نمونه کیس آموزشی " اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی "

Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4

اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی

وجود دردسر و مشکلات معاملاتی ، حقوقی وثبتی تنها بر سر راه املاک شهری هم چون املاک مسکونی ، اداری ، تجاری و ... وجود ندارد بلکه معاملات اراضی زراعی و کشاورزی از دردسر های مختص خود برخورداراست . از آنجا که روستا نشینان هم وطن از دانش حقوقی و ثبتی بسیار اندکی برخوردارند خودشان نیز به این امر حتی دامن می زنند مثل بی توجهی به تداخلات ، تعارضات املاک ، تزاحمات و یا پدیده کسر واضافه در اسناد ویا میزان تصرفات خود که گاهاً بیش از میزان مندرج در اسناد شان می باشد یکی از نشانه های وجود وحدوث چنین مشکلات ثبتی و ... می باشد . نخست در اینجا به تعاریف و تشریح ضوابط ومقررات پدیده تداخل ، تناقض ، تعارض ، تزاحم ،کسر یا اضافه مساحت ملک ویا سند ، جابجایی و ...پرداخته می شود وسپس توصیه هایی در خصوص آداب معامله اراضی زراعی و کشاورزی تقدیم می شود و آنگاه به عبارات و اصطلاحاتی متداول و معمول ثبتی درخصوص مساحت و میزان اراضی واملاک در اکناف کشور عزیز مان ایران همیشه جاودان می پردازم ؛ باشد که مفید فایده برای هم میهنان عزیز ارجمند قرارگیرد .

پدیده تداخل یک ملک در دیگر املاک مجاور ، در قوانین ومقررات ثبتی بسیار متداول است که از آن تحت عنوان تَزاحُم ، تداخل ، تناقض ، تَعارُض ، جابجایی ، اضافه یا کسر مساحت و ... یاد می شود .پدیده تداخل در اسناد مالکیت بدین نحواست که ممکن است دوسند مالکیت با هم در قسمتی تداخل داشته باشند و مالک نیز درآن قسمتی که تداخل وجود دارد ، تصرف دارد و قانون نیز حق را به مالک سند مؤخر التاریخ بدهد ؛ یعنی مدارک و پرونده ثبتی، حق را به مالک آن بدهد ومورد تداخل هم در تصرف او باشد و او در آن قسمت مبادرت به احداث بنا ویا غرس اشجار نموده باشد ، در این صورت حق دارد طبق قانون ثبت اسناد واملاک ، اصلاح آنرا از اداره ثبت محل بخواهد .

در صورت مواجهه شدن با چنین اسناد واملاکی هنگام معامله ، قبل از هر اقدامی نخست اقدام به اصلاح نموده وسپس با خیال راحت معامله نمایید . توصیه می شود به اسناد ملکی تان هرچند وقت نگاهی بیاندازیید وآنرا مورد مطالعه دقیق دهید شاید چنین اتفاقی برای ملک و سند شماهم افتاده باشد پیشاپیش (قبل از وقوع هر نوع معامله ای) آنرا اصلاح نمایید به نفع شماست .

پدیده تعارض در املاک نیز متداول است؛ بدین گونه که در امورثبتی ومخصوصاً درتقاضای ثبت وصدور سند گاهاً دیده شده است که مورد تقاضا از دوجهت بر حسب مستندات و اوراق مرتبط تعریف وتوصیف می شود: نخست اینکه مورد تقاضا دارای چه پلاکی است ؟ دوم اینکه حدود آن از چه قرار است ؟ نکته تعارض دقیقا اینجاست . در صورت وقوع چنین تعارضی باید رفع آن را از اداره ثبت محل در خواست نمود . تعارض در مؤلفه ثبتی به اشکال متفاوت به چشم می خورد ، ممکن است این تعارض بین دوپلاک باشد ویا بین املاک و سند رسمی یا بین دفتر ثبت املاک با احکام مراجع قضایی باشد یا بین حکم دادگاه با مفاد سند مالکیت ، یا تعارض بین دادنامه و تصرف و ... بروز نماید .مراجع رسیدگی به چنین تعارضاتی یکی هئیتی است که در دادگاه استان مستقر می باشد . این هئیت متشکل از رئیس ثبت استان یا قائم مقام وی ودو نفر ازقضات دادگاه استان براساس انتخاب وزیر دادگستری ویک عضو علی البدل ( از قضات دادگستری یا کارمند ثبت استان با معرفی وزیر دادگستری ) می باشند ودومی شورایعالی ثبت می باشد که نقش مرجع تجدید نظر را ایفا می نماید .

پدیده تزاحم نیز یکی از مشکلات ثبتی است ؛ هرگاه بين اشخاص و اداره ثبت ، هنگام قبول ثبت ملک اختلافی حاصل شود يا ملکی را که متقاضی مدعی مالکيت اوست و نسبت به آن تقاضای قبول ثبت دارد ، در تصرف فرد ديگری باشد که متصرف هم نسبت به همان ملک ادعای مالکيت بنمايد قبول ثبت چنين ملکی موکول به رفع تزاحم و تعارض می باشد. بديهی است مرجع رسيدگی و اتخاذ تصميم نسبت به قبول ثبت بنام هر يک از طرفين اختلاف ، هيات نظارت ثبت منطقه مربوطه می باشد ( موضوع بند يک از ماده 3 آئين نامه * اجرائی رسيدگی اسناد مالکيت معارض و هيات نظارت و شورای عالی ثبت) . البته آراء هيات نظارت که در اين خصوص صادر می شود به استناد بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت ** قابل تجديدنظر در شورای عالی ثبت می باشد .

پی نوشت -------------------------------------------------------------------

*بند 1ماده 3 آئین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض : " هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بیناشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشدباید كلیه مدارك طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلیبه وسیله اخطار دعوت نمود و متذكر شوند كه اولاً عدم حضور هر یك از طرفینمانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یك از طرفین می‏توانند تا قبل از وقترسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارك تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعهنمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏هارسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و بهامضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی براین كه چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارشنماید پس ممكن است كه اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد . ** 8 ماده 25 قانون ثبت : رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه‌ی رئیس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیأت نظارت است. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- تفاوت تزاحُم وتعارُض دراصطلاح فقهی ، عبارت است از اینکه هرگاه بین دو دلیل تضاد ، برخورد ویا تصادمی بهر صورت ایجاد شود، این وضع را در اصطلاح ثبتی تعارض می نامند . اگر چنانچه بین دو مدلول چنین برخورد وتضادی حاصل شود، آنرا تزاحم می گویند . تعارض دودلیل می تواند تعارض بین دو اقرار یا دوحکم دادگاه ویا بین مفاد دو بنچاق وامثال آن حاصل شود که تمام این موارد را تعارض ادله (دلیل ) می نامند .

روش عملی رسيدگی به موضوع تعارض وتزاحم جهت تهيه گزارش به ثبت اسناد منطقه بشرح زير است : 1. نماينده و نقشه بردار بعد از مراجعت از معاينه محل و مشاهده تعارض و تزاحم و وجود اختلاف بين متقاضی قبول ثبت و متصرف مراتب را طی گزارشی به استحضار رئيس اداره می رسانند . 2. رئيس ثبت بعد از ملاحظه گزارش و بررسی ضمن اينکه دستور می دهد در دفتر انديکاتور ثبت شود سوابق را جهت انجام اقدامات بعدی به نماينده مربوطه ارجاع می نمايد. 3. متصدی دفتر انديکاتور گزارش را ثبت دفتر نموده و برای اقدام بعدی نزد نماينده ارسال می دارد. نماينده حسب دستور رئيس اداره مدارک طرفين دعوی را اخذ و ضمن تعيين وقت مناسب به طرفين اخطار می نمايد که برای معاينه محل در روز مقرر در محل وقوع ملک حضور يابند و نيز در اخطار متذکر می گردد که اولا عدم حضور مانع از انجام عمليات نخواهدبود و ثانيا طرفين دعوی می توانند تا روز معاينه محل به اداره ثبت مراجعه و با ملاحظه مدارک تسليمی طرف مقابل از مفاد آنها اطلاع حاصل نمايند. 4. اخطارها پس از امضاء رئيس اداره و درج شماره بر آنها توسط متصدی دفتر انديکاتور جهت ابلاغ به مامور مربوطه تسليم می گردد. 5. مامور ابلاغ آنها را در اسرع وقت به طرفين دعوی ابلاغ و نسخ رويت شده را با قيد امضاء و گواهی ابلاغ طی گزارشی به نظر رئيس ثبت می رساند. 6. مسئول اداره پس از ملاحظه اخطارهای ابلاغ شده و حصول اطمينان از صحت ابلاغ دستور می دهد تا در سابقه ضبط گردند. 7. در روز مقرر و تعيين شده با مراجعه متقاضی نماينده و نقشه بردار همراه وی به محل وقوع ملک عزيمت می نمايند. ضمنا چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر باشد و فوق العاده ماموريت و هزينه سفر به نماينده و نقشه بردار تعلق گيرد متقاضی موظف است آن را به شرحی که در گذشته بيان شد به حساب سپرده ثبت واريز و فيش آن را به حسابداری ارائه نمايد. 8. بعد از حضور د رمحل نماينده تحقيقات جامعی را پيرامون چگونگی مالکيت متقاضی و تصرفات متصرف انجام و صورتجلسه ای را که بيانگر نحوه مالکيت متقاضی يا متصرف و نيز نحوه تصرف مدعی يا متقاضی باشد تنظيم و به امضاء طرفين و حضار و گواهان و شهود می رساند و بعد از اظهارنظر صريح نسبت به موضوع خود و نقشه بردار آن را امضاء و در صورت لزوم و ضرورت نقشه بردار کروکی ملک را هم ترسيم و سپس مراتب را طی گزارشی به استحضار رئيس اداره می رساند. 9. مسئول اداره گزارش نماينده و صورتجلسه معاينه محل را ملاحظه و بررسی و درصورتي که آن را جامع و کافی تشخيص داده و اشکالی بر آن متصور نباشد دستور می دهد مراتب جهت طرح در هيات نظارت به ثبت منطقه گزارش شود. 10. در اين گزارش که عنوان ثبت منطقه تهيه می گردد نماينده بايستی جريان کامل ملک مورد تقاضا و چگونگی اقدامات انجام شده و اجراء موارد مندرج در بند يک ماده 3 آئيننامه اجرائی رسيدگی اسناد مالکيت معارض را به صراحت مرقوم و نظر نهائی ثبت محل را درخصوص قبول ثبت بنام يکی از دو طرف دعوی اظهار نمايد. 11. مسئول اداره گزارش را مطالعه و در صورتي که جامع تشخيص داد آن را امضاء و دستور پرداخت فوق العاده نماينده و نقشه بردار را هم می دهد، سپس متصدی دفتر انديکاتور پس از درج شماره آن را به ثبت منطقه مربوطه ارسال و سوابق را تا وصول رای هيات نظارت جهت ضبط به بايگانی برگشت می دهد.

درخصوص پدیده تناقض های ثبت عمومی نیز بد نیست که بدانید این امر نیز در اسناد ، حقوق و املاک به چشم می خورد مثل تناقض درمفاد ماده 22 قانون ثبت * ( که دولت فقط کسی را کهملک بنام وی دردفتر املاک است برسمیت می شناسد ) و از طرف دیگر در اماره تصرف ، تصرف را نوعی اماره مالکیت در اموال غیر منقول می داند ! .

پی نوشت -------------------------------------------------------------------------------- ماده 22 ق.ث : " همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت فقط كسی را كه ملك باسم او ثبت شده و یا كسی ملك مزبور باو منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی ارثاً به او رسیده باشد ، مالك خواهد شناخت.در مورد ارث هم ملك وقتی در دفتر املاك به اسم وراث ثبت می شود كه وارثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حكم نهایی در آن باب صادر شده باشد" . ------------------------------------------------------------------------------

پدیده جابجایی در اسناد واملاک نیز یکی از اشتباهات رایج در امر تصرف وصدور اسناد مالکین می باشد . بکرات مشاهده می شود که مالکی بر اثر اشتباه ، ملک دیگری را تصرف کرده ودر آن مبادرت به احداث ساختمان کرده است وبا این عمل ناخواسته موجبات تضییع حقوق مالک ملک مجاور را فراهم کرده است . دراین خصوص برای رفع اِشکال حاصله بین سند و محل ملک می توان به دو صورت اقدام نمود :

نخست این که می توان با انتقال رسمی سندها بنام یکدیگر مشکل را حل وفصل کرد . دوم این که با تنظیم اقرارنامه رسمی در دفاتر اسناد رسمی محل ، مبنی بر توافق مالکین دو ملک، جهت اصلاح دو سند مطابق قانون وبا توجه به وضعیت فعلی محل ملک ، با اصلاح سند در هیأت های نظارت مشکل را برطرف نمود .

پدیده اضافه مساحت در متن اسناد مالکیت به نسبت تصرف مالک از جمله مواردی است که در امر تنظیم سند و یا میزان تصرف افراد در ملک، بچشم می خورد . دلایل این اضافه مساحت متعدد است ازجمله ممکن است اسناد ی که توسط مراجع ذیصلاح تنظیم وصادر می شود گاهاًً در آن به ذکر حدود طبیعی از قبیل رودخانه ، نهر عمومی ، کوهسار ، مسیل ، قنات و .. بسنده شود وغالباً ابعاد ملک ومساحت ملک مشخص وتعیین نمی شود وهمین امر عاملی برای اشتباه در مساحت ملک می شود . در این صورت مردم این اشتباه را به نفع خود می دانند وبعضاً مشاهده می شود درهنگام انجام معامله آنرا نوعی امتیاز می دانند وکلی سر خریدار منت می گذارند که فلان متراژ ( مثلاً 330 متر مربع )را تحویل می دهند ولی بابت 305 متر مربع پول می گیرند . در این نوع معاملات به سه موضوع باید توجه داشت :

نخست این که در چنین وضعیتی مالک ومتصرف به محض وقوف برآن باید اقدام قانونی جهت اصلاح سند وتصرفی خود پیش از انجام هر نوع معامله ای بعمل آورند که متأسفانه متصرف به آن وقعی نمی گذارد ؛ حال آن که قانون ثبت اسناد دراین خصوص چنین می گوید : " اگر ادارات ثبت دربرابرچنین اسنادی ساکت بنشینند و یا حتی پاسخ استعلام را صادر نمایند موجبات بی نظمی در روابط مالی وملکی و قانون را فراهم می سازند وحتماً باید اخطار منع انجام معامله برای متصرف صادر شود" . درخصوص اضافه مساحت ملک هم ماده 149 قانون ثبت اسناد وتبصره ذیل آن صراحتاً تکلیف را روشن ساخته است :

دوم : این که نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداًمعلوم شود اضافه‌ی مساحت دارد ، ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزشمندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبتتودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.در صورتی که اضافه‌ی مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورینتجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراریداده نشده باشد، اداره‌ی ثبت اسناد، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تاوجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد . عدم مراجعه‌ی فروشنده برای دریافتوجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند، اعراض محسوب و وجه به حسابدرآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود. تبصره: " در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله‌ی ارزیاب ثبت معین خواهد شد.اما ماده355 قانون مدنی نظر دیگری دارد که بد نیست با مفاد آن هم آشنا شویم : " اگر ملکي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشدو بعد معلوم شود که کمتراز آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله‌را خواهد داشت و اگر معلوم شود کهبيشتر است‌، بايع مي تواند آن رافسخ کند مگر اينکه در هر دو صورت‌، طرفينبه محاسبه زياده يآنقيصه تراضي نمايند " . این هم خطری است که سرمایه گذاران را تهدید می کند .

سوم : این که فروشنده باید توجه داشته باشد که هنگام انجام معامله ، اگر ثَمَن را براساس مساحت مندرج در سند می گیرد ونه براساس میزان تصرف ، این موضوع را باید در متن مبایعه نامه درج وذکر کرد تا در آینده دچار زیان اجرت المثل و غیره نشود .

دیگر پدیده موجود در اسنادثبتی واملاک تصرفی ، پدیده کسر مساحت ملک در تصرف نسبت به مساحت مندرج در مفاد سند و بنچاق و یا تفاوت مساحت ملک در متن سند بقدر کمتر می باشد . عملکرد ما لکین در این خصوص بسیار متفاوت است آنان به محض این که پی ببرند که میزان تصرف شان کمتر از مساحت مندرج در مفاد و متن بنچاق یا سند مالکیت شان است ، بی فوت وقت راهی اداره ثبت محل می شود تا موضوع را حل وفصل نمایند . بهرحال در صورت وجود تناقض در تصرف ومساحت در متن سند باز هم قبل از انجام هرنوع معاملاتی باید به اصلاح وضع موجود پرداخت . در این خصوص مجموعه بخشنامه های ثبتی دربند387 * تحت عنوان گزارش اشتباهات ثبتی وتفویض اختیار به رؤسای واحدهای ثبتی به تفصیل سخن گفته است . پی نوشت --------------------- * بند387 : چون منظور از تصویب مواد اصلاحی قانون ثبت و آئیننامه ها انجام مراجعات ومشكلات ارباب رجوع می باشد و از طرفی در امور جاری هیئت نظارت ملاحظه می شودنسبت به بعضی موارد كه اتخاذ تصمیم از ناحیه رؤسای واحدهای ثبتی (با اجازهاین هیئت) در ظرف مدتی اندك امكان دارد و با رد و بدل شدن گزارش ها واحیاناً مكاتبات متعددی كه برای روش شدن مطالب بعمل می آید مدت ها وقتمأمورین محلی و هیئت نظارت اشتغال و طلعاً اتخاذ تصمیم مدتی بتأخیر می افتدعلیهذا هیئت نظارت ثبت منطقه مركزی با اختیار حاصله از ماده 10 آئین نامهماده 25 اصلاحی قانون ثبت در جلسه مورخ 28 خرداد 1353 ضمن تعیین مواردجدیدی علاوه برموضوعات مذكور در دستور شماره 3700-24/8/52 كله مواردی كهاتخاذ تصمیم درباره آن طبق نظریه كلیاین هیئت به عهده آقایان رؤسای واحدهایثبتی گذارده می شود بشرح زیر تأیید و تصویب می نماید: الف: اشتباهات مؤثر در آگهی های نوبتی: 1. اشتباهات در نام متاضی یا قائم مقام قانونی او. 2. اشتباه در نام خانوادگی متقاضی ثبت در مواردی كه نام خانوادگی اساساً آگهی نشده و یا تمام نام خانوادگی اشتباه شده باشد. 3. اشتباه در محل وقوع ملك در صورتی كه طوری ذكر شده باشد كه منطبق با محل دیگری گردد. 4. اشتباه در نوع ملك 5. اشتباه در شماره اصلی ملك یا عدم ذكر آن. 6. اشتباه در شماره فرعی ملك در مواردی كه اشتباه در اظهارنامه هم عمل آمده باشد. 7.اشتباه در نام قریه یا مزرعه یا قنات مورد تقاضای ثبت. 8. در مواردی كه تقاضا به دیگری منتقل شده و پرونده حاكی از امر انتقال بوده معهذا اشتباهاً آگهی های نوبتی بنام انتقال دهنده منتشر شده باشد. ب: اشتباهات غیر مؤثر در آگهی های نوبتی: 1. اشتباه در شماره فرعی ملك كه در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در آگهی اشتباه شده باشد. 2. اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم ذكر مضاف الیه. 3. عدم قید نام خانوادگی مالك در صورتیكه نام پدر قید شده باشد. 4. هرگاه آگهی زائد بر میزان مود تقاضای ثبت منتشر شده باشد. 5. هرگاه اطلاع اداره ثبت از وقوع معامله بعد از انتشار آگهی ها بوده و مورد تقاضا بنام انتقال دهنده آگهی شده باشد. 6. اشتباه در ذكر شهرت ملك یا عدم ذكر آن. ج : اشتباهات مؤثر در آگهی تحدیدی: 1: اشتباه در شماره پلاك اعم از اصلی یا فرعی یا عدم ذكر هر یك از آنها. 2: اشتباه یا عدم ذكر نام یا نام خانوادگی متقاضی ثبت یا قائم مقام قانونی وی. 3: اشتباه در محل وقوع ملك و همچنین عدم ذكر محل وقوع ملك. 4: اشتباه در نوع ملك همچنین عدم ذكر نوع ملك 5 . عدم رعایت ماده 14 قانون ثبت بدین ترتیب كه در انتشار آگهی تحدید رعایت ترتیب شماره املاك نشده باشد. 6: عدم رعایت ماده 67 آئیننامه قانون ثبت كه باید فاصله قبل از انتشار آگهی تحدید و روز تحدید حدود كمتر از بیست روز و بیش از 60 روز نباشد. 7 : در صورتی كه با وجود اطلاع اداره از وقوع معامله قبل از انتشار آگهی تحدید اشتباهاً آگهی تحدیدی بنام فروشنده منتشر شده باشد. د : اشتباهات غیر مؤثر در آگهی تحدیدی: 1) اشتباه در مضاف الیه نام خانوادگی یا عدم قید آن. 2) عدم قید و ا اشتباه در ذكر نام و نام خانوادگی بعضی از شركاً مشروط براینكه حداقل نام و نام خانوادگی یكی از متقاضیان صحیح آگهی شده باشد. 3)اشتباه در ذكر مقدار مورد تقاضا اعم از اینكه بیشتر یا كمتر آگهی شده باشد. 4)اشتباه در نشر آگهی بنام فروشنده در صورتی كه اطلاع اداره از وقوع معامله پس از انتشار آگهی تحدید باشد. 5) انتشار آگهی تحدید حدود اختصاصی قبل از آگهی انتشار ماده 14 قانون ثبت. ه: اشتباهات در عملیات ثبتی: 1/ هرگاه صرفاً در ذكر جهات اربعه ملك در صورتمجلس تحدید حدود اشتباه شده باشد پس از تطبیق با مجاورینآنها بعمل آمده و احراز عدم تجاوز بمجاورین و شوارع اصلاح صورتمجلس تحدید منابع است . 2/ هرگاه تحدید حدود ملكی بمعرفی مالك یا نماینده قانونی او در وقت مقرر بعمل آمده و اشتباهاً صورتمجلس تجدید حدود بامضاء مالك یا نماینده قانونی او نرسیده باشد در صورتیكه با مجاورین اختلافی در بین نباشد مانعی ندارد كه صورتمجلس تحدیدی با حضور نماینده ثبت بامضاء متقاضی یا قائم مقام قانونی او برسد. 3/ هرگاه تحدید حدود در غیر روز مذكور در آگهی تحدیدی بعمل آمده و همچنین در صورتیكه صورتمجلس تحدیدی بامضاء نماینده مجدد نرسیده باشد در هر دو مورد عملیات تحدیدی با انتشار آگهی تحدیدی تحدید خواهد شد . 4/ در مواردی كه نقشه بردار در عملیات تحدیدی حاضر بوده و نقشه مربوطه را تهیه و امضاء و تسلیم نموده است و صورتمجلس تحدیدی هم با ذكر طول اضلاع تنظیم شده ولی اشتباهاً صورتمجلس تحدیدی بامضاء نقشه بردار نرسیده باشد در صورتیكه نقشه با صورتمجلس تحدیدی از هر حیث منطبق بوده و هیچگونه اختلافی نداشته باشد ادامه عملیات ثبتی بلامانع است. و: اشتباهات در املاك ثبت شده: 1/ هرگاه شماره و یا شهرت و یا نوع ملك و یا محل وقوع آن و همچنین نام یا نام خانوادگی مالك در اظهارنامه و آگهی های نوبتی صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملك در دفتر املاك یا سند مالكیت یا در یكی از موارد مذكوراشتباهی شده باشد پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه مراتب در ستوم ملاحظات ثبت و سند مالكیت توضیح داده شود. 2/ هرگاه نام پدر مالك یا شماره شناسنامه مالك یا محل صدور آن در اظهارنامه صحیحاً قید ولی در موقع ثبت ملك در دفتر املاك یا در سند مالكیت اشتباهی شده باشد، پس از رسیدگی و تطبیق شناسنامه متقاضی با اظهارنامهونبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه و در رفع اشتباه به طرق فوق اقدام گردد. 3/ هرگاه نام یا نام خانوادگی یا شماره شناسنامه مالك در اظهارنامه و آگهی یا یكی از آنها اشتباه شده و با همان اشتباه ملك به ثبت رسیده باشد پس از انطباق شناسنامه متقاضی بوسیله تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز تصرفات مالكانه و بلامعارض بودن آن و نبودن اختلافی در سایر مشخصات شناسنامه بترتیب فوق در رفع اشتباه اقدام گردد. 4/ هرگاه سهم مالك اشتباهاً زائد بر میزانی كه تقاضا و آگهی شده یا مورد انتقال واقع گردیده ثبت و سند مالكیت صادر و تسلیم شده باشد و مالك در اداره حاضر و كتباً این موضوع را گواهی و سند مالكیت را برای اصلاح تسلیم نماید با قید توضیح لازم در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت در رفع اشتباه اقدام شود. 5/ هرگاه در تعیین شماره ملك یكی از مجاورین در صورتمجلس تحدیدی و ثبت ملك یا یكی از آنها اشتباه شده باشد با معاینه محل و تطبیق با پرونده مجاور و احراز وقوع اشتباه و نبودن اختلاف و تعارض در صورتیكه در حد فاصل تغییری داده نشود و اقدام برفع اشتباه خللی بحق غیر نرساند در رفع اشتباه با قید شماره صحیح ملك در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت اقدام شود. 6/ هرگاه معامله از نوع شرطی یا رهنی یا اجاره و امثال آن بوده ولی در موقع ثبت آن اشتباهاً بعنوان معامله قطعی ثبت دفتر املاك شده باشد و یا بالعكس پس از احراز وقوع اشتباه و تحقیق از دفترخانه مربوطه در صورتیكه سند مالكیت از این جهت اشتباهی نداشته باشد دفتر املاك اصلاح واِلاّ پس از مطالبه و ملاحظه سند مالكیت یكجا اقدام گردد. 7/ در موردی كه ثبت ملك در دفتر املاك باستناد سند انتقال رسمی بوده و در یكی از مشخصات شناسنامه انتقال گیرنده موقع تنظیم سند انتقال اشتباهی رخ داده باشد و باهمان اشتباه ملك بنام خریدار به ثبت رسیده و سند مالكیت صادر شده باشد باید در صورت امكان بدواً در اصلاح سند رسمی وسیله دفترخانه مربوطه طبق مقررات اقدام و سپس مراتب در ملاحظات ثبت ملك و سند مالكیت قید شود و در صورت عدم حضور طرف معامله با تحقیق از اداره ثبت احوال و احراز اشتباه بشرح فوق اقدام گردد. 8 / هرگاه در سند مالكیت و ثبت دفتر املاك بواسطه اشتباه دفترخانه در تنظیم خلاصه معامله برخلاف مدلول سند انتقال اشتباهی روی داده شده باشد پس از احراز وقوع اشتباه و اعلام كتبی دفترخانه مربوط دائر بر اینكه سند معامله صحیح تنظیم گردیده با توضیح لازم در ستون ملاحظات ثبت یا سند مالكیت در رفع اشتباه اقدام گردد. 9/ در مواردی كه حدود اربعه ملك در صورتمجلس تحدید یا صورتمجلس تفكیك یا تقسیم نامه رسمی یا دادنامه افراز بطور صحیح قید شده لیكن در موقع ثبت ملك در دفتر املاك حدی ساقط یا اشتباه شود پس از احراز وقوع اشتباه با توجه بسوابق مربوطه و انطباق با مجاور و نبودن اختلاف مراتب در ملاحظات ثبت و سند مالكیت قید شود. 10 / هرگاه در ذكر جهات ارابعه ملك اشتباه شده و با همان اشتباه ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد پس از احراز اشتباه بشرط این كه اختلافی با مجاورین و هم چنین اختلافی در حد فاصل نباشد اصلاح آن بلامانع است. ز: امور متفرقه: 1. هرگاه در نتیجه تغییر وضع مجاور املاك ثبت شده و تبدیل حد بكوچه اصلاح سند مالكیت در حدی كه قبلاً به ملك مجاور و فعلاً به كوچه محدود است تقاضا شود در صورتی كه كوچه مورد بحث بن بست نباشد و شهرداری نیز عمومی بودن كوچه را تأیید نماید اصلاح ثبت دفتر املاك و سند مالكیت از این جهت مانعی نخواهد داشت. 2. در مورد كسر مساحت و طول اضلاع چنانچه مالك كتباً تقاضای اصلاح سند مالكیت خود را بنماید و یا كسر مساحت و طول اضلاع موافق باشد و مورد ثبت در وثیقه و بازداشت و بند (ز) نباشد اصلاح ثبت ملك و سند مالكیت بلامانع است. 3. در مواردی كه مساحت و طول اضلاع ملكی بمنظور اجرای طرح شهرداری كسر و ثبت دفتر املاك و سند مالكیت اصلاح شده باشد و بعداً شهرداری از طرح اصلاحی انصراف حاصل نماید و مالك تقاضای اصلاح سند مالكیت را بصورت اولیه بنماید اصلاح ثبت و سند بوضع اولیه بشرط موافقت شهرداری بلامانع است : به منظور حُسن اجرای تصمیمات فوق تذكرات ذیل برای توجه رؤسای واحدهای ثبتی ضروری بنظر می رسد : 1: دقت فرمایند كه موارد موضوعاً با هر یك از اختیارات تفویضی كاملاً و بدون ابهام منطبق باشد و اگر كوچكترین تردیدی در عدم انطباق مورد با موارد اختیارات بنظرشان می رسد اصل را بر عدم انطابق گذارده مراتب را به هیئت نظارت گزارش نمایند. 2: تصمیماتی كه باستناد این اختیارات اتخاذ می فرمایند باید با اشاره به هریك از موارد اختیارات و رعایت كامل موازین قانونی و ثبتی باشد. 3: در مواردی كه برحسب تشخیصرئیس ثبت مقرر شود كه آگهی های نوبتی تجدید گردد طبق تبصره یك ماده 25قانون اصلاحی ثبت آگهی نوبتی فقط یك نوبت با قید این كه مدت اعتراض سی روز ازتاریخ انتشار آگهی مجدد خواهد بود، منتشر خواهد شد. 4: در مواردی هم كه مقررشود آگهی تجدید شود مفاد تبصره اصلاحی ماده 15 قانون ثبت و ماده 76آئیننامه كه مربوط به اجرای تبصره مزبور است بایستی كاملاً رعایت شود بهاین توضیح كه هرگاه حدود مجاورین از لحاظ عملیات ثبتی تثبیت و معین باشدتحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین بعمل خواهد آمد. بخشنامه شماره 3700-24/8/52 ثبت منطقه مركزی و بخشنامه 5890/3-29/8/54 در مورد اصلاح بند 6 فراز ج. ------------------------------------------------------------------------------

توصیه های کاربردی در خصوص آداب معامله اراضی زراعی و کشاورزی

علیرغم مشکلات فوق الذکر در خصوص مشکلات ثبتی و حقوقی اسناد ، تصرف و ... توجه به توصیه های زیر برای انجام معاملات اراضی کشاورزی و روستایی بسیار کاربرد دارد . این تجربیات نتیجه تحقیقات محیطی و موردی در استان مرکزی (حوالی شهرستان اراک) است که توسط جناب آقای لطفی صورت گرفته است و با کمال اخلاص وبا محبت زیاد در اختیار بنده قرار داده و من نیز با افزودن پیاز داغ وسیر داغ به آن بهانه ای ساختم که این مقاله از آن در آمد . بهرحال تکیه بر این تجربه می تواند سرمایه گذاران را از برخی از ریسک های پرهزینه مصون دارد . در همین جا تشکر وامتنان صمیمانه وقلبی خود رانسبت به محبت جناب لطفیاعلام وتقدیم می دارم .

توصیه های کاربردی برای انجام معامله وسرمایه گذاری در اراضی کشاورزی و روستایی

1. قبل از انجام هر نوع معامله ای نخست آنرا بازدید دقیق قرار دهید البته با حوصله و صبورانه .

2. تحقیقات محلی ومیدانی در خصوص اراضی قابل معامله فراموش نشود . این تحقیقات میدانی باید تا انجام تحقیق در سازمان های ذیربط کشانده شود مثل مراجعه به اداره کشاورزی ، محیط زیست ، اداره راه ، اداره اوقاف ، بنیادهای مرتبط و ... ادامه یابد ؛ علاوه بر این تحقیقات از همسایه ها کسب اطلاعات نمایید ومطمئن باشید که این نوع تحقیقات بسیار راحت تر ، کم هزینه و عملی تر می باشد .

3. به ساختمان های اطراف ملک توجه نمایید به ساختمان هایی مثل مرغداری های دایر ومتروکه ، گاوداری ها ، کشتارگاه ها ، کارخانه های صنعتی ، کارگاه های آسفالت ساز وتولید شن وماسه و ... . چراکه این موسسات تأثیر بسزایی بر روی باروری خاک ، محصولات ، بو و ... می گذارد . اگر چه برای از بین بردن بوهای نامناسب مرغداری ها و گاوداری ها پودرهای مخصوص معدنی وجود دارد که می توان با کمک آن تا حد زیادی این بوهای نامطبوع وبیماری زا را برطرف کرد ولی بدلیل قیمت بالای آن در کشور ، سرمایه گذاران صنعتی از خیر آن گذشته اند !

4. یکی از ابزارها وامکانات بسیار مؤثر ومهم در اراضی زراعی و کشاورزی ، وجود چاه عمیق آب است که متأسفانه کشف واقعیت ها مربوط به چاه های موجود در اراضی کشاورزی ، بسیار پیچیده وسخت است ؛ چرا که برخی از فروشندگان چنین اراضی کشاورزی بعضی از اطلاعات مربوط به چاه را از قبیل کم آبی ، وجود آلودگی در آب چاه آن ( از این که آب موجود در چاه قابل استفاده نمی باشد ویا حتی مضر می باشد ) یا حفر غیر قانونی چاه ( که بدون هیچ مجوزی از مراجع ذیربط حفر شده است ) ویا پلاک اشتباه چاه حفر شده را کلاً پنهان می کنند و یا به هنگام رؤیت چاه ، توسط خریدار چنین ترفندی را می زنند مثلاً موتور برق چاه را چند ساعتی مثلاً 7-8 ساعت روشن می گذارند تا خریدار کم اطلاع ، حجم آب خروجی از چاه را ببیند ،درحالی که برای این تست و آزمایش پمپ آب باید حداقل 48 ساعت بطور متناوب فعال و روشن باشد تا بتوان به وضعیت میزان آب ونیز به کیفیت آن پی برد در حالی که چاه های کم آب ویا متروکه بعد از 7-8 ساعت کارکرد قطع می شود ویا باید بدانیم که چاه های با عمق 60 متر و بیشتر در برخی از مناطق واراضی ، ممکن است آب چاه به تلخی یا شوری بیانجامد و در این صورت هم چاه و هم آب از ارزش تجارتی می افتد حال آن که قیمت چاه آب بخشی از ثمن معامله را (در حدود 60 میلیون الی 80 میلیون تومان) تشکیل می دهد؛ پس بسیار مهم است . برای اخذ استعلام چاه آب به سازمان آب محل حتماً مراجعه شود و در صورت مشاهده هر گونه تفاوت شماره(پلاک ) ثبتی چاه آب ،این تفاوت باید بلادرنگ مبادرت به اصلاح آن شود .

نکته جالب توجه در خصوص آب چاه های با عمق بیش از 60 متر عمق وقتی آب تلخ یا شور می شود به معنای این است که آب چاه یا قلیایی است یا اسیدی و یا دارای مننزیم با درصد بالا ( در این صورت نه اسیدی و نه قلیایی) بلکه ممکن است دارای مننزیم با درصد بالا باشد .

5. در خصوص قیمت اراضی کشاورزی و زراعی جای چانه زنی بسیار است چراکه وجود رقابت در بین کشاورزان بسیار زیاد است و بدون تحقیق در خصوص قیمت و کیفیت معامله بصورت احساساتی تصمیم نگیرید .

6. برای مشخص کردن مساحت واقعی زمین و ملک نه به اظهارات فروشنده بلکه با نقشه برداری جدید با کمک نقشه بردار غیر بومی ومعتمد خودتان به این امر مبادرت نمایید . استفاده از دستگاه G R S)) ی

نمونه کیس آموزشی " اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی "

مطالب مشابه :

نمونه کیس آموزشی " اقدامات مؤثر برای انجام معاملات اراضی زراعی و روستایی "

رزرو اینترنتی فرهنگیان در خانه معلم استانهای سراسر کشور

دانلود فایل صوتی حقوق تجارت 4 دکتر ابراهیم دلشاد استاد دانشگاه آزاد قم و دانشگاه قم

آدرس وتلفن خانه معلم سراسر کشور

چرا سریزدی می خواهد شهردار یزد شود!؟

حمید بقایی کیست؟

تشکیل شورای صلح، راهکار کاهش جمعیت کیفری

سفرهای نوروزی 1

تشریح آخرین آمار ثبت‌نامی و ظرفیت‌های آزمون وکالت 91 از زبان رییس اسکودا