شیوه های جلب مشارکت مردمی

شیوه های جلب مشارکت مردمی
روش اول ( مشارکت مالکین با رهبری شهرداری)
در اين روش كه كل اقدامات با مشاركت مالكان با يكديگر انجام مي گردد ، مراحل زير بايستي انجام شود :
            - ارائه تقاضاي مشاركت :
كليه مالكان پروژه ، با هماهنگي و همكاري شهرداري ثامن طي تقاضاي كتبي براي احداث بنا و استفاده از تسهيلات و مزاياي پيش بيني شده در طرح اقدام نموده و با وكالت رسمي نماينده اي را براي پيگيري امور معرفي مي نمايند .
       - بازديد املاك جهت برداشت وضع موجود
- اعلام ظوابط با توجه به موقعیت املاک
- تعیین نحوه مشارکت:
مالکان نوع مشارکت خود را اعم از ( فقط ملک، ملک و هزینه ساخت، ملک و هزینه ساخت وطراحی و نظارت) مشخص می کنند .
-      تهیه و تنظیم صلح نامه:
مالکین در چارچوب نظام نامه حقوقی مشارکت که از قبل تنظیم شده با مشخص شدن قدر السهم، هر یک قرارداد مشارکت را امضاء می نمایند.
-     تهيه نقشه :
نقشه هاي مورد نياز توسط مالکین تهيه و براي دريافت پروانه ساختماني اقدام مي نمايد.
-      محاسبه هزينه پروانه :
هزينه هاي پروانه ساختماني محاسبه و جهت واريز وجه به نماينده مذكور اعلام و ابلاغ مي گردد .
- پرداخت هزينه و صدور پروانه :
پس از پرداخت هزينه هاي پروانه ساختماني و اجراي طرح پروانه صادر و به نماينده مالكين تسليم مي گردد . روش پرداخت هزینه پروانه به دوروش صورت می گیرد : 1- نقدا    2- از طریق تهاتر با املاک در مسیر)
شرايط، امتيازات و تسهيلات
با تجميع املاك براي مشاركت تراكم ملك از 10 درصد بسته به محل قرارگيري املاك قابل افزايش خواهد بود . چنانچه همه مالکین تجمیع نمایند تا 18 درصد از تراکم تشویقی برخوردار خواهند شد.
در اثر تجميع املاك براي مشاركت ، كاربري ملك از مسكوني به كاربري هاي انتفاعي تر از قبيل اقامتي و تجاري ارتقاء خواهد يافت .
با توافق شهرداری به ميزان زيربناي تجارتي موجود كه توسط شهرداري مجاز شناخته شده باشد، از پرداخت عوارض معاف خواهند شد.
به ميزان زيربناي اقامتي موجود كه توسط شهرداري مجاز شناخته شده باشد، از پرداخت عوارض معاف خواهند شد.
در صورتی که کلیه مالکین در طرح مشارکت نمایند حداکثر معادل 20 درصد ( برابر سود اوراق مشارکت)از پرداخت هزینه های ساختمانی معاف می باشند و در صورت کاهش مشارکت کنندگان به همان نسبت هزینه ها افزایش می یابد.
مزایای روش اول :
عدم دخالت شهرداري و ساير سازمانهاي دولتي و شبه دولتي در امر ساخت پروژه‌هاست. كه اين امر علاوه بر اينكه از مشكلات كارهاي دولتي(مثل تاخير در اجرا و...) مي‌كاهد، به سبكتر شدن وظايف سازمانهاي مجري طرح نيز مي‌انجامد. شايد به همين دليل است كه اين روش مطلوبترين روش از نظر كارشناسان و مسئولان است روشهاي دوم و سوم و چهارم نیز به دليل تامين (تمام يا بخشي از) منابع مالي اجراي پروژه‌ها قابليت اجراء و از فشار وارده بر مالكان مي‌كاهند.
معایب روش اول :
عدم امكان تجميع از سوي مالكان به خاطر عدم شفافيت مباني حقوقي يكپارچه سازي املاك و نيز عدم توانايي مالي مالكان براي اجراي پروژه(به دليل نبود تسهيلات مالي و...)
روش دوم ( مشارکت مالکین و شهرداری)
در اين روش ، مشاركت شهرداري به ميزان رقم هزينه پروانه ساختماني بوده و مشاركت مالكان به ميزان ارزش املاك و حقوق قانوني و هزينه هاي مربوط به طراحي و اجرا مي باشد . در اين روش ، شهرداري ضمن اعمال امتيازات بندهاي 1 – 2-3-5 ( مورد اشاره در روش اول ) با توجه به قيمت تعيين شده براي املاك و همچنين هزينه پيش بيني شده براي احداث و بر اساس طرح توجيه اقتصادي نسبت به تعيين ميزان تخفيفات ممكن در هزينه هاي صدور پروانه ساختماني اقدام خواهد نمود .
معایب روش دوم:
علاوه بر اشكالات روش اول، شفاف نبودن روش محاسبه پروانه ساختماني از سوي شهرداري از جمله موانع به شمار مي‌رود.
روش سوم (مشارکت مالکین در قسمتی از عرصه و شهرداری و سرمایه گذاران)
در اين روش ميزان مشاركت مالكين به ميزان ارزش املاك و حقوق قانوني آنها مي باشد. سهم الشركه شهرداري به ميزان هزينه هاي پروانه ساختمان و هزينه هاي اجراي طرح و سهم الشركه سرمايه گذار يا سازنده به ميزان آورده هاي وي براي اجراي پروژه خواهد بود .
در اين روش ضمن اعمال كليه امتيازات و تسهيلات مورد اشاره در روش اول موارد زير لازم است رعايت شود :
- با توجه به اينكه هزينه صدور پروانه ساختماني تابعي از متوسط قيمت املاك محدوده طرح مي باشد ، لذا پس از تعيين قيمت املاك محدوده پروژه، هزينه صدور پروانه ساختماني محاسبه و اعلام خواهد شد.
- هزينه هاي طراحي و اجراء با هماهنگي نماينده سرمايه گذار(سازنده) و نماينده يا نمايندگان رسمي مالكان بايستي تعيين و اعلام شود .
همچنین سایرمراحل فرآیند به شرح زیر خواهد بود:
گام اول :
فراخوان دفتر نوسازی جهت شناسایی مالکین که تمایل به نوسازی دارند وسازندگانی که تمایل به فعالیت در بافت را دارند.توضیح اینکه در فراخوان کلیه حمایت ها وتسهیلات وصرفه اقتصادی حاصل از نوسازی برای طرفین تشریح خواهد شد .
تدوین بانک اطلاعات از متقاضیان
دسته بندی اطلاعات حاصل در دو بخش
الف) مالکین- با توجه به موقعیت مکانی ملک در اختیار و مساحت آن وشرایط مشارکت و توان مالی آنان جهت اسکان موقت و یا حتی سرمایه گذاری
ب) سازندگان- تمایل آنها نسبت به فعالیت در محلات مختلف بافت فرسوده وتوان مالی آنان جهت اسکان موقت ویا حتی سرمایه گذاری
تشکیل هسته های مشارکتی و انعکاس آن بر روی نقشه

گام دوم:
تنظیم و مبادله قرارداد مشارکت بین مالکین وسازندگان
مراجعه به ثبت وتجمیع پلاک ها
تهیه طرح معماری
اخذ مجوز ساخت و تعیین مهندس ناظر
انتخاب مجری واجرای عملیات ساخت
اخذ پایان کار
تقسیم واحدها در قالب صورتمجلس تفکیکی وقرارداد مشارکت
معایب روش سوم :
هر چند پيدا كردن سرمايه گذار (از سوي شهرداري يا مالكان) مشكلات مالي را برطرف مي‌كند اما ساير موانع پيشين همچنان پابرجا هستند.
روش چهارم (مشارکت مالکین ، شهرداری و سرمایه گذار)
نكته اصلي در این شیوه تشكيل يك شركت سهامي از ساكنان محدوده طرح است . اين شركت متشكل از مديريت شهري منطقه ، ساكنان محدوده طرح و سرمايه گذاران است . آورده ساكنان در اين تعاون همان املاكشان است كه تنها سرمايه آنها به شمار مي رود. مديريت شهري نيز در نقش جديد خود به عنوان ميانجي گر مسؤليت هدايت و حمايت از طرح را بر عهده خواهد داشت و در كنار سرمايه گذار كه بر اساس آورده نقدي و توان اجرايي خود در پروژه مشاركت مي كند ، مديريت شهري نيز از امتيازات تغيير كاربري و اعطاي تراكم در مشاركت منتفع مي شود . در چنين مشكلاتي هر يك از اجزاء حق مشاركت در كليه مراحل اجرايي ، تصميم گيري و نظارتي را خواهند داشت . بر اساس اين سناريو با توجه به اهداف طرح و تأكيد بر حفظ سرمايه هاي اجتماعي ، حق تقدم و اولويت در واگذاري واحدهاي ساخته شده با ساكنان خواهد بود كه از طريق ارايه امكانات و تسهيلاتي چون وام بانكي، اجاره به شرط تمليك ميسر خواهد بود. لازم به ذكر است سهام افراد در اين شركت پس از طي مدت زماني معين قابل واگذاري خواهد بود. با توجه به تشريح سناريوهاي مطرح در زمينه فرصت هاي مشاركت مردم در نوسازي و چگونگي هدايت صحيح اين مشاركت، هدف اصلي طرح ساماندهي، تأمين منافع شهروندان و ساكنان محدوده و حل مشكلات آنها با مشاركت خودشان است. دامنه اين مشكلات كليه مراحل برنامه ريزي، اجرايي، تصميم گيري و هدف گذاري را شامل مي شود و طبعاً در مراحل بعدي، يعني در اجراي طرح نيز نياز به مشاركت و مساعدت مردم براي پيشرفت طرح و تسريع آن افزايش خواهد يافت. در چنين رويكردي خود مشاركت نيز هدف است كه في نفسه موجب رشد فكري، رواني، اجتماعي و مدني ساكنان مي شود . رويكردي كه در امكان نظرخواهي و نظارت ساكنان پيش بيني شده و آنها حق اعتراض به طرح را دارند. در چنين شرايطي است كه زمينه هاي ( مشاركت واقعي ) ساكنان در طرح فراهم مي شود.
روش پنجم ( مشارکت شهرداری، سرمایه گذار+ اوراق مشارکت)
اوراق مشارکت در اصطلاح علم اقتصاد، از اوراق بهادار است که توسط دولت، شهرداری، شرکت‌های دولتی و خصوصی، برای تأمین اعتبار طرح‌های عمرانی در کشور، منتشر می‌گردد. تهیه دستورالعمل اجرایی و مقررات ناظر بر انتشار اوراق مشارکت بر عهده بانک مرکزی است. طبق دستورالعمل بانک مرکزی، اوراق مشارکت اوراق بهاداری هستند که با مجوز بانک مرکزی برای تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیاز، طرح‌های سودآور تولیدی و خدماتی(به استثنای امور بازرگانی) در چارچوب عقد مشارکت مدنی، توسط سازمان جاری منتشر می‌شود. در هر ورقه مشارکت، میزان سهم دارنده آن مشخص شده‌ است. تفاوت اوراق مشارکت و اوراق قرضه این است که در اوراق مشارکت وجوه دریافتی حتماً باید در طرح‌های مشخص تولیدی، عمرانی، یا خدمات به کار گرفته شود، اما در اوراق قرضه برای وام گیرنده محدودیت خاصی ایجاد نمی‌گردد. انتشار اوراق مشارکت از جمله سیاستهای انقباضی پولی است که گاهی ممکن است نتیجه معکوس داشته و باعث افزایش نقدینگی شود. اين شيوه كه جهت تامين بخشي از هزينه‌هاي طرحهاي عمده توليدي و صنعتي كشور مورد استفاده قرار گرفته و به لحاظ ضمانت ها و تسهيلات پيش بيني شده با استقبال خريداران مواجه شده است. با توجه به سودآوري پروژه‌هاي نوسازي بافتهاي فرسوده، بكارگيري اين شيوه مناسب خواهد بود. مشروط بر آنكه پروژه‌ها در زمانبندي تعيين شده احداث و به بهره‌برداري رسيده و از راكد ماندن سرمايه ها جلوگيري شود بهتر است.
تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی ها ساز وکاری است که بوسیله آن دارایی به سرمایه تبدیل می شوند. بنا به تعریف تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی ها فرایند سازمان یافته ای است که به موجب آن منافع وام ها و دیگر مطالبات تعهد شده به اوراق بهادار قابل معامله تبدیل می شوند. به عبارت دیگر تبدیل به اوراق بهادار کردن تکنیکی است که در آن یک شرکت اقدام به فروش دارایی های مالی خود به یک شخصیت حقوقی جدید کرده و آن شخصیت حقوقی نیز جهت تأمین مالی خرید انجام شده، اقدام به انتشار اوراق مشارکت می کند. به این ترتیب دارایی های مالی عملاً تبدیل به اوراق بهادار قابل معامله می شوند. بر اساس این روش دارایی هایی که به صورت سنتی جزیی از ترازنامه محسوب می شوند تبدیل به اوراق بهادار معامله شده و به خارج از ترازنامه منتقل می شوند.
این روش به دو صورت امکان پذیر است : ( 35درصد اوراق مشارکت + 40درصد سرمایه گذار+25درصد شهرداری)
(50درصد اوارق مشارکت + 50درصد مشارکت شهرداری )
برخی از مزیت های استفاده از اوراق مشارکت نوسازی و تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی ها به صورت زیر است:
با تبدیل دارایی ها (تسهیلات در بانک) به اوراق بهادار درآمدهای آتی به حال تبدیل می شوند، بنابراین بانک می تواند مبالغ فراوانی را به صورت نقد بدست آورد. بر این اساس حتی فروش تسهیلات با تخفیف نیز سبب می شود حجم بزرگی از پرداخت های نقدی عاید بانک شود. این افزایش نقدینگی نه تنها باعث بهبود نسبت های مالی مانند کفایت سرمایه می شود بلکه از برداشت های احتمالی از بانک مرکزی که نرخ سود بالایی دارند جلوگیری می کند.
با استفاده از این روش سرمایه گذاران با ریسک کمتر و بدون تحمل هزینه های اضافی مربوط به نگهداری از املاک در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند.
استفاده از روش تبدیل به اوراق بهادار کردن به دلیل تازه بودن آن در اغلب بازارها موجب ایجاد وجهه برای شرکت شده و نشان دهنده توانایی مدیران شرکت در جهت مدیریت مسایل مالی و مستقل شدن از مؤسسات مالی سنتی است.
در روش های کلاسیک نهاد تسهیلات دهنده (بانک) ریسک اعتباری را می پذیرفت، زمان بازپرداخت اقساط را مشخص می کرد و جمع آوری اصل و فرع تسهیلات را بر عهده داشت، اما در صورت انتشار اوراق مشارکت بهسازی، بانک تمام یا بخشی از این فرآیند و ریسک های موجود را در آن به افراد دیگری (واسط و سرمایه گذاران) منتقل می کنند.
بانک از این راه می تواند برای تأمین به بازارهای جدیدی دست یابد و خود را صرفاً محدود به سپرده افراد نکند.
انتشار این گونه اوراق سبب افزایش ارزش افزوده سهامداران می شود، چون وجوه حاصله به طور عمده صرف سرمایه گذاری در پروژه هایی با ارزش فعلی خالص مثبت می شود. به عبارت دیگر می توان وجوه حاصله را به طرح هایی با سود آوری بیشتر تخصیص داد و از این راه ثروت سهامداران بانک ها افزایش می یابد.
باتوجه به اینکه هدف اصلی طراحی اوراق مشارکت بهسازی تأمین مالی شهرداری می باشد، می توان به سادگی دریافت در صورتی که وجوه حاصل از انتشار اوراق مشارکت بهسازی به طور صحیح در بخش بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده سرمایه گذاری شود شهرداری مشکل بافت های فرسوده را نخواهد داشت( آیینی، 1386).
اوراق مشارکت ، اوراق بهادار بانام یا بی نامی است که به موجب قانون یا مجوز بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به قیمت اسمی مشخص برای مدت معین و برای تأمین بخشی از منابع مالی مورد نیازجهت ایجاد ،تکمیل و توسعه ی طرح های سودآور تولیدی ،ساختمانی و خدماتی منتشر می شود وبه سرمایه گذارانی که قصد مشارکت در اجرای طرح های یادشده را دارند از طریق عرضه ی عمومی واگذار می گردد.
به استناد مفاد ماده یک قانون انتشار اوراق مشارکت مصوب 30/6/1376، دولت ،شهرداری ها و بخش خصوصی می توانند رأساً نسبت به انتشار اوراق مشارکت برای تأمین قسمتی از منابع مالی مورد نیازاجرای طرح های ساختمانی در بهسازی و نوسازی شهری بپردازند.خریداران این اوراق که می توانندشامل کلیه آحاد کشور را در بر بگیردکه بصورت غیر مستقیم در اجرای این طرح ها مشارکت می نمایند.
مراحل انتشار
       تدوین گزارش توجیهی فنی – اقتصادی و مالی طرح های توسعه و نوسازی شهری
       ارائه گزارش توجیهی به بانک عامل (تعیین بانک عامل با نظر ناشر خواهد بود.)
       بررسی و تأیید گزارش توجیهی توسط بانک عامل (حداکثر یک ماه)و اعلام تأییدیه به بانک مرکزی
       اخذ تضمین های لازم (یا توافق در مورد نحوه اخذ تضمین های مزبور)از ناشر واعلام به بانک مرکزی
       صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت توسط بانک مرکزی(حداکثر ظرف یک ماه)
       پیشنهاد تاریخ،شرایط و مراحل انتشار و عرضه ی اوراق به بانک مرکزی توسط ناشر
       تعیین تاریخ،شرایط و مراحل انتشار و عرضه ی اوراق با توجه به شرایط بازار سرمایه توسط بانک مرکزی
       چاپ از طریق چاپخانه ی مورد تأیید بانک مرکزی (عموماً چاپخانه بانک ملی)
       انعقاد قرادادعاملیت و کارگزاری بین ناشر و بانک عامل برای توزیع و فروش اوراق ،پرداخت سود علی الحساب و قطعی اوراق ،بازخرید و بازپرداخت اصل اوراق و نحوه تأمین وجوه مورد نیاز
مزايا و محاسن
       تأمين مالي پروژه با نرخ هاي كمتر از نرخ بهره هاي بانكي در پروژه هاي با بازده پايين.
       احتمال كسب منابع مالي در صورت سياستگذاري و اطلاع رساني مناسب.
       به كارگيري منابع محدود خريداران اوراق و ترويج فرهنگ پس انداز در بين آنها.
       ايجاد انگيزه و روحيه مشاركت و تعاون بين خريداران اوراق.
       سود رساني و كمك به اقتصاد و معيشت زندگي دارندگان اوراق مشاركت. در پايان پروژه، منابع حاصل از سرمايه گذاري، بين شركت و دارندگان اوراق تقسيم ميشود، به اين صورت كه ضمن دريافت سود تضمين شده اوراق، مازاد سود نيز در پايان سال مالي ، بين شركت و دارندگان اوراق تقسيم مي شود.
       از اين روش مي‌توان براي تملك و آزادسازي عرصه محدوده استفاده نمود و پس از تملك اراضي و فروش آن به سرمايه‌گذاران، بدهي‌هاي حاصله از انتشار اوراق قرضه را پرداخت نمود. اين رويكرد در آزادسازي بافت فرسوده پيرامون حرم مطهر رضوي مؤثر بوده است و مي‌تواند الگويي براي ساير طرح‌هاي نوسازي بافت فرسوده شهري قرار گيرد.
معایب و چالش ها
       لزوم برنامه ريزي دقيق و حساب شده براي استفاده از وجوه و همچنين بازپرداخت آن در زمان هاي معين. بنابراين تأخير در اجرا و فروش واحدهاي پروژه يا عدم استفاده كامل از وجوه جمع آوري شده، ميتواند مشكلات و محدوديتهاي مالي را براي شركت ايجاد نمايد.
       شركت متعهد به پرداخت سود علي الحساب تضمين شده به دارندگان اوراق مشاركت مي باشد و در صورتي كه به هر دليل سودآوري خالص پروژه كمتر از سود علي الحساب تضمين شده باشد، زيان حاصل متوجه شركت خواهد بود.
       احتمال كسب سود كمتر (به دليل مشاركت) در پروژه هايي كه سودآوري آن بسيار بالا است. چون بخشي از سود بايد بين دارند‌گان اوراق مشاركت توزيع گردد.
       لزوم برنامه ريزي و دقت لازم در امور حسابداري و ثبت مصرف وجوه حاصل از اوراق، درآمدهاي حاصل و محاسبه سود به عمل آمده تا مشكلات قانوني و شرعي به وجود نيايد.
       كار كردن براي جمع زيادي مشكلات و مسئوليتهاي پاسخگويي و اجرايي خاص خود را دارد كه در اين زمينه نيز بايد برنامه ريزي ها و تمهيدات لازم در نظر گرفته شود .
روش ششم ( سرمایه گذار)
          مشاركت با ديگران يكي از راههاي مهم تأمين مالي پروژه ها مي باشد. مشاركت مي تواند به دو صورت مدني و حقوقي انجام گردد. شركت عمران و مسكن سازان ثامن تا كنون پروژه هاي زيادي را از اين طريق به مرحله اجرا درآورده است. در اكثر پروژه هاي مشاركتي زمين و پروانه به عنوان آورده مجري طرح بوده است و ساخت در محدوده وظايف شريك قرار گرفته و بر همين اساس سهم الشركه ها مشخص و در پايان مرحله ساخت هر كدام از شركا به نسبت سهم الشركه خود از واحدهاي احداثي به عنوان درآمد خود استفاده كرده اند. اولين پروژه هاي مشاركتي در اين طرح مشاركت شركت عمران و بهسازي با سرمايه گذاران بوده كه عمدتا در پروژه هاي واقع در اطراف مراكز محله قطاع سه بوده اند. پروژه هاي عقيق، ترمه، الماس و... از جمله پروژه هاي مشاركتي است كه پس از احداث پروژه سهم الشركه شركا مشخص شده است.
در این روش پروژه به طور کامل توسط سرمایه گذار اجرا می شود . این مراحل شامل ( خرید زمین ، پرداخت پروانه و ساخت) می شود . نوع خاصي از تامين منابع كه براي اجراي طرح بهسازي و نوسازي بافت های فرسوده شهری در سال هاي اخير مورد توجه مديران اجرايي اين طرح قرار گرفته است جلب سرمايه گذاران مي باشد . از آنجا كه هدف از اجراي طرح ، رفع مشكلات موجود درمحدوده طرح مي باشد و منافع مادي طرح مد نظر نبوده و با توجه به اينكه اجراي طرح نياز به منابع عظيم مالي دارد و تامين اين منابع از طريق روش هايي چون فاينانس و استفاده از تسهيلات و حمايت هاي دولتي عملا وقت گير و طولاني و بعضا غير ممكن بوده و جوابگوي نياز طرح نيز نمي باشد مجري طرح اقدام به اجراي طرح با استفاده از منابع بخش خصوصي نمود . هدف از اين امر ترغيب سرمايه گذاران به اجراي پروژه هاي واقع در محدوده با رعايت ضوابط و مقررات طرح مي باشد . از اين طريق مجري علاوه بر اينكه هدف طرح را كه رفع مشكلات ساکنان است فراهم مي نمايد قادر به حل بخشي از مشكلات تامين منابع نيز مي باشد . در اين راستا اولين اقدامات از سال 1383 آغاز شد . شايد بتوان گفت ايده جلب سرمايه گذار در طرح و تلاش جدي در اين زمينه از همين سال شكل گرفت .
از آنجا كه املاك محدوده پروژه هاي تعريف شده در طرح هنوز آزاد سازي نشده اند بنابراين فروش زمين پروژه عملا در بسياري از موارد ممكن نمي باشد بنابراين با سرمايه گذاران قراردادهايي به صورت كارگزاري خريد بسته شد كه خريد املاك پروژه با هزينه سرمايه گذار و توسط مجري طرح با دريافت حق كارگزاري مورد توافق طرفين انجام گيرد و پس از كامل شدن خريد مراحل ساخت پروژه طي مدت مشخص جزء تعهد سرمايه گذاران باشد تا مجري بتواند به اجراي طرح مطمئن باشد و منابع مالي مجري صرف آزاد سازي و آماده سازي فضاهاي عمومي كه رسالت اصلي مجري نيز هست گردد . لازم به ذكر است كه دو نكته اساسي در راستاي جلب سرمايه گذاران اطلاع رساني و اجراي فضاهاي عمومي است . مادامي كه فضاهاي عمومي و خيابان هاي طرح به اجرا در نيايد پروژه هاي تعريف شده بازدهي مناسب ندارند و به همين علت سرمايه گذاران تمايلي براي صرف هزينه در اين محدوده نخواهند داشت و از طرف ديگر تا زمانيكه مردم و ساكنان به صورت مناسب اطلاع رساني نشوند اطمينان لازم براي آنها جهت همكاري با مجريان طرح فراهم نخواهد شد .
در اين روش از سوي مجري طرح پروژه ها با مشخصات كامل تعريف مي گردد و ضوابط و مقررات و ارزيابي مقدماتي در اختيار سرمايه گذاران قرار مي گيرد و سپس قراداد كارگزاري بين مجري طرح و سرمايه گذار منعقد مي گردد و حساب هاي مشترك به صورت تنخواه و پشتيبان افتتاح مي شود و مجري طرح عمليات آزاد سازي پروژه را با استفاده از منابع مالي سرمايه گذار آغاز مي كند .
لازم به توضيح است هزينه هاي خريد املاك واقع در مسير ها از هزينه هاي مربوط به صدور پروانه ساختماني پروژه هاي حاشيه از آن كسر مي گردد . همچنين براي اطمينان سرمايه گذار از رقم پروانه در زمان انعقاد قرارداد پيش نويس پروانه نيز صادر مي گردد .
مزایای سرمایه گذاری بخش خصوصی
با توجه به اينكه سرمايه‌گذار خصوصي در پي كسب حداكثر سود خود مي‌باشد، مديران آن سعي مي‌نمايند تا از امكانات و منابع موجود حداكثر استفاده و بهره‌برداري را به عمل آورند ، بنابراين كارايي و بهره‌وري در فرآيند نوسازي افزايش خواهد يافت.
امكان تأمين مالي طرح توسط بخش خصوصي و اجراي طرح نوسازي بافت فرسوده فراهم خواهد شد.
با ورود بخش خصوصي به طرح و سرعت گرفتن روند اجراي طرح، انگيزه و اعتماد مردم و ساكنين براي مشاركت در طرح افزايش خواهد يافت و منابع بيش‌تري به سمت نوسازي بافت فرسوده شهري سرريز مي‌گردد.
با مشاركت بخش خصوصي ريسك سرمايه‌گذاري بين دولت، بخش خصوصي و ديگر مشاركت‌كنندگان تقسيم شده و امنيت سرمايه‌گذاري براي هر بخش افزايش مي‌يابد.
از ديدگاه كلان، بكارگيري سرمايه‌‌گذاران بخش خصوصي در طرح در راستاي اصل 44 قانون اساسي و روند خصوصي‌سازي اقتصاد و كاهش حجم بدنه دولت در اقتصاد خواهد بود. نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري فرصت مناسبي براي تشويق سرمايه‌گذاران جهت سرمايه‌گذاري در كشور خواهد بود تا مداخلات دولت در اقتصاد كه يكي از عمده مشكلات اقتصادي كشور مي‌باشد را كاهش دهد. بافت‌هاي فرسوده محدوده پيرامون حرم مطهر به جهت همجواري با اين بارگاه و حضور سالانه بيش از 25 ميليون زائر در جوار آن داراي موقعيت مناسب و منحصر به فردي براي سرمايه‌گذاري و كسب سود مي‌باشد. بنابراين بهسازي و نوسازي اين بافت مي‌توان توجه بسياري از سرمايه‌گذاران را بخود جلب نمايد.
با ورود بخش خصوصي، دخالت دولت در طرح كم شده دولت فرصت بيشتري براي ايفاي نقش اساسي خود كه نظارت و حاكميت است دارد. از سوي ديگر، مشاركت بخش خصوصي در طرح با هزينه مالي دولت را كاهش داده و موجب كاهش كسري بودجه دولت و به دنبال آن كاهش تبعات ونفي كسري خواهد شد.
معايب سرمایه گذاری بخش خصوصی
تعيين ريسك مورد انتظار بخش خصوصي مشكل است. مرزبندي‌هاي روشن بين حيطه فعاليت‌ بخش‌هاي خصوصي و دولتي و نيز انطباق اهداف سودآوري بخش خصوصي با الزامات و ضرورت‌‌هاي حاكم بر طرح‌هاي نوسازي و بازسازي (الزامات نظير استانداردهاي زيست‌محيطي، فرهنگي، اجتماعي و جز آن) با چالش‌هاي جدي مواجه است.
در اين نوع تأمين مالي، روابط بين بخش خصوصي و دولتي بسيار پرحاشيه است، بدين خاطر قراردادهاي طرفين بايد شفافيت كافي را داشته باشد تا سرمايه‌گذاري تداوم داشته باشد.
روش هفتم (سهامدار پروژه)
شیوه مشارکت سهامدار پروژه،روشی است که درآن مردم(مالکان، صاحبان حقوق و منافع،سرمایه گذاران،سازندگان،مشاوران،رسانه ها،مدیران و...)در مقابل آورده نقدی وغیر نقدی خود به جای سهام معمول در قانون تجارت(سهام شرکت ها) اوراق بهاداری که معرف درصدی از کل طرح یا پروژه می باشد در یافت می نمایند. در حقیقت سهامدار پروژه یعنی ساماندهی سرمایه های غیر نقدی ( املاک و مستغلات) ، خدمات مشاوره ای در تهیه طرح و پیمانکاری در اجرا و سرمایه های خرد در جهت اجرا پروژه های بزرگ و کوچک می باشد. در روش سهامدار پروژه ، صاحبان سهام در پروژه شریک می شوند و با اتمام پروژه سود صاحبان سهام بر مبنای میزان سهمشان محاسبه و پرداخت می شود. شیوه سهامدار پروژه سعی بر این دارد که مجموعه سهامداران در مرکز نگاه قرار گیرند، سود ناشی از اجرای پروژه در نگاه اول متوجه سهامداران می باشد و با تعامل و اطلاع رسانی مستمر، ایشان در جریان امور قرار گرفته و قدرت انعطاف در مقابل خواست آنان از نکات مهم وقابل توجه این شیوه می باشد.
در سهامدار پروژه تکیه اصلی بر مالکین محل اجرای پروژه و سرمایه های غیر نقدی ایشان است وسقف ارزش سهام پروژه برای آزاد سازی عرصه ها وتهیه طرح و 30 درصد هزینه های اجرا می باشد و سایر منابع از طریق تسهیلات بانکی ،پیش فروش یا مشارکت دیگران تآمین می شود.
در این روش شرکت مجری پس از تعریف پروژه و اخذ مجوزهای قانونی از مراجع ذیربط مراتب فروش سهامدار پروژه را به طرق مختلف بین جامعه ی هدف اطلاع رسانی نموده و موضوعی که مردم می توانند با سرمایه گذاری در سهامدار پروژه در سود وزیان آن مشارکت داشته باشند را به اطلاع می رساند.این اطلاعیه شامل نحوه و میزان سرمایه گذاری، مدت زمان و فرصتی که طی آن می توان در سهامدار پروژه مشارکت نمود موضوع مورد مشارکت و محل و موقعیت آن و مدارک مورد نیاز جهت ثبت نام و ...خواهد بود.
پس از اطلاع رسانی متقاضیان با دردست داشتن مدارک مورد نیاز به محلی که در متن اطلاعیه قید گردیده است مراجعه و با ارائه مدارک نسبت به تکمیل فرمهای مربوطه و برگه سهام اقدام و پس از امضاء آن را در اختیار امور سهام قرار داده و در برابر آن رسید مربوط را دریافت می نمایند.
برگه های تکمیل شده ثبت کامپیوتر گردیده وپس از طی مراحل اداری و ثبت شماره توسط مسئولین ذیربط شرکت امضاء و مهمور گردیده و به صاحبانشان تحویل می گردند.با توجه به اینکه مشارکت در سهامدار پروژه به صورت نقد و اقساط صورت می گیرد، اقساط مربوطه نیز طی سیستمی تعریف شده ، توسط قسمت مالی امور سهام اززمانهای تعریف شده از خریداران اخذ و در پرونده آنان منعکس می گردد.
فرآیند و گردش کارشیوه مشارکت سهامدار پروژه یا صدور سهام پروژه :
اعلام طرح یا پروژه توسط ناشر(مجری)و ارائه امید نامه آن
تعریف و راه اندازی مدیریت سهام توسط ناشر تحت نظارت حامی یا ضامن
تعریف و اعلام روشهای مشارکت سهامداری برای مردم توسط مدیریت سهام
یررسی پروژه و روشهای مشارکت توسط مردم وتکمیل فرم تقاضای مشارکت و خرید سهام
بررسی تقاضاها و اعلام نتیجه به متقاضیان توسط مدیریت سهام
تقدیم آورده های غیر نقدی مشارکت کنندکان و خریداران سهام توسط مدیریت سهام
ارائه آورده ها و انعقاد قراردادهای مشارکت فیمابین ناشر و خریدار
راه اندازی وشروع اجرا پروژه توسط مجری
بررسی روند اجرا پروژه توسط مدیریت سهام و اعلام ارزش روند سهام در پروژه و تسهیل روند باز خرید و فروش سهام در طول دوران اجرا
فروش سهام ویا تبدیل آنها به مستحدثات و یا تولیدات پروژه تو سط خریدار سهام و مدیریت سهام
مزایای سهامدار پروژه
سرعت تأمين مالي از اين روش بالاست، به طوري كه احتياجي به اخذ مجوزهاي گوناگون ندارد و صرفاً يك مشاركت براساس اعتماد بين ناشر و خريدار است.
در اين شيوه تضمين سود اگر وجود داشته باشد، درحد نرخ بهره سپرده ها است.
در اين شيوه با آنكه بر مبناي سرمايه است اما دارندگان سهام حقي براي دخالت در امور شركت ندارند و كليه امور به شركت واگذار شده و تنها شركت از روند پروژه اطلاع رساني مي كند
این روش از انعطاف‌پذيري بالايي براي تأمين مالي پروژه برخوردار است بگونه‌اي كه مجري طرح نه تنها براي جذب سرمايه‌هاي خرد مي‌تواند سهام پروژه منتشر نمايد بلكه در حين اجراي طرح و ساخت و ساز نيز، جهت خريداري مصالح و مواد مورد نياز مي‌تواند با در اختيار داشتن اين ابزار بصورت تهاتري به خريد مصالح و مواد مورد نياز خود اقدام نمايد بطوري كه بجاي پرداخت وجه نقد به فروشندگان، مي‌تواند با عرضه سهام پروژه ضمن تأمين مصالح و مواد مورد نياز، فروشندگان آنها را نيز در پروژه سهيم نمايد.
قابلیت واگذاری قسطی اوراق
کنترل بازار ثانویه و جلوگیری از نوسان قیمت سهام
کسب درآمد از محل دریافت کارمزد نقل و انتقال سهام
شریک شدن در سود پروژه های ساختمانی بزرگ برای صاحبان سرمایه های خرد
امکان پس انداز کردن با توجه به نرخ سود نسبتاً بالای پروژه های ساختمانی برای سهامداران
ضمانت بازخرید اوراق توسط مجری
معایب سهامدار پروژه
عدم حضور نهاد متولي (شخص سوم) كه بتواند از حقوق خريداران دفاع كند موجب بي اعتمادي عامه مردم به اوراق ميشود.
بازار ثانويه رسمي براي اين اوراق وجود ندارد. بلكه خود ناشر بازاري تحت كنترل خود براي خريد و فروش اوراق بوجود مي آورد.
بدليل عدم وجود بازار ثانويه رسمي و همچنين شفافيت پايين قيمت سهام پروژه نسبت به سهام‌هايي كه در بازار بورس اوراق بهادار معامله مي‌شود، امكان ايجاد فساد و رانت در خريد و فروش اين سهام افزايش مي‌يابد.
شیوه مشارکت واحدی :
در این شیوه پس از تهیه طرح مصوب ، بلوک مورد نظر برای طی مراحل اجرا(آزاد سازی و تجمیع ، تهیه فاز دو معماری ، احداث ، تفکیک و تحویل)، انتخاب و هزینه های هر مرحله با احتساب نرخ تورم برآورد        می گردد. این برآورد شامل سهم زمین ، هزینه احداث و مدیریت می باشد که با مدنظر قرار دادن تسهیلات بانکی ویژه بافت فرسوده صورت می گیرد. این روش مشابه شرکت تعاونی مسکن است با این تفاوت که یک مجموعه مدیریتی قوی عهده دار امور بوده و بابت کلیه هزینه های تشکیلاتی و بالاسری فقط حدود 10-5 درصد حق الزحمه دریافت می کند.
مراحل کار
مرحله اول: هماهنگی با شهرداری و شورای اسلامی شهر جهت انجام کار و تهیه طرح
مرحله دوم: انتخاب بلوک مورد نظر از طرح مصوب برای طی مراحل مراحل اجرا( آزاد سازی و تجمیع ، تهیه فاز دو معماری، احداث ، تفکیک و تحویل) و برآورد هزینه های هر مرحله با احتساب نرخ تورم.
این برآورد شامل سهم زمین ، هزینه احداث و مدیریت می باشد که با مد نظر قرار دادن تسهیلات بانکی ویژه بافت فرسوده و بخشودگی عوارض و ... صورت می گیرد.
مرحله سوم: تشکیل دفتر پروژه حتی الامکان در محدوده طرح و یا در مجاورت آن
مرحله چهارم : نرخ گذاری املاک با استفاده از کارشناسان و افراد خبره و بدون لحاظ اثر طرح
مرحله پنجم: اطلاع رسانی شفاف ومستمر به مالکین و در صورت مازاد بر نیاز مالکین، اطلاع رسانی در سطح شهرو ثبت نام از متقاضیان جامعه هدف با اولویت کارکنان دولت .
در این مرحله مدیران و گروه های ذینفوذ را توجیه می کنیم. اطلاعیه مشارکت واحدی را برای مخاطبین ارسال می کنیم . برای مالکین در خصوص توجیه طرح ونحوه مشارکت جلسات توجیهی برگزار می کنیم . برای متقاضیان واحدهای مسکونی جلسه توجیهی میگذاریم . متقاضیان برای اعلام مشارکت حداقل مبلغ تعیین شده را به حساب واریز می کنند . با متقاضیان پس از واریز مبلغ علی الحساب ، قرارداد منعقد می شود.در قراردادها قید گردیده متقاضیان جهت کسب مالکیت یک واحد مسکونی با متراژ مشخص در اجرای پروژه مشارکت نموده و کلیه هزینه ها شامل خرید زمین ، تهیه طرح، پروانه و اجراء پروژه را به نسبت سهم خود پرداخت خواهد نمود. و معادل 5 درصد هزینه های مدیریت اجرایی را می پذیرد.
مرحله ششم: اجرا پروژه واگذاری واحدهای مسکونی به قیمت تمام شده وبدون دریافت سود ساخت به مشارکت کنندگان (شرکت مجری 5 درصد بابت حق مدیریت و ارائه خدمات دریافت می نماید.)
این شیوه مشارکت ، علاوه بر مردمی بودن و افزایش رضایت مالکین دارای محاسن ذیل نیز بوده از آنجاییکه این شیوه به متقاضیان ، مسکن را به قیمت تمام شده ( علاوه بر 5 درصد حق مدیریت) واگذار می نماید، می تواند به عنوان یک راهکار جدید در شیوه های تأمین منابع در نوسازی بافت های فرسوده مورد توجه قرار گیرد:
کمک به تولید مسکن مقاوم
ترویج روحیه مشارکت وتعاون بین مردم
خانه دار شدن مشارکت کنندگان به قیمت تمام شده ( ارزانتر از قیمت خرید آپارتمان از انبوه ساز)
ترویج شیوه تجمیع پلاک های ریزدانه واستفاده بهینه از زمین
رواج بلند مرتبه سازی و جلوگیری از رشد بی رویه شهرها
توسعه اجتماعی در محله
رعایت اصول شهرسازی
مشارکت واحدی یعنی مالکین و سرمایه گذاران کوچک با هدف کسب مالکیت یک یا چند واحد مسکونی در اجرای طرحهای نوسازی بافت فرسوده مشارکت می نمایند.

موارد عمومي که به عنوان اصلي‌ترين دلايل عدم مشاركت مطرح می باشند عبارتند از:
مشخص نبودن شيوه بهره برداري از پروژه‌هاي مشاركتي(مخصوصاً در حالتي كه مالكان، طرف ضعيف مشاركت هستند) نيز باعث عدم رغبت به مشاركت مي‌شود.
وجود تناقض دراعطاي امتيازات تشويقي به مالكان در سه روش آخر نيز از جمله موانع مشاركت به شمار مي‌رود. با اين توضيح كه شهرداري از يك‌سو وعده تخفيف در هزينه پروانه را مي‌دهد و از طرف ديگر چون سهم الشراكه وي به ميزان هزينه پروانه مي‌باشد، براي وي سودآور تر آن است كه اين هزينه‌ها بيشتر محاسبه شود.عدم شفافيت ساز وكار محاسبه اين هزينه نيزمزيدبرعلت خواهد بود.
از جمله مهمترين مشكلات هر سه روش نخست مساله بي‌خانماني يا بي‌‌درآمدي مالكاني است كه ملك خود را به شراكت مي‌گذارند و بسياري از آنها عملاً در طول اجراي پروژه فاقد محل سكونت يا اعاشه خواهند شد.
شفاف و چشمگير نبودن تشويقهاي اعطايي و نيز عدم ضمانت معتبر و قابل قبول براي مالكان ( مانند سند ششدانگ) در مقابل واگذاري املاك نيز از موانع عملي شدن روشهاي ياد شده به شمار مي‌روند.
وجود درآمدهاي غير مجاز و غير قانوني از املاك
ضعف روحيه مشاركت پذيري و عمل جمعي در مردم
دلبستگي به محله‌هاي اطراف حرم،
نبود الزام براي مشاركت ،
زياده خواهي مالكان،
عدم اعتماد به شهرداري و نگرش منفی نسبت به مجریان
ضعف قانون در حمايت از سازمان مجري
عدم تعامل شفاف و روشنگر با مردم براي توجيه و تشويق آنها به مشاركت
عدم نگاه مشارکتی در طرح
اولویت داشتن شیوه خرید نقدی بر شیوه مشارکت مردمی- عدم انسجام در سازمانهای اجرایی
وجود نداشتن بستر مناسب برای مشارکت مردم
مدیریت قیم مآبانه
عدم نگاه مشارکتی در طراحی
عدم توجه به خواسته ها و نیازهای مردم
عدم توجه به ویژگیهای مردم
عدم شفافیت مباحث حقوقی در طرح- عدم آشنایی با نحوه تعامل درست با مردم

مطالب مشابه :

شراکت نامه

شراکتنامه شراکت نامه ذيل بر مبناي: ((ماده 10و190 قانون مدني :قرارداد هاي خصوصي نسبت به كساني كه آنرا منعقد نموده اندبا توجه به بندهای چهارگانه ماده 190 در صورتي كه

متن کامل تفاهم نامه آماده سازی زمین، ساخت وواگذاری واحدهای مسکونی

متن کامل تفاهم نامه سه جانبه آماده سازی زمین، ساخت وواگذاری واحدهای مسکونی (طرح مسکن مهر). باستناد تصمیم نمایندگان ویژه رئیس جمهور ابلاغی به شماره ۱۲۶۵۶۰/ت ۴۳۱۶۵‍‍‍ن

فرم نمونه قرارداد مشاركت در ساخت

لذا طرفين قرارداد متعهد شدند خداوند يكتا را در هر حال شاهد و ناظر خود داشته و كليه مفاد اين شراكت نامه را اجرا نمایند .ماده1 - موضوع قرارداد. موضوع قرارداد عبارت است از ساخت .

قرارداد مشاركت تجاری مغازه/فروشگاه/کارگاه/.........

30 ژانويه 2014 ... اصلاحیه ماده (26) آیین نامه اجرایی اصلاحیه قانون مبارزه با مواد مخدر ... ماده1- موضوع قرارداد عبارت است از مشاركت(شراکت) طرفين بالمناصفه و متساوياً

متن کامل شيوه نامه مشارکت در ارائه خدمات در مراكز و کارگاههای آموزشي توسط بخش غیردولتی

مقدمه. مراکز و كارگاههاي آموزشي سازمان آموزش فنی و حرفه ای کشور در سال های 1387و 1388 به پشتوانه ظرفیت های قانونی کافی از جمله: ماده" 88" قانون تنظيم بخشي از

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

شرح کامل تقسیم نامه عادی به پیوست میباشد و جز لاینفک آن میباشد ... روز پس از عقد قرارداد تنظیم وکالت نامه جامع کاری از طرف مالکین به سازنده جهت انجام امور اداری

نکاتی که درباره مشارکت در ساخت بایستی مورد توجه قرار گیرد

23 دسامبر 2014 ... این قدرالسهم درهنگام شراکت با سازندگان تجربی کفهء قدرالسهم به نفع مالک توافق ... بروز حوادث غیر مترقبه و سیاسی و اقتصادی در متن قرارداد منظور شود ... محل نگهداری اسناد ومدارک ملک مورد مشارکت وهم چنین کیفیت وکا لت نامه به نام