افراز واملاک مشاع

معنا و مفهوم لغوي افراز:

افراز دعوي شريك ملك مشاع بر شريك به منظور تقسيم مال مزبور در صورت عدم تراضي بر تقسيم دعوي افراز به قرينة تقابل بين ((خواستة مالي)) و غير آن در مادة 684 آئين دادرسي مدني و شق سوم مادة 71 آئين نامة قانون وكالت دعوي مالي است در دعوي افراز علي اي حال مالكيت متقاضيان افراز احراز مي شود .

قانون افراز و املاك مشاعي

ماده (1):

افــراز امــلاك مشاع كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته اعم از اينكه در دفتر املاك ثبت شده يا نشده باشد ، در صورتي كه مورد تقاضاي يك يا چند شريك باشد با واحد ثبتي محلي خواهد بود كه ملك مذكور در حـوزة آن واقع است . واحد ثبتي با رعايت كلية قوانين و مقررات ملك مورد تقاضا را افراز مي نمايد.

تبصره :

نسبت به ملك مشاع كه براي آن سند مالكيت معارض صادر گرديده ، تا زماني كه رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ماده (2)

تصميم واحــد ثبتي قابل اعتراض از طرف هر يك از شركاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملك است مهلت اعتراض ده روز از تاريخ ابـــلاغ تصميم مورد اعتراض مي باشد . دادگاه شهرستان به دعوي رسيدگي كــرده و حكم مقتضي صادر خواهد نمود ، حكم دادگاه شهرستان قابل شكايت فرجامي است .

ماده (3)

هزينه تفكيك مقرر در مادة‌150 قانون اصلاحي ثبت اسناد و املاك در موقع اجراي تصميم قطعي بر افراز به وسيلة واحد ثبتي دريافت خواهد شد.

ماده (4)

ملكي كه به موجب تصميم قطعي غيرقابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود.

ماده (5)

ترتيب رسيدگي واحد ثبتي و ابلاغ اوراق و ترتيب فروش املاك غيرقابل افراز و تقسيم وجوه حاصل بين شركاء و به طور كلي مقررات اجرايي اين قانون طبق آيين نامه اي خواهد بود كه به تصويب وزارت دادگستري مي رسد.

ماده (6)

پرونده هاي افراز كه در تاريخ اجراي اين قانون در دادگاه ها مطرح مي باشد كماكان مورد رسيدگي و صدور حكم قرار مي گيرد ولي اگر خواهان افراز بخواهد دعوي خود را در واحد ثبتي مطرح كند بايد دعوي سابق را از دادگاه استرداد نمايد.

راي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عالي كشور شماره3530رديف 59/29-7/2/1360 :

نظر به اينكه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورين و غايب مفقودالاثر و رعايت مصلحت آنها طبق قسمت اخير ماده 313 قانون امور حسبي مقرر داشته است كه در تقسيم تركه اگر بين وراث، محجور يا غايب باشد به توسط نمايندگان آنها در دادگاه به عمل آيد و با توجه به مادة 326 همين قانون كه به موجب آن مقررات قانون امور حسبي راجع به تقسيم تركه در مورد تقسيم ساير اموال نيز ساري خواهد بود و نظر به اينكه مادة يك قانون افراز و فروش املاك مشاع كه قانون عام است و بر طبق آن افراز املاكي كه جريان ثبتي آنها خاتمه يافته است در صلاحيت واحد ثبتي محل شناخته شده علي الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبي كه قانون خاص است نمي باشد نظر شعبه پنجم ديوان عالي كشور كه تقسيم املاك محجورين و غايب مفقود الاثر را از صلاحيت واحد ثبتي خارج دانسته و در صلاحيت دادگاه شناخته است صحيح ومطابق با موازين قانوني است .

اين راي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه مصوب تير ماه 1328 براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

پرسش و پاسخ پيرامون موضوع افراز

سؤالاول در مواردي كه پلاكي داراي مالكين متعددي باشد ( بيش از 100 نفر) و خواهان نتواند اسامي و آدرس آنها را تهيه كند به چه شكلي عمل شود؟ پاسخ :متقاضي يا متقاضيان بايستي تقاضاي خــود مبني بر افراز را ضمن تعيين مشخصات كامل و آدرس سايرمالكين مشاعي ملك به ثبت محل وقوع ملك تسليم دارند .در غير اينصورت به نظر مي رسد مي بايست متقاضي از طريق مادة 212 قانون آيين دادرسي مدني ، دادخواست تامين دليل به مرجع قضايي ارائه نمايد .

سؤال دوم

منظور از تطبيق در خواست با مقررات (مادة 5) چيست ؟ آيا همان عمليات مقدماتي است يا خير ؟

پاسخ :به نظر مي رسد ، عمليات مقدماتي و تشريفات عمليات افراز است كه با صحت تا مرحلة پايان عمليات مقدماتي كه همان تحديد حدود است طي شده باشد و از حيث طول و ابعاد و مساحت با مجاورين تطبيق گرديده باشد و نيز حقوق ارتفاقي ملك نسبت به مجاورين و بالعكس تعيين گرديده باشد.

سؤال سوم

در صورتي كه بخواهيم قطعه اي را در پلاك براي كسي اختصاص دهيم نحوة عمل مشخص نيست آيا بر اساس مالكيت باشد يا بر اساس ارزش معاملاتي يا ارزش واقعي؟ پاسخ: بر اساس مالكيت افراد و مرغوبيت ملك صورت مي گيرد .

سؤال چهارم

چه كسي مي تواند در خواست افراز بدهد ؟

پاسخ :هر شريك الملكي يا قائم مقام قانوني آنها و صغيري هم كه حكم رشد داشته باشد مي تواند در خواست نمايد . در غير اينصورت طبق راي وحدت رويه هيات عمومي ديوانعالي كشور به شمارة 3530-7/2/1360 رديف 29/59 هيئت عمومي ، تقسيم و افراز املاك محجورين و غايب مفقودالاثر را از صلاحيت واحد ثبتي خارج دانسته و در صلاحيت دادگاه شناخته است و همچنين طبق نظرية شمارة 135/7-8/2/66 درخواست تقسيم و افراز به طرفيت تمام مالكين مشاع اقامه مي شود و اگر مال در تصرف شخصي باشد هر يك از مالكين به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .

سؤال پنجم

متقاضي بايستي تقاضابه اداره ثبت بدهد يا الزاما"برگ دادخواست ؟

پاسخ :مادة يك آئين نامه قانون افراز و املاك مشاعي صراحتا" به اين موضوع اشاره مي نمايد كه ، الزاما" نيازي به ارائه برگ دادخواست نمي باشد . مسئول واحد ثبتي با وصول در خواست افراز ازطرف يك يا چند نفر از شركاء ملك مشاعي كه در حوزة ثبتي مزبور واقع شده رسيدگي به آن را به نماينده ثبت ارجاع مي نمايد .

سؤال ششم

آيا افراز در اداره ثبت بايد با توجه به تصرفات باشد يا خير ؟

پاسخ :طبق نظريه مشورتي شمارة 4225/7-25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضي افراز يا ساير شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصميم مسئول واحد ثبتي نبوده و مندرجات ماده 3 آيين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتي بر ممنوعيت افراز در اين مورد ندارد و به هر حال در اين مورد مسئول واحد ثبتي مكلف به اتخاذ تصميم بر طبق مادة 5 آيين نامه مذكور مي باشد پس به نظر مي رسد عدم تصرفات مانع افراز نباشد مشروط به اينكه تناسب وجود داشته باشد افراز بر اساس نحوة تصرفات ملك توسط خواهان و خوانده انجام مي گيرد .

طبق نظرية مشورتي مورخ10/11/1344 متقاضي افراز بايد دلايلي كه حاكي از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضميمه درخواست نمايد دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكيت سهم مشاع از ملك يا سند رسمي خريداري ملك خواهد بود .

سؤال هفتم

اگر متقاضي متصرف نبود تكليف چه مي شود؟

پاسخ :نظرية مشورتي شمارة 4225/7 مورخ 25/9/1360 صرف فقدان تصرف متقاضي افراز يا ساير شركاء در ملك مشاع مانع افراز و اتخاذ تصميم مسئول واحد ثبتي نبوده و مندرجات مادة 3 آيين نامة افراز و فروش املاك مشاع هم دلالتي بر ممنوعيت افراز در اين مورد ندارد و به هر حال در اين مورد مسئول واحد ثبتي مكلف به اتخاذ تصميم بر طبق مادة 5 آيين نامة مذكور مي باشد .

سؤال هشتم

دعوت از خواندگان به چه صورتي است ؟

پاسخ :مادة 6 آيين نامه قانون افراز و فروش املاك مشاع :تصميم واحد ثبتي به ضميمة يك نسخه از صورت مجلس و فتوكپي نقشه افرازي ( در صورتي كه ملك قابل افراز اعلام شود) به كلية شركاء ابلاغ مي شود تا چنانچه اعتراضي داشته باشند وفق مقررات مادة 2 قانون افراز و فروش املاك مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملك تسليم نمايد .اما طبق نظرية مشورتي شمارة 2454/7-7/6/1361 حضور تمام شركاء در موقع افراز ضرورت ندارد.

سؤال نهم

صورت جلسه بايستي در محل نوشته شود يا در اداره ؟ اگر در اداره است چگونه به امضاي حاضرين برسد؟

پاسخ :طبق نظرية مشورتي شمارة 2454/7 مورخ7/6/1361 اصولا" حضور شركاء ملك در محل الزامي نيست و چنانچه تا پايان كار در محل حاضر بودند نقشة رسمي و صورت مجلس مربوط بايد به امضاي آنها برسد .

سؤال دهم

آيا هر نقشة افرازي بايستي به مراجع مختلف ارسال شود ؟

پاسخ :طبق مادة 154 قانون ثبت اقدام در جهت اجراي نادة 101 قانون شهرداري ها و مادة 6 شوراي عالي معماري و شهرسازي ، همانگونه كه در تفكيك اقدام مي شود در خصوص افراز نيز عمل گردد.

سؤال يازدهم

در مواردي كه مورد افراز كمتر از حد نصاب است آيا بايستي نقشه ترسيم شود يا خير ؟

پاسخ :در اين خصوص تصميم گيرنده شهرداري مي باشد.

نظريه هاي مشورتي ادارة حقوقي دادگستري دررابطه با افراز

نظرية مشورتي آيين دادرسي مدني مورخ 10/11/1344

متقاضي افراز بايد دلائلي حاكي از سهم مالكانه او در ملك مورد درخواست افراز باشد ضميمه دادخواست نمايد دلايل مزبور در مورد املاك ثبت شده رو نوشت سند مالكيت سهم مشاع از ملك يا سند رسمي خريداري ملك خواهد بود و اگر ملك مورد تقاضاي افراز به ثبت هم نرسيده باشد رسيدگي به درخواست افراز اشكالي ندارد و استشهادنامه يا تصرفات مالكانه متقاضي افراز با رعايت مادة 35 قانون مدني براي رسيدگي به در خواست افراز كافي مي باشد بديهي است اگر راجع به اصل ملك دعوي اعتراض بر ثبت مطرح باشد رسيدگي به درخواست افراز موكول به تعيين تكليف دعوي اعتراض بر ثبت است.

نظريةشمارة 6026/7-21/11/58

افراز ملك مشاع ، به حكم دادگاه انقلاب مجوز قانوني ندارد.

نظرية شمارة 5389/7-23/10/59

افراز املاك مشاعي كه جريان ثبتي آن خاتمه نيافته است خارج از صلاحيت ادارات ثبت اسنادو املاك مي باشد.

نظرية شمارة 6561/7-20/3/60

ملكي كه نسبت به آن سند مالكيت صادر نشده و در حدود آن اختلاف باشد قابل افراز نيست.

نظرية شمارة 4225/7-25/9/60

نداشتن تصرف در ملك مشاع مورد تقاضاي افراز مانع از تقسيم و افراز آن بوسيله اداره ثبت نيست .

نظرية شمارة 6561/7-20/3ا60

اگر سند مالكيت صادر نشده و داراي اختلاف حدود با مجاورين باشد قابل افراز نيست زيرا بايد قبلا" حدود و مشخصات صحيح آن با مجاورين معلوم و مشخص و سپس افراز گردد.

نظرية شمارة 2121/7-15/4/1361

اعتراض موضوع مادة 2 قانون افراز و رسيدگي به آن تابع مقررات و تشريفات كلي آئين دادرسي مدني است كه در نتيجه محتاج به تقديم دادخواست و پرداخت هزينة دادرسي است لذا در صورتي كه مالكيت ، محل نزاع نباشد غير مالي محسوب است.

نظرية شمارة2454/7-7/6/61

حضورتمام شركاءدر موقع افراز ضرورت ندارد.

نظرية شمارة 455/7-28/1/62

دستور فروش ملك غير قابل افراز حكم نيست تا قابل پژوهش يا فرجام باشد.

نظرية شمارة‌1422/7-4/5/62

مطابق مادة 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب سال 1357 و مادة 9 آئين نامة اجرائي ملكي كه به موجب تصميم قطعي دادگاه غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هريك از شركاأ به دستور دادگاه فروخته مي شود .بنابراين در مورد فروش دادگاه حكم صادر نمي كند بلكه دستور فروش مي دهد و اين دستور فاقد اعتبار قضية محكوم بها است و در مواردي كه دادگاه احراز كند حكم عليه غير مالك مشاعي صادر شده است مي تواند از صدور دستور فروش خودداري نمايد و در صورتي كه دستور فروش قبلا" صادر شده باشد اجراي آن را متوقف كند.

نظرية شمارة 1745/7-12/7/62

در مورد افراز و تقسيم املاك فرقي بين مالك ايراني و مالك تبعة خارجه نيست و مقررات آئين نامة استملاك اتباع خارجه لازم الرعايه است.

نظرية شمارة 3183/7-3/7/62

مرجع رسيدگي به اعتراض بر آراء و تصميمات ادارة ثبت در مورد افراز املاك مشاع موضوع قانون افراز املاك مشاع مصوب سال 1357 با التفات به مادة 6 لايحة قانوني تشكيل دادگاههاي عمومي شعب حقوقي دادگاههاي عمومي مي باشد .

نظرية شمارة 135/7-8/2/66

درخواست تقسيم و افراز به طرفيت تمام مالكين مشاع اقامه مي شود و اگر مال در تصرف شخصي باشد هريك از مالكين به نسبت سهم خود حق مطالبه دارند .

نظرية شمارة 823/7-12/3/70

راي دادگاه در مورد افراز ملك به هرتربيت كه باشد ، ادارة‌ ثبت مكلف به اجراي آن است .

نظرية شمارة 8083/7-24/12/75

افراز املاك مشاع كه جريان ثبتي آن خاتمه يافته است در صلاحيت ادارة ثبت است مگر بين مالكين محجور يا غائب باشد يا تقاضاي تقسيم ماترك متوفي مطرح شود كه در اين صورت در صلاحيت دادگاه عمومي خواهد بود .

منبع:

· قانون افراز و فروش املاك مشاعي

· رآي وحدت رويه هيات عمومي ديوان عالي كشور

· پرسش و پاسخ پيرامون موضوع افراز

· نظريه هاي ‌مشورتي ادارة حقوقي دادگستري در رابطه با افراز

افراز واملاک مشاع

مطالب مشابه :

نحوه تنظیم و نوشتن استشهادیه محلی

افراز واملاک مشاع

معرفی اسناد رسمی

بررسی قانون افراز و املاك مشاع (مصوب 22/8/1357 )

خواسته اصلاح تاریخ تولد(ادعای ولی قهری)ورای وحدت رویه

در مورد رسیدگی به ادعای ولی قهری مبنی بر عدم بلوغ فرزند

رأی وحدت رویه در خصوص تجدید نظرخواهی آراء از دادگاههای حقوقی و کیفری

اعسار از دعاوي غيرمالي است

کلیه آراء وحدت رویه دیوانعالی کشوردر خصوص حقوق خانواده واسناد سجلی ( قسمت دوم )

لايحه دفاعي در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی/ دفاعيات خوانده