ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری

1-تعاریف واژه ها و اصطلاحات عمومی

1-1-کاربری :

نحوه استفاده از اراضی را کاربری گویند و به کاربری وضع موجود و پیشنهادی تقسیم می گردد. کاربری می تواند بصورت دائم، موقت باشد یا به صورت مختلط باشد.

1-2-تفکیک:

منظور از تفکیک در این گزارش تفکیک یک قطعه زمین به چند قطعه جهت استفاده های مستقل می باشد .تفکیک اراضی طبق ضوابط شهرسازی و طرح هادی شهر و با تائید اداره ثبت اسناد و املاک بایستی صورت پذیرد.

1-3-تجمیع :

یک پارچه نمودن چند قطعه تفکیکی دارای سند مالکیت مجزا مجاور بهم به صورت یک قطعه را تجمیع می گویند. در این صورت تجمیع قانونی و رسمی وقتی انجام می شود که طبق ضوابط قانونی اسناد قطعات مجاور لغو و یک سند مشترک برای مجموعه قطعات تنظیم شود.

1-4- سطح اشغال :

سطح اشغال شده در یک قطعه زمین توسط ساختمان که زیرساخت و ساز قرار می گیرد.

1-5-فضای باز

قسمتی از بنا که توسط ساختمان سطح آن اشغال نشده است.فضای باز را حیاط یا فضای آزاد نیز می گویند. ایوان های غیر مسقف جزء فضای باز محسوب می شوند.

1-6-مساحت زمین :

مساحت کل یک قطعه زمین را گویند . این مساحت می تواند قبل از تعریض گذرها یا بعد از آن محاسبه شود.

1-7-زیرزمین:

قسمتی از ساختمان که ارتفاع سقف آن حداکثر از متوسط سطح معبر 20/1 متر باشد.

1-8- پیلوت:

قسمتی از ساختمان که کف آن همسطح گذرهای مجاور است و ارتفاع آن تا سقف حداکثر 20/2 متر باشد.

1-9- پارکینگ

محلی است که برای توقف وسیله نقلیه موتوری بیشتر از دوچرخ در قطعه زمین در نظر گرفته می شود. این محل می تواند مسقف در زیرزمین یا پیلوت و در فضای باز واقع شود.

1-10-پلاک مجاور

منظور کلیه قطعات واقع در جوار پلاک مورد نظر را پلاک های مجاور با املاک مجاور می باشد.

1-11-ایوان:

سطح سرپوشیده ای در همکف که بین حیاط و ساختمان قرار دارد.

1-12-بالکن

سطح سرپوشیده و روبازی در طبقات که حداقل از یکطرف باز بوده وجزء اتاقها محسوب نشود.

1-13-زیربنا(تراکم ساختمانی) :

سطح ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان

1-14-زیربنای مفید:

منظور سطح کل ساختمان به استثناء سطح راه پله ، آسانسور، حیاط خلوت ....می باشد.

1-15-مجتمع مسکونی :

منظور مجموعه واحدهای مسکونی واقع در یک پلاک با بیش از 4 واحد می باشد.

1-16-مجتمع تجاری :

مجموعه واحدهای تجاری واقع در یک پلاک که به یک فضای عمومی دسترسی دارند و از آن طریق به گذر عمومی دسترسی پیدا می کنند.

1-17- مجتمع اداری:

مجموعه چند واحد اداری واقع در یک قطعه زمین اعم از آنکه واقع در یک بنای مشترک باشند یا در بناهای مختلف واقع شوند.

1-18- مجتمع اداری-تجاری

مجموعه ای که ترکیبی از این دو نوع کاربری در آن واقع باشند .

1-19-مجتمع تجاری-مسکونی

مجموعه ای که هر دو کاربری در آن واقع باشند معمولاً طبقه همکف تجاری و طبقات فوقانی مسکونی است.

1-20- مجتمع پزشکی

مجموعه واحدهای پزشکی در حد مطب پزشکان و حرف وابسته در یک قطعه زمین را گویند.

1-21-حیاط خلوت:

منظور فضایی است در خارج ساختمان که بدون سقف بوده و برای تامین نور و تهویه پیش بینی می شود. در مواردی سقف حیاط خلوت با سقف های شفاف پوشیده است.

1-22-پاسیو:

منظور فضای غیر مسقف واقع در داخل ساختمان ( حداقل از دو قسمت محدود به بنا) که از آن برای نورگیری و تهویه استفاده می شود. در مواردی سقف آن با شیشه های شفاف پوشیده می شود.

1-23- طبقات همکف:

قسمتی از ساختمان که ارتفاع کف آن از سطح گذر ، حداکثر 20/1 متر بیشتر نباشد.

1-24- طبقات فوقانی:

کلیه طبقات واقع در روی طبقه همکف را گویند و به ترتیب طبقه اول و دوم ... نامگذاری می شود.

1-25-ارتفاع ساختمان:

بلندترین نقطه دست انداز ( جان پناه) از سطح معبر

1-26- باغ:

قطعه ای که کاربری وضع موجود آن باغ بوده و هر گونه تغییر کاربری و تبدیل آن طبق دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری خواهد بود.

1-27-تغییر اساسی:

هر گونه تغییر درداخل و خارج بنا که به منظور ایجاد فضای جدید و یا گسترش فضای موجود ساختمان باشد.

1-28-تغییر غیر اساسی:

تغییراتی مانند جابجا کردن دیوارهای غیر باربر ، درب ها ، پنجره ها و .... که شامل تغییرات اساسی نگردد.

1-29-نما:

عبارت است از تصویر ساختمان بر روی صفحه قائم که از بیرون بنا در معرض دید باشد.

1-30-تراکم ناخالص جمعیتی :

نسبت تعداد جمعیت ساکن در هرمحدوده به سطح کل آن محدوده .

1-31-تراکم خالص مسکونی :

نسبت تعداد جمعیت ساکن به سطوحی که اختصاص کاربری مسکونی دارد.

1-32-تراکم ساختمانی:

نسبت سطح طبقات ساختمانها در یک منطقه به مساحت آن منطقه یا قطعه می باشد .

1-33-پارکینگ :

پارکینگ بر سه نوع است:

1- پارکینگ سرپوشیده : پارکینگ سرپوشیده شامل فضائی است که در درون بنای ساختمان در پائین تر از طبقه هکمکف یا همکف بدین منظور احداث شده است.

2- پارکینگ سرباز:پارکینگ سرباز شامل بخشی از حیاط و یا فضاهای باز ساختمان است که طبق ضوابط خاص می تواند مورد استفاده جهت پارک خودرو قرار گیرد.

3- پارکینگ عمومی: پارکینگ عمومی شامل فضاهای مناسبی است که برای پارک وسائل نقلیه در کنار فضاهای عمومی و خدماتی بصورت سرباز یا سرپوشیده در اراضی شخصی یا زیرساختمانهائی احداث می شود.

2-1-مسکونی:

2-1-1-موارد استفاده از زمین

عملکرد و استفاده اصلی این اراضی مسکونی است و در جوار آن فضاهای خدماتی و عملکردهایی که در این حوزه مورد نیاز است استقرار می یابند که تحت عنوان استفاده مجاز به آن می پردازیم.

-الف استفاده های مجاز

در این حوزه استقرار عملکردهای زیر مجاز است:

- استقرار واحدهای مسکونی با تراکم ساختمانی مجاز در هر بخش و مقررات و ضوابط مربوطه

- احداث مهد کودک ، کودکستان

- احداث مراکز مذهبی و فرهنگی در مقیاس کتابخانه های محله ای، مساجد و تکایا

- احداث واحدهای خدماتی در مقیاس خرده فروشی و تامین مایحتاج روزانه مانند خواربار فروشی، لبنیاتی ، نانوایی، قصابی، میوه فروشی و نوشت افزار، خیاطی، عکاسی، تعمیر لوازم خانگی .........

- احداث زمین های ورزشی محله ای

- احداث موسسات بهداشتی- درمانی در حد آزمایشگاه ، تزریقات، داروخانه، مطب، مراکز بهداشت خانواده ، حمام و .....

- ایجاد فضای سبز تجهیز شده پارکهای محله ای، گذرهای سبز عمومی و زمین های بازی کودکان و خدمات مشابه

- احداث پارکینگهای عمومی

- احداث تاسیسات و تجهیزات شهری مانند پست، برق، منبع آب ، تاسیسات مربوط به گازرسانی

در کاربری مسکونی استفاده از بخشی از واحدهای مسکونی جهت ارائه خدماتی مانند مطب، تدریس خصوصی، آموزشگاه، خیاطی و موسیقی به شکلی که در ضوابط عمومی منطقه بندی ذکر شده بلامانع است و در کاربری مسکونی مجاز است.

ب-استفاده های ممنوع

هر نوع استفاده دیگر غیر از استفاده های مجاز از این اراضی ممنوع است.

2-2-تجاری

احداث واحدهای تجاری در کاربری های تجاری پیشنهادی طرح هادی و همچنین تجدید بنای تجاری های موجود پس از رعایت میزان عقب نشینی مورد مسیر شبکه ها و معابر بلامانع است.

همچنین در کاربری های مسکونی، تجاری های محله ای بصورت شناور و با صلاحدید شهرداری می توانند استقرار یابند.ولی حداقل عرض معابر مجاور آن کمتر از 10 متر نباشد.

واحدهای تجاری شامل واحدهای فروش مانند لبنیات فروشی، خواربار فروشی، سبزی فروشی، مرغ و ماهی فروشی، اغذیه و نوشابه فروشی، قصابی، میوه فروشی، آرایشگاه، تعمیرات لوازم خانگی، دوزندگی و .... می باشد.

حداقل مساحت تجاریهای محله ای 15متر، حداقل عرض 3 متر و حداقل عمق 5 متر می باشد.

به ازاء هر واحد تجاری یک پارکینگ الزامی است.

- واحدهای تجاری فرامحله ای که در اطراف خیابان 45 متری بصورت مختلط تجاری-مسکونی در طرح لحاظ گردیده اند طبق ضوابط تجاری-مسکونی احداث شوند.

- همچنین تجاری های پیشنهادی در مراکز خدمات که بصورت مجتمع می باشد بایستی بصورت خاص طراحی و واگذار گردند که از یک فضای شهری مناسب برخوردار باشند.

2-1-2-ضوابط تفکیک و احداث بنا

- تراکم کم:

- حداقل تفکیک 200 مترمربع

-حداکثر سطح اشغال 60 درصد مساحت زمین

-حداکثر تراکم 120 درصد

-حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه

-حداقل بر قطعه 5/8 متر

-حداکثر ارتفاع 10 متر

- تراکم متوسط:

- حداقل تفکیک 300 مترمربع

-حداکثر سطح اشغال 60 درصد

-حداکثر تراکم 160 درصد

-حداقل بر قطعه 10 متر

-حداکثر ارتفاع 20/13 متر

- تراکم زیاد:

- حداقل تفکیک 500 مترمربع

-حداکثر سطح اشغال 50 درصد

-حداکثر تراکم( زیربنا) 200 درصد

-حداکثر تعداد طبقات 4 طبقه

-حداقل بر قطعه 12 متر

-حداکثر ارتفاع 5/16 متر

2-1-3-ضوابط مربوط به نورگیرها و تهویه

- حداقل مساحت حیاط خلوت برای نورگیری آشپزخانه 6 مترمربع است به طوری که کوچکترین ضلع آن کمتر از 2 متر نباشد و برای زمین های کمتر از 200 متر مربع 3% مساحت زمین کافی است.

- حداقل مساحت حیاط خلوت برای نورگیری فضاهای اصلی در واحدهای 2 طبقه و بیشتر ( اتاقها) 9 مترمربع است به طوریکه کوچکترین ضلع آن کمتر از 2 متر نباشد.

- تهویه سرویسهای بهداشتی می تواند از طریق هواکش انجام گیرد.

-در مواردیکه اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله پنجره آنها از هم نباید کمتر از 5 متر باشد.

- در مواردیکه آشپزخانه و اتاق از 2 واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند فاصله پنجره آنها از هم نبایستی کمتر از 3 متر باشد.

سایر موارد اعلام نشده در این ضوابط بر اساس قوانین و مقررات شهرداری ها خواهد بود.

2-1-4-ضوابط فضای باز:

در هنگام حفر چاههای فاضلاب در واحدهای مسکونی ( قبل از احداث شبکه فاضلاب) بایستی گالریها از محدوده قطعات تفکیکی عبور نموده و به ملک مجاور تجاوز ننماید.

- پیلوت و همچنین زیرزمین در صورتی که ارتفاع آن 20/2 سانتیمتر و کاربری غیرمسکونی ارتفاع روی سقف از کف معبر همجوار یا حیاط از 20/1 متر تجاور نکند جزء تراکم واحد مسکونی در قطعات محسوب نمی گردد.

- تمامی ساختمانهای مسکونی بایستی دارای نمای قابل قبول با مصالح ساختمانی مناسب باشند . شهرداری می تواندشرط صدور پایان کار را انجام نما قرار دهد.

- در کلیه کاربری ها حداکثر سطح زیرزمین معادل سطح اشغال در طبقه همکف می باشد.

2-1-5-ضوابط و مقررات مربوط به بازشو:

- سطح بازشوها نبایستی بیش از 10 درصد مساحت دیوار را اشغال کند.

- بازشوها نبایستی برحیاط ملک مجاور مشرفیت داشته باشد.

- برای بازشوهای واقع در جبهه های غربی بایستی سایبان ساخته شود. ابعاد سایبان در هر مورد بستگی به وضعیت قرارگیری بازشو، ارتفاع آن وسایر عوامل دارد.

- واحدهای درب ساختمان پنجره هایی که به سمت گذر عمومی باز می شود ارتفاع بازشوها حداقل 70/1 می باشد.

- در نماهای خارجی ، بازشوها در سطح دید عابرین قرار نگیرد. اگر تحت شرایطی احتیاج به نورگیر باشد باید ارتفاع آن بالاتر از سطح دید باشد.

- برای هماهنگی با معماری بافت مسکونی، تقسیم مساحت بازشوی مورد نیاز به چند قسمت و توزیع آن در نما می تواندبه جای یک بازشوی واحد باشد. ضمن آنکه مساحت کل بازشوها از 20% سطح دیوار بیشتر نشود.

- سطح شیشه ای بازشوها نبایستی از 10% مساحت نما بیشتر باشد.

- درب های ورودی منازل باید به طرف داخل باز شوند و مزاحمتی برای عبور و مرور ایجاد نکنند.

- قرار گرفتن درب ورودی منازل در ارتفاعی بالاتر از سطح پیاده رو در صورتی که احتیاج به پله از داخل پیاده رو نداشته باشد بلامانع است.

- استفاده از شیشه های رنگی و دوجداره در ساختمان بلامانع است.

- استفاده از مواد مختلف نظیر چوب، فلز، فایبرگلاس و ..... در بازشوها بلامانع است.البته به گونه ای که ناهماهنگی بوجود نیاورد.

2-1-6-ضوابط مربوط به فضاها و تاسیسات اصلی بام:

- نصب تاسیسات روی بامها صاف حداقل به فاصله 3 متر از لبه بام صورت پذیرد.

- احداث دست انداز در کناره بامهای صاف و تراسها به ارتفاع حداقل 80 سانتیمتر الزامی است.

- احداث انبار موقت و دائم و انبار کردن وسایل بر روی پشت بامها و بالکن ها مجاز نمی باشد.

- کانال کشی و احداث کولر در فضاهای خارجی مجاز نمی باشد و محل تمامی تأسیسات مانند کولر و برج خنک کننده و غیره باید از دید عموم و مالکیت های مجاور محفوظ باشند. در سطوح قابل رویت ساختمان کانال کشی باید با نماسازی توام باشد.

2-1-7-مقررات مربوط به نماسازی ساختمانها:

- کلیه سطوح خارجی ساختمانها که مشرف به فضای باز( حیاطهای اصلی، فرعی) یا به گذرگاهها و معابر عمومی است، نمای شهری محسوب شده و لازم است با مصالح مرغوب ( ترجیحاً آجر) که با محیط هماهنگی داشته باشد، به طرز مناسب و زیبا نماسازی شود.

تبصره: این مقررات به منظور بهبود بخشیدن به سیمای کلی شهر از طریق رعایت نماسازی کلیه ساخت و سازها در محدوده شهر تدوین گردیده، و بدیهی است که شهرداری تا قبل از پایان نماکاری در معبر اصلی شهر ساختمان و تایید آن از طرف ناظر و کارشناسان شهرداری از صدور پایان کار می تواند خودداری کند .

- در ساختمانهایی که دیوار جانبی آنها به هم چسبیده است آن قسمت از دیوار جانبی که بلند است و ظاهر می گردد یا جلوتر از ساختمان جانبی است، باید مانند نمای اصلی ساختمان مربوطه و با همان مصالح نماسازی گردد.

2-1-8-سایر ضوابط:

- رعایت تناسب طول به عرض ( حداکثر 3 به یک ) الزامی است.

- حداقل عرض دسترسی به قطعات مسکونی 6 متراست.

- زیرزمین و پارکینگ جزء زیربنا محسوب نمی شود.

- حداقل فضای باز در تراکم کم 40 مترمربع

- حداقل فضای باز در تراکم متوسط 35 مترمربع

- حداقل فضای باز در تراکم زیاد 30 مترمربع

- بازاء هر واحد مسکونی یک واحد پارکینگ الزامی است و در صورتیکه مساحت هر واحد مسکونی از 180 مترمربع تجاوز نماید به ازاء هر 120 مترمربع مساحت اضافی یک واحد پارکینگ در نظر گرفته شود. بطور مثال اگر زیربنای یک واحد مسکونی 240 مترمربع باشد 5/1 واحد پارکینگ محاسبه می گردد.

- تراکم متوسط در کاربری های مختلط تجاری-مسکونی در کنار شبکه 45 متری در طرح لحاظ گردیده است. همچنین در پهنه کاربری مسکونی پیشنهادی و اراضی ذخیره طرح هادی که حداقل بصورت یک بلوک شهری باشند می توانند از ضوابط تراکم متوسط و زاید با هماهنگی شهرداری قطب آباد استفاده کرد.

2-3-مختلط تجاری-مسکونی

کاربری مختلط تجاری-مسکونی در نقشه کاربری اراضی پیشنهادی قطب آباد در دو طرف خیابان اصلی شهر( 45 متری) منظور گردیده که حدود 20 متر پس ازعقب نشینی مورد مسیر عمق دارد ولی حسب صلاحدید شهرداری با توجه به موقعیت محل از نظر فرم و شکل قطعات و نحوه دسترسی آنها قابل تغییر می باشد.

- تجمیع قطعات در این کاربری بلامانع است.

- کلیه قطعات بایستی به خیابان اصلی ( 45 متری ) دسترسی داشته باشند .

- طبقه همکف به کاربری تجاری و طبقات بالاتر به کاربری مسکونی یا خدماتی می تواند اختصاص یابد.

- الزامی است که فضاها و ورودیهای تجاری و مسکونی از یکدیگر جدا شوند و هر فضا ورودی و خروجی متقل داشته باشد .

- حداقل مساحت تفکیک کاربری مختلط تجاری-مسکونی 300 مترمربع می باشد.

- نسبت طول به عرض قطعات ا نسبت 1 به 3 بیشتر نباشد.بنابراین حداقل عرض قطعات 10 متر می باشد.

- حداکثر تعداد طبقات کاربری مختلط تجاری- مسکونی 3 طبقه می باشد.

- رعایت میزان عقب نشینی مسیر خیابان 45 متری الزامی است.

- رعایت حریم تجاری به عمق 3 مترالزامی است.

- محل استقرار این کاربری فقط در جاهایی است که با این کاربری در طرح هادی مشخص گردیده است.

- پیشنهاد می گردد خیابان 45 متری اصلی شهر که کاربری مختلط تجاری-مسکونی در کنار آن شکل می گیرند توسط شهرداری طراحی شهری و معماری گردد که بتدریج این محور به یک محور مجهز شهری و با هویت شهرسازی و معماری تبدیل شود.

- در کاربری مختلط تجاری –مسکونی بازاء هر واحد تجاری یک واحد پارکینگ الزامی است و برای قطعات بزرگ هر 50 مترمربع تجاری یک واحد پارکینگ در نظر گرفته شود.مثلاً برای یک واحد تجاری 225 مترمربعی تعداد پارکینگ مورد نیاز 5/4 واحد پارکینگ می باشد.

- حداکثر سطح اشغال این کاربری در طبقه همکف ( بصورت تجاری) 80 درصد و در کل طبقات ( حداکثر زیربنا) 200 درصد می باشد.

2-4-منطقه کارگاهی

- اراضی این منطقه اختصاص به فعالیتهای کارگاهی-صنعتی دارد. این نوع فعالیتها باید از نظر زیست محیطی اثرات زیانبار نداشته باشند و اخذ مجوز از سازمان محیط زیست الزامی است. بدیهی است در کلیه موارد رعایت ضوابط سازمان محیط زیست و بهداشت محیط در مورد تشخیص نوع کارگاه از نظر مزاحم و غیر مزاحم بودن و تمهیدات زیست محیطی ضروری و الزامی است.

2-4-1- استفاده های مجاز

علاوه بر عملکردهای فوق کاربری های زیر می توانند در این منطقه احداث یا مستقر گردند کاربری صنعتی غیر مزاحم مانند نجاری، منبت کاری، تعمیرگاههای خدمات فنی و سرویس دهی به وسایل نقلیه ( تعویض روغن، سرویس اتومبیل و ....)

- احداث واحدهای خدماتی و رفاهی مورد نیاز واحدهای فوق( حمام، رستوران، بانک ....)

- احداث پمپ بنزین

- احداث پارکینگ های عمومی

- احداث تاسیسات و تجهیزات شهری( منابع آب، ایستگاههای تقلیل فشار گاز....) مجاز است.

- ترمینال های باربری

- هر نوع استفاده دیگر، به جز موارد استفاده مجاز ، ممنوع است.

2-4-2- ضوابط مربوط به تفکیک زمین

- حداقل تفکیک در منطقه کارگاهی 500 مترمربع خواهد بود.

- اندازه قطعات تفکیکی برای انواع کاربری های مجاز در این منطقه متناسب با طرح های مصوب از سوی سازمان های ذیصلاح تعیین می گردد.

2-4-3-ضوابط مربوط به احداث بنا

- حداکثر سطح اشغال در همکف 50% مساحت قطعه خواهد بود.

- حداکثر زیربنا 100% مساحت قطعه و در دو قطعه خواهد بود.

- حداقل 25% از مساحت کل زمین باید برای ایجاد فضای سبز و درختکاری در نظر گرفته شود.

- احداث بنا باید با رعایت حریمی حداقل 3 متر از برگذر صورت گیرد.

- پیش بینی فضای لازم و محل مناسب برای باراندازی و بارگیری کامیون الزامی است.

- تامین یک واحد پارکینگ به ازاء هر 100 مترمربع زیربنا الزامی است.

2-5-ضوابط و مقررات کاربری بهداشتی و درمانی

کاربری های بهداشتی و درمانی شامل بیمارستان و زایشگاه ، پلی کلینیک، درمانگاه مراکز توان بخشی، مراکز اورژانس، آسایشگاه، آزمایشگاه، داروخانه، تزریقات ، رادیولوژی ،حمام، آبریزگاه و .... مشمول این آیین نامه خواهد بود.

- در کلیه ساختمانهای بهداشتی – درمانی لازم است ضوابط و مقررات مصوبه وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی رعایت گردد.

- سطح کل زیربنا در طبقه همکف در کلیه ساختمانها از 40% سطح کل زمین تجاوز ننماید و 60% مابقی جهت فضای باز و سبز و پارکینگ در نظر گرفته شود.

- حداکثر سطح اشغال 40 درصد و حداکثر زیربنا 80 درصد در 2 طبقه

- در این طرح با توجه به فضای موجود بهداشتی-درمانی(10500 مترمربع ) کاربری پیشنهادی بدین منظور اختصاص نیافته است.

2-6-اداری و انتظامی

احداث ادارات دولتی، بانکها، بیمه ، دفاتر روزنامه و خبرگزاریها، دفاتر خصوصی، پاسگاه انتظامی، پایگاه مقاومت بسیج، صندوق های قرض الحسنه و ..... زیر عنوان کاربری اداری-انتظامی مجاز است.

- اراضی مربوط به کاربری اداری حداقل باید به یک شبکه با عرض حداقل 20 متر در دسترسی داشته باشند.

- حداقل 25% سطح کل زمین به فضای سبز اختصاص یابد.

- حداقل تفکیک در کاربری اداری-انتظامی 1000 مترمربع می باشد.

- حداکثر سطح اشغال 50 درصد کل مساحت زمین و حداکثر زیربنا 150 درصد در 3 طبقه

- تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز برای هر 50 مترمربع زیربنا یک واحد پارکینگ الزامی است.

2-7-ضوابط و مقررات مربوط به کاربری فرهنگی-مذهبی

این کاربری شامل ، مصلی، مسجد، حسینیه، تکیه و ...... موزه، فرهنگسرا، سینما، کتابخانه و ..... می گردد.

- ایجاد مراکز فرهنگی در داخل پارکهای عمومی با حفظ و رعایت ضوابط پارکها مجاز است.

- تعداد طبقات از 2 طبقه و مساحت آن از 50 درصد سطح کل قطعه تجاوز ننماید.

- حداکثر سطح زیربنا از 100 درصد کل زمین تجاوز ننماید.

- استقرار مراکز فرهنگی در جوار پارکها و فضاهای سبز، مراکز آموزشی ، مراکز تاریخی و ورزشی مناسب است.

- حداقل تفکیک زمین در کاربری فرهنگی 500 مترمربع و در کاربری مذهبی 1000 مترمربع است.

- حداقل عرض دسترسی سواره 12 متر است.

- به ازاء هر 50 مترمربع زیربنا یک واحد پارکینگ الزامی است.

2-8- آموزشی :

2-8-1-ضوابط تفکیک:

- حداقل تفکیک برای مهد کودک و کودکستان 500 مترمربع

- حداقل تفکیک برای دبستان 2000 مترمربع

- حداقل تفکیک برای مدرسه راهنمایی 3000 مترمربع

- حداقل تفکیک برای دبیرستان 3500 مترمربع

2-8-2- ضوابط مربوط به احداث ساختمان:

- حداکثر سطح اشغال برای کودکستان 40 درصد در یک طبقه

- حداکثر سطح اشغال برای دبستان 50 درصد در همکف، حداکثر زیربنا 100 درصد در دو طبقه

- حداکثر سطح اشغال برای مقطع راهنمایی 50 درصد در همکف، حداکثر زیربنا 100 درصد در دو طبقه

- حداکثر سطح اشغال برای دبیرستان 40 درصد ، حداکثر زیربنا 120 درصد در 3 طبقه

2-8-3-ضوابط مربوط به پارکینگ

- کوکستان هر سه کلاس یک واحد پارکینگ

- دبستان هر دو کلاس یک واحد پارکینگ

- راهنمایی هر دو کلاس یک واحد پارکینگ

- دبیرستان هر یک کلاس یک واحد پارکینگ

2-9-ورزشی :

2-9-1-ضوابط تفکیک:

- حداقل تفکیک زمین در مقیاس محله 500 مترمربع

- حداقل تفکیک زمین در مقیاس فرامحله ای ( شهری) 2000 مترمربع

2-9-2-ضوابط مربوط به احداث بنا:

- ضوابط مربوط به احداث ساختمان برای سطح مختلف ورزشی بر اساس استانداردهای سازمان تربیت بدنی است.

2-10-جهانگردی و پذیرایی

2-10-1-استفاده مجاز شامل هتل، مسافرخانه، میهمانسرا و واحدهای پذیرایی است.

2-10-2-ضوابط مربوط به تفکیک زمین

- حداقل تفکیک زمین برای هتل و مسافرخانه 2500 مترمربع

- حداقل تفکیک واحدهای پذیرایی 200 مترمربع

2-10-3-ضوابط مربوط به احداث ساختمان

- حداکثر سطح اشغال و زیربنا مطابق ضوابط و مقررات پهنه کاربری مربوطه ( مسکونی یا تجاری) می باشد.

2-10-4-پارکینگ :

- برای هر 50 مترمربع زیربنا احداث یک واحد پارکینگ الزامی است.

- برای هتل های دو ستاره هر پنج تخت یک واحد پارکینگ و هتل های سه ستاره هر 4 تخت یک واحد پارکینگ و هتل های 4 و 5 ستاره هر دو اتاق یک واحد پارکینگ الزامی است.

2-11-فضای سبز عمومی

2-11-1-استفاده های مجاز:

- فضاهای گلکاری-چمن کاری و درختکاری شده جهت گذران اوقات فراغت مردم

- فعالیتهای فرهنگی مانند فرهنگ سرا

- امکانات، بناها و فضاهای لازم جهت بازی کودکان

- تاسیسات ورزشی در فضای آزاد

2-11-2-ضوابط مربوط به تفکیک زمین :

- حداقل تفکیک زمین در پارکهای محله ای و واحد همسایگی 1000 مترمربع

- حداقل تفکیک زمین در مقیاس شهر یک هکتار

- حداقل عرض دسترسی سواره در مقیاس محله 12 متر است.

- حداقل عرض دسترسی در مقیاس شهر 30 متر است .

2-11-3- ضوابط مربوط به احداث ساختمان:

- حداکثرسطح اشغال در مقیاس محله 10 درصد کل مساحت زمین

- حداکثر سطح اشغال در مقیاس شهر 5 درصد کل مساحت زمین

2-11-4-پارکینگ :

- برای هر 200 مترمربع یک واحد پارکینگ الزامی است.

تبصره: پارک و تجهیزات مربوطه و محل استقرار آنها نیازمند طراحی خاص می باشد. در طرح هادی شهر قطب آباد حدود 15 هکتار باغ متروکه در محدوده شهر به کاربری پارک وفضای سبز عمومی اختصاص یافته که شهرداری قطب آباد می تواند براساس تنظیم توافقنامه با مالکین و طی مراحل قانونی تغییر کاربری در کار گروه شهرسازی و معماری استان بخشی از آنرا به کاربری مسکونی تبدیل نماید ولی در هر حال اختصاص حداقل 20 درصد از کل مساحت باغ متروکه ( 3 هکتار) به کاربری فضای سبز عمومی الزامی است.

2-12-تاسیسات و تجهیزات شهری

استفاده های مجاز شامل تاسیسات زیربنایی( آب-برق-گاز-مخابرات و فاضلاب) میدان چه های میوه و تره بار-دفاتر پست و مخابرات –پمپ بنزین و پمپ گاز- ایستگاه آتش نشانی و سایر تاسیسات عمومی است.

2-12-1- میدانچه های میوه و تره بار

- حداقل تفکیک زمین 2000 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 25 درصد کل زمین

- حداقل عرض دسترسی سواره 20 متر است .

2-12-2-پمپ بنزین و پمپ گاز

- حداقل تفکیک زمین 1000 مترمربع است .

- حداکثر سطح اشغال 10 درصد

- حداقل عرض دسترسی سواره 20 متر است

- حداقل فاصله پمپ بنزین ها از تقاطع های اصلی 150 متر است .

2-12-3-دفاتر پست و مخابرات

- حداقل تفکیک زمین 500 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 50 درصد کل زمین

- به ازای هر 100 مترمربع احداث 3 واحد پارکینگ الزامی است.

2-12-4-ایستگاه آتش نشانی :

- حداقل تفکیک زمین 1000 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 25 درصد کل مساحت در 2 طبقه

- حداقل عرض دسترسی سواره 20 متر است .

2-13-حمل و نقل و انبار

2-13-1- پایانه مسافربری درون شهری:

- حداقل تفکیک زمین 1500 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 10 درصد در 2 طبقه

- حداقل عرض دسترسی سواره 30 متر است .

2-13-2-پایانه مسافربری برون شهری

- حداقل تفکیک زمین 000/10 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 25 درصد کل زمین در 2 طبقه

- حداقل عرض دسترسی سواره 30 متر است .

2-13-3-پایانه باربری

- حداقل تفکیک زمین 15000 مترمربع است .

- حداکثرسطح اشغال 25 درصد کل زمین در 2 طبقه

- حداقل عرض دسترسی سواره 30 متر است .

2-14-اراضی ذخیره

این اراضی بعنوان ذخیره در طرح هادی قطب آباد بمنظور اختاص به کاربری مسکونی و یا خدمات مورد نیاز پیش بینی شده است که با نظر شهرداری و طی مراحل قانونی می تواند به کاربری مورد نیاز تبدیل شود.

2-15- ذخیره خدمات :

در طرح هادی قطب آباد حدود 3/4 هکتار به اراضی خدمات ( ذخیره شهری) اختصاص یافته که براساس نیاز سازمانها و دستگاهها و با موافقت شهرداری قطب آباد و استانداری و طی مراحل قانونی ( تصویب در کار گروه شهرسازی و معماری استان) می تواند به کاربری های خدماتی اختصاص یابد.

3- ضوابط گذربندی

- رعایت عقب نشینی و تعریض براساس طرح هادی الزامی است.

- در گذرهای داخلی که طرح هادی تعریض آنها را مشخص ننموده رعایت ضوابط زیر الزامی است:

- در کوچه های بن بست با طول کمتر از 50 متر حداقل عرض 6 متر

- در کوچه های بن بست با طول بیشتر از 50 متر حداقل عرض 8 متر

- درکوچه های بن باز با طول 150-100 متر حداقل 8 متر عرض

- درکوچه های بن باز با طول 200-150 متر حداقل 10 متر عرض

- دسترسی های جمع و پخش کننده فرعی حداقل عرض 12 متر

- در اراضی بالاتر از 1000 مترمربع مساحت و همچنین کاربری های مسکونی پیشنهادی و اراضی ذخیره که برای توسعه آینده شهر در نظر گرفته شده است تهیه طرح تفکیکی توسط مهندس شهرسازی ذیصلاح دارای پروانه اشتغال بکار از نظام مهندسی الزامی است.

- در خصوص تقاطع گذرهایی که پخ بر روی نقشه مشخص نشده است.

- رعایت میزان پخ حداقل به میزان 10/1 مجموع عرض دو گذر الزامی است.

ضوابط مربوط به حریم شهر :

حریم مصوب شهر قطب آباد در طرح هادی قطب آباد مورد تائید قرار گرفته و تغییراتی در آن حاصل نگردیده است .حریمی که به تائید شهردار قطب آباد –استاندار ووزیر کشور وقت در سال ------ رسیده است و حدود تقریبی آن به قرار زیر است:

الف-از جنوب و در جاده بطرف جهرم منطبق بر پل رودخانه شهر بر روی جاده مذکور می باشد.

ب-از غرب واقع است بر روی محور جاده آسفالته بطرف شیراز و بفاصله 1000 متر از وسط محور پل معروف به کشه برفی قرار دارد.

ج-از شمال واقع است بر روی محور جاده خاکی بطرف پر شمشیری و بفاصله 1550 متر از نقطه 7 ( بر روی نقشه حریم ) بطرف جنوب شرقی آن قرار دارد.

د-از شرق واقع است بر روی محور جاده آسفالته بطرف فسا و بفاصله افقی 870 متر از نقطه 12 بطرف جنوب غربی و بفاصله 2750 متر از تقاطع دو محور جاده کمربندی شرقی و جاده بطرف فسا.

- شهرداری وظیفه نظارت و کنترل اراضی واقع در حریم شهر را بر اساس قانون تعاریف محدوده و حریم شهر مصوب مجلس شورای اسلامی شهر ( پیوست ) بعهده دارد.

- هر گونه تفکیک اراضی کشاورزی و باغات واقع در محدوده و حریم شهر منوط به رعایت ضوابط مربوط به دستورالعمل حفظ باغات و اراضی کشاورزی موضوع مواد 14 و 63 قانون زمین شهری می باشد.(پیوست)

- ایجاد تاسیسات زیربنایی ( آب –برق-گاز-تلفن-فاضلاب-راه) در حریم بارعایت ضوابط و مقررات دستگاه مربوطه بلامانع است.

- رعایت حریم های رودخانه ، خطوط انتقال آب –برق-گاز-مخابرات-مسیل ها- قنوات- چشمه ها و ..... بر اساس دستورالعمل ها و ضوابط دستگاهها و سازمانهای مربوط در حریم شهر الزامی است.

- رعایت مفاد قانون منع فروش و واگذاری........

د-متفرقه

ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری

مطالب مشابه :

استانداردهاي طراحي مجتمع هاي تجاري

استاندارد های معماری و فضاهای ساختمان تجاری

استانداردهای طراحی مجتمع مسکونی

برخی نکات و ضوابط شهرداری برای طراحی معماری

استانداردهای طراحی هنرستان

مقررات مربوط به عملکرد های تجاری

ضوابط و دستور العمل های سازمان آتش نشانی و خدمات ایمنی در مورد ایمنی ساختمان ها

معرفی مجتمع تجاری الماس شرق

نکاتی درباره طراحی هتل

طرح پیشنهادی پژوهش (پایان نامه کارشناسی ارشد): طراحی مجتمع تجاری برمحوریت کاربرد مفهوم سرزندگی