مالكيت اتباع خارجه نسبت به اموال غير منقول در ايران
مواد اوليه قانون مدني ايران و از جمله ماده 8 آن كه به اين عبارت ( اموال غيرمنقوله كه اتباع خارجه در ايران بر طبق عهود تملك كرده يا ميكنند از هر جهت تابع قوانين ايران خواهد بود.) راجع به اموال غير منقوله اتباع خارجه تعيين تكليف نموده تقريباً ترجمه اي ازمواد اوليه قانون مدني فرانسه است و لذا براي توجنه و تفسير ماده مزبور به سابقه تاريخي آن در حقق مدني فرانسه مراجعه مي نمائيم . در حقوق قديم همينكه فردي از موطن خود خارج و به كشوري بيگانه عدم مي نهاد از بسياري از حقوق مدني و حتي بعضي از حقوق طبيعي محروم ميگريد و اين امر شايد بيشتر معلول اين علت بود كه چون در ازمنة قديم اغلب ممالك و بخصوص كشورههاي مجاور با يكديگر در مخاصمه و كشمكش و احياناً در حالت جنگ به سر ميبرند اتباع كشور بيگانه را دشمن خود پنداشته و با سوء ظن و بدگماني بوي نظر ميكردند. در حقوق قديم فرانسه بيگانه را مي ناميدند و اين كلمه از اولخر قرن نهم ميلادي اصطلاح شده و در نظر بعضي از مؤلفين از نظر لغوي به معناي ميباشد و گوسفندي را ميگويند كه از گلةخود دور مانده و رمه و صاحب خود را گم كرده است و بعضي ديگر اضهار نظر ميكنند كه كلمه مزبور مشتق از است و الي بي ناتوس نامي بوده است كه به اهالي اكس داده ميشده و كم كم به مرور زمان براي هر خارجي اصطلاح شده است در حقوق قديم فرانسه دو نوع بيگانه وجود داشت.
1-وقتي كه فرد فرانسوي از قلمرو سنيوري كه تحت سلطه او بود خارج ميشد و به قلمرو سنيور ديگر وارد ميگرديد ونوع دوم بيگانگان امپراطوري بودند. با گذشتن قرن چهارهم نوع اول اوبن منسوخ گرديد و اساساً ايالات مختلف فرانسه متحد شدند و اختلافات داخلي آنها از بين رفت و در قرن شانزدهم ديگر فقط بيگانگان امپراطوري وجو داشتند وبه افراد بيگانه در داخل امپراطوري فرانسه اوبن گفته ميشد و معني آن اين بود كه اتباع خارج اهليت ازدواج با فرانسويان را نداشتند و از حق ارث هم محروم بودند و هر گاه يك خارجي در فرانسه فوت ميشد تركه او تحت عنوان به پادشاه ميرسيد- به طوريكه در حقوق فرانسه قبل از انقلاب ميگفتند كه خارجي در حيات خود آزاد است ولي هنگام مرگ برده است. بحث و تحقيق بيشتر در سير تاريخي و تحولاتي كه حقوق فرانسه در اين مرود پيدا كرده از موضوع بحث ما خارج است ولي به طور كلي پس از انقلاب كبير فرانسه محدوديت هاي فراوان اتباع خارجه از بين رفته و به موجب ماده 11 قانون مدني فرانسه اتباع خارجه از كليه حعوع مدني كه دركشور آنها براي اتباع فرانسه شناخته شده است بهرمند مي گردند. فلسفه وضع ماده فوق اين است كه با پيشرفتهاي اجتماعات و تمدن بشر و توسعه روز افزون مبادلات و ارتباطات بين المملي و احتياج دائم التزايد ملل به يكديگر اتباع خارجه در هر مملكت بايستي لا اقل از بيشتر حقوق خصوصي كه براي اتباع داخله شناخته شده است بهرمند گردند- بايد اتباع خارجه آزادي رفت و آمد حق معامله و داد ستد و حق اشتغال به تجارت و ازدواج و طلاق و تملك اموال اعم ازمنقول يا غير منقول را داشته باشند با امكان فعاليت و ادامه حيات در اجتماع بيگانه براي آنها وجود پيدا كند. بطوريكه امروز در اغلب ممالك حتي حق تملك اموال غير منقول براي خارجيان شناخته شده و ممالكي كه اين حق را براي اتباع بيگانه نشناخته اند در اقليتند. با اين همه نميتوان گفت كه اعطاي اين حق به بيگانگان بر مبناي حقوق عمومي است بلكه مبنا و اساس آن قراردادهاي بين دول است. هر كشور با توجه به اوضاع و احوال و مقتضيات و مصالح وخط مشي سياسي خود در اين زمينه مقرراتي تشريع مينمايد. ممالكي كه مهاجر پذيرهستند ناگزير دامنه حقوقي كه به اتباع خارجه ميدهند وسيع تر از كشورهائي است كه به لحاظ موقعيت و ملاحظات به خصوص مهاجر نمي پذيرند زيرا براي جلب و تشويق اشخاص به مهاجرت قهراً بايد تسهيلاتي قائل گرديد. كشورها را ميتوان از اين حيث به سه دسته تقسيم كرد.
2-دسته اول ممالكي كه بدون قيد و شرط حق تمتع حقوق را براي بيگانگان مي شناسند مثل ممالك امريكا و انگلستان.
3-دسته دوم كشورهائي هستند كه به شرط معامله متقابله سياسي به وجب قرار داد اين حقوق را براي بيگانه شناخته اند.
4-دسته سوم ممالكي هستند كه اين حقوق را قانوناً به آندسته از اتباع خارجهميدهند كه درعمل يا به موجب قانون، كشورهاي متبوعه آنها آن حقوق را براي بيگانه شناخته اند. اين سيستم از جهت اينكه احتياج به انعقاد قرارداد ديپلماتيك ندارد دسهلتر است و ضمناً موجب بر قراري تعادل بين كشوري كه سيستم را قبول نموده باساير كشورها ميشود.
5-دسته چهارم ممالكي هستند كه به طور كلي اتباع خارجه را متمتع از هر حقي ميدانند مگر حقوقي كه به موجب قانون از اتبع خارجةسلب شده يا اختصاص به اتباع داخله دارد. محدوديت نسبت به مالكيت اموال غير منقول براي اتباع خارجه در اطريش به موجب قانون چهارم ژوئيه 1924 و در روماني به موجب ماده 7 قانون اساسي 1879 و در سوئد به موجب قانون 30 مه 1916 و در تركيه قانون 18 ژوئيه 1867 و در مكزيك به موجب قانون اول فوريه 1851 و در لهستان به موجب قانون 24 مارس 1920 بر قرار شده در آلمان و بعضي ازكشورهاي فدرال خارجيان از اين حق محروم هستند درحالي كه در ژاپن خارجيان ميتواند اموال غير منقول را تملك نمايند. فلسفه اينكه دولتها به خصوص در تمالك اموال غير منقول رعايت احتياط بيشتري را نسبت به بيگانگان لازم دانسته اند اين است كه اعطاي بدون قيد و شرط و حد اين حق ممكن است متضمن خساراتي براي كشور باشد و منجر به مداخله يك دولت خارجي در كشوريكه اين حق را به اتباع خارجه داده است بشود. ماده 8 قانون مدني ايران ميگويد : (( اموال غير منقول كه اتباع خارجه در ايران بر طبق عهود تملك كرده يا ميكننداز هر جهت تابع قوانين ايران است.)) ماده مزبور كه ترجمه كاملي از بند 2 ماده سوم قانون مدني فرانسه است شامل دو قسمت اساسي است . اول اين كه مبناي حق تملك اموال غير منقول براي بيگانگان قرار داد و عهدنامه است. ثانياً اينكه اين اموال از ثر جهت تابع قوانين ايران است و ما اين دو قسمت را در دو بحث مورد مطالعه قرار ميدهيم.
بحث اول
مبناي حق تملك اموال غير منقول براي بيگانگان معاهدات است . قانون مدني ايران در مورد اعطاي حق تملك اموال غير منقول به بيگانگان سيستم دوم را پذيرفته است. فلسفه اتخاذ اين نظر و محدو نمودن مالكيت بيگانگان نسبت به امولا غير منقول اين است كه قبل از الغاء كاپيتولاسيون و به لحاظ ضعف حكومت مركزي اتباع بيگانه موفق به تملك و تحصيل اموال غير منقوله و املاك مزروعي فراوان شده بودند و اين مسئله بيشتر سبب تضعيف حكومت مركزي ميگرديد. تا اينه بعد از الغاء كاپيتولاسيون در ايران قانوني را جع به اموال غير منقول اتباع خارجي در شانزدهم خرداد 1310 طي دوازده ماده و يك تبصره از تصويب مجلس گذشت و به موجب آن اتباع خارجه مكلف به فروش املاك مزروعي خود شدند و بر طبق ماده 8 قانون مدني حق تملك اتباع خارجه موكول به وجود عهدنامه و قراردادگرديد و بنابر اين طبق ماده مزبور اتباع خارجه جز از طريق تجويز عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملك اموال غير منقوله در ايران ندارند. اما كشورهائي كه به موجب قراارداد و عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملك امولا غير منقوله در ايران داده شده : به موجب ماه چهارم عهدنامه مودت و قرارداد تجارت بين ايران و لهستان مصوب هشتم خرداد 307 با اين عبارت: (( … راحق به اموال غير منقوله اتباع هر يك از طرفين معظمين متعاهدين حق دارند با اطاعت از قوانين و نظامات مملكتي خانه هائي كه براي سكونت خود و همچنين محلها و مغازه هائي كه براي تجارت و صنعت خود لازم دارند اجاره نموده يا به مالكيت مطلق استهلاك نمايند.)) (( … با رعايت مقررات و قوانين و نظامات را جع به تحصيل اموال غير منقوله شرط ميشود كه چنانچه يكي از طرفين معظمين متعاهدين با اتباع ساير دول اجازه تحصيل يا اجاره املاك زراعتي در خاك طرف متعاهد ديگر به وجب مقررات قانوني بدهد اجازه مزبور بخودي خود به اتباع طرف متعاهد مزبور نيز تعلق خواهد گرفت.)) و نيز به موجب ماده 2 قرارداد موقتي منعقده بين دولتين ايران و فرانسه مصوب 16 ديماه 307 چنين مقرر شده : (( راجع به امولا غير منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است كه اتباع فرانسه در خاك ايران مجاز نيستند غير از آنچه براي سكونت و كست و صنعت آنها لازم است تحصيل يا اشغال يا تصرف نمايند.))
قسمت اخير ماده دوم قرارداد موقتي منعقده بين دولتين ايران و بلژيك چنين مقرر ميدارد : (( راجع به اموال غير منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است كه اتباع بلژيك ولو كزامبورك در خاك ايران فقط مجاز هستند اموال غير منقول كه براي سكونت و تجارت و صنعت آنها لازم باشد تحصيل يا اشغال و يا تصرف نمايند.)) ماده ششم قرارداد اقامت و قرارداد تجارتي و گمركي و بحر پيمايي منعقده بين ايران و آلمان بصوب 27 فروردين 1308 مقرر ميدارد : (( راجع به حقوق و اموال غير منقوله به اتباع هر يك ازطرف متعاهدين درخاك طرف متعاهد ديگر در هر حال معامله اتباع دولت كامله الوداد ميشود و با انعقاد قرارداد مخصوصي موافقت حاصل است كه اتباع آلمان در خاك ايران مجاز نيستنداموال غير منقوله غير از آنچه براي سكونت و شغل و يا صنعت آنها لازم است تحصيل يا تصرف يا تملك نمايند.)) ماده 5 عهد نامه مودت و اقامت منعقده بين دولتين ايران و مصر مصوب 5 خرداد
1308 مقرر ميدارد: (( … اتباع هر يك از دولتين حق خواهد داشت با رعايت قوانين و نظامات مملكت متوقف فيها بهمان شرايطي كه براي دولت كامله الوداد معمول است اموال منقول يا غير منقول خريداري و تملك و تصرف نمايند ….)) ماده 2 عهد نامه اقامت و تجارت و بحر پيمائي منعقده بين ايران و سوئد مصوب ششم تير ماه 1308 به اين شرح است : (( … اتباع هر يك از دولتين متعاهدين حق دارند در خاك طرف ديگر به همان شرايطي كه براي اتباع دول كامله الوداد مقرراست اموال منقول و غير منقول تحصيل و تصرف نموده و به وسيله فروش و هديه يا نقل و انتقال يا از طريق ازدواج و ارثيه و ما ترك و يا به وسائل ديگري در آنها تصرف مالكانه بنمايند، به علاوه مشاراليهم آزادند اموالي كه به طريق مذكوره در مقدمه اين ماده بدست آورده اند از مملكت خارج نمايند … )) ماده 7 قرارداد اقامت بين دولتين ايران و بلژيك مصوب 6 تيرماه 1309 با اين شرح است : (( اتباع هر يك از طرفين متعاهدين حق خواهد داشت با متابعت از قوانين و نظامات جاريه در خاك طرف متعاهد ديگر هر قسم حقوق و اموال منقول يا غير منقول كه تحصيل و فروش و انتقال و يا تصرف آن براي اتباع مملكت ثالثي به موجب قوانين و نظامات مملكت متوقف فيها مجاز يا در آتيه مجاز خواهد بود تحصيل و تصرف نموده و يا به معرض فروش و انتقال در آورند.)) و در آخر ماده 6 قرارداد اقامت بين دولت شاهنشاهي ايران و جمهوري چكوسلواكي
پيش بين ميكند. (( … راجع به اموال و حقوق غير منقول با اتباع هر يك از طرفين متعاهدين در خاك طرف متعاهد ديگر در هر حال معامله اتباع دولت كامله الوداد مجري خواهد شد.)) بر طبق مواد فوق الاشعار از عهد نامه هاي مذكور دولت ايران به موجب عهد نامه به اتباع بعضي از ممالك اجازه تملك اموال غير منقول در ايران داده شده و واضح است اتباع بيگانه ايكه دولت ايران باكشور متبوع آنها چنين قراردادي نداشته باشد اجازة تملك اموال غير منقول را در ايران ندارند. نكته قابل توجهي كه از مراجعه به قراردادهاي مزبور به چشم ميخورد اينكه دولت ايران به اتباع كشورهاي بيگانه اي هم كه اجازه تملك اموال غير منقول داده اين
اجازه شامل املاك مزروعي نبوده و فقط منحصر به مسكن و محل كسب و از اين قبيل است و لذا اتباع اين كشورها هم به طور نامحدود حق تملك اموال غير منقول را ندارند.
بحث دوم
اموال غير منقوليكه اتباع بيگانه بر طبق عهود تملك كرده ميكند تابع قوانين ايران است. حكومت قانون ايران نسبت به مايملك غير منقول اتباع بيگانه در ايران متخذ از قاعدةقديمي حقوق روم است به موجب آن امولا غير منقول تابع مقررات محل وقوع خود هستند. همچنان كه قبلا هم تذكر داديم ماده 8 قانون مدني ايران ترجمه از بند دوم از ماده سوم قانون مدني فرانسه ميباشد كه متن آن چنين است:اين مسئله از موضوعاتي اس ه در تمام ممالك مورد قبول واقع شده زيرا قبول اينكه اموال واقع در محلي تابع مقرراتي غير از قوانين محل مزبور باشند متضمن مشكلات فراوان است . به علاوه اين اصل ناشي از اصل سرزميني بودن قوانين است قوانين هر مملكت با توجه به اوضاع و احوال و موقعيت و خصوصيات قومي و نژادي و آداب و سنن ملي و مذهبي همان مملكت وضع و تشريع ميشوند بنابراين اصولا بايستي نسبت به كليه اموال و اشخاص واقع در قلمرو خود حكومت و نفوذ داشته باشند و اموال غير منقول هر گاه تابع مقرراتي غير از مملكتي كه در آن واقع هستند باشند، ناراحتي و تعارض قوانين و عدم اعتماد به وجود مي آيد. اگر دو مال غيرمنقول كه در ايران واقع هستند يكي به لحاظ آنكه مالك آن عراقي است تابع قانون قراق و ديگري به اعتبار اينكه ملاك آن از تبعه هندوستان است تابع مقررات هند باشد از نظر فني و قانوني اشكالات زيادي دارد كه از جمله افراد بايستي مقررات كليه ممالك را در اين خصوص بدانند به علاوه ثبت امولا غير منقول واقع در يك مملكت نيز جز اينكه تابع يك قانون باشد عملي نيست. مضافاً هر گاه اموال غير منقول واقع در كشوري به اعتبار مالك آن تابع مقررات كشور ديگر باشد در موقع نقل و انتقال و خريد و فروش و رهن اينگونه اموال اشكالات گوناگوني بوجود مي آيد و سبب به هم خودگي زندگي قضائي جامعه ميگردد. قوانين داراي دو صفت دوام و شمول هستند بدين معني كه هر قانون مادام كه نسخ نشده علي الدوام شامل كليه اشخاص و اموال واقع در قلمرو خود ميباشد. و بنابر اين اموال غير منقول واقع در هر مملكت هم تابع قوانين آن مملكت است و به موجب اصل شخصي بودن قوانين هر ايراني علي الاصول تابع قوانين ايران است مگر در موارد استثنائي كه از جمله موارد استثنائي اصطكاك اين نظريه با نظم عمومي است و چون قوانين مربوط به اموال غير منقوله از قواني مربوط به نظم عمومي هستند لذا اموال غير منقول از شمول قاعده شخصي بودن قوانين خارج و تابع مقررات محل وجود خود ميباشد.نتيجه دو اصل مذكور اين است كه اموال غيرمنقول تابع و مشمول مقررات محل و خود هستند. حال بايد حد شمول اين قاعده را مشخص نموده و مواردي راكه نميتوان به اين قاعد، استناد نمود بررسي نمائيم ، شمول اين قاعده بر موارد زير است .
1-كليه وجوه ارادي تملك اموال غيرمنقول از قبيل خريد و فروش و رهن و اجاره و
هبه .
2- وجوه قانوني تملك اموال غير منقول از قبيل مرور زمان و تملك ناشي از تصرف ممتد.
3- حقوق عيني و حق رجحان و رهن و حق ارتفاق وساير حقوق عيني . بدين معني كه چگونگي ايجاد و سقوط اين گونه حقوق اصولا و به طور كلي تابع مقررات و قوانين محل وقوع مال است. ماده 966 قانون مدني ايران در اين باره چنين مقررميدارد: (( تصرف و مالكيت و ساير حقوق بر اشياء منقول يا غيرمنقول تابع قانون مملكتي خواهد بود كه آن اشياء در آنجا واقع ميباشد. معذالك حمل و نقل شدن شيئي منقول از مملكتي بمملكت ديگر نميتواند به حقوقي كه ممكن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولي شزئي نسبت به آن تحصيل كرده باشند خللي وارد آورد.)) كه قسمت اول ماده مذكور به تبعيت از اصول فوق تنظيم شده و قسمت دوم آن مربوط به احترام بين المللي حقوق مكتسبه است. در ساير موارد اين قاعده قالب اعمال و اجرا نيست مثلا رد مورد يك معامله مربوط به مال غيرمنقول اهليت طرفين معامله هيچگاه تابع قانون محل وقوع مال نميتواند باشد بلكه اهليت هر كس تابع مقررات ممبكت متبوع اوست و اين معني در ماده 962 قانون مدني ايران به اين شرح (( تشخيص اهليت هر كس براي معامله كردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود … )) تصريح شده است. ولي ماده مذكور در مورديكه تبعه خارجه در ايران عمل حقوقي انجام دهد كه به موجب قوانين ملي خود واجد اهليت براي انجام عمل حقوقي مذكور نباشد اما بر حسب قوانين ايران واجد اهليت باشد او را واجد اهليت شناخته و اين استثنائي است بر اصل مزبور. همچنين شكل عقود مربوط به اموال غير منقول تابع مقررات محل وقوع عقد و نه مقررات محل وقوع مال است ( ماده 968 قانون مدني ايران ) و همچنين مقررات شكلي اسناد نيز تابع قواين محل تنظيم سند است ليكن به موجب ماده 2138 قانون مدني فرانسه استثنائي به اين اصل وارد شده زيرا بر طبق ماده مزبور : (( عقد رهن نسبت به اموال غير منقول وقتي صحيح است كه در دفتر اسناد رسمي فرانسه واقع و به ثبت رسيده باشد مگر در موارديكه عهدنامه خلاف اين ترتيب را تصريح كرده باشد.)) بنابراين اگر عقد رهني نسبت به مال غير منقول واقع در فرانسه در كشوري بيگانه واقع گردد و بي دولت فرانسه و كشور مزبور قراردادي كه انجام چنين عمل حقوقي را تجويز كند وجود نداشته باشد چنين عقد رهين بر حسب ماده مذكور در قانون مدني فرانسه محكوم به بطلان است. بين كشور فرانسه و ايتاليا به موجب قرارداد 1760 و بين كشورهاي فرانسه و بلژيك بر طبق قرارداد 8 ژوئيه 1899 توافق شده است كه عقد رهن واقع در بلژيك و ايتاليا در صورتي كه بر طبق مقررات ايتاليا و بلژيك تحقق يافته باشد و مربوط به مال غير منقول واقع در فرانسه باشد معتبراست. سواي موارد فوق كه مجالي براي اعمال قانون محل وقوع مال نيست مورد نادر ديگري هم قابل تصور اس و آن موردي است كه در يك كشور كه في المثل مقرراتي وجود نداشته باشد چگونه ميتوان اموال غير منقول را تابع مقرراتي كه وجود ندارد قرارداد و نمونه اين مورد شايد در اجتماعات عقب افتاده پيش بيايد.
مطالب مشابه :
مالكيت اتباع خارجه نسبت به اموال غير منقول در ايران
است و بعضي ديگر اضهار نظر ميكنند كه كلمه مزبور مشتق از است و الي بي ناتوس سيستم را قبول
مالكيت اتباع خارجه نسبت به اموال غير منقول در ايران
است و بعضي ديگر اضهار نظر ميكنند كه كلمه مزبور مشتق از است و الي بي ناتوس سيستم را قبول
مالکیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران
سيستم قوانين است و الی بی ناتوس نامی بوده است که به اهالی اکس داده میشده و کم کم به مرور
برچسب :
سيستم ناتوس