جزوه حقوق ثبت استاد صالح احمدی ( قسمت دوم)

جزوه حقوق ثبت استاد صالح احمدی ( قسمت دوم)

بند هفتم : تجديد دادخواست اعتراض

بر اسا ماده ۹۵ قانون آئين دادرسي مدني ، عدم حضور هر يك از اصحاب دعوي و يا وكيل آنان در جلسه دادرسي مانع رسيدگي و اتخاذ تصميم نيست در موردي كه دادگاه به اخذ توضيح از خواهان نياز داشته باشد و نامبرده در جلسه تعيين شده حاضر نشود و با اخذ توضيح از خوانده هم دادگاه نتواند راي بدهد ، دادگاه قرار ابطال دادخواست را صادر خواهد كرد . و اين قرار نيز واجد امر مختوم نبوده و خواهان مي تواند مجدداً و به طور مكرر اقدام به تقديم دادخواست نمايد . اما از آنجائيكه طبع دعاوي ثبتي (اعتراض به ثبت) با ساير دعاوي متفاوت مي باشد در اين رابطه نيز قانون ثبت مقرراتي خاص وضع نموده است .
وفق ماده ۱۹ قانون ثبت ، در صورتي كه در جلسه مقرر براي محاكمه معترض يا وكيل او حاضر نشود و مطابق قانون اصول محاكمات حقوقي (آئين دادرسي مدني) به تقاضاي مستدعي ثبت عرضحال او ابطال گردد . تجديد عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال براي يك مرتبه ممكن خواهد بود . در اين مورد عرضحال مستقيماً به دفتر محكمه صلاحيتدار داده خواهد شد . بر اساس تبصره ذيل ماده ۱۹ موقوم در مواردي نيز كه به موجب مواد ۱۶ و ۱۷ اصول محاكمات آزمايش عرضحال رد مي شود مفاد اين ماده لازم الرعايه است .

بدين ترتيب و با توجه به ماده ۱۹ و تبصره ذيل آن ، در صورتي كه دادگاه براساس ماده ۹۵ قرار ابطال دادخواست را صادر نمايد و نيز در مواردي كه مدير دفتر دادگاه بر اساس ماده ۵۴ قانون آئين دادرسي مدني به لحاظ رفع ننمودن نواقص در موعد مقرر اقدام به صدور قرار رد دادخواست مي نمايد ، تجديد دادخواست اعتراض فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار رد دادخواست يا ابطال دادخواست صورت مي گيرد و خارج از مهلت ده روز تجديد دادخواست امكان پذير نيست . لازم به ذكر است كه اين تجديد دادخواست فقط براي يك مرتبه امكان پذير مي باشد ، يعني اگر معترض ظرف مدت ده روز مقرر دادخواست اعتراض خود را تسليم نمود و اين بار هم يه يكي از جهات مذكور مجدداً قرار ابطال يا قرار رد دادخواست او صادر گرديده ديگر حق تجديد دادخواست خود را ندارد .

هر گاه دادخواست معترض به ثبت به علل ديگري غير از آنچه گفته شد ابطال شود مثلاً چنانچه بر اساس قسمت دوم ماده ۹۶ قانون آئين دادرسي مدني ، قرار ابطال دادخواست معترض صادر شود ، ديگر تجديد دادخواست امكان پذير نيست و همچنين در صورتي كه دادگاه قرار عدم استماع دعوي را صادر نمايد نيز تجديد دادخواست امكان پذير نيست ، مگر اينكه مهلت اعتراض به ثبت هنوز باقي باشد .(۱)

بند هشتم : موارد سقوط دعوي اعتراض

بر اساس مقررات قانون ثبت در چهار مورد دعوي اعتراض ساقط و دادگاه مبادرت به صدور قرار سقوط دعوي مي نمايد كه عبارتند از :
۱-وفق قسمت دوم ماده ۱۸ قانون ثبت ، اگر معترض پس از تقديم عرضحال در مدت شصت روز دعوي خود را تعقيب نكرد (مسكوت گذاشت) محكمه مكلف است به تقاضاي مستدعي ثبت قرار اسقاط دعواي اعتراض را صادر نمايد ، از اين قرار مي توان استيناف داده راي استيناف قابل تميز نيست .
لازم به ذكر است كه به موجب آراء متعدد ، ضابطه ترك تعقيب دعوي نيز وقتي صدق
مي كند كه از طرف دادگاه تكليفي معين شده باشد و اهمال معترض در ترك تعقيب
صدق كند و همچنين عدم تعقيب دعوي بايد مستند به عمل معترض باشد بنابراين چنانچه مسكوت ماندن پرونده ناشي از عدم اقدامات مدير دفتر دادگاه و يا ساير عوامل ديگر باشد صدور قرار سقوط دعوي فاقد وجاهت قانوني است .

۲-۳، موارد مذكور در ماده ۱۸ مكرر قانون ثبت كه در بند فوت و حجر معترض توضيح آن داده شد و نيازي به تكرار نيست .
۴-ماده ۴۶ قانون ثبت ، بر اساس اين ماده هر گاه كسي نسبت به ملك مورد ثبت
اقامه دعوي كرده قبل از انقضاء مو عدهاي مقرر در ماده ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ فوت كرده يا محجور شود ، مستدعي ثبت مكلف است كه مراتب را به اداره ثبت و دادسراي عمومي
محل وقوع ملك كتباً اطلاع داده و پس از معين شدن قائم مقام قانوني به او از طريق
---------------------------------------------------------------------
(۱) به موجب راي اصراري ۲۳/۶/۴۲ عرضحال بار سوم كه قبل قبول نيست يا بايد مسبوق به دو قرار ابطال دادخواست يا دو قرار رد دادخواست باشد و تلفيق قرار رد دادخواست و قرار ابطال دادخواست مانع پذيرش عرضحال به ثبت براي بار سوم نيست . دانشنامه حقوقي ج ۱ ص ۴۳۶
محكمه مربوطه اخطار نمايد كه مشار اليه در ظرف شصت روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه دعوي را تعقيب كند هر گاه قائم مقام قانوني در مهلت مقرر دعوي را تعقيب نكرد محكمه قرار اسقاط دعوي را صادر مي كند اين قرار فقط قابل استيناف است .

بخش دوم : اعتراض به تجديد حدود

اعتراض به تحديد حدود يكي از دعاوي ثبتي است كه قبل از ثبت ملك در دفتر املاك موضوعيت پيدا مي كند . در دعوي اعتراض به تحديد حدود ، معترض نسبت به تقاضاي ثبت ملك كلاً اعتراضي ندارد بلكه اعتراض او ناظر به اين است كه در جريان تحديد حدود قسمتي از ملك او جزء ملك متقاضي ثبت محسوب گرديده است و به عبارت ديگر حدود تعيين شده به حقوق وي تجاوز نموده است .

ماده ۲۰ قانون ثبت مقرر مي دارد : مجاوري كه نسبت به حدود يا حقوق ارتفاقي حقي براي خود قائل است مي تواند فقط تا سي روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود بوسيله اداره ثبت به مرجع صلاحيتدار عرضحال دهد . تقاضا كننده ثبتي كه خود يا نماينده اش در موقع تحديد حدود حاضر نبوده و ملك مورد تقاضاي او با حدود اظهار شده از طرف مجاورين مطابق ماده ۱۵ تحديد شده مي تواند مطابق مقررات اين ماده عرضحال بدهد .

بند اول : كساني كه حق اعتراض به حدود دارند

با توجه به ماده ۲۰ و ۲۷ قانون ثبت مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئين نامه اجرائي قانون ثبت كساني كه حق اعتراض به حدود دارند عبارتند از :
الف: مجاورين ب: متقاضي ثبت ج:اداره اوقاف و متولي و ناظر موقوفات و موقوف عليهم و متصدي امور حبس و محبوس لهم و وصي يا ناظر .

الف : مجاورين :
بر اساس صدور ماده ۲ مجاوري كه نسبت به حدود براي خود حقي قائل است مي تواند به تحديد حدود اعتراض نمايد . لازم به ذكر است كه اعتراض به حدود از طرف غير مجاور پذيرفتني نيست چرا كه غير مجاور در دعوي ذي نفع نمي باشد و مجاور نيز فقط در حدي كه مجاورت دارد ذي نفع محسوب مي شود بنابراين چنانچه اعتراض مجاور نسبت به حدي باشد كه باوي مجاورت ندارد اين اعتراض مسموع نخواهد بود .
بر اساس قسمت دوم تبصره ذيل ماده ۲۰ قانون ثبت چنانچه اعتراض به حدود از طرف غير مجاور به عمل آمده باشد ، واحد ثبتي مربوطه نظر خود را در بي اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ مي نمايد معترض مي تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ نظر مزبور به هيات نظارت شكايت نمايد راي هيات نظارت قطعي است .

ب : متقاضي ثبت :
بر اساس قسمت دوم ماده ۲۰ ، در صورتي كه متقاضي ثبت يا نماينده اش در موقع تحديد حدود حضور نداشته باشند و ملك با حدود اظهار شده از طرف مجاورين تحديد حدود شده باشد مي تواند به تحديد حدود اعتراض نموده و دادخواست به دادكاه صالح تقديم نمايد .

ج : اداره اوقاف و متولي و غيره :
وفق مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئين نامه قانون ثبت ناظر به ماده ۲۷ قانون ثبت ، اداره اوقاف و متولي و متصدي امور حبس نيز در صورتي كه اعتراضي به تحديد حدود داشته باشند مي توانند اعتراض نمايند .
بند دوم : مهلت اعتراض

طبق ماده ۲۰ قانون ثبت مهلت اعتراض به حدود سي روز از تاريخ صورت مجلس تحديد حدود است .

بند سوم : مرجع تقديم اعتراض

به موجب ماده ۲۰ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض به حدود نيز ابتدائاً بايد به اداره ثبت تسليم و ظرف يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض دادخواست به دادگاه تقديم نموده و گواهي آنرا به اداره ثبت تسليم نمايد . بدين ترتيب نحوه اعتراض به تحديد حدود نيز مانند اعتراض به اصل ملك است و چون در اعتراض به اصل ملك توضيح كافي داده شد ديگر نيازي به تكرار نيست . فقط يادآوري مي شود كه دعوي اعتراض به حدود نيز بايد با تقديم دادخواست و رعايت مقررات ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني به عمل آيد و از حيث مالي بودن و غير مالي بودن نيز ، دعوي مالي محسوب مي گردد .

بخش سوم : اعتراض به حقوق ارتفاقي

كسانيكه مدعي حق ارتفاقي در ملك مورد تقاضاي ثبت مي باشند يا اينكه به حق ارتفاقي كه مستدعي ثبت در ملك آنان براي خود قائل شده است اعتراض داشته باشند و نيز خود متقاضي ثبت در صورتيكه در هنگام تحديد حدود حضور نداشته و تحديد حدود بر اساس اظهارات مجاورين به عمل آمده باشد در صورتي كه مدعي حق ارتفاقي در املاك ديگر يا منكر حق ارتفاقي كه مجاور در ملك او براي خود قائل شده است باشد ، مي توانند بر اساس ماده ۲۰ قانون ثبت ظرف سي روز از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود بر آن اعتراض نمايند .
مطالبي كه در دعوي اعتراض به ثبت و تحديد حدود گفته شد در مورد اعتراض به حقوق ارتفاقي نيز صادق است و بنابراين نيازي به تكرار نيست .

بخش چهارم : اعتراض با راي هيات حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي

از آنجائيكه بحث در خصوص مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت و تاريخچه و فلسفه وضع آن و صدور سند مالكيت بر اساس مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي ، بحثي گسترده و نياز به وقت كافي دارد و در اينجا امكان اينكه به طور كامل به تمامي موضوعات مرتبط با اين مواد بپردازيم وجود ندارد ، لذا ضمن توجه دوستان عزيز به مقاله شرحي بر مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت نوشته همكاران محترم ، آقايان دكتر علي اصغر حاتمي و محمد جواد بهشتي و حبيب الله كرمي وكلاي پايه يك دادگستري و عضو كانون وكلاي دادگستري فارس ، مندرج در شماره ۹-۸ مجله كانون وكلاي دادكستري مركز ، كه مقاله اي پر بار و مفيد مي باشد ، در اينجا به طور اختصار فقط به صلاحيت هيات هاي حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحي پرداخته و سپس به موضوع اعتراض به آراء هيات هاي مذكور مي پردازيم :

بند اول : هيات حل اختلاف – تركيب

بر اساس ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت اسناد املاك مصوب ۳۱/۴/۶۵ و الحاق موادي به آن در هر حوزه ثبتي هيات يا هياتهائي به عنوان هيئت حل اختلاف در ثبت تشكيل مي شود . اعضاي اين هيات عبارتند از :
يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه و رئيس ثبت يا قائم مقام وي و يك نفر خبره ثبتي به انتخاب رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور . نحوه تشكيل و اختيارات هيات و ساير موارد اجرائي آن مطابق آئين نامه اجرائي اين قانون خواهد بود.

بند دوم : صلاحيت هيات حل اختلاف

صلاحيت هيات حل اختلاف را با توجه به قانون اصلاحي و آئين نامه اصلاحي آن بشرح زير مي توان طبقه بندي نمود :
۱-هر گاه محل مورد تقاضا بصورت مفروز باشد و بين اشخاص در تصرف اختلافي باشد و يا اينكه معترضي وجود داشته باشد و همچنين در صورتي كه با وجود توافق و نبودن معترض اتخاذ تصميم براي رئيس ثبت مقدور نمي باشد ، موضوع براي رسيدگي به هيات حل اختلاف ارجاع مي گردد .
۲-در صورتي كه متصرف و متقاضي نتواند سند عادي مالكيت ارائه دهد هيات حل اختلاف با رعايت كليه جوانب به موضوع رسيدگي در صورتي كه هيات توافق طرفين را احراز و مدعي بلامعارض باشد مراتب را براي صدور سند مالكيت به اداره ثبت محل اعلام مي نمايد .
۳-در مواردي كه متصرف با در دست داشتن سند عادي تقاضاي سند رسمي دارد هيات به موضوع رسيدگي نموده و پس از احراز تصرف مالكانه متقاضي مراتب را به اداره ثبت اعلام مي كند تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضي آگهي نمايد ، در صورتي كه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اين آگهي اعتراضي واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد. صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .

۴-هر گاه انتقال اعم از رسمي يا عادي به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بين متصرف و مالك مشاعي توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در كل ملك بيشتر نباشد اما به ساير مالكين مشاعي دسترسي نباشد و يا وجود معترض ، موضوع به هيات حل اختلاف براي رسيدگي ارجاع مي گردد . هيات در صورت احراز تصرف بلامنازع و بلامعارض متصرف بر حسب مورد به صدور سند مالكيت مفروزي يا مشاعي به نام متقاضي راي خواهد داد . اين تصميم به واحد ثبتي ابلاغ مي شود تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه ناشر آگهي هاي ثبتي آگهي نمايد ، چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدايت مي شود و اقدامات ثبت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود .

۵-در صورتي كه اعيان كلاً يا جزئاً در اراضي موقوفه احداث شده باشد هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحي دستور صدور سند مالكيت كل يا جزء اعيان يا قيد اجرت زمين خواهد داد .
۶-در موراد آن دسته از متقاضياني كه اعيان آنها كلاً و جزئاً در اراضي دولت و شهرداري ها ايجاد شده است نيز هيات با رعايت شرايط مقرر در تبصره ۳ ماده ۱۴۸ اصلاحي در آئين نامه مربوطه رسيدگي و اتخاذ تصميم خواهد نمود .
۷-در مورد مناطقي نظير مازندران كه غالباً مالك عرصه و اعيان جدا از هم بوده و مورد معامله اكثراً اعيان ملك مي باشد و آخرين منتقل اليه متقاضي سند مالكيت است هيات حل اختلاف به اين گونه تقاضا ها نيز رسيدگي نموده و با احراز شرايط مقرر در بند ۳ ماده ۱۴۷ اصلاحي اقدام به اتخاذ تصميم خواهد نمود .

بند سوم : چگونگي ابلاغ آراء هيات

در قانون دو طريق براي ابلاغ راي هيات پيش بيني شده است :
۱-طبق ماده ۱۴۸ اصلاحي راي هيات بوسيله ثبت محل به طرفين ابلاغ مي شود و برابر تبصره يك ماده ۲۱ آئين نامه اجرائي ابلاغ آراء و تصميمات هيات ها در زمينه اجراي قانون تابع مقررات آئين نامه اجرائي مفاد اسناد رسمي است .
۲-طبق بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحي و ماده ۳۴ اصلاحي آئين نامه اجراي قانون ، ابلاغ راي هيات از طريق انتشار آگهي است .
در موارد مذكور در بند هاي ۳ و ۴ صلاحيت هاي هيات حل احتلاف ، آراء هيات از طريق انتشار آگهي در روزنامه به عمل مي آيد و در ساير موراد از طريق اداره ثبت ابلاغ مي گردد .

بند چهارم : مهلت اعتراض به راي هيات

در قانون دو مهلت مقرر گريده است ، در مواردي كه راي هيات بوسيله ثبت محل و بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۱ آئين نامه اجرائي به طرفين ابلاغ مي گردد ، به موجب ماده ۱۴۸ اصلاحي مهلت اعتراض بيست روز از تاريخ ابلاغ راي مي باشد . و در مواردي كه ابلاغ از طريق انتشار راي در روزنامه و آگهي به عمل مي آيد بر اساس بند ۶ ماده ۱۴۷ اصلاحي و ماده ۱۳۴ اصلاحي آئين نامه اجرائي ، دو ماه از تاريخ انتشار اولين آگهي مي باشد .

بند پنجم : مرجع تقديم اعتراض

مستفاد از ماده ۱۴۸ و بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۳۴ آئين نامه اجرائي ، اين است كه اعتراض بايد بدواً به اداره ثبت محل تسليم گردد ، بر اساس ماده ۳۴ آئين نامه چنانچه در موعد مقرر اعتراض واصل شود اداره ثبت بايد به معترض اعلام نمايد كه ظرف يك ماه از تاريخ اعتراض مبادرت به تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي نموده و گواهي تقديم دادخواست را اخذ و به اداره ثبت تسليم نمايد .

بند ششم : مرجع رسيدگي به اعتراض

برابر بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۱۴۸ مرجع رسيدگي به اعتراض واصله دادگاه صالح مي باشد و منظور از دادگاه صالح نيز دادگاهي است كه از نظر محلي و نسبي صالح به رسيدگي باشد ، در حال حاضر با توجه به اينكه صلاحيت نسبي در دادگاه ها منتفي است ، فقط صلاحيت محلي مورد نظر مي باشد ، بنابراين مرجع رسيدگي به اعتراض آراء هيات هاي حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك مي باشد .
لازم به ذكر است كه هر چند در متن قانون بطور صريح مرجع صالح براي رسيدگي به اعتراض آراء هيات حل اختلاف را دادگاه صالح تعيين گرديده است مع الوصف ، در اينكه مرجع رسيدگي به اعتراض به راي هيات حل اختلاف دادگاه محل وقوع ملك است يا شوراي عالي ثبت ، بين شعب ديوان عالي كشور اختلاف نظر ايجاد شده بود و يك شعبه با توجه به تبصره ۳ ماده ۲۰ آئين نامه اجرائي شوراي عالي ثبت را صالح به رسيدگي دانسته و شعبه ديگر دادگاه عمومي را صالح دانسته بود فلذا موضوع به هيات ديوان عالي كشور جهت صدور راي وحدت رويه ارجاع كه هيات عمومي ديوان طي راي وحدت رويه شماره ۶۲۳-۱۸/۱/۷۷ دادگاههاي دادگستري را صالح براي رسيدگي به اعتراض به آراء هيات عمومي حل اختلاف اعلام نمود .

بند هفتم : شرايط دعوي اعتراض

دعوي اعتراض به آراء هيات هاي حل اختلاف مانند ساير دعاوي بايد به موجب دادخواست بوده و واجد ساير شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز باشد . از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن نيز دعوي اعتراض به راي هيات حل اختلاف با توجه به آنچه قبلاً در بحث اعتراض به اصل ثبت ملك بعرض رسيد ، مالي محسوب مي گردد و بايد برابر هزينه دادرسي دعاوي مالي هزينه دادرسي و تمبر وكالتي و ساير حقوق مربوطه پرداخت شود .

بند هشتم : اعتراض بعد از انقضاء مدت و بعد از صدور سند مالكيت

بر خلاف ماده ۲۴ قانون ثبت كه ناظر به ثبت عمومي مي باشد ، و بعد از انقضاء مدت هاي مقرر هيچگونه اعتراضي را مسموع ندانسته است ، در موراد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي به صراحت بند ۶ ماده ۱۴۷ و ماده ۳۴ آئين نامه اجرائي قانون ، صدور سند مالكيت را مانع مراجعه متضرر به دادگاه ندانسته است . بنابراين معترض بعد از انقضاء مهلت و صدور سند مالكيت نيز مي تواند جهت احقاق حق خود به دادگاه مراجعه نمايد . دليل اين امر نيز روشن است ، چرا كه به هر حال متضرر از حكم در جريان رسيدگي هيات كه في الواقع يك نوع رسيدگي قضايي مي باشد و هيات پس از رسيدگي و امعان نظر قضايي مبادرت به صدور راي مي نمايد ، نبوده و از تصميمات و اقدامات هيات بي اطلاع مي باشد و انتشار آگهي هم ايجاد علم و يقين براي اطلاع وي از تصميمات هيات نمي كند . (۱)
--------------------------------------------------------------------
(۱) مجله كانون شماره ۹۸- ص ۲۱۳

بنابراين در اينكه متضرر بعد از صدور سند مالكيت مي تواند به دادگاه مراجعه كند ترديدي نيست اما بحث و ترديد در اين است كه آيا قسمت اخير بند ۶ ماده ۱۴۷ ناظر به مراجعه متضرر به دادگاه جهت مطالبه خسارات و ضرر و زيان است يا اعتراض به ثبت و صدور سند مالكيت را نيز در بر مي گيرد . و به عبارت ديگر آيا معترض مي تواند تقاضاي ابطال سند مالكيت كه بر اساس راي هيات صادر شده نيز از دادگاه بخواهد يا خير ؟

در اين خصوص دو نظر ابراز شده است ، عده اي معتقدند كه معترض فقط مي تواند جهت مطالبه خسارت و ضرر و زيان خود به دادگاه مراجعه كند و ماده ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت نيز مويد نظر خود مي گيرند و عده اي ديگر معتقدند كه معترض مي تواند از دادگاه ابطال سند مالكيت صادر ه را نيز بخواهد و معتقدند اين موضوع منافاتي با ماده ۲۲ قانون ثبت ندارد ، چرا كه سند مالكيتي كه بر اساس شرايط مادتين ۲۴ و ۲۲ قانون ثبت صادر شده باشد اعتبار قانوني خود را دارد و دعوي مخالف آن مسموع نيست اما در موردي كه براساس مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي سند مالكيت جديدي صادر مي شود اين سند مالكيت جديد بر اساس قانون مذكور قابل اعتراض و حتي ابطال در مراجع قضايي است .(۱)

سوال ديگري كه در اينجا مطرح مي شود اين است كه چنانچه متضرر بعد از صدور سند مالكيت بخواهد به دادگاه مراجعه كند ، خواسته وي آيا بايد ابطال راي هيات حل اختلاف نيز باشد يا تنها ابطال سند مالكيت كافي است ؟ در اين خصوص دو نظر ابراز شده است : عده اي معتقدند از آنجائيكه طبق ماده ۲۲ قانون ثبت محاكم كسي را مالك مي شناسند كه ملك به نام وي ثبت شده باشد و كسي كه در اجراي مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ سند مالكيت اخذ كرده باشد نيز مالك رسمي محسوب ميشود و مادامي كه راي هيات ثبتي به قوت خود باقي است ابطال سند موردي ندارد و دادگاه نمي تواند بدون اينكه ابطال راي هيات موضوع خواسته باشد به موضوع فسخ راي هيات رسيدگي كند چون موضوع فسخ راي هيات و ابطال سند مالكيت كاملاً مستقل از يكديگر بوده و خواسته محسوب مي شود و بنابراين خواهان الزاماً بايد در دادخواست خود ابطال راي هيات را نيز ذكر نمايد . در غير اين صورت دادگاه بايد قرار عدم استماع دعوي را
صادر نمايد .

--------------------------------------------------------------------
(۱) نظريه شماره ۵۹-۵/۷-۱۱/۷/۷۸ اداره حقوقي مجموعه نظر هاي مشورتي در مسائل مدني – شهري – خرازي ص ۳۰۱
عده اي ديگر معتقدند ، اصولاً اعتراض به ثبت از ناحيه هر كس ملازمه با ادعاي مالكيت دارد و راي هيات حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي مقدمه براي صدور سند مالكيت بوده وقتي شخصي خواهان ابطال سند مالكيت باشد دادگاه مي تواند به مقدمات خواسته نيز رسيدگي كند و لازم نيست كه خواهان تصريح كند كه فسخ راي هيات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نيز جزء خواسته اوست ، برخي موضوعات هر چند قابليت رسيدگي مستقل دارند ولي خود مي تواند مقدمه بعضي دعاوي باشند مثل دعوي الزام به تنظيم سند رسمي كه با وجود اينكه خواهان اثبات مالكيت خود را تصريح نكرده ولي دادگاه بدواً و مقدمتاً به مالكيت خواهان و تحقق بيع رسيدگي و پس از احراز آن خوانده را ملزم به تنظيم سند مي كند .(۱)

بنظر مي رسد كه نظر اول بيشتر منطبق با موازين قانوني باشد ، چرا كه در بند ۶ ماده ۱۴۷ قانونگذار مقرر داشته « ... چنانچه اعتراضي نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالكيت را صادر خواهد كرد . صدور سند مالكيت جديد مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود » پس بنابراين قانون اعتراض به راي هيات را حتي بعد از انقضاء مهلت نيز تجويز نموده و بنابراين خواسته خواهان علاوه بر ابطال سند بايد ابطال راي هيات نيز باشد و علاوه بر اين طبق ماده ۲ قانون آئين دادرسي مدني هيچ دادگاهي نمي تواند به دعوايي رسيدگي كند مگر اينكه شخص يا اشخاص ذي نفع يا وكيل يا قائم مقام يا نماينده آنان رسيدگي به دعوا را برابر قانون دادخواست نموده باشند و در اينجا چون فسخ راي هيات جزء خواسته نمي باشد دادگاه نمي تواند به آن رسيدگي كند و چون بدون رسيدگي به صحت و سقم راي هيات نمي توان در خصوص سند مالكيت نيز اظهار نظر نمود ، دعوي قابليت استماع را ندارد و دادگاه بايد اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوي نمايد . و قياس دعوي اعتراض به ثبت و ابطال سند مالكيت با دعوي الزام به تنظيم سند رسمي قياس مع الفارق مي باشد ، چرا كه در دعوي الزام دادگاه ناگزير است كه بعنوان مقدمه به صحت و سقم قرار داد في ما بين نيز رسيدگي كند در صورتي كه در دعوي ابطال سند مالكيت چنين ملازمه اي وجود ندارد ، مضاف بر اين سند مالكيت جديد بر اساس راي هيات حل اختلاف صادر گرديده است و بدون فسخ راي هيات نمي توان به ابطال سند مالكيت رسيدگي نمود .

همانطور كه چنانچه بر اثر حكم دادگاه سند مالكيت بنام كسي صادر شده باشد ،
-------------------------------------------------------------------
(۱) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل قانون مدني (۲) صفحه ۲۲۵
معترض نمي تواند ابطال چنين سندي را تا زماني كه حكم دادگاه در مرجع قانوني بلااثر و ملفي نگرديده است خواستار شود و خواهان ابطال ناچار بايد ابتدا از طريق طرح دعوي اعتراض ثالث ، حكمي كه در اثر آن سند مالكيت صادر گرديده را بلااثر و ملفي نمايد و انگاه نسبت به ابطال سند مالكيت اقدام كند .
در مورد مشابه ، در دعوي خلع يد ، ديوانعالي كشور نظر اول را مورد تاييد قرار داده است و در راي وحدت رويه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۸۳ اعلام داشته كه دعاوي خلع يد كه مستند به سند رسمي نمي باشد ، بدواً بايد مالكيت خواهان احراز گردد و رويه اين راي را چنين تفسير نموده كه خواهان خلع يد كه مستند دعوي او سند عادي است ، علاوه بر خلع يد بايد اثبات مالكيت را نيز از دادگاه در خواست كند و در صورتي كه فقط خلع يد خواسته باشد و اثبات مالكيت جزء خواسته او نباشد دعوي را نمي پذيرند . در دعوي خلع يد نيز از آنجائيكه خلع يد فرع بر مالكيت مي باشد ، احراز مالكيت خواهان مقدمه براي صدور حكم خلع يد مي باشد و بر اساس نظر گروه دوم دادگاه بايد بتواند بدون اينكه اثبات مالكيت جزء خواسته باشد رسيدگي و حكم خلع يد صادر نمايد در صورتي كه بشرحي كه آمده راي هيات عمومي ديوانعالي كشور بر خلاف آن نظر داده است .

بخش پنجم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع ماده ۵

قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد آنها در اثر جنگ يا حوادث غير مترقبه مانند زلزله ، سيل و آتش سوزي از بين رفته اند مصوب ۱۷/۲/۱۳۷۰

به موجب ماده يك قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه .................... در مواقعي كه به علت جنگ يا حوادث غير مترقبه اي نظير زلزله ، سيل و آتش سوزي ، آثار اعيان املاك و يا اسناد و مدارك ثبتي از بين رفته باشد به سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اجازه داده مي شود كه نسبت به تشكيل پرونده و دفاتر و سوابق ثبتي املاك و همچنين اسناد و مدارك مربوطه به اجراي ثبت در دفاتر اسناد رسمي و ازدواج و طلاق و ثبت شركت ها و مالكيت صنعتي و اختراعات اقدام نمايد . حسب تبصره ماده يك قانون و ماده ۳ آئين نامه اجرائي سازمان ثبت از طريق رسانه هاي گروهي به اطلاع عموم مي رساند كه صاحبان حقوق اسناد و مدارك و دلايل خود را حداكثر ظرف شش ماه به ثبت محل ارائه نمايند ، كساني كه بعد از مدت مذكور مراجعه كنند مي بايست اصالت اسناد و مدارك و مستندات آنها به تائيد دادگاه محل رسيده باشد .

برابر ماده ۵ قانون و ماده ۱۷ آئين نامه اجرائي آن ، در هر حوزه ثبتي هيات حل اختلافي مركب از مسئول باز سازي ، رئيس ثبت ، دو نفر معتمد با معرفي نماينده يا نمايندگان محل در مجلس شوراي اسلامي و شهردار محل در خصوص شهر ها و بخشدار محل در مورد خارج شهر تشكيل مي شود . وظيفه اين هيات بررسي شكايات و اعتراضات و ارجاعات ثبت و انجام تحقيقات به منظور تشخيص مالكيت متقاضي و ميزان آن و حدود و مشخصات ملك يا رد تقاضا مي باشد . بر اساس ماده ۴ قانون به جزء در مواردي كه مستندات متقاضي مشعر بر ثبت ملك در دفتر املاك باشد يا مسئول باز سازي محل بر اساس پرونده هاي موجود كه عيناً به ثبت محل تحويل مي نمايد ، گواهي كند يا معتمدين يا گواهان محل شهادت بر مالكيت متقاضي بدهند و معارضي هم نباشد و همچنين در مواردي كه بين اشخاص در تصرف يا مالكيت اختلاف باشد ، موضوع جهت رسيدگي به هيات حل اختلاف ارجاع مي شود . علاوه بر اين بر اساس ماده ۱۵ آئين نامه اجرائي قانون ، اشخاصي كه نسبت به اصل مالكيت يا حدود و حقوق ارتفاقي اعتراضي داشته باشند مي توانند اعتراض خود را به ثبت محل تسليم دارند و رسيد دريافت نمايند ، ثبت محل مكلف است اعتراضات واصل شده را ظرف ۴۸ ساعت جهت رسيدگي و اتخاذ تصميم به هيات حل اختلاف ارجاع نمايد .

وفق ماده ۶ قانون و ماده ۲۰ آئين نامه اجرائي ، هيات حل اختلاف نظر خود را نسبت به ارجاعات ثبت يا رد اعتراض و شكايات وارده به ثبت محل اعلام مي كند ، اداره ثبت مكلف است طبق راي هيات بلافاصله مبادرت به تشكيل پرونده و صدور سند مالكيت نمايد .

معترض به راي هيات مي تواند به دادگاه صالح مراجعه كند و دادگاه نسبت به مالكيت عرصه و تعيين تكليف اعياني حكم لازم را صادر خواهد نمود . و بر اساس تبصره ماده ۶ اعتراض به راي هيات حل اختلاف مانع از صدور سند مالكيت و شروع بازسازي نخواهد بود . در تبصره ماده ۲۰ آئين نامه ذكر شده كه اعتراض به راي هيات مانع بازسازي نخواهد بود و ذكري از صدور سند نشده است .
در قانون و آئين نامه اجرائي آن مهلتي كه طي آن مي توان به راي هيات موضوع ماده ۵ اعتراض نمود ديده نمي شود و با وصف سكوت در خصوص مهلت ، به نظر مي رسد كه اعتراض به راي هيات مذكور مقيد و محدود به زمان نيست و معترض هر زمان به بخواهد مي تواند به راي هيات اعتراض نمايد . چه سند مالكيت صادر شده باشد چه نشده باشد .

اعتراض به راي اين هيات نيز بايد به موجب دادخواست صورت گيرد و شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني نيز رعايت گردد و از نظر مالي بودن يا غير مالي بودن نيز دعوي مذكور مالي محسوب مي گردد .
قانون و آئين نامه اجرائي آن در اينكه اعتراض بايد بدواً به اداره ثبت داده شود يا خير نيز ساكت است ، لكن با توجه به اينكه به هر حال اداره ثبت لازم است كه از وجود معترض و اعتراض اطلاع پيدا كند تا در پرونده مربوطه مراتب منعكس گردد ، بنظر مي رسد كه معترض اعتراض خود را به اداره ثبت بايد تسليم و علاوه بر اين بعد از تقديم دادخواست به دادگاه ، گواهي طرح دعوي نيز اخذ و به اداره ثبت مربوطه تسليم نمايد .

بخش ششم : اعتراض به راي هيات موضوع بند ۲ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي

به موجب ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادي و اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران مصوب ۱۱/۶/۸۳ ، به منظور صدور سند مالكيت املاك واقع در بافت مسكوني روستاها وزارت مسكن و شهرسازي (بنياد مسكن انقلاب اسلامي ) موظف است ، به نمايندگي از طرف روستائيان طي مدت برنامه چهارم توسعه براي كليه روستاهاي داراي شوراي اسلامي و مراكز دهستان ها نقشه تفكيكي وضع روستا ها را تهيه و به اداره ثبت اسناد و املاك ارسال نمايد و اداره ثبت نيز در صورتي كه محدوده مورد عمل قبلاً تحديد حدود شده باشد با توجه به مدارك متصرفين صورت جلسه تفكيكي حاوي حدود قطعات و مشخصات متصرفين توسط نماينده و نقشه بردار ثبت تنظيم و به امضاء نماينده بنياد مسكن و شوراي اسلامي روستا مي رسد تا بر اساس آن به نام متصرفين كه داراي مدارك دال بر مالكيت مي باشند سند مالكيت صادر و تسليم نمايد .(بند ۱ ماده ۱۳۳)

بر اساس بند ۲ ماده ۱۳۳ در صورتي كه متصرف نتواند مدارك دال بر مالكيت ارائه نمايد يا در مالكيت و تصرف اشخاص اختلاف باشد همچنين در صورتي كه محدوده مورد عمل تحديد حدود نشده باشد يا عرصه آن از املاك متعلق به دولت ، سازمان ها و موسسات و نهاد هاي عمومي يا اوقاف باشد ، موضوع در هياتي مركب از رئيس اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان و رئيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي و يكي از قضات دادگستري به انتخاب رئيس قوه قضائيه مطرح و راي مقتضي صادر مي گردد .
ماده ۷ آئين نامه اجرائي بند ۴ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه ، نيز ضمن اعلام تركيب هيات بشرحي كه در قانون آمده مقرر داشته كه هيات در خارج از وقت اداري رسيدگي و محل تشكيل آن نيز بر اساس تبصره ۱ ماده ۷ آئين نامه اداره ثبت اسناد و املاك محل خواهد بود .

جزوه حقوق ثبت استاد صالح احمدی ( قسمت دوم)

مطالب مشابه :

پاسخی به نامه علی مطهری به استاد پناهیان

نامه استاد قرآنی به حدادعادل در اعتراض به تقدیر از برنامه‌های سیما

نامه دوباره استاد محمد رضا شجريان به رئيس صداوسيما

نامه سرگشاده 88 استاد دانشکده فنی دانشگاه تهران به مقام رهبری و اعتراض نسبت به حمله لباس شخصی ها به

نامه استاد مطهري به معلم شهيد دكتر شريعتي

جزوه حقوق ثبت استاد صالح احمدی ( قسمت اول)

پایان نامه دان 4 استاد حمید رضا صفری

نحوه اخذ معرفی به استاد (ارجاع به استاد)

جزوه حقوق ثبت استاد صالح احمدی ( قسمت دوم)

نامه استاد شجریان به دکتر لاریجانی