تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش فروش واحدهای ساختمانی در حقوق ایران و امارت دبی
این
مقاله در صفحات ۲۸-۵۰ شماره ۹۱ فصلنامه علمی-پژوهشی نامه مفید در تابستان ۱۳۹۱
به چاپ رسیده است.
دکتر
صادق سلیمی[1]
لیلا
دشتبانیان[2]
چکیده
قانون
پیش فروش ساختمان پس از بیش از چهل ماه در زمستان 1389 پس از تصویب قوه مقننه در
روزنامه رسمی منتشر شد. در امارت دبی از کشور امارات متحده عربی نیز از سال 2006
تا سال 2010 قوانین و مقررات متعددی برای ضابطه مند کردن پیش فروش در این امارت به
تصویب رسیده است. قانون ایران تمهیدات نسبتاً مناسبی برای حمایت از حقوق پیش
خریداران اندیشیده ولی این حمایت ها کامل نیست. در قانون ایران به حقوق پیش
فروشندگان توجه کافی نشده است. قوانین امارت دبی به حقوق پیش فروش کنندگان در
برابر پیش خریداران بیشتر توجه کرده ولی در مواردی حقوق پیش خریداران را به کلی
فراموش کرده است. در این مقاله سعی شده است نقاط ضعف و قوت قوانین این دو کشور
مورد تجزیه و تحلیل حقوقی قرار گیرد.
واژه های کلیدی: پیش فروش ساختمان، آپارتمان، امارت دبی، تضمین
حقوق طرفین
مقدمه
پیش فروش آپارتمان یا واحدهای مسکونی ساختمانها امری رایج است
که تا اواخر سال 1389 فاقد قانونی روشن و جامع بوده است. به همین جهت زمینه مساعدی
برای سواستفاده برخی سازندگان فراهم شده بود. پیش فروش یک واحد به چند خریدار، سو
استفاده از مبالغ پیش فروش و فرار و ناپدید شدن شخص، احداث بنا بدون رعایت کیفیت
لازم از جمله تخلفات قابل توجه در این زمینه بودند که تاخیر در ساخت و تحویل نیز
امری رایج و حتی طبیعی جلوه می نمود. از سوی دیگر، برخی از پیش خریدکنندگان نیز
گاهی اوقات از پرداخت به موقع اقساط امتناع می کردند که این امر به نوبه خود از یک
سو موجب خسارت به سازنده و پیش فروش کننده می گردید و از سوی دیگر با ایجاد خلل در
احداث و تکمیل ساختمان موجبات اضرار سایر پیش خریداران را فراهم می کرد. برای حل
این مشکلات، لایحه پیش‌فروش ساختمان به پیشنهاد قوه قضائیه توسط دولت در تاریخ 24/6/1386
جهت تصویب به مجلس شورای اسلامی ارسال گردید و نهایتاً در تاریخ 12/10/1389 به
تصویب مجلس شورای اسلامی و در تاریخ 29/10/1389 به تایید شورای نگهبان رسیده و در
تاریخ 18/11/89 در روزنامه رسمی انتشار یافت.[3] که برای
رعایت اختصار در این نوشتار «قانون» نامیده می شود.
از سوی دیگر در امارت دبی از کشور امارات متحده عربی به خاطر
کثرت سرمایه گذاران در اموال غیرمنقول در دهه گذشته، معضلات مشابهی روی داده است
که از سال 2006 تاکنون چند قانون در این خصوص تصویب و انتشار یافته است. در این
نوشتار در صدد مطالعه مقایسه ای این دو قانون هستیم تا روشن کنیم که نحوه تضمین
حقوق طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان به چه صورتی است و آیا تمهیدات کافی برای
تضمین حقوق طرفین در این خصوص اندیشیده شده است یا خیر؟
1- مفهوم و شرایط قرارداد پیش فروش
علت
تدوین و تصویب «قانون»، ماهیت و ویژگیهای متفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان از عقود
و معاملات سنتی است. ضابطه مند شدن قرارداد پیش فروش، از یک سو، موجب حمایت از پیش
خریدکنندگان که در موضع اقتصادی و معاملاتی پایین تری نسبت به پیش فروشندگان
هستند، می شود و از سوی دیگر ترویج پیش فروش موجب رونق ساخت و ساز و نهایتاً توسعه
اقتصادی می گردد. لذا در این قسمت به بیان مفهوم و ویژگی های قرارداد پیش فروش
ساختمان می پردازیم.
1-1- مفهوم قرارداد
پیش فروش.
منظور از قرارداد
پیش فروش قراردادی است که به موجب آن مالک یا ذیحق پس از اخذ مجوزهای لازم از مراجع
ذیصلاح و از جمله شهرداری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی با مساحت و مشخصات
معین در موعد مشخص در قبال عوضی معلوم که معمولا به صورت اقساط پرداخت می شود، می
باشد. ماده 1 «قانون» در تعریف قرارداد پیش‌فروش چنین تدوین گردیده است:
«هر
قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین(پیش فروشنده)متعهد به احداث
یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع
کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به
مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش
ساختمان محسوب می‌شود.»
در خصوص اینکه به
جز مالک چه اشخاص دیگری مجاز به پیش فروش می باشند تبصره این ماده افراد زیر را مجاز
به این امر می داند:
1-سرمایه
گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به
دیگری،واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی زمین،ضمن عقد و به موجب سند
رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
2-مستأجرین
اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین
مستأجره را دارند.»
قانون امارت
دبی در خصوص پیش‌فروش ساختمان در سال 2006 تصویب گردیده است. این قانون مربوط به
املاکی است که خارجیان نیز می‌توانند در امارت دبی تملک کنند. قانون شماره 3 سال
2006 مربوط به حسابهای تضمینی ساخت و ساز اموال غیرمنقول در امارت دبی، به ثبت
اموال غیرمنقول در دبی مربوط می‌شود. پس از تصویب قانون مذکور قانون شماره 8 سال
2007 در امارت دبی تصویب گردید. این قانون مربوط به حسابهای امانی سپرده برای
توسعه اموال غیرمنقول در امارت دبی می‌باشد. متعاقبا در سال 2008 قانون شماره 13
در مورد ثبت موقت اموال غیرمنقول در امارت دبی تصویب شده که ثبت اموال غیرمنقول در
این امارت را تنظیم می کند. ماده 3 قانون سال 2006 در تعریف پیش‌فروش بیان داشته:
مندرجات
قانون نسبت به کسی قابل اجرا خواهد بود که واحدهای در طرح ساخت املاک امارت دبی را
می‌فروشد که هنوز کامل نشده است خواه در حال ساخت باشد یا در پروسه اداری باشد که
مبالغی را از خریداران یا وام دهندگان در قبال چنین واحدهایی قبل از تکمیل ساخت و
ساز دریافت می‌کنند.
لذا این
قانون نسبت به کسانی قابل اجراست که به نوعی مبالغی را جهت ساخت بنا و تکمیل
ساختمان از خریداران دریافت می‌کنند؛ چه این مبالغ درقالب وام و یا ثمن قسمتی از
ساختمان باشد. ضمن آنکه مرحله احداث نیز مهم نمی‌باشد چه در پروسه اداری یا در حال
احداث باشد.
در واقع
پیش خرید و پیش فروش لازم و ملزوم هم هستند و وقتی یکی تعریف شود، دیگری هم تعریف شده
است. وقتی مالک یا ذی حق قبل از ساخت و تکمیل ساختمان مبادرت به فروش جز یا کل آن
می کند، پیش فروش نامیده می شود. اغلب بهای آپارتمان به صورت اقساط و متناسب با
پیشرفت کار پرداخت می شود؛ لیکن توافق طرفین بر پرداخت یکجا آن را از شمول پیش
فروش خارج نمی کند. اصولاً می بایست پروانه ساختمانی گرفته شود تا بعد از تایید
نقشه نهایی امکان پیش فروش حاصل شود و الا ممکن است آنچه معامله می شود با آنچه
جواز ساخت پیدا می کند، مطابقت نداشته باشد.
برای
بهتر روشن شدن مفهوم پیش خرید و تمایز آن از سایر مفاهیم، می‌توان پیش‌فروش
ساختمان را با بیع مال آینده مقایسه نمود «موضوع بیع مال آینده نه تنها شامل حالتی
از کلی فی الذمه با مصادیق متعدد است - که در آینده ایجاد می‌شود بلکه شامل کالایی
است که باید منحصرا برای خریدار ساخته شود مورد اخیر به نوبه ی خود ممکن است منقول
یا غیرمنقول مثل یک دستگاه آپارتمان باشد.» (پیر هادی، 1386 :83)
موضوعی
که مطرح بوده صحت قرار داد پیش‌فروش است. برخی نویسندگان معتقدند «در مورد مالی که
وجود آن محتمل است یا قابلیت وجود در آینده را دارد امکان انتقال را به عنوان
قاعده نمی‌توان پذیرفت.»[4](کاتوزیان،1383: 2/174) به نظر نویسنده ای
دیگر، «عقدی که موجب انتقال عین یا منفعت مال غیرموجود معین باشد، باطل است».
(شهیدی،1377: 1/ 329) به هر حال مسلم است که پیش فروش ساختمان از حیث موجود نبودن
مال موضوع معامله و نحوه پرداخت بها تفاوتهای اساسی با بیع دارد که آن دو را
کاملاً از هم متمایز می کند.
«هرچند
عنوان بيع سلف در فقه براي پيش فروش كالاها به كار مي رود، ولي بايستي توجه داشت
اين اصطلاح يعني سلف يا سلم در جايي بكار مي رود كه مبيع كلي در ذمه باشد نه عين
معين. به عبارت ديگر مصاديق مبيع در عالم خارج به هنگام تحويل آن فراوان باشد
»(علیزاده،1383: 58)
به علاوه،
در این نوع بیع برخلاف پیش فروش آپارتمان، ثمن همزمان پرداخت می شود. لذا ویژگیهای
پیش فروش آپارتمان از کلیه عقود سنتی متفاوت است و قانون خاصی را می طلبید.
1-1- ویژگیها
و شرایط انعقاد قرارداد پیش فروش
قانونگذار
در ماده 2 بیان مطالبی را در قرارداد پیش فروش الزامی دانسته است. ذکر برخی از
موارد از قبیل مشخصات طرفین، پلاک ثبتی، بها یا عوض و زمان تحویل رایج و بدیهی
بوده و قبل از تصویب قانون نیز در قراردادهای پیش فروش اغلب رعایت می شده، لیکن
مواردی که در قانون تازگی داشته یا از اهمیت خاصی برخوردارند، ذیلاً بررسی می
شوند. دفاتر اسناد رسمی ملزم به ثبت قرارداد پیش فروش و همکاریهای دیگری در این
قانون شده اند و از سوی دیگر محدودیتها و ممنوعیتهایی برای مشاوران املاک که
غالباً واسطه معاملات هستند و رسانه های عمومی که می توانند عامل پیش فروش بیواسطه
باشند، پیش بینی شده است.
1-2-1 بیان اوصاف
کمی و کیفی ساختمان در قرارداد پیش‌فروش
چون در
پیش فروش امکان رویت موضوع معامله وجود ندارد، مشخص بودن مساحت و اوصاف آپارتمان
پیش‌فروش شده بسیار مهم می‌باشد. پیش فروشنده می‌بایست آپارتمان را برابر اوصاف
قراردادی احداث نماید و آپارتمان ساخته شده با آن شرایطی که تعهد نموده است تفاوت
نداشته باشد. صرف نظر از آنچه که در قانون مدنی بیان شده و مورد بررسی حقوقدانان
قرار گرفته (کاتوزیان،1380: 301-302) باید دید «قانون» به عنوان قانون خاص و لاحق
چه مقرراتی پیش بینی کرده است. در بندهای 3 و 4 ماده 2 به لزوم ذکر اوصاف و
امکانات واحد از قبیل مساحت و تعداد اتاقها و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمان
تصریح شده است و ماده12 قانون، ضمانت اجرای عدم احداث ساختمان متناسب با مفاد
قرارداد را به شرح ذيل بیان نموده است:
«در
صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار
می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تائیدیه مهندس ناظر از سوی پیش فروشنده
نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت
کار را ارائه نماید.» بنابر این، پیش خریدار ملزم به پرداختی نامتناسب با کار
انجام شده نیست.
قانون
پیش‌فروش ساختمان در خصوص عدم تطبیق مساحت موضوع معامله با قرارداد، با قانون مدنی
کمی تفاوت داشته و حق فسخ را صرفاً برای پیش خریدار از جهت حفظ حقوق او پیش‌بینی
نموده است؛ چرا که در اینجا پیش فروشنده مکلف است ساختمان را برابر قرارداد پیش‌فروش
و نقشه‌های طراحی شده و ضمیمه قرارداد احداث نماید و تعهدات فروش برای احداث مساحت
معین بایست اجرا و ساختمان برابر قرارداد و مساحت معین ساخته شود و« اگر فروشنده
بنا را بیش از مساحت تعیین شده بسازد، به عبارتی تخلف به فروشنده منتسب شود نمی‌توان
برای فروشنده با این شرایط حق فسخ قائل شد؛ زیرا فروشنده خود عامل ایجاد چنین
وضعیتی است و تخلف از مندرجات قراردادی دارد».(احمدی و غضنفری،1387: 14/265) ماده
7 «قانون» نیز به این امر اختصاص دارد:
«در صورتی که
مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد
باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد
گرفت.لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد(5%)افزون بر زیربناء مقرر در قرارداد
باشد،هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج
درصد(5%) باشد صرفا ًخریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده
کمتر از نود و پنج درصد(95%)مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را
دارد یا می‌تواند خسارت وارده بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش
فروشنده مطالبه کند.»
هدف
“قانون» حمایت از پیش خریدار است و جهت حفظ حقوق پیش خریدار و تضمین حقوق پیش
خریدار ما به التفاوت مساحت آپارتمان پس از صدور صورتجلسه تفکیکی بر اساس نرخ
مندرج در قرارداد محاسبه می‌گردد. لیکن چنانچه پیش فروشنده نیز به خاطر مساحت
زیادی می توانست قرارداد را فسخ کند، موجبات سوء استفاده فراهم می شد و می توانست
از اقدام متخلفانه خود بهره مند شود. چون قیمت املاک اغلب رو به افزایش است،
محاسبه ما به التفاوت مساحت کمتر یا بیشتر بر اساس نرخ مندرج در قرارداد با توجه
به بهای روز افزون زمین و آپارتمان از مواردی است که موجب می‌شود پیش فروشنده با
دقت بیشتری نقشه‌ها و طرحهای تصویب و تعهد شده را بر روی ساختمان پیاده نماید؛ تا
تغییر مساحت در آپارتمان بوجود نیامده و مساحت ساختمان مطابق قرارداد تنظیمی احداث
شود.
در
“قانون» مقرر شده چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد
باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. بنظر می‌رسد در اینجا “قانون»
حقوق پیش‌فروش کننده را نیز مد نظر داشته تا پیش خریدار بی دلیل اقدام به فسخ
قرارداد ننماید و صرفاً در صورتی که تغییر بیش از پنج درصد مساحت مقدار در قرار
داد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. با این حال، اجرای نقشه های ساختمانی
در دست پیش فروشنده است و نباید به وی اجازه داد تا 5 در صد بنای مورد معامله تخلف
کند.
در
مواردی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از95% مقدارتوافق باشد، مثلاً اگر برابر
قرارداد100 متر بنا می‌بایست احداث شود 90 متر احداث شود، در این صورت خریدار مخیر
به دریافت خسارات وارده بر پایه قیمت روز بنا بر اساس نظر کارشناس از پیش فروشنده
و یا فسخ قرارداد می‌باشد.
نکته ای
که در قسمت اخیر ماده حائز اهمیت است اختیار فسخ قرارداد و دریافت خسارت به نرخ
روز در صورت کاهش مساحت آپارتمان برای پیش خریدار است و در صورتی که مساحت بنا بیش
از مقدار مساحت مقرر در قرارداد باشد، محاسبه قیمت بر اساس نرخ روز انعقاد قرارداد
یا همان نرخ مقرر در قرارداد است که با توجه به تورم و تغییر قیمت ملک این امر
تضمین کننده حقوق پیش خریدار می‌باشد.
ماده 12
قانون 2008 امارت دبی در خصوص عدم احداث بنا برابر متراژ مشخص شده و اوصاف
قراردادی مقرر می دارد که فرض بر صحت متراژ واحد غیرمنقول پیش فروش شده است. اگر
واحد پس از اتمام ساختمان بزرگتر در آید سازنده نمی‌تواند اختلاف قیمت را مطالبه
کند و اگر واحد کوچکتر در آید آن وقت سازنده باید به خریدار برای مابه التفاوت غرامت
پرداخت کند، مگر آنکه تفاوت جزئی باشد که در این صورت سازنده ملزم به پرداخت غرامت
برای کمبود متراژ نخواهد بود.
می
بینیم که برابر ماده مذکور درصورت تخلف پیش فروشنده از مفاد قرارداد و احداث بنا
بیش از اندازه مقرر، حقی برای پیش فروشنده متصور نبوده و حتی نمی‌تواند بهای متراژ بیشتر را مطالبه
نماید. بنابراین، حتی پیش فروشنده حق مطالبه اختلاف قیمت در صورت افزایش بنا را ندارد
و در این خصوص باید از حقوق خود چشم پوشی نموده و تعهدات خود مبنی بر انتقال قطعی
ساختمان بدون دریافت مبلغ ما به التفاوت را به انجام رساند.
1-2-2- ثبت رسمی
معاملات مربوط به پیش فروش توسط دفاتر اسناد رسمی
مالکیت
افراد نسبت به اموال غیرمنقول با توجه به ماده 22 قانون ثبت فقط زمانی تثبیت می شود
که با تنظیم سند رسمی ملک در دفتر املاک بنامشان ثبت شود. در وضعیت فعلی از جمله موانع
ثبت سند به نام پیش خرید کنندگان، انجام تخلفات ساختمانی و خصوصاً در مشاعات، توسط
سازنده است که مانع از صدور پایان کار ساختمانی و مآلاً انجام معامله رسمی می شود.
«تنظیم
و ثبت اسناد رسمی به خاطر مزایای آن و عمدتاً تسهیل و تسریع در اجراء و امنیت
حقوقی گسترده و اقتصادی و امنیت مالی در روابط بین مردم و در نهایت تأمین نیاز و
منافع جامعه است» (حبیب زاده،1387: 14 /218.) «قانون» هم ثبت قرارداد پیش فروش و
هم انتقال قطعی را در دفاتر اسناد رسمی مقرر کرده است.
1-2-2-1 ثبت سند پيش خريد
قانون پیش‌فروش ساختمان
برای حصول اطمینان از اینکه فروشنده سمت واقعی دارد و شرایط پیش فروش مهیاست و پیش
خریدار از عیوب احتمالی ساخت متضرر نخواهد شد، علاوه بر اینکه در ماده 4 وجود سند
مالکیت و پروانه ساختمانی را لازم دانسته، در ماده 3 تنظیم قرارداد پیش فروش را در
دفاتر اسناد رسمی الزامی نموده است.
با توجه
به اینکه پرداخت مالیات و بالا رفتن هزینه های انتقال رسمی یکی از موانع استقبال
طرفین از تنظیم سند محضری بوده و در عین حال بهانه ای برای پیش فروشندگان جهت پیش
خریداران از تنظیم معاملات محضری است، قانون در ماده 5 ارائه گواهی مالیاتی را
الزامی ندانسته است.
بااین اقدام فروش
یک واحد به افراد متعدد غیر ممکن شده و با تسهیل ثبت قرارداد پیش فروش از سوءاستفاده
احتمالی توسط افراد سود جو و کلاهبرداری جلوگیری می شود و پیش خریدار جهت اثبات حقوق
خود دچار مشکلات نمی گردد.
برابر
تعريف ماده 3 قانون سال 2008 امارت دبي، ثبت موقت انتقال اموال غیرمنقول طرح
دارالزامی است. به غلاوه مطابق این ماده هرگونه فروش یا معامله دیگری که منجر به
انتقال یا محدود نمودن مالکیت شود یا هر گونه حقوق تبعی ایجاد کند اگر در آن دفتر ثبت،
ثبت نشود باطل است.
در بند 2 این ماده
سازنده ای
که هر گونه فروش یا قرارداد انتقال دیگری منعقد کرده است که قبل از لازم الاجرا
شدن این قانون حق مالکیت را انتقال داده و یا محدود نموده است باید جهت ثبت آن در
دفتر ثبت اموال غیرمنقول یا دفتر ثبت موقت اموال غیرمنقول حسب مورد ظرف 60 روز پس
از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اقدام کند.
رویه
قضایی نیز موید الزامی بودن ثبت در دفتر ثبت موقت اموال غیرمنقول است.
در دعوي
كه ابتدائاً در دادگاه دبي طرح شده بود، دادگاه استيناف نظر داد مطابق قانون شماره
7 سال 2006 معاملاتي كه مربوط به پيش فروش اموالي هستند كه هنوز در حال ساخت هستند
نمي توانند مستقيماً در دفتر ثبت اموال غير منقول[5] در
دپارتمان املاك و اراضي دبي به ثبت برسند . مطابق قانون شماره 13 سال 2008 چنين
مبادلاتي مي بايست در دفتر ثبت موقت اموال غير منقول به ثبت برسند. دادگاه استيناف
همچنين مقرر داشت كه دپارتمان املاك و اراضي دبي مقام مسئول براي ثبت قراردادهاي
خريد و فروش يا هرگونه معامله ديگري در دفتر ثبت موقت اموال غيرمنقول پس از تسليم درخواست سازنده
در اين خصوص مي باشند . (Abdallah, 2010: 4/227)
همچنین
مطابق ماده 4 قانون شماره 7 مصوب 2006 درخصوص ثبت اموال غيرمنقول، تمایزی بین
اتباع امارات متحده عربي و شوراي همکاری خليج ]فارس[[6] که
حق مالكيت اموال غير منقول در دبي را دارند، وجود ندارد . ليكن اتباع ساير كشورها
فقط مي توانند حق اجاره 99 ساله داشته يا در مناطقي كه تملك آزاداست[7] حق مالكيت پيدا كنند .(Helwick
& Rafiq: 2009, 13/224)
ثبت سند
پیش خرید در امارت دبی نیز تضمین کننده حقوق پیش خریدار بوده و از فروش یک مال به
افراد متعدد جلوگیری می نماید.
1-2-2-2- ثبت سند قطعی
پس از
احداث ساختمان و تکمیل بنا لازم است سند قطعی رسمی در دفتر اسناد رسمی بنام پیش
خریدکننده تنظیم گردد. در صورتی که پیش فروشنده به این امراقدام ننماید و ساختمان
به اتمام رسیده و تکمیل شده باشد، برابر ماده 13 «قانون» شخص پیش خریدار با تائید
مهندس ناظر در صورتی که کلیه اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد،
با ارائه مدارک مبنی بر ایفای کلیه تعهدات، می‌تواند شخصاً به دفتر اسناد رسمی
مراجعه نموده و تنظیم سند رسمی انتقال را به نام خود درخواست نماید. مطابق ماده 13
پیش خریدار نسبت به اقساط پرداختی یا عوض قراردادی،مالک ملک پیش‌فروش شده می‌گردد
و چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفتر خانه از انتقال رسمی مال
پیش‌فروش شده خودداری نماید،دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به
نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید.اداره ثبت اسناد و املاک وقوع ملک مکلف
است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید.
به نظر
می رسد دفاتر اسناد رسمی مرجع بررسی اسناد و مدارک می باشند. لیکن اگر طرفین در
خصوص روابط مالی اختلاف داشته باشند و برای مثال فروشنده مدعی جعلیت برخی رسیدهای
ابرازی خریدار گردد، تعیین تکلیف نشده است. در نگاه اول به نظر می رسد در این صورت
فروشنده می تواند با مراجعه به دادگاه مبادرت به طرح دعوی و لزوماً دستور موقت اخذ
کند. لیکن با صراحت ماده 20 که «کلیه اختلافات» را تابع داوری دانسته می بایست
چنین اختلافی نیز به داوری ارجاع شود. در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط، پیش
فروشنده برای حفظ حقوق خود می تواند با استناد به ماده 16 از طریق دفترخانه اخطار
یک ماهه ای به پیش خریدار بفرستد که در صورت عدم توجه، پیش فروشنده حق فسخ خواهد
داشت.
یکی از
موارد دیگری که برای تضمین حقوق پیش خریدار مقرر شده، تنظیم سند رسمی به قدرالسهم
خود می باشد که در ماده 14 پیش بینی شده است. به موجب این ماده پیش خریدکننده می
تواند پس از اتمام مدت قرارداد با تایید مهندس ناظر و تقبل تکمیل پروژه، به دفاتر
اسناد رسمی مراجعه و درخواست تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود نماید. بنا براین،
ماده14 ناظر به موردی است که پیش خریدار تعهدات خود را کامل انجام داده؛ لیکن پیش
فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، که در این صورت با
تأیید مهندس ناظر مبنی بر این که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده
است(کمتر از ده درصد(10%)پیشرفت فیزیکی مانده باشد)،پیش خریدارمی تواند با قبول
تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدر السهم خود
گردد.
نهایتاً
برابر ماده 19 «قانون» پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده، قرارداد پیش‌فروش
فاقد اعتبار می‌شود و طرفین ملزم به اعاده آن به دفتر خانه می‌باشند.
از سوی
دیگر ماده 8 قانون شماره13 سال 2008 امارت دبی در خصوص ثبت سند قطعی تعیین تکلیف نموده
است:
سازندگان
باید پروژهای کامل شده را که در دفتر ثبت اموال غیرمنقول نزد دپارتمان ثبت شده
اند، به محض اینکه گواهی اتمام کار از مقامات صالح دریافت شد ثبت کنند. تمام
واحدهایی که به خریداران فروخته شده اند که تعهدات قراردادی خود را مطابق آیینهای
لازم الاجرای دپارتمان انجام داده اند مشمول این قاعده هستند.
از نظر
این ماده دپارتمان می‌تواند به درخواست خریدار یا به ابتکار خودش به محض اینکه
خریدار تعهدات قراردادی خود را انجام دهد، واحدهای غیرمنقولی را که بعنوان پیش‌فروش
شده علامتگذاری شده اند از دفتر ثبت موقت بنام خریدار در دفتر ثبت مال غیرمنقول
انتقال دهد.
اموال
غیرمنقول در امارت دبی در دپارتمان ثبت می‌شوند و همینکه تعهدات طرفین انجام شد و
ساختمان به اتمام رسید واحدهای که بنام پیش خریدکنندگان ثبت موقت شده بنام خریدار
در دفتر ثبت مال غیرمنقول منتقل می‌شود.
1-2-3-
تعهدات واسطه ها و رسانه ها
کسانی
که در صدد پیش فروش املاک خود هستند، جهت یافتن مشتری مورد نظر یا با درج آگهی در
روزنامه ها، پایگاههای انترنتی و سایر رسانه های عمومی از قبیل صدا و سیما اقدام
می کنند و یا به بنگاههای مشاوراملاک مراجعه می کنند. برای تضمین تنظیم سند رسمی،
در قانون ممنوعیت هایی برای این دو گروه پیش بینی شده است.
1-2-3-1- مطبوعات
و رسانه های گروهی
معمولاً
اولین اقدام پیش فروش کنندگان توسل به مطبوعات، صدا و سیما و یا انترنت جهت تبلیغ
عمومی فروش املاک مورد نظر می باشد. عموم مردم نیز اطلاعی از صحت یا سقم تبلیغات
صورت گرفته ندارند و در برخی موارد نیز با اعتماد به مطبوعات مبادرت به پیش خرید
می کنند. تا به حال هیچگونه تکلیف قانونی برای مطبوعات جهت احراز صحت تبلیغات یا
داشتن و ابراز مدارکی توسط سفارش دهندگان آگهی وجود نداشت. لیکن این امر در
قانون اخیر مورد توجه قانون گذار واقع شده و ماده 21 قانون اخذ مجوز را برای آگهی
دهنده پیش فروش الزامی دانسته و مطبوعات و رسانه ها فقط با چنین مجوزی می توانند
به انتشار آگهی مبادرت کنند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده
شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش
فروش را ندارند در غیر این صورت مطابق این ماده به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و
جزاء نقدی ده میلیون ریال(10،000،000ریال) تا یکصد میلیون ریال (100،000،000 ریال)
و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. با توجه به ماده مذکور و
حساسیت قانون گذار جهت چاپ و انتشار آگهی پیش فروش، حقوق پیش خریدار حفظ شده و این
اقدام موجب جلوگیری از انتشار آگهی متقلبانه می گردد. با این حال ضمانت اجرایی نصب
آگهی در اماکن عمومی خصوصاً بر روی یا کنار ساختمان در حال ساخت ادعایی و نیز
تبلیغ در پایگاههای انترنتی متعلق به خود شرکت های سازنده روشن نشده است.
در
قانون امارات نیز برابر ماده 4 قانون سال 2006 اسامی سازندگان باید در دفتر ثبت
سازندگان به ثبت رسیده باشد تا بتوانند به ساخت وساز در امارات بپردازند و مطابق
ماده 5 قانون مذکور یک سازنده مجاز به تبلیغ در رسانه های محلی و خارجی یا مشارکت
در نمایشگاه های محلی یا خارجی به منظور توسعه فروش واحدهای املاک در طرح یا در
حال ساخت نیست؛ مگر اینکه مجوز کتبی دریافت نماید.
1-2-3-2- مشاوران املاک
ماده 3 قانون بطور
کلی انعقاد قرارداد را از اختیار مشاورین املاک خارج نموده است و ماده 24 ضمانت
اجرای تخلف از ماده را تعلیق پروانه کسب و نهایتاً ابطال پروانه کسب پیش‌بینی
نموده است.
هر چند
که نقل و انتقال اموال غیرمنقول ظاهراً تشریفاتی است و با توجه به مقررات قانون
ثبت، قانون کسی را مالک می‌شناسد که نام او در دفتر ثبت اسناد به ثبت رسیده باشد.
لیکن با توجه به مواد 10 و 219 قانون مدنی و اصل آزادی اراده که موجب انعقاد
قراردادهای عادی می شود و با توجه به اصول حقوقی، قراردادها نسبت به طرفین لازم
الاتباع بوده و انجام معاملات عادی به کرات موجب ایجاد دعاوی در محاکم و به تاراج
بردن اموال افراد بی اطلاع می‌شود.
در این
ارتباط چندی است که تفکیک وظایف مشاوران توسط صاحبنظران در دست بررسی است به نظر
ایشان «برای کلیه معاملات غیرمنقول لازم است یک نظام بایسته برای ثبت رسمی معاملات
اموال غیرمنقول اعم از املاک آماده و همچنین پیش‌فروش و ساخت و ساز، تهیه و اجرا
شود و بین مرحله مقدماتی و انجام معاملات تفکیک شود که مشاوران املاک فقط مکلف به
اطلاع رسانی و بازاریابی باشند و کارهای مقدماتی را انجام دهند و از تنظیم اسناد
حتی عادی بر حذر باشند و البته در کوتاه ترین زمان و نزدیکترین مکان در تمام
دفترها و بخش‌های کشور امکان تنظیم هر گونه سند رسمی برای متعاملین باشد.»
(زینعلی،1385: 61/22-23)
مطابق
«قانون» نقش مشاوران املاک در انجام معاملات اموال غیرمنقول کمرنگ شده و تأثیر
کلیه عقود راجع به اموال غیرمنقول اعم از پیش‌فروش و قطعی موکول به ثبت سند آنها
در دفاتر اسنادرسمی گردیده است كه اين امر جهت حفظ حقوق پيش خريدکنندگان مي باشد.
ماده 2
قانون 2008 امارت دبی بیان داشته واسطه یا دلال شخصی است که به فعالیت واسطه گری
در اموال غیرمنقول مطابق قانون شماره 85 سال 2006 در خصوص ثبت واسطه‌های اموال
غیرمنقول در امارات اشتغال دارد.
ماده 9 قانون
2008 و ماده 10 دستور العمل 2010 مقرر می دارند سازنده ای که می خواهد پروژه خود
را از طریق یک واسطه اموال غیرمنقول پیش فروش کند، باید ابتدا قراردادی با واسطه
مورد تایید و ثبت شده منعقد و قرارداد را در دپارتمان ثبت کند.
طبق بند
6 ماده 16قانون 2007 امارت دبی، اگر سازنده ای در خصوص پیش فروش با مشاور املاک
ثبت نشده کار کند، حداقل به یک ماه حبس و جزای نقدی یا یکی از آن دو مجازات محکوم
خواهد شد.
2- تعهدات
طرفین و الزامات مراجع ذی ربط
هدف اصلی «قانون»،
حمایت از پیش خریدار به خاطر موقعیت ضعیف تر وی می باشد. پیش فروشنده اغلب در
موقعیت برتری هست و فقط در خصوص دریافت به موقع اقساط و بری از مسوولیت بودن در
قبال اقدامات پیش خریدار نیاز به حمایت دارد. تضمین حقوق پیش خریدار از یک سو توسط
پیش فروشنده که طرف قرارداد است به عمل می آید و از سوی دیگر برخی مراجع ذی ربط
نیز جهت حفظ حقوق طرفین ملزم به رعایت مقرراتی شده اند که مورد بررسی قرار می
گیرد.
2-1- تعهدات
طرفین جهت تضمین حقوق طرف قرارداد
گرچه اغلب اوقات
پیش خریدار نیاز به حمایت بیشتر با وضع قواعد آمره دارد، لیکن پیش فروشنده نیز به عنوان
یکی از طرفین قرارداد نیاز به حداقل حمایتهایی دارد. خصوصاً وقتی رکود و بحران
اقتصادی حاصل شود، ممکن است پیش خریداران از پرداخت به موقع اقساط امتناع کنند.
2-1-1-
تعهدات پیش خریدار جهت تضمین حقوق پیش فروشنده
در
قانون ایران مواد16،17و 18به تضمين حقوق پيش فروشنده اختصاص داشته و در امارت دبی
ماده11 قانون 2008 و نیز ماده 15 دستور العمل شماره 6 سال 2010 شورای اجرایی[8] به حفظ حقوق پیش فروشنده تعلق دارد. برابر ماده 18
«قانون» در صورت انتقال حقوق و تعهدات پيش خريدار نسبت به واحد پيش فروش شده بدون
رضايت پيش فروشنده، پيش خريدار عهده دار پرداخت بها يا عوض قراردادي خواهد بود.
مطابق ماده 16 پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش خریدار، پیش فروشنده باید
مراتب را کتباً به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف
مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط
معوقه اقدام نماید. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور، پیش فروشنده حق فسخ
قرارداد را دارد. در قانون ایران هیچگونه خسارتی برای پیش فروشنده در این فرض پیش
بینی نشده است که ضعف قانون است.
در دبی ماده 11 قانون
2008 بیان می‌دارد در صورتی که پیش خریدار از هریک از شرایط قراردادی تخطی کند، سازنده
باید مراتب را به دپارتمان اطلاع دهد و آنوقت دپارتمان اخطار 30 روزه ای بصورت حضوری
یا پستی یا پست الکترونیکی به خریدار خواهد داد تا تعهدات قراردادی خود را انجام
دهد. اگر در مدت اشاره شده، خریدار تعهدات قراردادی خود را انجام ندهد، سازنده مي
تواند قرارداد را فسخ کند و با کسر مبلغی که از 30% مبالغ پرداختی توسط خریدار
تجاوز نخواهد کرد، پولهای دریافتی از وی را به او برگرداند. با اینکه این ماده حقوق
پیش فروشنده را به نحو خوبی تضمین می کند چون پس از آنکه مبلغ پرداختی توسط پیش
خریدار مدتها در اختیار وی بوده، سی در صد از مبلغ را کسر و مابقی را به پیش
خریدار بازمی گرداند، دستور العمل 2010 چرخش بیشتری به نفع پیش فروشنده نشان می
دهد. اولاً بند الف ماده 15 اختیار صدور اخطاریه را مستقیماً به خود سازنده تفویض
نموده است و فرجه یک ماهه خریدار از تاریخ صدور این احطار شروع می شود و سازنده
صرفاً ملزم به ارسال یک رونوشت به دپارتمان است که دپارتمان آن را بررسی و تایید و
به خریدار می فرستد. لیکن ملاک همان تاریخ ارسال سازنده است و ثانیاً اگر ساختمان
تا 60 در صد پیشرفت داشته باشد، سازنده می تواند ضمن فسخ قرارداد تا 40 در صد کل
ثمن معامله – نه صرفاً
مبالغ پرداختی - را کسر نموده و مابقی را به پیش خریدار مسترد کند و اگر کمتر از
60 در صد ساخته شده تا 25 درصد کل ثمن کسر می شود و اگر کار ساخت به خاطر عوامل
خارج از کنترل سازنده هنوز شروع نشده باشد، تا 30 درصد مبالغ پرداختی کسر و مابقی
مسترد می شود.
بنابراین،
در صورت تخطی پیش خریدار
از پرداخت به موقع اقساط، در هر دو قانون ضمانت اجرای فسخ پیش بینی شده ولی در قانون
ایران پیش فروش کننده هیچ غرامتی نمی تواند مطالبه کند. لذا با فرض افت قیمت،
خریدار از پرداخت اقساط امتناع خواهد کرد و فروشنده هیچ ضمانت اجرایی بجز فسخ و
بازپرداخت پول نخواهد داشت. لیکن قانون دبی نیز در حمایت از حقوق سازنده بیش از حد
زیاده روی کرده است. البته اگر شدت این ضمانت اجرایی دو طرفه بود و شامل سازنده
متخلف نیز می شد، عادلانه بود. لیکن اینگونه نیست.
2-1-2-
تعهدات پیش فروشنده جهت تضمین حقوق پیش خریدار
اصولاً
قراردادها مبتنی بر آزادی اراده طرفین هستند و مطابق مواد 10 و 219 قانون مدنی
آنچه در قراردادها ذکر می شود، برای طرفین الزام آور است؛ مگر اینکه مطابق ماده
975 همان قانون توافق طرفین خلاف اخلاق حسنه یا نظم عمومی باشد. لیکن قانونگذار با
توجه به موقعیت ضعیف تر پیش خریدار، حداقل تضمیناتی را به نفع وی پیش بینی کرده
است.
علاوه
بر مواردی که در خصوص شرایط قرارداد پیش فروش بیان گردید، یکی از مشکلات رایج عدم
احداث و تحویل بنا در موعد مقرر می باشد. ماده 6 قانون از باب تنبیه و تعیین وجه التزام
پیش فروشنده یا سازنده ملک در صورت عدم احداث بنا در موعد مقرر، بیان نموده که پیش
فروشنده علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون مکلف به پرداخت جریمه تاخیر تادیه
می باشد. با توجه
به اینکه غالباً بنا در مواعد مقرر توسط سازندگان احداث نمی گردد، این ماده به درستی
در قانون پیش بینی شده است. در ماده مذکور مبنای احتساب جریمه اینچنین مرقوم گردیده:
1)در صورتی که واحد
پیش‌فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره
برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.
2)در صورت عدم انجام
تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد(5/0%) بهای روز تعهدات انجام نشده
به میزان قدر السهم پیش خریدار .
3)در صورت عدم انجام
تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (10)ماده(2)این قانون از قبیل خیابان، فضای
سبز،مساجد،مدارس و امثال ان روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده
به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
4)در صورت عدم اقدام
به موقع به تنظیم سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرار داد.» به
علاوه اگر طرفین به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کرده باشند، همین توافق
ملاک خواهد بود. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار
نیست.
در
امارت دبی صرفا اشخاصی قادر به احداث ساختمان می باشند که مجوزهای لازم را از
مراجع ذیصلاح دریافت نموده و اسامی آنها در دفتر مخصوصی در دپارتمان ثبت گردیده
باشد. برابر بند 2 ماده 17 سال 2007 امارت دبی در صورت عدم احداث بنا در موعد مقرر
نام سازنده از ثبت خارج می شود. البته این ضمانت اجرایی صرفاً جنبه انضباطی دارد
لیکن موجب ترمیم خسارات وارد شده به پیش خرید کننده نمی شود. همچنین ماده7 قانون
2008 بیان می دارد؛ سازنده اصلی و سازنده جزء مجاز به تحمیل هیچ هزینه ای برای
فروش مجدد و دیگر نقل و انتقالهای واحدهای غیرمنقولی که کامل شده اند یا به عنوان
پیش فروش شده علامتگذاری شده اند، نیستند .این محدودیت در مورد هزینه های اداری که
سازنده اصلی و سازنده جزء به اشخاص ثالث با تصویب دپارتمان اعمال می کند نمی شود.
2-2- الزامات
شهرداریها و بانکها به نظارت بر پیش فروش و تضمين حقوق پیش خریدار
برابر «قانون»، برای
تضمین حقوق پیش خریدار و پیش فروشنده، برای شهرداریها (و دپارتمان در دبی) و بانکها
الزاماتی ایجاد شده که ذیلا به بررسی آن می پردازیم.
2-2--1-
شهرداریها
برای انجام
امور ساخت و ساز و احداث ساختمان، پیش فروشنده قبل از شروع به عملیات ساختمانی
نیازمند اخذ پروانه ساختمانی است که با توجه به بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها
صدور پروانه برای کلیه ساختمانهایی که در شهراحداث می‌شود از وظایف شهرداریها است.
بندهایی
از ماده 2 قانون به مواردی که می‌بایست در قرارداد پیش‌فروش ذکر گردد اشاره نموده
که برخی از آنها جزء وظایف شهرداریها می باشد که می بایست در پروانه ساختمانی لحاظ
شود. مانند کاربری،
تعداد طبقات، تعداد واحدها، مساحت و زیربنا. بندهای 3،4و9 ماده
2 به شرح زیر است:
«ماده2-در
قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود: ...
3-اوصاف
و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره
طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری.
4-مشخصات
فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت،کاربری و مساحت کل
عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما،نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم
گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی
هر واحد قید شده یا عرفاًدر قیمت موثر است...
9-تعهدات
پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی .»
قرارداد
پیش فروش آپارتمان زمانی قابل انعقاد است که عملیات ساختمانی در مرحله فونداسیون
باشد و مقدمات احداث بنا فراهم گردیده باشد. لذا یکی از مواردی که می‌بایست به
تائید مهندس ناظر برسد اجرای فونداسیون ساختمان می‌باشد. بر همین اساس طبق ماده4 تنظیم
قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای
هر واحد و نیز تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان شده
است. با پیش بینی و اجرای این تمهیدات حقوق پیش خرید کننده از جنبه های مختلف
تضمین می شود: اول اینکه مالکیت فروشنده محرز و مسلم می شود چون برخی اوقات با
وجود سند مالکیت، به خاطر موات یا منابع طبیعی بودن یا جابه جایی و با عنایت به
اینکه در پیش فروش اغلب از مراجع استعلام نمی شود، پیش خریدار جاهل به موضوع مانده
و مغبون می شود؛ دوم اینکه کاربری ملک روشن شده و شخص آپارتمانی با اوصاف مشخص
تایید شده را می خرد و سوم اینکه با اجرای فونداسیون حداقل تمکن مالی پیش فروشنده
احراز می شود و لذا با پیش فروش کل یا جزئی از واحدها، قادر به تکمیل و اتمام
واحدها خواهد بود.
در
بسیاری از موارد بدلیل اینکه عوارض صدور پروانه ساختمانی در بلند مرتبه سازی بسیار
زیاد می باشد، پرداخت عوارض تقسیط می‌شود. بدیهی است که در این صورت، صدور پایان
کار ساختمانی منوط به تسویه حساب و انجام محوطه سازی و ایفای سایر تعهدات می باشد.
از این رو، تبصره ماده 4 مقرر می دارد:
«در
مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از
قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و
نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد(30%)پیشرفت در
انجام سر جمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.»
ذکر
مشخصات فنی ومعماری ساختمانی و موقعیت کاربری مساحت زیر بنا در قرار داد پیش‌فروش الزامی
است و ذکر تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی جزء لاینفک
شرایط قرارداد پیش‌فروش می‌باشد و شخص پیش فروشنده قادر به پیش فروش ساختمان قبل
از انجام سر جمع 30% تعهدات نمی باشد که تایید این موضوع بر عهده شهرداریها است.
صدور
شناسنامه فنی برای واحدهای ساختمانی: صدور شناسنامه فنی ساختمان با ذکر مشخصات
کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل می‌باشد. ماده22 «قانون» شهرداریها را مکلف
نموده هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر
مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
صدور
شناسنامه برای هر واحد به طور جداگانه امکان صدور سند برای پیش خریداران واحدها را
فراهم نموده و لذا موجب جلوگیری از فروش مضاعف یک واحد توسط انبوه سازان می گردد.
هر واحد دارای شناسنامه و سند جداگانه بوده(با توجه به ثبت سند پیش فروش) که بنظر
می‌رسد هرگونه نقل و انتقال قبل از اخذ سند قطعی می‌بایست درآن ثبت گردد.
ماده 6
قانون سال 2006 امارت دبی، یکی از مدارکی را که جهت افتتاح حساب بانکی ضروری دانسته،
مجوز ساخت یا پروانه ساخت است که توسط مقامات مربوطه (شهرداری) صادر شده باشد.
مواد4 و
8 قانون 2008 امارت دبی نیز به صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان ساختمان در دبی
اشاره دارد و سازنده را مکلف به اخذ مجوز های لازم از مراجع ذیصلاح نموده است.
ماده 4
قانون مذکور بیان می دارد هیچ سازنده ی اصلی یا جزء پروژه ای را شروع نخواهد کرد و
یا واحدهای طرح دار آن را نخواهد فروخت قبل از آنکه زمینی را که قرار است پروژه در
آن ساخته شود تصرف کند و یا تاییدیه های لازم را از مقامات صالح در امارت دریافت
کند. لذا هیچ سازنده ای حق شروع عملیات ساختمانی قبل از انجام مقدمات و تشریفات
قانونی که یکی از آنها اخذ مجوز ساخت و مشخص نمودن نوع بنای احداثی و متراژ بنای
مشاعی و اختصاصی می باشد ،ندارد و پس از اخذ پروانه ساختمانی و احداث بنا برابر
مجوز اخذ شده، سازنده مکلف به اخذ گواهی پایان کار از مراجع صالح می باشد. در این
ارتباط نیز شهرداری و دپارتمان پس از انجام بررسیهای لازم و مطابقت بنای احداثی با
پروانه ساختمانی، گواهی پایان کار صادر نموده و متعاقبا سازنده با استناد به ماده
8 قانون 2008امارت دبی و با توجه به گواهی اخذ شده قادر به ثبت واحدهای فروخته شده
به نام خریداران می باشد.
2-2-2- بانکها
یکی از
تضمینات مهم برای حفظ حقوق پیش خریدار اندیشیدن تمهیدی است که اطمینان دهد مبالغ
پرداختی بابت پیش خرید آپارتمانها، صرفاً برای ساخت همان ساختمان به کار می رود.
به طوری که فروشنده نتواند پس از پیش فروش و دریافت مبلغ، آن را در جای دیگری
سرمایه گذاری کند یا اساساً متواری شود. افتتاح حسابی بنام ساختمان یا پروژه مورد
نظر و امکان برداشت از آن بر حسب پیشرفت کار یکی از شیوه های خوبی است که امکان سو
استفاده پیش فروشنده از مبالغ را به حداقل می رساند.
نقش
بانکها در «قانون» در ایران بسیار کمرنگ می باشد با نگاهی به این قانون خلاء فقدان
ماده ای جهت افتتاح حساب بانکی خاص توسط پیش فروشنده حس می‌گردد. کمیسیون قضایی
مجلس ماده چهاردهی را که در لایحه پیشنهادی دولت به افتتاح حسابهای بانکی اختصاص
داشت و در گزارش شور اول مجلس عیناً آمده بود حذف نمود. صرفاً در بند 6 ماده2 و
ماده 10 قانون در خصوص حساب بانکی مواردی مطرح شده است.
برابر بند6ماده مذکور
درج قبوض اقساطی برای بهای موضوع معامله در قرارداد که مشخص می‌کند چه مقدار از
بهای معامله می‌بایست در ابتدا و چه مقدار در زمان تحویل و چه مقدار در زمان
انتقال قطعی پرداخت شود، مقرر گردیده است.
ماده 10 در خصوص
اخذ تسهیلات بانکی بیان می‌دارد:
«در
مواردی که بانکها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید می‌دهند،
وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه
به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان
تضمین اخذ می‌گردد.»
می
بینیم که شرایط افتتاح حساب بانکی و الزام طرفین به واریز وجوه حاصل از پیش فروش
به این حساب و اینکه مبالغ آن فقط به منظور ساخت همان ساختمان قابل برداشت است،
پیش بینی نشده است.
این در
حالی است که در تاريخ 17/10/1358 به منظور حمايت از پيش خريداران واحدهاي مسكوني
شوراي انقلاب لایحه ای به صورت ماده واحده در این خصوص تصويب کرد. متن اين لايحه
قانوني به لحاظ اهميت آن و اينكه اولين و تنها قانون خاص مصوب راجع به مداخله بانک
در پيش فروش مي باشد ذكر مي گردد.
«ماده
واحده ؛ كليه پيش پرداخت‌ها به شركت هاي سازنده شهركها و يا مجموعه هاي ساختماني
بيش از ده دستگاه از طرف خريداران بايد به حسابي در بانك مسكن به نام همان شركت
واريز گردد و بانك با توجه به پيشرفت عمليات ساختماني از آن حساب به شركت وجه
پرداخت نمايد و شركت‌ها حق وصول مستقيم پول از پيش خريداران را ندارند .
تبصره
1- سازندگان قبل از افتتاح حساب در بانك مسكن بايد طرح تائيد شده از طرف مقامات
ذيصلاح را به ضميمه نمونه قرارداد خريداران به بانك تسليم نمايند .
تبصره
2- عرصه و اعيان طرح و منابع مالي مربوط تا ميزان ارزش طلب پيش خريداران و بانك،
قبل از انتقال قطعي واحدهاي مسكوني به پيش خريداران، توسط اشخاص حقيقي و حقوقي
قابل تامين نبوده و فقط تامين كنندگان منابع مالي طرح، چنين حقي را خواهند داشت .
تبصره
3- آئين نامه اجرايي اين قانون توسط وزارت مسكن و شهرسازي و بانك مسكن و وزارت
دادگستري تهيه و به تصويب شوراي انقلاب خواهد رسيد.»[9]
محتوای این قانون
در صورت اجرا بسیار مفید و تاثیرگذار است و می توانست جلو بروز مشکلات و معضلات
عدیده ای را که تاکنون بروز کرده بگیرد. لیکن متاسفانه برخی ضعف های اساسی این
قانون موجب شده این قانون عملاً هرگز اجرایی نشود. مهمترین ضعف عدم تعیین ضمانت
اجرایی و مرجع صالح جهت نظارت و اجرای قانون است. قانونگذار می توانست ب
مطالب مشابه :
دانلود نمونه فرم صورتحساب فروش کالا و خدمات
دانلود نمونه فرم صورتحساب فروش و مالی واحدهای تجاری ، شرکت نمونه قرارداد
نمونه قرارداد حسابرسی مالیاتی
نمونه قرارداد انجام کلیه امور حسابداری و مالی واحدهای تجاری و قوانین پیش فروش
دانلود مجموعه نمونه قرارداد های پیمانکاری و ساختمانی
نمونه قرارداد فروش نمونه پیش نویس قرارداد اسناد تجاری نمونه قرارداد حق
آیین نامه پیش فروش ساختمان-وکیل تهران
وکیل و داور دعاوی تجاری حقوقی قانون پیش فروش و واحد یا واحدهای ساختمانی
انواع قرارداد پیمانکاری
انجام کلیه امور حسابداری و مالی واحدهای تجاری نمونه قرارداد و پیش پرداخت فروش
نمونه قراردادها
نمونه قرارداد فروش. قرارداد پیش فروش نمونه قرارداد نمایندگی تجاری. نمونه قرارداد
قانون پیش فروش ساختمان
نمونه دادخواست ماده۳ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه قرارداد نسبت به واحدهای ذکر شده در و حق انعقاد قرارداد پیش فروش بدون
تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش فروش واحدهای ساختمانی در حقوق ایران و امارت دبی
تضمین حقوق طرفین قرارداد پیش فروش واحدهای قرارداد پیش فروش نمونه قرارداد
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان(بنابردردرخواست دوستان)
نمونه قرارداد پیش فروش مسکونی / اداری / تجاری به اداری / تجاری و کل واحدهای
برچسب :
نمونه قرارداد پیش فروش واحدهای تجاری