تعریف قولنامه و ماهیت آن:

تعریف قولنامه و ماهیت آن:
قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد، قولنامه نوشته ای است که غالبا عادی حاکی از توافق بر وفق ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجرا تخلف از آن پرداخت مبانی dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانون مدنی است. در مواردی که خریدا و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند. این تعهد نامه وعده قرارداد و یا پیش قرارداد را عرفا به آن قولنامه می گویند. یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند، ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم میگردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات، اخذ مجوز از شهرداری و یا.... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند، این قرارداد را عرفا قولنامه می نامند. قولنامه ممکم است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضا ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردد مصون است. و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق ثبت تقاضای صدوز اجرایه کرد.
ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسله تنظیم قولنامه از قبیل تا اندازه ای مرسوم بوده، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46، 47، 48 قانون ثبت مقرر می دارد:
و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت موارد مذکور در قانون ثبت چیست؟ با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند. این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 و 47 و 48 قانونن ثبت بطور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضایی بودن بیع اعلام شده باشد. تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/1362 به شرح ذیل اعلام نموده است:
به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که فاسخ مواد 46و 47و 48 قانون ثب باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده در لازم الرعایه است و از طرف شوارای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46و 47 و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.
به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که فاسخ مواد 46 و 47و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بود در لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرطی بودن مواد 46 و 47و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.
سوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرطی بودن خود قولنامه مطرح بود که شوارایعالی قضایی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد. و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. و کمیسیون استفتایات شورایعالی قضایی نیز دز پی سوالی که ا آن شده بود اینگونه پاسخ داد: بنحو کلیه در بخشنامه شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه صرفا قولنامه و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجان نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد. و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. و کمیسیون استفتایات شورایعالی قضایی نیز در پی سوالی که از آن شده بود اینگونه پاسخ داد: به نحو کلیه در بخشداری 16059/1 در مورخ 6/2/62 تصریح شده آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفا نیست. با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود. و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نسیت و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است. و از طرف دیگر بخشنامه با مقررات قانونی مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تاید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپایی است.
همانطوری که می دانیم، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در عمل حقوق کاملا مشهود است، و آن مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملا مشهود است، و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متاسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه و یا مبایعه نامه که در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است؛ متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح به معنا دیگری را برداشت کنند، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارایه کند. درشرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد:1- معاملات با قولنامه- بدبن معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.2- معاملات یا بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشب نامه: بیع نامه با فروش نامه قول برای انجام معامله نیست، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد. و شاید دارای شروطی هم باشد، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردت می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد،یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود. یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همانطور که از معنای لغوی آن استنباط می شود. در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چونکه در فروش نامه باید فروشنده، خریدار، ثمن معامله، مورد معامله دقیقا باید بیان گردد، و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد. فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود.
در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفته اند، و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدا کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلا به فروشنده پرداخت نموده است. قانون گذار باید وضعیت مواد 46و 47و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقا به رسمیت بشناسند که در این صوت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 و 47و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد. و با اینکه قانون گذار هر دو مورد را رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشند.
3- معاملات با سند رسمی:
معاملات با سند رسمی می تواند به دو صورت انجام شود اولا که می تواند مبلغ ناچیزی بعنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و در ملک تحویل نمی گردد، تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد معامله صورت نگرفته. مسولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند. در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانونا ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.
بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قایل شد، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتوموبیل قرار داد. و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع یا مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه فروشنامه آن را نامید. در این صورت قولنامه با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد: زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان اینگونه است: قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم می شود. و دکتر سید حسن امامی نیز در این رابطه نظر مشابهی بدین شرح دارد: تعهد به انجام معامله غیر منقول(قولنامه) چون از عقود و معاملات راجع به غیر منقول نیست، ثبت آن الزامی نبوده و مشمول مواد 46 و 47 نمی باشد. لذا هرگاه بوسیله سند عادی تنظیم گردد، پذیرفتن آن مانع نخواهد داشت. قبل از اینکه برای انجام معامله تشریفاتی از قبیل ثبت معاملات غیر منقول و مقررات شهرداری و عوارض و مالیات و غیره وضع شود، تنظیم قولنامه یا بیع نامه(سندعادی) و (خرید و فروش) مرسوم بوده، ولی به صورت حاد در مسایل حقوقی مطرح نبوده است. تشریفات جدید نظیر مقررات ثبت، شهرداری و عوارض مالیاتی و ... باعث شد که طرفین نتوانند براحتی اقدام به معامله نمایند و تنظیم قولنامه حالت جدی به خود گرفت. در صورتی در سابق با نوشته عادی بعنوان بیع نامه ثمن و مثمن تحویل و انتقال پیدا می کرد.
نه خریدار نیاز وقت برای تهیه پول داشت نه فروشنده جهت دریافت عوارض مالیاتی، پایانکار و غیره نیاز داشت. صرف امضا نوشته طرفین به اعتبار این نوشته مالک ملک می شدند. این شرایز با وجود تشریفات جدید؛ دو وضعیت پدید آمده یکی اینکه با تنظیم و امضا قولنامه طرفین ملزم شدند که تعهدات بعدی را منعقد شازند و فقط تشریفات ثبتی را به آینده موکول نمایند. در این صورت با انجام تعهدات بعدی و انجام تشریفات ثبتی وضعیت مالکیت و انتقال ملک مشخص می شود. دوم اینکه با تنظیمبیع نامه عادی و با پرداخت ثمن و تحویل مثمن ملکیت ملن و انتقال اموال قطعی شده، تشریفات ثبت خدشه ای به مالکیت وارد نمی سازد. دست اندرکاران به ناچار باید بین این دو اصلاح قولنامه و مبایعه نامه یا فروشنامه متفاوت قایل شوند که به طور وضوح در برگیرنده مفاهیم آن باشد. سرانجام به لحاظ اینکه در بعضی از نوشته مبلغ ناچیزی بیعانه می دهند تا برای معامله الباقی ثمن را در مدت معین تحویل دهند و مثمن معامله را در همان مهلت تحویل بگیرد.
عرفا قولنامه نامیده می شود و این اصطلاح کاملا مقبول و بیانگر مفهوم خود خواهد بود. وهمانطوری که قبلا گفتم به قولنامه به دو صورت در محاکم باید نگاه شود. یکی اینکه هرگاه کوتاهی و تفسیر در انجام تعهد توسط خریدار باشد، فرض بر عدم انجام معامله است.
منبع: نحوه عملی تنظیم و نگارش قولنامه -ص10

تعریف قولنامه و ماهیت آن:

مطالب مشابه :

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده

قولنامه

نمونه اجاره نامه + قرارداد اجاره + فرم اجاره

آنهایی که ملک معامله می کنند توجه کنند

قولنامه

همه چیز درباره قولنامه

قولنامه و مبایعه نامه

فرم خام مبایعه نامه و اجاره نامه

تفاوت بیع نامه و قولنامه