تخلیه املاک تجاری ( قسمت چهارم )

مطابق بند 7 ماده 14 ق.ر.م.و.م در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

و نیز مطابق بند 1 ماده 11 همان قانون دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود، شغل موجر و مستاجر را قید نمایند؛

بنابراین:

اولاً: اگر مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد، مستاجر باید در مورد اجاره مستمراً به همان شغلی اشتغال داشته باشد که در متن قرارداد اجاره پیش بینی شده است و تحت هیچ عنوان حق تغییر شغل ندارد[1] به دلیل اینکه موجر در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره موافقت نموده است که مستاجر فقط به همان شغل توافق شده اشتغال ورزد و لذا حق تخلف ندارد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد مثلاً هر گاه شغل مستاجر امور بانکی باشد می تواند به عملیات صرافی تغییر دهد و عرفاً شغل جدید تغییرشغل تلقی نمی گردد.

ثانیاً: در صورتی که در قرارداد اجاره شغل مستاجر قید نشده باشد، یا حق تغییر شغل سلب نگردیده، مستاجر نمی تواند به استناد سکوت قرارداد شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه در قرارداد چنین اجازه ای داده شده باشد.

ثالثاً: اگر مستاجر علیرغم تعهدات قراردادی خود مبنی بر عدم تغییر شغل، فعالیت خود را تغییر دهد و به شغل دیگری بپردازد که عرفاً مشابه شغل قبلی نباشد، موجر حق خواهد داشت تخلیه مورد اجاره را از دادگاه تقاضا کند در صورتی که دادگاه تخلف مستاجر رامحرز بداند حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر خواهد شد.

رابعاً: براساس ماده 27 همان قانون مستاجر باید پس از قطعیت حکم بین ده روز تا دو ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مورد اجاره را تخلیه کند.

شایان ذکر است پس از احراز تغییر شغل، اگر مستاجر متعاقباً شغل اولیه را دایر کند تاثیری در قضیه نداشته و با احراز تخلف با تخلیه عین مستاجره مواجه خواهد شد.

سوالی که می تواند در اینجا مطرح شود این است که اگر مستاجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره، شغل مناسبی اختیار کند به طوری که به ارزش عین مستاجره بیافزایند باز هم تخلف مورد نظر در بند 7 ماده 14 مصداق خواهد داشت یا خیر؟

به نظر می رسد با تغییر شغل تخلف مصداق پیدا کرده و بهتر بودن شغل جدید یا عدم آن تغییر در قضیه نداشته و موجر می تواند باستناد این تخلف در مرجع قضایی ذیصلاح اقامه دعوی کند مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه به شغل قبلی محسوب گردد.[2]

در خاتمه یادآوری می نماید دلایل تغییر شغل درچنین دعوایی می تواند علاوه بر تامین دلیل و تقاضای صدور قرار معاینه و تحقیق محلی، در اداره دارایی، شهرداری، بیمه های تامین اجتماعی، اتحادیه صنفی و .... تحصیل گردد.

نمونه دادخواست تخلیه به دلیل تغییر شغل:

خواهان	حسن	علیزاده	فرزند علی	بازاری	اردبیل...
خوانده	اصغر	عالی مقام	فرزند حسن	فروشنده لوازم خانگی	اردبیل...

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره به دلیل تغییر شغل و جبران خسارات متوجه از دادرسی

دلائل ومنضمات:

1. قرارداد اجاره (فتوکپی مصدق)

2. دلیل مالکیت

3. معاینه و تحقیق محلی

4. تامین دلیل

5. عنداللزوم استعلام ثبتی

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه...

احتراماً باستحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان به حکایت سند مالکیت تقدیمی، مالک تمام ششدانگ یکباب مغازه تحت پلاک ثبتی شماره ..... واقع در .... بوده، خوانده محترم مغازه مزبور را حسب سند اجاره شماره ...... مورخ ... تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره .... جهت شغل .... اجاره نموده که براساس قرارداد اجاره مشارالیه از تغییر شغل ممنوع بوده متاسفانه خوانده وفق تامین دلیل انجام شده، شغل خود را از .... به شغل .... تغییر داده که عرفاً مشابه شغل قبلی نمی باشد و با این کار خود باعث نقض مفاد قرارداد و تضییع حقوق اینجانب خواهان شده است.

با عنایت به مراتب فوق با تقدیم دادخواست حاضر ضمن استماع دعوی، صدور قرار معاینه و تحقیق محلی و اجرای آنها را مستدعی است، ودر صورت احراز صحت عرایض صدور حکم به تخلیه مورد اجاره به دلیل تغییر شغل را با جبران خسارات دادرسی تقاضا دارد.

نام- امضاء

4- تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط:

یکی دیگر از موارد تخلیه عین مستاجر مطابق بند 8 ماده 14 عبارت از این است که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید.

مطابق ماده 951 قانون مدنی، تعدی عبارت است از تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و حسب ماده 952 همان قانون تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

بنابراین اگر مستاجر مرتکب تعدی یا تفریط شود مشمول بند 8 ماده 14 قرار گرفته و با اقامه دعوی موجر و اثبات مورد (تعدی یا تفریط یا هر دو) باید مستاجر مورد اجاره را بدون اخذ حق کسب و پیشه و تجارت تخلیه نموده و تحویل موجر نماید.

تشخیص تعدی و تفریط و تعیین اینکه آیا مورد مشمول تعدی یا تفریط است یا هر دو با دادگاه می باشد که اصولاً با صدور قرار معاینه و تحقیق محلی و در صورت اقتضاء با ارجاع امر به کارشناس به بررسی آن خواهد پرداخت.

بار اثبات تقصیر (تعدی یا تفریط یا هر دو) به عهده خواهان است و خواهان باید اثبات نماید که مستاجر در مورد اجاره مرتکب تعدی یاتفریط شده تا دادگاه که قضیه نزد آن مطرح است بتواند نسبت به صدور حکم به تخلیه عین مستاجره بدون احتساب و در نظر گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نماید، اگر موجر نتواند تقصیر مستاجر را ثابت کند دادگاه حکم به بی حقی خواهان صادر خواهد کرد.

به طور خلاصه آثار اثبات دعوی به لحاظ تعدی یا تفریط می تواند به شرح ذیل خلاصه شود:

1. اگر تخلف مستاجر احراز شود، دادگاه بدون حق کسب و پیشه یا تجارت حکم به تخلیه عین مستاجره صادر خواهد نمود.

2.اگر تعدی یا تفریط مستاجر که موجب صدور حکم به تخلیه عین مستاجره گردیده، باعث ورود ضرر به موجر شده باشد، طبق مقررات موجر می تواند جبران چنین خسارتی را با تسلیم دادخواست لازم تقاضا نماید.

نمونه دادخواست تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط

خواهان	علی	حسنزاده	فرزند محمد	31 ساله	کارمند- اردبیل...
خوانده	تقی	حسین پور	فرزند علی	40 ساله	پارچه فروش اردبیل...

خواسته: تقاضای صدور قرار تامین دلیل، رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط و جبران خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:

1. دلیل مالکیت

2. قرارداد اجاره

3. تامین دلیل

4. کارشناسی

5. تحقیق و معاینه محلی و عنداللزوم استعلام ثبتی

ریاست محترم شعبه...

احتراماً به استحضار عالی می رساند: اینجانب خواهان مالک یک باب مغازه تحت پلاک ثبتی شماره .... واقع در بخش ... بوده، خوانده حسب قرارداد اجاره پیوست دادخواست در پلاک مرقوم ید استیجاری داشته و به شغل لباس فروشی مشغول بوده اند متاسفانه خوانده با برداشتن دیوار حائل سالن با اتاق دفتر، قسمت دفتر ساختمان را نیز به سالن بدون اخذ اذن اضافه نموده و فی الواقع مرتکب تعدی شده است، مضافاً به دلیل کوتاهی و عدم نصب دودکش مناسب باعث شده اطراف ساختمان تغییر شکل یافته و سیاه شود تاجائی که سیاهی وارد دیواره های ساختمان شده است نیز در سند اجاره برف روبی ساختمان به عهده مستاجر بوده که با عدم برف روبی، سقف ساختمان ترک برداشته و باعث نفوذ آب به داخل ساختمان گردیده اینک با تقدیم دادخواست حاضر که تعدی و تفریط مستاجر توام محرز بوده، ضمن تقاضای صدور قرار تامین دلیل و اجرای آن به منظور حفظ آثار تعدی و تفریط و تخلف مستاجر، در ماهیت امر با جلب نظر کارشناس و عند اللزوم تحقیق و معاینه محلی، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره استدعا می شود، جبران خسارت دادرسی را نیز دارد.

با احترام

[1] قدر مسلم می توان به مستاجر اجاره داد در موارد ضروری که امکان فعالیت در شغل معین به دلیل موانع قانونی مقدور نباشد، شغل خود را تغییر دهد هر چند که شغل جدید عرفاً مشابه شغل قبلی نباشد، البته با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست لازم در این خصوص، مثلاً شخصی مغازه ای را برای سیگارفروشی اجاره کرده و قانونی وضع شود که استعمال دخانیات را ممنوع اعلام کند.

[2] احراز مشابهت عرفی امری موضوعی و با دادگاه خواهد بود.

تخلیه املاک تجاری ( قسمت چهارم )

مطالب مشابه :

قالب وبلاگ حقوقی

روزنامه های رسمی

حقوق بانکی

تخلیه املاک تجاری ( قسمت چهارم )

تخلیه املاک تجاری ( قسمت هشتم - پایانی )

سفارش طراحی قالب اختصاصی برای وبلاگتان

بهترین قالب حرفه ای حقوقی

مفهوم شخصیت حقیقی وحقوقی