قراردادهای اجاره

       بسم اله الرحمن الرحیم

}        حسابداري اجاره ها
فهرست مطالب :
}        مقدمه
}        تاريخچه
}        تعريف اجاره
}        رویکردهای سرمایه ای کردن قراردادهای اجاره
}        مزاياي اجاره بلندمدت
}        طبقه بندي اجاره ها
}        شرايط اجاره سرمايه اي (بيانيه FASB - استاندارد ايران)
}        مبالغ اجاره دراجاره هاي سرمايه اي وعملياتي
}        فروش و اجاره مجدد
}        انواع اجاره هاي بلندمدت دردفاتر اجاره دهنده
}        معايب ومزاياي اجاره ها
}        مقدمه:
امروزه اکثر کشورها به دلایل زیادی به استفاده از اجاره های دارائیها روی اورده اند ازجمله اینکه برخی ازانها از دیدگاه عملیاتی قابل تحصیل نیستند وبرخی به دلیل قیمت بالای آن خریدش مشکل است .ازدیگر دلایل آن مزایای مالیاتی وامکان تامین مالی دارائیهای استیجاری بدون انعکاس آن در صورتهای مالی میباشد . اجاره ها یکی از معمول ترین عناوین مورد استفاده در تامین مالی برون ترازنامه ای میباشند. به همین جهت در خصوص اجارها،استانداردهای مختلفی وضع شده است:
}        کمیته رویه های حسابداری ((CAPیک استاندارد
}        هیات اصول حسابداری ((APB ینج استاندارد
}        هیات استانداردهای حسابداری مالی (FASB) ده استاندارد
}        تاریخچه:
}        نخستین رویکردحرفه ای مربوط به اجاره بلند مدت درسال 1949باانتشاربولتن پژوهشهای حسابداری شماره 38میباشد بعد آن انجمن حسابداری آمریکادرسال 1962باانتشاربررسی های پژوهشی حسابداری شماره 5،هیات تدوین اصول حسابداری باانتشاربیانیه شماره 5درسال 1973،SECباصدوردستورالعمل 147( تبصره ای بربیانیه 31هیات تدوین اصول حسابداری)همگی درجهت بهبود گزارشگری اجاره بلندمدت کوشیدند.
}        سرانجام درسال 1976 FASBبیانیه شماره 13خود رادرمورد اجاره ها منتشرکرد ویکسال بعد SECاعلام کرد حسابداری اجاره ها باید برمبنای این بیانیه صورت پذیرد
}        درایران استاندارشماره 21مربوط به حسابداری اجاره ها میباشد که تاریخ الزام اجرای آن
از1380/01/01 میباشد
}        تعریف قراردادهای اجاره :    قرارداداجاره سندی قانونی است که بر اساس آن،استفاده از مال معینی دریک دوره ثابت ،درقبال اجاره یا مابه ازای دیگری به اجاره کننده واگذار می شود . موافقتنامه ای است که به موجب آن ،اجاره دهنده درقبال دریافت مبلغ یا مبالغ مشخصی حق استفاده از دارائی رابرای مدت مورد توافق به اجاره کننده واگذار می کند .
}        سرمایه ای محسوب کردن قراردادهای اجاره :
درمورد سرمایه ای کردن قراردادها ی اجاره ای سه رویکرد وجود   دارد :    رویکرد حقوقی :طبق این رویکرد قراردارهای اجاره واقعی اجاره عملیاتی وسایر قراردادها سرمایه ای محسوب میشود .   رویکرد حقوق بااهمیت :مفهوم حقوق بااهمیت این است که شرایط قرارداراجاره به نحوی است که اجاره کننده مبالغ بیشتری را درمقایسه با ارزش اجاره دوره جاری دارائی استیجاری می پردازد    رویکرد انتقال مزایا ومخاطرات عمد مالکیت :
بر اساس این رویکرد قراردادهای اجاره ای که تمامی مزایا ومخاطرات عمده مرتبط با مالکیت را به اجاره کننده منتقل میکند باید به عنوان تحصیل دارائی وتقبل تعهد توسط اجاره کننده وبه عنوان فروش همراه با تامین مالی توسط اجاره دهنده تلقی کرد .
}        تعاريف واصطلاحات اجاره بلندمدت:
}        اجاره بهاي متعارف: اجاره بهايي كه انتظارميرود براي اموال مشابه درشرايط يكسان پرداخت گردد.
}        برآوردارزش مازاد: برآورد مبلغ ارزش متعارف مورداجاره درپايان مدت قرارداد راگويند.
}        هزينه هاي اجرايي: هزنيه هايي شامل هزينه بيمه،تعمير ونگهداري،ماليات و... كه مربوط به اموال استيجاري مي باشد(معمولا توسط مالك پرداخت ميشود)
}        ارزش متعارف اموال: مبلغي كه دارايي دريك مبادله آزاد بين طرفين غيروابسته ميتواند مبادله شود.
}        آغاز اجاره: تاريخ توافق ياتاريخ تعهد كتبي بين طرفين قراردادنسبت به مفاد اصلي قرارداد اجاره هركدام زودتر است.
}        مخارج مستقيم اوليه: هزينه هايي كه درارتباط باتهيه قرارداداجاره درزمان مذاكره ياتكميل قرارداد براي اجاره دهنده رخ ميدهد(مانند كميسيون وهزينه هاي قانوني...)
}        مدت اجاره: شامل يك دوره كوتاه مدت تاحداكثر طول عمر مفيد اقتصادي اموال مورد اجاره.
}        سرمايه‌گذاري‌ ناخالص‌ در اجاره‌ ،عبارت‌ است‌ از مجموع‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ مربوط‌ به‌ اجاره‌ سرمايه‌اي‌ از ديد اجاره‌دهنده‌ و هر گونه‌ ارزش‌ باقيمانده‌ تضمين‌ نشده‌اي‌ كه‌ به‌ وي‌ تعلق‌ مي‌گيرد .
}        سرمايه‌گذاري‌ خالص‌ در اجاره‌ ،عبارت‌ است‌ از سرمايه‌گذاري‌ ناخالص‌ در اجاره‌ پس‌ از كسر درآمد مالي‌ كسب‌نشده‌

}        مزایای اجاره بلندمدت:
}        امکان افزایش قابل توجه فروش محصولات اجاره دهنده
}        انعطاف پذیری بیشترقراردادهای اجاره ومحدود يت كمتر
}        کمک به حال بحران نقدینگی وبهره مندي ازمزاياي ما لكيت بدون سرمايه گذاري وكاهش هزينه ها واحتمال خطرزيان مالكيت
}        کاهش مخاطرات ناباب شدن داراییها
}        مزاياي ماليات بردرآمد براي طرفين
}        ایجاد سود برای اجاره دهنده
}        هر گونه افزايش درنسبت بدهي به ارزش ويژه وساير نسبتها راكاهش ميدهد
}        طبقه بندی اجاره ها:

‌طبقه‌بندي‌ اجاره‌ها مبتني بر ميزان‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي از مالكيت‌ دارايي‌ است‌ كه‌ به‌ اجاره‌دهنده‌ يا اجاره‌كننده‌ تعلق‌ مي‌گيرد.
مخاطرات: مخاطرات‌ شامل‌ امكان‌ وقوع‌ زيان‌ ناشي از ظرفيت‌ بلااستفاده‌ يا منسوخ‌ شدن‌ فناوري‌ و كاهش‌ در بازده‌ دارايي‌ به دليل‌ تغييرشرايط اقتصادي است.

مزايا: مواردي‌ از قبيل‌ انتظار عمليات‌ سودآور در طول‌ عمر اقتصادي‌ دارايي‌ و هر گونه‌ سود حاصل‌ از افزايش‌ ارزش‌ دارايي‌ يا تحقق‌ ارزش‌ باقيمانده‌ .

اجاره سرمايه اي: اجاره‌اي‌ كه‌ به‌ موجب‌ آن‌ تقريباً تمام‌ مخاطرات‌ و مزاياي‌ ناشي از مالكيت‌ دارايي‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ مي‌شود.

اجاره عملياتي: به‌ اجاره‌اي‌ غير از اجاره‌ سرمايه‌اي‌ اطلاق‌ مي‌شود.

نكته قابل توجه: نوع‌ اجاره‌ (يعني‌ سرمايه‌اي‌ يا عملياتي‌) به‌ محتواي‌ معامله‌ و نه‌ شكل‌ قرارداد بستگي‌ دارد
}        شرایط اجاره سرمایه ای(FASB)بیانیه شماره 13
}        طبق‌قرارداداجاره‌،مالكيت‌دارايي‌درپايان‌دوره‌اجاره‌به‌اجاره‌كننده‌ منتقل شود (اجاره‌به شرط ‌تمليك‌)
}        اختيار خريددارايي مورداجاره به بهايي كمترازارزش متعارف درقراردادبراي اجاره كننده پيش بيني شده باشد
}        مدت قرارداداجاره‌حداقل‌75 درصدعمرمفيداقتصادي‌اموال مورد اجاره باشد.
}        ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ در آغازقرارداد اجاره‌ معادل يا بيش از 90 درصد ارزش‌ متعارف اموال مورد اجاره‌به كسرهرنوع مزاياي مالياتي انباشته شده توسط اجاره دهنده باشد.

}        شرایط اجاره سرمایه ای در استاندارد ايران (شماره 21)
}        طبق‌ قرارداد اجاره‌، مالكيت‌ دارايي‌ در پايان‌ دوره‌ اجاره‌ به‌ اجاره‌كننده‌ منتقل‌ شود (اجاره‌ به شرط‌ تمليك‌)
}        اجاره‌كننده‌ اختيار داشته‌ باشد كه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ را در تاريخ‌ اعمال‌ اختيار خريد به‌ قيمتي‌ كه‌ انتظار مي‌رود به‌ مراتب‌ كمتر از ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ در آن‌ تاريخ‌ باشد خريداري‌ كند و در آغاز اجاره‌، انتظار معقولي‌ وجود داشته‌ باشد كه‌ اجاره‌كننده‌ از اين‌ اختيار استفاده‌ خواهد كرد.
}        دوره‌ اجاره‌ حداقل‌ 75 درصد عمر اقتصادي‌ دارايي‌ را دربر گيرد، حتي‌ اگر مالكيت‌ دارايي‌ نهايتاً منتقل‌ نشود.
}        ارزش‌ فعلي‌ حداقل‌ مبالغ‌ اجاره‌ در آغاز اجاره‌ حداقل‌ برابر با 90 درصد ارزش‌ منصفانه‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ باشد.
}        دارايي‌ مورد اجاره‌ داراي‌ ماهيت‌ خاصي‌ باشد به گونه‌اي‌ كه‌ تنها اجاره‌كننده‌ بتواند بدون‌ انجام‌ تغييرات‌ قابل‌ ملاحظه‌، از آن‌ استفاده‌ كند.

}        دامنه كاربرد
    الزامات‌ استاندارد ایران بايد براي‌ حسابداري‌ كليه‌ اجاره‌ها به استثناي‌ موارد زير بكار گرفته‌ شود :
    الف.قراردادهاي‌ اجاره‌ براي‌ اكتشاف‌ يا بهره‌برداري‌ از منابع‌ طبيعي‌ مانند نفت‌، گاز،
    جنگل‌، فلزات‌ و ساير حقوق‌ مربوط‌ به‌ معادن‌،

     ‌ب.قراردادهاي‌ اعطاي‌ مجوز درخصوص‌ استفاده‌ از مواردي‌ نظير فيلمهاي‌ سينمايي‌ و
    ويديويي‌، نمايشنامه‌، حق‌ اختراع‌، حق‌ تأليف‌ و نرم‌افزارهاي‌ رايانه‌اي‌.

      اين‌ استاندارد، براي‌ قراردادهايي‌ كاربرد دارد كه‌ حق‌ استفاده‌ از دارايي‌ را انتقال‌   مي‌دهد، حتي‌ اگر بخش‌ عمده‌اي‌ از خدمات‌ تعمير و نگهداري‌ دارايي‌ توسط‌ اجاره‌دهنده‌ ارائه‌ شود. ازسوي‌ ديگر، اين‌ استاندارد براي‌ قراردادهاي‌ خدماتي‌ كه‌ حق‌ استفاده‌ از دارايي‌ را از يك‌ طرف‌ قرارداد به‌ طرف‌ ديگر منتقل‌ نمي‌كند، كاربرد ندارد.

}        نحوه انعکاس اجاره هاي سرمايه اي در ترازنامه
}        حسابداري‌اجاره‌هاتوسط‌اجاره‌كننده‌ :
}        مبالغ اجاره به دو بخش تقسيم مي شود:
}        کاهش مانده بدهي
}        هزينه هاي مالي
هزينه هاي مالي به گونه اي به دوره هاي مالي تسهيم مي شود که يک نرخ سود تضمين شده ادواري ثابت نسبت به مانده بدهي براي هر دوره ايجاد شود.
}        مبالغ اجاره:
}        درآمد اجاره به دو بخش تقسيم مي شود:
◦          بازيافت اصل
◦          درآمد مالي
}        درآمد مالي بر اساس الگويي شناسايي مي شود که نسبت به مانده سرمايه گذاري خالص اجاره دهنده در رابطه با اجاره سرمايه اي، نرخ بازده ادواري ثابتي ايجاد کند.
}        نحوه برخورد با مخارج مستقيم اوليه در اجاره سرمايه اي:
}        مبالغ اجاره در اجاره هاي عملياتي
}        مقایسه صورتهای مالی برمبنای اجاره عملیاتی وسرمایه ای
}        هزینه ها دراجاره سرمایه ای درسال اول بیشترازاجاره عملیاتی
}        سود،دراجاره سرمایه ای کمترازاجاره عملیاتی .
}        داراییها وبدهی ها دراجاره سرمایه ای بیشترازاجاره عملیاتی
}        نسبت بدهی به ارزش ویژه دراجاره سرمایه ای بیشترازاجاره عملیاتی

}        فروش واجاره مجدد
    فروش واجاره مجدد زماني رخ ميدهد كه واحد تجاري بطور قانوني اموال خود را بطور نقد به واحد تجاري ديگر فروخته سپس بطور همزمان تمامي يابخشي ازآن را مجددا طبق قراردادي از خريدار اجاره مي نمايد.
     نکته مهم در این نوع معاملات,شناسایی دو معامله جداگانه شامل فروش دارایی سپس اجاره همان دارایست.
                                     فروشنده                          خریدار
                                                    انتقال مالکیت دارایی
                             اجاره کننده                                              اجاره دهنده
                                             انتقال حق استفاده از دارایی

چنانچه فروش و اجاره مجدد:
}        1.از نوع اجاره سرمایه ایی باشد َ مازاد عواید فروش نسبت به مبلغ دفتری باید در طول دوره اجاره بعنوان درآمد شناسایی شود.
     2.از نوع اجاره عملیاتی باشد سود و زیان باید بی درنگ شناسایی شود

}
}        حسابداری اجاره ها توسط اجاره دهنده
انواع اجاره های بلندمدت دردفاتراجاره دهنده :

      الف)اجاره عملیاتی
      ب ) اجاره شکل فروش
      ج) اجاره تامین مالی مستقیم
       د) اجاره اهرمی
}
    اجاره عملياتي
     اجاره‌دهنده‌ بايد داراييهاي‌ موضوع‌ اجاره‌ عملياتي‌ را براساس‌ ماهيت‌ تحت‌ سرفصل‌ ‌دهنده‌ در رابطه‌ با اجاره‌ عملياتي‌ سودي‌ بابت‌ فروش‌ شناسايي‌ نمي‌كند، زيرا اجاره‌ عملياتي‌ معادل‌ فروش‌ نيست‌.
     در اجاره‌هاي‌ عملياتي‌، مخاطرات‌ و مزاياي‌ عمده‌ ناشي از مالكيت‌ دارايي‌ به‌ جاره‌كننده‌ منتقل‌ نمي‌شود. بنابراين‌ دارايي‌ مورد اجاره‌ توسط‌ اجاره‌دهنده‌ در ترازنامه‌ منعكس‌ و اجاره‌بها در طول‌ دوره‌ اجاره‌ به عنوان‌ درآمد شناسايي‌ مي‌شود.
     اجاره شكل فروش
      ”قرارداداجاره ای که متضمن سودیازیان درآغازقراردادهمزمان باانتقال دردفاتراجاره       دهنده باشد“

      ويژگيها:
     1. شناسایی سود یا زیان در زمان شروع قرارداد
    2 .شناسايي سود تضمين شده نسبت به مانده حسابهاي دريافتني مستهلك نشده درطول مدت قرارداد

}
}
      اجاره تامین مالی مستقیم
    ”قراردادی است که اجاره دهنده دارایی رابا ارزش متعارف که         معادل بهاي تمام شده یاارزش دفتری می باشدفروخته ومعادل همين مبلغ به عنوان مطالبات دردفاترثبت میکند.“

ويژگيها
1-مزايا و مخاطرات مالكيت به اجاره كننده منتقل مي شود.
2-اجاره دهنده يك فروشنده اموال محسوب نمي شود.
3-هيچ گونه سود يازيان درشروع قرارداداجاره شناسايي نمي شود.
4-هزينه هاي اجرايي به عنوان هزينه هاي دوره مالي براي اجاره دهنده حساب نميشود.
5-هزينه استهلاك در دفاتر اجاره دهنده شناسايي نمي شود.
}        اجاره اهرمي:
ساختاراجاره اهرمی یک نوع قرارداداجاره سه جانبه است که بین طرفین قراردادتحت شرایط خاص منعقدمیگردد:
مالک :اجاره دهنده
مصرف کننده دارایی :اجاره کننده
تامین کننده منابع مالی :واحد تجاری که مسئولیت تامین اعتبارازطرف فروشنده به خریدارراعهده داراست
مزایای اجاره اهرمی برای اجاره دهنده:
بیشتروجوه نقدبرای خرید دارایی مورداجاره ازطریق اعتباردهنده تامین میشود. (60تا 80درصد)
وامی که اعتباردهنده تامین میکند معمولا بدون حق مطالبه ازاجاره دهنده است .
اجاره دهنده ازتخفیف مالیاتی به سبب سرمایه گذاری درارتباط بااموال استیجاري برخوردارمیشود.
اموال استیجاری درپایان مدت قراردادبه اجاره دهنده برگشت داده میشود.
}
}        معایب و مزایای اجاره‌ها
1- مستاجر در واقع با اجاره از سرمایه موجود خود برای سایر پروژه‌ها، سایر سرمایه‌گذاریها استفاده خواهد کرد
2-روش لیزینگ به‌دلیل عدم تزریق مستقیم منابع مالی به بازار و پیشگیری و بازدارندگی این روش از ورود مستقیم منابعی که به‌صورت تسهیلات واگذار می‌شود به بازار بورس، دارای خاصیت ضد تورمی است (صنعت لیزینگ، 1384).
3- لیزینگ یکی از روشهای بسیار موثر در ایجاد اشتغال محسوب می‌شود زیرا می‌تواند شرایط لازم کار برای متخصصان یا افرادی که توانایی انجام کار دارند، لیکن از امکانات و تجهیزات لازم برخوردار نیستند را فراهم نماید (صنعت لیزینگ، ‌1384).

از جمله معایب اجاره‌ها نیز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1- در دوره اجاره، هزینه‌های اضافی تحصیل تجهیزات همانند تحویل و نصب، بازرسی، مشاوره، بهره و سایر هزینه‌های فرعی، ممکن است به هزینه سرمایه دارایی اضافه شود و در دوره اجاره مستهلک شو .شود
2- شرکـتـهای اجاره‌ای، هـزیـنـه‌هـای عملیـاتـی، هـزینه‌های مربوط به پـول و سود را به کـل هزینه‌ها اضافه می‌کنند .
3- اجاره به شرط تملیک در طول دوره اجاره، هیچگونه مالکیتی را ایجاد نمی‌کند و مالکیت تا پایان دوره اجاره نزد اجاره‌دهنده باقی می‌ماند

قراردادهای اجاره

مطالب مشابه :

نمونه سئوالات تئوری 2 سری دوم

خلاصه فصل 1 و2 فلسفه حسابرسی

روشهای تحقيق و تئوری حسابداری

خلاصه نشریه 159 سازمان حسابرسی

مفروضات بنیادی،اصول و مفاهیم حسابداری

قراردادهای اجاره

قانون بودجه 92

مالیات بر درآمد در حسابداری مالی

خلاصه فصل 5و6و7 کتاب دکتر شباهنگ