مطابق آیین دادرسی کیفری دادسرا و محاکم عمومی می باشد. 9 – مسئولیت انتظامی واداری درمواردی که تخلف سردفتر یا دفتریار حیثیت جزایی نداشته باشد دردادسرا ودادگاه انتظامی سردفتران ودفتریاران رسیدگی ومتخلف به مجازات های انتظامی که حسب مورد ازتوبیخ با درج درپرونده تا انفصال دائم از شغل سردفتری ودفتریاری است محکوم می گردد.(شهری،1383، 185) دادگاه بدوی انتظامی سردفتران ودفتریاران درهراداره ثبت استان (ثبت منطقه )ودادگاه تجدید نظریه به تصریح ماده 34 همان قانون فقط درسازمان ثبت اسناد واملاک در تهران تشکیل می شود. تعقیب سردفتریا دفتریار دردادسرا ودادگاه انتظامی ، یا به موجب شکایت شاکی ویابر اثر گزارش بازرسان اداره ی ثبت اسناد واملاک به عمل می آید علاوه براین برطبق ماده 42 قانون دفاتر اسناد رسمی وقانون سردفتران ودفتریاران ، وزیر دادگستری (فعلا رئیس قوه قضائیه ) هم درهرمورد که ازسوء شهرت یا عدم امانت یانداشتن صلاحیت علمی یاعملی سردفتر یا دفتریاری اطلاع حاصل کند می تواند از دادگاه انتظامی رسیدگی به صلاحیت او را بخواهد.(همان) 10- اشتباهات درعملیات ثبتی 10-1- هرگاه صرفا درذکر جهات اربعه ملک درصورت مجلس تحدید حدود اشتباه شده با شد پس ازتطبیق با مجاورین که تحدید آنها به عمل آمده واحراز عدم تجاوز به مجاورین وشوارع اصلاح صورتمجلس تحدید بلامانع است . 10-2-هرگاه تحدید حدود ملکی به معرفی مالک یا نماینده قانونی او در وقت مقرر به عمل آمده واشتباها صورت مجلس تحدید حدود به امضای مالک یا نماینده قانونی اونرسیده باشد درصورتی که با مجاورین اختلافی دربین نباشد مانعی ندارد که صورت مجلس تحدیدی با حضور نماینده ثبت به امضا متقاضی یا قائم مقام قانونی او برسد. 10-3- هرگاه تحدید حدوددرغیر روز مذکور درآگهی تحدیدی به عمل آمده وهمچنین درصورتی که صورت مجلس تحدیدی به امضا نماینده مجدد نرسیده باشد درهردومورد عملیات تحدیدی با انتشارآگهی تحدیدی تجدید خواهد شد. 10-4- درمواردی که نقشه بردار در عملیات تحدیدی حاضر بوده ونقشه مربوط را تهیه وامضاء و تسلیم نموده است وصورت مجلس تحدیدی هم با ذکر طول اظلاع تنظیم شده ولی اشتباها صورت مجلس تحدید به امضای نقشه بردار نرسیده باشد درصورتی که نقشه باصورت صورت مجلس تحدیدی از هر حیث منطبق بوده وهیچگونه اختلافی نداشته باشد ادامه عملیات ثبتی بلامانع است. هرگاه درنتیجه تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده وتبدیل حد به کوچه اصلاح سندمالکیت درحدی که قبلا به ملک مجاور و فعلا به کوچه محدود است تقاضا شود درصورتی که کوچه مورد بحث بن بست نباشد وشهرداری نیز عمومی بودن کوچه را تایید نماید اصلاح ثبت دفتر املاک وسند مالکیت ازاین جهت مانعی نخواهدداشت. درمواردی که مساحت وطول اظلاع ملکی به منظور اجرای طرح شهرداری کسروثبت دفتر املاک وسند مالکیت اصلاح شده باشد و بعدا شهرداری از طرح اصلاحی انصراف حاصل نماید ومالک تقاضای اصلاح مالکیت را به صورت اولیه بنماید اصلاح ثبت وسند به وضع اولیه به شرط موافقت شهرداری بلامانع است . 11 – هیات حل اختلاف درسالهای ابتدایی انقلاب اسلامی دولتمردان نظام به منظور حل این مشکل درصدد برآمدند اراضی مسکونی وغیرمسکونی را ازتملک مالکین عمده خارج وبه مردم تحویل دهند ، به دنبال این سیاست برخی ازمالکان به خاطر ترس از مصادره ، املاک خود را با قیمتهای توافقی درقبال تنظیم متون های عادی ویا سند رسمی به خریداران جزء واگذار نمودند وتعداد بیشماری از همین فروشندگان به خارج از کشور مها جرت نمودند. با توجه به اینکه فروش قولنامه ای بود ازیک طرف مردم نوعی عدم اطمینان در مالکیت را احساس می نمودند که ممکن است زمانی مالکان فروشنده مدعی وخواهان تصاحب مجدد املاک خود گردند از طرف دیگر خریداران اقدام به سرمایه گذاری وساخت وساز اعیانیهای گوناگون برروی این اراضی نموده وبا مراجعه به دوایر دولتی خواستار تامین امکاناتی از قبیل آب ، برق ، گاز و دیگر خدمات مورد نیاز گردند. با مراجعه متقاضیان به ادارات ، مسئولین شروطی را برای ارائه خدمات به آنها اعلام می نمودند از جمله اینکه هیات امنا مساجد محل ، اوراق خرید املاک یاهمان قولنامه آنها را تایید نماید تا نسبت به تامین خدمات مورد تقاضا اقدام شود با این وضعیت برگه های قولنامه حایز اهمیت شدند. با توجه به شرایط پیش آمده که بخشی از آن ذکر گردید مسئولین نظام بدنبال ارائه راه حلی جامع وکارآمد اما با حداقل تشریفات جهت حل مشکلات مردم برآمدند تااینکه مقدمات ارائه لایحه موسوم به ماده 147 فراهم شد. ماده 147 درابتدا به صورت لایحه تقدیم مجلس شورای اسلامی گردید وبا تصویب واجرای موقت آن دربعضی از شهرها چون کرمان وشهرکرد، بسیاری از مشکلات مالکیتی واجتماعی مردم حل گردید وبه دنبال استقبال گسترده از آن مجدداً به صورت طرح از سوی نمایندگان ارائه وتصویب گردید. ادارات ثبت برای عملیاتی نمودن ماده 147 به مدت یکسال اقدام به توزیع فرمهای مخصوصی نمودند وبه دنبال استقبال چشمگیری که ازاین موضوع بعمل آمد تاچهارمرحله توزیع فرم ثبت نام تمدید شد. تمدید توزیع فرم ثبت نام ابتدا دوباریکساله تمدید شد بعداز آن یکبار دوساله و برای آخرین مرتبه به صورت پنج ساله تمدید ، تااینکه در آذرماه 1383 ثبت نام متوقف گردید. ماده 147 بعداز تصویب آن درتاریخ 31/4/1365 تحت عنوان اصلاح مواد 1و2و3 به ادارات تابعه ابلاغ ودرتاریخ 21/6/1370 مواردی اصلاح ومواد جدیدی به آن اضافه گردید 11-1 – ترکیب هیات حل اختلاف مطابق ماده 2 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح وحذف موادی ازقانون ثبت اسناد واملاک مصوب 31/4/1365 والحاق موادی به آن (ماده 148) درهرحوزه ثبتی هیات یا هیات هایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود.اعضای این هیئت عبارتند از یکی ازقضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ورئیس ثبت یا قائم مقام وی ویک نفر خبره ثبت به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (اخیرا اختیار انتخاب خبره ثبتی به مدیر کل ثبت استان تفویض گردیده است ) هیات مذکور می تواند برای کشف واقع از خبرگان امور ثبتی استفاده کند وهمچنین با تحقیقات یا استماع گواهی شهود رای خود را صادر نماید . نظر به اهمیت کار کارشناسان وخبرگان ثبتی وویژگی وظایف محول به آنان وبه منظور ایجاد وحدت رویه و هماهنگی در واحدهای ثبتی وهیات های حل اختلاف در سراسر کشور رئیس واحد ثبتی اسامی کارشناسان وخبرگان ثبتی را از بین افراد صالح برای امور مربوط به کارشناسی به اداره کل استان مربوطه اعلام می نماید معرفی شدگان باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت اخلاقی و تدین واجد یکی از شرایط ماده29(آیین نامه اجرایی قانون اصلاح موارد 1و2و3قانون اصلاح وحذف مواردی ازقانون ثبت مصوب 19فروردین 1371قوه ی قضائیه) باشند شرایط ماده مذکور به شرح ذیل می باشد: 1-لیسانس یا معادل آن یابالاتر باداشتن یک سال سابقه کاردرامور تخصصی ثبت یا خدمات قضایی ویا وکالت 2-دیپلم کامل متوسطه یا معادل آن یا بالاتر با داشتن دو سال سابقه کار درامور تخصصی ثبت 3-کمتر از دیپلم با داشتن پنج سال سابقه کار در امور تخصصی ثبت اداره کل ثبت استان در صورت احراز صلاحیت های مذکور مراتب تایید صلاحیت اخلاقی وخبرویت افراد واجد صلاحیت رابه واحد ثبتی ابلاغ می نماید . مستفاد ازماده 3 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح وحذف موادی از قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 8/10/1365 جلسات هیات حل اختلاف با حضور حداقل دونفرازاعضا رسمیت داشته وتصمیمات هیات باحداقل دورای معتبر وبا رعایت مقررات قانون لازم الاجرا است . درصورت تراکم کار هیات می تواند دارای شعب متعدد دیگری باشد. 11-2- وظایف هیات حل اختلاف براساس ماده147 قانون اصلاح مصوب 21/6/1370 برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تاتاریخ 1/1/1370برروی زمین هایی ایجاد نموده اند که بواسطه ی موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسرنبوده است ،همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی ونسق های زراعی وباغات اعم ازشهری وغیرشهری واراضی خارج ازمحدوده شهر وحریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است واشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده اند وبواسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می شود: 1- درصورتی که بین متصرف ومالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناسی منتخب اداره ثبت ونداشتن معترض رئیس ثبت دستورادامه عملیات ثبتی رابه نام متصرف به منظور صدورسند مالکیت خواهد داد لذا چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد ویا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد وهمچنین درصورتی که مالک عرصه ،اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع می شود تارای مقتضی صادر نماید. 2- هرگاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی وتهیه نقشه کلی ملک وانعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط براینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین نیز مراتب راتایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا وباقی مانده رابه منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد لذا در صورتی که مقدار تصرف خریدار از سهم فروشنده درکل ملک بیشتر باشد عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می یابد ودر صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی ویا در صورت وصول اعتراض مراتب به استناد بند 2ماده 1قانون اصلاح مصوب 21/6/1370 به هیات حل اختلاف ارجاع می شود. 3- در صورتی که مالک عرصه واعیان یک نفر نباشد و مالک اعیان تقاضای صدور سند مالکیت داشته باشد به استناد بند 3ماده 1قانون اصلاح مصوب 1370هیات حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می نماید . 4- اگر متصرف بادردست داشتن سندعادی تقاضای سند رسمی داشته باشد و یا اینکه نتواند سند عادی مالکیت خود راارائه نماید مطابق بند 4 و6 ماده 1قانون اصلاح مصوب 21/6/1370 موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع می شود ،هیات رسیدگی نموده وپس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب رابه اداره ثبت اعلام تادردو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی آگهی نماید در صورتی که ظرف دو ماه ازتاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود واقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود ، چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت راصادر خواهد کرد ، صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه ی متضرر به دادگاه نخواهد بود . چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته یا اینکه در جریان ثبت باشد در صورتیکه متقاضی بعنوان مالک متصرف شناخته شود هیات حل اختلاف براساس تبصره 4ماده 2قانون اصلاح مواد1و2و3 مصوب 21/6/1370به موضوع رسیدگی و نظر خود را درجهت تنظیم اظهار نامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 59آیین نامه قانون ثبت اسناد واملاک مصوب 1317به اطلاع عموم برساند. 12- اعتراض به آرای هیات حل اختلاف به طورکلی آرای هیات حل اختلاف به دو صورت ابلاغ می گردد. 12-1 – ابلاغ رای از طریق انتشار آگهی برخی از آرای هیات مزبور مطابق بند6 ماده 1 قانون اصلاح مصوب 21/6/1370 وماده 34 آیین نامه اجرایی مصوب 11/1/1371 ازطریق انتشار آگهی ابلاغ می گردد براساس مستناد مواد مذکور چنانچه ظرف 2 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود اداره ثبت باید به معترض اعلام نماید که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به مرجع ذیصلاح قضائی نموده وگواهی تقدیم دادخواست را اخذ وبه اداره ثبت تسلیم نماید در این صورت اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهدبود. وقتي که هیات حل اختلاف اداره ثبت اسناد و املاک سندي را صادر مي كند مطابق قسمت اخير بند 6 ماده 1 (147 ) قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 و حذف موادي از قانون ثبت اسناد و املاك مسوبه 31/4/1365 و الحاق موادي به آن ، صدور سند مالكيت مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود لذا در صورتی که ذوی الحقوق رعایت مواعد مقرر مواد پیش بینی شده دراداره ثبت اسناد واملاک را ننماید به طريق اولي عدم رعايت موعد مذكور موجب سلب صلاحيت محاكم دادگستري نخواهد شد از طرفي هیات مزبور نیز تکلیفی جهت توقیف عملیات ثبتی ندارد وبراساس تبصره 4 ماده 34 آیین نامه اصلاحی مصوب 19/1/1371 عملیات ثبتی را جهت صدورسند ادامه خواهد داد.بدیهی است مدعی ورود خسارت چنانچه تمایل به توقیف عملیات ثبتی داشته باشد باید براساس قانون آیین دادرسی مدنی با پرداخت خسارت احتمالی تقاضای دستور موقت را از دادگاه عمومی نماید . 12-2 – ابلاغ رای ازطریق ثبت محل درمواردی که هیات حل اختلاف آرای خود رابه وسیله مامورین ثبت به طرفین ابلاغ می نماید معترض یا معترضین می توانند ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ رای به دادگاه صالح اعتراض نمایند بدیهی است درصورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز ازتاریخ ابلاغ رای به استناد ماده 2 قانون اصلاح مصوب 20/6/1370 ، ادارات ثبت مکلف به اجرای آن می باشند. 13- انواع آراء صادره در هیات حل اختلاف به طورکلی آرایی که از طرف هیات حل اختلاف صادر می شود از لحاظ محتوا ونوع صدور آن دارای دو دسته می باشند: دسته اول از آرای هیات مزبور پس از تشکیل یک یا چند جلسه وبا حضور متقاضی وبعضا با استفاده از نظرکارشناس یا کارشناسان وهمچنین گواهی شهود صادر می گردد در این دسته از آرا درنهایت تکليف موضوع مطروحه درآن مرجع تعیین می شود اعم از اینکه اختلاف فصل نموده و یا ننموده باشد .مهلت اعتراض به این آرا حسب نوع ابلاغ دو ماه از تاریخ انتشار نخستین آگهی وبیست روز از تاریخ ابلاغ توسط اداره ثبت می باشد. دسته دیگر آرای هیات حل اختلاف آرایی می باشند که به علت وجود برخی موانع برسرراه رسیدگی امکان صدور رای مقتضی موجود نمی باشد دراین موارد هیات چاره ای جز صدور قراربرای پرونده های مستحدثه ندارد. قرار يعني تصميم دادگاه در امر ترافعي كه كلا يا بعضا قاطع خصومت نباشد(لنگرودی،1378،530)قراردرلغت ازجمله به معنای «حکم محکم تخلف ناپذیر»آمده است .درمتون قانونی ازقرار تعریف مشخص ارائه نشده وقانونگذار به تعریف منفی اکتفا نموده است . ازجمله مواردی که درمقررات ثبتی وهیات حل اختلاف قرار پیش بینی شده است درقسمت اخیرتبصره 1ماده 21 آیین نامه اجرایی (الحاقی مصوب 22/8/1381 )میباشد طبق مستناد ماده ی مذکورچنانچه متقاضی یامتقاضیان دروقت مقرردرجلسه هیات حضورنیابند یکبار دیگرازآنان دعوت به عمل می آید ودرصورت عدم حضور ، هیات قرار بایگانی شدن پرونده را تامراجعه مجددآنان صادرمینماید .ازجمله نکات وویژگی های قرارمزبور این است که نه راجع به ماهیت ونه قاطع دعوا میباشد همچنین این قرار به متقاضی یا متقاضیان ابلاغ نمی گردد ودرصورت مراجعه مجدد متقاضی قابل رسیدگی درهمین هیات (حل اختلاف )میباشد . لهذا به جریان افتادن مجدد پرونده به استناد تبصره 2 ماده 21 آئين نامه اخير الذكر منوط به پرداخت مبلغ پنجاه هزار ریال توسط متقاضی میباشد. 14- وقوع اشتباه در آراي هیات حل اختلاف در صورتی که معلوم شود در آرای هیات های سابق ویا فعلی مطلبی سهوا از قلم افتاده و یا اشتباه بینی رخ داده ویا در مبانی مستند رای اشتباهی پیش آمده باشد، چنانچه رای اجرا نشده باشد هیات پس از بررسی مطابق ماده 20 آیین نامه اجرایی مصوب 19/1/1371 رای اصلاحی صادر می نماید براین اساس چنانچه رای اصلاحی توسط هیات حل اختلاف صادر گردد مطابق مستفاد ماده 2 قانون اصلاح مصوب 21/6/1370 ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض درمراجع قضایی دادگستری می باشد. ولی چنانچه رای اصلاحی توسط هیات نظارت صادر شود مطابق قوانین ومقررات هیات نظارت قابل اعتراض درمرجع صالح می باشد . 15- وقوع اسناد معارض در هيئت حل اختلاف درصورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا سند معارض صادر شده باشد براساس ماده 23 آیین نامه اجرایی والحاقی مصوب 22/8/1381 رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی درمرجع صالحه است لذا رسیدگی به تقاضای متقاضی را متوقف وگزارش کاررا برای رسیدگی به هیات نظارت ارسال می نمایند. 16- هیات نظارت گاهی ممکن است درجریان عملیات ثبت املاک یا تنظیم اسناد یا عملیات اجرایی ، بین متقاضیان واداره ثبت اختلافی بروز یا اشتباهی رخ دهد که به منظور رسیدگی به اختلافات واشتباهات برابرمواد 6 و 25 قانون ثبت هیات نظارت تشکیل گردید. هيات نظارت يك مرجع اداري است و با مراجع قضايي در نحوه رسيدگي متفاوت مي باشد زيرا رسيدگي در آن رسيدگي اداري است نه قضايي . به معناي ديگر رسيدگي در آن تابع تشريفات خاصي نيست ممكن است كه در ضمن رسيدگي مكاتباتي با واحد ثبتي محل داشته باشد كه حق نياز به حضور ذي نفع نباشد 16-1 – ترکیب هیات نظارت قانون ثبت در ماده 6 اصلاحی مصوب 1351 اشعار دارد: برای رسیدگی به کلیه اختلافات واشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد واملاک درمقر دادگاه استان ، هیاتی موسوم به هیات نظارت با ترکیب 1-رئیس یا قائم مقام ثبت استان . 2- دونفر ازقضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ویک عضو علی البدل از قضات دادگستری یا کارمندان ثبت تشکیل می شود اعضا هیات توسط شورای عالی قضایی تشکیل می گردند. قلمرو هيات در در سطح استان مي باشد و جلسات در اداره ثبت استان هر هفته حداقل دو بار تشكيل مي گردد . 16-1-1– رسيدگي به اختلاف يا تعارض در پذيرفتن تقاضاي ثبت مطابق بند یک ماده 25 ق . ث هرگاه دراجرای مقررات ماده 11 قانون ثبتجهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص واداره ثبت اختلافی بوجود آید ویا یکی از طرفین مرتکب اشتباه گردد ویا در تصرف اشخاص تزاحم وتعارض باشد رفع اختلاف وتعیین تکلیف ویا ابطال ویا اصلاح درخواست ثبت با هیات نظارت است . رای هیات نظارت دراین حالت غیر قطعی وقابل تجدیدنظر است و در صورت وصول اعتراض درشورالی عالی ثبت به آن رسیدگی می شود. 16-1-2 – رسيدگي به اشتباه در جريان عمليات مقدماتي ثبت املاك هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که درجریان عملیات مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثر واقع شده آن اشتباه وهمچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور درآن موثر بوده ، اصلاح وجریان ثبت ملک طبق مقررات ، تجدید ، تکمیل یا اصلاح می شود. 16-1-3– رسيدگي به اشتباه قلمي در سند مالكيت يا دفتر املاك مطابق بند 3 ماده 25 قانون ثبت هرگاه هنگام ثبت ملک یا هنگام ثبت انتقالات بعدی صرفا بدلیل عدم توجه ونداشتن دقت کافی نویسنده درسند مالکیت یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ دهد وهمچنین مطالب موجود دردفتر املاک یا مطالب سند رسمی مطابقت یا مغایرت نداشته باشد یا این مطالب مغایرحکم نهایی دادگاه باشند دراین حالت هیات نظارت پس از رسیدگی ، دستور براصلاح ثبت دفتر املاک وسند مالکیت را صادر می نماید. 16-1-4– رسيدگي به اشتباه در عمليات مقدماتي ثبت و دفتر املاك مطابق بند 4 ماده 25 قانون ثبت هرگاه درجریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباهی رخ دهد وملک با همان اشتباه وارد دفتر املاک شود واداره ثب

بررسی مراجع اعتراض ثبتی در حقوق ایران

مطالب مشابه :

کتابشناسی برگزیده حقوق

جایگاه حقوقی اعتبار اسناد مالکیت اموال غیرمنقول درحقوق و رویه قضایی ایران( قسمت اول)

تحدید حدود و بررسی نسبت به نوع عمومی و اختصاصی

اعاده دادرسي

لزوم تعهدات قولنامه ای و ضمانت اجرای آن

بررسی مراجع اعتراض ثبتی در حقوق ایران

ادامه مبحث معامله حقوقی معارض