خطر بازار رهن ثانویه برای مسکن

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که برای حل معصل زمین رانتی و سوداگری‌های ناشی از آن باید سیاست زمین و سیستم‌های بانکی مهار شود،گفت:بازار رهن ثانویه باید با قوانین خاصی ایجاد شود، چراکه بورس‌بازی در آن برای اقتصاد بسیار خطرناک است.

«ایجاد بازار رهن ثانویه» یکی از برنامه‌های وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم به‌شمار می‌آید که پیش از اخذ رای اعتماد آنرا در قالب سه سرفصل در اختیار نمایندگان مجلس قرار داد. در ماه‌های سپری شده از عمر دولت تدبیر و امید راه‌اندازی بازار رهن ثانویه مسکن همچنان در هاله‌ای از ابهام قرار دارد و عباس آخوندی نیز کمتر حاضر به پاسخگویی در این‌باره شده است.

عبده‌تبریزی در قامت مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی اوایل آذرماه سال گذشته در حاشیه برگزاری نمایشگاه وزارت راه و شهرسازی از نامه‌نگاری آخوندی به بانک مرکزی و شورای بورس برای دریافت مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه خبر داد و گفت: «منتظر هستیم بانک‌ها با این موضوع موافقت کنند که در این صورت صندوق‌های زمین و ساختمان و پس‌انداز تا 2-3 ماه آینده راه‌اندازی می‌شوند.»

دی، بهمن و اسفند نیز گذشت، اما خبری از راه‌اندازی این صندوق‌ها نشد و تنها در نیمه‌های اسفند ماه بود که وزیر راه و شهرسازی از مذاکره با رئیس کل بانک مرکزی درباره بازار رهن ثانویه خبر داد. اما اگر تلاش‌های ماه‌های اخیر وزارت راه و شهرسازی تا چند وقت دیگر به ثمر بنشیند، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

این سئوال را کارشناس اقتصاد مسکن پرسیدیم. کمال اطهاری در این‌باره می‌گوید؛ در کشورهایی که اقتصاد سالمی دارند به‌طور معمول نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص 30 تا 50 درصد است. اما در کشورهای توسعه یافته مانند آمریکا این نسبت 120 درصد است. وی در عین حال با هشدار نسبت به افزایش این نسبت افزود: بحران اقتصادی سال 2008 میلادی به دلیل نسبت 120 درصدی اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص در آمریکا به‌وجود آمد.

وی با تاکید بر این‌که بازار رهن ثانویه برای تقویت مالی بخش مسکن ضرورت دارد، افزود:‌ وام بانکی برای ساخت و ساز به فروش اقساطی تبدیل می‌شود، این فروش اقساطی یعنی همان قسط‌های وام مسکن یک نوع اوراق بهادار است. به عبارت دیگر بازار رهن ثانویه مانند اوراق قرضه است که دولت یا بخش خصوصی آنرا منتشر می‌کنند. اگر بانک بتواند این اوراق بهاردار را در بازار بفروش برساند منابع غنی‌تری را برای پرداخت تسهیلات در اختیار خواهد داشت.

وی با اشاره به این‌که ایجاد این بازار باید با کنترل و قوانین و مقررات خاصی صورت بگیرد، تصریح کرد: اگر قرار باشد بورس‌بازی در آن صورت گیرد با توجه به این‌که مسکن مانند صنعت مولد نیست، اتفاقات ناخوشایندی روی می‌دهد و اگر از یک حدی بیشتری روی این بازار بورس‌بازی شود برای اقتصاد بسیار خطرناک است.

کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر این‌که نظارت‌ها بر بازار رهن ثانویه باید به مراتب بیشتر از بازار بورس و اوراق بهادار باشد، اظهار کرد: در کشورهای بسیاری بازرا رهن ثانویه راه‌اندازی شده و اثرات خوبی نیز به‌دنبال داشته است. در کشورهای توسعه یافته نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص 30 تا 50 درصد است. در آمریکا به‌عنوان کشوری که اقتصاد آن خیلی بازار است این نسبت 100 درصد است.

اطهاری گفت:‌ در بحران مالی سال 2008 میلادی آمریکا نسبت اوراق رهن ثانویه به کل تولید ناخالص 120 درصد بود که مسئله بحران اقتصادی را برای اکثر کشورهای دنیا به همراه داشت.

وی در پاسخ به این پرسش که بازار رهن ثانویه چه مزیت‌هایی برای مسکن دارد، گفت: این بازار تقویت‌کننده نظام بانکی است و بیشتر وامی است که به سوی جریان نهایی یعنی جریانی که در نهایت موجب می‌شود که وام‌های طرف تقاضا بیشتر کند، می رود. هم‌اکنون به دلیل این‌که فاصله زیادی بین هزینه تولید و بهای مسکن وجود دارد، سیستم بانکی نمی‌تواند طرف تقاضا رابه‌گونه‌ای تقویت کند که توانایی ورود به بازار را برای خرید مسکن را داشته باشد.

او با بیان این‌‌که با افرایش سقف تسهیلات این فاصله پوشانده نمی‌شود به دلیل ناکارآمدی سیستم بانکی در بخش مسکن اشاره کرد و افزود: دلیل اصلی این است که زمین رانتی برای تولید مسکن به کار برده شده است. میزان هزینه زمین به قیمت مسکن که در 8 سال پیش حدود 35 تا 40 درصد بود الان به 50 تا 51درصد رسیده است. به عبارت دیگر قیمت رانتی زمین بهای مسکن را به گونه‌ای بالا برده که سیستم وامی که متقاضی می‌خواهد بگیرد برای خرید مسکن کفاف قیمت‌ها را نمی‌دهد.

کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌‌که برای حل این معضل باید سیاست زمین همراه با سیستم‌های بانکی مهار شود، اظهار کرد: عامل اصلی در این بخش تراکم‌فروشی بوده و بازار زمین به چند دلیل از جمله شکست مسکن مهر و تراکم‌فروشی مهار نشده است. طرح مهر با این هدف صفر کردن هزینه زمین آغاز شد اما در نهایت نسبت هزینه زمین بنابر آمار بانک مرکزی به کل هزینه ساخت بالا رفته است. پس این سیاست موفق نبوده است.

به گفته اطهاری، تعجیل در ساخت مسکن مهر بدون تجهیزات شهری باعث شده این مسکن وارد بازار مصرف نشود و نتواند با مسکنی که روی زمین رانتی ساخته شده مقابله کند. به همبن دلیل زمین رانتی ارزش بیشتری پیدا کرد برای آن‌که مردم از نامید شدند پیرامون تهران زندگی کنند. وی با بیان این‌‌که این وضعیت در شهرهای بزرگ حادتر است، افزود:وابستگی به تراکم‌فروشی باعث یک نوع زمین فروشی شده و آنرا رانتی می‌کند. تراکم‌فروشی سوداگری زمین است که به وسیله شهرداری‌ها انجام می‌شود و این هم قیمت زمین را بالا برده است.

وی خاطرنشان کرد: یک عامل دیگر نیز بالا رفتن قیمت حامل‌های انرژی و افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل است، مردم سعی می‌کنند به محل کار خود نزدیکتر باشند.کشورهایی که سیاست‌های مربوط به قیمت حامل‌های انرژی سنجیده نبوده است این قبیل رخداد را به‌دنبال داشته است. در ایران با فشار مجلس هزینه‌ها سوخت بالا نرفت و به صورت سنجیده دولت در برنامه قبلی هزینه‌ها بالا نبرد.

کارشناس اقتصاد مسکن بیان کرد: چنانچه سیاست زمین درست بود نظام بانکی به‌صورت سالمی می‌توانست از عهده مقوله ای به نام هزینه مسکن بر آید. در شهرهای بزرگ ایران نیمه اول دهه 80 نظام بانکی نسبتا خوب هزینه‌های مسکن را پوشش می‌داد. اما امروز به هیچ وجه آن پوشش گذشته را ندارد.این مسئله نیز باید حل شود، چراکه قیمت مسکن متعارف از حدود 8 برابر درامد سالانه خانوار به 12 برابر درآمدهای سالانه در هشت سال اخیر رسیده است.

منبع : شاسا

خطر بازار رهن ثانویه برای مسکن

مطالب مشابه :

اخذ « ثمنیه ی بهای عرصه و اعیان سهم الارث خود »

قیمت بروز میلگرد آریان فولاد، آذر امین، میانه،ظفر بناب و ابهر

ضرورت بازنگری در تعرفه واردات خودرو/بازار خودرو شرایط مطلوبی ندارد

تحقیق کار وفناوری

قیمت میلگرد

خطر بازار رهن ثانویه برای مسکن

قیمت میلگرد نیشابور قزوین نوشهر پارس آرمان

لیست قیمت تجهیزات چاه ارت

قیمت بروز تیرآهن ذوب اصفهان،اهواز،ترک