خريد و فروش وكالتى هشدار:با فوت وكيل و يا موكل وكالت بلاعزل از درجه اعتبار ساقط مى گردد

در گفت و گو با شاپور منوچهرى، حقوقدان
وكالت بلاعزل در خريد و فروش ملك

۲۹۹۴

ندا فرامرزيان

بنگاههاى فروش وام مدتى است همپاى بنگاههاى معاملاتى املاك و بانكها به فعاليت مى پردازند. اما در بين اين بنگاهها، يعنى فروشندگان وام با سوء استفاده از نا آگاهى مردم از قوانين خريد و فروش وكالتى و اصطلاحات حقوقى، جرايمى را مرتكب مى شوند كه مى تواند تبعات سنگين مالى داشته باشد. شاپور منوچهرى، وكيل و حقوقدان در گفت و گوى حاضر از قوانين خريد و فروش وكالتى سخن مى گويد.
\ وكالت در مقوله انتقال اموال به چه ترتيب است؟
> وكالت عقدى است كه به موجب آن به شخص ديگرى نمايندگى و يا نيابت داده مى شود كه كارى را به جاى موكل انجام دهد، مثلاً خانه و يا زمين وى را بفروشد و يا خانه و زمينى را برايش خريدارى كند و يا كار و يا كارهاى ادارى مشخصى را به جاى وى به انجام رساند و يا به نمايندگى موكل در مجامع شركتى كه سهامدار آن است، شركت كند و در تصميم گيريهاى مربوطه دخالت نمايد. در هرحال اقدامات وكيل در هر زمينه محدود به اختياراتى است كه موكل به وى تفويض مى كند و در اين رابطه هر عمل و اقدامى كه وكيل در محدوده اختيارات وكالتى خود انجام مى دهد، به منزله عمل و اقدام موكل است.
قانون مدنى هم ضمن تعريف عقد وكالت، ويژگيهاى اين عقد و تعهدات وكيل و تعهدات موكل و طرق مختلف انقضاى عقد وكالت را برشمرده است و به موجب اين قانون، وكالت براى انتقال اموال با وكالت براى انجام ساير امور موكل تفاوتى ندارد.
\ منظور من وكالت براى انتقال اموال موكل نيست، بلكه مقوله اى به نام انتقال و يا خريد و فروش وكالتى است كه در اين سالها باب شده است.
> همانطور كه گفتم، تفويض وكالت، براى انجام عمل و يا اعمال حقوقى است و اين عمل حقوقى كه در اجراى امر وكالت و در حدود اختيارات وكالتى صورت مى گيرد، مى تواند عقد بيع باشد يا اجاره يا هبه و صلح و... كه هر يك ماهيت خاص و آثار حقوقى خاص خود را دارد. انتقال مالكيت مى تواند حسب مورد در قالب عقودى نظير بيع، هبه و صلح صورت گيرد، اما در عقد وكالت مالى به وكيل انتقال داده نمى شود، بلكه در صورتى كه وكيل اختيار انتقال اموال موكل خود را داشته باشد، مى تواند با استفاده از اختيارات وكالتى خود مال موكل را با رعايت غبطه و صرفه و صلاح وى انتقال دهد و در واقع وكالت در اين مورد واسطه انتقال است و خود به خود و بدون انجام اعمال حقوقى خاصى از طرف وكيل منجر به تملك و تمليك نمى گردد و حتى چنانچه در وكالتنامه اختيار انتقال مورد وكالت به شخص موكل هم تصريح شده باشد، تا زمانى كه اين انتقال صورت نگيرد و وكيل به مورد وكالت عمل ننمايد، هيچگونه حق مالكانه اى به جهت در دست داشتن وكالتنامه براى وى ايجاد نمى شود، زيرا تا زمانى كه وكيل به مورد وكالت عمل نكرده باشد، شخص موكل مى تواند خود به مورد وكالت عمل كند و مثلاً ملك خود را به فروش رساند و يا حتى وكيل خود را عزل كند و در صورت فوت وكيل و يا موكل و محجور شدن هر يك از آنان، وكالت نيز از درجه اعتبار ساقط مى گردد.
در نتيجه آنچه به عنوان خريد و فروش وكالتى باب شده و شخصى با اخذ وكالتنامه از مالك مال و بدون انعقاد قرارداد ديگرى مدعى مى گردد كه مال موضوع وكالت را از مالك آن خريدارى نموده ام به هيچ وجه جنبه قانونى ندارد و وكالتنامه به تنهايى نمى تواند مستند انتقال مال به وكيل قرار گيرد، مگر آنكه شخص به موجب قرارداد عادى ملكى را خريدارى نمايد و فروشنده علاوه بر امضاى آن قرارداد به موجب وكالتنامه رسمى به آن شخص تفويض وكالت نمايد تا وى بتواند با استفاده از اختيارات مندرج در آن وكالتنامه، تمامى تشريفات مربوطه به انتقال رسمى را انجام دهد و با حضور در دفترخانه مورد وكالت را به خود منتقل كند.
\ علت و منشأ اين نوع نقل و انتقالات چيست؟
> به علل بسيار گسترده اى مى توان اشاره كرد، بخشى از اين مسأله به ساختار اقتصادى و ادارى و اجتماعى جامعه و ديوانسالارى حاكم بر مى گردد، بخشى ديگر به عدم اطلاع مردم از قوانين و مقررات مربوط است. حدود ۷۴ سال است كه از تصويب قانون ثبت اسناد و املاك و اجبارى شدن ثبت معاملات در جامعه ما مى گذرد، اما هنوز هم تكليف مالكيت بسيارى از املاك مشخص نيست و به تبع آن امكان انتقال رسمى اين نوع املاك وجود ندارد، پس از انقلاب بسيارى از زمين هاى شهرهاى بزرگ و حواشى و حومه آن مورد تصرف حاشيه نشينان قرار گرفته است كه عليرغم تسهيلاتى كه مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحى قانون ثبت ايجاد نمود هنوز هم خريد و فروش اين املاك به صورت غيرقانونى و كليدى و يا به اصطلاح وكالتى صورت مى گيرد، كارمندان دولت عضو تعاونى ها كه از طريق تعاونى هاى مربوطه صاحب زمين و آپارتمان مى شوند تا سال هاى سال نمى توانند سند رسمى مالكيت اخذ كنند وناگزير ملك خود را به همين صورت انتقال مى دهند،هماهنگى خاصى بين ادارات و نهادهاى دولتى وجود ندارد و تصميم گيرى ها متمركز نيست و گاهى نيز دعاوى بين ادارات دولتى و شهردارى ها مزيد بر علت مى گردد، مردم تحت آموزش هاى لازم قرار نمى گيرند و به هر حال نظام قانونى خاصى كه هم مبتنى بر واقعيت ها باشد و هم فارغ از بوروكراسى و ديوانسالارى و گرفتار كردن مردم در پيچ و خم هاى ادارى به امور مردم بپردازد بر بازار معاملات حاكم نيست و برخى نهادهاى قانونى همچون كانون هاى وكلاى دادگسترى كه مى توانند در جهت آگاهى دادن به مردم و ارشاد و راهنمايى آنان در انجام معاملات، نقش بسيار بزرگى ايفا كنند و از بار بسيارى از هزينه هاى اجتماعى بكاهند، از طرف نهادهاى حكومتى مورد تضعيف قرار مى گيرند، با تضعيف اين نهادهاى قانونى ميدان براى جولان دادن دلالان و واسطه ها كه فقط به فكر منافع شخصى خود هستند باز مى شود و همين دلالان و واسطه ها با سوءاستفاده از جهل مردم نسبت به قوانين و مقررات، به ايجاد رويه هاى غيرقانونى در بين مردم كمك مى كنند.
\ وكالت بلاعزل چه تعريفى دارد و آيا بلاعزل بودن وكالت مى تواند مشكلات را حل كند؟
> وكالت عقد جايز است و هر يك از طرفين حق دارند هر وقت كه بخواهند آن را بر هم بزنند، وكيل مى تواند استعفا كند و موكل نيز مى تواند وكيل خود را عزل نمايد و چنانچه براى وكالت مدتى هم تعيين كنند، باز هم تأثيرى در قضيه نخواهد گذاشت و در اثناى همان مدت نيز مى توان وكالت را بر هم زد وچنانچه در وكالتنامه حق عزل وكيل هم اسقاط شده باشد باز هم موكل مى تواند وكيل خود را عزل كند زيرا شرط عدم عزل در ضمن عقد وكالت كه خود عقد جايز است حق عزل را ساقط نمى كند مگر آنكه موكل ضمن عقد لازمى اين حق را از خود سلب كند. بنابراين عقد لازمى مى بايستى بين طرفين منعقد گردد و صيغه آن عقد جارى شود و ضمن آن عقد عدم عزل وكيل شرط شده باشد و به همين لحاظ بلاعزل بودن و يا اسقاط حق عزل وكيل كه جزو شروط عقد ديگر است، تغييرى در تعريف عقد وكالت ايجاد نمى كند و بلاعزل بودن وكالت ماهيت عقد وكالت را تغيير نمى دهد و به مفهوم انتقال مورد وكالت به وكيل نخواهد بود و هيچ كس نمى تواند با دردست داشتن سند وكالت بلاعزل مدعى مالكيت مورد وكالت گردد مگر آنكه اثبات كند به موجب عقدى از عقود نظير بيع، صلح، هبه مورد وكالت به وى انتقال داده شده است اما متأسفانه عدم اطلاع از مقررات قانونى باعث شده برخى بر اين باور باشند كه چنانچه فروشنده اى درخصوص ملك يا آپارتمان و يا زمين و يا نظاير آن وكالت بلاعزل به آنان تفويض نمايد، اين وكالت به مفهوم انتقال ملك است و اين باور غلط مشكلات عديده اى را براى مردم ايجاد كرده و مى كند زيرا همانطور كه قبلاً توضيح دادم هرچند موكل نمى تواند وكيلى را كه ضمن عقد خارج لازم حق عزل وى را از خود سلب كرده است عزل نمايد اما مى تواند خود موضوع وكالت را انجام دهد، مثلاً بدون توجه به آن وكالت ملك مورد وكالت را به اشخاص ديگرى انتقال دهد.
ضمناً با فوت وكيل و يا موكل وكالت بلاعزل نيز از درجه اعتبار ساقط مى گردد.
مشكل ديگر اينكه چنانچه موكل به اشخاص مختلف بدهكار باشد طلبكاران وى مى توانند ملك مورد وكالت را چنانچه به نام وى باشد در ازاى طلب خود، از طريق مراجع صالحه قانونى توقيف و تأمين كنند.
يا اينكه ممكن است كار موكل به افلاس و ورشكستگى كشيده شود و يا به جهت سفه و جنون محجور اعلام گردد و براى وى قيم تعيين شود و يا حتى به جهتى از جهات قانونى اموال وى مورد مصادره قرار گيرد صرفنظر از همه اينها در زمان تظنيم سند وكالت در دفترخانه اسناد رسمى، درخصوص ملك و يا املاك مورد وكالت استعلامات لازمه از مراجع مختلف نظير ثبت، دارايى، شهردارى، سازمان زمين شهرى و ساير مراجع ذيربط به عمل نمى آيد و شخص با اخذ وكالت تصور مى كند كه مالك ملك مورد وكالت گرديده است و بعدها معلوم مى شود كه مثلاً وكالتنامه اى كه براساس آن وكالتنامه ديگرى تنظيم گرديده، جعلى بوده و يا ملك مورد وكلات قبلاً در رهن و يا توقيف قرار داشته و يا اين كه آن ملك در كميسيون ماده ۵ شوراى عالى معمارى در طرح هاى كاربرى ورزشى، خدماتى، فضاى سبز آموزشى و قرار گرفته است و با بدهى هاى مالياتى آن ملك بيش از ارزش ملك است و بسيارى مسائل و مشكلات ديگر كه حد و حصرى نمى توان براى آن قائل گرديد و پرونده هاى عديده اى كه در اين موارد در دستگاه قضايى تشكيل گرديده و در بسيارى موارد نتيجه اى مثبت هم به نفع خريدار به اصطلاح وكالتى دربر ندارد گوياى همين واقعيت ها است.
\به جاى انتقال اموال به شكلى وكالتى چه عمليات حقوقى ديگرى را مى توان جايگزين كرد تا از بعضى احتمالات نگران كننده جلوگيرى شود؟
>هيچگاه نمى توان براى مردم نسخه واحدى پيچيد و دراختيار آنان قرار داد، زيرا روابط معاملاتى مردم اشكال بسيار پيچيده و عديده اى پيدا مى كند كه فقط در چارچوب عقود معينى نظير بيع و صلح و هبه و نظاير هم نمى گنجد و به همين لحاظ قانونگذار نيز با وضع ماده ۱۰ قانون مدنى اعلام داشته است كه قراردادهاى خصوصى نسبت به كسانى كه آن را منعقد نموده اند در صورتى كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است. به جاى آنكه همانند بنگاه هاى معاملات املاك عمل كنيم كه همگى بدون توجه به قصد و رضاى طرفين و شرايط خاص هر معامله فرم چاپى واحدى را براى امضا دراختيار متعاملين قرار مى دهند، بهتر است كه به آنان توصيه كنيم در هر موردى با چشم باز حركت كنند و با مراجعه به ادارات معاضدت كانون هاى وكلاى دادگسترى و برخوردارى از مشاوره حقوقى حقوقدانان و وكلاى دادگسترى، پيش از وقوع هر حادثه اى از وقوع حوادث ناگوار جلوگيرى كنند.

magiran.com > روزنامه ايران > شماره 3759 19/7/86 > صفحه 15 (حقوقي) > متن
قولنامه

    نوشته اي است غالباً عادي حاكي از توافق بر واقع ساختن عقدي در مورد معيني كه ضمانت اجراي تخلف از آن پرداخت مبلغي معين است. اين توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدني است. قولنامه يك عمل حقوقي حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدني كه مبتني بر اصل آزادي قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مي شناسد و در روابط حقوقي آنها مؤثر است. براي پي بردن به ماهيت واقعي قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاي يكي از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدي يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني نبوده و لازم الوفا نيست.
    آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانوني و شرعي ندارد و دادگاه ها نمي توانند طرفين را الزام به وفا نمايند. اما اگر در قولنامه مسأله خريد و فروش يا معامله مال غير منقولي كه قانوناً بايد با سند رسمي واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكايت از وقوع بيعي ميان طرفين نمايد و داراي امضاي طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگري در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه اي از مصاديق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمي نمي توانند به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
    اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادي ميان دو طرف باشد كه يك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مي شود مال غير منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتي از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مي دارد، انتقال دهد و طرف ديگر هم آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا نمايند چنين قولنامه اي در حقيقت يك قرارداد است و تعهد ابتدايي نيست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذينفع مي تواند از طريق مراجع قضايي الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مي تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نمايد و ممكن است متن قولنامه به نحوي تنظيم گردد كه دلالت نمايد بر اين كه قصد طرفين آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در اين صورت دادگاه مي تواند در صورت تقاضاي خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمي و پرداخت وجه الالتزام صادر نمايد.

    اسقاط كافه خيارات:

    فرمولي است كه دراغلب اسناد عادي قديم و اسناد رسمي كنوني در عقد مي نويسند كه هرگونه خيار مسلم و غير مسلم را ساقط مي كنند تا عقد، قوام و پايه اي گيرد و از حالت تزلزل به حالت ثبات در آيد و اين كار مشول ماده ۹۵۹ قانون مدني نيست. اين عبارت در موقع تنظيم سند در دفاتر اسناد رسمي بدين شرح صورت مي گيرد: «اسقاط كافه خيارات خصوصاً خيار غبن ولو فاحش از طرفين معامله به عمل آمده است.» بدين ترتيب هرنوع خياري (اختيار وتسلط شخص در اضمحلال عقد) را طرفين از خود سلب و اسقاط مي نمايند.

http://bidarshahr.blogfa.com/cat-47.aspx

خريد و فروش وكالتى هشدار:با فوت وكيل و يا موكل وكالت بلاعزل از درجه اعتبار ساقط مى گردد

مطالب مشابه :

نحوه خرید ملک از قولنامه تا محضر حتی تا تحویل کلید

چگونگی خرید ملک از قولنامه تا محضر ودریافت کلید.نوشتن قولنامه.

نكاتي درمورد خريد املاك تعاوني و قولنامه اي

80- نحوه خرید ملک

(( وضعیت معامله اموال غیرمنقول با قولنامه))

خريد و فروش وكالتى هشدار:با فوت وكيل و يا موكل وكالت بلاعزل از درجه اعتبار ساقط مى گردد

وجه التزام در قولنامه‌ها و آراء ونظرات

مبایعه نامه – قولنامه

نكات كاربردي در مورد تنظيم انواع مبايعه نامه وقولنامه (2)