منطقه بندی
منطقه بندی شهری یا Z O N I N
منطقه بندی شهری یا (Z O N I N G)
تعاریف و مفاهیم منطقه بندي شهري:(zoning)
زونینگ عبارت است از تقسیم یک شهر به مناطق یا نواحی گوناگونی، طبق کاربري هاي بالفعل (موجود) و بالقوه (آتی) مستغلات و املاك شهري، به منظور نظارت و جهت دادن به شیوه هاي توسعه کاربري ها در آن اراضی و مستغلات.
( سعیدنیا ، کاربري زمین شهري : 56).
واژه منطقه بندي عمدتاً در دو جنبه ي اختصاص زمین براي اهداف ویژه و کنترل کاربرد ارتفاع و ساختمان سازي مفهوم می یابد . جنبه ي بعدي به نظم در تراکم جمعیت معطوف می گردد . بنابراین منطقه بندي به عنوان نظم با قانون در جهت استفاده زمین و ساخت و ساز و ارتفاع و تراکم ساختمان ها در نواحی ویژه براي اهداف هماهنگ امنیتی ، سلامت ، بهداشت و رفاه عمومی اجتماع است . ( زیاري ، برنامه ریزي کاربري اراضی شهري:81).
منطقه بندي، روشی است که از طریق آن باتوجه به کارکردهاي داخلی شهرها از زمینهايشهري استفاده صحیح به عمل می آید، بدین سان که فضاي کافی براي انواع مختلف فعالیت هاي شهري، توسعه شهر و کارکردهاي شهري فراهم می شود و هر بخش از فعالیت هايمهم شهري، فضاي خود را می یابد و باتوجه به دیگر کارکردها و فعالیت ها عمل می کند
( شکوئی ، دیدگاه هاي نو در جفرافیاي شهري : 241)
می توان گفت منطقه بندي، تقسیم منطقی و عملی زمین هاي شهري است که در آن هر منطقه نظام ویژه اي می یابد و از نظر استانداردهاي شهري با مناطق دیگر شهري تفاوت پیدا میکند.( رضویان ، برنامه ریزي کاربري اراضی شهري :21)
تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه و با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک از این مناطق « منطقه بندی شهری» گویند. منطقه بندی استفاده منطقی و نظام پذیر از زمین های شهری در آینده ی بلند مدت است و در آن موقع میزان ارتفاع یابی، شکل، میزان بهره گیری و ساختهای داخلی هر یک از مناطق مورد نظر است.
بنابراین منطقه بندي استفاده نظام مند و منطقی از ارضی مو جود در شهر است ، به طوريکه کاربري هاي مختلف شهري براي نقش پذیري و یافتن نظام ویژه و فضاي مخصوص بهخود ، بتوانند در راستاي نقش تعریف شده براي آنها به بهترین شکل سازمان یابند .
روشن است که مفهوم منطقه بندي در ایجاد بخش هاي مسکونی ، تجاري ، صنعتی ، شهري ، تشکیلاتی و هدایت این بخش ها زیر نظر قانون اتلاف می گردد . تفاوت میان منطقه بندي و ذخیره ، به طور واضح قابل فهم است . منطقه بندي براي الگوهاي مشخص استفاده هاي عمومی به کار گرفته می شود ، در حالی که اصطلاح ( ذخیره )براي استفاده هاي طبیعی ویژه همانند ذخیره براي باغ ها ، مدارس ، بازارها ، ایستگاه آتش نشانی ، پارك ها ، زمین هاي بازي و غیره به کار می رود .
منطقه بندي در بیشتر کشورهاي جهان همانند آلمان غربی ، انگلستان ، آمریکا ، روسیه ، ژاپن ، سوئد ، فرانسه و غیره عملی شده است . بدیهی است منطقه بندي سهم عمده اي در برنامه ریزي شهري دارد . در منطقه بندي نواحی متفاوت شهر براي اهداف خاصی از یکدیگر جدا می شوند . فرضاً نواحی صنعتی در فواصل دورتري نسبت به نواحی مسکونی استقرار می یابند تا رعایت مسائل آلوده کننده گردد . نواحی تجاري ، بازرگانی و بنگاه هاي خدماتی در فواصل دورتري از نواحی کوهستانی قرار می گیرند و همواره توجه به آلودگی صوتی براي لامت شهروندان به عنوان یک اصل برنامه ریزي در نظر گرفته می شود .
استفاده از زمین در برنامه ریزي در دو مقوله ي کاربرد زمین براي منفعت و غیر سود قرار می گیرد . کاربري هاي منفعتی از زمین به محل هاي آماده شده براي ادارات ، نواحی مسکونی ، صنعتی و کاربري هاي غیر منفعتی زمین ، شامل جاده ها ، پارك ها ، زمین هاي بازي ، ساختمان هاي آموزشی ، ادارات دولتی و غیره اطلاق می گردد .
معمولاً استفاده هاي غیر منفعتی از زمین به کنترل عمومی برمی گردد . استفاده هاي منفعتی از زمین به وسیله بنگاه هاي خصوصی و آژانس هاي کنترل شده ات . افزایش منفعتی و غیر منفعتی از زمین به طور وسیعی به استفاده هاي عمومی و خصوصی مربوط به زمین شهري بستگی دارد .
اهمیت منطقه بندی
اهمیت منطقه بندی در اثنای قرن گذشته به عنوان یک اقدام مهم برای کنترل و نظم بهره گیری از زمین مشخص شده است . منطقه بندی اساس و مبانی برنامه ریزی جامع شهری را به اثبات رسانده است ، چون این الگو در برنامه ریزی شهری بیشتر کشورهای جهان به کار گرفته شده است .
منطقه بندی نواحی شهر را برای اهداف ویژه مجزا می نماید . نواحی نمونه ی مسکونی ، صنعتی ، تجاری و غیره ایجاد شده و توزیع فضایی بهینه جمعیت براساس مقررات منطقه بندی به وجود خواهد آمد و در نتیجه تراکم خاص هیچ یک از نواحی شهر به وجود نخواهد آمد .
باید به خاطر آورد که نتایج منطقه بندی فوری نیست و این الگو نمی تواند بیدرنگ امراض و آشفتگی یک ناحیه را شفا می دهد . در واقع منطقه بندی توسعه ی آینده شهر با طرح های آتی از پیش اندیشیده شده را تضمین می نماید . بعضی از موارد غیر مطلوبی که ممکن است در صورت عدم وجود منطقه بندی ایجاد شود به شرح زیر عنوان می گردد:
1- آپارتمان های بزرگ مرتفع ممکن است خیلی نزدیک کلبه های کوچک یا مساکن ایجاد شود که درنتیجه موجب فقدان نور و هوا و فضای اطراف می گردد .
2- توسعه ی مراکز جذاب عمومی ممکن است به صورت تصادفی انجام پذیرد و درواقع موجبات تلف شدن زمان ، پول و فضا خواهد بود .
3- عوامل ناخوشایند همانند گازها ، صداها تأثیرگذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کار می گردد
منطقه بندی سنتی:
نقشه ها و ضوابط منطقه بندي سنتي، رايج ترين و در عين حال قديمي ترين نحوه نظارت بر كاربري و به طور كلي توسعه اراضي شهري هستند يكي از نارسايي هاي اساسي در زمينه هدايت توسعه شهرها در ايران، صرف نظر از كاستي هاي كلان و خرد حقوقي، اقتصادي، اجتماعي و ساختاري ديگر، عدم شناخت و بهره گيري از راهكارها، روش ها و مكانيزم هاي رايج علمي، آزموده و به روز با توجه به نظريات و تجربيات جهاني (به خصوص در جوامع توسعه يافته كه ابداعگران چنين روش هايي محسوب مي شوند) چه در زمينه برنامه ريزي و چه در زمينه نظارت بر توسعه شهرها بوده است.
اغلب اين گونه روش ها، كه بايد از مراحل آغازين برنامه ريزي ها و تهيه طرح هاي جامع مورد سنجش، گزينش و آمايش قرار مي گرفته اند، نه تنها هيچ گاه در ايران به اجرا گذاشته نشده اند كه حتي مورد بررسي و تحليل هم قرار نگرفته و در واقع اساساً شناسايي نشده اند.
طبعاً وضعيت غيراصولي حاكم بر تنظيم مكانيزم ها و روش هاي برنامه ريزي و نظارت بر توسعه در چنين خلأ نظري، علمي و عملي و در غياب آگاهي هاي جامع و سازمان يافته، خود مي تواند پيامدهاي نامطلوبي از قبيل موارد زير داشته باشد:
- ابداع ضوابط و مكانيزم ها بدون شناخت كافي و پشتوانه نظري، علمي و عملي لازم در اين زمينه.
- برخورد اتفاقي با روشي خاص در يك منبع مطالعاتي و بهره گيري غيرصحيح يا ناقص از آن، به واسطه عدم شناخت كافي از اهداف، ويژگي هاي ماهيتي و اجرايي و قابليت ها و محدوديت هاي آن.
- اقتباس از ضوابط برخي از كشورهاي ديگر (به خصوص جوامع در حال توسعه) بدون توجه به اين امر كه در كشور مبدأ نيز اين روش ها به صورت صحيح اجرا نشده اند و احتمالاً خود اقتباسي ناقص و نامناسب از نحوه عمل در كشورهاي ديگر بوده اند.- اقتباس از روش هاي مورد استفاده در كشورهاي توسعه يافته بدون در نظر گرفتن قابليت انطباق آنها با شرايط ملي و محلي.
- تصميمات غيرعلمي در زمينه تصويب ضوابط جديد، تحت فشار نيروهاي عامل توسعه و شرايط اقتصادي، سياسي و اجتماعي روز.
- سعي در حل سريع مشكلات از طريق دستيابي به فرمول هاي قطعيت گراي ناآزموده، غيرعلمي و غيرعملي.
- ايجاد تغييرات زود به زود و متناقض در رويكردها و روش هاي نظارت.
- گرايش به تجربه هاي درازمدت، به جاي تلاش براي پيش بيني و پيشگيري از وضعيت هاي نامطلوب و برنامه ريزي هاي ضروري.
- تكرار مستمر يا متناوب روش هاي غيرمنطقي، نامناسب و احتمالاً منسوخ، در خلأ علمي موجود، به صورت يك دور باطل.
- فقدان قابليت نقد و ارزيابي دقيق و اصولي نتايج اجراي روش هاي قبلي، به واسطه نبود الگويي منطقي و چارچوبي نظري، علمي، عملي و حقوقي براي بازنگري در اقدامات.
در اين ميان، گذشته از كمبودهاي اساسي موجود در مورد روش هاي برنامه ريزي و تهيه طرح هاي جامع، عدم بهره گيري از روش هاي منطقي و مطلوب جهاني با قابليت هاي قانوني در امر نظارت بر توسعه، كه در واقع جمعاً بازوي اجرايي برنامه ريزي ها را تشكيل مي دهند، موجب عدم امكان ايجاد هماهنگي بين نظام برنامه ريزي و نظام نظارت و در نتيجه عدم تحقيق اهداف هدايت توسعه منعكس در طرح ها مي شود. از شواهد فراوان در اين زمينه مي توان به تخطي مستمر از مفاد، الزامات و مصوبات طرح جامع تهران در موارد متعددي همچون واگذاري تراكم مازاد بر حد مجاز، تغيير كاربري اراضي از جمله در مورد باغ هاي موجود، كاهش تعداد و فضاي پاركينگ مورد نياز و كلاً مجاز شمردن تخلفات ساختماني، تماماً در برابر اخذ وجه (تحت عنوان عوارض يا جريمه) از طرف ادارات شهرداري و بدون هيچ گونه كنترل مؤثر علمي، حقوقي، كارشناسي يا قانوني اشاره كرد.از سوي ديگر، اوج تبلور خلأ موجود در دانش و بينش عمومي نسبت به راهكارهاي علمي و منطقي جهاني نظارت بر توسعه شهري در ايران را مي توان در تأييد ضمني اين گونه اقدامات غيراصولي و اساساً مردود شهرداري، با مصوبه هاي بالاترين مراجع قانونگذار مانند شوراي عالي شهرسازي و معماري و كميسيون ماده ۵ و قانونمند كردن اين روش هاي غيرمنطقي مشاهده كرد. حال آن كه در جوامع توسعه يافته، فروش ضوابط به هر شكل و نحوي به لحاظ قانوني، حقوقي، اخلاقي، علمي و عملي مردودترين روش مديريت توسعه شهرها محسوب مي شود، چرا كه پيامدهاي منفي اجتماعي، اقتصادي و اخلاقي آن به مراتب بيش از عدم اعمال هرگونه مديريت است.
با توجه به اين نارسايي ها، در حال حاضر رويكردي بنياني در سطح ملي براي شناخت، بررسي، ارزيابي، تنظيم و اعمال روش هاي آزموده و مطلوب جهاني نظارت بر توسعه به نحوي سازمان يافته و بهره گيري از آنها در نحوه تنظيم مفاد طرح هاي توسعه (به خصوص در مراحل اوليه تهيه طرح هاي جامع) ضرورت دارد. از آنجايي كه كارآيي اعمال هرگونه روش و مكانيزم جديدي در گروه استقرار پيش زمينه هاي حقوقي و قانوني لازم است، اقدامات در اين زمينه بايد از طرف مراجع و نهادهاي قانونگذاري و اجرايي در سطح ملي آغاز شود.
چنين پيش نيازي هم اكنون با توجه به موضوع تهيه طرح هاي توسعه مناطق تهران كاملاً محسوس است، چرا كه هرگونه اقدام هدفمند و واقع بينانه در مسير دستيابي به اهداف نهايي و مطلوب مديريت توسعه شهري مانند تأمين آسايش، رفاه، ايمني و بهداشت شهروندان، صيانت از حقوق شهري بالقوه، رعايت اخلاق شهرسازي پذيرفته شده در جهان، توزيع عادلانه منابع، منافع و مخارج توسعه شهرها، ارتقاي كيفيت زندگي شهري و هدايت توسعه شهرها با روندي مطلوب و منطقي، بدون استقرار راهكارهاي ضروري و مناسب در زمينه هاي فوق ميسر نخواهد بود.
چنين رويكردي بايد لزوماً ناظر بر بررسي و واكاوي ابعاد و جوانب متفاوت راهكارهاي مورد بررسي در زمينه ماهيت، اهداف، قابليت ها، محدوديت ها، ويژگي ها، ظرفيت هاي قانوني، قابليت هاي اجرايي، پايه هاي نظري، مبناي حقوقي و اخلاقي، قابليت انطباق با شرايط ملي و محلي و كاربرد و نقشي كه مي توانند در كل ساختار نظام هاي برنامه ريزي و نظارت بر توسعه شهري ايفا نمايند، انجام پذيرد.
امكان طرح حتي اجمالي همه مكانيزم هاي رايج در اين زمينه ها در اين مقاله مقدور نيست، با اين حال فقط اشاراتي مختصر به برخي ويژ گي هاي اصلي سه روش رايج مكانيزم هاي كنترلي (صرف نظر از مكانيزم هاي تشويقي، مالي، حقوقي و مشاركت عمومي) در مورد نحوه نظارت بر توسعه، به خصوص كاربري اراضي، مي شود.
هدف از اين اشاره جلب توجه دست اندركاران نظارت بر توسعه شهري، به ضرورت شناخت و بهره گيري مطلوب و سازمان يافته از مكانيزم هاي نظارت در جهان و آگاهي از تنوع و تمايزهاي موجود، به خصوص پيش از اقدام به تهيه طرح هاي توسعه شهري است.هيچ كدام از سه روش مورد بحث كه به عنوان نمونه در اين مقاله مطرح شده اند و علاوه بر كنترل كاربري اراضي، ناظر بر ساير جوانب توسعه شهري هم هستند، در ايران مورد استفاده قرار نگرفته اند، حتي ضوابط منطقه بندي سنتي كاربري و تراكم كه بيش از هشت دهه سابقه اجرايي در كشورهاي ديگر دارد. طبعاً روش هاي جديدتر و ابداعي تر منطقه بندي نيز در كشورمان كلاً ناشناخته باقي مانده اند. اين روش ها، كه نياز به بررسي هاي جداگانه دارند، شامل موارد زير هستند:
-منطقه بندي قابل انعطاف
- منطقه بندي تشويقي
- منطقه بندي شناور
- منطقه بندي شمولي
- مناطق خاص
- مناطق ترويج توسعه اقتصادي
- مناطق حفاظتي و حساس
- توسعه واحدهاي شهري برنامه ريزي شده
( http://www.hamshahrionline.ir
ضوابط منطقه بندي سنتي
در بسياري از كشورها از روش منطقه بندي سنتي، به عنوان يكي از اصلي ترين ابزار نظارت بر نحوه توسعه، كاربري و تراكم اراضي شهري، بهره گرفته مي شود. در اين روش سطح شهرها به موزاييكي از مناطق تعريف شده، با اهداف و عملكرد مشخص، تقسيم مي شوند. در هر كدام از اين مناطق، با توجه به ويژگي هاي فضايي، طبيعي، اقتصادي، اجتماعي و عملكردي مورد نظر و بنابر نقش و عملكردي كه براي هر كدام از اين مناطق نسبت به كل مجموعه شهر تعيين شده، ضوابط خاصي در مورد جزئيات دقيق نحوه احداث ساختمان، كاربري و تراكم تعيين مي شود، كه بايد به صورت عادلانه، يكنواخت، هماهنگ و بدون استثنا در داخل محدوده مربوطه اعمال شوند.
نقشه ها و ضوابط منطقه بندي سنتي، كه در بسياري از كشورها بدنه اصلي طرح هاي تفصيلي مناطق شهري را تشكيل مي دهند، رايج ترين و در عين حال قديمي ترين نحوه نظارت بر كاربري و به طور كلي توسعه اراضي شهري هستند. اين روش به واسطه تنظيم ضوابطي معين بر مبناي مناطق كاربري، از قابليت زيادي در مورد پيش بيني جهات و روند توسعه برخوردار است، كه اين امر خود يكي از مهم ترين انگيزه هاي حاميان اين مكانيزم و از دلايل دوام آن در هشت دهه گذشته در جهان بوده است، چرا كه اين مقررات قابليت جلوگيري از تغيير جهت هاي شديد در نحوه توزيع كاربري ها، تراكم ها و توسعه شهر و وقوع فعل و انفعالات غيرمترقبه در ساختار شهر، به خصوص در مناطق مسكوني را دارد. اين امر، كه از طريق جداسازي كاربري ها و تراكم هاي ناهمگون صورت مي گيرد، از نوسانات شديد و آني در ارزش و مرغوبيت زمين هاي شهري به نحو مؤثرتري جلوگيري مي كند. از همين روست كه اين روش به صورت هاي مختلف، در كشورهاي گوناگون از جمله آلمان، استراليا، كانادا، آمريكا، هلند، فرانسه، ايتاليا، چين و هنگ كنگ اجرا مي شود. حتي در انگلستان نيز، كه نظام نظارت بر توسعه كلاً متكي به روش بررسي موردي (صلاحديدي) است، مناطق ترويج توسعه اقتصادي، كه يكي از انواع منطقه بندي است، در بعضي نواحي آن، در سال هاي اخير به اجرا گذاشته شده است.
از آنجايي كه هر شهري داراي شرايط خاص خود است، تعداد مناطق كاربري مي تواند در شهرهاي مختلف كاملاً متفاوت باشد. به عنوان نمونه لس آنجلس در آمريكا داراي چهل نوع دسته بندي در مبناي كاربري (دوازده نوع كاربري مسكوني تك واحدي، يازده نوع كاربري مسكوني چند واحدي، هفت نوع كاربري تجاري و تجاري- صنعتي مختلط، پنج نوع كاربري صنعتي سبك و سنگين، دو نوع كاربري پاركينگ و سه نوع كاربري كشاورزي) است.
علاوه بر تقسيمات مربوط به نوع كاربري، نقشه هاي منطقه بندي شامل مناطق تقسيم و تعريف شده مستقل ديگري بر مبناي ارتفاع مجاز است، كه در آنها صرف نظر از مرزبندي ها مناطق كاربري، ضوابط مربوط به ارتفاع مجاز، حداكثر تعداد طبقات، حداكثر تراكم مجاز با توجه به نوع كاربري اعمال مي شود. لس آنجلس داراي هفت منطقه ارتفاعي- تراكمي است.
گذشته از كاربري و تراكم، مقررات منطقه بندي ناظر بر مواردي چون ويژ گي هاي كالبدي و نحوه استقرار بنا در سطح زمين است. يكي ديگر از جنبه هاي نظارتي ضوابط منطقه بندي تعيين حداقل پاركينگ مورد نياز هر ساختمان است كه بر مبناي نوع كاربري و زيربنا محاسبه مي شود. مقررات پاركينگ در هر شهر، طبعاً مطابق شرايط آن شهر و به تبع عواملي چون درصد مالكيت اتومبيل، وضعيت ترافيك، ساختار كالبدي، عملكردي، اجتماعي، فرهنگي و اقتصادي شهر و قابليت دسترسي به وسايل نقليه عمومي و با توجه به كاربري و منطقه كاربري تعيين مي شود.
يك نكته مهم در مورد نحوه تنظيم ضوابط منطقه بندي و اصولاً هرگونه مقررات شهرسازي از پيش انديشيده، توجه به قابليت ضوابط براي شكل دادن به سيماي شهر، بافت و ساختار كالبدي مناطق شهر است. اين ضوابط مي توانند از طريق كنترل زيربنا، ارتفاع، نحوه قرارگيري ساختمان، عقب نشيني ها، فضاهاي پاركينگ و نحوه جداسازي يا تركيب كاربري ها و تراكم ها، تأثير زيادي بر سيماي خيابان، امتداد يا انقطاع خط خيابان، كيفيت خط آسمان، مقياس شهري و ساير جوانب بصري، ادراكي و هويتي شهر از جمله كيفيت فضايي و ايجاد تنوع، يكنواختي يا اغتشاش بصري بگذارند.
مهم ترين انتقاد از ضوابط منطقه بندي سنتي، به خصوص به نحوي كه در آغاز اعمال مي شده، غيرقابل انعطاف بودن آن در مقابل تغييرات اقتصادي و اجتماعي است. به همين جهت به مرور در كشورهاي گوناگون روش هايي اجرا شده اند كه بر اساس آنها تحت محدوديت هاي قانوني مشخص و شرايط كاملاً كنترل شده و دشوار مي توان بر ميزان قابليت هاي انعطاف اين ضوابط افزود. به عنوان نمونه در آمريكا رايج ترين اين روش ها به شرح زير هستند.
تصويب مشروط
به طور كلي اكثر مفاد مقررات منطقه بندي سنتي بر مبناي تعيين وضعيت قاطع و ايجاد قابليت پيش بيني روند و نحوه توسعه شهري تدوين شده اند و براي تقاضاي ساخت هر پروژه ساختماني، كه عرضه مي شود، پاسخي مثبت يا منفي، كه از پيش تعيين شده وجود دارد. ولي شهرهاي مختلف به مرور مواردي را براي تعيين وضعيت مشروط در ضوابط خود گنجانيده اند كه علاوه بر مقررات از پيش تعيين شده، بررسي صلاحديدي كميسيون شهرسازي هم در حضور اهالي ناحيه و در جلسات عمومي ضرورت مي يابد
هدف اصلي در اين روش ايجاد امكان احداث ساختمان ها و كاربري هايي است كه اگر چه ظاهراً با محيط اطراف خود هماهنگي دارند، در عمل بايد تحت اعمال شرايط و محدوديت هايي، تأثيرات منفي آنها به حداقل برسد.
تغيير گروه منطقه بندي
در اين مكانيزم به تقاضاي مالك و به توصيه كميسيون شهرسازي و با تصويب مراجع قانوني، كه معمولاً شوراي شهر است، بعد از بررسي هاي دقيق موردي و مطرح شدن تقاضا در جلسات عمومي با حضور كارشناسان مخالفين و موافقين، اهالي ناحيه و شوراهاي مردمي، در صورت وجود دلايل بسيار محكم در جهت لزوم تغيير ضوابط و تطابق آن با پيش بيني هاي طرح جامع و اهداف كلان برنامه ريزي توسعه، امكان تغيير گروه كاربري وجود دارد.
علاوه بر محدود بودن تعداد مواردي كه تصويب مي شوند، موارد غالباً تنها در قالب بررسي تغييرات در طرح هاي جامع مطرح مي شوند كه محدوديت هاي بسيار دارد؛ مثلاً در ايالت كاليفرنيا تنها چهار بار در سال مي توان تقاضاي تغيير مقررات در اين زمينه را بررسي كرد و در هر حال از تغيير گروه منطقه بندي يك ملك، به نحوي كه با كاربري هاي اطراف هماهنگي نداشته باشد، همواره جلوگيري مي شود.
تعديل مقررات
در اين مكانيزم مالك مي تواند تقاضاي تعديل مقررات را طرح كند كه معمولاً شامل تقاضاي عدم لزوم تطابق با ضوابط كاربري و عدم لزوم تطابق با ساير مقررات و استانداردهاست. هرچند كه در بسياري از شهرها جنبه اول به واسطه قابليت تأثيرگذاري منفي آن بر محيط اطراف مجاز نيست. اين مكانيزم براي مواردي پيش بيني شده كه شرايط خاص و غيرمعمول در قطعه زميني وجود دارد كه تطابق با مقررات منطقه بندي را غيرممكن يا غير عملي مي سازد. معمولاً وجود موانع اقتصادي براي مالك، مبنايي براي تصويب عدم تطابق با ضوابط محسوب نمي شود.
اين مكانيزم نسبت به روش قبلي از حساسيت قانوني نسبتاً كمتري برخوردار است، معمولاً احتياج به تصويب مرجع قانونگذاري ندارد و كميسيون شهرسازي مي تواند آن را، با حضور كارشناسان و اهالي ناحيه، در جلسات عمومي بررسي كند، مگر اينكه تصميمات، مورد اعتراض قرار گرفته و براي تجديد نظر به دادگاه ارجاع شود.(گرجي ، فصلنامه شهر:23).
نحوه تعيين حدود منطقه:براي مشخص كردن ازروشهاي مختلفي استفاده مي شود انتخاب روش در اين خصوص بستگي دارد به:
-هدف منطقه بندي
-چارچوب مورد نظر منطقه بندي
- اطلاعات لازم براي منطقه بندي
هدف هاي منطقه بندي عبارتند از:
-- منطقه بندي براي مطالعه و تجزيه وتحليل
-- منطقه بندي براي برنامه ريزي
چارچوب هاي منطقه بندي :
-- وابستگي و ارتباطات نقاط و نواحي منطقه
-- تشابه و تجانس نقاط و نواحي منطقه(سيد حسين معصومي اشكوري،برنامه ريزي منطقه اي
مبناي نوع
منطقه بندي
هدف
تجزيه و تحليل و مطالعه
برنامه ريزي
وابستگي و ارتباط
مناطق قطبي
مناطق برنامه ريزي
تشابه و تجانس
مناطق همگن
مناطق اجراي طرح ها
منطقه بندی شهری
1- مقررات منطقه بندی
هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی ، سیل و سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است . تدوین مقررات منطقه بندی باید با توجه به ویژگی های باهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده آن صورت گیرد . بدین ترتیب بناها در بهترین نقاط ممکن و برای بهترین منظور از نقطعه نظر بهره برداری و برای حفظ ایمنی و سلامت و رفاه مردم احداث می گردند .
در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص می شود :
1- نوع استفاده از زمین و ساختمان ها برای مقاصد تجاری ، صنعتی ، مسکونی و غیره
2- تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر
3- مساحت زیر بنا و اندازه ی فضای باز لازم برای هر ساختمان
4- ارتفاع و حجم ساختمان ها و سایر مسائل مربوط به ساختمان
آیین نامه ی منطقه بندی باید با مقررات تفکیک، مقررات ساختمان سازی و سایر ابزارهای کنترلی هماهنگ گردد . منطقه بندی به عنوان ابزاری برای اصلاح وضعیت موجود نظیر بالا بردن استانداردهای سکونت ، احیاء و نوسازی ، تخریب ساختمان های غیر استاندارد ، نوسازی مناطق آسیب دیده شهر و بهسازی نواحی فرسوده ی شهر تلقی نمی گردد .
5- در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه ی حد و مرز بلوک ها و یا مناطق مختلف شهر مشخص شود ، سپس قواعد کنترلی که نحوه ی استفاده از املاک در هر بلوک و منطقه را مشخص می سازد .
( زیاري ، برنامه ریزي کاربري اراضی شهري :82)
2- آئین نامه منطقه بندي:
آیین نامه منطقه بندي، نوعی مقررات است که براي اجراي ک اربري زمین تدوین می شود. مقررات سنتی زونینگ، در یک نقشه (یا سري نقشه ها ) شهر را به حوزه هایی تقسیم می کنند و انواع استفاده هاي مجاز در هر حوزه را فهرست کرده، مقررات چگونگی استفاده از هر کاربري را در یک گزارش تدوین می نمایند . این مقررات به گونه اي تدوین، حد اقل اندازه قطعات، شکل و ارتفاع ساختمان ها، حداکثر تراکم ساختمانی، حداقل فضاي باز و حداکثر سطح زیربنا و سطح اشغال بناها را تعیین می کنند . مقررات مذکور معمولاً درباره جنبه هاي دیگر شهرسازي (مانند پارکینگ، معابر، فضاي باز و جزئیات دیگر ) و حتی درباره دید و منظر و نماي ابنیه نیز، تکلیف ساخت و سازها را مشخص می کنند.
نقشه زونینگ و مقررات مرتبط با آن، بنا بر ضرورت اصلاح می شوند. معمولاً وقتی که
یک موسسه عمومی یا خصوصی، و یا یک مالک، ازضوابط منطقه بندي مربوط به ناحیه خود ناراضی باشد و تقاضاي اصلاح و تعیین تکل یف براي کارهاي ساختمانی و تفکیک کند، این اصلاحات صورت می گیرد. اغلب این موارد استثناهایی هستند که مقررات شهري شامل آنها نشده و با مشکلاتی درگیر شده اند. به این مغایرتها یا شکایتها یا درخواستها در کمیسیون خاص ( در ایران با عنوان کمیسیون ماده 5 ) یا دادگاه ویژه اي رسیدگی میشود.
هدف مقررات منطقه بندي، جداسازي کاربري ها ناسازگار از همدیگر، تأمین فضا و امکانات کافی براي انواع کاربري ها و تامین تاسیسات عمومی به منظور حفاظت از آسایش، بهداشت، امنیت و بهزیستی جامعه شهري است.
براساس مقررات منطقه بندي، کا ربري هاي متضاد از یکدیگر جدا می شوند و از تداخل
فعالیت هاي ناسازگار جلوگیري به عمل می آید. براي نمونه، مناطق صنعتی از مناطق مسکونی جدا می شوند تا منطقه مسکونی از خطرات دود، گاز و سروصداي صنایع در امان بوده، بدین طریق رفاه عمومی تأمین شود. مناطق تجاري و اداري نیز از بخشهاي مسکونی جدا می شوند و از تداخل کاربري حمل و نقل و انبارداري، با مناطق تجاري ممانعت بعمل می آید. مقررات منطقه بندي، علاوه بر نوع کاربري، ارتفاع و تراکم ساختمان ها را نیز مشخص می کند. در نواحی مسکونی تک خانواري (تراکم کم) احداث ساختمان هاي مرتفع (چند مرتبه) مجاز نیست زیرا با بلندمرتبه سازي، ساکنین محله از نظر اظراف ناایمن شده و از تابش آفتاب و جریان هوا و دید و منظر محروم می شوند.
کاربري هاي تفریحی، ورزشی، و مراکز پرتردد و پرسروصدا نیز از نواحی دیگر جدامی شوند تا مزاحمتی براي کار بري هاي دیگر پیرامون خود فراهم نیاورند . در عین حال این کاربري ها باید به تاسیسات ارتباطی و تسهیلات موردنیاز دسترسی کافی داشته باشند.
همچنین باید بین مقررات منطقه بندي و قوانین ساختمان سازي (کد ساختمان)، تفاوت قائل شد، زیرا مقررات منطقه بندي، ویژگی هاي زمین را از نظر کاربري ، ارتفاع و تراکم مشخص کنند، در حالی که مقررات ساختمانی، هویت فنی ساختمان، نوع مصالح و سازه آن را تعیین می کنند .
( سعیدنیا ، کاربري زمین شهري : 57) .
2-1- اطلاعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه ی منطقه بندی:
1- کاربری فعلی هر قطعه زمین در داخل شهر
2- شرایط و مقررات محدود کننده که برای بخش های بزرگ شهر به مورد اجرا گذاشته می شوند .
3- مکان و ظرفیت خطوط تأسیسات و خیابان های اصلی
4- میزان مالیات براملاک در بخش های مختلف شهر
5- مکان کلیه ساختمان هایی که در 5 سال گذشته ساخته شده اند
6- محل و مشخصات تمامی زمین های خالی در شهر
7- عرض خیابان ها
8- مساحت عرضه و اعیان هر ساختمان
9- ارتفاع ساختمان ها
10-ابعاد قططعات تفکیکی
11- تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان
منطقه بندی ارتباط تنگاتنگی با طرح جامع دارد و یکی از ابزارهای قانونی برای اجرای طرح های جامع شهری است . ( زیاري ، برنامه ریزي کاربري اراضی شهري : 83)
3- منطقه بندي مختلط
هما، انعطاف پذیري یا انطباق پذیري یکی از اصول اساسی شهرسازي است. این اصل در مرز خشک اندیشی و هرج و مرج قرار دارد و به همین سبب، اصلی بسیار حساس است . ابزار انعطاف پذیري در منطقه بندي شهري، قا نون و مقررات است که با نظرخواهی و رعایت تشریفات قانونی انجام می گیرد.
یکی از راه هاي اصولی در انعطاف پذیري منطقه بندي صدور جواز کاربري مختلط است که در چارچوب طرح جامع و مقررات منطقه بندي امکان پذیر باش. هم در منشور آتن، و هم در بسیاري از کشورهاي اوایل این قرن کاربري هاي شهري به چهار گروه عمده تقسیم می شوند که از یکدیگر تفکیک شده، اجازه اختلاط بدان ها داده نمی شد. از دهه 1950 میلادي به بعد با انتقاداتی که به این روش شد، براي ایجاد تنوع در محیط هاي شهري و سرزندگی مراکز شهري، براساس ضوابط و مقرراتی بسیار دقیق اجازه اختلاط برخی کاربري هاي سازگار با یکدیگر داده شد. یکی از این روش ها، منطقه بندي لکه اي است.
در منطقه بندي لکه اي ، یک زمین یا یک ناحیه کوچک براي استفاده هاي متفاوت بامحله هاي گوناگون در نظر گرفته می شود . براي نمونه، یک قسمت از یک منطقه مسکونی به عنوان ناحیه تجاري یا دیگر کاربري هاي سازگار با کاربري مسکونی تعیین می شود.
( سعیدنیا ، کاربري زمین شهري : 59) .
4- تعدیل ضوابط منطقه بندي
هیچ شهري نمی تواند همواره از سیاست شهرسازي ثابتی پیروي کند . ضوابط منطقه بندي نیز با گذشت زمان به تغییر، اصلاح و تجدیدنظر احتیاج دارد . این تغییرات و و اصلاحات به سه شکل کلی زیر صورت می گیرد:
الف) تجدیدنظرکلی و اساسی در مجموع ضوابط و مقررات، پس از گذشت دوره طرح هاي شهري و گذشت مدتی ازاجراي آن – که علی القاعده در هر ده سال یک بار صورت می گیرد – این تجدیدنظر همزمان با تجدیدنظر در طرح جامع (توسعه و عمران، یا هادي ) و تصویب شوراي عالی شهرسازي صورت می گیرد.
ب) تجدیدنظر جزیی در بعضی از ضوابط و مقررات یا در نقش ه طرح تفصیلی، توسط کمیسیون ماده 5 شوراي عالی شهرسازي صورت می گیرد. این قبیل اصلاحات گاهی ممکن است به تجدیدنظر در برخی ضوابط بیانجامد. تغییر و تعدیل نقشه کاربري و مقررات و ضوابط بسیار حساس است و باید ازاعمال نفوذ گروه هاي ذینفع و ذي نفوذ پرهیز شود.
پ) در تعیین ضوابط براي مناطقی که قبل از تجدیدنظر در طرح شهر، به محدوده شهر اضافه شده اند، معمولاً باید تمام مراحل تنظیم و تصویب منطقه بندي مراعات شود.
( سعیدنیا ، کاربري زمین شهري : 61) .
5- ضوابط منطقه بندي و طرح جامع
وسایل اجرایی طرحهاي جامع یا محتواي آنها به ضوابط کاربري زمین و مقررات منطقه بندي بستگی دارند. این ابزارها عبارتنداز:
- مقررات شیوه استفاده از زمین، کیفیت فعالیت ها، جهت گسترش و توسعه آینده شهر و
محدوده هاي گوناگون هر کاربري.
- مقررات تفکیک اراضی که به میزان بسیاري تحت تاثیر مقررات استفاده از زمین و ضوابط منطقه بندي است.
- مقررات گذربندي که تابعی از ضوابط تفکیک، و شیوه ستفاده از زمین و مقررات منطقه بندي است.
- مقررات نوسازي و بافتهاي قدیمی که تحت تاثیر شیوه استفاده از زمین و ضوابط حفظ میراث فرهنگی است.
- مقررات حفاظت ازمحیط زیست و ضوابط کنترل صدا، بود، دود و نظایر آن، که غالباً
ارتباطی مستقیم با طرح جامع نداشته، بلکه بیشتر به طور غیرمستقیم باآن بستگی دارند.
- مقررات منطقه بندي گرچه بر پایه ضوابط تعیین شده در طرح جامع – در شیوه استفاده از زمین – تدوین و تصویب و اجرا می شوند، اغلب جدا از طرح جامع و مستقل از آن هستند.
با این حال، در بعضی شهرهاي کشورهاي پیشرفته، به ویژه در شهرهاي کوچک و متوسط، مقررات و ضوابط منطقه بندي، بخشی از طرح جامع محسوب شده، همراه با آن تنظیم و تصویب می شوند.
ضوابط منطقه بندي گاهی اوقات می توانند به مسائل مربوط به خارج از محدوده (حریم شهرها) تسري پیدا کنند و به شهرداري ها اختیار دهند که در محدوده استحفاظی شهر (یعنی
در مناطقی که پیش بینی می شود در آینده اي بلندمدت، ضمیمه شهر خواهند شد یا به منطقه
شهري تبدیل خواهند شد)، ضوابط منطقه بندي را اعمال کنند.
( سعیدنیا ، کاربري زمین شهري :63تا64) .
6- عوامل موثر در منطقه بندي
تقسیم منطقی و علمی زمین با توجه با توجه به عوامل و شرایط زیر است :
1- تعیین ارتفاع و دیگر ساختهاي شهري
-2 تعیین میزان تراکم در هر یک از مناطق با توجه به نوع کارکرد آنها به طوریکه فعالیتهاي مختلف شهري جدا از هم ، اما در ارتباط با هم و به بهترین وجه ایفاي نقش کنند.
-3 تعیین میزان زمینهاي مورد نیاز براي کارکردهاي مهم شهري از قبیل تجارت، صنعت،بخش مسکونی و دیگر فعالیتهاي شهري.
-4 بکار گیري معیارهاي علمی در داخل شهرها با توجه به شرایط اجتماعی – اقتصادي هرجامعه شهري البته هدف از منطقه بندي تأمین رفاه عمومی است.
-5 حفظ و نگهداري مناطق تاریخی نیز گاهی در آیین نامه هاي منطقه بندي
تفاوت منطقه بندي با سایر نظامهاي شهري این است که منطقه بندي هر منطقه استاندارد و نظام ویژه اي می یابد . و از نظر استانداردهاي شهري با مناطق دیگر شهري تفاوت می یابد ( شکوئی ، دیدگاه هاي نو در جفرافیاي شهري :243) .
7-اهداف منطقه بندي
مهمترین اهداف به شرح زیر می توان بر:
- اختصاص میزان معینی از زمینهاي شهري به موضوع خاص و کارکرد خاص
- کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بناي ساختمانها
- قرار دادن امکانات لازم براي توسعه شهر آینده در اختیار برنامه ریزان
- ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی مانند حمل و نقل، تامین و ذخیره آب،
فاضلاب و نیروي برق شهر
- پویا و فعال ساختن برنامه ریزي شهري
- نیل به ارتقاء بیشتر سلامتی و رفاه عمومی
- جلوگیري از تمرکز بیشتر جمعیت
- نیل به ارتقاء بیشتر سلامتی و رفاه عمومی
باید توجه داشت که در تعیین مرزهاي مناطق، خیابانها و جاده ها مرز پایدار و مناسبی براي مناطق نیستند. هنگام تعیین مرز بین مناطق مسکونی، منطقه ي تجاري، منطقه ي صنعتی بهتر است از فضاهاي سبز، پارکهاي بزرگ، خطوط آهن و مانند آن استفاده شود.
( شکوئی ، دیدگاه هاي نو در جفرافیاي شهري :243) .
8- امتیازات منطقه بندي
1- توسعه شهر در آینده با نظام منطقی و درنظر گرفتن رفاه عمومی سامان می بخشد.
2- تراکم و پراکندگی جمعیت شهري را با توجه به کارکردهاي مناطق شهري بصورت متعادل و متوازن در می آورد.
3- نیازهاي عمومی شهر از نظر تامین پارکها، مدارس و... برطرف می سازد. در نتیجه از اتلاف پول و وقت مردم شهر جلوگیري می کند.
4-استفاده از خدمات عمومی شهر مثل آب و فاضلاب و غیره را تسهیل و به صرفه اقتصاد شهر عمل می کند.
5- سبب می شود سلامتی مردم شهر تضمین گردد و با مکان یابی منابع آلوده ساز درمنطقه بندي شهري و کانون هاي آلوده ساز جلوگیري می کند .
6- تعادل و توازن خاصی در فعالیت های شهری در سطح شهر به وجود می آورد.
( شکوئی ، دیدگاه هاي نو در جفرافیاي شهري :243) .
9- مبانی منطقه بندی
مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خلاصه نمود :
1- مقدمات منطقه بندی :الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحدالمرکز است . ناحیه ی مرکزی شهر به وسیله ی ناحیه نیمه مرکز ، ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده )همراهی می شود . دیگر الگوی منطقه ها بایستی بلوک ها یا واحدها برای استفاده های متنوع در بخش های مختلف شهر را آماده نماید .
2- مرزها: طراحی مرزها برای منطقه بندی مختلف به دقت بایستی انجام شود . یک خیابان یا جاده معمولاً نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود . یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به عنوان مرز قابل قبول باشد.
3- شهرهای موجود : وقتی منطقه بندی رد شهر موجود عملی شد ، با اطلاعات مربوط به استفاده موجود از زمین ها جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه تقسیم می شود .
4- انعطاف پذیری : مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود ، فرض مهم دقت در کار کردن خارج از جزئیات منطقه بندی است . خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه ی مسافرت تقلیل یابد . مراکز خرید کوچک بریا نیازمندی های روزانه باید در منطقه ی مسکونی ایجاد شود .
5- شهرهای جدید : برای طراحی یک شهر جدید ا جمعیت مشخص به نواحی مسکونی ، صنعتی و تجاری نیاز است . معمولاً شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود.
10- محتواي منطقه بندي
محتواي منطقه بندي شهري شامل سه زمینه اصلی است:
الف)منطقه بندي کاربري
ب) منطقه بندي تراکم
ج)منطقه بندي ارتفاع
الف) منطقه بندي کاربري
در منطقه بندي کاربري شهر به بخش هاي متفاوت براي بهره برداري خاص تقسیم می شود . بخش ها عمدتاً در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیرتقسیم می شوند .
1- بخش مسکونی
2- بخش تجاري
3- بخش صنعتی
4- بخش اوقات فراغت
درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است :
1-بخش مسکونی 40 تا 50 درصد
2- بخش تجاري 2 تا 5 درصد
3-بخش صنعتی 2 تا 25 درصد
4- بخش اوقات فراغت بقیه
اکنون به شرح هر یک از موارد بالا پرداخته می شود .
1 - بخش مسکونی : ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوعی از عواملی همانند نزدیکی به بازارها ، آزادي از سرو صدا ، صدا و آلودگی ، نزدیکی به پارك ها و زمین هاي بازي و غیره ، ساختمان ها ممکن است به عنوان مساکن جدا ، مساکن نیمه جدا ، ردیفی از مساکن ، آپارتمان ها و آسمان خراش ها . در حقیقت ، بخش مسکونی وسیع ترین بخش از نظر اندازه که مشتمل بر تمام الگوهاي مسکن نظام خیابان هاي شهري که ساکنین به آسانی و راحتی دسترسی به مکان هاي کار ، مراکز فرهنگی و خدمات و غیره را انجام می دهند .
بخش مسکونی باید رو به جهت باد مکان یابی شده و بالاي رود ( سرچشمه) با محدود کردن بخش صنعتی مکان یابی گردد . اراضی بخش مسکونی باید مکان بهینه سالم از نقطه نظر اعمال و نیازمندي هاي بهداشتی را تهیه نماید .
2 - بخش تجاري : این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحاً نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد . در این بخش باید استفاده از زمین براي بانک ها ، مغازه ها ، ادارات و انبارها ، دفاتر تجاري ، ساختمان هاي مسکونی براي برخی از شاغلان باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد .
3 - بخش صنعتی : بخش صنعتی که حدود 5 تا 20 درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخش هاي دیگر و درحاشیه ي شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد . مسئله گازهاي خطرناك و عدم عبور آنها از روي شهر باید مدنظر باشد . بخش صنعتی به خرده بخش هایی از جمله صنایع کوچک ، سبک ، متوسط و سنگین قابل تقسیم است .
4 - بخش اوقات فراغت : این بخش مشتمل بر پارك هاي اصلی و زمین هاي بازي که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند سینماها ، تئاترها ، تالارهاي شهر ، کلوپ ها ، کتابخانه ها ، رستورات ها ، استادیوم ها و دیگر نیازهاي جامعه است و واحدهاي گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند .در طرح در رنگ هاي مختلف نشان داده می شود. ( زیاري ، برنامه ریزي کاربري اراضی شهري : 81)
مزایاي منطقه بندي کاربري
مزایاي منطقه بندي کاربري به شرح زیر است :
1- هر بخش بهترین زمین را براي استفاده و ذخیره مهیا می نماید ، در مقابل مکان بخش صنایع
2- منطقه بندي کاربري قادر است انتخاب محل هایی براي نیازهاي متنوع جامعه همانند مدارس ، پارك ها ، زمین بازي ، بیمارستان ، دانشکده و غیره را تهیه نماید .
3-منطقه بندي کاربري قادر است به دقت پیشرفت اندازه ي مورد نیاز تسهیلات حمل و نقل و دیگر نیازهاي عمومی را معین نماید .
4- منطقه بندي کاربري موجب پایداري ارزش زمین می گردد .
5- منطقه بندي کاربري موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی استقرار یابند . در مجموع ناحیه ي مسکونی آزاد از بار ترافیکی ، سروصدا و آلودگی هوا و غیره باقی می مانند .
ب) منطقه بندي تراکمی
در منطقه بندي تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله ي نظم و قانون کنترل میشود . درواقع شواهد عملی براي محدودیت تعداد افراد براي اشغال هر واحد مسکونی وجود ندارد از این رو اندازه هاي غیر مستقیم زیر بریا منطقه بندي تراکمی مؤثر خواهد بود
1- جلو ، پهلو و بالا از مرزها مشخص می شود
2- حداکثر ارتفاع ساختمان مشخص می شود .
3- حداقل اندازه اختصاصی براي هر واحد مسکونی مشخص می شود.
4- اندازه ي هر واحد مسکونی براي هر ناحیه محدود مشخص می شود
5- میزان کل محل ناحیه براي ساختن آپارتمان ها ي بلند مرتبه معین می شود .
تراکم خالص و ناخالص در برنامه ریزي منطقه بندي مشخص می شود .
تراکم ناخالص به عنوان تراکم متوسط جمعیت یک ناحیه از کل منطقه ي مسکونی تعریف می شود.
تراکم خالص به عنوان تراکم متوسط جمعیت هر واحد ناحیه مسکونی به اهتمام جاده هاي محلی و فضاهاي باز ، مؤسسات عمومی و سایر مراکز تعریف می شود .
مزایاي منطقه بندي تراکمی
مزایاي منطقه بندي تراکمی به شرح زیر است :
1- معمولاً منطه بندي تراکمی موجب ارائه طرح هاي مناسب ، طراحی هاي انواع از خدمات و مطبوعیت هاي عمومی می گردد .
2- منطقه بندي تراکمی موجب ارائه روشنایی ، تهویه و سلامتی براي ساکنین می گردد .
3- منطقه بندي تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد .
4- در منطقه بندي تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود .
ج) منطقه بندي ارتفاعی
اهداف منطقه بندي ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمان ها را با دو عامل زیر مورد ملاحظه قرار می دهد :
1- حجم یا مجموعه هاي مکعبی ساختمان ها
2- عرض خیابان ها و فضاهاي باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه در واقع در منطقه بندي ارتفاعی عواملی مانند زمین ، ارتفاع و تعداد واحدهاي مسکونی کنترل می شوند.
مزایاي منطقه بندي ارتفاعی
مزایاي منطقه بندي ارتفاع به شرح زیر می توان برشمرد :
1- منطقه بندي ارتفاعی توسعه نواحی تجاري مرکزي شهرها را کنترل می کند بنابراین این نوع منطقه بندي در حل مسائل و مشکلاتی همانند تمرکز سنگین و ترافیک کمک می نماید .
2- در منطقه بندي ارتفاعی اگر ساختمان ها با ارتفاع یکسان روي خیابان هاي مهم یا جاده ها احداث شوند زیبایی خاصی به وجود می آید.
3- منطقه بندي ارتفاعی از انحصار زیاد نور و تهویه به وسیله ي بعضی از ساختمان ها جلوگیري می کند .
4- منطقه بندي اجازه نمی دهد ارزش زمین فقط در نواحی مناسب مشخص بالا برود .
5- منطقه بندي ارتفاعی مانع ایجاد ساختمان هاي مرتفع در مجاورت ساختمان هاي کوتاه می باشد.
6- منطقه بندي ارتفاعی عقب نشینی ساختمان ها را از طرف خیابان ها کنترل می کند . با وجود مزایا ، امروزه طراحی ساختمان هاي بلند مرتبه و آسمان خراش کمتر مورد توجه است .
روش هاي تعیین ارتفاع
در شهرسازي روشهاي گوناگونی براي تعیین و کنترل ارتفاع ساختمان هاي بلند در نواحی شهر وجود دارد. مهمترین این روش ها چند ضابطه زیر است:
1- روش گاباري
در اين روش، ارتفاع ساختمان به وسيله مثلثي كه يك گوشه آن در منتهي اليه عرض خيابان مجاور و گوشه ديگر آن در انتهاي زمين (حياط خلوت) قرار مي‌گيرد، تعيين مي‌شود. بلنداي ساختمان بايد در داخل رأس مثلث واقع شود و از آن تجاوز نكند. اندازه زاويه داخل خيابان بين 45 درجه تا 5/63 درجه تعيين مي‌شود. رعايت اندازه زاويه به منظور حفظ زيبايي شناختي و تأمين نور و روشنايي است. در زاويه 45 درجه نسبت ارتفاع ساختمان به پهناي خيابان 1:1 در نظرگرفته مي‌شود و در زاويه 5/63 درجه نسبت آن 2:1 يا بندي ساختمان دو برابر عرض خيابان لحاظ مي‌گردد.
روش گاباري كه در انگليسي آن را Angle of light obstruction به معناي زاويه مانع روشنايي مي‌نامند، در واقع ساده‌ترين روش در تعيين ارتفاع ساختمانها رد بر خيابان‌هاست. اين روش از قرن نوزدهم در فرانسه حاكم بود، ولي تاكنون تغييرات و اصلاحاتي در آن رخ داده است كه جابجايي محل زاويه تعيين كننده از بر خيابان مجاور به ارتفاع مشخصي از ساختمان‌هاي مقابل، از جمله آن تغييرات است. مثلاً ممكن است محل زاويه گاباري از ارتفاع 3 متري ساختمان مقابل خيابان مجاور محاسبه شود تا با تثبيت يك ارتفاع مبنا، ميزان ارتفاع ساختمانها بنا بر قاعده ياد شده افزايش يابد.
برخي اوقات شرايط محلي ايجاب مي‌كند كه يك قسمت از ساختمانها كوتاه‌تر از قسمت ديگر باشد، در اين صورت از روش ميانگين استفاده مي‌شود. بدين ترتيب كه در قسمت جلو قطعه زمين، زاويه مثلاً 30 درجه و در قسمت انتهاي قطعه زمين، 60 درجه تعيين مي‌شود و ساختمان در قسمت جلو، داخل مثلثي با زاويه 30 و در قسمت انتهايي داخل مثلثي با زاويه 60 درجه قرار مي‌گيرد و سرجمع، ميانگين آن محاسبه مي‌شود
2- روش سطح اشغال زمين و طبقات (FAR)
روش تعيين سطح اشغال طبقات، عبارت است از تعيين نسبت سطح اشغال زمين و سطح زيربنا يا تعداد طبقات، به طوري كه اين نسبت آن همواره برابر با يك باشد. در ساده ترين مثال مي‌توان گفت: در صورتي كه صددرصد زمين ساخته شود، تعداد طبقات يك، و در صورتي كه 50 درصد زمين زيربنا قرار گيرد 50 درصد فضاي باز باشد، تعداد طبقات 2 و به همين ترتيب با افزايش تعداد طبقات به ميزان فضاي باز افزوده مي‌شود.
بدين ترتيب شهرساز مي‌تواند ميزان تراكم و طبقات را در يك زمين مشخص كند. مثلاً اجازه ساخت يك طبقه روي تمام زمين (100 درصد سطح اشغال)، منوط است به ساخت 2 طبقه روي نيمي از زمين و 4 طبقه روي يك چهارم زمين. براي كنترل ارتفاع، بايد ميزان حداكثر طبقات مشخص شود، چنان كه در مقررات زونينگ شهرهاي شيكاگو و نيويورك در سال 1957 تعداد حداكثر طبقات شانزده طبقه تعيين شده بود. بر اين مبنا به ميزان افزايش سطح فضاي باز در هر قطعه زمين، به همان نسبت به ارتفاع و تعداد طبقات افزوده مي‌شود، به طوري كه در برخي از ساختمان‌هاي بلند مرتبه (آسمان‌خراش‌ها) زمين‌هاي وسيع براي جبران ارتفاع زياد، به صورت پلازا در پيرامون ساختمان استيصال مي‌شود.
3- روش سطح فضاي باز (OSR)
اين روش در ساختمان‌هاي چند خانواري و مجتمع‌هاي مسكوني به كار برده مي‌شود و منظور از آن به دست آوردن زمين و فضاي باز بيشتر براي محوطه‌سازي مجتمع و تأمين فضاي باز در ناحيه مسكوني است.
در اين روش اندازه مبنا براي فضاي باز 40 درصد، براي سطح اشغال 60 درصد و براي سطح زير بنا 100
مطالب مشابه :
منطقه بندی وتقسیمات اداری شهرها
گردش در ایران - منطقه بندی وتقسیمات اداری شهرها - جغرافیا -جهانگردی - مدیریت شهری وروستایی
تعریف و مفهوم منطقه بندی شهری
تعریف و مفهوم منطقه بندی : تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه و با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک
منطقه بندی
منطقه بندی شهری یا Z O N I N منطقه بندی شهری یا (Z O N I N G) تعاریف و مفاهیم منطقه بندي شهري:(zoning
طبقه بندی ویروس ها
گروه زیست شناسی منطقه 5 تهران - طبقه بندی ویروس ها - آموزشی-علمی-خبری جهت استفاده دبیران
رتبه بندی نهایی دبیرستان های تهران
www.tehranschools.blogfa.com - رتبه بندی نهایی دبیرستان های تهران - دبیرستان ، مدرسه های برتر تهران - www
بارم بندی جدید دروس دروس متوسطه وپیش دانشگاهی سال تحصیلی94-93
گروه زیست شناسی منطقه 5 تهران - بارم بندی جدید دروس دروس متوسطه وپیش دانشگاهی سال تحصیلی94-93
ژئومورفولوژی منطقه تهران
وبلاگ زمین شناسی الیوین - ژئومورفولوژی منطقه تهران - اين وبلاگ کاري است مستقل ، از گروه
قیمت منطقه بندی املاک برای استان تهران در سال آینده (1391) اعلام شد
قیمت منطقه بندی املاک برای استان تهران در سال آینده دفتر اسناد رسمی 1082 تهران ( بارعی)
برچسب :
منطقه بندی تهران