آشنایی با عناصر مؤثر در تنظیم ونگارش انواع قرارداهای ملکی

آشنایی با عناصر مؤثر درتنظیم ونگارش انواع قراردادهای ملکی

اغلب متعاملین وسرمایه گذاران املاک ومستغلات کشور با مفاد قراردادها ، تیپ قراردادها ، انواع قرارداد، قوانین مرتبط با قراردادها ، قراردادهای مرتبط با انواع املاک ، حقوق مرتبط با انواع قراردادها ، انواع معاملات املاک ، حقوق ثبتی ومدنی قراردادها ، انواع عقود مرتبط با قراردادها ، ا نواع تعهدات ، روش های معامله ، ضمانت های اجرائی مفاد قراردادها ، مدیریت انواع ادعا های احتمالی در قراردادها، آداب داوری وحَکَمیت درقراردادها ، عبارات واصطلاحات حقوقی ، ثبتی وتجاری، سِمت اشخاص ومتعاملین در قراردادها، انواع حقوق اشخاص در املاک مرتبط با قراردادها و ... آشنایی ندارند ویا حداقل احاطه واشراف لازم را نسبت به آن دارند ؛ با این توصیف ، بی محابا وخیلی راحت اقدام به انجام معامله می کنند و قرارداد امضا می کنند . نتیجه این نوع رفتار ، تولید وتشکیل چهارده میلیون فقره پرونده در مراجع قضایی است . نباید فراموش کرد که هنوز مرکز ی تحت عنوان مرکز قراردادها درکشور وجود ندارد ، هنوز مقامات قضایی ،حقوقی و صنفی به فکر اصلاح رفتار وباورهای مردم در خصوص آداب واحکام معاملات وتنظیم قرارداد نرسیده اند .

دراینجا به اختصار به عناصر مؤثر در آداب نگارش وتنظیم انواع قرارداد اشاره می کنم ودر وقت مقتضی به تشریح همه این عناصر می پردازم . دراینجا بنابر تجربه شخصی ام (حضور در حدود3000 جلسه وتنظیم حدود 1000 قرارداد ) که ماحصل طی 21 سال تحقیق ، تحصیل و تجربه شخصی ام می باشد به این 14 مورد دست یافته ام که توجه شما را به آن جلب می نمایم . باشد که تلنگری برشما هم میهنان سرمایه گذار ومتعاملین محترم باشد تا از رفتارهای پرخطر معاملاتی و قرارداد پرهیز نمایید.اگر چه ما مسلمانان دستوراتی مبنی بر آداب واحکام معاملات را در قرآن کریم وآموزه های دینی خود داریم ولی چرا خلاف آن رفتار می کنیم؟ چرا آقای دونالد آمریکایی ( بزرگترین سرمایه گذار در املاک ومستغلات ) مطابق آموزه های دینی ما رفتار می کند ولی ما بکلی آنرا فراموش می کنیم !! . به جمله ای که از وی درکتاب " چگونه مثل بیلیونر ها بیاندیشیم " برخوردم اشاره می کنم وخودتان قضاوت بفرمایید :

" اگرچه به تعداد موهای سرم قرارداد امضا کرده ام ولی هیچ کدام را بدون مشاوره و بدون حضور وکیلم امضا نکرده ام " ! .

آرزومندم متعاملین وسرمایه گذاران هم وطنم به این حد پیشرفت وبلوغ فکری برسند که بدون حضور مشاوران خبره وحقوق دانان پر تجربه ، هیچ نوشته ای را امضا ننمایند چه رسد به امضای انواع قراردادهای املاک را که گاه هزینه گزافی (به قیمت روح وروان وحتی به قیمت حیات ما ) را بهمراه دارد .

1. اشراف به انواع قوانین :

1/1 : قانون مدنی

2/1 : قانون روابط مالک ومستأجر

3/1 : قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی

4/1: قانون ثبت اسناد واملاک

5/1 : قانون تملک اراضی توسط دولت وشهرداری ها

6/1 : قانون منابع طبیعی

7/1 : قانون شهرداری

8/1 : قانون زمین شهری

9/1 : قانون تجارت

10/1 : قانون نظام صنفی

11/1 : قانون تأمین اجتماعی

12/1 : قانون مالیات مستغلات

13/1 : قانون سرقفلی املاک تجاری

14/1 : قانون وزارت مسکن وشهرسازی

15/1 : قانون [جنگلداری و محیط زیست

16/1 : قانون اصلاحات اراضی

17/1 : قانون سازمان اوقاف

18/1 : قانون شهرک های صنعتی

19/1 : قانون کار

20/1 : قانون ارث و وصیت

21/1 : قانون وکالت

22/1 : قانون چک وسفته

23/1 : قوانین ومقررات فقهی وشرعی

2. اشراف به انواع املاک

1/2 . املاک زارعی

2/2 : املاک صنعتی

3/2 :املاک مسکونی

4 /2 :املاک تجاری واداری

5/2املاک ساحلی

6/2 : املاک خالصه

7/2 : املاک وقفی

8/2 : املاک خدماتی

9/2 : املاک آموزشی وفرهنگی

10/2: املاک جنگلی وجلگه ای

11/2 : املاک دایر ، بایر ، متروکه و موات

و ...

3. اشراف به انواع معامله

1/3 : مشارکت مدنی ،

2/3 : اجاره ،

3/3 : اجاره بشرط تملیک،

4/3 : سرقفلی ،

5/3 : صلح ،

6/3 : مبایعه نامه ،

7/3 : پیش فروش

8/3 : هبه

9/3 : تهاتری

10/3: اضطراری

11/3 : شرطی

12/3 : رهنی

13/3 : فضولی

13/3 : وراثتی

14/3 : مال غیر

4. انواع عقود

1/4 : عقد لازم

2/4 : عقد جائز

3/4 : عقد تملیکی

4/4 : عقد تعهدی ( عهدی )

5/4 : عقد خیاری

6/4 : عقد معین

7/4 : عقد شرکت

8/4 : عقد صوری

9/4 : عقد نافذ

10/4 : عقد فعلی

11/4 : عقد ضمان

12/4 : عقد فاسد

13/4 : عقد معلق

14/4 : عقد معوض

15/4 : عقد مُکرَه

5. انواع تعهدات

1/5 : تعهد آنی

2/5 : تعهد انتقال

3/5 : تعهد اصلی

4/5 : تعهد تبعی

5/5 : تعهد تسلیم

6/5 : تعهد فعل وترک

7/5 : تعهد بیع

8/5 : تعهد بضرر ویا بنفع ثالث (تعهد بضر ثالث مثل بیع فضولی وتعهد به نفع ثالث مثل تعهد پرداخت حق داوری و حق المشاوره آژانس های املاک )

9/5 : تعهد ایقاعی ( مثل تعهد جاعل در عقد جعاله )

6. روش معامله

1/6 : معاوضه ای

2/6 : نقدی

3/6 : اقساطی

4/6 : تهاتر ی

5/6 : مساقاتی

6/6 : مزارعه ای

7/6 : شراکتی

8/6 : واسطه ای (مع الواسطه )

9/6 : مستقیم

10/6 : وکالتی

7. ضمانت های اجرائی در قراردادها

1/7 : چک وسفته ای

2/7 : تضمین بانکی

3/7 : تضمین اسنادی ( اقرار ، رضایت و ...)

4/7 : تضمین ملکی

5/7 : تضمین قهری

6/7 : تضمین قانونی ( مثل خیارات )

7/7 : تضمین معاوضه ای

8/7 : تضمین قراردادی

8. مدیریت انواع ادعا های احتمالی در قراردادها

1/8 : ادعای استحکام یا عدم استحکام

2/8 : ادعای زمانی ( کم کاری )

3/8 : ادعای تأخیر

4/8 : ادعای خسارت

5/8 : ادعای قراردادی

6/8 : ادعای مالی

7/8 : ادعای جانی

8/8 : ادعای انجام یا عدم انجام تعهدات

9/8 : ادعای مسئولیت مدنی

10/8 : ادعای قانونی

11/8 : ادعای ریسک

9. داوری وحکمیت درقراردادها

1/9 : موانع داوری

2/9 : موارد داوری

3/9 : شرایط داوری

4/9 : شیوه انتخاب داور

5/9 : حقوق داور و داوری

6/9 : تعداد داوران

7/9 : آرای داوری

8/9 :مراجع داوری

9/9 : تعامل مراجع قضایی با آرای داوری

10/9 : نوع داوری

10. عبارات واصطلاحات حقوقی ، ثبتی وتجاری

1/10: فسخ

2/10: اِقاله

3/10: اِبطال

4/10: اِنحلال

5/10: اِسقاط

6/10: خیارات

7/10: شروط

8/10: حقوق

9/10: اسباب تَمَلُک

10/10: آثار بیع

11/10 : انفساخ

12/10: ضِمان

13/10: ظَهرنویسی

14/10: تَضامُن

15/10: عقود

16/10: اَهلیت ( اِستیفاء وتَمَتُع )

17/10: هویت

18/10: انواع مالکیت

19/10: فضول

20/10: مال غیر

21/10: نکول

22/10: مستحقٌ لِلغَیر

23/10: مَبیع

24/10: عین مستأجره

25/10: ثَمَن

26/10: ثُمنیه

27/10: معاملات صوری

28/10: اشاعه

29/10 : افراز

30/10 : تفکیک

31/10: تقسیم

32/10: حیازت

33/10: تحجیر

و دهها واژه وعبارات دیگر

11. سِمَتِ اشخاص ومتعاملین قراردادها

1/11 : اصیل

2/11 : وکیل

3/11: فضول

4/11 : وارث

5/11 : وصی

6/11 : وَلّی

12. انواع حقوق اشخاص در املاک

1/12 : حق اِرتفاقی

2/12 : حق انتفاعی

3/12: حق شُفعه

4/12: حق تَحجیر

5/12 : حق کسب ، تحارت وپیشه

6/12: حق سرقفلی

7/12: حق اعیانی

8/12 :حق خیار

9/12: حق دَینی

10/12: حق علفچر

11/12 : حق مالی

12/12 : حق تقدم

13/12: حق تصرف

14/12: حق المجری

15/12: حق امتیاز

16/12: حق الشرب

17/12: حق اجراء

18/12 : حق خلع ید

19/12: حق صلح

20/12: حق دعوی

21/12: حق معامله

22/12: حق الرهانه

23/12: حق فسخ

24/12: حق اقاله

25/12: حق مشارکت

26/12: حق الارث

27/12: حق کلی

28/12: حق عینی

29/12: حق مؤجل

30/12: حق ریشه ( زارعانه )

31/12: حق نوعی

32/12: حق قانونی (مثل بند 24 ماده 55 ق. شهرداری )

33/12: حق صنفی

34/12: حق مدنی

35/12: حق افراز وتفکیک و تقسیم

36/12: حق تجمیع

37/12: حق معامله

38/12: حق شرعی

39/12: حق حیازت

40/12: حق انتقال

و ... ( بالغ بر 170 نوع )

13. انواع قراردادها

1/13: قرارداد تیپ ( قراردادهای رایج درکشور وآژانس های املاک)

2/13 : قرارداد یکجانبه ( یکطرفه )

3/13 : قرارداد دوجانبه ومنصفانه

4/13 : قرارداد دولتی

5/13 : قرارداد خارجی

6/13 : قرارداد رسمی ( اجاره رسمی ، صلح رسمی ، وکالت محضری و ... )

7/13 : قرارداد خصوصی ( بطور مستقیم توسط متعاملین تنظیم می شود )

8/13 : قرارداد مختص آژانس های مسکن (برخی از آژانس های مسکن قراردادهای مختص بخود را دارند )

9/ 13 : قرارداد سازندگان ساختمان

10/13 : قرارداد وکلای حقوقی

11/13 : قرارداد عادی ( صلح عادی ، سرقفلی ، مشارکت مدنی و ... )

12/13 : قرارداد مغایر

13/13 : قرارداد مخدوش

14. آموزه های دینی ( اعم ازفقهی وشرعی )

توجه به دستورات وفرامین قرآن کریم برطبق مفاد آیه 282 سوره شریفه بقره :

1/14 : مکتوب کردن معاملات نسیه ومدت دار (چه بزرگ وچه کوچک )

2/14: تعیین تاریخ وموعد برای قراردادها ومعاملات

3/14: عدم مسامحه در تعیین تاریخ برای قراردادها

4/14: انتخاب نگارنده امین ودرستکار ودانا

5/14: اجتناب ازکاستن وافزودن برمفاد وتوافقات طرفین

6/14: امضای قرارداد توسط ولی درمعاملات وقرارداد صغار وسفیه

7/14: امضای قرارداد توسط دو شاهد

8/14: حضور نگارنده وشهود در محکمه در مواقع لزوم

9/14: پرداخت اجرت نگارنده وشهود

10/14: انجام معامله با دیگران هم چون بیگانگان، معاشرت هم چون دوستان ( از فرمایشات امام علی (ع) )

توجه : بزودی توضیح کامل ومفصل موارد فوق الذکر را تقدیم خواهم کرد .

شاد وسرافراز باشید

آشنایی با عناصر مؤثر در تنظیم ونگارش انواع قرارداهای ملکی

مطالب مشابه :

انواع قراردادها به لحاظ مالي- حقوقي

انواع قراردادها

انواع قراردادها در پروژه های (EPC)

انواع قراردادها

انواع قراردادها به لحاظ نحوه پرداخت

انواع متره

انواع قرارداد پیمانکاری

آشنایی با عناصر مؤثر در تنظیم ونگارش انواع قرارداهای ملکی