راهكارهاي كاهش مشكلات دريافت و خريد وام هاي مسكن

سعيد اشرف زاده قاضي سابق دادگستري و سردفتر اسناد رسمي ضمن اشاره به تعدد خريد و فروش وام هايي نظير وام مسكن و معضلاتي كه به سبب دريافت آن ها ايجاد مي شود اظهار مي كند:
آنچه زياد شده خريد و فروش وام مسكن بانك مسكن است كه مشهور به وام 20 ميليوني است و بين 4 تا 5 ميليون تومان خريد و فروش مي شود يا اوراقي در خصوص تعجيل در نوبت وام در بازار وجود دارد كه به راحتي خريد و فروش مي شوند. به گفته وي در زمينه وام هاي 20 ميليوني پس از كسر هزينه ها حدود 13 ميليون تومان دست خريدار را مي گيرد كه بسيار ناچيز است. قسمت عمده هزينه ها شامل كارشناسي، خرج محضر و هزينه دلال مي باشد كه پيشنهاد مي شود وام دهندگان – بانك ها و موسسات مالي و اعتباري –شيوه اي به كار گيرند كه چنانچه صاحب امتياز وام بخواهد حق خود را به ديگري واگذار كند، مانع تراشي نشود.
وي افزود: ساده ترين راه، موافقت با تغيير نام در وام هايي است كه با سپرده گذاري صورت گرفته و شخصيت اجتماعي فرد علت عمده دريافت وام نبوده و تاثيري هم نداشته باشد و آنچه موثر است اول سپرده و دوم ملكي است كه خريده مي شود و در رهن قرار مي گيرد. از طرف ديگر اصل اين نوع وام تا زماني كه تبديل به پول نقد شود و با آن ملكي خريده شود هزينه هايي را ايجاد مي كند كه از نظر انصاف و عدالت زياد و غيرمنطقي است. زيرا براي وام 20 ميليون توماني، بانك ها و به خصوص بانك مسكن كه به گونه اي بانك تخصصي تامين مسكن براي مردم مي باشد هزينه هايي را مستقيم يا غيرمستقيم به مردم تحميل مي كنند كه مي توان آن ها را حذف كرد، مواردي از قبيل هزينه كارشناسي ، استعلام ها و يا هزينه هاي دفترخانه.

هزينه هاي كارشناسي
اشرف زاده توضيح مي دهد: با توجه به وضعيت بازار اين گونه وام ها در اكثر موارد كمتر از بيست درصد ارزش ملك است و هر شخص عادي در جامعه مي تواند تشخيص دهد كه اصل وثيقه بيشتر از ارزش وام است. در نتيجه براي دريافت اين گونه وام ها نيازي به كارشناسي ملك وجود ندارد و نبايد از اين جهت هزينه اي به مردم تحميل كرد.

استعلام ها
براي يك وام كوچك انواع استعلام ها بايد انجام شود ، استعلام هايي از قبيل اينكه آيا ملك در طرح تعريض قرار دارد يا خير؟ آيا در طرح مترو قرار دارد يا خير ؟ استعلام از اداره آب و فاضلاب پايان كار پروانه ساختمان و استعلام هايي از اين قبيل، همه اين موارد و مسائل ديگر سبب ايجاد هزينه براي وام گيرنده مي شود و به اعتقاد اينجانب ضرورتي به انجام هيچ كدام از اين امور نيست. زيرا اگر ملكي هم در طرح تعريض و يا طرح مترو قرار گيرد، سازمان اجرا كننده طرح به قيمت روز وجه مربوط را پرداخت مي كند.
سردفتر اسناد رسمي در زمينه پرسش هاي مكرر از ادارات و سازمان هاي مختلف نيز تصريح مي كند: اين پرسش ها به گونه اي بيانگر بي اعتمادي متصديان بانك ها و موسسات مالي و اعتباري به مدارك صادره از ناحيه آن ها مي باشد. وقتي هم گواهي پايان كار يا نوسازي و يا هر مدرك ديگري قبلاً صادر شده باشد نبايد دوباره مورد پرسش و ارزيابي قرار گيرد.

هزينه هاي دفترخانه
وي مي افزايد: متاسفانه در خصوص هزينه هاي دفترخانه مردم اطلاعات كافي و درستي ندارند. نخستين فرض اين است كه هر وجهي كه به دفترخانه پرداخته مي شود براي شخص سردفتر است و درآمد شخصي او محسوب مي شود در حالي كه واقعيت اين طور نيست.
سردفتر اسناد رسمي اظهار مي دارد: وجوهي كه مردم به دفترخانه مي پردازند در انواع مختلف است و بخش بسيار ناچيزي از آن سهم دفترخانه مي باشد. به عنوان مثال براي يك وام 20 ميليون توماني وقتي شخصي به دفترخانه مراجعه مي كند بايد مبلغ وام را به اضافه سود بانكي به عنوان ماخذ محاسبه نمايند كه در وام مذكور مبلغ سند حدود 33 ميليون تومان مي شود و اكثر مردم نمي دانند اين عدد از كجا آمده است. نحوه محاسبه آن نيز بدين صورت است كه مبلغ اقساط را ضربدر مدت بايد كرد و با اين ماخذ نزديك به 160 هزار تومان حق الثبت دولتي است كه به دولت پرداخت مي شود و هيچ ارتباطي به دفترخانه ندارد. دفترخانه هم صرفاً مامور وصول آن مبلغ براي دولت است. 145 هزار تومان نيز حق التحرير است كه از اين مبلغ هم نزديك به 60 درصد آن سهم ساير نهادها است و تنها حدود 40 درصد از 145 هزار تومان، درآمد سردفتر محسوب مي شود كه از آن بايد حقوق كارمندان و ابواب جمعي و هزينه هاي دفتري را بپردازد. البته 5 درصد ماليات بر ارزش افزوده را نيز نبايد فراموش كرد.
حال پيشنهاد ما اين است كه هزينه هاي سندي نيز كم شود و با تصويب قانون جديد، وام گيرندگان را تا سقف 50 ميليون تومان از پرداخت حق الثبت معاف نمايند.
به گفته وي وام گيرنده، شخصي گرفتار و محتاج كمك است و به گونه اي براي قرض و گرفتن پول قرضي نزد مراجع دولتي حضور مي يابد پس اين اقشار بايد مورد حمايت اجتماعي واقع شده و ما هم بر اين باوريم كه بايد هزينه هاي جانبي و غير ضروري آن ها كم شود. به طور قطع وقوع اين اتفاق نيز حمايتي اساسي از اقشار آسيب پذير جامعه خواهد بود.
اشرف زاده در خصوص حق الثبت نيز مي افزايد: لازم به تذكر است كه فلسفه حق الثبت اين است كه وقتي سندي در دفتر اسناد رسمي به ثبت مي رسد سند ثبت شده، سندي رسمي تلقي مي شود و مطابق قانون دولت موظف است از آن پشتيباني و حمايت كند و درواقع مبلغ حق الثبت جهت همين موضوع از مردم دريافت مي گردد. اما در اين خصوص نگاه ما براي حمايت از اقشار آسيب پذير بوده و تلاش بر اين است كه هزينه هاي مردم كم شود. چرا كه سردفتران اسناد رسمي نيز تمايل دارند اين امر محقق گردد. اشرف زاده مي افزايد: به اعتقاد ما دولت با حمايت خود مي تواند مبالغ مربوط به حق الثبت ها را وصول ننمايد، البته اين موضوع در حال حاضر امكانپذير نيست مگر با اصلاح قانون در مجلس شوراي اسلامي.
به گفته وي با توجه به وضعيت امروز، هزينه وام بانكي بسيار بيشتر از هزينه معاملات املاك است و علت آن در نحوه محاسبه هزينه ها بر مبناي مبلغ مندرج در سند است. در اسناد معاملات قطعي مبلغي كه در سند نوشته مي شود، ارزش معاملاتي و قيمت منطقه بندي املاك است كه تا امروز بسيار ناچيز و در حد پايين است و همين امر سبب مي شود هزينه معاملات املاك در دفترخانه جزيي باشد. ولي در خصوص املاك وامدار هزينه ها بر اساس مبلغ وام به اضافه سود پرداختي است كه از قيمت واقعي وام بالاتر است و متاسفانه با محاسباتي كه بانك ها مي كنند و به دفترخانه اعلام مي شود بيش از مبالغ واقعي است و همين امر سبب مي شود هزينه بيشتري به مردم تحميل شود.
بنابراين پيشنهاد مي شود با تصويب قانون به دفاتر اسناد رسمي اجازه داده شود هزينه حق الثبت را از ماخذ اصل وام وصول نمايند و نه اصل به اضافه سود. اگر اين اقدام نيز صورت گيرد هزينه هاي مردم كاهش پيدا خواهند كرد.
به گفته وي در زمينه معاملات وكالتي كه متاسفانه زياد هم در طبقه محروم جامعه رواج پيدا كرده پيشنهاد مي شود بانك ها با نظارت و دقت بيشتري بررسي و تحقيق نمايند تا معاملات وكالتي جمع آوري شود و اسناد انتقال قطعي بين مردم رواج پيدا كند. زيرا در معاملات وكالتي با فوت يا جنون يا محجور شدن يكي از طرفين و يا بدهكار شدن صاحب اصلي وام ممكن است ملك شخص در معرض خطر قرار گيرد و طلبكاران دست روي ملك بگذارند. يا ورثه احتمالي با سوء نيت و اثبات باطل شدن وكالت مشكلات زيادي را براي خريداران وام ايجاد نمايند. در هر صورت پيشنهاد مي شود دفاتر اسناد رسمي مردم را تشويق به تنظيم سند قطعي نمايند و از تنظيم اسناد معاملات به صورت وكالتي جلوگيري نمايند. بانك ها هم با تمهيدات بيشتر و بهتر مردم را تشويق به تنظيم سند قطعي نمايند.

كوتاه شدن زمان تبديل اسناد وكالتي مسكن به قطعي
به گفته قاضي بازنشسته موضوع ديگري كه بايد به آن توجه كرد كوتاه شدن زمان تبديل اسناد وكالتي به قطعي است. در اين مورد پيشنهاد مي شود بانك ها كه محكم ترين پشتوانه مالي مردم جهت دريافت تسهيلات هستند همكاري كرده و در راستاي حمايت از حقوق مشتريان زمان امكان تبديل اين اسناد را كوتاهتر كنند و شرايط لازم رادر جهت رسيدن به اين هدف فراهم نمايند .

برگرفته: ايران، مورخ 19/12/91، صفحه 16 (قضايي - حقوقي)

راهكارهاي كاهش مشكلات دريافت و خريد وام هاي مسكن

مطالب مشابه :

وام فروشی

صف فروش براي وام مسكن

فروش امتیاز وام رسالت

راهكارهاي كاهش مشكلات دريافت و خريد وام هاي مسكن

پیش فروش تیبا با وام پنج میلیون تومانی

آگهي هاي خريد و فروش وام هاي بانكي

اوراق فروشی زیر قیمت بازار