شرایط و ضوابط مشارکت در ساخت - مدیریت پیمان پروژه های ساختمانی

اجرای نمای ساختمان - طراحی نمای ساختمان

شرکت تیام گستر-اجرای نمای ساختمان و طراحی نمای ساختمان-77942119 (021)

شرایط و ضوابط مشارکت در ساخت - مدیریت پیمان پروژه های ساختمانی شرایط و ضوابط مشارکت در ساخت - مدیریت پیمان پروژه های ساختمانی

یکی از امور رایج در ساخت و ساز در کشور مشارکت در ساخت است. بسیاری از پروژه های ساختمانی به صورت مشارکت در ساخت اجرا می شود. سوالات و ابهاماتی در این خصوص وجود دارد که سعی شده است در ایم مقاله به آنها پرداخته شود. مثلا با چه کسانی می توانیم مشارکت در ساخت نماییم ؟ چگونه قرار داد امضا کنیم؟ نمونه قرارداد مشارکت در ساخت؟

در نگاه اول تمامی مالکینی که ابنیه کلنگی دارند ، برای انجام مشارکت با سازنده به فکر دریافت پول بیشتر هستند و به بقیه مسائل کمتر اهمیت می دهند . که به نظر ما می توان یکی از کم اهمیت ترین موارد مشارکت را همین مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه به شمار آورد که در راستای همین موضوع و در بخش های دیگر بیشتر به آن پی خواهید برد.

ملاک ما برای انتخاب یک شریک خوب در امر ساخت مسکن چه مواردی باید باشد؟

1- پشتوانه مالی یک سازنده

2- رزومه و سوابق کاری سازنده

3- نقشه های معماری سازه های قبلی

4- متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود

5- متریال استفاده شده در پروژه های قبلی

6- پرداخت مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه

7- نحوه تنظیم قرارداد و محل مناسب جهت عقد قرارداد

بررسی نکات فوق

1- پشتوانه مالی یک سازنده

یکی از مهم ترین پارامترهای یک سازنده خوب پشتوانه مالی ایشان می باشد . از ابتدا که کلنگ تخریب ساختمان زده می شود هزینه ها شروع می شود ، اگر حوادث پیش بینی نشده را در نظر نگیریم و هیچ اتفاق نا خوش آیندی پیش نیاید همه روز ساختن یک ساختمان نیاز به تزریق پول فروان دارد ، اگر در این میان سازنده به کسری پول برخورد کند ممکن است روند ساخت ماه ها به تاخیر بیفتد . و اولین کاری که در این مواقع انجام می دهند یک پیش فروش جانانه از ملک مشارکتی می باشد . و ممکن است در آخر هم به مشکل برخورد کند . شخصی که ملکی را شروع به ساخت میکند اگر در ابتدای کار شروع به پیش فروش نماید بعید به نظر می رسد که بتواند به راحتی این کار را به اتمام برساند. مگر آنکه شناخت قبلی از سازنده داشته باشید. پس نداشتن پشتوانه مالی یکی از معضلات به شمار می رود و شما مالک عزیز می بایست این موضوع را در اولویت کار خود قرار دهید، که خدایی نکرده اسیر مشکلات پس از آن نشوید. البته نداشتن پشتوانه مالی مشکلات زیادی در بر دارد که بیان کردن آنها در این جا نمی گنجد.

2- رزومه و سوابق کاری سازنده

از مبحث پشتوانه مالی که بگذریم دومین مسئله با اهمیت در مشارکت در ساخت مقوله رزومه و سوابق کاری سازنده مورد نظر شما پیش می آید ، و باید از خودمان چند سوال کنیم :

آیا شخصی که قرار است ملک شما را بسازد تا به حال نمونه کاری داشته ؟

اگر هم نمونه کاری موجود است نحوه اجرای آن به چه صورت بوده ؟

تا به حال چند مورد مشارکت در ساخت انجام داده ؟

تا به حال چند پروژه ساختمانی را اجراء کرده؟

آیا با اصول اولیه معماری و اجرای ساختمان آشنایی دارد؟

آیا مدرک تحصیلی سازنده مورد نظر شما در ارتباط با ساختمان سازی هست ؟ اصلا مدرک تحصیلی دارد؟

در پروژه های قبلی اشتباه فاحشی در ساخت و ساز داشته است ؟

مردکی در زمینه ساخت و ساز از موسسات یا مرکز مربوطه گرفته؟

تمامی سوالات بالا از اهمیت زیادی برخوردار می باشد ، شما می خواهید حاصل یک عمر تلاش و زحمت خود را به دست شخصی بسپارید که باید از عملکرد آن شخص با اطلاع باشید که خدایی نا خواسته تمامی زحمات شما که اندوخته سالها تلاش و زحمت شماست به راحتی از بین نرود .

3- نقشه های معماری سازه های قبلی

یکی از مشکلات فاحش در ساخت و سازهای منطقه عدم رعایت اصول معماری داخلی و خوش نقشه نبودن حدود 80 در صد از آپارتمان های نوساز و قدیمی ساز می باشد . فضای پرت در آپارتمان ها ، قرار نگرفتن اتاق خواب ، آشپزخانه ، پذیرایی و سالن در جای مناسب خود ، رعایت نکردن متراژ استاندارد آنها ، رعایت نکرن مثلث کار در آشپزخانه ، رعایت نکردن فاصله شیرهای سرویس بهداشتی و هزارن موارد دیگر که در نگاه اول شاید به چشم نیاید . تمامی این مسائل باعث افت کیفیت و قیمت آپارتمان شما خواهد شد . پس قبل از تصمیم گیری به نقشه های معماری نمونه های قبلی سازنده توجه ویژه داشته باشید تا دچار پشیمانی از لحاظ اجرای نقشه معماری نا مناسب نشوید . اگر مصالح تزئینی ساختمان دچار اشکال باشد و یا کیفیت خوب نداشته باشد با یک باز سازی ساده می توان تغییراتی در آن ایجاد نمود ولی در مورد اجرای غلط نقشه به هیچ عنوان نمی توان تغییراتی انجام داد و یا اگر هم بشود با هزینه گزاف و مزاحمت برای همسایگان خواهد بود . پس بهتر است از ابتدا خشت اول را درست بنا کنیم.

4- متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود

یکی از مشخصه های یک سازنده خوب متعهد بودن به وظایف و تعهدات خود در قبال شریک خود می باشد .

1- استفاده از متریال قید شده در قرارداد مشارکت

2- استفاده از مصالح مرغوب جهت سفت کاری ساختمان و زیر کار

3- رعایت کامل قوانین ساختمان سازی و الگوی مصرف

4- و از همه مهمتر تحویل دادن ساختمان بصورت تمام و کمال در زمان مقرر که در قرار داد مشارکت قید شده است.

5- متریال استفاده شده در پروژه های قبلی

معمولا وقتی سازندگان شما را به دیدن از پروژهای قبلی خود دعوت می کنند ، عملیات ساختمانی به پایان رسیده و شما فقط ظاهر و روی کار ساختمان را مشاهده می کنید و از متریال استفاده شده در زیر کار و در هنگام سفت کاری ساختمان بی خبر بوده اید. سایت املاک آیشهر در یک اقدام نوین شروع به عکسبرداری از ساختمانهای در حال ساخت سازندگان منطقه نموده که شما می توانید با مراجعه به بخش معرفی سازندگان از مراحل ساخت پروژه های قبلی ایشان نیز دیدن فرمایید ، تا از کم و کیف مراحل ساخت و اجراء اطلاعات کافی بدست آورید :

1- تعداد میلگردهای استفاده شده در ستون ها

2- ضخامت دیوارهای جدا کننده واحد ها

3- نحوه لوله کشی آب ، گاز ، جارو برقی مرکزی و برق

4- داکت ها و رایزر ها

5- موتورخانه

و هزار موارد دیگر که در ساختمان وجود دارد ولی در هنگام تکمیل ساختمان به چشم نمی آیند.

6- پرداخت مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه

به نظر من یکی از مسائل مهم مشارکت مبلغ قرض الحسنه و بلاعوض می باشد ولی از لحاظ رتبه بندی بعد از 5 موارد بالا می باشد . برخی موارد افراد نا بلد و نا آگاه برای اینکه بتوانند در منطقه یک نمونه کار برای خود داشته باشند اقدام به پرداخت مبالغ سنگین ( هم به مالک و هم به مشاور املاک جهت تبلیغات کاذب!!!) می کنند تا بتوانند کار مشارکت را بطرف خود جذب نمایند .غافل از اینکه مالک از همه جا بی خبر به راحتی به دام همچنین افرادی خواهند افتاد که تمام مشکلات آن در بخشی دیگر به نظر شما خواهد رسید . پس همیشه پرداخت زیاد مبلغ بلاعوض و یا قرض الحسنه ملاک انجام مشارکت نباید باشد و این ترفند باعث می شود که طمع مالکین را فرا بگیرد و چشم خود را بر روی تمامی مسائل موجود ببندند که خطرناک ترین مسئله در مشارکت در ساخت همین موضوع می باشد.

حال اگر شما ملک خود را به سازنده نام آشنا و با رزومه بالا مشارکت نمایید چند اتفاق خوب برای شما خواهد افتاد:

1- با خیال راحت و با آرامش کامل می توانید این مشارکت را انجام دهید

2- مطمئن هستید ملک خود را با قیمت بالاتر به فروش برسانید و مطمئن باشید که اگر مبلغ بلا عوض را کمتر از دیگران به شما پرداخت نمایند جبران آن در این مرحله می شود. دیده شده فقط به خاطر اسم سازنده یک ملک متری 200 تا 300 هزار تومان بالاتر از املاک مجاور به فروش رسیده است ، چون خریدارن اطمینان دارند ملک بهتر و با کیفیت تری خریداری می نمایند.

3- چون از نحوه اجرای ایشان با اطلاع هستید مطمئن هستید که از کار شما کم نمی گذارند. و در مجموع استرس کمتری دارید.

7- نحوه تنظیم قرارداد و محل مناسب جهت عقد قرارداد

بعد از اینکه سازنده مورد نظر شما تمامی موارد بالا را دارا بود نوبت به تنظیم قرارداد و محل عقد قرارداد می رسد. یک قرارداد کامل قراردادی است که به هیچ عنوان متمایل به یک طرف قرارداد نباشد و تمامی موارد را بصورت جزء به جزء توضیح داده باشد از قبیل : متریال استفاده شده ، توضیح مراحل اجرائی ، زمان بندی مناسب جهت تعهدات طرفین ، ضمانت های لازم و بسیاری از موارد دیگر که می بایست حتما قید شود. در واقع قرارداد مشارکت یک «عقد نامعین است» و می بایست بصورت کامل ، جامع و با رعایت قوانین حقوقی موجود در کشور تنظیم شده باشد. ممکن است با یک اشتباه کوچک ماهیت قرارداد از بین برود و شرطی در آن گنجانده شده باشد که بصورت اتوماتیک قرارداد را فاقد ارزش قانونی نماید و شما را اسیر دادگاه ها و دادسراها نماید. البته همیشه حق به حقدار می رسد ولی دیر و زود دارد و اگر قرارداد شما درست تنظیم شده باشد زمان شما کمتر خواهد شد.

شرایط و ضوابط مشارکت در ساخت - مدیریت پیمان پروژه های ساختمانی

اجرای نمای ساختمان - طراحی نمای ساختمان

مطالب مشابه :

تصاوير طراحي تااجرا - ژورنال كابينت - رنگها - نمونه قرارداد (اينجاراكيك كنيد)