قوانین آپارتمان نشینی

یکی از درگیریهای زندگی امروز در شهرها، به ویژه کلان شهری همچون تهران، زندگی آپارتمان نشینی است این شیوه زندگی علاوه بر آنکه موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ویژه خرده فرهنگهای معارض شده، نا بهنجاری های دیگری را هم رقم زده که هریک در نوع خود پیچیده می باشد. از جمله مشکلات آپارتمان نشینی گریبانگیر آن هستیم بحث اداره امور آن می باشد که در اینجا به اختصار به آن می پردازیم . از آنجا که هر اجتماعی اعم از خانواده یک اجتماع کوچک ویا جامعه به عنوان یک اجتماع بزرگتر نیازمند مدیر یا مدیرانی برای اداره امول خود هستند، در مجتمع های ساختمانی (آپارتمانی) نیز این ضرورت به وضوح احساس می گردد. که در این خصوص قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرائی آن مصوب 1343 و اصلاحیه های بعدی آن، ضوابط و مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده است و قانونگذار مستند به قانون فوق الاشعار، کلیه مجتمع های مسکونی، اداری، تجاری و شهرکهائی که فاقد شهرداری هستند را ملزم به رعایت ضوابط و مقررات حاکم بر آن نموده است.

علی ایحال به منظور تعیین مدیر یا هیات مدیره ابتدا می بایست مجمع عمومی مالکین به شرح ذیل تشکیل گردد:

مجمع عمومی مالکین

در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می گردد.

با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند واز تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب مالکین درخواست مالکین، وزارت مسکن وشهرسازی عهده دار این مسئولیت می گردد.

چنانچه جلسه مذکور،اولین جلسه مجمع نباشد هیات مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع، ساکن باشند موظفند رسما" آدرس خود را به هیات مدیره اعلام نمایند درغیر این صورت هیات مدیره وظیفه ای جهت تفتیش درخصوص نشانی مالکین ندارند و اگر کسی به عنوان نماینده یکی از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) ویا غیر رسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیات مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند. درصورتیکه یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی، معرفی خواهدشد.

تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد. در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس درهمان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ویا نماینده آنان ضروری است.

باتوجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان ویا نماینده آنان در جلسه حضور پیدانکنند جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:

1. تعیین رئیس مجمع عمومی

2. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها.

3. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان.

4. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

5. اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

6. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن وشهرسازی اطلاع داده شود.

مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد در صورتی که هیات مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید(مثلا به فرض درخصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع بنا به درخواست مالکین و یا هیات مدیره می باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می باشد. در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیات مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه مالکین می توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات مقرر، اقدام لازم را معمول نمایند.

مجمع عمومی فوق العاده، در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره جدید تشکیل می گردد.

در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده، وزارت مسکن وشهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهدبود.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است

مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می شوند مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دوسال است. اما مجمع می تواند این مدت را اضافه و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران نیز بلامانع است.

مجمع عمومی می تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده اند امین شرکا (مالکین) بوده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.

مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.

در کلیه ساختمانها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشند مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین نظافت قسمتهایمشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند.

مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت استنکاف، طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

در زمان های نه چندان دور که آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی رایج نبود و مفهومی نداشت در اکثر شهرها خانه های مسکونی دارای وسعت بسیار و حیاط و درخت و اتاق های متعدد بود. همراه با غروب آفتاب سکوت ملایمی در خانه ها حاکم می شد وصدای اذان موذن از گلدسته های مساجد دور و نزدیک در کنار این سکوت، روح را نوازش می داد. بعد هم شب بود و صدای جیرجیرک ها و سکوت و دیگر هیچ.اکنون بعد از گذشت چندین سال چهره اغلب شهرها کاملا به هم ریخته است. آپارتمان ها و برج های مسکونی در جای جای شهرها به خصوص شهرهای بزرگ و به ویژه تهران روییده اند و به جای خانه های باصفا، جنگل آهن و فولاد در لباس مجتمع های ساختمانی سراسر شهرهای بزرگ را پوشانده است. به هر حال زندگی شهری قواعد خاص خودش را دارد. بعضا می بینیم در اندک جایی ده ها واحد آپارتمانی 30 و 40 متری ساخته اند آن هم در طبقات متعدد. به راستی زندگی در چنین محیط هایی سخت است. سخت تر آن که بایستی حقوق ده ها و بلکه صدها نفر از همسایگان خود را رعایت کنی که متاسفانه آن گونه که آپارتمان ها رشد کرده اند فرهنگ آپارتمان نشینی هنوز برای خیلی از ساکنان آپارتمان ها معنی نشده است.

ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد

امروزه تا پاسی از شب در خیلی از آپارتمان ها انواع و اقسام صداهای ناهنجار و گوشخراش موزیک و تلویزیون و صدای فریاد گونه مکالمات شبانه همسایگان آفتی است آشنا که مانند خوره آرام آرام روح ساکنان آپارتمان ها را می خورد و تا می خواهی به همسایه اعتراض کنی که پدرجان اندکی آرام تر. اندکی آهسته تر. بانگ فریاد برمیآید که "چاردیواری اختیاری" است.راستی آیا حق داریم با سروصداهای ناهنجار اعصاب همسایگان را به هم بریزیم و بگوییم که چاردیواری و اختیاری؟ ساکنان آپارتمان ها اعم از مالک و مستاجر مکلفند برای ایجاد یک زندگی بهتر به حقوق سایر همسایگان احترام بگذارند. این یک تکلیف قانونی برای تمامی شهروندان است که با اصول و موازین اخلاقی کاملا مطابقت دارد.

رعایت اصول آپارتمان نشینی

طبق قانون و آئین نامه تملک آپارتمان ها رعایت این اصول برای ساکنین آپارتمان ضروری است:

1. رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است برای مثال حضور آقایان با پیژامه یا زیرپیراهن در خارج از بخش اختصاصی ممنوع بوده و در صورت مشاهده و تذکر از طریق مدیر ساختمان در صورت عدم انتباه موضوع وفق قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است و کلیه ساکنین موظف به همراهی در طرح شکایت و اخراج متخلف هستند.

تبصره: چنانچه متخلف مستاجر باشد علاوه بر پیگیرد قانونی مستاجر, موجر بعنوان معاونت قابل پیگرد است.

2. رعایت صرفه جویی در مصرف آب, گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است . در صورتی که مشاهده گردد واحدی عمدا یا سهوا رعایت صرفه را نمی نماید علاوه بر تخلف انضباطی مدیر ساختمان حق دارد او را مجبور نماید که شمارشگر نصب و یا شارژ بیشتری پرداخت کند.

3. شستن فرش, لحاف و پتو در حد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت گرفته است.

تبصره: هر سال یکبار میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند الزوم چنانچه واحدی بیش از حد تعارف استفاده کرده مبلغی طی حواله مدیر می پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می گردد.

4. از آنجا که بلوک فاقد واحد سرایداری است و هزینه مضاعفی را بر همه ساکنان بوجود می آورد لذا تصریح می گردد که این بلوک سرایدار نخواهد داشت.

5. مقررات این آیین نامه در مجمع عمومی قابل تصحیح و تغییر است و این مقررات قابل اجرا و ملاک قانونی در دعاوی است.

6. رعایت اخلاق و رفتار اسلامی و حسنه از اهم امور ساختمان است مسائل رفتار ضد اخلاقی در بلوک ممنوع است .

7. چون حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا به عهده مالکین ساکن است طبق نظر و تصویب هیئت مدیره, مالکین غیر ساکن مبلغی به عنوان اضافه شارژ و سالانه باید پرداخت نماید. پس از تصویب هیئت مدیره و عدم پرداخت طبق ماده 21 رفتار خواهد شد.

8. تکلیف پروژه های عمرانی ساختمان سقف هزینه ها و مبالغ قابل دریافت از هر یک از مالکین و مستاجرین را مجمع عمومی به صورت سالانه تصویب و به مدیر ابلاغ میکند.

9. هر گونه اعتراضی از طرف ساکنین باید به صورت کتبی به مدیر ارائه شود.

10. هر یک از ساکنین اعم از مالک یا مستاجر بایستی هزینه شارژ را به موقع به مدیر ساختمان یا نماینده او پرداخت کنند.

تبصره: در صورت استنکاف از پرداخت حداکثر به مدت سه ماه مدیر موظف به پیگرد قانونی خاطی است و مستنکف موظف است علاوه بر شارژ معوقه تمام هزینه ها را پرداخت کند.

11. تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می شود به هیچ وجه مجاز نمی باشد.

12. سایر تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخش های اختصاصی مانند انبار می باید با اجازه کتبی دیگر مالکین و تایید مدیریت ساختمان در حد معقول صورت پذیرد.

13. ساکنین هر واحد مسوول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب سررفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان هستند.

14. نصب هر گونه آنتن سایبان نرده حفاظ بند کولر وغیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.

15. بازی کردن بچه ها در قسمت های مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعت های تعیین شده و در محل های مقرر مجاز می باشد.

16. مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.

17. نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و بطور کلی حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع می باشد. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر سکنه آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.

18. مدیران ساختمان می باید حداقل یک بار در سال فیوزهای تابلو برق را کنترل نماید تا در صورت افزایش بار جریان برق آتش سوی بوجود نیاید.

تبصره: هرگونه دستکاری در تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع است.

19. مسوول حرکات و رفتار فرزندان اولیای آنها بوده و در قبال هر گونه عمل خلاف آنها باید جوابگو باشند.

20. مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شود بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرد.

21. انبار آپارتمان ها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است. کسب درآمد و اجاره آن به دیگران ممنوع میباشد مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.

22. استفاده از وسایل گازی و نفتی برای افراد جوانتر از 12 سال و مسن تر از 70 سال و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند ممنوع است.

23. باز کردن در می باید توسط افراد بالغ پس از شناسایی انجام شود.

اینها حقوقی هستند که در میان همسایگان یک آپارتمان باید رعایت شوند در حالی که عدم توجه به این قانون در میان افراد بسیار به چشم می خورد.

قانونی برای مشکلات آپارتمان نشین ها

زندگی در آپارتمان ها، سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد

«آپارتمان نشینی قانون دارد» قانون در این عبارت در معنای اخص آن به کار رفته است. یعنی قوانین آپارتمان نشینی در دسته قوانین طبیعی یا ارزش هایی قرار ندارد که براساس تجربه زندگی جمعی حاصل شده اند و رعایت آنها امری اخلاقی محسوب می شود. این قانون که دانستن آن برای هر آپارتمان نشینی ضروری است پشتوانه اجرایی ضابطه مند دارد و بالطبع مانند هر قانون دیگری تخلف از مفاد آن در صورت طرح در محاکم قضایی و اجتماعی مجازات در پی دارد. قانون آپارتمان نشینی با عنوان «قانون تملک آپارتمان ها» برای تنظیم مناسبات رفتاری در مجتمع های مسکونی و حفظ حقوق ساکنان در سال 1343 تصویب و سال 1376 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شده است. آیین نامه های اجرایی آن نیز مقرراتی را شامل می شود که اصول آپارتمان نشینی و مشکلات عمومی این نوع زندگی را مشخص و تعیین تکلیف می کند. قانون تملک آپارتمان ها در قالب قوانین مدنی کشور قوه مجریه و قضاییه را موظف به رعایت مفاد مرتبط می کند و احقاق حقوق و برخورد با تخلفات نیز برعهده مراجع قضایی و قانونی است.

مالکیت اشتراکی

شوون استفاده از مشاعات در بسیاری از آپارتمان ها محل مناقشه است و گاهی زندگی را برای ساکنان تلخ و پرتنش می کند. موضوع اول درباره مشاعات تعیین محل آنهاست و قانون تملک آپارتمان ها مالکیت اشتراکی در آپارتمان ها را به شرح زیر معرفی می کند:

1. زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

2. تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی، اتاق سرایدار، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها، گذرگاه های زباله و محل جمع آ وری آن و...

3. اسکلت ساختمان

4. درها، پنجره ها، راهروها، پاگردها و پله هایی که در خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارند.

5. تاسیسات راه پله از جمله وسایل تامین روشنایی، تلفن و وسایل اخبار، شیرهای آتش نشانی، محل اختتام پله ورود به بام و پله های ایمنی.

6. بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکا یا حفظ بنا در آن احداث شده است.

7. نمای خارجی ساختمان

8. محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه عمومی دارد و در سند اختصاصی ثبت نشده است.

آنچه ذکر شد قسمت های مشاع ساختمان است که در مالکیت مشاع تمام ساکنان قرار می گیرد؛ هر چند که در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن عبور کند. همه مالکان یا استفاده کنندگانی که نماینده مالک هستند مانند مستاجران حق استفاده از این قسمت ها را دارند و هیچ کسی نمی تواند از استفاده آنها تا حدی که ضرری به استفاده دیگران وارد نیاورد به هر دلیل ممانعت کند. گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین اقداماتی نظیر استفاده شخصی یا نگاهداری حیوانات و کالاها در قسمت های مشترک ممنوع است مگر آن که رضایت تمامی مالکان جلب شود. هزینه های حفظ، نگهداری، نظافت و تعمیر نیز میان ساکنان تقسیم می شود. البته در اصلاح قانون تملک آپارتمان ها در سال 76 مقرر شده است هزینه های حفظ و نگهداری حیاط، تراس یا بالکنی که فقط یک یا تعدادی از واحدها به آن دسترسی داشته باشند و استفاده آزادانه سایرین ممکن نباشد بر عهده استفاده کنندگان قرار دارد.

استفاده شخصی از مشاعات، اشغال آنها به هر نحو، تزئین دل بخواهی مشاعاتی نظیر راه پله و نما، تجاوز به حقوق دیگران برای استفاده آزادانه از مشاعات، زشت کردن منظره قسمت های مشترک و کثیف کردن آنها به اشکال مختلف مشکلات رایجی هستند که مناقشه دائمی آپارتمان نشین ها را در پی دارد. گاهی هم برخی افراد بدون توجه به قانون و صرفا براساس استنباط و توجیهات شخصی بخش هایی از ساختمان را جزو مشاعات می دانند و بر این اساس به استفاده شخصی از آنها می پردازند.

پول شارژ و ادعاهای جور واجور

پرداخت پول شارژ که به دفعات هزینه انواع تعمیرات نیز بر آنها افزوده می شود در اغلب ساختمان ها خالی از دردسر نیست. گاهی برخی ساکنان با ادعای عدم استفاده از برخی مشاعات از هزینه های نگهداری و تعمیرات آنها سرباز می زنند. برای مثال ساکنان طبقه همکف و حتی اول مدعی استفاده نکردن از آسانسور می شوند و پول شارژ مرتبط با آن را نمی پردازند. عدم بهره برداری از سایر امکانات ساختمان نظیر پشت بام، سیستم های حرارتی یا برودتی، محوطه، گل کاری و... نیز گاهی در جرگه چنین ادعاهایی قرار می گیرند و دردسرآفرین می شود. این ادعاها اغلب با حاشیه های رنگارنگی نظیر نارضایتی از عدم رعایت صرفه جویی در مصرف انرژی بخش های مشترک توسط فرد یا افراد دیگر و دستاویز کردن آن برای نپرداختن هزینه شارژ، اعتراض به نحوه تقسیم هزینه ها براساس تعداد افراد خانوار، قبول نداشتن مبلغ هزینه ای که برای تعمیرات پرداخته شده است و... نیز همراه می شود و نظم طبیعی زندگی جمعی را به هم می زند.طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها اصلاحی سال 76 حتی اگر یکی از ساکنان از قسمت های مشترک (مشاع ذکر شده) استفاده نمی کند باید هزینه های آن را بپردازد. چنین کاری برای بسیاری از افراد پرداخت پول زور تلقی می شود، اما باید پذیرفت این قانون آپارتمان نشینی است و بدون رعایت آن به قول معروف سنگ روی سنگ بند نمی شود. اگر عدم استفاده از مشاعات توجیه معقولی برای نپرداختن هزینه های آن باشد آنگاه سایر افراد نیز می توانند توجیهاتی نظیر کم استفاده کردن، عدم مطلوبیت بهره برداری از مشاعات و... بیاورند و قوانین را زیر پا بگذارند. در حقیقت وجود امکانات به تنهایی نوعی تملک بر آنها محسوب می شود و شرط استفاده برای پرداخت هزینه ها مطرح نیست.

تاخیرها

تاخیر یا کارشکنی برخی ساکنان در پیگیری امور آپارتمان دست کمی از سایر مشکلات اساسی پیش روی نظم سکونت جمعی ندارد. تاخیر در پرداخت هزینه شارژ یا تعمیرات، برگزاری مجمع عمومی، اقدام به تعمیرات یا رفع مشکل عمرانی، فیزیکی و... توسط برخی ساکنان صورت می گیرد و اخلالی جدی در اداره امور آپارتمان ها پدید می آورد. دیرکرد در جمع آوری پول شارژ، پرداخت نشدن به موقع هزینه های اصلی نظیر بهای آب، برق، گاز و تعمیرات ضروری را در پی دارد و رفع نیازهای اولیه تمامی ساکنان را دشوار می سازد. درباره هزینه تعمیرات شرایط بدتر است چرا که اگر کسی سهم خود را نپردازد دیگران مجبورند یا خودشان هزینه ها را برعهده بگیرند یا تعمیرات را بلاتکلیف بگذارند که گاهی امکان ناپذیر است.

تاخیرهای ناموجه در سایر حوزه های زندگی آپارتمان نشینی نیز می تواند برای برخی ساکنان دیگر دردسرساز باشد. یک نمونه نقص در عملکرد کولرهای آبی در پشت بام است که با پس دادن و سرریز آب یا حتی سر و صدای آزاردهنده برای ساکنان طبقه آخر همراه می شود. بالطبع تاخیر ساکنان در تعمیر و بهسازی کولرها مزاحمت هایی تحمل ناپذیر برای دیگران ایجاد می کند در حالی که شاید این تاخیر نزد عده ای بی ملاحظه این گونه توجیه شود که: کولر خودمان است و هر وقت بخواهیم تعمیرش می کنیم! اینجاست که ذهنیت های نادرست و ضعف های فرهنگی رخ می نماید و ضرورت آموزش های مدنی و قانونی در این حوزه را پررنگ تر جلوه می دهد.

زندگی در آپارتمان ها سکونتی دسته جمعی محسوب می شود که اصول و قواعدی ویژه دارد و نمی توان شرایط آن را با زندگی در خانه های ویلایی یکسان دانست.

رعایت شوون اخلاقی

نوع پوشش و آرایش افراد گاهی در تضاد و تقابل با اعتقادات مذهبی و بینش فرهنگی همسایگان قرار می گیرد و تذکر در این باره نیز به جای بهبود شرایط به بدتر شدن مناسبات رفتاری منجر می شود. همین نارضایتی از پوشش همسایه ها بویژه در مشاعات که اغلب به عنوان مشکلات رایج آپارتمان نشینی از زبان افراد مختلف شنیده می شود گاهی پایه و مایه اختلافات بعدی در سایر مسائل قرار می گیرد و به قول عامیانه «بهانه ای می شود در دست عده ای» تا علیه عده ای دیگر کارشکنی کنند و مرافعه به راه بیندازند. مسائل فرهنگی و تربیتی در این باره بسیار تاثیر گذارند و بالطبع رفع چنین معضلاتی در آپارتمان ها کار یک روز و دو روز نیست. اما به هر حال باید توجه داشت که مراعات همسایه نه تنها در آپارتمان نشینی بلکه در سایر روش های سکونت نیز یک اصل محسوب می شود و احترام به بینش فرهنگی و اعتقادات مذهبی همسایه ها نیز بخشی از این مراعات است.

انتخاب مدیر

بسیاری از مشکلات آپارتمان ها با تعیین یک مدیر برطرف خواهد شد. در مقابل آپارتمان های بلندمرتبه و برج هایی که مدیران مجرب با حقوق و مزایای بالااستخدام می کنند و رسیدگی به امور آپارتمان براساس تشریفات انجام می شود در بسیاری از مجتمع های مسکونی 3 یا 4 طبقه اصلامدیر وجود ندارد! در این شرایط معمولایک نفر برای رسیدگی به امور ضروری نظیر جمع آوری و پرداخت قبوض تعیین می شود و مشکلات پیش رو هم اغلب استعفای این فرد و در حقیقت شانه خالی کردن از بار مسوولیت بی مزد و مواجب را در پی دارد. طبق ماده 5 قانون تملک آپارتمان ها در صورتی که تعداد مالکان یک آپارتمان از 3 نفر بیشتر باشد باید «مجمع عمومی» تشکیل شود. مجمع عمومی جلسه ای با حضور مالکان و استفاده کنندگان یا نمایندگان آنان برای اداره امور آپارتمان است. برای آن که مجمع عمومی رسمیت داشته باشد باید مالکانی که بیش از نصف مساحت قسمت های خصوصی را در اختیار دارند یا نمایندگانشان در آن حضور یابند. در برخی آپارتمان ها ساکنان نسبت به برگزاری مجمع عمومی بی اعتنا هستنند و گاهی به همین دلیل آپارتمان بدون مدیر رسمی می ماند. راهکار قانونی برای خروج از بن بست در این شرایط دعوت از مالکان و در صورت عدم حضور 2 بار به تاخیر انداختن جلسات با فاصله 15 روز است. پس از طی این روند طبق ماده 8 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها جلسه سوم با هر تعداد از حاضران رسمیت می یابد و تصمیم جمعی در آن برای افراد غایب هم تعهد ایجاد می کند. در نخستین جلسه رئیس مجمع عمومی برای اداره جلسه انتخاب و سپس برای تعیین مدیر یا مدیران رای گیری می شود. شرح تصمیم ها صورتجلسه می شود و باید ظرف 10 روز توسط مدیر به اطلاع شرکای غایب برسد. مدیر ساختمان اختیارات و وظایف مهمی دارد و باید فردی امین و لایق باشد. بیمه تمامی ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام دربان برای ساختمان هایی که بیش از 10 واحد دارند، حساب و کتاب مالی و... جزو وظایف مدیر است و در مقابل اختیاراتی نظیر تعیین زمان مناسب برای بازی بچه ها در مشاعات، نحوه استفاده از پارکینگ و بخش های مشترک میان ساکنان، تذکر برای رعایت نکات ایمنی و مسائل ضروری درباره آسایش دیگران، اخطار به مالکان برای انجام تعمیرات اساسی یا رعایت حقوق سایرین در تمامی حوزه های زندگی جمعی و... به وی تفویض می شود.

ندا پاکنهاد / وکیل پایه یک دادگستری

قوانین آپارتمان نشینی

مطالب مشابه :

اساسنامه آپارتمان ها و ساختمان و مجتمعهای مسکونی وتجاری

اساسنامه مجتمع مسکونی ایلیا

اساسنامه مجتمـع مسکونی فـردوس برای نمونه

اساسنامه پیشنهادی مجتمع مسکونی شاهین 43 برای نمونه

قوانین آپارتمان نشینی

بحثی در قوانین آپارتمان نشینی

تشکیل جلسات مدیران در مجتمع های مسکونی

اساسنامه مجتمع مسکونی سروش