معاملات اموال غير منقول(نحوه تنظیم مبایعه نامه)
اشاره :
با توجه به ظهور و بروز پديده‌ي شوم چند نرخي شدن اجناس، كالاها و خدمات، به وجود آمدن تورم و كاهش شديد ارزش پول در دو سه دهه اخير، كم رنگ شدن مفاهيم ديني و اعتقادي چون «اوفوا بالعقود و المومنون عند شروطهم و ... و به دليل گسترش زندگي اجتماعي و پيچيده تر شدن آن و پيدا شدن مشكلات متعدد و متنوع اقتصادي كه موجب چند شغلي شدن نان آور خانواده شده، فرصت و زمان كافي براي پيگيري آموزه‌هاي ديني و پرداختن به اصول و مفاهيم اعتقادي براي شهروندان وجود ندارد. لذا اشكالات متعددي در معاملات و روابط حقوقي مردم و شهروندان به وجود آمده است كه از جمله آنها مي‌توان پايبند نبودن فروشنده به تعهد خود در قبال خريدار در تنظيم سند رسمي فروش مال غير منقول» را نام برد.
در اين نوشتار ضمن ارائه نمونه‌اي براي تنظيم قرار داد مال غير منقول بعنوان مبايعه نامه، تذكر و توصيه‌هاي لازم در اين مورد تقديم مي‌گردد. اميد است كه اين مختصر بتواند كمك كند تا خوانندگان گرامي بتوانند در تنظيم قرار دادهاي خود به دقت عمل نمايند و ضمناً در صورت بروز اختلاف قادر باشند دادخواست‌ها و عرض حال‌هاي مربوطه را به درستي طرح كنند.
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبايعه نامه‌هاي معامله ملك غير منقول :
بسمه تعالي
مبايعه نامه
يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن كريم/ سوره مائده / آيه1)
تاريخ تنظيم : / / 138
ماده 1- طرفين معامله :
1-1 فروشنده : .............فرزند: ............. داراي شناسنامه شماره: ............. صادره از : ............. ساكن نشاني : ............................................................................ تلفن : ...................
2-1: خريدار : .............فرزند: ............. داراي شناسنامه شماره: ............. صادره از : ............. ساكن نشاني : ............................................................................ تلفن : ...................
ماده 2- مورد معامله و مشخصات آن :
مورد معامله و مشخصات آن كه فروشنده به رويت خريدار رسانده و مورد قبول و تاييد خريدار مي‌باشد عبارت است از ششدانگ : ........................................................................... با جميع لواحق و توابع شرعي و عرفي آن كه داراي يك جلد سند مالكيت به شماره ملك ................. و به شماره ثبت دفتر .............. بخش .................... كه فروشنده به رويت خريدار رسانيده است و خريدار از كميت و كيفيت ارزش مورد معامله اطلاع كامل حاصل نموده و مورد قبول خريدار مي‌باشد.
1-2 : آدرس مورد معامله عبارت است از :
.................................................................................... .
ماده 3 : قيمت كل مورد معامله :
قيمت : .................... مورد معامله : .............. ......مبلغ...... ........ ريال، معادل ............................... تومان و به ترتيب زير از وجه رايج مورد توافق متعاملين قرار گرفت، كه از طرف خريدار به فروشنده پرداخت مي‌گردد:
1-3 : مبلغ ..............ريال، معادل ...................... تومان به عنوان قسمتي از ثمن معامله ................. نقداً ................... طي........................ فقره چك بانكي و مسافرتي از سوي خريدار تسليم فروشنده گرديد و به دريافت آن اقرار نمود.
2-3 : مبلغ .................. ريال، معادل ................... تومان همزمان با تحويل مبيع و به تصرف مشتري دادن آن در مورخ / / 13
3-3: مبلغ .................. ريال، معادل ................... تومان همزمان با تحويل مبيع و به تصرف مشتري دادن آن در مورخ / / 13 همزمان با تنظيم سند رسمي انتقال و در دفترخانه شماره ........................ .
تبصره : عدم پرداخت مبلغ مندرج در بند 1-3 اين مبايعه نامه از سوي خريدار به هر علت موجب منفسخ شدن و بي اعتباري معامله گرديده و با انفساخ معامله، فروشنده مجاز است مورد معامله را به هر شخص ديگري واگذار نمايد و در اين مورد نياز به اخذ هيچ گونه مجوز ديگري نمي‌باشد.
ماده 4 : شروط معامله :
1-4 تاريخ تخليه و تحويل مبيع مورخ / / 13 تعيين مي‌شود كه همزمان با تخليه و تحويل مبيع مبلغ مندرج در بند 2-3 در حق فروشنده تأديه مي‌گردد.
2-4 : تاريخ تنظيم سند رسمي انتقال مورخ / / 13 مي‌باشد كه طرفين ملزم به حضور در دفترخانه اسناد رسمي شماره ..................... واقع در ............. براي انجام كليه تعهدات مندرج در مبايعه نامه و تشريفات قانوني نقل و انتقال مي‌باشند.
3-4 : فروشنده مكلف است قبل از تاريخ تنظيم سند رسمي، كليه اسناد و مدارك لازم اعم از مفاصا حسا‌ب‌هاي مالياتي نقل و انتقال، عوارض نوسازي، گواهي پايان ساختمان و ... را تهيه و به دفتر خانه فوق الذكر تسليم نمايد به طوري كه در روز تنظيم سند رسمي هيچ گونه مانعي براي تنظيم سند موجود نباشد.
4-4 : حضور فروشنده بدون همراه داشتن اسناد و مدارك لازم و حضور خريداربدون همراه داشتن باقيمانده ثمن معامله (به صورت چك تضميني يا وجه نقد) در حكم عدم حضور است و ملاك عدم حضور در دفترخانه، گواهي صادره از دفتر خانه مذكور مي‌باشد.
5-4 : در صورت عدم تخليه و تحويل مورد معامله در تاريخ مذكور، فروشنده ملزم به پرداخت روزانه مبلغ ........................... ريال، معادل ................. تومان به عنوان جبران خسارت تاخير در تحويل مبيع در حق خريدار خواهد بود.
6-4 : هر گاه خريدار در موعد مقرر در دفتر خانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، ضمن آنكه فروشنده حق فسخ مبايعه نامه را خواهد داشت، مي‌تواند بابت تخلف از انجام تعهد خريدار، مبلغ .................. ريال (معادل ................... تومان) از پيش پرداخت را كسر نموده و باقيمانده را به وي مسترد نمايد.
7-4 : هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظيم سند رسمي معامله اقدام نكند، اگر چه در هر صورت معامله معتبر مي‌باشد ، خريدار مي‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضايي الزام طرف مستنكف را ضمن مطالبه خسارات وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظيم سند رسمي انتقال مورد معامله مطالبه نمايد.
تبصره : چنانچه خريدار الزام فروشنده مستنكف را جهت حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي از مقامات قضايي مطالبه نمايد، فروشنده هيچگونه حق و ادعايي نسبت به مابقي ثمن مورد معامله (مذكور در بند 3-3) نخواهد داشت.
8-4: خريدار حق دارد مورد معامله را جزعاً يا كلاً ولو به صورت صلح حقوق يا وكالت به غير منتقل نمايد كه در اين صورت و حسب اعلام اطلاع قبلي انجام انتقال رسمي (موضوع بند 2-4) به نام منتقل اليه جديد انجام خواهد گرفت و تكاليف خريدار مذكور در اين مبايعه نامه نيز از حيث پرداخت الباقي ثمن معامله و حضور در دفترخانه بر عهده وي قرار خواهد گرفت.
9-4 : فروشنده اقرار نمود كه مورد معامله مشمول مصادره اموال نبوده و در توقيف نمي‌باشد و مورد رهن و وثيقه كسي نيست و منافعي از آن به هرشكلي به ديگري واگذار نشده و ممنوع المعامله نمي‌باشد.
10-4 : هرگاه مبيع مورد ادعاي ديگري قرار گرفت يا بعداً اين ادعا حاصل شده و به اثبات برسد به طوري كه عملاً نقل و انتقال تحقق پيدا نكند يا سند تنظيمي ابطال گردد، فروشنده مكلف است ثمن معامله را به قيمت روز (و در صورت لزوم با جلب نظر كارشناس) به خريدار پرداخت نمايد و چنانچه در اين زمينه خسارتي هم متوجه خريدار شود بايد اين خسارت را نيز جبران كند.
11-4 : متعاملين بر اساس آية شريفة (اوفوا بالعقود) و قاعدة (المسلمون عند شروطهم) متعهد و ملتزم مي‌شوند نسبت به انجام كليه تعهدات خود به شرح اين مبايعه نامه و حضور در دفتر خانه و تنظيم و امضاي سند رسمي مورد معامله اقدام نمايند.
12-4 : تأديه ماليات‌ها و عوارض اعم از نقل و انتقال، عوارض شهرداري، دارايي و ... به عهده فروشنده بوده و هزينه‌هاي نقل و انتقال در دفترخانه اعم از حق الثبت و حق التحرير و بهاي اوراق رسمي دفترخانه بامناصفه به عهده طرفين مي‌باشد.
اين مبايعه نامه با توجهب به مواد 10 و 19 قانون مدني و با رعايت كليه شرايط و مقررات شرعي و قانوني معاملات در كمال صحت و سلامت، با اراده شخصي با علم و آگاهي از كم و كيف مورد معامله و اوضاع و احوال و زمان و مكان و نيز برابري ارزش مبيع با ثمن تنظيم شده و طرفين با رضايت كامل مبادرت به انجام معامله نموده و با قبول اسقاط كافه خيارات خصوصاً خيار غبن اگر چه فاحش باشد. هيچ يك از طرفين حق فسخ آن را ندارد و صيغه شرعي عقد بيع ايجاباً و قبولاً جاري شد و نسبت به آنان و ورثه و قايم مقام لازم الاجرا بوده و نوسانات قيمت‌ها هم هيچگونه تاثيري در مبايعه نامه ندارد.
فروشنده : ....................
خريدار : ......................
شهود : .......................
دوم : توضيح اصطلاحات مذكور در مبايعه نامه
براي آنكه فرم مبايعه نامه پيشنهادي فوق الذكر با علم و آگاهي تنظيم گردد و در تنظيم آن هم مشكلي ايجاد نشود، توضيحاتي در مورد برخي از واژه‌ها اصطلاحات به كار رفته در آن آورده مي‌شود :
- مبايعه نامه : عبارت از قرار دادي است كه طرفين براي معامله در مورد ملك غير منقول از آن استفاده مي‌كنند.
- طرفين معامله : عبارتند از : فروشنده (كسي كه مال غير منقول را مي‌فروشد) و خريدار (همان كه مال غير منقول را از فروشنده خريداري مي‌كند).
- مورد معامله : همان مال غير منقولي است كه عمل خريد و فروش روي آن انجام مي‌شود.
- ششدانگ : يعني تماميت و كليت. به تعبير ديگر تمامي اجزاي مورد معامله كه به خريدار فروخته مي‌شود.
- آدرس مورد معامله : عبارت از محل استقرار مال غير منقول است به نحوي كه از موارد ديگر جدا گرديده و اشتباهي در آن روي ندهد.
- قيمت مورد معامله : عبارت از بها و ارزشي است كه به عنوان وجه معامله تعيين مي‌گردد و بايد به شرح بندهاي 1-3 الي 3-3 و حتي اضافه تر از آن طبق اراده و خواست دو طرف مقرر گردد. ضمناً كيفيت پرداخت به صورت نقدي يا از طريق چك بانكي (اعم از مسافرتي يا تضميني) نيز در آن تصريح شود.
- شروط معامله : بخش ديگري از خواست و اراده طرفين است كه در فرم پيشنهادي در قالب بنديهاي 1-4 الي 12-4 آورده شده است كه البته منحصر به موارد عنوان شده نمي‌باشد و شروط و موارد ديگري نيز قابل افزون يا كاستن از آن موارد مي‌باشد.
- تاريخ تخليه : عبارت از زماني است كه مال غير منقول مورد معامله تخليه و به خريدار تحويل مي‌گردد.
- تاريخ تنظيم سند : عبارت از زماني است كه سند رسمي مال غير منقول مورد معامله تنظيم و به خريدار تحويل مي‌گردد.
- بند 3-4 : عبارت از مدركي است كه تهيه آنها به عهده فروشنده بوده و در پاسخ به استعلام دفتر خانه از سوي مراجع اداري ارائه مي‌شود (در صورت وجود بدهي‌هاي قانوني، به دست آوردن مفاصا حساب پس از پرداخت آنها خواهد بود)
- بندهاي 5-4 الي 7-4 : شروطي هستند كه به عنوان ضمانت حسن اجراي كامل مبايعه نامه و به نفع دو طرف مقرر شده و به هر دوي آنان هم به صورت مساوي توجه شده است.
- با قبول بند 8-4 : خريدار مي‌تواند مورد معامله را كلاً يا جزعاً به ديگري منتقل كند كه در اين صورت شخص ثالث از جهت حقوق و تكاليف جانشين خريدار اول خواهد بود.
- با امضاي فرم مبايعه نامه پيشنهادي مذكور از هر يك (فروشنده و خريدار)، اختيار فسخ معامله، حتي در صورت طرح ادعاي تحقق ضرر و غبن (چه ضرر و غبن كم و چه فوق العاده) سلب مي‌گردد (پر واضح است كه طرفين مي‌توانند از قبول اين شرط خودداري نمايند).
- با تنظيم مبايعه نامه طرفين عقد لازمي را به وجود آورده‌اند كه بدون حصول مجوز قانوني يا توافق طرفين بر فسخ آن، به اراده يك طرف، از بين نمي‌رود.
سوم : پرونده فرضي و سير فضايي آن
در صورت بروز اختلاف طرفين بر نحوه اجراي مبايعه نامه چه از جهت پرداخت ما بقي ارزش و بهاي مورد معامله و چه از حيث تنظيم سند رسمي، هنگامي كه امكان حل و فصل مسالمت آميز آن فراهم نگردد، با طرح دادخواست از سوي مطالبه كنندة بقيه ثمن يا مدعي تنظيم سند در محاكم عمومي دادگستري، امكان اخذ حكم از مرجع مذكور و اجراي آن تحت نظر و اشراف دادگاه صادر كننده رأي وجود دارد. براي اطلاع بيشتر، به عنوان ضميمه دو نمونه از دادخواست‌ها در دو موضوع مطالبه بقيه ثمن و قيمت مورد معامله و الزام به تنظيم سند رسمي آورده مي‌شود. بديهي است پس از
1- تقديم دادخواست
2- رسيدگي قضايي در دادگاه
3- اثبات حقانيت مدعي
4- صدور حكم در آن مرجع
5- قطعي شدن دادنامه صادره با عدم اعتراض به رأي دادگاه بدوي يا تأييد آن در مرجع قضايي بالاتر
6- اجراي آن توسط دادگاه، خواسته خواهان (ازجهت مطالبه بقيه ثمن معامله يا تنظيم سند رسمي پلاك مورد معامله) قابل وصول و دسترسي مي‌باشد.
به عنوان مثال در صورتي كه آقاي (الف) ملكي را به آقاي (ب) بفروشد و در موعد مقرر شخص (خريدار الف) از انجام تعهدات خود در پرداخت بقيه ثمن خودداري كند، آقاي (الف) براي پيگيري خواسته خود در مطالبه طلب خود از آقاي (ب) از طريق مراجع قضايي از فرم دادخواست (پيوست 1) استفاده مي‌نمايند.
در فرض ديگر معامله پلاك مذكور با وصف انجام تعهدات آقاي (ب) مثل پرداخت بهاي ملك و غيره كه در مبايعه نامه مندرج است)، آقاي (الف) از تنظيم سند رسمي در زمان تعيين شده خودداري مي‌كند. در نتيجه آقاي (ب) از فرم دادخواستي (پيوست 2) براي پيگيري خواسته خود در تنظيم سند رسمي استفاده مي‌نمايد.
مطالب مشابه :
قرارداد صلح حقوقی ومنافع
قرارداد صلح بلامنازعه آن به غیر ،وهمچنین توانایی تنظیم اسناد رسمی وصلحی وهبه نامه
صلح و نمونه اسناد مربوط به آن
صلح و نمونه اسناد مربوط به 2 ـ صلح‌نامه و هبه‌نامه و شرکت‌نامه.
چگونگی صلح و سازش در دعاوی کیفری و مدنی
چگونگی صلح و سازش در دعاوی کیفری انواع نمونه فرم هاي نمونه سازش نامه ریاست محترم
نمونه فرم های حقوقی
اظهار نامه نمونه فرم خام وکالتنامه و قرارداد دانلود نمونه قرارداد صلح حقوق مغازه
نمونه فرم تنظیم یک سند تقسیم نامه
نمونه فرم تنظیم یک سند تقسیم نامه زیر با تراضی و توافق کامل با صلح و سازش در مقام
نحوه تنظيم دادخواست (نمونه فرم)
(نمونه فرم) دادخواست صدور گواهي عدم امكان سازش به علت تحقق شروط عقد نامه نمونه
معاملات اموال غير منقول(نحوه تنظیم مبایعه نامه)
خريدار حق دارد مورد معامله را جزعاً يا كلاً ولو به صورت صلح فرم مبايعه نامه نمونه از
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه‌های معامله ملک غیر منقول :
نمونه فرم قابل استفاده ولو به صورت صلح حقوق یا فرم مبایعه نامه پیشنهادی فوق
برچسب :
نمونه فرم صلح نامه