دستورالعمل ممیزی املاک شهرداری در محدوده سطح شهر (بخش اول)

  مقدمه
در عصر حاضر مدیریت امور شهرها  از نظر وسعت وکثرت جمعیت، بدون دسترسی سریع به منابع اطلاعاتی دقیق و سریع امکان پذیر نیست. "شهر" در معنی کنونی خود صرفا از تجمع انسانها در محل فیزیکی معینی برای مشارکت در امور به وجود نمی  آید بلکه از مجموعه وسیعی از ابنیه و مستحدثات و معابر شامل مراکز متعدد مسکونی، بهداشتی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی ، اقتصادی ، تفریحی و غیره تشکیل می شود که در کنار خود لزوم ارائه خدمات وسیع وپیچیده ای به عنوان" خدمات شهری" به وجود آورده است برنامه ریزی برای توسعه شهرها و توزیع و توسعه خدمات شهریهب امری تخصصی وپیچیده تبدیل شده است که به مبنای اطلاعاتی وسیع و همه جانبه قابلیت اجرا داشته و در صورت عدم وجود آن اطلاعات ، توسعه فیزیکی وبدون بر نامه ریزی شهرها ، اولین ویرانگر آنان خواهد بود. د رحال حاضر منظور از توسعه وسعت آن نیست بلکه عمدتا توسعه خدمات شهری بر اساس برنامه ریزی های فنی و اصولی است که مهمترین ابزار دسترسی به آن ایجاد پایگاههای اطلاعاتی با شیوه های علمی برای تجدید و احیای اطلاعات و دسترسی به آنهاست. برای دسترسی به چنین اطلاعاتی، جمع آور ی اطلاعات به عنوان اولین قدم و ذخیره ونگهداری آن اطلاعات به عنوان قدم دوم و تدوین شیوه های سریع وصحیح دستیابی و استفاده آن به عنوان قدم نهایی مطرح است . اجرای ممیزی شهرها قدم اول و دوم دستیابی به چنین پایگاههای اطلاعاتی بوده و قدم نهایی یعنی استفاده از اطلاعات وسیع و پر حجم از طریق شیوه های  دسترسی با انتقال آن به محیط های کامپیوتری بر داشته  می شود. علاوه بر نقش مهم این اطلاعات در برنامه ریزی شهری ، اجرای صحیح برنامه ریزی ها و کنترل به روی آن نیز بر پایه همان اطلاعات میسر است و در شهری به مقیاس مشهد سیستمهای اجرایی از نظر اطلاعاتی و کنترل گردش کارها با اتکای به پایگاههای اطلاعاتی قوی و سرعت کافی را خواهد داشت. اکنون با تلاش وسعی و کوشش مدیران و اعضای محترم ستاد ممیزی شهر مشهدممیزی دوره چهارم با دیدگاهی وسیعت
روبه دنبال جمع آوری اطلاعاتی همه جانبه کلیه امور شهری در حال اجرا است .گسترش شهر مشهد ، مسئولین
شهرداری را بر آن داشت که بعضی از امور خدماتی شهر مشهد از قبیل ترافیک، معابر، میادین، شهر سازی و خدمات عمومی را در سیستم بانک اطلاعاتی که فعلا محدود به سیستم املاک وپیشه وران لست، وارد کنند. هدف اصلی این امر تامین نیازمندیهای شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر، پلها، ایجاد پارکها، مراکز فرهنگی وتفریحی ، پارکینگها، میدانهاو حفظ و نگهداری و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی بود که از اهم وظایف شهرداری می باشد. کلیه امور مذکور احتیاج به شناخت وضعیت کنونی شهر و تهیه نقشه آتی آن دارد. امید است بتوانیم مجموعه گردآوری شده را در راستای امر ممیزی و پیشبرد اهداف جمهوری اسلامی ایران و مسئولین محترم شهرداری مشهد اجرا و دین خود را به میهن و شهر خود ادا کنیم
 
تعاریف و مفاهیم ممیزی:                                                                                                                                                                         
در تنظیم دستور العمل ها و آیین نامه های ممیزی،عناوین و اصطلاحاتی به کار رفته که در صورتی که دقیق بیان نشود، موجب پیچیدگی کار ممیز خواهد شد . در ابتدا تعاریف به کار رفته از دیدگاه ممیزی بیان می شود :
1-1-نقشه
 منظور از نقشه در ممیزی مشخص کردن عارضه های فیزیکی سطح زمین روی کاغذ است که البته این عارضه ها فقط شامل بلوک و معبر است (در ادامه تعریف خواهد شد). این نقشه ها تقسیمات شهری منطقه، حوزه و بلوک بوده که بلوک کوچکترین تقسیم بندی ممکن است.
1-2 شهر:
شهر بالاترین سطح تقسیمات شهری است که حدود آن منطبق با محدوده طرح جامع می باشد( محدوده طرح جامع عبارتست از لبه دور سطح شهر که به صورت پیوسته و مطابق نقشه کاربری اراضی توسعه می یابد).
1-3 منطقه:
در سطح دوم تقسیمات شهری، تقسیم بندی مناطق مطرح می شود . هر منطقه شامل تعدادی حوزه است که این تعداد کمتر از یازده و بیشتر از بیست و دو نمیتواند باشد. محدوده منطقه با توجه به بعد فاصله و زمان دسترسی به خدمات مورد نیاز و پوشش جمعیتی آن تعیین می گردد. این تقسیم بندی توسط شهرداری مطرح می شود و مورد تصویب مراجع ذیصلاح قرار می گیرد.
1-4 حوزه:
هر منطقه همان طور که گفته شد شامل تعدادی حوزه می باشد . محدوده تقسیمات حوزه ، تعداد نفوس، تعداد املاک و تراکم ساختمانی می باشد. بر این اساس حوزه می بایست جمعیتی حدود حداقل ده هزار نفر و حداکثر بیست هزار نفر داشته باشد.
1-5 بلوک : کوچکترین محدوده تقسیمات شهری بلوک تعریف شده و آن قسمتی از نقشه است که از همه جهات به معابر راه داشته باشد و در داخل آن یک یا چند واحد ملکی قرارگرفته باشد. به عبارت دیگر کوچکترین مجموعه یکپارچه از ساخت وساز یا قطعه بندی زمین که ما بین چند معبر محصور باشد را بلوک می نامند.
·        نکته: فضای سبز نیز می تواند یک بلوک در نظر گرفته شود.
                                                                                                                                   1-6 ملک:                                                  
به هر واحد مجزا روی زمین یک ملک یا واحد ملکی اطلاق می گردد. ملک واحد کوچکتر از بلوک است که البته یک ملک می تواند یک بلوک باشد . ملک دارای جهات اصلی و فرعی می باشد و حداقل از یک طرف به معبر و از طرفهای دیگر به ملک های مجاور محدود می گردد. کلیه املاک دارای مالکیت است و این امر توسط سند مالکیت اداره ثبت اسناد،اجاره خط آستان قدس یا قولنامه رسمی که در آن منطقه شهرداری معتبر باشد، محرز می گردد.
1-7 معبر :
منظور از معبر قسمتهایی از بافت شهری است که مختص عبور و مرور عمومی می باشد که  مشتمل بر انواع آزاد راه، بزرگراه، خیابان، میدان، بازار، کوچه بن باز و بن بست بوده که اطراف بلوک را محصور کرده است. نام معبر در فرمهای ممیزی درج می شود که این نام توسط شهرداری برای هر معبر انتخاب شده و در ابتدا ، انتها یا هر نقطه ای از معبر نصب گردیده است. (در معابری که نام ندارد عبارت فاقد نام در فرمهای می بایست قید گردد). عرض معبر برابر با فاصله بین بلوک ها و یا املاک دو طرف معبر می باشد. این عرض شامل پیاده رو، سواره رو ، باغچه و جوی ها نیز می گردد. ( برای معابری که بر اثر عقب نشینی دارای عرض های مختلف باشد میزان غالب را در نظر میزان غالب را در نظر می گیریم). در برخورد با هر گونه ابهام با سر گروه مشورت شود.
پیاده رو                                                                   
                                                         عرض معبر                      سواره رو                                                                        
 
 
 
 
                                                                                                             1-8 جهات اصلی وفرعی :
جهات اصلی شامل: شمال(جهت 4)،جنوب(جهت8)، شرق(جهت6 )، غرب(جهت2)                                    
جهات فرعی شامل: شمال شرقی(جهت5)، شمال غربی(جهت3)،جنوب شرقی(جهت7)، جنوب   غربی(جهت1)1-9 بلوک گردشی :
پس از شناسایی جهت شمال بلوک در محل ، نقطه شروع حرکت منتهی الیه جنوب غربی بلوک در نظر گرفته شده و در جهت عقربه های ساعت حرکت نموده تا سر انجام به نقطه شروع حرکت باز گردیم ، که آن را بلوک گردشی می نامند
 
نکات مورد توجه در هنگام ممیزی:
 
موضوع نحوه ارتباط برقرار کردن با مردم و طرز برخورد با خلق خوش و زبان دوستانه و صمیمی بسیار حائز اهمیت است. چه بسا که اگر ممیز نتواند با ادب متانت با مردم برخورد و صحبت نماید، مردم ممکن است اجازه ورود به خانه خود را ندهند و آن گونه همکاری و مساعدت لازم و شایسته ای را که لازمه ممیزی است با مامورین نداشته باشند. لذا این مسئله مهم و قابل توجه است. بنابر این اطلاعیه هایی در همین زمینه چاپ شده است تا روز قبل از ممیزی هر بلوک به درب همه منازل ارائه شده و از مردم در خواست می گردد تا آمادگی کافی داشته باشند و در روز ممیزی یک نفر پاسخگو در محل حضور یافته و اسناد و مدارک مورد نیاز برای ممیزی را آماده نمایند. لذا هنر جلب همکاری و رضایت مردم یکی از فنونی است که ممیزین باید سر لوحه کار خود قرار دهندو به نحوی برنامه ریزی نمایند که وقتی اطلاعیه را به درب منزلی می دهند و اعلام می نمایند که مثلا فردا برای ممیزی می آیند و یا وقت قبلی برای مراجعه به منظور ممیزی تعیین می نمایند، باید حتما سر قرار حاضر شود و به هیچ عنوان با مردم بد قولی نشود. بدین ترتیب ممیز بلوکی را که از جنوب غربی با زدن علامت* و تاریخ و کشیدن سمت (       ) شروع کرده است ،ادامه می دهد       و درب هر خانه را شماره می گذارد که اشتباها دو بار مراجعه نکند و پس از اتمام کار ممیزی املاک واقع در بلوک به محل اولیه که می رسیم، علامت* را با دایره به صورت  در آورده و تاریخ اتمام ممیزی را بنویسند    نقشه هایی که در اختیار ممیزین قرار داده شده قبلا کنترل شده و سعی  گردیده است آخرین تغییرات در وضعیت معابر شهر را روی آنها منعکس نمایند. اما احیانا اگر ممیزین در حین کار متوجه شدند که خیابانی عقب نشینی کرده و یا خیابان جدیدی احداث گردیده ، به نحوی که شکل و وضعیت بلوک روی نقشه تغییر کرده است در این صورت لازم است فورا با سر گروه خود در میان بگذارد تا از طریق ستاد ممیزی نسبت به اصلاح نقشه اقدام نمایند و یا در صورتی که پلاک آبی نداشت چنانچه بین پلاک های ملک قبلی و بعدی فاصله باشد مثلا منزل قبلی پلاک 7 و منزل بعدی پلاک 11 باشد که مشخص می شود پلاک مورد نظر 9 می باشد ولی چنانچه ملک در اثر تفکیک و اضافه شدن ترتیب  پلاک ها را به هم ریخته و از ردیف خارج شده است مثلا اینکه یک منزل 500 متری به دو قسمت تفکیک شده باشد که در این صورت با اضافه کردن شماره فرعی به پلاک آبی قبلی برای ملک مورد ممیزی خود پلاک تعیین می کنید لیکن چنانچه محل کلا پلاک کوبی نشده باشد و ممیز از این موضوع اطمینان حاصل نماید می تواند در قسمت پلاک آبی قید نماید که محل پلاک کوبی نشده است.
 توجه :  ممکن است در حین ممیزی به ملکی برخورد نمایید که دارای بیشتر از یک بر و ممر باشد که در این صورت اولا شماره ردیف ملک همان شماره ای خواهد بود که در موقع بلوک گردشی بریا اولین بار به درب و ممر آن ملک می رسید و شماره ردیف می دهید، ثانیا در مورد املاکی که چند درب ورودی دارند بایستی کلیه پلاکهای آبی نوشته شود، ولی توجه داشته باشید که در مورد املاکی که چند بر دارند ولی همه برهای آن درب ورودی ندنرند از محلی که برای اولین بار ممیز به درب ورودی می رسد شماره ردیف اصلی داده می شود و باید دقت کنند که وقتی به درب ورودی بعدی می رسند مجددا شماره ردیف ندهند.   
 
                                                                                                                           
 
 
                                                                         
 
 
 
 
 
 
                                                                                                    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
پرسشنامه ممیزی عرصه ( فرم شماره 1 )                                               
 
1-شماره شناسایی ملک :
زش به کار می رود. در مورد کدهای مربوط به نوع کاربری می بایست از کدهای ضمیمه استفاده شود.
13 – نوع سند :
هرنوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد. در مورد املاک سند به موارد زیر تقسیم میشود:
در این قسمت شماره شناسایی قدیم و جدید ملک به تفکیک شماره منطقه، حوزه، بلوک و ملک وارد می شود. شماره جدید منطقه، حوزه ، بلوک از نقشه برداشت شده و در روی فرم درج می گردد. جهت تعیین شماره ملک به اولین ملک واقع در جنوب غربی بلوک عدد یک را نسبت داده و در ضمن حرکت در جهت عقربه های ساعت شماره بقیه املاک را تعیین و در فرم منعکس مینماید. شماره قدیم همان کد نو سازی فعلی ملک می باشد که از سابقه ملک یا کروکی بلوک ممیزی مرحله قبل برداشت می شود.
نشانی دقیق محل وقوع ملک بایستی به صورت کامل قید گردد.( کد پستی وپلاک آبی از اهمیت بالایی برخوردار است)
1/2 – پلاک آبی :
 منظور از پلاک آبی پلاک هایی است که در چند سال گذشته از طرف مراکز ایران و شهرداری بر روی درهای منازل نصب گردیده است. این نوع پلاک ها را نباید با کاشی های مخصوص شماره منازل که سابقا مرسوم بوده و در حال حاضر نیز بر روی سر در بعضی منازل باقیمانده است اشتباه نمود.
2/2 – کد پستی :
هر شهر توسط اداره پست به منظور تسهیل در توزیع مراسلات، دارای تقسیماتی شده است که به وسیله شماره مخصوص ( معمولا پنج رقمی) تحت عنوان کد پستی شناسایی شده اند. شماره مذکور توسط اداره پست در کنار درب منازل و اماکن نصب و مشخص گردیده است .
3- آدرس ومشخصات ما لک:
در این قسمت مشخصات مالک، نشانی محل سکونت،... و میزان مالکیت درج می گردد.
( در صورتی که مالک در جای دیگر غیر از ملکی که ممیزی می شود سکونت داشته باشد بایست محل دقیق سکونت مالک پس از پرس وجو لحاظ شود)
1/3 – دانگ :
یک ششم مساحت کل زمین یا ساختمان ، در املاک مشاعی مقدار دانگ مربوط به هر کس مشخص شده است.
 
 
2/3 – سهم :
در بعضی از تقسیمات مالکیت افراد بر اساس سهام می باشد، در این صورت سهم هر مالک بر اساس سهمش محاسبه می شود.
4- کد جهت معبر :
با توجه به شکل زیر و جهت قرار گیری هر یک از اضلاع ملک کد مربوطه را درج می نماییم.
 
 
 
 
جهت
کد
جنوب غربی
1
غرب
2
شمال غربی
3
شمال
4
شمال شرقی
5
شرق
6
جنوب شرقی
7
جنوب
8
4                  
N                                3                           5
                              2                                       6    
                                  1                                7
8                   
توجه:
تشخیص جهات اصلی و فرعی معابر ممکن است دقیق نباشد و در مقایسه با نقشه راهنما چند درجه کمتر یا بیشترباشد، لذاتا حد تقریبی 15 درجه کمتر یا بیشتر بنا به تشخیص ممیز بلا اشکال خواهد بود.
1/4 – نام معبر :
نام معبری که بر ملک در آن است و در پرسشنامه ذکر می شود. معمولا در ابتدای معبر با نصب پلاک مشخص می شود.
2/4 – عرض معبر :
با توجه به تعریف 7-1 می توان عرض معبر را برداشت کرد.
3/4- کد نوع معبر:
انواع معابر اصلی و فرعی بر اساس عرض به 13 نوع طبق جدول زیر تقسیم می کنیم :
 
 
 
نوع معبر
کد
جاده ( جاده بین شهری)
1
زرگراه یا آزادراه(100 متری به بالا)
2
بلوار(خیابانهای اصلی با عرض20 تا 100 همراه با آیلند وسط)
3
خیابان اصلی ( عرض بالای 20 متر بدون آیلند)
4
میدان همسطح
5
خیابان فرعی (میلان) خیابان های با عرض 8 تا 20 متر
6
بازار
7
بازارچه
8
کوچه بن باز( کوچه 8 متری وکمتر)
9
کوچه بن بست
10
دوربرگردان
11
میدان غیرهمسطح
12
سایر انواع
13
 
4/4 – طول ضلع :
عرصه یا زمین هر ملکی ممکن است به شکل منظم و یا نا منظم باشد که در هر صورت طول اضلاع زمین در هر جهت از جهات اصلی و فرعی هشت گانه مشخص می شود که در این صورت اضلاع وضع موجود و ابعاد مندرج در سند، هر کدام جداگانه در ستون مربوط درج می گردد. اما استثنائا ممکن است به زمین هایی بر خورد نمایید که دارای ابعاد و اضلاع مختلف در یک جهت باشد. در این صورت ترتیب نوشتن اضلاع رعایت شود.
ابعا د
معبر
کدجهت
موجود
سند
کدنوع
عرض
نام
طول بر
طول ضلع
طول بر
طول ضلع
6
8
خیابان 8 متری
2
4
 
4+3
 
 
 
 
3
3
 
 
 
6
10
خیابان 10 متری
4
8
3
8
3+2+2
 
 
 
6
 
2
 
7
 
 
 
8
 
2
 
 
 
 
 
6
 
7
 
 
 
 
 
8  
خیابان 10 متری 
      3            8   2  3
4            7     2
خیابان8 متری
نکته:
به دلیل اینکه ابعاد عرصه در سند با توجه به چهار جهت اصلی قید شده در موقع ورود ابعاد طبق سند در اولین چهار جهت 8،6،4،2 ابعاد را به صورت جمع وارد می کنیم.
 
5/4 – طول بر:
با توجه به تعریف بر زمین ، طول ضلعی از ملک مورد نظر است که وصل به معبر باشد.
                           5                 5                                                                                                     
                                     
6/4 – تعیین مساحت عمق اول وپشت جبهه :
با توجه به بر زمین برای تمام معابر ملک حاصلضرب بر عمق 20 متر عمق اول و ما بقی آن را از کل عرصه، پشت جبهه منظور می گردد. توضیح اینکه برای ملک هایی که چند بر دارد عمق اول و پشت جبهه برای تمام بر ها محاسبه می شود.
                                                                     25    
                                                             40                                                                                    
خیابان 30 متری
عمق اول
پشت جبهه
800=20*40
200=800-1000
 
 
 
 
5- محل ترسیم کروکی :
به منظوراین که کروکی وضعیت ملک نسبت به معابر اطراف و همچنین ابعاد زمین هر چه نزدیکتر به واقعیت ترسیم می گردد، می بایست کروکی را با اشکال و مقیاس مشخص و متناسب با ابعاد واقعی و با رعایت جهت شمال زمین ترسیم نمود. باید معابر مجاور با مشخص بودن نام در کروکی لحاظ گردد. در محل ترسیم کروکی خانه های کوچکی به ابعاد 5 میلیمتر در نظر گرفته شده که اگر مطابق یک متر طول موجود باشد، کروکی با این روش در مقیاس 200/1 در محدوده ترسیم قابل رسم نبود می توان با تغییر مقیاس کروکی ملک را رسم کرد.
توجه:درترسیم کروکی مکان تجاری و راه پله و حتی الامکان اعدادی که جهت مشخص کردن ابعاد عرصه و اعیان ملک می باشد نوشته شود. در ترسیم کروکی باید تناسب بین ابعاد موجود و شکل رعایت شود.
6- مساحت کل زمین :
این مورد بایست به متر مربع با دو رقم اعشار بز اساس وضعیت موجود و طبق سند درج شود. برای محاسبه وضع موجود زمین های قناس ( دارای شکلهای نامنظم) یا قوسدار بایستی با روش مثلث بندی کروکی زمین، محاسبات دقیق انجام گیرد.
نکته:مساحت وضع موجود زمینها که دارای عقب نشینی هستند یا در حریم کال و رودخانه قرار دارند، با مساحت سند مغایرت پیدا می کند، در این موارد علت اختلاف در قسمت توضیحات ذکر گردد.
7- اطلاعات اعیانی :
تعداد ساختمان: با توجه به تعریف ساختمان تعداد ساختمانهای موجود در آن ملک را درج می کنیم.
تعداد واحد مسکونی: در این قسمت تعداد واحد مسکونی هر ملک درج میشود.
تعداد واحد تجاری: در این قسمت تعداد واحد شغلی هر ملک درج میشود.
8- پلاک 8- پلاک ثبتی :
با توجه به مندرجات سند شماره پلاک ثبتی شامل: شماره قطعه، فرعی، اصلی و بخش ثبتی به تفکیک قید می گردد.
شماره قطعه مربوط به املاکی است که عرصه آن موقوفه آستان قدس یا اوقاف است و برای زمین اجاره خط تنظیم شده است و معمولا در اجاره خط در قسمت مورد اجاره شماره قطعه زمین قید می گردد.
پلاک ثبتی شماره ای است که هنگام ثبت ملک در اداره کل ثبت اسناد به یک ملک تعلق می گیرد و سند مالکیت به عنوان شماره ملک درج می گردد. شماره پلاک ثبتی در سمت راست و بالای صفحه دوم سند مالکیت و تحت عنوان شماره ملک نوشته می شود و معمولا به صورت اصلی و فرعی درج گردیده است که شماره اصلی با شماره فرعی به وسیله ممیز( اعشار) از یکدیگر مجزا شده اند.
بخش ثبتی در صفحه دوم اسناد مالکیت قرار دارد و نشان دهنده تقسیمات جغرافیایی کشور( شهرو روستاو....) می باشد.
9- سابقه شهر سازی :
ممیزمی بایست سابقه شهرسازی (شماره آخرین پروانه ساختمانی و گواهی پایانکار ) شهرداری را از مالک مطالبه کرده و در این قسمت بنویسد.
10- شماره اشتراک آب و برق : این اطلاعات را از روی فیش آبونمان ملک برداشت می کنیم.
11- نوع و مساحت استخر :
در صورتی که ملکی استخر داشته باشد مساحت استخرمحاسبه شده و در این قسمت درج می گردد. برای محاسبه حجم استخر در مواردی که کف آن شیب دارد ارتفاع (عمق) را به صورت میانگین در نظر می گیریم. کد نوع استخر به صورت زیر است:
نوع استخر
کد
تجاری
1
اختصاصی ملکی
2
                                                       
 
 
 
1/11 – نوع و مساحت گلخانه :مساحت گلخانه به منظور وصول عوارض باید دقیقا محاسبه و در این قسمت درج گردد. بنا به تعریف گلخانه محفظه ای با سقف شیب دار با اسکلت فلز و آجر است که در قسمتی از ملک به منظور نگهداری و پرورش گل وگیاه احداث شده باشد.
نوع گلخانه
کد
تجاری
1
اختصاصی ملکی
2
کد نوع گلخانه به صورت زیر است:
 
2/11 – نوع وتعداد چاه عمیق :
در صورت وجود چاه عمیق در یک ملک تعداد آن را درج می کنیم.
نوع چاه عمیق
کد
عمیق با موتور پمپ
1
عمیق بدون موتور پمپ
2
نیمه عمیق با موتور پمپ
3
کد چاه عمیق به صورت زیر است:
 
 
 
12 – کاربری موجود زمین :در صورتی که زمین فاقد ساختمان باشد، فرم ساختمان تکمیل نمی شود. نا گزیر در این قسمت باید نوع استفاده و کاربری موجود زمین را مشخص نمائید. به طور مثال زمینی که به عنوان انبار آهن یا پارکینگ عمومی یا زمین ور
1/13 – سند ملکی: عبارتست از سند مالکیتی که به صورت دفترچه از ناحیه اداره ثبت محل پس از تنظیم سند انتقال وانعکاس خلاصه معامله از طریق دفتر خانه اسناد رسمی صادر و به مالک تحویل داده می شود.
2/13 – اجاره خط یا اعتبار نامه آستان قدس: این نوع سند برای آن دسته از اراضی که توسط مالک جهت امر خیروقف امام رضا(ع) گشته و آستان قدس تسبیل منافع آن را به عهده دارد، صادر می شود.
3/13 – اجاره خط یا اعتبار نامه اوقاف: این نوع سند برای آن دسته از اراضی که توسط مالک جهت امر خیر وقف شده و ادره اوقاف تسبیل منافع آن را به عهده دارد.
4/13 – بنچاق یا صلح عمومی: نوعی سند قطعی به صورت کاغذ رسمی اداره ثبت می باشد. در این نوع سندها جائی برای نقل و انتقالات وجود ندارد. در صورت نقل وانتقال ملک یک بنچاق جدید صادر می گردد.
5/13 – زمین شهری: اراضی که به نحوی ازانحا ء به دولت منتقل شده است و در اختیار سازمان زمین شهری قرارگرفته است.
6/13 – حکم قضایی: نوعی سند که به واسطه حکم مراجع قضایی صادر می گردد.
7/13 – قولنامه ای یا قرارداد عادی: انتقال ملک بین خریدار و فروشنده ، با قولنامه های عادی ( دست نویسهای عادی) بدون حضور در دفاتر رسمی، طی تشریفات قانونی
8/13 – وقف نامه: املاکی که توسط اشخاص حقیقی و حقوقی به یک منظور خاص وقف می گردد.
9/13 – فاقد سند:
 
14 – نوع مالکیت:
بر اساس نوع سندی که مالک د ر اختیار دارد می توان مالکیت را برای یک ملک در یکی از دسته های زیر قرار داد:
1/14 – ملکی شخصی: زمانی که کل یک ملک ( عرصه وا عیان) ملک شخصی باشد و معمولا اینگونه املاک دارای سند دفترچه ای می باشند و در آن حدود و مساحت ملک قید شده است.
2/14 – استیجاری آستان قدس: اراضی آستان قدس چون وقف امام رضا(ع) می باشد و قانونا آستان قدس حق فروش موقوفه را ندارد لذا اراضی را پس از قطعه بندی به صورت اجاره چند ساله در اختیار مستاجر قرار می دهند. لیکن در سند اجاره قید میشودکه موجر(آستان قدس) به مستاجر این اختیار را می دهد که در زمین مورد اجاره اش اعیان احداث نماید و برای آن سند اعیان بگیرد.
3/14 – استیجاری اوقافی: این نوع مالکیت هم دقیقا مثل استیجاری آستان قدس است با این تفاوت که اراضی واملاکی که وقف امام رضا(ع) شده باشدمتولی آن آستان قدس است ولی اراضی سایر موقوفات را کلا اداره اوقاف مدیریت می کند.
4/14 – موقوفه عام: املاکی که واقف جهت استفاده عموم وقف کرده و همه مردم می توانند به یک نسبت از موقوفه استفاده نمایندمثل مساجد و آب انبار های عمومی قدیمی و...
5/14 – موقوفه خاص: املاکی که واقف فقط به منظور استفاده خاص یا برای طبقه خاصی از مردم وقف کرده است و اداره اوقاف حق ندارد به غیر از مورد مشخص شده در وقف نامه استفاده دیگری از موقوفه نماید مانند ملکی که فقط برای نگهداری ایتام وقف شده است.
6/14 – شهرداری: آن دسته از املاکی که جزء مستحدثات شهرداری باشد مانند قبرستانها، پارکها، غسالخانه ها، کالها، رودخانه ها، ادارات و سازمانها وابسته به شهرداری
7/14 – سایر موارد
وضعیت ملک:
هر ملک از نظر وضعیت بهره برداری شامل دسته بندی ذیل می شود:
*( شماره1 ) = زمین فاقد ساختمان: زمینی که در زمان ممیزی در آن ساختمان یا بنایی احداث نشده باشد و برای کسب و کاری نیز استفاده نشود.
*(شماره2 )=زمین محصور: زمین بایری که دور آن محصور باشد.
*(شماره 3 )= زمین مشجر: زمین محصور یا غیر محصوری که در آن درخت کاشته شده باشند.( جهت تشخیص مشجر بودن زمین می بایست در هر 100 متر مربع یازده اصله درخت غرس شده باشد)
*(شماره4 )=زمین دارای ساختمان: زمینی که در زمان ممیزی، ساختمان آن قابل بهره برداری باشد.
*(شماره5)= ساختمان قبلی در حال گسترش: بنای قبلی یا بنای جدید در آن عرصه در حال گسترش یا ساخت باشد.
*( شماره6)=ساختمان نیمه تمام در حال احداث: بنائی که کل آن در حال تکمیل باشد.
*(شماره7 )=ساختمان نیمه تمام رها شده
*(شماره8 )=ساختمان مخروبه
*(شماره9 )= سایر موارد
 
16 – وضعیت مشاعی سند :
کلمه مشاع را می توان این کونه تعریف کردکه عده ای به صورت مساوی یا غیر مساوی مشترکا ملکی را خریده و با هم شراکت داشته باشند به نحوی که مقدار سهم هر یک از کل ملک مشخص باشد ولی حد وحدود قسمت مالکیت مشخص نباشد، این نوع مالکیت را مالکیت مشاع می گویند و در مقابل زمانیکه کل مالکیت یک ملک مربوط به یک نفر باشد اصطلاحا می گویند آن فرد ششدانگ ملک را مالک است. بر اساس این تعریف وضعیت مالکیت یک ملک می تواند مشاعی یا ششدانگ باشد.
 
17 – موقعیت زمین
برای توضیح موقعیت زمین بر ملک را به صورت زیر تعریف می کنیم: بر ملک عبارتست از فصل مشترک اضلاع ملک یا معابر مجاور املاک از نظر نحوه قرار گرفتن در بلوک و تعداد بر( موقعیت زمین) عبارتند از:
1/17 – یک بر:
              معبر                                     ملکی که فقط از یک طرف به معبر راه داشته باشد.
 
           معبر                                                                                                              2/17 – دوبر:
ملکی که از دو طرف وصل به معبر باشد.
 
3/17 – نبش:
ملکی که دو بر آن از دو ممر متقاطع ( هم جوار) وصل به هم باشد.
     معبر             معبر                                                                                          
                                                                                                                              4/17 – سه بر:
معبر                         معبر                                 ملکی که از سه طرف وصل به معبر باشد.
                               معبر
5/17 – بیش از سه بر:
                 معبر           معبر                                زمینی که دارای چهار بر یا بیشتر باشد.
 
 
 
 
 
 
 
 
                                  پرسشنامه ممیزی ساختمان( فرم شماره2 )
 
به مجموعه مستحدثاتی که معمولا در ملک به منظور سکونت و یا غیر مسکونی ( اداری، تجاری و ..) ساخته شده، ساختمان می گویند. برای ساختمانهایی که در زمان ممیزی قابل بهره برداری باشد فرم ساختمان در نظر گرفته می شود و بایستی علاوه بر پرسشنامه عرصه ، پرسشنامه ساختمان را برای آن تکمیل نمود. در حال حاضر برای بنای به هم پیوسته با یک یا چند ورودی که کل زیر بنای آن حداقل 12 متر مربع یا بیشتر باشد، یک ساختمان مجزا در نظر گرفته می شود. ( در مواردی که ابهام وجود دارد توسط راهبردی ممیزی می بایست تعیین تکلیف شود)
1-شماره شناسایی ملک 
فرم اطلاعات ساختمان مانند فرم عرصه دارای یک شماره شناسایی است که علاوه بر شماره شناسایی ملک دارای یک ردیف ساختمانی نیز می باشد. در صورتی که در یک ملک چندین ساختمان وجود داشته باشد شماره ردیف ساختمان نیز افزایش می یابد.
2- مشخصات طبقه و کار بری:
1/2- شماره طبقه:
طبقه
کد
زیر زمین دوم
-2
زیر زمین اول
-1
طبقه همکف
0
طبقه اول
1
طبقه دوم
2
منظور از شماره طبقات ساختمان تعداد سطوحی است که ساختمان بر آن سطح بنا گردیده است.
 
2/2 – مساحت زیر بنا:
زیر بنای ساختمان های معمولی را در هر طبقه پشت تا پشت ساختمان متر نموده و مساحت زیر بنا را محاسبه می نماییم که در بعضی موارد مجبوریم برای به دست آوردن زیر بنای دقیق از روی پشت بام متراژ کنیم. در مورد آپارتمانها زیر بنای مفید محاسبه می شود. منظور از زیر بنای مفید آن قسمت از آپارتمان است که وقتی درب آپارتمان باز می شود و وارد آن می شویم، دارای استقلال باشد. در مورد آپارتمانهایی که تفکیک مجاز شده باشند زیر بنای مفید آنها در سند قید شده است.
آپارتمانها دارای زیر بنای مشترک نیز هستند. مشترکات آپارتمان ها عبارتند ز : انباری ها، تاسیسات، پارکینگ، راه پله ها، راهروها، حیاط( اگر در سند جزء مشترکات باشند) و غیره که مساحت این مشترکات بایستی به صورت زیر به مساحت زیر بنای مفید آپارتمان اضافه شود. اگر در اسناد آپارتمان، مساحت سهم پارکینگ، زیرزمین و انباری برای هر آپارتمان مشخص شده باشدکه همان مساحت منظور می شود. در غیر این صورت همه مشترکات به نسبت تعداد آپارتمانها بین آنها تقسیم می گردد.حیاط و فضای باز آپارتمان ها در زمین های شمالی یا غربی بین همه آپارتمانها مشترک است و بابت سهم العرصه آپارتمانها در سند منظور شده است اما در بعضی آپارتمان ها مخصوصا زمین های جنوبی و شرقی که ساختمان در حاشیه خیابان قرار می گیرد و بجز ساکنین آپارتمان همکف بقیه دسترسی به حیاط ندارندممکن است مساحت حیاط به مساحت سهم العرصه آپارتمانی که اختصاصا از حیاط استفاده می کند اضافه شده باشد. اما بدیهی است که طبق قانون تملک آپارتمانها، مالک حق احداث هیچ گونه ساختمان یا مستحدثاتی را در فضای حیاط نخواهد داشت.
تراسها و ایوانهایی که حداقل از سه طرف ایوان داشته و دارای سقف باشند، زیر بنا محسوب می گردند. پیش آمدگی و باران گیر لبه پشت بام جزء زیر بنا محسوب نمی گردند. پیش آمدگی های ساختمان در هر طبقه که از فضای خیابان یا حیاط به عنوان زیر بنای ساختمان در طبقات بالای همکف استفاده شده جزء زیر بنا محسوب می شود ولی در مورد پیش آمدگی در قسمت خیابان علاوه بر زیر بنا به عنوان مساحت بالکن نیز منظور و در قسمت مربوطه نوشته می شود.
3/2- مساحت نیم طبقه:
اگر در داخل طبقه ای از ساختمان اعم از تجاری و مسکونی، سقف دیگری احداث و از آن قسمت از ساختمان به صورت دو طبقه زیر بنا استفاده شود، مساحت زیر بنای نیم طبقه در هر طبقه ای که احداث شده باشد، محاسبه شده و به مساحت آن اضافه می شود.
4/2- گروه ساختمانی:
ساختمان ها از لحاظ مصالح به کار رفته در پایه ها، دیوارها و سقف ها به انواع گوناگون زیر تقسیم می شوند:
*(گروه ساختمانی1 )= ساختمان های بتون آرمه( بتون مسطح)
*( گروه ساختمانی2 )= ساختمان های اسکلت فلزی و اسکلت بتون با هر نوع سقف ونما
*(گروه ساختمانی3 )= ساختمان های اسکلت نیمه فلزی و اسکلت نیمه بتون با هر نوع سقف و نما( دارای ستونهای وسطای فلزی)
*( گروه ساختمانی 4 )= ساختمان های آجری با پوشش تیر آهن یا هر نوع سقف دیگر و با نمای سنگ، سرامیک، طرح رومی، شیشه ریفلکس و امثال آن
*( گروه ساختمانی 5 )= ساختمان های آجری با پوشش تیر آهن یا هر نوع سقف دیگر که روکار آن آجر معمولی یا سیمان شسته باشد.
*( گروه ساختمانی 6 )= ساختمان های مخلوط خشت و آجر و چوب با پوشش شیروانی با هر نوع نما
*( گروه ساختمانی7 )= ساختمان های مخلوط خشت و آجر و چوب یا ضربی با هر نوع نما
*( گروه ساختمانی8 )= ساختمان های خشت با پوشش طاق ضربی(روستایی)
*(گروه ساختمانی 9 )= ساختمان های حمام ها، با پوشش طاق ضربی
*( گروه ساختمانی 10 )= ساختمان های حمام ها با پوشش  آهن و آجر و یا بتون با تیر چه بلوک
*( گروه ساختمانی11 )= گاراژها و توقف گاهها و کارگاهها و انبارهای با پایه آجر و پوشش ایرانیت یا شیروانی با خر پای چوبی
*(گروه ساختمانی 12 )= گاراژها و توقف گاهها و کارگاهها و انبارهای با پایه آجر وپوشش ایرانیت یا شیروانی با خر پایه فلزی
*(گروه ساختمانی 13 )= انبارها و توقف گاهها و کارگاهها با پایه فلزی با پوشش آجر وآهن
*( گروه ساختمانی 14 )= انبارها و توقف گاهها و کارگاهها با پایه فلزی و یا هر نوع پوششش سوله ای تا دهانه 15 متر و ارتفاع تاج تا سقف 6 متر
*( گروه ساختمانی 15 )= سالنهای مرغداری که ساختمان آن اسکلت فلز یا هر نوع سقف باشد
*( گروه ساختمانی 16 )= سالنهای مرغداری که ساختمان آن آجر وتیر آهن با هر نوع سقف باشد
*(گروه ساختمانی 17 )= انبارها و توقف گاهها و کارگاه ها با پایه فلزی و یا هر نوع پوشش سوله ای تا دهانه 15 متر وارتفاع تاج بیش از 6 متر
5/2- قدمت ساختمان:
قدمت ساختمان
کد
قبل از60
1
قبل از68
2
قبل از 75
3
بعد از 75
4
معمولا تشخیص قدمت ساختمان مخصوصا در مورد ساختمان های قدیمی بسیار مشکل است و از سوی دیگر مشخص شدن قدمت بنا از دید مسائل شهرسازی حائز اهمیت است لذا حتی المقدور بایستی با برررسی و تحقیق محلی و مطالعه و ملاحظه مدارک مستدل و مستند از جمله گواهی پایانکار یا پروانه ساختمان یا اسناد و مدارک موجه دیگر ویا اگر هیچکدام از اینها نبود به استناد به استشهاد محلی سال احداث ساختمان را به شمسی مشخص و قید نمایید.
 
 
6/2- کاربری ها:
هر ملک یا ساختمان به یک منظور خاص از آن بهره برداری می شود و یا اصطلاحا دارای کاربری مخصوص می باشد. برای تشخیص نوع کاربری اصلی وفرعی در هر ملک جدولی طراحی شده است که ضمیمه می باشد.
7/2- ماهیت تجاری: ماهیت تجاری مربوط به آن دسته از واحدهایی است که محل کسب درآمد یا سرمایه باشد.به طور مثال یک مرکز آموزشی غیرانتفاعی دارای کاربرد آموزشی و ماهیت تجاری است برای واحدهایی که ماهیت تجاری دارد، حتما فرم شغلی پر می شودودر شمارش تعداد واحدهای تجاری محاسبه می شود.
8/2- تعداد واحد:
از آنجا که کاربری های یکسان در فرم ساختمان یکبار ذکر می شود لذا در مواردی که از یک نوع کاربری (مسکونی، تجاری، آموزشی و...) چند واحد طبقه وجود داشت، کد آن را یکبار ذکر کرده ولی تعداد واحدآن کد را ذکر می کنیم.
3- پیش آمدگی در سمت گذر ( بالکن ):
بالکن عبارتست از پیش آمدگی ساختمان در طبقات بالای همکف به داخل معبربه نحوی که از فضای خیابان و معبر برای افزایش زیر بنا استفاده شده باشد که در این صورت علاوه براینکه این مقدار افزایش بنای احداثی در مجموع زیر بنای هر طبقه ساختمان منظور می شود. مساحت قسمت پیش آمدگی ساختمان به داخل معبر و طبقه وقوع آن را باید جداگانه در ستون مربوط ذکر نمایید.
انواع پیش آمدگی ساختمان به داخل خیابان ( بالکن) شامل موارد زیر است:
 
انواع بالکن
کد
پیش آمدگی ساختمان به داخل معبر به عنوان زیربنای طبقات
1
پیش آمدگی با سه طرف دیوار و دارای سقف
2
پیش آمدگی با دو طرف دیوار و دارای سقف
3
پیش آمدگیبا یک طرف دیوار و دارای سقف
4

3
4
5
2
9
6
1
8
7
4- جهت وقوع ساختمان :
موقعیت قرار گیری ساختمان در عرصه را مشخص می کند.(شکل روبرو)
 
 
نکته: اگر ملک تمام عرصه را در بر گیرد ، کد10 وکلمه غالب به عنوان جهت وقوع ساختمان در نظر گرفته می شود.
 
5- تعداد طبقات :
مجموع تعداد طبقات در این قسمت وارد می شود. ساختمان طبقه آخر (راه پشت بام) اگر از مساحت 20 متر مربع کمتر باشد، طبقه منظور نمی گردد.
1/5- تعداد آپارتمان:
مجموع تعداد آپارتمان ها در این قسمت وارد میشود.
2/5- مساحت کل زیر بنا:
مجموع زیر بناهای کل ساختمان را در کل طبقات محاسبه وذکر میکنیم.
3/5- ارتفاع ساختمان تا کف معبر:
در مورد ارتفاع ساختمان حد فاصل بین پشت بام تا کف حیاط می بایست برداشت گشته و در محل مورد نظر قید گردد. درمواردی که زیر بنای طبقه آخر ( خر پشته) زیر 20 متر باشد، ارتفاع طبقه آخر جزء ارتفاع ساختمان محاسبه نمی شود.
6- تاسیسات :
1/6- شوفاژ: به سیستم حرارت مرکزی که آب را داغ می کند و آن را در لوله ها و رادیاتورهای تعبیه شده در داخل ساختمان به جریان می اندازد تا هوا را گرم کند، شوفاژ می گویند. شوفاژ ممکن است دارای دستگاه مرکزی باشد و همه ساختمان یک ملک را سرویس بدهد و یا ممکن است با نام پکیج در هر قسمت آپارتمان به صورت مجزا نصب شده باشد، در هر صورت ساختمان دارای شوفاژ تلقی شده و در محل مربوطه علامت* گذاشته میشود.
2/6- گاز شهری: در مورد املاکی که از گاز شهری استفاده کرده و دارای لوله کشی گاز می باشند مساحت زیربنایی که از لوله کشی گاز استفاده می کنند ذکر شود.
3/6- تهویه مطبوع (ارکاندیشن): سیستمی است که به جای آب هوا را در داخل مخزن گرم و یا سرد می کند و از طریق کانال های مخصوص به داخل قسمتهای مختلف ساختمان هدایت می کند . دستگاههای تهویه مطبوع دارای سیستم مکنده هوا با پروانه های بزرگ است که معمولا به منظور اینکه هوایی را که به داخل ساختمان می کشد کمتر گرد و غبار یادود داشته باشد، معمولادر بالا ترین قسمت ساختمان نصب می کنند.
4/6- سیستم خنک کننده مرکزی( چیلر): مانند شوفاژ می باشد به جای اینکه آب را گرم کند آنرا خنک می کند و به جریان می اندازد لیکن برای این که بازدهی بهتری داشته باشد به جای رادیاتورهای معمولی از فن کوئل استفاده می شود که حالت رادیاتور اتومبیل را دارد .
5/6- آسانسور: چنانچه در یک ساختمان نصب شده باشد چه ساکنین هر قسمت از آن استفاده نمایند و یا استفاده نکنند، به هر جهت ساختمان دارای آسانسور در نظر گرفته می شود.
نکته:
در صورتیکه ساختمان( به جز آپارتمان) داررای سونا یا جکوزی باشد در قسمتی که به این منظور در فرم در نظر گرفته شده علامت می زنیم.
7- پله اضطراری :
در صورتی که ساختمان دارای پله اضطراری باشد، در این محل علامت می زنیم.
8- نوع نمای لوکس :
نما به آن قسمت از رو بنا یا پیشانی ساختمان گفته می شود که رو به معبر می باشد و چون در معرض دید قرار دارد و جلوی آن ساختمان احداث نمی گردد، معمولا نما کاری می شود نماها به دو دسته نمای لوکس وغیر لوکس تقسیم شده است که در صورتی که ساختمان دارای نمای لوکس باشد نوع آن را در محل مربوطه می نویسیم.
در مورد نما باید توجه داشت که ممکن است در یک ساختمان همه قسمتهای روکار بنا، نماکاری نشده باشد مثلا روی پایه ها یا دور پنجره ها نما سازی شده باشد در این صورت برای تشخیص این که دارای نمای لوکس هست یا خیر، بایستی سطح کل نما را در نظر بگیرید و پس از کسر پنجره ها و درب ورودی بررسی نمایید چنانچه باقیمانده روکار ساختمان بیشتر از پنجاه درصد نما کاری شده باشد و نمای آن از انواع نماهای لوکس باشد روکار ساختمان دارای نمای لوکس منظور می شود و در غیر این صورت نما لوکس به حساب نمی آید.
انواع نمای لوکس ساختمان و کد آنها عبارتند از:
نمای لوکس
کد
سنگ
1
سرامیک و کاشی
2
آجر سفال نما
3
شیشه
4
رو مالی تزئینی سیمانی( مقرنس و رومی)
5
الومینیوم
6
سایر
7
    
 
 
 
دستورالعمل به کلیه ممیزین و سر گروهها و تیمهای کنترل ستادی ممیزی:
 
از کلیه همکاران گرامی درخواست می شود موارد زیر را در موقع ممیزی املاک مد نظر داشته و دقیقا به آنها عمل نمایند:
1- در صورتی که مساحت حیاط خلوت 12 متر یا بیشتر باشد( منظور فضای باز وسط ساختمان که تا بالا باز است و سقف ندارد) جزء زیر بنا محاسبه نمی گردد. 
                                                                                                                                                      
2-چنانچه ساختمان دوم 12 متر یا بیشتر باشد ( منظور فضای اشغال شده در عرصه)، فرم ساختمان 2 ضمیمه می گردد. در غیر این صورت ( مساحت کمتر از 12 متربا هر نوع کاربری) مساحت آن در زیر بنای ساختمان اصلی( ساختمان1 ) لحاظ می گردد. ولی ساختمان های کوچک مثل توالت و انباری کوچک کمتر از 4 متر مربع در گوشه حیاط را الزامی برای برداشت آن نمی باشد.
3- در صورتی که مساحت خر پشته (راه پله منتهی به پشت بام) کمتر از 20 متر مربع باشد،در زیر بنای ساختمان طبقه فوقانی محاسبه می گردد ولی در ارتفاع و احتساب طبقه لحاظ نمی گردد، اما اگر مساحت آن 20 متر یا بیشترباشد علاوه بر زیر بنای ساختمان در ارتفاع وطبقات هم محاسبه می گردد.
4- بناهای با سقف ایرانیت در صورتی که حداقل از دو طرف دیوار داشته و مساحت آن بیشتر از 16 متر مربع باشد جزو زیربنا محسوب می گردد.
5- بالکن یا پیش آمدگی ساختمان در طبقه بالای همکف به داخل حیاط یا زمین مربوط به مالک در صورتیکه عرض بالکن کمتراز 20/1 و طبقه همکف با حیاط همسطح و یکی باشد، مساحت بالکن در زیربنای طبقه همکف محاسبه نمی شود.
6- تراس یا بالکن دارای سقف در همه طبقات با سه طرف دیوار و یک طرف باز3/2 مساحت آن جزو زیر بنا منظور می گردد و در صورتی که با دو یا یک طرف دیوار باشد، دو یا سه طرف آن باز باشد 2/1 آن به زیر بنای همان طبقه اضافه می شود.
7- مساحت نیم طبقه در فرم ساختمان  بعد از طبقه ای که نیم طبقه در آن قرار دارد، نوشته و کاربری آن را مشخص می نمایید ولی به