طرح جدید دولت برای بازار اجاره
دستکاری نرخ سود بانکی پیامدهای قابل توجهی به همراه دارد که مهمترین آن تغییر رویه دریافت اجاره مسکن است. کاهش 5/0 تا یک درصدی نرخ سود سپرده گذاری مردمی در بانک ها تمایل مالکان واحدهای اجاره ای به دریافت رهن را کاهش داده و در مقابل آن، اجاره های ماهانه افزایش پیدا کرده است. رفیعی همچنین با اشاره به ارتباط تورم انتظاری با نرخ اجاره مسکن، گفت: هر زمان مردم تصور می کنند در آینده نزدیک قیمت کالاهای عمومی افزایش خواهد یافت، این انتظار بلافاصله به بازار اجاره منتقل می شود و واکنش مثبت قیمت ها را به همراه می آورد. رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره علت به وجودآمدن نظام خودمختار در بازار اجاره به دنیای اقتصاد گفت: حدود نیمی از مالکان واحدهای اجاره ای، از محل دریافت رهن ملک برای سرمایه گذاری در حوزه ساخت وساز استفاده می کنند، اما این اواخر به دلیل اینکه این حوزه در رکود بوده، سازنده ها همه راه های کسب سود را به بازار اجاره نشین ها متصل کرده اند.
حباب اجاره ها را خالی می کنیم
مدیر سامانه رهگیری معاملات املاک در وزارت بازرگانی با اشاره به اینکه افزایش نرخ اجاره بها نوعی جنگ روانی است و ماهیت سوداگری دارد، از برنامه دولت برای تخلیه حباب اجاره مسکن خبر داد و به دنیای اقتصاد گفت: به موجب طرحی مقرر شده است خانه های خالی در سطح کلان شهرها شناسایی شود و بعد از تعیین مهلت زمانی، در صورت احتکار، معادل دو برابر ارزش اجاره ای این واحدها از مالکان آنها مالیات اخذ شود.
محمدرضا اعوانی پیش بینی کرد در صورت اجرای این طرح، نرخ های اجاره نیز همچون قیمت مسکن در کنترل کامل دولت در بیاید. به گزارش دنیای اقتصاد، بازار اجاره مسکن در حالی مسیر متفاوتی از بازار خرید و فروش را در پیش گرفته که طبق عرف بازار مسکن، یک چهارم از ارزش معاملاتی ملک باید به عنوان رهن تعریف شود.
نرخ سود بانکی تک رقمی شده است
در همین زمینه مصطفی قلی خسروی – رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران - با تایید افزایش نرخ اجاره بها در بازار مسکن گفت: با توجه به اینکه نرخ سود بانکی کاهش یافته است در نتیجه برای مالکان به صرفه نیست که پول ودیعه مسکن خود را در بانک ها سپرده گذاری کنند و از این رو آنها به منظور جبران این مساله اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده اند. وی گفت: در همین حال پیشتر و در شرایط رونق معاملات مسکن معمولا موجران از محل اعتبار رهن مسکن اقدام به ساخت وساز می کردند و با توجه به اینکه ارزش افزوده املاک تولید شده به حدی بود که از سود نرخ بانکی پیشی می گرفت در نتیجه مالکان به دریافت مبلغ ودیعه مسکن بیشتر راغب بودند. رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران تاکید کرد: اما در شرایط فعلی به دلیل اینکه مسکن در رکود به سر می برد و تولید مسکن با ریسک همراه است، بسیاری تصور می کنند که از محل سرمایه گذاری و تولید مسکن ارزش افزوده چندانی حاصل نمی کنند در نتیجه به منظور جبران این کسری به سمت افزایش نرخ اجاره بها روی آورده اند.
اجاره ها سلیقه ای شده است
خسروی تاکید کرد: علاوه براین با وجود اینکه قیمت مسکن کاهش یافته است، ولی نرخ اجاره بها کاهش چندانی نداشته است؛ چرا که نرخ اجاره بها ربطی به قیمت مسکن ندارد و راه خود را می رود و اگر چه به موجب قانون نرخ رهن یک چهارم از قیمت تمام شده ملک را تشکیل می دهد، اما این مساله اصلا جنبه قانونی ندارد و در بسیاری از مواقع سلیقه مالک تعیین کننده نرخ اجاره است و اغلب این قیمت ها جنبه کارشناسی و رسمی ندارد. به باور خسروی از آنجا که مالکیت در اسلام محترم است از این رو نمی توان در خصوص افزایش نرخ اجاره بها مالکان را مواخذه یا سرزنش کرد و برای رفع این مشکل تنها راهکار، متعادل کردن عرضه و تقاضای مسکن است.
مستاجران مقاومت کنند
وی تصریح کرد: با توجه به اینکه نرخ اجاره بها در شرایط فعلی جنبه واقعی ندارد از این رو مستاجران نباید زیر بار این نوع قیمت های غیرمنطقی بروند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: پیشنهاد می شود که تا آنجا که امکان دارد مستاجران در مقابل این قیمت ها مقاومت کنند تا آنها نیز مجبور شوند که قیمت ها را به نرخ واقعی تبدیل کنند. به گفته وی مسوولان و دست اندرکاران برای حل این معضل باید چاره ای بیندیشند و با فعال کردن صنعت اجاره داری این مشکل را حل کنند.
موجران رفتار غیرمعقول نکنند
محمدرضا اعوانی، مدیر سامانه ثبت معاملات املاک در وزارت بازرگانی نیز در این زمینه با ذکر مقدمه ای به دنیای اقتصاد گفت: در حدود 50 سال است که مسکن در کشور ما اعم از تجاری و مسکونی و ... سرمایه محسوب می شود در حالی که مسکن به دلیل آنکه 140 مولفه در ساخت آن دخیل هستند بیش از همه یک کالای مصرفی است.
وی افزود: اگر اقتصاد کشور سالم باشد با توجه به اینکه مسکن بر اثر استفاده مستهلک می شود، در نتیجه به طور اتوماتیک وار قیمت آن نیز بالطبع باید با گذشت زمان و بر اثر استفاده مکرر کاهش پیدا کند یا لااقل تثبیت شود، این در شرایطی است که به دلیل آنکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه ای شده است، در نتیجه با گذشت زمان ارزش مالی آن افزایش پیدا می کند. اعوانی خاطرنشان ساخت :بازار اجاره نیز قطعا از این وضعیت نابسامان مسکن تاثیر می پذیرد که البته با یکسری از تدابیر مدیریتی و اتخاذ سیاست های کارشناسی این وضعیت قطعا بهبود خواهد یافت؛ اما در حال حاضر بسیاری از مالکان هنوز شرایط پیشین بازار مسکن را در نظر دارند و با این ذهنیت اقدام به افزایش نرخ اجاره بها می کنند که مردم باید در برابر این قضیه به شدت مقاومت کنند و اجازه ندهند که موجران در تعیین نرخ اجاره بها رفتاری غیرمعقول در پیش گیرند.
جنبه روانی افزایش نرخ اجاره
اعوانی افزود :افزایش نرخ اجاره بها در شرایط فعلی فقط یک نوع جنگ روانی است و از آنجا که ماهیت سوداگری دارد در نتیجه مبنای علمی ندارد و بیش از هرچیز یک نوع حباب قیمت است از این رو مردم نباید به این قمیت ها بها بدهند و تا آنجا که امکان پذیر است در مقابل این نوع مساله مقاومت کنند.
اتخاذ تدابیر مالیاتی
مدیر املاک در وزارت بازرگانی گفت: در شرایط فعلی دولت به دنبال راهکارهایی است که از بروز چنین رفتارهایی در بازار اجاره مسکن جلوگیری کند که از جمله آن اتخاذ تدابیر مالیاتی برای خانه های خالی است و به موجب طرحی مقرر شده است که خانه های خالی در سطح کلیه کلانشهرها شناسایی شوند و مبلغی در حدود دو برابر نرخ معمول اجاره از صاحبان آنها اخذ شود که این مساله باعث خواهد شد که مالکان این نوع املاک به منظور فرار از پرداخت مالیات به سمت اجاره مسکن روی آورند و با توجه به اینکه پیش بینی می شود که حجم خانه های خالی در حدود 10 الی 15 درصد است، در نتیجه به همین میزان نیز به عرضه مسکن استیجاری افزوده خواهدشد که ماحصل چنین اقدامی کنترل نرخ اجاره خواهدبود.
تورم انتظاری، عامل افزایش نرخ ها
اما در برابر این اظهار نظرها دکتر مینو رفیعی – کارشناس برجسته مسکن – اعتقاد دارد، تورم انتظاری از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بها است. به گفته وی همچنان که قیمت مسکن طی سالیان متمادی به صورت پلکانی از نرخ تورم تاثیر گرفته است در نتیجه طبیعی است که نرخ اجاره بها نیز بر همین اساس از تورم تاثیر بگیرد.
وی گفت: از آنجا که صنعت اجاره داری اساسا شامل دو مقوله درآمدزایی و ایجاد هزینه به صورت توامان است. در نتیجه مالکان به منظور افزایش درآمد از این محل و جبران هزینه های نگهداری ساختمان نسبت به افزایش نرخ اجاره بها مصمم شده اند. رفیعی خاطرنشان ساخت: علاوه براین تورم انتظاری نیز از جمله دلایل افزایش نرخ اجاره بهای مسکن است؛ چرا که هرزمان که مردم فکر کنند که هزینه های عمومی از محل افزایش تورم روند صعودی خواهد داشت، به منظور جبران هزینه های از دست رفته احتمالی اقدام به افزایش قیمت ها و از جمله نرخ اجاره بها می کنند.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: از دیگر سو دستکاری نرخ سود بانکی نیز همیشه با پیامدهای بی شماری همراه است که از جمله آن تاثیر برروی بازار اجاره بها است؛ چرا که وقتی مالکان درمی یابند که نرخ سود سپرده گذاری ودیعه مسکن آنها در نزد بانک ها بازخورد اقتصادی معقولی ندارد به منظور جبران این مشکل سعی می کنند از طریق افزایش اجاره بها کسری سود اقتصادی خود را جبران کنند. وی گفت: قطعا تنها راهکار حل این معضل را نمی توان در افزایش نرخ سود بانکی جست وجو کرد بلکه لازم است تا دولت با ایجاد امنیت اقتصادی شرایطی را فراهم آورد که تولیدکنندگان مسکن به سمت این بازار جذب شوند که با ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن قطعا شاهد ساماندهی نرخ اجاره بهای مسکن خواهیم بود.
بنگاه داران چه می گویند؟
به گزارش دنیای اقتصاد، تعدادی از مشاوران فعال در نقاط مختلف تهران با صحه گذاشتن براین مطلب که به دلیل کاهش نرخ سود بانکی تمایل مالکان به استفاده از اجاره بیش از رهن افزایش یافته است، تاکید کردند بازار اجاره فعلا بازار نابسامانی است که محل چالش موجران و مستاجران است.چرا که از یک طرف مالکان تمایل به دریافت اجاره دارند این در شرایطی است که مستاجران مایلند به جای اجاره اقدام به پرداخت ودیعه کنند. این بنگاه داران فعال البته در خصوص میزان افزایش نرخ اجاره بها در حال حاضر متفق القول نیستند و برخی عقیده دارند که میزان اجاره بها 20 درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کرده است، برخی نیز معتقدند که قیمت ها ثابت مانده است.
یک مشاور املاک در منطقه فرمانیه در این زمینه به دنیای اقتصاد گفت: بین مالکانی که اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کرده اند و کسانی هم که با مستاجران بر سر تثبیت نرخ سال قبل سازش کرده اند یک معادله ای وجود دارد و از این رو نمی توان گفت که 100 درصد نرخ اجاره بها افزایش یافته است.
چند درصد افزایش قیمت؟
در عین حال بنگاه دار دیگری در منطقه پونک خاطرنشان ساخت: نرخ اجاره بها در حدود 20 الی 30 درصد افزایش پیدا کرده است که این مهم بیش از هر چیز ناشی از هماهنگی برخی مالکان واحدهای نوساز است.
حق با مالک است
وی گفت: می توان به مالکان حق داد که با توجه به مشکلات اقتصادی اقدام به افزایش نرخ اجاره بها کنند. علاوه براین یک مشاور املاک در یوسف آباد نیز تاکید کرد: در حال حاضر نرخ اجاره بهای مسکن در حدود 10 درصد افزایش پیدا کرده است و با توجه به رکود اقتصادی در بخش های مختلف اقتصاد مالکان به دریافت رهن اقبالی ندارند و ترجیح می دهند که نرخ اجاره را افزایش دهند.
مناقشه مالکان و مستاجران
وی گفت: در شرایط فعلی اکثر بنگاه داران نقش یک میانجی بین مالکان و مستاجران را ایفا می کنند؛ چراکه مالکان علاقه ای به دریافت ودیعه ندارند و مستاجران هم به دلیل کمبود نقدینگی تمایلی به پرداخت اجاره ندارند و بنگاه داران با استفاده از تجربیات خود سعی می کنند که این مناقشات را پایان دهند و به نوعی طرفین را به انجام معامله ای که مورد رضایت آنها باشد سوق دهند.
اجاره ها افزایش پیدا نکرده است
علاوه بر این مدیر یک بنگاه املاک واقع در شریعتی با رد هرگونه افزایش نرخ اجاره بها به دنیای اقتصاد گفت: در حال حاضر به هیچ وجه بازار اجاره مسکن دستخوش تغییر نشده است و تبدیل ودیعه به اجاره در عرف بازار به معنای افزایش اجاره بها نیست. وی گفت: متاسفانه برخی از مالکان سعی دارند با ایجاد جو روانی شرایط بازار مسکن را نامطلوب جلوه دهند.
گزارش مرکز آمار به وزارت بازرگانی
مجموعه حاضر با اقتباس از اطلاعات ثبت شده در سیستم سامانه مدیریت معاملات املاک و مستغلات طی نیمه اول 1388 برای کل نقاط شهری کشور تنظیم شده است که نشان می دهد: متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های ملکی در کل کشور 3553 تومان بوده است که نسبت به نیمه قبل 7/7 درصد و نسبت به نیمه مشابه سال پیش 5/5 درصد افزایش داشته است. در میان استان های کشور بیشترین متوسط اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه برای هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده 5693 تومان در استان تهران و کمترین آن 1089 تومان در استان چهارمحال و بختیاری بوده است.
همچنین کمترین اجاره ماهانه برای هر متر مربع در این دوره مربوط به استان کرمانشاه با قیمت 108 تومان و بیشترین آن مربوط به استان تهران با مقدار 37500 تومان بوده است.
منبع : دنیای اقتصاد تاریخ خبر: پنجشنبه ۳۰ ارديبهشت ۱۳۸۹
جهت دیدن فایلهای خرید فروش رهن و اجاره و غیره به آدرس ذیل رجوع کنید:
مطالب مشابه :
تغییر در ثبت معاملات مسکن
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک باشد؛ رییس اتحادیه مشاوران املاک از ورود یک
سوالات مرسوم در اخذ کد رهگیری
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک صحیح با مدیر اجرایی اتحادیه تماس گرفته و از نام
خريد و اجاره
اطلاعات املاک کرج - خريد و اجاره - مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
طرح جدید دولت برای بازار اجاره
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره علت به
مشارکت در ساخت
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
استفاده تجاری از اماکن مسکونی
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
فروش تکواحدی
اطلاعات املاک کرج - فروش تکواحدی - مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
پیش فروش آپارتمان
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
فروش واحد اداری---اجاره واحد اداری
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
خرید و فروش امتیاز مسکن مهر جرم است
اطلاعات املاک کرج مشاورین املاک پاسارگاد اتحادیه مشاورین املاک
برچسب :
اتحادیه مشاورین املاک کرج