تحلیل یک کیس آموزشی اما واقعی

تحلیل یک کیس آموزشی اما واقعی

از سال 1392 قصد دارم کیس های مشاوره ای خود را که قابلیت آموزش و بازخوانی را دارد بصورت نمونه آموزشی (case study ) با شما هم وطنان ارجمند و علاقمندان ودوست داران سرمایه گذاری در املاک ومستغلات در میان گذارم ، با این امید که شما سروران گرانمایه از این کیس ها تجربه ای کسب نمایید تا سره از ناسره بهتر باز شناخته شود .

موضوع کیس :" معامله صلح سرقفلی مغازه"

برای انجام معامله سرقفلی ، مناسبترین و بهترین راهکار ، تنظیم صلح سرقفلی با مستأجر قانونی و نیز تنظیم قرارداد اجاره رسمی در دفتر اسناد رسمی برای تعیین میزان اجاره می باشد .

برای انجام معامله با مستأجر قانونی(مستأجر قانونی کسی است که دارای اجاره نامچه رسمی است ) ، لازم است اقدامات مؤثر زیر را قبل از اقدام بهر عملی انجام دهید :

نخست : بدون همراهی حقوقدانان و کارشناسان حقوقی خبره اقدام به انجام چنین معاملاتی نفرمایید .

دوم : صلح سرقفلی با مستأجر فعلی وقانونی مطابق با مفاد صلح سرقفلی وی که منطبق بر حقوق مستأجر نخست است ، صورت پذیرد و نیز مفاد اجاره نامچه رسمی وی با دقت مطالعه شود.

سوم :توصیه می شود مالک عرصه (ملکیت مغازه )، حتماً بعنوان شاهد پای صلجنامه سرقفلی را امضاء نماید ( البته درصورتی که متعاملین قصد تنظیم قرارداد عادی را دارند ) .

چهارم : توصیه می شود از انجام چنین معاملاتی کلاًاجتناب نمایید وفراموش نکنید که ارزش ملک به سند رسمی وقطعی آن است .

این نمونه آموزشی متأسفانه توسط خریدار یا متصالحی صورت پذیرفته که وی از انجام چنین معامله ای برحذر شده بود ولی بهر دلیلی مرتکب چنین اشتباهات فاحش دهگانه شده است . این اشتباهات دهگانه عبارت است از :

اشتباه نخست : انجام معامله سرقفلی با دو برادر که فقط یکی از آنان قرارداد عادی را امضاکرده است !

اشتباه دوم : تنظیم مبایعه نامه بجای صلح نامه رسمی آنهم با یکی از مستأجرین اما نسبت به کُلِ سهم دو شریک

اشتباه سوم : بی توجهی نسبت به حق شُفعه موجود در املاک ( که فقط برای دونفر شریک ( فارغ از جنسیت و قدرالسهم آنان ) وجود دارد .

اشتباه چهارم : تنظیم دو مبایعه نامه در دو تاریخ متفاوت با هدف پنهان کردن رقم و مبلغ واقعی معامله از مالک عرصه و مُمیز مالیات .

اشتباه پنجم : درج کل مبلغ مال الصلح و حقوق صنفی بصورت یکجا در مبایعه نامه ( درحالی که فروشنده اذعان واعتراف دارد که 500 میلیون تومان برای سرقفلی و200 میلیون تومان برای حقوق صنفی است و آنهم عبارت است از : کارت های سوخت ، آرم های طرح ترافیک ، پروانه کسب که بیشترین مزیت آن موافقت اتحادیه مربوطه نسبت به عدم تأمین پارکینگ براساس قانون نظام صنفی می باشد ) ، باقی بودن 8 سال از اعتبار قانونی آن و ...

اشتباه ششم : پذیرش وعده های مُصالح توسط متصالح (مبنی براینکه وی ( خریدار فعلی) می تواند تا 8 سال از پروانه کسب وسایر مزایای پروانه کسب استفاده نماید درحالی که طبق قانون نظام صنفی چنین امری ممکن نیست . چرا که پروانه کسب فقط بنام شخص متقاضی و براساس ضوابط خاص افراد مثل خانواده شهید ، جانباز ، آزادگان و ... صادر می شود وپروانه کسب بعد از انجام معامله محل ( مغازه ) قابل انتقال ومعامله نمی باشد )

اشتباه هفتم : تقبل پرداخت مازاد هزینه های مورد صلح توسط متصالح ( درحالی که متصالح کل مال الصلح را پرداخت کرده است بدون هیچ دلیلی باز مسئولیت تأدیه هزینه های مختلفی را مثل پرداخت بخشی از هزینه مالیات نقل وانتقال ، پرداخت بخشی از حق مالکانه به مالک ملکیت مغازه با هدف کمک به مُصالح و ... ! تقبل کرده است وهمین امر روحیه مُصالح را که دارای شخصیت مؤضعگیر وسرسخت است بیشتر تحریک می نماید ) .

اشتباه هشتم : موافقت بیجای مُتصالح با زیاده خواهی های مُصالح ( از آنجا که متصالح (در اصطلاح عوام : خریدار ) دارای شخصیتی ملایم است مُصالح با توجه به شناختی که از ویژگی های انعطاف پذیر چنین شخصیتی هایی دارد تنها ظرف سه روز پس از انجام معامله ادعای 50 میلیون تومان بابت آرم وطرح ترافیک ، کارت های سوخت ، پروانه کسب و ... از مُتصالح مازاد بر مال الصلح می نماید . البته وقتی از مصالح پرسیدم در قبال این 50 میلیون تومان چه چیزی به متصالح خواهد پرداخت ؟ درپاسخ گفت : قول می دم دیگر چیزی از متصالح نخواهم ! آیا این گفته مصالح تضمینی مناسب ودر خور اعتنا می باشد ؟ آیا تضمینی برای عدم ادعای احتمالی توسط وی وجود دارد؟

اشتباه نهم : بی توجهی به عدم تناسب متراژ واقعی مغازه با مفاد سند مغازه و پایانکار شهرداری محل ( درحالی که مساحت موجود مغازه با احتساب بالکن 51 مترمربع است که این امر حتی در مفاد گواهی پایانکار شهرداری منطقه بچشم می خورد ولی مساحت مندرج در متن سند 21 مترمربع در ج شده است ! دلیل اینکار کاملاً مشخص است احتمالاًً بالکن پس از پایانکار اولیه احداث شده است . چنین اتفاقی در معاملات ملکی به دلیل عدم تناسب متراژ در سند وپایانکار شهرداری می تواند خطر فسخ معامله یا ادعاهایی را در شرایط خاص بهمراه داشته باشد ) .

شخصیت های مذاکره ومعامله در این کیس تحلیلی ،شخصیت ملایم در برابرشخصیت مؤضعگیر قرار دارد :

اشتباه دهم : انجام معامله با شخصیت غیر متعهد ، زیاده خواه ، مدعی و باجگیر . یکی از اشتباهات متصالح انجام معامله با چنین شخصیتی است ! برای اینکه باور و ویژگی های شخصیتی چنین افرادی را بهتر بشناسیم به برخی از ویژگی های این افراد اشاره می شود :

1: رقیب ودشمن پنداشتن طرف مقابل مذاکره ومعامله

2: هدف معامله و مذاکره وی ، کسب پیروزی در مذاکره است ، آن هم پیروزی غیرمنطقی و ناعادلانه

3: امتیاز خواهی از طرف مقابل برای حضور در جلسه مذاکره

4: بی اعتمادی و بدبینی نسبت به طرف مذاکره ومعامله

5: سخت گیری و انعطاف ناپذیری هم در برابر اشخاص وهم دربرابر موضوع مذاکره ومعامله

6: قبول داشتن موضع اتخاذی خود واصرار بر آن درجلسات معامله ومذاکره

7: پیش بردن موضع اتخاذی با توسل به فشار وتاکتیک های غیر انسانی

8: انجام معامله و مذاکره در برابرحداقل موضع مورد قبول خود

9: تعقیب منافع یکجانبه خود درتمام طول مذاکره

10: پافشاری و اصرار بر روی مواضع شخصی خود

11: بی اعتمادی کامل نسبت به طرف مقابل

12: لجاجت و یک دندگی در برابرطرف مقابل

13: پیش شرط گذاشتن و امتیاز خواهی برای حضور در جلسه مذاکره وانجام معامله

14: استفاده از جربه " تهدید " به عنوان ابزاری برنده وموثر درجلسات معامله ومذاکره

15: عدم خیرخواهی نسبت به منافع دیگران

16: پنهان کردن خط کف خود (پنهان کردن حداقل موضع مورد قبول) درطول جلسه مذاکره ومعامله

17: استاد در استفاده از فشار زمان و ضیق وقت طرف مقابل مذاکره

18: سوءاستفاده از مشکلات و معضلات شغلی ، خانوادگی و مالی طرف مقابل

19: انجام معامله محلل* بدون هیچ واهمه ونگرانی

20: دروغ گویی وارائه اطلاعات سوخته وغلط در جلسه مذاکره برای گمراه کردن وفریب طرف معامله

* عبارت معامله محلل از طلاق بائن به عاریه گرفته شده است می دانیم که پس از فسخ نکاح بصورت بائن و خلعی - سه طلاقه یا دایمی - ( در صورتي كه كراهت طرفيني باشد طلاق از نوع مبارات است و اگر كراهت يك طرفه زن از شوهر باشد طلاق از نوع خُلع است ) . چنانچه پس از جاری شدن صیغه طلاق بائن (خلعی ) طرفین بخواهند بهم رجوع نمایند ابتدا زن باید توسط محللی برای مدتی کوتاه ومعین عقد شود تا موانع عقد مجدد برطرف شود وآنگاه زن وشوهر سابق بتوانند به عقد هم درآیند در اصطلاح معاملات محللی نیز اینگونه معاملات چنین صورت می گیرد که فروشنده اصلی از انچام معامله با همسایه شریکِ ملک ویا اشخاص خاصی کراهت دارد ولی خریدار شخص دیگری را بعنوان خریدار واقعی معرفی می کند ومالک یا شریک را بدینوسیله می فریبد وپس از انجام چنین معاملاتی ، پس از حضور در محضر ، سند ملک را از اسم شخصی گه چنین معامله ای را بقصد فریب وبا پول دیگری معاملاتی را انجام دهد وپس از چند روزی ملک یا مال را به صورت وکالت یا مبایعه نامه بنام خود انتقال د هدمصداق بارز معامله صوری یا معامله محللی می باشد که درصورت کشف آن می توان چنین معاملاتی را از طریق مراجع قضایی فسخ نمود .

با آرزوی اینکه از این مطلب وتجربه ، توشه ای اندوخته باشید برای یکان یکانِ شما هم میهنان ارجمند. آرزوی موفقیت وسربلندی دارم .

تحلیل یک کیس آموزشی اما واقعی

مطالب مشابه :

جيب‌بر ارم، نقره داغ شد

تحلیل یک کیس آموزشی اما واقعی

قانون ثبت احوال

مراحل ثبت اضافه کالا و طبقه و تغییر علامت تجاری

ایران گردی(عکس)

دستورالعمل تسریع در پرداخت خسارت جانی بیمه شخص ثالث

نرم افزار های مورد نیاز برای استفاده از مطالب سایت

آداب و رسوم زيباي اقوام ايراني براي ازدواج

نمونه طرحهای عمومی سیلک کاپ

بسته حقوقی برای کسانی که می‌خواهند پیروز از در دادگاه خارج شوند