تقابل قانون مدنی ایران و فرانسه در مسئله پیش‌فروش آپارتمان

پيش‌فروش اماكن ساخته نشده يا در دست احداث، در سال‌هاي اخير رشد زيادي در ايران داشته است. اين امر ناشي از دو عامل اساسي است:
1- افزايش جمعيت كشور در سه دهه گذشته از 35 ميليون نفر به حدود هفتاد ميليون نفر.
2- افزايش چشمگير مهاجرت روستاييان به شهرهاي بزرگ براي پيدا كردن كار و درآمد بيشتر.
توسعه امر خانه‌سازي در شهرهاي بزرگ، آن هم صرفا با هدف سودجويي، بدون توجه به احياء و آبادي دهات و ارائه خدمات بنيادي و رفاهي در روستاها، نتوانسته است تقاضاي روزافزون مسكن را جواب گويد.
عوامل فوق به طور طبيعي مشكلاتي را به دنبال مي‌آورد. حجم و انبوه دعاوي در اين زمينه در مجتمع‌هاي قضائي خود مويد اين مطلب است. بهتر است ذيلا به علل و عوامل ديگري در زمينه پيش‌فروش واحدهاي در دست احداث و يا ساخته نشده و مشكلات ناشي از آن اشاره نماييم:
1- فقدان مقررات و قوانين جامع و يكدست در كشور و اتخاذ شيوه‌هاي گوناگون در هر شهر و ناحيه در زمينه نقل و انتقال اموال غيرمنقول، به صورت قولنامه‌اي مشكلاتي را براي طرفين، خصوصا خريداران ايجاد مي‌نمايد.
2- عناوين برخي اوراق غيررسمي نظير قولنامه، بيع‌نامه، مبايعه‌نامه و يا قرارداد خريد و فروش، با متون و مندرجات گوناگون، باعث سوءاستفاده و عمدتا گمراهي خريداران مي‌شود.
3- دخالت و تلاش مسئولين و كارمندان بنگاه‌هاي معاملات ملكي، در ايجاد توافق هرچه سريع‌تر ميان فروشنده و خريدار و تضمين‌هاي بدون محتوا و پشتوانه آنان در اعتبار بخشيدن به اين عناوين و اوراق به عنوان اسناد رسمي و غيرقابل خدشه،‌ از عوامل دست و پاگير و مشكل‌ساز در اين رشته از خريد و فروش‌ها و ارتباطات حقوقي است.
4- بي‌توجهي و عدم مطالعه دقيق طرفين معامله در خواندن اينگونه اوراق (قولنامه، بيع‌نامه و...) و عدم مراجعه و نظرخواهي از وكيل يا مشاوران حقوقي، خود باعث مي‌شود كه در برخي موارد اجراي تعهدات طرفين با موانعي برخورد نمايد.

●●●

البته براي جلوگيري از اين بي‌نظمي و مشكلات پيش آمده و كاهش حجم دعاوي مطروحه، تاكنون پيشنهاداتي شده است و اقداماتي صورت گرفته، ولي متاسفانه منتج به نتيجه مثبتي نگرديده است. طرح‌هایی چون «سند پيش‌فروش» و يا به‌كارگيري «كد رهگيري» در معاملات اموال غيرمنقول مطرح‌شده است اما به نظر مي‌رسد، علاوه بر توجه عاجل و قطعي به مسائل و نكاتي كه در فوق عنوان گرديد، تواما بايد يك سري اقدامات موازي صورت گيرد، تا از زمينه بروز تخلفات نيز جلوگيري شود.
بروز تخلفات، عمدتا به دلایل ذيل صورت مي‌گيرد:
1- افزايش بي‌رويه قيمت اموال غيرمنقول در هر دوره از سال، باعث مي‌شود كه سازندگان و يا فروشندگان واحدهاي ساختماني، با فروش ملك خود به اشخاص ثالث و به منظور تحصيل سود بيشتر، از اجراي تعهدات خود امتناع نمايند. دولت به طور كلي بايد با طرح يك سياست اقتصادي صحيح و مستمر، مسئله نرخ تورم را كنترل نمايد.
2- سررسيد تعهدات مالي و بدهي سازندگان و فروشندگان واحدهاي ساختماني باعث مي‌شود كه برخي از آنان جهت تامين منابع مالي و تاديه بدهي‌هاي خود ملك را به طرق گوناگون (از طريق قولنامه‌هاي متعدد و غيره) به چندين نفر بفروشند. تهيه و ارائه «سند پيش‌فروش» يا اجراي طرح «كد رهگيري» احتمالا مي‌تواند جلوي اين امر را بگيرد.
3- به دسته سومي برمي‌خوريم كه نمي‌توانند تعهدات خود را در قراردادي مانند قولنامه و غيره به مرحله اجرا درآورند، زيرا نمي‌توانند گواهي‌هاي لازم مانند برگ پايان كار و غيره را براي مراجعه به دفاتر اسناد رسمي تهيه نمايند و لذا به اقدامات غيرقانوني متوسل شده، مدت‌ها خريدار را بلاتكليف مي‌گذارند. راه‌حل آن است كه با تصويب چند ماده قانوني، به «مقام ويژه قضائي» يا اداره ثبت اسناد و املاك و يا حتي شهرداري اختيار داده شود كه با ابلاغ و رعايت «يك مهلت سه ماهه متعارف»، ملك موصوف را با اخذ جرايم قانوني ضبط و به اولين خريدار منتقل نمايند.
4- گاه ملاحظه مي‌شود كه خريدار به دلايل گوناگون از مراجعه به دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند ثبتي خودداري نموده و مدت‌ها فروشنده را بلاتكليف مي‌گذارد.
در اين زمينه نيز احتياج به چند ماده قانوني داريم تا مقام قضائي به عنوان ولي ممتنع، با اعلام و ابلاغ يك «مهلت سه ماهه متعارف» قرارداد منعقده را فسخ و به طرف ديگر معامله، اجازه داده شود تا ملك خود را با ثالثي معامله نمايد.
■ مقررات قانوني ايران و فرانسه در اين زمينه
مقررات قانوني ايران:
با وجود طرح دعاوي فراوان در زمينه پيش‌فروش واحدهاي ساختماني در دست احداث و يا ساخته نشده و حتي ساخته شده، ما هنوز مقررات جامع و خاصي در اين زمينه‌ها نداريم.
قانون مدني، با توجه به سال شروع تدوين آن (1307 شمسي) از جهت اصول حاكم بر قراردادها كمبودهايي دارد.
از ديدگاه بسياري از اساتيد حقوق، آقايان قضات و وكلا، قولنامه يا مبايعه‌نامه اعتبار عقد بيع را ندارد. اگر اعتبار عقد بيع را داشته باشد، ديگر احتياجي به ارائه دادخواست الزام به تنظيم سند و سپس تنظيم سند رسمي در يكي از دفاتر اسناد رسمي دال بر انتقال مالكيت به خريدار نيست. قانون مدني فرانسه در ماده 1583 عقد بيع را عقدي رضائي مي‌داند يعني انتقال مالكيت به صرف توافق و تراضي در زمينه موضوع معامله و بهاي آن انجام مي‌شود، اما اگر طرفين، تنظيم يك سند رسمي را شرط انتقال مالكيت قرار داده باشند، اين عقد ديگر عقد رضائي نيست و تنظيم سند رسمي «يكي از عناصر سازنده عقد» است و از اين بابت تشابهي با مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت ايران دارد. اما در متن قانون مدني ايران، ما متن صريحي در اين زمينه‌ها نداريم ولي بايد دانست كه قانون ثبت (ماده 22) وارد بر قانون مدني است. به علاوه قانون ثبت «جزو قوانين و مقررات آمره و مربوط به نظم عمومي است». لذا مالك كسي است كه ملك، در يكي از دفاتر اسناد رسمي به او منتقل شده باشد. البته مبايعه نامه يا قولنامه، به عنوان يك قرارداد لازم‌الاجرا در دادگاه معتبر شناخته مي‌شود كه در آن توافق يا تعهد بر فروش شده است، به خصوص در حالتي كه طرفين مراجعه به يكي از دفاتر اسناد رسمي را قبول و قيد نموده باشند. و همان طوري كه گفته شد اگر قولنامه به عنوان سند انتقال مالكيت مورد توجه دادگاه قرار گيرد، ديگر احتياجي به ارائه دادخواست و صدور حكم و حضور در دفترخانه و تنظيم سند مالكيت نيست.
غالب اساتيد حقوق بر اين عقيده و باورند كه بيع اموال غيرمنقول به سه عنصر ايجاب و قبول و ثبت نيازمند است تا «مقتضاي عقد» يعني انتقال مالكيت حاصل شود (ماده 22 قانون ثبت).
از طرفي ديگر، استاد دكتر جعفري لنگرودي در كتاب مبسوط به شماره 1259 در تعريف عقد استصناع مي‌نويسد: «سفارش‌هاي صنعتي از مشتريان به سازندگان، مانند سفارش ساختن يك دست مبل. اين عقد مركب از بيع و اجاره اعمال است.» در حقيقت عقد استصناع، عقدي است كه شما ساختن كالايي را سفارش مي‌دهيد كه در هنگام عقد، آن كالا موجود نيست و به عبارتي روشن‌تر، تعهدي وجود دارد ولي موضوع تعهد موجود نيست، و فقه اماميه عقد مذكور را جايز و معتبر مي‌داند.
مضاف بر آن فقه اماميه، حتي در جايي كه موضوع عقد، يك مال كلي است و دين يا تعهدي را ايجاد مي‌نمايد ولي موضوع تعهد وجود ندارد، آن عقد را معتبر مي‌شمارد. مانند فروش پرتقال‌هاي يك باغ به ميزان دو تن در ماه مرداد يا نيمه تابستان و مبيع موصوف را «كلي في الذمه» مي‌خواند. بنابراين به علت فقدان موضوع يا مورد عقد، انتقال مالكيت به تاخير مي‌افتد. از ديدگاه طرفداران اين مكتب، اساسا انتقال مالكيت در عقد بيع ممكن است فعلي و فوري باشد يا به تاخير بيفتد. در بيع كلي في‌الذمه تمليك حالت تاخيري دارد يعني موكول به بوجود آمدن مبيع مي‌باشد و وقتي مال يا كالاي موصوف به وجود آمد «ملك خريدار» تلقي مي‌شود.
از ديدگاه ديگر، تمليك در عقد بيع، در حالت فوق، انتقال همان وضعيتي است كه فروشنده دارد و به خريدار منتقل مي‌كند. مي‌خواهيم اين نكته را روشن كنيم كه فروشنده كليه حقوق خود و رابطه و سلطه خود را در حال حاضر، بر مالي كه فعلا وجود ندارد و امري اعتباري است و قرار است كه به وجود آيد به خريدار منتقل مي‌نمايد و ملك يا مال هر زمان كه براي فروشنده به وجود آمد به خريدار منتقل مي‌گردد.
(اين نكته، قاعده‌اي است در حقوق و قانون مدني فرانسه و براي خود، ماده قانوني خاصي دارد كه اينجانب در آتي نسبت به آن صحبت خواهم كرد.)
بدين ترتيب در عقد بيع تمليك فوري شرط نيست و بايستي ميان «انتقال مالكيت» و مفهوم «كالا يا ملك» تميز و تفاوت قائل شد. استاد گرامي دكتر محمود كاشاني در مجله قضاوت، شماره 42، دي و بهمن 1385 مي‌نويسد «... در سال 1979 در انگلستان قانون جديدي در زمينه عقد بيع كالا تصويب شد و در سال 1980 لازم‌الاجرا گرديد. در اين قانون براي اولين بار، قرارداد فروش به دو شاخه تقسيم شد:
1- قرارداد فروش همراه با انتقال مالكيت كه به آن عقد بيع مي‌گويند.
2- قرارداد فروش با موافقت انتقال مالكيت در آينده، كه به آن موافقت با فروش مي‌گويند.
اين قانون دو پديده را از هم جدا و تصريح كرد يعني هنگامي كه قرارداد فروش، انتقال مالكيت را موكول به امر ديگري چون تنظيم سند با پرداخت كل ثمن نموده باشد، انتقال مالكيت با تحقق شرط مذكور صورت مي‌گيرد. اين قانون با توجه به صراحت و روشني آن مي‌تواند الگوي مناسبي براي حقوق ايران باشد. در قانون مدني ايران، ما نص صريحي نداريم.»
■ مقررات قانوني فرانسه:
فكر مي‌كنم بهتر باشد نسبت به حقوق مدني فرانسه مسئله را در دو مقوله جداگانه مطرح و مورد بررسي قرار دهيم.
يكي عقد بيع در قانون مدني و ديگري مسئله فروش واحدهاي ساخته نشده.
اول- عقد بيع در قانون مدني فرانسه:
قبلا اشاره نمودم كه در قانون مدني فرانسه، عقد بيع به دو صورت رضائي و غيررضائي تجلي مي‌نمايد. عقد رضائي در تشابه با بند اول ماده 362 قانون مدني ايران است و عقد غيررضائي (يا عقد بيع ثبتي) در تشابه با مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت است. اينك، بدوا به درج مواد مربوط به قانون مدني فرانسه مي‌پردازم.
بخش اول – درباره ماهيت و شكل قرارداد بيع
ماده 1582: «عقد بيع توافقي است كه به موجب آن،‌يك شخص خود را متعهد مي‌نمايد تا چيزي را تسليم نمايد و طرف ديگر بهاي آن را بپردازد. اين توافق ممكن است به وسيله يك سند رسمي يا وسيله ديگري، تحت امضاي خصوصي طرفين صورت پذيرد.»
ماده 1583: «اين توافق فقط و به طور كامل مربوط به طرفين است و مالكيت به عنوان حق براي خريدار، با رعايت حق فروشنده، به مجرد آنكه در خصوص مورد معامله و قيمت آن توافق شده باشد به وجود مي‌آيد، گرچه هنوز مورد معامله تسليم نشده و يا قيمت آن تاديه نشده باشد.»
ماده 1584: «قرارداد فروش ممكن است به طور قطعي يا به طور مشروط منعقد شود، شروط مقدم يا موخر بر عقد اين قرارداد ممكن است دو يا چند چيز ديگر را به عنوان علي‌البدل موضوع قرارداد قرار دهد. در تمام اين موارد، آثار مربوط به اين توافق، به وسيله اصول كلي و عمومي، در ارتباط با اين توافق تنظيم شده است.»
آنچه به اختصار در مورد سه ماده فوق‌الذكر (عقد بيع در قانون مدني فرانسه) مي‌توان بيان داشت به شرح زير است:
1- همچنان كه در متن ماده 1582 قانون مدني فرانسه ملاحظه مي‌شود، صدر ماده،‌عقد بيع رضائي و ذيل ماده عقد بيع غيررضائي (ثبتي و سند رسمي) را اعلام مي‌دارد.
2- ماده 1583 قانون مدني فرانسه به صراحت اعلام مي‌دارد، پس از حصول توافق و با رعايت حق فروشنده، «حقي» به عنوان مالكيت براي خريدار ايجاد مي‌شود ولي بحثي از انتقال مالكيت به ميان نيامده است.
3- سپس در بند 2 از ماده 1601 قانون مدني فرانسه مي‌خوانيم كه با اعلام يك سند رسمي انتقال مالكيت عطف به ماسبق شده و از روز انعقاد قرارداد خريد، موثر مي‌باشد.
ماده 1602: فروشنده موظف است كه تعهدات خود را به وضوح بيان نمايد. هرگونه ابهام يا پيچيدگي در توافق حاصل شده بر عليه فروشنده تفسير خواهد شد.
ماده 1603: او (فروشنده) دو تعهد اصلي دارد: يكي تحويل مال و ديگري مجوز براي چيزي كه مي‌فروشد (تضمين بلامعارض بودن مال مورد معامله).
دوم – مقررات فروش واحدهاي ساخته نشده:
همان طوري كه اشاره شد،‌ در مورد عقد بيع، در قانون مدني ايران و قانون مدني فرانسه نكات مشابهي ديده مي‌شود و اين امر ناشي از آن است كه تدوين‌كنندگان قانون مدني ايران در موارد عديده از مندرجات قانون مدني فرانسه استفاده كرده‌اند. ولي در مورد واحدهاي ساختماني در دست احداث يا ساخته نشده، مقررات خاصي در قانون مدني ايران ديده نمي‌شود و اين امر به خاطر آن است كه در زمان تدوين قانون مدني، سال 1307 به بعد، چنين مسئله‌اي در جامعه ما مطرح نبوده است. اين مسئله در طي سه دهه اخير رواج يافته است (با كار ساختماني به صورت انبوه‌سازي) و قانونگذار هم در طي اين سه دهه به مشكلات و معضلات اين نوع معاملات توجهي نكرده است. به هر صورت بحث را از ماده 1601 قانون مدني فرانسه آغاز مي‌كنيم. متن قانون به شرح زير است:
بخش سوم – فروش ساختمان‌هايي كه قرار است ساخته شوند
قانون شماره 3 – 67 مورخ 3/1/1967
ماده 1 – 1601: فروش ساختماني كه قرار است احداث شود، قراردادي است كه فروشنده خود را متعهد به احداث ساختماني در طي موعدي كه در قرارداد تعيين شده است، مي‌نمايد. ممكن است اين طور قرار داده شود كه «تحويل براي آينده» باشد، يا «در حالت و وضعيت تكميل براي آينده.»
ماده 2 – 1601: فروش براي «تحويل در آينده» قراردادي است كه فروشنده تقبل مي‌نمايد كه واحد ساختماني، هرگاه به طور كامل ساخته شد آن را تحويل دهد و خريدار تقبل مي‌نمايد كه آن واحد را تحويل بگيرد و در تاريخ تحويل ثمن آن را بپردازد. انتقال مالكيت، از مجراي قانوني، به وسيله اعلام يك سند رسمي دال بر آنكه احداث ساختمان پايان يافته است صورت مي‌گيرد و اين انتقال از روز انعقاد قرارداد فروش موثر خواهد بود.
ماده 3 – 1601: فروش «در حالت و وضعيت تكميل براي آينده» قراردادي است كه به موجب آن فروشنده بلافاصله حقوق خود بر زمين مورد احداث ساختمان را به خريدار منتقل مي‌نمايد و همچنين مالكيت آنچه را كه تاكنون ساخته شده است و موجود است. كار هر اندازه كه پيشرفت نمايد، جزو اموال خريدار خواهد شد و خريدار موظف است هر اندازه از كار كه پيشرفت نمايد، بهاي آن را بپردازد. فروشنده كليه اختيارات مالك واحد ساختماني را تا تصويب نهايي كار براي خود حفظ خواهد كرد.
ماده 4 – 1601: تكاليف و تعهدات خريدار كه ناشي از حقوق قرارداد فروش واحد ساختماني در دست احداث است و از مجراي قانوني، به جانشين (ثالث) او منتقل مي‌شود بر عهده منتقل‌اليه در مقابل فروشنده خواهد بود.
اگر فروش از طريق يك آژانس (موسسه) صورت گرفته باشد، موسسه كماكان واسطه ميان فروشنده و منتقل‌اليه مي‌باشد. مقررات مذكور در مورد هرگونه نقل و انتقال، اعم از شفاهي، داوطلبانه (اختياري)، اجباري يا به علت مرگ مجري خواهد بود.
بخش چهارم
مقررات عمومي
ماده 1602: فروشنده موظف است كه تعهدات خود را به وضوح بيان نمايد. هرگونه ابهام يا پيچيدگي در توافق حاصل شده، عليه فروشنده تفسير خواهد شد.
ماده 1603: فروشنده دو تعهد اصلي دارد: يكي تحويل مال و ديگري مجوز براي چيزي كه مي‌فروشد (تضمين بلامعارض بودن مال مورد معامله).

●●●

آنچه در فوق نوشته شد، مقررات مربوط به فروش واحدهاي ساختماني در دست احداث يا ساخته نشده مي‌باشد كه به دو صورت انجام مي‌شود:
نوع اول – فروش، با تحويل در آينده.
نوع دوم – در حالت و وضعيت تكميل براي آينده.
استاد گرامي آقاي دكتر رضا ولويون، در روزنامه اطلاعات شماره 231686 مورخه 9/3/1383 مقاله‌اي در اين زمينه نوشته‌ و براي بيع مذكور دو اصطلاح زير را به كار گرفته‌اند:
1- بيع به وعده.
2- بيع آينده (احداث بنا در آينده).
از هرگونه نامگذاري كه بگذريم، هر يك از اين دو نوع بيع، شرايط و آثار خاص خود را دارد.
نوع اول: فروش با تحويل در آينده: همان طوري كه ماده قانوني اعلام مي‌دارد، مالك زمين يا سازنده يا مقاطعه‌كار، به عنوان فروشنده، پس از انعقاد قرارداد، واحد ساختماني را به طور كامل ساخته و سپس به خريدار تحويل مي‌دهد. خريدار واحد را تحويل مي‌گيرد و ثمن آن را به طور كامل تاديه مي‌نمايد د ر آخر با مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمي و ارائه گواهي پايان كار ساختماني، از طريق قانوني، نقل و انتقال صورت گرفته (ملك به خريدار واگذار شده) و مالكيت خريدار از اين تاريخ شروع مي‌شود. علي‌الظاهر عقد مذكور را بايد يك نوع عقد «عهدي» دانست زيرا انتقال مالكيت با صراحت در ماده قانوني، موكول به انجام امور ديگري است كه بايد انجام شوند. در اين نوع بيع، سازنده يا فروشنده ممكن است مالك زمين باشد و يا مالك نباشد و به عنوان صرفا سازنده يا مقاطعه‌كار عمل نمايد.
آن طور كه آقاي دكتر رضا ولويون اظهار مي‌دارند، در اين نوع بيع، چون تمام هزينه‌ها بر عهده فروشنده است و احتياج به سرمايه‌گذاري دارد، لذا در فرانسه رواج چنداني ندارد. (اما با ملاحظه وضعيت در كشورهاي ديگري چون آمريكا، معمولا بيع در مورد واحدهاي ساختماني در دست احداث يا ساخته نشده به شكل فوق انجام مي‌شود.)
نوع دوم: پس از انعقاد قرارداد، فروشنده اگر مالك زمين باشد، كليه حقوق خود بر زمين موصوف را به خريدار منتقل مي‌نمايد، به اضافه آنچه از واحد ساختماني كه تاكنون ساخته شده و موجود مي‌باشد و خريدار نيز موظف است ثمن آن را به نسبت و به تدريج بپردازد. در اين نوع بيع گرچه انتقال مالكيت به تدريج صورت مي‌گيرد ولي به هر صورت عقد مذكور از ابتداي انعقاد قرارداد، عقد تمليكي محسوب مي‌شود.
در بيع نوع دوم، فروشنده بايد مالك زمين باشد تا بتواند چنين قراردادي را منعقد نمايد و يا حداقل به وكالت از طرف مالك اصلي زمين، حقوق و مالكيت زمين را به خريدار واحد ساختماني منتقل نمايد.
در نهايت مي‌توان گفت، در عقد نوع اول انتقال مالكيت با ارائه سند پايان كار شروع مي‌شود و در بيع نوع دوم با ارائه سند پايان كار، انتقال مالكيت تدريجي كامل شده و پايان مي‌پذيرد. بديهي است كه در بيع نوع دوم احتمال سوءاستفاده، فروشنده مانند انتقال واحد ساختماني به شخص ثالث از ميان مي‌رود و چنانچه فروشنده كار را به هر دليل (ارادي يا غيرارادي) متوقف نمايد، ضرري متوجه خريدار نمي‌شود زيرا وي نيز به همين نسبت بخشي از كل ثمن را پرداخته و مالك آنچه موجود است شده است.
■ تطبيق مسائل و نتيجه‌گيري
فقدان قوانين و مقرراتي مانند قانون مدني فرانسه در نظام حقوقي ايران، ما را وادار مي‌نمايد كه به هر صورت قانون مدني فرانسه را عينا يا با تغييراتي، از طريق قانونگذاري جديد، وارد سيستم حقوقي ايران نماييم، چنانچه در مورد قانون مسئوليت مدني و اعلام ضرر معنوي به همين شيوه رفتار شد. ولي در اين زمينه، به چند نكته بايد اشاره كنيم و به چند سوال پاسخ دهيم تا به هر صورت راه هموار شود.
اول – قبل از هر چيز بايد قبول نماييم كه صرفا با مقررات موجود در قانون مدني فعلي و يا به اصطلاح با سيستم سنتي خودمان نمي‌توانيم مسائل مربوط به خريد و فروش واحدهاي ساختماني ساخته شده، در دست احداث و يا ساخته نشده را سروسامان دهيم و از حجم عظيم دعاوي نزد مقام قضايي بكاهيم. بايد نگرش جديدي به مسائل روز داشته باشيم و به قانونگذاري جديد بپردازيم. به قانون مدني فرانسه نيز از سال 1804 تاكنون، به وفور اصلاحيه‌هاي قانوني جديدي اضافه شده تا كمبودهاي قانوني برطرف شوند و نيازهاي روز برآورده شوند.
دوم – همان‌طوري كه اشاره شد، شهرداري هنگام صدور پروانه ساختماني، بايد به تعداد واحدهاي ساختماني مندرج در پروانه ساختماني، «برگ سند پيش‌فروش» تهيه و در پرونده مربوطه ضبط نمايد.
سوم – براي هر واحد ساختماني كه فروشنده قصد فروش را دارد، اعم از انتق ال رسمي در دفتر اسناد رسمي يا قولنامه‌اي، شهرداري، يك برگ سند پيش‌فروش را پس از تكميل از طرف فروشنده به خريدار ارائه دهد و يك برگ ديگر را به اداره ثبت محل ارسال نمايد و برگ سوم را در پرونده شهرداري نگاهداري نمايد. (بديهي است كه سند پيش‌فروش بايد داراي شماره، تاريخ، مشخصات واحد ساختماني، مشخصات فروشنده و خريدار، مهر و امضاي مقام شهرداري باشد).
چهارم – در سند پيش‌فروش بايد مانند قانون مدني فرانسه قيد شود كه قرارداد فروش در قولنامه از نوع دوم بيع است، مالكيت تدريجي است و خريدار برابر قانون جديد حق عيني نسبت به آنچه ساخته شده دارد (مالكيت كامل‌ترين حق عيني است). اين امر از سوءاستفاده‌هاي بعدي و هرگونه اختلاف جلوگيري مي‌نمايد.
پنجم – واحدهاي ساختماني مورد معامله (ساخته شده، در دست احداث،‌ ساخته نشده) مي‌توانند عين معين يا عين شخصي، مفهومي كلي يا كلي در معين يا كلي في الذمه داشته باشند، كه نبايد هيچ‌گونه تاثيري در اصل و اعتبار عقد و يا انتقال تدريجي مالكيت داشته باشد. مبيع گاه عين معين است از لحاظ اينكه هر واحد ساختماني ممكن است از لحاظ (متراژ، كدام طبقه، شمالي يا جنوبي، شرقي يا غربي، تاسيسات داخلي، انباري و پاركينگ) با واحدهاي ديگر تفاوت داشته باشد. و مبيع گاه مي‌تواند مفهوم و مصداقي كلي داشته باشد (چنانكه سازنده يا فروشنده تعدادي واحدهاي ساختماني كاملا مشابه ساخته و به فروش برساند) و يا مي‌تواند مفهومي كلي في‌الذمه داشته باشد (واحدها هنوز ساخته نشده و يا به عبارتي مورد معامله هنوز موجوديت پيدا نكرده‌اند در قياس و تشابه با بيع سلف يا سلم).
مسائل و نكات فوق، در قانونگذاري جديد تماما بايد حل و فصل شده و به اين مباحثات و اختلافات ميان اساتيد حقوق، قضات، وكلا، خريدار و فروشنده، مقامات اجرايي، صاحبان دفاتر اسناد رسمي و اداره ثبت پايان دهد. بايد توجه داشته باشيم كه ما در حال حاضر در عقد بيع، مبيع به اشكال مختلف و مواد قانوني آنها، اعم از عين معين، كلي، كلي در معين يا كلي في‌الذمه را در قانون مدني داريم.
بديهي است كه در قانونگذاري جديد اين نكات بايد به قانون مدني اضافه شوند. البته توسط گروهي حقوقدان و نه در يك اتاق دربسته و گروهي غيرحقوقدان. قانونگذاري جديد نيز بايستي از صراحت و روشني و قابل فهم بودن براي عموم مردم برخوردار باشد، كليه جوانب امر و مشكلات در نظر گرفته شوند تا از بروز هرگونه تفسير مغاير و متضاد جلوگيري شود.
ششم – و بالاخره در قانونگذاري جديد بايد اين امكان يا اين «شرط ضمن عقد» در نظر گرفته شود كه چنانچه هر يك از طرفين، در موعد مقرر براي تنظيم سند رسمي (موعد مندرج در قولنامه) به هر دليل حاضر نشود، اعم از عدم تمايل به فروش، يا به علت مشكلات مالي و توقف كار، يا مشكلات اداري با شهرداري و موسسات ديگر، طرف مقابل با اخذ گواهي عدم حضور از دفترخانه مربوطه و با اعلام «يك مهلت اضافي سه ماهه» به طرف مقابل حق فسخ معامله را با استناد به مقررات جديد، نزد مقام قضائي يا ثبتي داشته باشد.و در صورت عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمي و يا توقف كار از طرف وي، خريدار بتواند با فسخ معامله نزد مقام قضائي يا اداره ثبت، از شهرداري مجوز ادامه كار واحد ساختماني را دريافت نمايد. و در صورت عدم حضور خريدار، فروشنده بتواند با فسخ معامله، واحد مذكور را به غير انتقال دهد يا معامله نمايد.

دكتر پرویز نوین

منبع:http://www.ghazavat.com

تقابل قانون مدنی ایران و فرانسه در مسئله پیش‌فروش آپارتمان

مطالب مشابه :

متن کامل قانون مدنی فرانسه

قانون مدنی فرانسه

تقابل قانون مدنی ایران و فرانسه درمسئله پیش فروش آپارتمان

تقابل قانون مدنی ایران و فرانسه در مسئله پیش‌فروش آپارتمان

آثار فقهی- حقوقی فریب در ازدواج ( قسمت دوم )

حقوق مدنی

شرایط رای قابل اعاده دادرسی در آیین دادرسی مدنی جمهوری اسلامی ایران و فرانسه

بررسی و تحلیل ماده 7 قانون مسئولیت مدنی

معرفی کتاب