مجتمع تجاری همافران: میراثی زشت برای نوشهر زیبا

از سمت غرب که وارد شهر نوشهر می شویم، بلوار زیبایی میبینیم که با درختان زیبا، آذین بندی شده است. بعد از این بلوار، میدانی در شهر قرار دارد که نام آن “همافران” است. ضلع شمال شرق میدان، روزگاری محل مرکز آتش نشانی شهر بود با مامورانی که همیشه برای خدمت آماده بودند. حالا به میدان که میرسی با اسکلتی فلزی مواجه می شوی و تابلویی که به نام "مجتمع تجاری همافران“ مزین است. احتمالا پروژه برای شهرداری درآمد قابل توجهی دارد، آیا درآمد این مرکز، برای توجیه معایب متعدد این مرکز کفایت میکند؟ یا بایستی طرح متوقف یا به مکانی دیگر منتقل شود؟

عوارضی تهران – کرج هم روزی جمع آوری شد. چرا که اشکالات و هزینه های آن در مقابل درآمد روزانه اش صرف نمیکرد. یعنی تصمیم گیری در باره ی توقف فعالیت یک مرکز شهری عملی خارج از عرف نیست. آیا از ادامه فعالیت این مجتمع هم باید جلوگیری شود؟ یا مجتمع به مکانی دیگر منتقل شود؟ آیا این مجتمع هم مانند آپارتمانهایی که بدون پارکینگ مجوز ساخت میگیرند، به معضلی برای شهر تبدیل می شوند؟

قرارگیری این مجتمع در مرکز شهر، تجربیات شهرهایی مثل تهران، طرح توسعه شهر با لحاظ کردن پارامترهای یک شهر توریستی و ابعاد واحدهای تجاری از مواردی هستند که در این مقاله مدنظر قرار گرفته اند.

یک: مجتمع تجاری همافران برای احداث در مرکز شهر و مجاورت آن مناسب نمیباشد.

در تعریف، ”مرکز شهر” منطقه ای بزرگ و پر ازدحام است که نبض اقتصادی شهر در آنجا می تپد. علت تشکیل این مناطق در دوران قدیم، تجارت و کسب و کار بود. مرکز شهر معمولا از حلقه هایی شامل فروشگاه، مراکز داد و ستد، مراکز اداری و منازل صاحبان تجارت تشکیل می شد و سایر مردم عموما در خارج از این رینگ زندگی می کردند.

امروزه در بسیاری از شهرهای کشورهای پیشرفته دنیا، مرکز شهر نمادی از هویت و تاریخ آن شهر است و شهرداری ها تلاش زیادی در حفظ ساختار و شکل ظاهری قدیمی آن دارند. هر چند، با توسعه شهری، مراکز شهرها در بسیاری از مناطق دنیا بزرگتر شدند یا دو الی سه مرکز مجزا به هم پیوستند اما در ادامه، توسعه ی این مناطق متوقف شده است و طرح های خروج از مرکز یا طرحهایی مانند توسعه عرضی مد نظر قرار گرفته است.

حال در شرایطی که نوشهر بزرگتر شده و از جنوب تا نیرنگ و شرق تا کمربندی و غرب تا هلستان گسترش یافته است، میدان همافران که تقریباً در مرکز شهر قرار دارد شامل مرکز خرید جدیدی خواهد بود که جز شلوغی بیشتر نتیجه ای برای این شهر توریستی به همراه ندارد.

دو: عدم استفاده از تجربه تهران در تصمیم گیری

طرح توسعه تهران عملاً از دوران مدیریت آقای کرباسچی کلید خورد. در حدود ربع قرن، تهران به کلان شهری شلوغ و مهار ناپذیر و دشوار برای سکونت تبدیل شده است. مثلاً ساختمانهایی که با تعداد پارکینگهای کمتر از تعداد واحدها ساخته شدند؛ در روزگاری که تعداد آپارتمانها در کوچه ها کم بود این موضوع چندان به چشم نمی آمد، اما حالا ساکنان واحدهای بدون پارکینگ برای پارک کردن خودرو در کوچه ها مشکل دارند. یا در میدان ولیعصر که روزی از میادین زیبای شهر بود و حتی تاکسی ها میتوانستند در اطراف میدان پارک کنند، شرایطی ایجاد شده که پارک در میدان مطلقاً ممنوع است، میدان در طرح ترافیک قرار گرفته و دسترسی مردم به آن سخت شده است، یا مناطق میرداماد و جردن که روزی از مناطق مسکونی- تجاری زیبای شهر بودند، حالا به خیابانهای بسیار شلوغی تبدیل شده اند که پارک کردن به صورت دوبله در تمام طول روز به پدیده ای عادی تبدیل شده است، حتی پلیسهای راهنمایی/رانندگی هم توان مقابله با آن را ندارند.

به علاوه طی این تغییرات مراکز اداری و تجاری مختلفی آسیب دیدند، اعتبار خود را از دست دادند، در عوض مراکز جدیدی اعتبار گرفتند. فروشگاهای زیادی هستند که تمایل به خرید در آنها کم شده است چرا که امکان دسترسی به آنها به آسانی مقدور نیست. کارشناسی نبودن و ساخت بی هدف آنها دلیل این مشکل است.

با این تفاصیل سوال اینجاست، آیا احداث مجتمع تجاری در مجاورت میدان همافران اصولی است؟ آیا تخمین دقیقی از تعداد واحدها و مراجعین و پارکینگهای مورد نیاز برای آنها وجود دارد؟ اگر بر اثر توسعه این ناحیه، پارک کردن در میدان ممنوع شود چه باید کرد؟ مراجعین کجا باید پارک کنند؟ یقیناًً در این طرح، این موضوعات دیده نشده و صرفاً درآمد شهرداری در فروش واحدها مدنظر قرار گرفته شده است. در آینده که این مجتمع به بحرانی در مدیریت شهری تبدیل شودد، قطعاً کسی پاسخگو نخواهد بود.

سه: مغایرت با طرح توسعه شهر

تعطیلات نوروز، برای آنها که میخواستند نقش مسافران در یک حوزه توریستی را بررسی کنند، فرصت مناسبی بود. در سفر از غربی ترین شهر مازندران تا بابلسر که شهرهای توریستی استان هستند، نتایج جالبی گرفتم. برای مثال استقبال توریست از منطقه غرب نوشهر کمتر از شرق نوشهر بود یا عبور مسافرین از کمربندی نوشهر – چالوس بیشتر از داخل شهر بود.

حال به مدیریت دو گانه شهرداری در مواجهه با پدیده ترافیک در دو گره – که در تعطیلات نوروزی خودنمایی میکرد - در خیابان شهید کریمی توجه کنید. تقاطع خ. بهارستان با خ. شهید کریمی را گره کور ترافیکی نامیده و طرح احداث پل هوایی در آن مطرح شده است. ولی در میدان همافران که در حالت عادی از ترافیک زیادی برخوردار است، طرح احداث مجتمع تجاری برای کور تر کردن آن گره ترافیکی کلید می خورد! این رفتار دوگانه با چه منطقی توجیه می شود؟

در تمامی طرح های توسعه در شهرداری های مدرن، ساخت و سازهای جدید در مسیرهای اصلی حرکت ماشین ها در شهر متوقف شده و حتی تلاش می کنند تا واحدهای ترافیک زای موجود هم با طرح های تشویقی به مناطق دیگر منتقل شوند. توجه به این نکات ضروری و حائز اهمیت است.

در حالیکه ثابت شده، احداث پل هوایی و اتوبان و ... در شهرها گره گشا نیست و در خیلی از کشورهای پیشرفته منسوخ شده، مدیریت شهر نوشهر به چه اساسی چنین تصمیماتی را اتخاد میکند؟ اضافه مینمایم که بحث پل روگذر تقاطع بهارستان، موضوعی جدی و میراث زشت دیگری است که بایستی در مقاله ای مجزا به آن پرداخته شود.

چهار: نامناسب بودن ابعاد واحدهای تجاری

از موارد آموزنده در مدیریت شهر تهران، مراکز خرید جدیدی هستند که کارآیی مناسب خود را پیدا نمیکنند. شاید مجتمع هایی مثل مرکز کامپیوتر پایخت در تقاطع میرداماد-ولی عصر یا علاء الدین در جمهوری که به صورت تخصصی به یک سری از محصولات توجه دارند یا مجتمع های میلاد نور و پاساژ گلستان که امکان پارک بسیار مناسبی دارد مورد توجه قرار گرفته اند ولی مراکز زیادی احداث شدند که در رصد چشمان خریداران قرار ندارد.

این تجربه و تجربیات مشابه در اطراف خودمان (مانند پاساژ قائم چالوس یا پاساژ هلستان) نشان میدهد که الزاماً احداث یک مجتمع، دلیلی بر موفقیت آن نیست. آیا در طرح های توجیهی این مرکز مشخص شده که بازار هدف این مجتمع چه گروه هایی هستند؟ آیا قرار است مشتریان بومی مشتریان اصلی این مرکز باشند یا خرید توریست ها هم در نظر گرفته شده است؟ آیا فروشگاه هایی با مساحت متوسط 25 متر مربع بر اساس محاسبات خاصی بوده یا متراژ حداقلی منظور شده است که بتوان آنها را به گران ترین قیمت فروخت!

امروزه، مراکز بزرگ دو یا چند طبقه و بزرگی با مساحت های بالا در نوشهر و حومه آن و حتی شهرهای اطراف هستند که توریستها به خرید از آنها علاقه وافری دارند. ابعاد بزرگ، چیدمان خوب وسایل، امکان پارک آسان، از نخستین پارامترهایی هست که کشش این فروشگاه ها را زیاد کرده است. از طرفی، مراکز جدید خرید در کشورهای پیشرفته و در حال توسعه دنیا در زمینهایی با مساحتهای چند هزار متر یا در مقیاس هکتار ساخته میشوند و تنوع ابعادی فروشگاه های آن زیاد است که فروشگاه های معمولی و برندها را در تنوع بالا در خود جای میدهد. این مراکز همچنین به رستوران و کافی شاپ و مراکز بازی کودکان، مراکز تفریحی و پارکینگ بسیار فراوان مجهزند که فضایی گرم و صمیمی را برای خانواده ها فراهم میکند.

مجتمع تجاری همافران فاقد اکثر این پارامترهاست و نهایتاً کشش چندانی برای مشتریان ایجاد نمیکند. شاید در روزهای نخست، جذابیت دیدن یک مرکز تازه مردم را به آنجا بکشاند ولی در زمانی چند ماهه به مرکزی ساکت و آرام تبدیل میشود که برای مالکین فروشگاه ها، امکان رهایی از ملکشان صرفاً با فروش زیر قیمت و اقساطی میسر گردد.

پنج: نادیده گرفتن مدیریت مسئولانه

تعریف مدیریت مسئولانه مشخص است. بدیهی است که مردم شهر؛ مجموعه شهرداری و شورای شهر را ارگانی می پندارند که بایستی از ابزارهایی که به او داده شده، مسئولانه استفاده کند. آیا مدیریت این طرح مسئولانه است و اساساً علاوه بر سود و فرصتهایی که برای شهرداری به همراه دارد، ضررها و تهدیدهای آن هم مدنظر قرار گرفته اند یا قرار است ریسک ضررها و تهدیدهای این طرح به مردم و شهر منتقل شود؟ آیا در سالهای آتی، مجموعه شهرداری و شورا مسئولیت ترافیک ایجاد شده بسیار سنگین در وردی شهر را قبول میکند؟ آیا آلودیهای محیط زیستی آتی و بیماریهایی ناشی از آلودگیهای مختلف مدنظر قرار گرفته اند؟ در صورت عدم موفقیت تجاری مجتمع، چه کسی پاسخگوی خریداران خواهد بود؟

انتظار زیادی نیست که مدیران شهرمان پیش از اینکه کار خاصی انجام دهند؛ به این بیندیشند که وقتی کاری می‌کنند، مسئولانه عمل کنند.

نتیجه گیری

با بررسی موارد بالا، نتیجه میشود که قرارگیری این مجتمع در مرکز شهر ایده درستی نبوده و اساساً باید رفتار معکوسی را پیشه کنیم، مدیریت طرح مسئولانه نبوده و تجربیات شهرهایی مثل تهران نشان میدهد که طرح کارشناسی نیست و آینده خوبی برای شهر و خریداران واحدهای مجتمع به همراه ندارد، در طرح توسعه شهر با لحاظ کردن پارامترهای یک شهر توریستی مطرح باعث ایجاد گره کور بحرانی میشود که علاوه بر بحران ترافیک، خود عاملی برای فراری دادن مشتریان است و ابعاد واحدهای تجاری نیز برای مجتمعی الگو در شهرستان نوشهر - که شهرداری متولی آن است - مطلقاً مناسب نیست.

با همه تفاصیل، اکیداً پیشنهاد میشود که از ادامه فعالیت مجتمع جلوگیری شود و مجتمع به مکانی دیگر منتقل شود و شورای شهر جدید، با بررسی مجدد و کارشناسی موضوع و عنایت به اینکه برای سالها و شاید چند دهه، بحرانی اساسی بیافرینیم، شهر را از میراث زشتی که در انتظار آن است رهایی بخشد. قطعاً با بررسی بیشتر و استفاده از نیروی کارشناس خبره در حوزه مدیریت شهری و بویژه "حقوقی" و با ارائه بسته های تشویقی این امر میسر میگردد.

مجتمع تجاری همافران: میراثی زشت برای نوشهر زیبا

مطالب مشابه :

مجتمع تجاری خلیج فارس شیراز،پنجمین مجتمع تجاری بزرگ دنیا

شیراز زیر چکمه های سرمایه داران عرب !!!

74- نخستین و بزرگترین مجموعه گردشگری تجاری و تفریحی کشور

مجتمع تجاری همافران: میراثی زشت برای نوشهر زیبا

48- گرانترین ادویه دنیا و بهترین نوع آن

معرفی چند پروژه فرهنگی هنری در حال ساخت در تهران

در قد بلند ترین برج های تهران چه می گذرد ؟

تهران مال

مجتمع تجاری تخصصی صنعت ساختمان