|
برنامه‌ریزی برای کاربری زمین شهری، یعنی ساماندهی مکانی و فضایی فعالیتها و عملکردهای
شهری بر اساس خواست‌ها و نیازهای جامعه شهری. این برنامه‌ریزی در عمل، هسته اصلی
برنامه‌ریزی شهری است و انواع استفاده از زمین را طبقه‌بندی و مکانیابی می‌کند.
قبل از تهیه طرح‌های شهری برای شهرها، شهروندان برای استفاده‌های گوناگون زمین خود در شهر، هیچ نوع محدودیتی (جز عرف رایج) نداشتند و مالک هر قطعه زمین، در چگونگی عمران زمین خود که از احتیاجات خصوصی وی نشاٌت می‌گرفت، اختیار کامل داشت.
یکی از وظایف مهم طرح‌های شهری، مشخص کردن نوع کاربری زمین، برای استفاده در زمینه‌های گوناگون مورد نیاز زندگی شهری در محدوه قانونی شهرهاست. از این رو، همه زمینه‌های موجود در محدوده شهر، طبق نقشه کاربری زمین مورد بررسی قرار می‌گیرند و نوع استفاده از آنها مطابق نیازهای اجتماعی، اقتصادی و کالبدی مشخص و تعیین می‌شود.طرح کاربری زمین شهری، یکی از ابزارهای مهم برای دستیابی به اهداف کلان اجتماعی، اقتصادی و کالبدی است که نه تنها اثراتی بسیار بر سرمایه‌گذاری و تصمیم‌های عمومی و خصوصی می‌گذارد، بلکه نقشی مهم در میزان رشد شهری و کیفیت محیط کالبدی شهر دارد.
گاهی نوعی از کاربری زمین از نظر اثرات محیطی یا اجتماعی مضر تشخیص داده می‌شود، در حالی که همان کاربری از نظر مزایای اقتصادی برای برخی شهروندان مفید به شمار می‌رود. برای نمونه اراضی کشاورزی پیرامون شهرها، از دیدگاه زیست محیطی و حفاظت طبیعی، برای شهر اهمیتی حیاتی دارند، در حالی که تبدیل همین زمین به مجتمع مسکونی یا صنعتی برای مالکان آن و حتی برای برخی شهروندان منفعتهای اقتصادی دارد.
آگاهی از این تضاد منافع (تضاد منافع عمومی در مقابل مقتضیات عمومی و همچنین تضاد منافع اقتصادی در مقابل منافع طبیعی) ضرورت و اهمیت برنامه‌ریزی کاربری زمین را مشخص می‌سازد. این تضاد گاهی بین دو نوع کاربری مفید عمومی نیز بروز می‌کند. بنابراین برنامه‌ریزی موثر کاربری زمین، به ندرت یک تحقیق یا طراحی محض و یا یک عمل سیاسی محسوب می‌شود؛ بلکه بیشتر ترکیبی از این سه با همدیگر به شمار می‌رود.
طرح کابری زمین، بیانگر الگوی آتی استفاده از زمین در هر شهر است و انواع گوناگون کاربریهای شهری (مانند مسکونی، تجاری، صنعتی) و استفاده‌های عمومی (مانند آموزشی، بهداشتی، اداری و تفریحی) را تعیین می‌کند. علاوه بر تعیین ونوع استفاده از زمین، تعیین شدت و کثرت کاربری یا «تراکم» استفاده های متفاوت نیز اهمیت دارد. معیار مکانی در کاربری زمین، به طور کلی، استانداردی است که با آن مکان بهینه یک کاربری د رمورد شهررمورد سنجش قرار می‌گیرد.معیارهای مکانی، هر نوع استفاده از زمین، انعکاس وضعیت اجتماعی، اقتصادی و کالبدی شهرها و همچنین مردمی است که در آینده از آن بهره‌مند خواهند شد. به عبارتی دیگر، مشخصات محلی و احتیاجات ساکنین شهر و موسسات و نهادهای مستقر در شهر، اساس تعیین معیارهای مکانی کاربری زمین شهری به شمار می‌رود.
در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان نظام کاربری زمین را به چهار عرصه سکونتی، اشتغال، اوقات فراغت و ارتباطات دسته‌بندی کرد. شبکه ارتباطی خطوط رابط و اتصال بین سه عملکرد دیگر است که با یکدیگر استخوان‌بندی فیزیکی یک شهر را تشکیل می‌دهند.
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین یا هر نوع فعالیت شهری، دو عامل هدایت کننده، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می‌گیرند.
بر اساس این دو عامل بسیار کلی، شش معیار زیر در مکانیابی عملکردهای شهری ملاک برنامه‌ریزی
کاربری زمین شهری قرار می‌گیرد.
الف: سازگاری
عمده‌ترین تلاش شهرسازی، مکانیابی برای کاربریهای گوناگون در سطح سطح شهر و جداسازی کاربریهای ناسازگار از یکدیگر است.
کاربری‌هایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می‌کنند، باید از کاربریهای دیگر، به ویژه کاربریهای مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند. این جدایی مطلق نیست، بلکه در برخی مواقع می‌توان با تمهیداتی، اثرات سوء کاربریهای مزاحم را محدود کرد. در جدایی فضایی کاربری‌ها، فاکتورهای هزینه، سود و خودبسندگی نسبی آنها مورد نظر قرار می‌گیرد.
ب: آسایش
در استانداردهای مکانیابی، دو عامل فاصله و زمان، واحدهای اندازه‌گیری میزان آسایش و راحتی هستند. مقولاتی مانند فاصله نزدیک یا فاصله راحت برای زندگی، فواصل پیاده روي، قابلیت دسترسی به خطوط حمل و نقل و تاسیسات و تسهیلات شهری، معمولاً مفهوم راحتی و آسایش دارند. سهولت دسترسی به تسهیلات و خدمات شهری مورد نیاز کاربریهای مختلف و دوری از مزاحمت‌های برخی کاربریهای پر ازدحام از عوامل آسایش محسوب می‌شوند.
ج: کارایی
الگوی قیمت زمین شهری، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است. هرنوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه‌گذاری، برایند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آماده‌سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه- منفعت مشخص می‌شود.
د: مطلوبیت
عامل دلپذیری و مطلوبیت، یعنی کوشش در حفظ عوامل طبیعی، مناظر، گشودگی فضاهای باز و سبز، چگونگی شکل گرفتن راهها، ساختمانها و فضاهای شهری است. این عامل از نظر طراحی سیستم راههای ارتباطی نیز اهمیت خاصی دارد. شبکه راههای و جهت‌گیری آنها می‌تواند طوری باشد که عابران پیاده و سواره بیشترین مناظر زیبا و فرح‌انگیز درون شهری و پیرامون شهر را ببینند و از آن لذت ببرند.
ه: سلامتی (شهر سالم)
امروزه برای بهبود فضاها و ساختمانها و اماکن صنعتی، رعایت استانداردهای اجرایی بهداشت و محیط زیست نقش مهمی دارد. استانداردهای شهر سالم و مقررات معروف به اثرات محیطی، هرگونه فعالیت شهری را از نظر حفظ محیط زیست، حراست از آسایش اجتماعی و حفاظت از میراث فرهنگی مورد ارزیابی قرار می‌دهد.
بدین ترتیب با اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی، عوامل مزاحم صنعتی و هر نوع عملکرد تولیدی یا خدماتی و حتی احداث بزرگراهها، ترمینالها و فرودگاهها به طور عملی تحت کنترل درمی‌آید و این استانداردها روز به روز اهمیت بیشتری می‌یابد، به طوری که معیارهای پاکیزگی و کنترل محیط، از عوامل اصلی و تعیین کننده در هر طرح استفاده از زمین به شمار می‌روند.
و: ایمنی
عوامل امنیتی، استانداردهای خاصی را در تعیین محل فعالیتهای شهری پیشنهاد می‌دهند. استانداردهای امنیتی به طور کلی به حفاظت تاسیسات شهری و دفاع از شهر در مقابل حمله‌های احتمالی جنگ بستگی دارد.
تجمع تاسیسات صنعتی شهر در یک منطقه خاص، عملاً با سیاست دفاعی شهر مغایرت دارد. زیرا هنگام حمله نظامی به شهرها، تخریب مناطق صنعتی، فرودگاهها و مراکز استراتژیک حمل و نقل و ارتباطات، از جمله هدفهای نظامی دشمن به شمار می‌روند. بنابراین، همجواری این عملکردها با مناطق مسکونی خطرناک بوده، باید از نواحی مسکونی فاصله داشته باشد.حفاظت و ایمنی شهر در مقابل سوانح طبیعی مانند سیل، طوفان و زلزله نیز که در معیارهای مکانی فعالیتها و کاربریهای متفاوت موثر است؛ بر اساس این معیارها، به طور کلی حریم مسیلها، نهرها و رودخانه‌ها در سطح شهر با انجام تحقیقات هیدرولوژی مشخص می‌شوند و از احداث هرگونه ساختمان و فعالیت تثبیت شده در حریم آنها جلوگیری می‌شود.
زلزله یکی از خطرات بزرگ در شهرها به ویژه در ایران است. هنگام وقوع زمین لرزه، گسلها فعال می‌شوند و سبب تخریبهای وسیع و بروز فاجعه‌های بزرگ انسانی می‌گردند. رعایت استانداردهای پهنه‌بندی زلزله پیرامون گسلها، و همچنین به کارگیری ضوابط و مقررات ساختمانی از میزان خطر می‌کاهد. اما با این حال، زلزله نیز مانند حملات هوایی در زمان جنگ، گذشته از نیروی تخریبی آن با خطر آتش‌سوزی، انفجار مواد سوختی، قطع لوله‌های گاز و کابلهای برق همراه است.برای پیشگیری از میزان تخریب در شهرها، هنگام وقوع سیل، طوفان و زلزله، افزون بر ضوابط خاص ایمنی فنی و مقررات ساختمانی، باید ضوابط مکانیابی فعالیتها و استقرار عملکردهای شهری نیز رعایت شود و از قرارگیری کاربریهای ناسازگار، مزاحم و یا خطرناک در مجاور یکدیگر جلوگیری به عمل آید.
منبع :سایت شهرسازی | 
