(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

بسم الله

(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

بقلم: سید محمد امین نوربخش

مقدمه :

انسانها در ابتدا روابط بسيار سادهاي با يكديگر داشتند. هر فردي مايحتاج خويش را تا حد امكان از راه شكار و تا حدي كشاورزي تامين مينمود. با گذشت زمان سطح روابط پيچيدهتر شد و اشخاص اشيا و خوراكيهاي مازاد بر مصرف خويش را كه نيازي به آن نداشتند با اجناس ديگري كه به آن احتياج داشتند مبادله نمودند در اين مقطع آثار روابط حقوقي آشكار ميگردد. اين مبادلات را در ابتدا با عنوان معاوضه ميتوان شناخت در اين زمان معياري براي سنجش ارزش اشياء وجود نداشت. با پيشرفت مجدد و ممتد جامعه و پيچيدهتر شدن روابط و پيدايش يك ملاك ارزشگذاري بنام «پول» معاوضه تقريباً جاي خود را به بيع داد. اگرچه هنوز هم معاوضه وجود دارد اما هنگامي كه ثمن معامله پول رايج باشد (عرفاً) بيع ناميده ميشود.

در طي هزاران سال معاملات ضمن تحول، تنوع نيز يافتند ولي بيع هميشه از مهمترين انواع معاملات بوده و هست كه خود نيز هم تحول وهم تنوع يافته. مخصوصاً با پيشرفت تمدن بشري تشريفاتي براي انواع بيع قرار داده شد، بويژه در قرن اخير براي تضمين خريد و فروش اموال مقرراتي خاص وضع شده كه موارد بسياري (از جمله بيع اموال غير منقول) را به صورت يك عقد تشريفاتي درآورده است.

نميتوان گفت كه اين تشريفات بود كه تاسيسي بنام قولنامه بعنوان مقدمه بيع بوجود آورد ولي آنچه كه مسلم است، از وقتي كه چنين تشريفاتي مقرر شده قولنامه رواج بيشتري پيدا كرده است. نزديكترين مثال كشور خود ما ميباشد كه بنابر قانون ثبت، بيع اموال غيرمنقول ميبايست با تشريفات خاص به ثبت برسد. اين تشريفات علاوه از در برداشتن هزينه هايي (كه تهيه آن براي متعاقدين ممكن است مسايل و مشكلاتي پيشآورد) از لحاظ زماني هم، مدتي طول خواهد كشيد لذا اكثريت قريب به اتفاق اينگونه عقود طي قراردادي قبلي انجام ميشود كه در اين قرارداد علاوه بر اعلام آمادگي طرفين براي معامله و مشخص نمودن شرايط معامله و عوضين و فرجهاي براي تهيه مقدمات معامله (مثل پرداخت مالياتهاي شهرداري، دارايي و از اين قبيل و يا فك رهن ثمن يا مبيع) و بالاخره تعيين زمان انتقال رسمي عوضين به يكديگر صورت بگيرد. اين قرارداد در بيان عامه قولنامه ناميده ميشود.

در اين مقال روال كار بدين صورت است كه ابتدا تعريفي از قولنامه نموده سپس با نگاهي به ماهيت حقوقي آن نظريههاي مختلف راجع به عقد يا قرارداد بودن قولنامه را مشاهده كرده و اينكه قولنامه بيع است يا تعهد بر بيع را مورد بحث قرار ميدهيم.

در بخش دوم مباحثي راجع به شرايط صوري قولنامه خواهيم داشت. مثل اينكه آيا قولنامه نوشته است يا سند؟ و اگر سند است، رسمي است يا عادي؟ و اصولاً سند رسمي و تشريفات آن يعني چه؟

در بخش سوم هم آثار حقوقي قولنامه در دو فصل مورد بررسي قرار خواهد گرفت: در فصل اول راجع به اثر مهم قولنامه كه الزام به تنظيم سند رسمي است و در فصل دوم راجع به وجه التزام صحبت خواهيم كرد.

در پايان به طرح دو مشكل ظاهراً متداول در قولنامه پرداخته ميشود.

بخش يك شناخت تعريف و ماهيت حقوقي قولنامه

فصل اول : معناي لغوي و اصطلاحي سند و قولنامه

تعریف سند :

از آنجا که در قانون ثبت تعریفی برای سند نیامده لذا طبق 1284 ق . م نوشته ای که از لحاظ حقوقی در مقام دعوی یا قابل استناد باشد؛ سند نام دارد . مثلا اگر شخصی طبق یک برگ ((سفته)) طلبی را از دیگری مطالبه کند و بدهکار (( رسیدی)) را مبنی بر پرداخت پول ارائه دهد. در اینجا ((سفته )) برای دعوی و (( رسید )) پول برای دفاع مورد استفاده و استناد قرار می گیرد.

تقسیم بندی اسناد :

طبق ماده 1286 ق.م اسناد دو دسته اند: اسناد رسمی و اسناد عادی

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند . طبق ماده 1287 ق. م بنابراین کلیه اسنادی که مربوط به خرید و فروش – اجاره – صلح – وصیت- ازدواج – طلاق – و امثال آنها می باشد ؛ در صورتی که دفاتر اسناد رسمی نوشته شوند و به ثبت برسند ؛ جزء اسناد رسمی محسوب می شوند و با عنایت به ماده 1289 ق .م جدای از اسناد مذکوره در ماده 1287 ق .م سایر اسناد عادی هستند.

تعریف قولنامه :

قولنامه كلمهاي است كه از دو واژه «قول» و «نامه» تشكيل شده است:

قول: دكتر معين در فرهنگ لغات خود براي قول معاني مختلفي ذكر كردهاند:

1 ـ سخن، گفتار، كلام… 4 ـ عهد، پيمان 5 ـ وعده انجام دادن كاري و زير قول خود زدن يعني عهد خود را شكستن به گفتهي خود عمل نكردن.

نامه: در پارسي نامك بوده و به صورت معرب درآمده است بمعني: 1 ـ ورقهاي كه روي آن مطالبي به كسي نويسند، رقعه، مكتوب، سند و نيزمعني: نوشته، كاغذ نوشته شده و كتاب.

قولنامه: تركيبي است از دو لغت مذكور بمعني گفتار نوشت يا پيمان نوشته شده و يا نامهاي كه حاوي يك تعهد و قول است ولي اصطلاحاً يعني «ورقهاي كه خريدار و فروشنده به يكديگر دهند پيش از معامله قطعي تا در فاصله بين قول و معامله قطعي فروشنده مورد معامله را به ديگري نفروشد و خريدار سر موعد آنرا بخرد»

فصل دوم : ماهيت حقوقي قولنامه

«نوشتهاي است غالباً عادي حاكي از توافق بر واقع ساختن عقدي در مورد معيني كه ضمانت اجراي تخلف از آن پرداخت مبلغي است. اين توافقها مشمول ماده 10 ق . م . است».

«قولنامه نوشتهاي است كه بموجب آن يك طرف تعهد ميكند كه در آينده عمل حقوقي معيني را انجام دهد و يا عقدي را در آينده منعقد كند آن عقد ممكن است بيع يا اجاره يا ازدواج باشد اين موضوع در حقوق فرانسه زير عنوان promesse ذكر شده است».

در انگليسي هم به قولنامه written promiseـ preliminary agreement گفته ميشود جالب توجه اينكه فرق: promise و Contract كه هر دو اصل بمعني قول و پيمان هستند در اين است كهpromise جنبه يك طرفه دارد و Contract حالت دو جانبه ولي دكتر كاتوزيان قولنامه را از جمله موارد وعده متقابل بيع ميدانند: «وعدة متقابل بيع كه قولنامه مصداق بارز آن است و ضمن آن ميتوان از آثار تعهد به فروش به اشخاص معين يا خودداري از فروش و همچنين اسقاط حق فروش سخن گفت». سپس در طبيعت حقوقي اين قرارداد ميافزايند: «در مواردي كه خريدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولي هنوز مقدمات آنرا فراهم نكردهاند، قراردادي ميبندند كه در آن طرفين تعهد ميكنند كه معامله را با شرايط معين و ظرف مهلت خاص انجام دهند. سندي كه در اين باب تنظيم ميشود وعده بيع و در زبان عرف قولنامه مينامند».

آقاي دكتر قايم مقام هم در كتاب حقوق تعهدات خود چنين مينويسند:

«در مواردي كه قانون تشريفات را براي انجام معامله لازم ميداند، غالباً طرفين بدواً عقدي را به صورت نوشتهاي عادي بنام قونامه منعقد ميكنند كه در آن شرايط معامله و وجه التزام خودداري از انجام معامله پيشبيني شده و بر طبق آن طرفين بايد در روز و ساعت معين براي ثبت و وقوع معامله در دفتر اسناد رسمي حاضر شوند».

تعاريف كوتاه و بلندي از قولنامه ديديم، با آگاهي كامل به اين نكته كه تعاريف منحصر به مواردي ذكر شده نيست. علت تعدد تعاريف هم، عدم صراحت قانون در ارائه تعريف از اين تاسيس حقوقي است كه باعث تعدد تعاريف و بالطبع بروز اشكالات و ناهماهنگيها در دكترين حقوقي و نيز عرف مي شود؛ عدهاي آنرا سند ميدانند، عدهاي ميگويند نوشته است. گروهي از وجه التزام صحبت ميكنند و ديگران خسارت تاخير تعهد را مطرح ميكنند و…

بتدريج ضمن بحث در موارد مختلف به بررسي عقايد مزبور خواهيم پرداخت ولي براي شروع، بعضي از اصطلاحات كه عناصر تشكيل دهنده تعاريف قولنامه است را مورد توجه قرار ميدهيم تا با درك اين مفاهيم بهتر به قصد ارائه دهندگان آنها پي ببريم.

در اين فصل ابتدا بحث ميشود كه قولنامه عقد است يا قرارداد و سپس راجع به اينكه بيع است يا تعهد بر بيع صحبت خواهيم كرد.

مبحث يك: عقد يا قرارداد

بحث دراين است كه آيا قولنامه بعنوان يك عمل حقوقي محصول اراده موجودين آن ميتواند تحت عنوان قرار گيرد يا اينكه يك قرارداد خصوصي بين طرفين و مبتني بر ماده 10 ق. م. است؟ جواب اين سئوال متفرع است بر اينكه در نظر ما آيا بين دو واژه عقد و قرارداد

از نظر مفهوم و كاربرد حقوقي آن دو تفاوت وجود دارد يا خير؟ بعبارت ديگر آيا هريك از اين دو واژه مفهوم جداگانه و خاص خود را دارند و در مقولهاي جداگانه بكار ميروند يا اينكه چنين امري واقعيت ندارد؟ و آيا در جايي كه مولفين حقوق مدني از قواعد عمومي قراردادها بحث ميكنند عقود را مدنظر ندارند؟ پارهاي از حقوقدانان چنين پنداشتهاند كه كلمه عقد ويژه عقودي است كه در قانون نام خاص دارد و شرايط آثار آن جداگانه معين شده است مانند عقد بيع و عقد اجاره و عقد صلح… ولي قرارداد عنوان عقود بينام است و كليات قراردادها بهمين قسم بايد مطرح شود.

اين پندار مورد قبول برخي ديگر از مولفين حقوق مدني قرار نگرفته. اينان ميگويند كه اين دو مفهوم بصورت دو كلمه مترادف ميباشند. چه اگر بين آنها تفاوت قايل شويم، تمام مواردي كه (در قانون مدني) درباره عقد و حاوي قواعد عمومي قراردادها است (مواد 183 به بعد) مخالف اين تعبير خواهد بود بعلاوه پذيرفتن اين نظر باعث ميشود كه در عقود معين نتوان به ماده 10 قانون مدني و اصل آزادي قراردادها استناد كرد.

حقيقت مطلب هم اين است كه دو واژه عقد و قرارداد داراي مفهوم واحدي ميباشند و مترادف يكديگر. قولنامه بلاشك يك عمل حقوقي و يك قرارداد است زيرا حاصل اراده دو طرف است كه خواستهاند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند. علاوه بر اينكه اصل آزادي قراردادها و ماده 10 ق.م. عمل آنها را به رسميت و موثر در روابط حقوقي آنها ميداند. اما آيا قونامه را عقد عم، ميتوان تلقي كرد؟ همچنانكه در بالا روشن شد بين دو مفهوم عقد و قرارداد در حقوق امروزين تفاوتي نيست لذا اشكالي ندارد كه قولنامه را عقد تلقي كنيم. اين تعبير با تعريفي كه قانون مدني ارائه داده نيز ناسازگار است (تعريف از عقد). ماده 183 قانون مدني عقد را چنين تعريف كرده است: «عقد عبارت است از اينكه يك يا چند نفر ديگر تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد».بنابراين تعريف عقد، يك تعهد بين طرفين است: هم يك عقد عهدي است همچنانكه در آينده بحث خواهد شد عميقترين اثر قولنامه ايجاد عهد به انتقال است. فقط بايد توجه داشت كه اگرچه ميتوان واژه عقد را در مورد قولنامه هم استعمال كرد اما بايد توجه داشت كه قولنامه از دسته عقود معين شناخته نميشود، زيرا عقود معين آن دسته از عقودي هستند كه قانون چارچوب خاص آنها و شرايط صحت و اعتبار و نيز آثار حقوقيشان را بطور مشخص و جداگانه معين كرده در حالي كه قولنامه چنين نيست.

البته بايد بگوئيم كه اختلاف فوق بيشتر جنبه ظاهري دارد زيرا از ديد آندسته از حقوقداناني كه عقود را به دو دستة معين و نامعين تقسيم ميكنند، قولنامه جزو عقود نامعين قرار ميگيرد. آنهايي كه معتقدند در مقابل عقود، قراردادها را داريم و عقود نامعين مفهومي ندارد قولنامه جزو قراردادها خواهد بود. فقط اين نكته را متذكر ميشويم كه گروه ديگر بيشتر وارد ماهيت قولنامه شدهاند، آنرا تعهد بر بيع ميدانند كه از اين نظر تفاوتهاي بارزي با تعاريف دو گروه قبل پديد ميآيد.

مبحث دو: بيع يا تعهد به بيع

اينكه قولنامه بيع است يا تعهد بر بيع؟ سوالي است كه دادن جواب به آن بايد با تامل صورت پذيرد. بنابراين اول تعاريف بيع و تعهد را مشخص ميكنيم:

الف : بيع:

بيع عبارت است از تملك عين بعوض معلوم (338 ق. م.). (در مقام ايراد به ماده مزبور ميتوان گفت كه تملك يك عمل يكطرفه است يعني مشتري مبيع را به ملكيت خود درآورد همانند تسلم ولي در حقيقت مشتري تمليك بايع را در مقابل پرداخت ثمن قبول ميكند).

بدين ترتيب از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع ميشود ممكن است بيع به دادوستد نيز واقع گردد (339 ق. م.)

در معني ديگر عمل بايع به تنهايي بيع گفته ميشود.

ب) تعهد:

حقوقدانان بزرگ فرانسه كاپيتان تعهد را اينگونه تعريف كرده است: تعهد يا حق ديني عبارت از رابطه حقوقي است مابين دو نفر كه بموجب آن متعهدله ميتواند متعهد را بپرداخت مبلغي وجه يا تسليم شي يا انجام عمل معين يا خودداري از آن الزام كند. (لازم به ذكر است كه تعهد خود يك اثر است، اثر يك عقد قرارداد).

تعهد از ديد گول (حقوقدان سويسي): رابطة موجود ما بين دو يا چند نفر كه يكي را ملزم به امري ميكند كه ديگري ميتواند آنرا بخواهد.

مجموعة «اصول قانوني و دادرسي مدني» اتحاد شوروي سابق ماده 33: تعهد عبارت است از الزام يكنفر به انجام فعل معين يا منع آن يا انتقال مال يا پرداخت وجه آن بنفع كسي كه ميتواند اجراي آنرا بخواهد.

آقاي دكتر لنگرودي معتقدند؛ تعهد انتقال (يا obigation de donner) تعهدي است كه بموجب آن متعهد ملتزم بنقل مالكيت مالي از اموال خود ميشود مانند بيع عهدي در حقوق روم.

حال به بحث اصلي برگرديم: گفتيم كه قولنامه هنگامي مطرح ميشود كه براي تهيه مقدمات بيع مدتي وقت لازم است و طرفين براي اطمينان از وقوع معامله و نيز تعيين شرايط و زمان انتقال رسمي، سندي تنظيم ميكنند كه قولنامه نام دارد. اگرچه در بعضي ممالك مثل فرانسه اين سند اثر عقد بيع را دارد (شق 1 ماده 1389 ق. م . آن كشور) ولي ظاهراً اين خلاف قصد واقعي طرفين است زيرا آنها نخواستهاند كه بيع از هم اكنون واقع ميشود بلكه قصد انشاي آن در زمان آينده را داشتهاند.

بعلاوه اگر اين رويه مورد قبول واقع شود در كشوري مثل ايران كه انتقال املاك طبق قانون بايد با سند رسمي صورت پذيرد، قولنامه نيز بايد حتماً رسمي باشد؛ تا مورد قبول محاكم واقع شود. ولي اگر قولنامه را تعهد بر بيع بدانيم مانع از پذيرفتن آن (بصورت سند عادي) در محاكم نخواهيم شد.

مولف كتاب «عقود معين» (جلد اول ص 53) مدعي شدهاند كه محاكم هم بيشتر قولنامه را تعهد بر بيع ميدانند، حتي اگر مقداري از ثمن به عنوان بيعانه پرداخت شده باشد و طرفين هم خريدار و فروشنده ناميده شده باشند، و براي اثبات گفته خويش، به رايي از هيات عمومي ديوانعالي كشور استناد كردهاند كه عيناً نقل ميشود؛ راي شماره 3570 ـ 42/2/26 كه راجع به قولنامه خريد و فروش اتومبيلي تنظيم شده، صادر شده است.

«مستند دعوي تعهد نامهاي بيش نيست كه بموجب آن فرجام خوانده متعهد گرديده پس از تحصيل اسناد مالكيت نصف مشاع اتومبيل موصوف در آنرا در يكي از دفاتر اسناد رسمي به فرجامخواه منتقل نمايد و قبل از انجام تعهد اتومبيل مزبور (بشرح اوراق مضبوط در پرونده) بسبب تصادف معامله انجام نگرديده. بنابراين آنچه كه در حكم فرجامخواست قيد گرديده و ورقه مستند دعوي را حاكي از بيع قطعي كرده موافق مستند دعوي نمي باشد…»

نظر ديگري از آقاي دكتر كاشاني در كتاب ايشان بنام (نظريه تقلب نسبت به قانون) ملاحظه شد كه عيناً از صفحه 192 اين كتاب نقل ميشود:

«قولنامه فروش يا خريد و يا قولنامه ايكه در آن حق تقدم در خريد به شخص معيني داده ميشود بيع نيست زيرا در بيع مالكيت مبيع از بايع به مشتري منتقل ميشود در حاليكه ماهيت قولنامه وعده بيع است و وعده بيع اساساً الزام آور نيست بهمين جهت بنظر اينجانب قولنامه فروش الزام آور نيست و نمي توان استناد آن التزام به انجام معامله را در تاريخي كه قولنامه معين ميشود خواستار گرديد.

استناد به ماده 10 قانون مدني هم براي اثبات صحت و الزامآور بودن قولنامه كافي نيست، زيرا ماده 10 صرفنظر از شأن نزول آن ناظر به قرارداد ميباشد و قولنامه چيزي جز وعدة بيع نيست و نمي توان آنرا قرارداد تلقي كرد».

ظاهراً چند اشكال بر اين نظريه وارد است: اول آنكه با كليت گفته شده؛ قولنامه بيع نيست، در صورتيكه در عمل بسياري از محاكم با اماراتي مثل به تصرف دادن مبيع، بيع را محقق دانسته و از قولنامه استنباط تعهد به تنظيم سند رسمي مينمايند و به اين مورد (يعني الزام به تنظيم سند رسمي) حكم هم مي دهند.

دوم اينكه بين قولنامه و قرارداد تمايز قايل شده است در صورتيكه قولنامه نيز نوعي قرارداد و تابع اصول كلي آن است بنابراين، ماده 10 ق. م. بر آن نظارت دارد كه طبق آن قراردادهاي خصوصي نسبت به طرفين تا وقتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است (از جمله تعهد به انتقال رسمي).

نظرات مختلف راجع به بيع يا تعهد بر بيع بودن قولنامه ديده شد. حال بايد ببينيم كه قولنامه واقعاً چيست؟ بيع است؟ يعني با صرف قولنامه خريد و فروش واقع ميشود (بيع واقع ميشود به ايجاب و قبول 3390 ق. م.).

بنابراين تكليف مواد قانون ثبت چه ميشود؟ و آيا قولنامه تخلف از نص صريح قانون نيست؟

برعكس اگر فقها تعهد بر بيع است چرا گاهي اوقات محاكم به تنظيم رسمي سند (فقط بعنوان تشريفات عمل انجام شده) حكم ميدهند و بيع را محقق شده ميپندارند؟

نهايتاً بايد گفت كه براي تشخيص ماهيت واقعي قولنامه بايستي به قصد طرفين توجه نمود؛ اگر هدف واقعي از تنظيم قولنامه، بيع باشد (و اين قصد با تصريح و يا از امارات و قراين كشف ميشود) بيع محقق شده است مثل اينكه ملك به تصرف خريدار داده شده باشد و او در زمين احداث بنايي كرده باشد و مورد اعتراض فروشنده واقع نشده باشد (البته در صورت وجود ديگر شرايط صحت).

ولي اگر هيچ قرينهاي بر اين قصد وجود نداشته باشد و تصريحي هم به بيع بودن نشده باشد بايستي قولنامه را صرفاً تعهد بيع دانست نه خود بيع.

البته با توجه به اينكه در معاملاتي كه موضوع آن مال غير منقول است و نيز اموالي كه اگر چه منقول هستند ولي به حكم قانون انتقالشان با سند رسمي بعمل ميآيد (مثل اتومبيل) اصل ثبت رسمي انتقال است، اگر دليلي بر وقوع بيع بواسطه قولنامه نباشد، بايد آنرا حمل بر تعهد بيع نمود. به بيان ديگر در قولنامه، اصل، تعهد بر بيع بودن است مگر آنكه خلاف آن ثبات شود.

طبيعتاً اينكه قولنامه را بيع يا تعهد بر بيع بدانيم آثار و نتايج گوناگوني خواهد داشت.

بخش دو ـ اشكال صوري تنظيم قولنامه

فصل اول) نوشته است يا سند؟

عدهاي در تعريف قولنامه گفتهاند: نوشتهاي است… (توجه بر روي لفظ نوشته شود) و گروه ديگر آنرا سند دانستهاند.

با يادآوري اين نكته كه هر نوشتهاي سند نيست ولي هر سندي نوشته هست سوال اين است كه چرا بعضي از حقوقدانان قولنامه را سند نميدانند؟

ظاهراً جواب در توجه به دو ماده 1284 ق. م . و 48 ق. ثبت است.

ماده 1284 ق. م. ميگويد: سند عبارت است از هر نوشتهاي كه در مقام دعوي يا دفاع قابل استناد باشد.

ماده 48 ق. ثبت نيز چنين است: سندي كه مطابق مواد فوق (47 و 46) بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد.

طبق مواد قانون ثبت كه بايد اسناد راجع به املاك (اموال غير منقول) به ثبت برسد و گرنه در محاكم و ادارات پذيرفته نخواهد شد و بنابر ماده 1284 ق. م. كه هر نوشتهاي را كه در مقام دعوي قابل استناد باشد را سند ميداند، عدهاي معتقدند، اطلاق لفظ سند بر قولنامه صحيح نيست زيرا قولنامه بعلت آنكه طبق قانون ثبت نميتواند قابل استناد باشد، سنديت ندارد.

ولي رويه عملي نشان داده كه قولنامه در محاكم پذيرفته ميشود. و حتي مورد استناد (براي صدور حكم) قرار ميگيرد (محاكم اكثراً معتقدند اگر چه ممكن است پذيرفتن قولنامه بعنوان سند بيع ظاهراً خلاف مواد قانوني ثبت باشد ولي ميتواند بعنوان سندي كه طرفين را متعهد به انجام بيع ميكند مستند حكم قرار گيرد).

به تعبير ديگر قولنامه ميتواند مستند دعوي قرار گيرد و خواهان و حتي خوانده مي توانند به آن استناد جسته و در اغلب موارد هم محاكم قولنامه را بعنوان دليل ميپذيرند و مفاد آنرا مد نظر قرار ميدهند و حتي بسيار ديده شده است كه قولنامهاي كه حاكي از فروش ملك (بيع نامه) است را قبول كرده و براساس آن حكم به تنظيم سند رسمي داده شده است. نتيجه آنكه قولنامه را ميتوان سند دانست زيرا ميتواند مثبت ادعا باشد.

فصل دوم) سند رسمي است يا عادي؟

روشي كه امروزه معمول است تنظيم قولنامه بصورت سند عادي است. علت واضح است؛ انتقال مال متوسط سند رسمي ديگر قولنامه ناميده نميشود (بلكه بيع قطعي است). از طرف ديگر اگر خواسته شود كه قولنامه (در معني اخص) را بطور رسمي تنظيم نمود همان موانع اوليه بيع بر سر راه خواهد بود (مثل ارائه مفاصا حسابهاي مالياتي و از اين قبيل) و همين علتها باعث شده قولنامه رسمي، رايج نباشد.

به بيان روشنتر، قولنامه وسيلهاي است براي فرار از اين مقررات (در جايي كه چنين موانعي كار را به تاخير مياندازد و يا مانع آن ميشوند) و اگر خواسته شود كه تمام اين موانع از سر راه برداشته شود، اقدام به بيع رسمي ميشود.

جهت حل اين اشكال پيشنهاداتي ميشود مثلا گواهي امضاهاي ذيل قولنامه در دفاتر اسناد رسمي (كه در اين صورت ظاهراً فقط امضاهاي ذيل سند مورد گواهي واقع ميشود و نه مندرجات و مفاد قرارداد) نكته قابل توجه اين است كه اگر چه تلاشهايي براي يكنواخت كردن فرم قولنامه شده ولي اين تلاشها اساساً مغاير با خواست متعاملين است زيرا در واقع قولنامه براي مقاصد و شرايط مختلف مورد استفاده قرار ميگيرد و تعيين شكل خاص براي آن از موارد كاربردش ميكاهد.

نكته ديگري كه بايد به آن توجه كرد اين است كه قولنامه (تا وقتي كه بطور رسمي ثبت نشده) سند عادي است حتي اگر در ورقة چاپي مخصوص اين كار (در بنگاههاي معاملاتي) تنظيم شده باشد و يا حتي در بالاي سند تنظيمي لفظ «رسمي» يا «قانوني» و از اين قبيل نوشته شده باشد و از اين بابت هيچ تفاوتي با ديگر اسناد عادي ندارد. بنابراين تنظيم قولنامه توسط بنگاههاي معاملاتي چيزي به سنديت قولنامه نميافزايد، زيرا بنا بر نص صريح قانون: اسنادي كه در اداره ثبت اسناد و املاك و يا دفاتر اسناد رسمي يا در نزد ساير مامورين رسمي در حدود صلاحيت آنها و بر طبق مقررات قانوني تنظيم شده باشد رسمي است (1287 ق. م.) و قولنامهاي كه داراي اين شرايط نباشد عادي است (1289 ق. م.) و تنظيم آن در بنگاههاي معاملاتي فقط ميتواند از جهت امضا و گواهي آنان بعنوان شهادت موثر باشد و بس:

فصل سوم) تشريفات يعني چه؟

در علم حقوق بعضاً ميشنويم كه بعضي از عقود، تشريفاتي هستند.

يعني اينكه تا تشريفات آنها كاملاً انجام نپذيرد نميتوان گفت كه عقد كاملاً محقق شده (برخلاف عقود رضايي). نام ديگر عقد تشريفاتي عقد شكلي است (Contract Solennel) و آن عقدي است كه به صرف قصد و رضاي طرفين واقع نشود و محتاج بنوعي از تشريفات باشد.

عقد بيع غيرمنقول (املاك) و وسايط نقليه، بحكم قانون از عقود تشريفاتي ميباشد (22 و 46 و 47 ق. ثبت) بنابراين ميبايست براي انتقال يك ملك تشريفات ثبتي را بجا آورد تا عقد محقق شود. در اين زمينه بحثي هم راجع به قولنامه مطرح ميشود كه آيا اينكه يك قولنامه معتبر باشد رعايت تشريفات لازم است يا نه؟

بعضي از علما معتقدند كه بايد قصد قانونگذار را در وضع تشريفات در نظر گرفت. مثلاً دكتر قايم مقامي در جلد دوم كتاب حقوق تعهدات خود مينويسند:

«1 ـ اگر مراد از تشريفات، حمايت آزادي ارادة طرفين در مقابل فشارهاي خارجي و در نتيجه انجام دادن معامله با تامل بيشتري باشد، چون چنين هدفي در قلمرو نظم عمومي و اخلاق حسنه قرار دارد و قولنامه وسيلة عدول از اين هدف است بموجب ماده 975 ق. م.

قولنامه فاقد هرگونه ضمانت اجراي قانوني خواهد بود. از اين قبيل است قولنامه ايكه، بمنظور انجام دادن بعدي عقد هبه يا عقد نكاح تهيه و تنظيم شود…

2 ـ برعكس در مواردي كه مراد از تشريفات منحصراً اطلاع اشخاص ثالث از وقوع معامله و جلوگيري از تزوير و تقلب باشد قولنامه ووجه التزام مشروط در آن در حدود كه با قوانين جاريه منافات ندارد، معتبر و واجد ضمانت اجراي قانوني است (230 ق. م.)

البته گروهي هستند كه معتقد به رعايت تشريفات (با توجه به مواد ثبت) ميباشند.

ولي كميسيون مشورتي آييندادرسي مدني، اداره حقوقي وزارت دادگستري در مسئلهاي اينگونه اظهارنظر كرده است: «اولاً مقصود از كليه عقود و معاملات مذكور در مواد 46 و 47 قانون ثبت املاك، عقودي است كه حقي عيني نسبت به املاك يا حق مورد نظر ايجاد كند يا تغييري در آن بدهد و قراردادهاي موسوم به قولنامه معاملات املاك كه براي متعهدله نسبت به ملك حق معيني ايجاد نميكند بلكه موجد حق ذمي براي او در قبال متعهد است از شمول مواد فوق و ماده 48 قانون ثبت املاك خارج است».

از اين رو متوجه ميشويم كه قولنامه سندي نيست كه احتياج به تشريفات خاصي داشته باشد تا داراي اعتبار باشد زيرا بنابر صريح قانون اگر سندي داراي شرايط تنظيم سند رسمي نباشد عادي است و چون ما قولنامه را چيزي بيش از سند عادي تعهد بر بيع نميدانيم

احتياج به رعايت شرايط خاصي ندارد. و طبق نظر كميسيون مشورتي آيين دادرسي مدتي اداره حقوقي نيز رعايت مواد 46 و 47 ق. ثبت براي معتبر بودن قولنامه لازم نيست.

و از طرف ديگر طبق اصل آزادي قراردادها (ماده 10 ق. م.) و عدم صراحت قانون راجع به تشريفاتي بودن قولنامه، براي صحت آن هيچ تشريفاتي لازم نيست.

البته هيچ كدام از اين استدلالها مانع از اين نيست كه قولنامه به صورت سند رسمي تنظيم شود، اگر چه چنين چيزي تقريباً اصلاً مرسوم نيست.

بخش سه ـ آثار حقوقي قولنامه

قولنامه را از هر ديد كه نگاه كنيم واجد آثار حقوقي است و اينكه بگوييم؛ «قولنامه يك سند خطرناك است» و يا «قولنامه بنگاه نه رسمي است و نه لازم الاجرا و فقط يك سند عادي است كه بدون حكم قطعي دادگاه قابليت اجرا ندارد» از اهميت و نيز رواج آن نميكاهد. بنابراين بايد چنين تاسيسي را (اگر چه صريحاً مورد اشارة قانون واقع نشده است) بپذيريم و بالطبع حقوق و تكاليفي را ناشي از آن بدانيم؛

اولين اثر قولنامه ميتواند الزام به تنظيم سند رسمي باشد. و اثر دوم آن اخذ وجه التزام است.

فصل اول) الزام به تنظيم سند رسمي

الزام به تنظيم سند رسمي عنوان بسياري از دعاويي است كه براساس قولنامه مطرح ميشود. اما الزام به تنظيم سند رسمي يعني چه؟ شروع به اين بحث بيفايده خواهد بود اگر انواع قولنامه را نشناسيم. زيرا بسيار ديده شده است كه يك دادگاه دعوي مربوط به يك قولنامه را استماع ميكند و در آخر راي به تنظيم سند رسمي ميدهد ولي همان محكمه در پروندهاي ديگر چنين رايي صادر نميكند. علت را بايستي در مفاد قولنامه جستجو كرد. همانطور كه قبلاً هم اشاره شد در بعضي قولنامهها فقط تعهد بر بيع ميشود ولي در برخي ديگر بيع واقع شده و تعهد بر تنظيم سند رسمي ميشود. از اين پس دسته اول را قولنامه و دسته دوم را بيع نامه و يا مبايعه نامه خواهيم ناميد.

حال دوباره اين سئوال مطرح ميكنيم كه آيا محاكم به قولنامه (سندي كه تعهد به انتقال شده) ترتيب اثر ميدهند يا مبايعه نامه (سندي كه متضمن تعهد بر تنظيم سند رسمي است)؟

اين سئوال از افراد و مراجع مختلفي بعمل آمد كه نظرات آنها را در دو دستة كلي شرح خواهيم داد:

الف) بعضي از حقوقدانان (از جمله آقاي دكتر دولت آبادي) معتقدند كه قولنامهاي كه در آن تعهد بر انتقال شده است در صورتيكه تمام شرايط اسناد عادي را داشته باشد. طبق ماده 10 قانون مدني صحيح و مورد پذيرش ادارات و محاكم است و با فرض بروز اختلاف بين متعاملين (در اينگونه اسناد) محاكم در صورت احراز صحت شرايط سند و مفاد آن حكم به انجام تعهد (انتقال) ميدهند.

اين گروه معتقدند كه بيع نامه صريحاً مخالف مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت است و دعوايي كه مبتني بر بيع نامه است مسموع نميباشد مثبت همين نظراست چنين راي مشورتي از اداره حقوقي وزارت دادگستري: سوال ـ انجام معامله با سند عادي در املاكي كه داراي سابقه ثبتي ميباشد صحيح و قانوني است يا خير و آيا دادگاه بايستي به اينگونه اسناد ترتيب اثر بدهد يا نه؟

نظر مشورتي ـ بموجب ماده 46 قانون ثبت كليه عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاك و حقوقي كه قبلاً در دفتر املاك ثبت شده است و همچنين در موارد مقيده در بند يك و دو ماده 47 همان قانون با لحاظ صدر ماده 47 همان قانون و با لحاظ صدر ماده اخيرالذكر اجباري ميباشد. بنابراين سندي كه مطابق مقررات فوق بايد به ثبت برسد و نرسيده است وفق ماده 48 قانون ثبت كه تاكنون لغو نگرديده است در دادگاهها و ادارات قابل پذيرش نيست.

بنابراين نظر اگر بيع املاك با سند عادي انجام شود در محاكم واردات پذيرفته نخواهد بود و اين عقيده از نظريههاي ديگري ابراز شده است مثل:

سئوال ـ در مواردي كه دارنده سند مالكيت، دادخواست خلع يد عليه متصرف ميدهد و خوانده دفاعاً به سند عادي خريدار از شخص خواهان يا مورث وي استناد ميكند، آيا با توجه به اجراي قوانين شرعي و اسلامي سند عادي تاب معاوضه با سند مالكيت را دارد يا نه؟ و در صورت رسيدگي به اصالت آن دادگاه مي تواند دعوي خلع يد را بلحاظ اينكه ملك قبلاً فروخته شده رد نمايد يا خير؟

نظر مشورتي ـ مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد تاكنون نسخ نگرديده و مانند گذشته اعتبار دارد. بنابراين مفاد ماده 48 مذكور كه مقرر ميدارد هر سندي كه مطابق مواد فوق بايد به ثبت برسد و به ثبت نرسيده در هيچيك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد لازم الرعايه است…

ب) گروهي ديگر از علماي حقوق برعكس گروه اول معتقدند كه آن چيزي كه مورد قبول ادارات و محاكم است. مبايعهنامه مي باشد، يعني سندي كه در آن بيع واقع شده و فقط تعهد بر تنظيم سند رسمي باقي ميماند اين گروه (بيشتر افرادي هستند كه كار عملي ميكنند و) معتقدند كه در صورت بروز اختلاف محاكم به اسنادي رسيدگي كرده و حكم بر لازم بودن تعهدي ميدهند كه طبق آن بيع واقع شده باشد و فقط مهلتي براي انجام مقدمات انتقال رسمي و پرداخت مابقي ثمن مشخص شده باشد.

بعضي از اين حقوقدانان معتقدند كه مبايعهنامه حتي موكد مواد قانون ثبت است زيرا بنابراين تعهد ميشود كه انتقال به صورت رسمي نيز باشد انجام گيرد.

طي پرس و جويي كه بعمل آمد اينگونه بنظر رسيد كه امروزه نظر اخير بيشتر مورد اتباع محاكم قرار گرفته است و شايد بهمين علت است كه اسناد عادي خريد و فروش «مبايعه نامه» يا «بيعنامه» نام گرفته است و در آن صريحاً طرفين اقرار به خريد و فروش و پرداخت ثمن يا قسمتي از آن ميكنند.

شعبه 17 دادگاه عمومي تهران نيز ظاهراً با همين طرز تفكر در رايي اينگونه حكم داده است: «… و اما درخصوص الزام خوانده متقابل به تنظيم سند رسمي، نظر به اينكه بنابمراتب فوقالاشعار عقد بيع تحقق يافته و فقط تشريفات قانوني آن كه همانا ثبت رسمي معامله است باقي مانده… دادگاه دعوي خواهان تقابل (آقاي داريوش) را ثابت تشخيص داده و راي به الزام آقاي فريدون به انتقال رسمي شش دانگ يك دستگاه تريلر كش داف به شماره شهرباني… تهران الف به نام آقاي داريوش… در قبال مبلغ نهصد و بيست هزار ريال ثمن معامله را صادر و اعلام ميدارد…

قسمت دوم نظريه شماره 7/3675- 62/8/11 كه قسمت اول آن قبلاً ذكر شده ميگويد:

«2 ـ البته وجود مواد فوق هيچگاه مانع از آن نبوده و نميباشد كه دادگاه دلايل و مداركي كه ممكن است براي اثبات انجام معامله ابراز بشود نپذيرد. مثلاً چنانچه كسي اقرار به امري نمايد كه دليل حقانيت طرف است خواستن دليل ديگر براي ثبوت آن حق لازم نيست.بنابراين اقرار بوقوع عقد بيع از طرف بايع در دادگاه تحقق بيع و حق مالكيت مشتري بر مبيع را ثابت مينمايد و مشتري ميتواند الزام به تنظيم سند رسمي انتقال را از ديدگاه تقاضا نمايد».

در اينجا تذكر چند نكته لازم است:

اول آنكه تفكيك بيعنامه و قولنامه يك تفكيك مطلق و كامل نيست و آنچه كه بيع يا تعهد به آنرا مشخص ميكند نه اسم قرارداد بلكه مفاد آن است. چه بسا قولنامهاي كه مفاد آن بيانگر بيع باشد و يا بيع نامهاي كه فقط تعهد بر انتقال از آن استنباط گردد.

بنابراين تفكيك مزبور براي سادگي بيان با اين اطلاق صورت گرفت.

نكته دوم آنكه بنظر عدهاي ديگر از حقوقدانان. هم قولنامه را ميتوان معتبر و موثر دانست و هم بيعنامه را، مشروط به اينكه حائز تمام شرايط صحت معاملات و نيز تنظيم اسناد باشند. بنابراين نظر اگر قرارداد بطور صحيح واقع شده باشد براساس ماده 10 ق. م. در حدود مفاد آن صحيح ميباشد يعني اگر تعهد به بيع باشد در صورت صحت، حكم به انجام تعهد (بيع) ميشود و اگر تعهد به تنظيم سند باشد متخلف ملزم به تنظيم سند ميشود (بعلاوه عدم پذيرش سند عادي در ادارات نشانة عدم صحت آنها نمي باشد).

بعد از اين بحث مفصل بايد بگوييم اولين اثر حقوقي قولنامهها (در معني اعم: قولنامه و مبايعهنامه)، تنظيم سند رسمي انتقال است.

زيرا چه قولنامه را سند فروش بدانيم و چه تعهد بر فروش آنچه كه اهميت دارد اين است كه سند، مثبت مالكيت موجود باشد و قولنامه به تنهايي چنين اثري ندارد. يعني تا وقتي كه فروشنده در دفتر اسناد رسمي ملك را منتقل نكرده است نه خريدار ميتواند نسبت به آن ادعاي مالكيت كند و نه اشخاص ثالث ميتوانند به وقوع معامله بين طرفين استناد كنند. در اين زمينه نيز آرايي وجود دارد كه مؤلف كتاب عقود معين نمونههايي از آنها را در كتاب خود (جلد اول عقود معين ص 73، 72، 71 پروندههاي شماره 353/38 شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران و 449/38 شعبه 27 دادگاه شهرستان تهران) مفصلاً بيان كرده است و ما براي نمونه فقط خلاصة راي اول را مختصراً ميگوئيم: در دعوايي، دلالي عليه طرفين معامله بيعي كه با قولنامه صورت گرفته بوده ولي قبل از انتقال رسمي معامله فسخ شده اقامة دعوي كرده و حق دلالي خود را مطالبه نموده است و دادگاه با اين استدلال كه محكمه تا وقتي بيع (بطور رسمي) انجام نشده باشد هيچ عمل حقوقي را متصور نميداند و در اين صورت دلال حقي ندارد حكم به بيحقي او داده است.

در روند عادي و مسالمت آميز معاملات، خريدار و فروشنده در روز از پيش تعيين شده در دفترخانه اسناد رسمي حاضر شده و با رعايت تشريفات لازم اقدام به ثبت مالكيت جديد ملك مينمايد و اين اولين و مهمترين اثر حقوقي قولنامه ميباشد.

ولي اگر طرفين يا يكي از آنها از انجام تعهد خود سرباز زند چه اتفاقي خواهد افتاد؟

در اين فرض دومين قولنامه كه نتيجهاش مشابه اثر اول است. نمايان ميشود و آن الزام به تنظيم سند رسمي انتقال است. بنابراين و با توجه به مفاد قرارداد متعهدله ميتواند الزام متعهد را براي انجام تعهد خويش از محكمه بخواهد و محكمه نيز با توجه به اوضاع و احوال و مفاد قرارداد و امارت و قراين حكم خود را صادر كرد. (براي اطلاع از طرز برخورد محاكم با قولنامه ها و بيعنامه ها به مباحث پيش مراجعه شود). تعهد انتقال كه بوسيله قولنامه بوجود ميآيد تا زماني كه عملي نشده باشد همچنان به قوت خود باقي است و حتي مرگ متعهد هم نميتواند اين تعهد را از بين ببرد و اين تعهد به وراث متعهد منتقل ميشود. (عقيده مخالفي از جانب آقاي دكتر لنگرودي در مقالهاي تحت عنوان «لزوم و جواز در عقود و ايقاعات» ارائه شده كه عيناً درج ميگردد: «… و بهمين جهت اگر شخصي تعهد كرد (در قولنامه) كه از تاريخ تنظيم قولنامه تا دو ماه خانه مسكوني خود را در دفترخانه با تنظيم سند بيع به طرف بفروشد و در اثناي مدت فوت كند درانتقال اين تعهد به ورثه حقاً ميتوان ترديد كه زيرا قيام اين تعهد به شخص متعهد چندان بعيد به نظر نميرسد. هيچ اصل حقوقي بنظر نميرسد كه بموجب آن دخالت شخصيت متعهد در اين قرارداد نفي شود و جريان استصحاب مذكور در اين مدت جداً محل تامل است».

اما با توجه به مسئله قايم مقامي و نيز مواد 868 و 869 قانون مدني: ورثه، وارثين حقوق و ديون (تعهدات) مورث خود هستند، بنابراين چون تعهد به انتقال هم قائم به شخص نيست بعد از موت متعهد وراث كه از حقوقي برخوردار مي شوند بايد به تعهدات مورث نيز عمل كنند از جمله انتقال ملك (البته) با رعايت شرايط. و در صورت استنكاف ورثه، متعهدله ميتواند درخواست الزام آنها را به تنظيم سند رسمي بنمايد.

نتيجه آنكه قولنامه چه بيع باشد (بيعنامه) چه تعهد بر بيع (قولنامه در معرفي اخص) اگر شرايط معامله را دارا باشد (مثل: مشروعيت جهت معامله) و طرفين نيز شروط لازم را دارا باشند (قصد و رضا، عقل و…) صحيح ميباشد و اگر مانعي در راه انتقال نباشد مقدمه انتقال خواهد بود و معمولاً محاكم نيز همينطور نظر مي دهند و اين اولين اثر حقوقي قولنامه است.

فصل دوم) وجه التزام

دومين اثر حقوقي قولنامه را ميتوان وجه التزام دانست: هرگاه بعلتي تخلفي نسبت به اصل عقد صورت گيرد وجه التزام بعنوان تعهد فرعي (و ثانوي) براي جبران خسارت ناشي از عدم انجام تعهد ( و گاه دير كرد در انجام تعهد) مطرح ميشود. اين بخش را در دو بحث توضيح مفصلتر خواهيم داد. در مبحث اول ماهيت وجه التزام را خواهيم گفت و در مبحث دوم شرايط مطالبه آنرا توضيح خواهيم داد.

مبحث يك: ماهيت وجه التزام

«وجه التزام (يا Clause Penale) مبلغي كه طرفين پيش از وقوع خسارت ناشي از عدم اجرا قرارداد يا تاخير اجراء آن، بموجب توافق(خواه ضمن همان قرارداد اصلي باشد خواه بموجب موافقت مستقل كه در اين صورت بايد پيش از بروز تخلف متعهد باشد) معين كنند.

ماهيت وجه التزام ماهيت خسارت است، خسارتي كه ميزان آن بتوافق طرفين قبلاً معين شده است بهمين جهت جمع بين اخذ خسارت و انجام تعهد ممنوع و از اغلاط مشهور است، مگر اينكه خسارت براي تاخير انجام تعهد باشد كه بايد علاوه بر دادن خسارت تعهد را هم انجام دهد. (ذيل تبصره دوم ماده 34 قانون ثبت).

وجه التزام را شرط جزايي و شرط جزا نيز گويند ولي اين شرط هميشه ضمن عقد نيست. حقوقدانان معاصر از اعراب آنرا «تعويض اتفاقي» گويند كه تعبير نارسايي است».

آنچه رفت تعريف وجه التزام بطور كلي بود. در قولنامه نيز حين انعقاد قرارداد مبلغي بعنوان وجه التزام تعيين ميشود كه منظور ازآن اين است كه هرگاه بعلتي بيع قطعي انجام نشد اين مبلغ بعنوان جريمه از طرفي كه عدم انجام معامله مستند به عمل او است اخذ و به طرف ديگر (كه هنوز مايل به انجام عقد است) تعليق گيرد. در حقيقت ميتوان وجه التزام را ضمانت اجراي انتقال رسمي مبيع دانست.

اگرچه بعضي ها ماهيت آنرا خسارت تاخير انجام تعهد دانستهاند و براي پرداخت آن (يا اخذ آن) به مواد 727 آ. د. م. و نيز مواد221 و 222 و 226 و 227 و 229 ق. م. استناد ميكنند و شايد با استناد به همين مواد است كه گاهي بعضي از محاكم به پرداخت وجه التزام راي نميدهند؛ زيرا اگر وجه التزام را خسارت تاخير انجام تعهد بدانيم براي اينكه دادگاه به آن حكم بدهد بايد مدعي خسارت ثابت كند كه خسارت به او وارد شده است و ضرر وارده بلاواسطه ناشي از عدم انجام تعهد يا تاخير آن بوده است (728 آ. د. م.) و خسارت از جانب متخلف بوده (221 ق. م.) و متخلف نتواند ثابت كند كه عدم انجام تعهد بواسطة علت خارجي بوده است.

بهمين دلايل و نيز بدليل اينكه پرداخت هر وجه بعنوان خسارت (كه از جانب محاكم ظاهراً غيرمشروع شناخته است) ميباشد كه سعي ميشود در قولنامه ها از عبارتهاي ديگري بجاي وجه التزام استفاده شود: مثلاً مبلغ پشيمان شدن. بهر حال آنچه كه در عمل مرسوم ميباشد اين است كه هنگام مقاوله مبلغي بعنوان وجه التزام (پشيمانه يا چيز ديگري كه در واقع و ماهيتاً همين وجه التزام است) مشخص ميشود كه از طرف خريدار پرداخت ميشود. اگر بهر علتي بيع قطعي» از جانب خريدار انجام نشد طبق توافق قبلي اين مبلغ به فروشنده تعلق ميگيرد. و هرگاه بيع قطعي بعلتي كه منسوب به فروشنده است واقع نشد او موظف به بازپرداخت اين مبلغ (كه در حقيقت قسمتي از ثمن ميباشد) و نيز مبلغي معادل آن (بعنوان جبران عدم انجام معامله يا همان پشيمانه) به مشتري مي باشد.

اين را هم بگوييم كه بايع نيز، ميتواند براي عدم پرداخت چنين وجهي اقامة دعوي كند اگرچه معمول اين است كه مشتري (بواسطه عدم استرداد اين وجه از جانب بايع) دست به اقامه دعوي ميزند فقط بايد توجه داشت كه در هر صورت دادگاه ميتواند مقدار اين مبلغ را كم يا زياد كند (727 آ. د. م.) مگر اينكه صريحاً مبلغي بعنوان تخلف از شرط مشخص شده باشد كه حاكم نميتواند به بيشتر يا كمتر از آن حكم دهد (230 ق. م.)

يادآوري اين نكت

(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

مطالب مشابه :

نحوه خرید ملک از قولنامه تا محضر حتی تا تحویل کلید

چگونگی خرید ملک از قولنامه تا محضر ودریافت کلید.نوشتن قولنامه.

نكاتي درمورد خريد املاك تعاوني و قولنامه اي

80- نحوه خرید ملک

(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

خريد و فروش وكالتى هشدار:با فوت وكيل و يا موكل وكالت بلاعزل از درجه اعتبار ساقط مى گردد

وجه التزام در قولنامه‌ها و آراء ونظرات

مبایعه نامه – قولنامه

نكات كاربردي در مورد تنظيم انواع مبايعه نامه وقولنامه (2)