قسمت های مشترك و اختصاصی آپارتمان و نحوه تخصيص هزينه ها
هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان محسوب می شود اما تنها زمانی مجمع عمومی مالکان تشکیل و انتخاب می شود که عده مالکان بیشتر از سه نفر باشد . بنابراین در آپارتمان هایی که مالکان آن دو یا سه نفر باشند تکلیفی به تشکیل مجمع عمومی نخواهد داشت . در یک تقسیم بندی کلی ، قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در آپارتمان را به دو قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم می کند .
اول : قسمت های مشترک
قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده بلکه متعلق به همه مالکان است و به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا است . از قبیل زمین ، تاسیسات ، اسکلت ، راهرو ، پله و پالگرد و در و پنجره های خارج از قسمت های اختصاصی ، بام ، نمای خارجی ساختمان و محوطه ساختمان .
در قسمت های مشترک استفاده انحصاری یک یا چند مالک ممنوع است همچنین قرار دادن میز و صندلی و هر نوع اشیا و لوازم دیگر و نیز نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است .
دوم : قسمت های اختصاصی
قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات ، متعلق به شخص معین یا عرفا ً متعلق به او باشد. قسمت های اختصاصی اساسا ً در مالکیت انحصاری و شخصی افراد است . در صورت مجلس تفکیکی که توسط نماینده اداره ثبت تنظیم می شود علاوه بر درج و ثبت مشخصات قسمت های مشترک ، مشخصات قسمت های اختصاصی نیز ثبت می شود اما فقط برای قسمت های اختصاصی سند رسمی جداگانه صادر و به مالکان آنها تحویل می شود و صدور سند مالکیت برای قسمت های مشترک موضوعیت ندارد .
هزینه های نسبی
آن دسته از هزینه هایی است که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاصی دارد . این هزینه ها براساس مساحت اختصاصی هر مالک نسبت به کل مساحت های اختصاصی محاسبه و دریافت می شود . از قبیل هزینه های آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و بیمه آتش سوزی .
هزینه های ثابت
آن دسته از هزینه هایی است که هیچگونه ارتباطی به مساحت زیر بنا ندارد . این هزینه ها به طور مساوی بین همه واحد ها تقسیم و دریافت می شود مانند هزینه های سرایدار ، نگهبانی ، آسانسور ، نگهداری تاسیسات ، باغبان تزئینات .
هزینه های اختصاصی
در بعضی از ساختمان ها برخی از قسمت های مشترک به گونه ای قرار می گیرد که تنها یک یا چند مالک از آن قسمت ها می توانند استفاده کنند و این قسمت ها اگر چه در صورت مجلس تفکیکی به عنوان قسمت های مشترک ذکر شده است اما چون از جهت ساختمان طوری است که عملا ً یک یا چند واحد آپارتمانی از آن استفاده می کنند لذا منطقا ً نباید هزینه های آن قسمت ها را دیگر مالکان آپارتمان هایی که از آن قسمت استفاده نمی کنند تحمل کنند . مانند حیاط خلوت که ورود به آن و استفاده از آن تنها برای طبقه همکف ممکن است دیگر طبقات امکان دسترسی و استفاده آن را ندارند و در این موارد هزینه های حفظ و نگهداری تنها به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است .
انواع روش های تعینی سهم مالکان از هزینه ها
مالکان ساکن در یک مجموعه آپارتمانی به دو طریق می توانند سهم خود را از مجموع هزینه ها تعیین نمایند .
اول : تعیین سهم به طریق قانونی
همانطور که در بالا گفتیم قانون انواع هزینه ها و نحوه محاسبه و تعیین آن را برای هر مالک تعیین کرده است و علی الاصول به استناد هزینه هایی که ارتباط با مساحت اختصاصی ندارد ، روش قانونی آن است که هزینه ها نسبت به مساحت اختصاص هر مالک در تمام مجموعه محاسبه و تعیین شود مثلا ً فرض کنید مجموعه ای که به طور کلی دارای پانصد متر مربع زیربنا است اگر کسی دارای یکصد متر سهم اختصاصی باشد به همین نسبت یعنی 1 از 5 کل هزینه ها را باید پرداخت کند .
دوم : تعیین سهم به طریق قراردادی یا توافقی
نحوه محاسبه بالا در صورتی است که مالکان شیوه ای دیگری را با توافق یکدیگر تعیین نکرده باشند . مالکان الزامی ندارند که حتما ً از طریق قانونی پیروی کنند مالکان ملزم به تابعیت از ضابطه قانون نیستند . لذا مالکان می توانند با وجود تفاوت در مساحت واحدها ، میزان سهم هر یک از واحد ها را به صورت برابر تعیین کنند یا اینکه سهم مالکان از هزینه های مشترک را به نسبت تعداد افراد ساکن در آن واحدها تعیین کنند . یعنی آنکه هر واحدی که دارای افراد و جمعیت کمتری است ، صرفنظر از مساحت اختصاصی که دارد ، سهم کمتری از هزینه های مشترک را تا مین کند .
نحوه وصول هزینه های ساختمان
بعد از آنکه شیوه تعیین سهم مشخص شد ، یعنی توافق مالکان و در صورت عدم توافق ، محاسبه به طریق قانونی ، این وظیفه مدیریت ساختمان است که از این مرحله به بعد براساس توافق یا قانون محاسبه کند که هر یک از واحدها چه میزان هزینه را باید پرداخت کند . بدیهی است هیچ مالکی نمی تواند به بهانه اینکه آپارتمان او خالی از سکنه است یا کمتر استفاده می کند از پرداخت تمام یا قسمتی از هزینه های تعیین شده امتناع کند .
در صورتی که هریک از مالکان از پرداخت هزینه های خود امتناع کند مدیر یا مدیران ساختمان برابر اجازه قانونی می توانند از طریق دادگستری اظهارنامه ای حاکی از مطالبه هزینه ها برای مالک ارسال کنند . چنانچه مالک یا حتی استفاده کننده مانند مستاجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر ساختمان می تواند به تشخیص خود از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهیه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره خودداری کند . البته اجرای این روش منوط به آن است که امکان قطع خدمات مشترک از نظر فنی و تجهیزاتی در هنگام احداث ساختمان پیش بینی شده باشد ، مثلا ً هر واحد دارای شیر فلکه قطع و وصل منتقل باشد و در هر محلی باشد که جزو مدیر ساختمان در اختیار اشخاص دیگر نباشد .
به هر حال چنانچه مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب نکتد مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به دایره اجرای ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور اجراییه وصول مطالبات ساختمان را بکند . همچنین مدیر یا مدیران ساختمان می توانند به مرجع قضایی شکایت کرده و دادگاه برابر قانون وظیفه دارد به موضوع ، خارج از نوبت رسیدگی کرده و شخص بدهکار را از دریافت خدمات دولتی مانند آب ، برق ، گاز محروم کند و نیز تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه محکوم خواهد شد .
البته چنانچه مالک به نظر مدیر مراجع به میزان هزینه تعیین شده اعتراض داشته باشد می تواند ظرف 10 روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک ، به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را تقدیم کند . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی بدون نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی به موضوع رسیدگی و رای می دهد و هر رایی که از سوی دادگاه در این مورد صادر شود برای هر دو طرف یعنی مدیر و مالک قطعی و غیر قابل اعتراض است .
مطالب مشابه :
روش محاسبه متراژ آپارتمان
به نظر من محاسبه مساحت مفید برای آپارتمان خوب است بنگاه و نحوه معامله در
بخشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفكيك آپارتمانها
بخشنامه راجع به نحوه لحاظ محاسبه مساحت از جزء مساحت آپارتمان محاسبه و
نحوه محاسبه مساحت نورگیرها
نحوه محاسبه مساحت برای محاسبه مساحت نورگیرها و حیاط خلوت ها آپارتمان نشینی ولزوم
بخشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفكيك آپارتمانها
بخشنامه راجع به نحوه اجراء قيد مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن
قسمت های مشترك و اختصاصی آپارتمان و نحوه تخصيص هزينه ها
هر چند یک مجموعه کوچک دو واحدی نیز آپارتمان مساحت های اختصاصی محاسبه نحوه محاسبه
نحوه محاسبه عوارض ساختمانی
نحوه محاسبه ٨– متقاضیان احداث هتل آپارتمان که دارای ٢– مساحت سکوهای مدل
بخشنامه راجع به نحوه اجراء دستورالعمل تفكیك آپارتمانها منضم به دستورالعمل مربوطه
بخشنامه راجع به نحوه جزء مساحت آپارتمان جزء مساحت آپارتمان محاسبه و
جدول کاربردی تخصيص وسايل گاز سوز بر اساس متراژ ساختمان با توجه به تامين هواي مورد نياز و نحوه تامین
هواي مورد نياز و نحوه مساحت ، كل فضای محاسبه شده ، بايستي مساحت آپارتمان )
مطالبی در خصوص تعیین مساحت آپارتمانها
از لحاظ محاسبه مساحت از جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود نحوه نگارش
برچسب :
نحوه محاسبه مساحت آپارتمان