آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

۱ـ برای انجام معامله پیش خرید، حتماً از فرمهای پیش فروش استفاده و یا قراردادی که از هر حیث جامع و کامل است، استفاده شود.

۲ـ عمل پیش خرید پس از انجام و اتمام عملیات سفتکاری شامل اجرای سقف و ستون و دیوار چینی، صورت پذیرد و به نحوی که هنگام معامله، مبیع معین و معلوم باشد.

۳ـ از عنوان ” قرارداد پیش فروش ساختمان نیمه کاره” استفاده شود.

۴ـ حتماً توسط فروشنده، پیش سند آپارتمان نیمه کاره از شهرداری منطقه اخذ شده باشد.

۵ـ کلیه اسناد و مدارک ملک از فروشنده اخذ، مطالعه و تحقیق شود.

۶ـ بدون حضور کارشناسان خبره و امین وارد چنین معاملاتی نشوید.

۷- پرداخت مابقی اقساط براساس پیشرفت فیزیکی ساختمان، پس از رؤیت و تأیید پیشرفت کار، پرداخت شود.

۸ – از صدور چک و تحویل آن به فروشنده (فروشندگان) به عنوان مابقی اقساط براساس جدول زمانی اجتناب شود.

۹ـ حداقل ده درصد ثَمَن برای تحویل مبیع و ده درصد ثمن برای انتقال قطعی سند در نظر گرفته شود.

۱۰ـ کل مصالح ساختمانی که در تکمیل و اتمام ساختمان بکار خواهد رفت، دقیقاً توافق و درج شود.

۱۱- سایر مراحل پرداخت، پس از پرداخت اولیه، بعد از تعیین درصد، پرداخت در موعد تحویل و دفترخانه جهت نقل و انتقال سند، به شرح زیر توافق شود:

الف: ۱۰ درصد اتمام گچ و خاک کل ساختمان

ب: ۱۰ درصد اتمام سفیدکاری

ج: ۱۰ درصد اتمام تأسیسات (گرمایشی و سرمایشی)، لولهکشی آب، سیمکشی برق و… .

نکته: اگر به صورت دیگری توافق میشود، به هر حال پرداخت اقساط باتوجه به پیشرفت عملیات ساختمانی باشد.

۱۲ـ اجازه فروش و واگذاری به غیر برای پیش خریدار بدون حضور فروشنده محفوظ بماند.

۱۳ـ کپی از کلیه اسناد و مدارک، وکالتنامه، قیمنامه و… از فروشنده اخذ شود.

۱۴ـ تقسیم نامه شرکاء درخصوص املاکی که به صورت مشارکت در ساخت است، اخذ و مطالعه شود.

۱۵ـ ضرر و زیان احتمالی تأخیر در تکمیل و تحویل مبیع و نیز عدم حضور در دفترخانه توسط طرفین مطابق با عرف و قانون پیشبینی شود.

۱۶ـ پیش خریدار حق اعمال سلیقه با پرداخت مابهالتفاوت و انجام هماهنگی لازم با سازنده را داشته باشد.

۱۷ـ راجع به دفترخانه مورد توافق به خصوص دفترخانهای که فروشنده یا خریدار معرفی مینمایند تحقیق شود و چنانچه معامله توسط آژانس املاک صورت میگیرد، توسط واسطه انتخاب و معرفی شود.

۱۸ـ راجع به قیمت و ثمن معامله، توافق قطعی نشود چرا که احتمال کسر یا اضافه مساحت و متراژ مبیع براساس صورتجلسه تفکیکی وجود دارد مگر اینکه معامله، چکی، به رؤیت رسیده و یا کلیدی صورت گرفته باشد.

۱۹ـ راجع به کیفیت محاسبه کسر و یا افزایش احتمالی مساحت مبیع توافق شود.

۲۰ـ راجع به قیمت و ثمن مابهالتفاوت مبیع براساس قیمت روز خرید (فروش) توافق و تراضی شود.

۲۱- وجه التزامی برای حضور طرفین در دفترخانه اسناد رسمی به صورت چک و یا سفته پیشبینی شود.

۲۲- در صورتی که خریدار نتواند مابقی اقساط را پرداخت نماید، تنها حق بهرهبرداری از سود حاصله را به نسبت سرمایه و مبلغ پرداختی داشته باشد و در این صورت، مالک حُکِم شریک برای پیش خریدار داشته باشد.

۲۳ـ زمان انتقال قدرالسهم عرصه، دقیقاً مشخص شود.

۲۴ـ در صورتی که فروشنده، در زمان انتقال قدرالسهم به نام خریدار، تقاضای دریافت مبلغ باقیمانده ثمن را از خریدار نماید، در این صورت بهتر است سند تعهدآوری جهت تضمین و الزام طرفین به انجام تعهدات هم چون پرداخت اقساط، اخذ پایانکار، اخذ صورتجلسه تفکیکی، عدم خلاف، نامه تأییدیه آتشنشانی، تأییدیه آسانسور و … دریافت شود.

۲۵ـ تحویل قطعی ملک پیش خریداری شده، همراه با نصب و راهاندازی کنتور برق اختصاصی و مشترک، شوفاژ روشن، آسانسور قابل استفاده، حیاطسازی متعارف، اتمام نمای ساختمان، نصب کنتور آب، گاز و غیره به نحوی که مطابق عرف و عادت محل، قابلیت بهرهبرداری و سکونت را داشته باشد، توافق و تراضی شود.

۲۶ـ زیر بار قراردادهای یک جانبه که توسط وکیل طرف مقابل تنظیم شده است و قراردادهایی که مجهول و مبهم هستند نروید.

۲۷- توجه داشته باشید در زمان انتقال قدرالسهم عرصه، عرف است که جهت انجام اموراداری و تشریفات نقل و انتقال قطعی و امور شهرداری و بانکی، از پیش خریدار، وکالت میگیرند، در این صورت فقط وکالت کاری تنظیم شود و نه وکالت بلاعزل.

۲۸ـ اساس تنظیم قرارداد پیش فروش هر چه که باشد حتماً در متن قرارداد درج و ثبت شود. یعنی ممکن است تنظیم قرارداد براساس اصل سند، قرارداد مشارکت در ساخت، وکالت نامه و تقسیم نامه صورت گیرد، که به هر حال ضمن رؤیت مدارک مثبته فوقالذکر، از آن‌ها کپی اخذ شود و یک نسخه نزد پیش خریدار باقی بماند.

۲۹ـ محل پارکینگ، تعداد پارکینگ، موقعیت پارکینگ و کیفیت پارکینگ مثل مستقل و اختصاصی بودن، بدون مزاحمت، در فضای باز نبودن و … حتما در قرارداد درج و ثبت شود.

۳۰ـ قبل از انجام معامله، درخصوص وضعیت و تمکن مالی سازنده، میزان احساس مسئولیت، سوابق رفتاری وی با سایر پیش خریداران سازههای قبلی و … تحقیق مفصل صورت پذیرد.

۳۱ـ معامله به امضاء شهود حاضر در جلسه برسد و همراه خود شاهدی در مجلس عقد قرارداد داشته باشید.

۳۲ـ در صورتی که ملک پیش خریداری توسط وراث در حال ساخت باشد، رؤیت مدارک زیر الزامی است:

الف: رؤیت و مطالعه گواهی حصر وراثت

ب: گواهی پرداخت مالیات بر ارث

ج: قیم نامه درخصوص افراد صغیر و محجور

د: نامه سرپرستی درخصوص وراث سرباز

ه: حضور تمامی وراث در جلسه تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل آنان با وکالت نامه رسمی و معتبر.

۳۳ـ بازدید از کمیت، کیفیت و وضعیت اجرایی سازه قبل از حضور در جلسه عقد.

۳۴ـ توجه به زمان اخذ پروانه ساختمان توسط مالک

۳۵ـ تنظیم کننده قرارداد باید صدیق و امین باشد نه چیزی از توافقات بکاهد و نه بر آن بیفزاید.

۳۶- مطالعه بیمه نامه ساختمان و بیمه مسئولیت و رؤیت آن از فروشنده، حق خریدار است.

۳۷ـ مطالعه و تحقیق در شهرداری منطقه راجع به شیوه پرداخت عوارض و تراکم ملک، میزان بدهی به شهرداری، توسط سازنده، اجتناب ناپذیر است.

۳۸ـ افتتاح حساب بانکی خاص برای پروژه در حال احداث، تا وجوه پیش خریداری به آن حساب واریز شود.

۳۹ـ درج این توافق و تراضی در متن قرارداد مبنی بر اینکه:” در صورت کوتاهی و استنکاف پیش فروشنده از انتقال قدرالسهم، با ارایه

اسناد پیشبینی شده و اخذ شده از فروشنده، پیش خریدار بتواند به قائممقامی وی، سند ملک را به نام خود انتقال دهد”.

۴۰ـ تعیین خسارات به صورت متقابل است، چه توسط خریدار صورت پذیرد و چه توسط پیش فروشنده، باید توسط هر دو طرف پیشبینی و تأمین خسارت شود.

۴۱ـ راجع به کیفیت اقاله و فسخ قرارداد توسط پیش فروشنده به فرض کوتاهی و قصور پیش خریدار، در صورتی مُیّسر باشد که ابتدا کتباً به طرف مقابل اعلام کتبی شود که ظرف پنج روز آینده، ملزم به حضور در محضر جهت پرداخت اقساط و انجام تعهدات است، در غیر این صورت قرارداد مذکور فسخ و یا اقاله محسوب میشود.

۴۲ـ در صورت حدوث و بروز اِشکال و عیوب ظاهری و باطنی مطابق نظرات کارشناسی کارشناسان رسمی، فروشنده ملزم به رفع نواقص و عیوب است.

۴۳ـ در صورت تأمین بخشی از ثَمَن مَبیع پس از دریافت وام از سازمان‌های خصوصی و یا دولتی و یا از بانکهای خصوصی و یا دولتی، حتماً موضوع در قرارداد درج شود.

۴۴ـ در صورت تأمین بخشی از ثمن مبیع پس از رهن دادن مبیع، این اجازه کتباً از پیش فروشنده اخذ شود.

۴۵- تعیین وضعیت تأمین و پرداخت هزینه نگهداری از آپارتمان پیشخریداری شده در صورت عدم تحویل توسط پیش خریدار.

۴۶ـ تعیین تکلیف پرداخت مالیات مستغلات از زمان تحویل به عهده خریدار است.

۴۷ـ هنگام معامله با شرکاء (شریک) سازنده، خیلی دقت شود. حتماً امضاء مالک اصلی پای قرارداد به عنوان شاهد اخذ شود.

۴۸ـ توجه شود هر پیش فروشندهای که زیر بار تعهد اجرایی باز ماند، نمیتوان تحت عنوان کلاهبردار از او شکایت کرد، بلکه باید در متن قرارداد توافقی مبنی بر ” در صورت عدم توانایی مالی در اجرا تعهدات توسط پیش فروشنده، پیش خریدار میتواند رأساً با تأمین هزینه، اقدام به تکمیل پروژه نماید و پس از اخذ مجوز قانونی از دادگاه صالحه در قبال فروش واحد آپارتمانِ سهمیِ سازنده (پیش فروشنده) هزینههایی را که متقبل شده است، وصول و دریافت نماید” درج و صورت پذیرد.

۴۹ـ توجه داشته باشید هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش، اسناد و مدارک سازنده و مالک، در رهن بانک نباشد، چرا که در این صورت هم پیش فروشنده و هم پیش خریدار با مشکل جدیتری مواجه میشوند.

۵۰ـ هرگز به صِرف بدهی مالک، یا چک داشتن مالک و یا به بهانه احتمال برگشت خوردن چک سازنده، با طمع و بدون تحقیق و مطالعه اقدام به پیش خرید ملک ننمایید.

کارشناس املاک و مستغلات : محمود حقیقت طلب

آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

مطالب مشابه :

قرارداد پیش فروش اپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان: آیین نامه پیش فروش ساختمان چه می گوید؟ - وکیل ملک | وکیل ملکی | وکیل پایه ی

ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش آپارتمان

116- ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان

آپارتمان : تحلیلی بر شرایط انحلال عقد و قرارداد

نحوه صحیح تنظیم قرارداد پیش فروش

گام مهم قانونگذار برای ساماندهی پیش فروش آپارتمان

آپارتمان - راهنمای خرید آپارتمان به صورت پیش فروش

مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش آپارتمان