کلاس سازمان فروش سازماندهی و برنامه ریزی فروش
مهندسي و كارشناسي ملك
مهندس علي خويه
www.khooyeh.com
كارشناس ارشد تحقيقات بازار شركت توسعه بين المللي ساختمان
در اين نوشته كوتاه سعي مي شود تا شيوه ها و تكنيك هايي از عوامل و فاكتورهاي كارشناسي ملك ارايه شود
به طور كل كارشناسي ملك به چند دليل انجام مي شود كه مهمترين دلايل شامل موارد زير مي باشد.
1- خريد و فروش
2- سرمايه گذاري
3- سكونت و تجارت
4- ساخت و ساز
انواع كارشناسي نيز شامل موارد زير مي باشد.
· كارشناسي قيمت ملك
· كارشناسي كيفيت مصالح
· كارشناسي موقعيت فيزيكي ملك
· كارشناسي مخاطبان مصرف كننده ملك
با توجه به اهميت و كاربرد بسيار وسيع كارشناسي قيمت ملك دراين بخش سعي مي شود تا نكات مهم كارشناسي قيمت ملك ارايه شود
برخي از ضرايب مورد نظر در كارشناسي قيمت ملك
|
فاكتور تاثير گذار |
ميزان اثر گذاري بر قيمت (20) |
ضريب اثر گذاري(4) |
|
پي و فونداسيون |
6 |
2 |
|
اسكلت |
10 |
1 |
|
ضد زلزله |
4 |
1 |
|
معماري و نقشه ساختمان |
11 |
1 |
|
موقعيت محله كوچه و خيابان |
4 |
1 |
|
شهرك يا شهر |
6 |
1 |
|
رفت آمد محله اي |
1 |
1 |
|
نزديكي به اتوبان |
2 |
1 |
|
فضاي سبز اطراف |
2 |
1 |
|
تاسيسات سيستم گرمايش و سرمايش |
9 |
2 |
|
عايق سازي حرارت، صوت و رطوبت |
12 |
2 |
|
رامپ و پله فرار |
2 |
0 |
|
آسانسور |
4 |
1 |
|
زه كشي و دفع فاضلاب |
6 |
1 |
|
تهويه |
6 |
2 |
|
مصرف انرژي |
4 |
1 |
|
وسايل ايمني و سوانح |
3 |
1 |
|
سرويس بهداشتي و تجهيزات آن |
16 |
2 |
|
آشپزخانه وتجهيزات |
17 |
3 |
|
مبلمان |
8 |
1 |
|
درب وپنجره |
4 |
1 |
|
تزيينات و پرده |
1 |
1 |
|
بالكن و تراست |
2 |
1 |
|
پاركينگ و انباري |
6 |
2 |
باتشكر
خويه
(( قرارداد پيش فروش مجتمع مسكوني))(( قرارداد پيش فروش مجتمع مسكوني))
اين قرارداد در تاريخ / / 13 بين شركت بين المللي توسعه ساختمان به شماره ثبت142583 (كه منبعد اختصاراً شركت ناميده مي شود)و از مشمولين ماده 1 آيين نامه اجرايي قانون حمايت از پيش خريداران واحدهاي مسكوني بوده از يك طرف و خانم/ آقاي .............................................. به شماره شناسنامه ............................... صادره از از.......................... متولد........................ فرزند.......................................... ساكن ...............................................................................................................................تلفن.............................................. كه دراين قرارداد منبعد خريدار ناميده مي شود از طرف ديگر به شرح زير منعقد مي گردد.
ماده 1. موضوع قرارداد:
عبارتست از پيش فروش و پيش خريد يك واحد مسكوني به شمارة ................. واقع در طبقه .............بلوك.................. با مساحت تقريبي (به عدد).............................. معادل (به حروف)...................................... متر مربع. مشاعات ( طبق مشخصات مذكور در پيوست شماره يك اين قرارداد) كه بر روي عرصه پلاك ثبتي شماره (ع3) فرعي از 2833 اصلي، بخش1863 شهرستان تهران به مساحت كل 70/29566 متر مربع، به نشاني شمال غرب شهرك راه آهن جنب مجتمع آزاگان، مجتمع مسكوني در حال احداث است.
ماده2. بلا معارض و بلا اشكال بودن زمين و احداث ساختمان.
فروشنده گواهي مي نمايد كه هيچ محدوديت و مانعي متوجه احداث ساختمان در زمين مذكور نبوده
و خود شخصاً كلية مراحل اداري و قانوني لازم را جهت احداث ساختمان انجام داده است و در صورت بروز هر گونه عارضه احتمالي در آينده نيز، شخصاً آنرا مرتفع و مسئوليت آنرا به عهده خواهد گرفت.
ماده 3. بهاي مورد معامله.
بهاي خريد هر متر مربع واحد مسكوني مورد معامله برابر(به عدد)........................................ ريال معادل( به حروف).......................... ريال مي باشد و با توجه به مساحت تقريبي ...................... متر مربع كل مبلغ معامله ( به عدد)............................................ ريال و به (حروف).................................. ريال برآورد مي گردد و به ترتيب مذكور در ماده 4 اين قرارداد، از طرف پيش خريد و طبق برنامه پرداخت بها ( پيوست2) به فروشنده پرداخت خواهد شد.
تبصره1. فروشنده اذعان دارد، كه كليه هزينه هاي مستقيم و غير مستقيم توليد مانند هزينه مشاعات و مشتركات هزينه تأسيسات زير بنايي و انشعابات آب، برق، گاز، فاضلاب، و تلفن، سود و جرايم قانوني تسهيلات بانكي، هزينه عوارض . ماليات، گواهي پايان كار ساختمان، هزينه هاي تفكيك و غير آنرا در بهاي مورد معامله لحاظ كرده و هر گونه تغيير در بهاي مذكور صرفاً در صورت تغيير در مشخصات واحد مسكوني كه قبلاً به توافق طرفين رسيده باشد، امكان پذير خواهد شد.
تبصره 2. بهاي قطعي مورد معامله با توجه به مساحت زير بناي اختصاصي واحد مسكوني مندرج درصورتمجلس تفكيكي ثبت محاسبه و در هنگام پرداخت آخرين قسط مورد عمل قرارداد مي گيرد.
تبصره3. در محاسبه بهاي واحد مسكوني، مساحت بالكنهاي سه طرف جانبي بازيك دوم و بقيه دو سوم منظور خواهد شد.
بازاریابی و فروش املاک و مستغلات تجاری مسکونی خرید فروش رهن اجاره مدیریت بازاریابی املاک و مستغلات خبه نام خدا
مديريت محترم
با توجه به تحقيقات محلي كه در تاريخ 28 مرداد در خيابان هاي نرسيده به پروژه و خيابان ها بالاي پروژه صورت گرفت نكات زير بدست آمد اما براي تكميل شدن اين گزارش و بدست آوردن نتايج بيشتر و دقيقتر نياز به بررسي و مطالعه بيشتر محلي در خيابان هاي سمت چپ و پايين عماران و اگر امكان داشته باشد بايد تحقيقاتي نيز در سه راه فرمانيه صورت گيرد.
1- در خيابان دزاشيب واحد هايي كه بهر خيابان هستند و بسيار شيك باشند با امكانات مناسب به قيمت 5 ميليون به بالا به فروش مي رسند
2- كوچه هاي بالايي خيابان دزاشيب گرانتر از كوچه هايي پاييني هستند
3- در داخل كوچه ها با توجه به فضاي محيطي و امكانات نيز قيمت ها بين 4ميليون تا 5 ميليون بودند
4- واحد هايي كه تجاري مي باشند به قيمت 12 ميليون به بالا به فروش مي رسند
5- يكي از كوچه ها به نام كوچه سليمي به علت اينكه پارك كوچكي دارد كمي گرانتر مي باشد
6- در اطراف پروژه بهاران قيمت ها بين 4 ميليون تا 5/5 ميليون مي باشند
7- واحد هاي حياط دار نيز گرانتر بودند
8- قيمت پيش فروش كه از دو مكان قيمت شد بين 3 ميليون تا 4 ميليون مي باشند
9- چند واحد سمت راست تر پروژه يك واحد مسكوني بسيار شكيل نماي زيبا با تمام امكانات شامل استخر سوناو جكوزي و 4 طبقه تك واحدي به قيمت 5/5 ميليون قيمت گذاري شده بود ولي مالك حاضر بود متري 5 ميليون نيز بفروشد
10-عوامل تاثير گذار در افزايش و كاهش قيمت ها شامل موارد زير بودند كه بايد بيشتر بررسي مي شدند
جنس و كيفيت مصالح، كف، نما، استخر، سونا جكوزي، فضاي سبز، نزديك بودن به بحر خيابان، نزديك بودن به سه راه فرمانيه و نياوران، نزديك بودن به مركز تجاري دزاشيب، پاركينگ، سازه، شمالي و جنوبي بودن
با تشكر
خويه
مطالب مشابه :
عکس شماره 69 میدان گاو و گوچی کوخرد
محمد رضا پهلوي با حمايت متفقين بر اريكه سلطنت نمايندگي رسمي محصولات
موضع گیری سیاسی اهل بیت (ع) در برابر حکمای جور
سلسله دروس معارف اسلامی - موضع گیری سیاسی اهل بیت (ع) در برابر حکمای جور - تبیین دروس معارف
کلاس سازمان فروش سازماندهی و برنامه ریزی فروش
منشور مدیریت ایران،منشور بازاریابی ایران - کلاس سازمان فروش سازماندهی و برنامه ریزی فروش
برچسب :
نمايندگي محصولات اريكه