توقیف و مزایده سرقفلی

مبحث اول: شرایط عمومی انتقال سرقفلی

قبل از ورود در بحث انتقال و شرح شرایط و کیفیت انتقال هر کدام از صور خاص سرقفلی در این مبحث ابتدا شرایط عمومی انتقال را بررسی می‌کنیم تا در مباحث بعد بدون تکرار این شرایط در هر کدام از شقوق مختلف، صرفاً شرایط اختصاصي هر کدام از انواع سرقفلی را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

گفتار اول: عدم سلب حق انتقال

در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 اصل بر قابل انتقال بودن منافع عین مستأجره است. بنابراین یکی از شرایط عمومی كه در مورد قابل انتقال بودن منافع و سرقفلی لحاظ شده «عدم سلب حق انتقال» از مستأجر است. زيرا در مواردی که بدواً این حق از مستأجر ساقط شده بحث در این خصوص موضوعیت نخواهد داشت و مباحث آتی در این باب با فرض عدم سلب حق انتقال به غیر طرح گردیده است.

گفتار دوم: عدم انقضاء مدت اجاره

یکی دیگر از شرایط انتقال که به نظر از جمله شرایط عمومی می‌باشد عدم اتمام مدت اجاره است. به دیگر سخن با توجه به اهمیت مدت در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و تخلیه فوری اماکن استيجاری به محض اتمام مدت، برای انتقال منافع و سرقفلی، لازم است انتقال در اثناء مدت اجاره باشد. بنابراین عدم اتمام مدت یکی از شروط عمومی انتقال می‌باشد که البته امکان دارد برخی از صور سرقفلی از این شرط مستثنی باشد که در جای مناسب به توضیح آن خواهیم پرداخت.

مبحث دوم: شرایط و طرق انتقال سرقفلی عرفی

اساسی‌ترین بحثی که در باب انتقال سرقفلی موضوع تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376که ما از آن تحت عنوان سرقفلی عرفی یاد کردیم ـ وجود دارد مربوط به شرایط تحقق انتقال حق سرقفلی و متعاقب آن طرق انتقال می‌باشد که با توجه به پرداخت قیمت عادلانه روز سرقفلی عرفی تشخیص آن از اهمیت ویژه برخوردار است و از آنجا که اختصار و ابهام بیش از حد قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 دركنارتعارض و ناسازگاری‌هاي ماده 9 وتبصر2ماده6 این قانون احتمال هر گونه اشتباه را در این زمینه تقویت می‌کند. لذا ضروریست بدواً شرایط تحقق و انتقال سرقفلی عرفی را مورد بررسی قرار دهیم و در نهایت با ذکر طرق انتقال رایج سرقفلي، اثار قانونی ناشی از آنها را مورد کنکاش قرار دهیم.

گفتار اول: شرایط تحقق سرقفلی عرفی و انتقال آن

در اینکه سرقفلی به همه املاک تعلق نمی‌گیرد شکی نیست و تقریباً همه حقوقدانان و اکثریت فقها در این زمینه اتفاق نظر دارند و معتقدند که صرفاً املاک تجاری دارای سرقفلی می‌باشند که قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نیز به این مهم اذعان دارد به طوری که ماده 6 مقرر می‌دارد: «هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند...». در اینکه تجاری بودن یکی از شرایط وجودی سرقفلی در یک ملک می‌باشد ترديدي نیست. اما اینکه ملک تجاری چیست و آیا عموماً همه املاک تجاری دارای سرقفلی هستند یا خیر؟ محل بحث است که می‌خواهیم به آن بپردازیم. وهمچنين روشن کنیم که شرایط انتقال سرقفلی یک ملک تجاری چیست؟ و شیوه تشخیص انتقال حق سرقفلی ازعقد اجاره همراه با ودیعه یا سرقفلی فقهی چه چیزی می‌تواند باشد؟.

بند اول: تجاری بودن ملک

در بخش دوم این نگارش در خصوص قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 گفتیم که برای تحقق حق کسب و پیشه در یک ملک کافی بود که مستأجر از عین مستأجره استفاده تجاری نماید. البته توضیح دادیم که صرف استفاده تجاری بدون رضایت مالک و برخلاف مفاد اجاره‌نامه وافی به مقصود نبود. به این ترتیب به خوبی روشن است که سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه نیز در املاکی محقق می‌شد که به استفاده تجاری اختصاص یافته بودند. از این‌رو در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برای تشخیص اماکن مشمول سرقفلی تعیین ماهيت شغل از لحاظ تجاری يا غير تجاري بودن اهمیت داشت. لیکن در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 برای تحقق سرقفلی بنا به تصریح قانون تجاری بودن ملک کفایت می‌کند که در این صورت این سوال قابل طرح است که ملاک تجاری بودن ملك چیست؟ جواب این سوال از این باب حائز اهمیت می‌باشد که پیش زمینه وجودی حق سرقفلی در یک ملک، تجاری بودن آن می‌باشد که به نظر می‌رسد با توجه به تفکیک کاربری اماکن در شهرها به اداری، تجاری، مسکونی و.. توسط شهرداری،شاخص‌ترین معیار در این زمینه کاربری ملک مي‌‌باشد و در جاهایی که کاربری ملک مشخص نیست نوع شغل محل را می‌توان معیار تشخیص قرارداد.

با این وصف پرسش این سوال لازم است آیا می‌توان سرقفلی ملک غیر تجاری را واگذار کرد و اگر فردی سرقفلی ملک غیر تجاری خود را واگذار نماید اثری بر این واگذاری بار خواهد شد یا خیر؟ در جواب باید گفت با توجه به تصریح مقنن به اختصاص سرقفلی به اماکن تجاری و نظر به تعریفی که سابقاً از سرقفلی ارائه دادیم اماکن غیر تجاری علی‌الاصول دارای سرقفلی نیستند. بنابراین یکی از شرایط اساسی برای انتقال سرقفلی یک ملک، تجاری بودن کاربری آن است براین اساس دریافت وجه برای انتقال سرقفلی ملک غیر تجاری فاقد اثر حقوقی بوده وتجاری بودن ملک شرط لازم برای انتقال سرقفلی می‌باشد.

بند دوم: وحدت قصد مالک و مستأجر در پرداخت و دریافت وجه

از آنجاکه قالب انتقال سرقفلی در اغلب موارد عقد اجاره می‌باشد و پرداخت وجه در عقد اجاره تحت عناوین مختلف مثل قرض الحسنه، ودیعه، رهن، تضمین معمول می‌باشد دومین شرطی که برای انتقال مالکیت سرقفلی ملک لازم به نظر می‌رسد این است که مقصود واقعی پرداخت‌کننده (مستأجر) و دریافت کننده وجه نقل و انتقال سرقفلی باشد. بنابراین اگر منظور مستأجر از پرداخت وجه خرید سرقفلی بوده باشد و موجر وجه را با این تفکر که قرض الحسنه است دریافت کند به انتقال سرقفلی خلل وارد خواهد شد و چه بسا این عقد به واسطه عدم وحدت قصد باطل باشد.

اگرچه این موضوع از عمومات قراردادها می‌باشد لیکن ما به دلیل اهمیت موضوع، آن را تحت عنوان یکی از شرایط انتقال سرقفلی ذکرکردیم تا با توجه به ماهیت مختلف ومتفاوت وجوه پرداختی ضمن عقد اجاره و صعوبت تشخیص آنها از سرقفلی بیش از پیش مورد توجه قرار گیرد.، شاید به این ترتیب از مشکلات عملی عدیده‌ای که از این مهم ناشی می‌شود تاحدودی جلوگیری شود.

لازم به ذکر است که اهمیت این موضوع بر نویسند گان آئین نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نیز پوشیده نبوده است. طوریکه ماده 14 این آئین نامه دفاتر اسناد رسمی را در تنظیم اجاره‌نامه رسمی و طرفین را در تنظیم اجاره‌نامه عادی مکلف نموده است هنگام تنظیم اجاره‌نامه برای اماکن تجاری انتقال یا عدم انتقال سرقفلی را ضمن اجاره تصریح نمایند تا با توجه به دشواری احراز قصد واقعی طرفین، در آینده ابهام قابل مناقشه‌ای وجود نداشته باشد.

گفتار دوم: طرق انتقال سرقفلی

همانگونه که متولی واقعی سرقفلی، عرف است طرق انتقال آن نیز به تدریج در عرف به وجود آمده است و مردم تحت عناوینی مثل اجاره و صلح به نقل و انتقال این حق مالی مي‌‌پرداختند که با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و رسمیت یافتن حق کسب و پیشه در حقوق ایران، سرقفلی صرف نیز در دایره حكومت این قانون قرار گرفت به طوری که مردم برای نقل و انتقال سرقفلی خود را ملزم به تبعیت از این قانون دانستند. لیکن علیرغم این الزام قانونی خویش ساخته، هنوز انتقال سرقفلی (هم سرقفلی واقعی و هم سرقفلی ناشي از حق کسب و پیشه) به طرق عرفی پابرجا و رایج بود و ادامه داشت که با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 انتظار می‌رفت حداقل تغییراتی در این قسمت ازمسائل سرقفلی ملاحظه گردد که متاسفانه بعد از گذشت سالها هنوز مردم به روال گذشته به نقل و انتقال سرقفلی می‌پردازند و قانون در این باب نقش بسیار کم رنگی را ایفا می‌کند. چنانکه اشخاص زمانی به سراغ مقررات راجع به سرقفلی می‌روند که مشکل یا مانعی گریبانگیرشان شود که البته رجوع به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 نیز معمولاً به دلیل مجمل و مختصر بودن بیش از حد جز سردرگمی حاصلي نخواهد داشت.

ممکن است صحبت از طرق انتقال، این تصور را ایجاد کند که ما در پی بررسی و تفسیر عبارت «طرق صحیح شرعی» در تبصره 2 ماده 6 قانون مذکور هستیم حال آنکه همانگونه که سابقاً گفتیم این عبارت از نظر ما دارای بار حقوقی و معنایی خاصی نیست و صرفاً برای جلب نظر شورای نگهبان در تبصره گنجانده شده است و قصد ما از طرح این بحث بررسی شیوه‌های انتقال سرقفلی در عرف می‌باشد که چهار مورد از رایج‌ترین آنها را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

بند اول: انتقال از طریق عقد اجاره

یکی از قالبهای انتقال سرقفلی، عقد اجاره است که طی آن مستأجر با پرداخت مبلغی سرقفلی ملک را نیز مالک می‌گردد. البته در بیشتر قراردادهایی که در آنها سرقفلی مد نظر مالک و مستأجر است در قرارداد از مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی یاد می‌شود که در اکثر مواقع قصد طرفین بر انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است. به دیگر سخن طرفین در مفاد یک عقد اجاره، حق سرقفلی ملک را هم لحاظ می‌کنند. چنانکه رایج است در این نوع قرارداد‌ها مبلغ پرداختی برای سرقفلی ملک، عیناً نوشته می‌شود و اجرت ماهیانه برای مالک در نظر گرفته می‌شود و مرسوم است در اینگونه اجاره‌ها مدت قید نمی‌گردد که البته علت نیز روشن است. چرا که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 زمان در قراردادهای اجاره از اهمیت چندانی برخوردار نبود و مستأجر و موجر می‌توانستند طرف دیگر را برای انعقاد عقد اجاره اجبار کنند.

انتقال سرقفلی در قالب اجاره چندانکه بايد رایج نیست بلکه اغلب انتقال سرقفلی در زمان حکومت قانون سابق با عقدي مجزا و مستقلاً منتقل می‌شد.

بند دوم: انتقال حق سرقفلی در قالب عقد صلح

یکی دیگر از عقودی که انتقال سرقفلی در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه يا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب درگذشته خیلی رایج بود. به طوری که مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با منتقل الیه، حق کسب وپيشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر ثانی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید ضمن مالکیت حق کسب و پیشه(سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می‌آورد.

در برخی مواقع نیز مالک و مستأجر یا مستأجر و منتقل الیه به جای استفاده از دو عقد در کنار هم، برای انتقال منافع و سرقفلی از عقد صلح استفاده می‌کنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می‌زنند. حال این سوال مطرح می‌شود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر می‌رسد با توجه به كليت ماده 754 قانون مدنی که مقرر می‌دارد «هر صلحی نافذ است جزء صلح برامری که غیر مشروع باشد.» صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تائید مقنن است موردی نخواهد داشت. اگرچه این مسئله در مورد حق کسب و پیشه که در مشروعیت آن شائبه هایی وجود داشته شک برانگیز است. لیکن در این خصوص نیز با توجه به مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام در باب مشروعیت حق کسب و پیشه، تردیدی وجود ندارد. علی ای‌حال به نظر مي‌‌رسد صلح به جای عقد اجاره بنا به تصریح ماده 758 قانون مدنی نتیجه مد نظر طرفین را تامين خواهد كرد. بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب میسر بوده و از لحاظ تئوری و حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست.

بند سوم: انتقال سرقفلی با عقد بیع

یکی از شایع‌ترین طرق انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه، انتقال آن از طریق بیع می‌باشد. به طوری که اغلب دیده می‌شود که مالک يا مستأجر بدون توجه به عقد اجاره با درج جملاتی مثل:« سرقفلی مغازه فلان به فلانی فروخته شد به مبلغ .... ریال» در قالب بیع نامه‌های از پیش نوشته در بنگاه‌ها اقدام به انتقال سرقفلی ملک خود می‌نمایند. صرفنظر از اینکه سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه نیز اغلب به این روش منتقل می‌شود در صحت انتقال سرقفلی در قالب عقد بیع ترديد شده است و اساسی‌ترین انتقادی که از سوی مخالفان مطرح گرديده، عدم انطباق سرقفلی با موضوع تعریف بیع است كه در ماده 328 قانون مدنی به اين شكل بيان شده است: «بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم» اگرچه با توجه به تردید در عینیت سرقفلی، ایراد منتقدان ظاهراً منطقی به نظر می‌رسد، ليكن مخالفان این نظر ضمن دفاع از صحت انتقال سرقفلی در قالب عقد بیع بر این باورند که ماده 328 قانون مدني در مقام بیان موضوع عقد بیع نیست. بلکه عین به جهت تمیز بیع از اجاره درماده مذکور آورده شده و در تائید نظر خود به انواع معاملات حقوق مختلف مثل «حق تالیف» و «حق اختراع» و «حق ثبت» اشاره کرده‌اند که به نظر می‌رسد علیرغم ظاهر منطقی استدلال گروه اول، دلایل گروه دوم ضمن عادلانه بودن، منطبق با عرف و پیشرفتهای جاری جامعه نیز می‌باشد. چرا که؛ علاوه بر حقوق که معمولاً در قالب بیع منتقل می‌شوند امروزه خرید و فروش اوراق قرضه و سهام شرکت‌ها که عین نیستند نیز بسیار رایج است. از این‌رو به نظر می‌رسد تفسیر قانون در جهت رفع مشکلات اجتماعی در حالی که عرف نیز به شدت حامی آن است علاوه بر اینکه راحت‌ترین راه برای پرکردن خلاء‌های قانونی است ضمن جلوگیری ازكثرت تصویب قوانینی که علی الاصول باعث سردرگمی می‌شوند؛ نیازمندی‌های علمی و عملی جامعه را نیز تامین خواهد کرد. بر اين اساس به نظر می‌رسد انتقال سرقفلی در قالب بیع بلا اشكال است.

با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که زمان در آن از اهمیت چندانی برخوردار نبود، انتقال سرقفلی (سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه) در قالب بیع بدون درج مدت مشکلی را ایجاد نمی‌کرد. حال با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر 1376 که مدت در آن به جهت زمان تخلیه اهمیت دارد موضوع محل ایراد و اشکال خواهد بود و صرفنظر از قراردادهای فروش سرقفلی که در آنها اجاره‌های ماهیانه مقرر می‌شود که در این خصوص می‌توان با استناد ماده 501 قانون مدنی اجاره را یک ماهه یا هر مدت که مقرر شده قلمداد کرد، در خصوص مواردی که مدتی در آن قید نشده و صرفاً به فروش سرقفلی به مبلغ مشخص اكتفا شده است این سوال مطرح خواهد شد که، تکلیف این گروه از سرقفلی‌ها از لحاظ تخلیه چگونه خواهد بود؟ که به نظر می‌رسد با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی به این شکل و منظور طرفین عقد مبنی بر تملک دائمیو بلحاظ نسخ و لغو قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، تخلیه اینگونه اماکن با تکیه بر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 سالبه به انتفاع موضوع خواهد بود. چه با عدم اشاره به انتقال منفعت و شکل خاص این انتقال بالحاظ شروط عرفی موضوع ماده 220 قانون مدنی، تنها قالبی که می‌توان صرفنظر از عنوان بیع (اگر قائل به بیع نباشیم) بر این نوع انتقال بار کرد قالب ماده 10 قانون مدنی است که در این صورت نیز موضوع تخلیه داخل در توافقات طرفین خواهد بود و اگر توافقی در این مورد وجود نداشته باشد تخلیه تا زمان اعتبار(عدم فسخ) عقد ادامه خواهد داشت. با این وصف مقایسه‌ای که سابقاً بین سرقفلی عرفی و سرقفلی‌های پیش‌بینی شده در مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال1376 از نظر گذشت مناسب‌تر و منطقی‌تر به نظر خواهد رسد.

بند چهارم: انتقال سرقفلی در قالب قرارداد ماده 10 قانون مدنی

از جمله ساختارهایی که به نظر می‌رسد حقوقدانان بیشتر از مردم عادی متمایل به انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه در قالب آن هستند قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی یا همان قرارداد خصوصی می‌باشد. زيرا هر کدام از قالبهای عقود معین دارای ویژگی‌هاي خاصی هستند که رعایت آنها برای تامين صحت عقد الزامیست كه دشواري ناشي از اين محدوديتها رجوع به قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی را که فارغ از اینگونه محدودیتها و الزامات است در موارد تردید مثل سرقفلي بيش از پيش تقويت می‌كند به طوریکه حیطه گسترده ماده 10 قانون مدنی اجازه هر توافقی را غير از توافق مخالف قانون به طرفین آن می‌دهد و در این ميان تنها مانعی که طرفین بايد از آن احتراز نمایند اين است كه توافقشان مخالف صریح قانون نباشد و تنها الزامی که باید به آن پایبند باشند الزامات عمومی قراردادهاست. چنانکه مفهوم ومنطوق ماده 10 قانون مدنی كه مقرر می‌دارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتیکه مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» اين موضوع راتائيد مي‌‌كند.

به این ترتیب انتقال سرقفلی در قالب قرارداد موضوع ماده 10 قانون مدنی برخی انتقادها را که از تردید در مالیت و عینیت سرقفلی ناشی می‌شد مرتفع می‌سازد. زیرا در ساختار ماده 10 قانون مدنی لزومی به رعایت این شروط نیست و اگر تردیدی هم باشد در عقد بیع ایجاد می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد انتقال سرقفلی و منافع ملک تجاری در قالب این قرارداد و درج تمام شروط مدنظر طرفین ضمن آن می‌تواند از بیشتر اختلافات در این زمینه جلوگیری نماید.

حال چیزی که در این میان قابل بحث به نظر می‌رسد این است که اگر در این قرارداد برای منافع مدت قید نشود چه شرایطی پیش خواهد آمد و اگر مدت قید شود و سپری گردد سرنوشت عقد در باقیمانده مدت چگونه خواهد بود.؟ در این باب در بند قبل بحث کردیم وگفتيم در صورتیکه مدتی در قرارداد ذکر شود و به اصطلاح نشانی باشد مبنی بر انتقال منافع، به عنوان مثال قید گردد «سرقفلی مغازه فلان با اجاره‌بهای ماهیانه یا سالانه…. ریال به فلانی منتقل شد.» در اینصورت مدت قرارداد یک ماه و یک سال محسوب شده و می‌توان با مقررات قانون روابط موجر و مستأجر1376 در مورد تخلیه آن اقدامکرد. اما در صورتی که در قرارداد حرفی در خصوص استعمال منافع به میان نیامده باشد امکان تخلیه با استناد به قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تردید آمیز خواهد بود.

مبحث سوم: انتقال سرقفلی فقهی در قانون روابط موجر و مستأجر
سال 1376

تفاوت ماهیتی سرقفلی‌های جدیدالتاسیس در قانون سال 1376 از یک طرف و ویژگی‌های منحصر به فرد سرقفلی عرفی پا گرفته در اجتماع از سوی دیگر موجب شده است در مسائل حقوقي سرقفلي مثل انتقال، مزایده و ...نیز همسانی وجود نداشته باشد.

در این مبحث شرایط و چگونگی انتقال سرقفلی‌های فقهی مندرج در قانون سال 1376 را به صورت مستقل و در مقایسه با سرقفلی عرفی مورد بحث قرار می‌دهیم.

گفتار اول: انتقال سرقفلی موضوع ماده 6 و تبصره 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

صرفنظر از عمومات انتقال یعنی عدم سلب حق انتقال به غیر و عدم اتمام مدت اجاره انتقال سرقفلی موضوع این ماده و تبصره 1 آن ایرادی نخواهد داشت. به عبارت دیگر اگر حق انتقال به غیر ضمن اجاره از مستأجر سلب نشده باشد و مدت اجاره هم سپري نشده باشد مستأجر می‌تواند با دریافت سرقفلی، منافع را به شخص ثالثی انتقال دهد. لازم به توضیح است با توجه به اینکه سرقفلی موضوع ماده 6 و تبصره 1 قانون مذکور آن صرفاً قسمت معجل اجاره‌بها می‌باشد مستأجر نیز می‌تواند با گرفتن مبلغی در بدو اجاره منافع مدت باقی مانده را به شخص دیگری منتقل نماید. مشروط بر اینکه مدت انتقال کمتر یا برابر با مدت باقی مانده عقد اجاره اصلی باشد به این ترتیب مستأجر سرقفلی موضوع این ماده نمی‌تواند حق سرقفلی ملک را به صورت عرفی به شخص ثالث انتقال دهد. زیرا حق سرقفلی که مستأجر در بدو امر به دست آورده است ماهیتی متفاوت با سرقفلی عرفی دارد و همانگونه که گفته شد مبلغی که در این قسمت عنوان سرقفلی می‌گیرد در واقع قسمت نقدی اجاره‌بها است. بر این اساس فردی که چنین حقی دارد نمی‌تواند حق سرقفلی ملک را که یک حق متفاوت عرفی زايد بر اجاره صرف است، منتقل نماید.

گفتار دوم: انتقال سرقفلی ناشی از شرط

سرقفلی‌های ناشی از شرط که در مادتین 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 پیش‌بینی شده است و تا حدودی به شروط ضمنی سرقفلی عرفی شباهت دارند به حکایت ظاهر ماده، مبلغی است که مستأجر می‌تواند از مالک جهت اسقاط این شروط دریافت نماید. کمی دقت و رجوع به مفهوم ماده روشن خواهد کرد برای به دست آوردن این شروط که در واقع به نوعی حق سرقفلی عرفی را تداعی می‌کنند نیز به طور منطقی نه الزاماً بایستی مبلغی به موجر پرداخت شود به عبارت ساده مستأجر با پرداخت مبلغی این حق را که می‌توان از آن تحت عنوان حق سرقفلی یاد کرد به دست می‌آورد که در حال حاضر نقل و انتقال سرقفلی رایج در عرف از این شیوه تبعیت می‌شود. بر این اساس انتقال این سرقفلی نیز در صورت عدم سلب حق انتقال از طرف مالک ایرادی نخواهد داشت. بر همين اساس در ذيل ماده 7 قانون مذکور مقرر شده است « ...در این صورت می‌تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی را به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.» بدیهی است که شروط مندرج در ماده 7 و 8 از لحاظ ماهیتی و مبنایی تفاوت خاصی با هم ندارند و همانطوركه سابقاً نیز گفتیم وجود ماده 7 به تنهایی نیز وافي به مقصود بوده و حق مطلب را ادا می‌کرد. براين اساس به نظر می‌رسد حساسیت بیش از حد مقنن به بيان جامع موضوع یا رونویسی بدون تتبع از منبع فقهی علت اصلي پیش‌بینی این ماده باشد. چه شروط مندرج در ماده 8 با عباراتی متفاوت وتا حدودي مختصر در ماده 7 آمده است، بنابراین در قابل انتقال بودن این نوع سرقفلی نیز شکی نیست لیکن آنچه محل تردید می‌باشد اين است كه آیا در اثناء مدت بودن برای انتقال شرط هست یا خیر؟ به نظر می‌رسد با توجه شروطی که در ضمن این نوع اجاره وجود دارد مثل این قسمت ماده 7 :«..{مالک} متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او{مستأجر} واگذار نماید.» مدت در اين نوع سرقفلي عملاً از اهمیت چندانی بر خوردار نیست و انتقال در خارج از مدت نیز ایرادی نخواهد داشت. اگرچه شایسته‌تر است، باتوجه به اختلاف نظر‌ها و محل مناقشه بودن موضوع انتقال در اثناء مدت یا در صورت اتمام بعد از تنظیم مجدد اجاره‌نامه صورت گیرد.

مبحث چهارم: توقيف و مزايده سرقفلي

با توجه به اهميت سرقفلي در كشورمان و ارزش اقتصادي آن كه گاهي مبالغ ميليوني را شامل مي‌‌شود و اينكه در بعضي موارد سرمايه واقعي بسياري از تجار و حتي اشخاص عادي و كسبه جامعه را سرقفلي تشكيل مي‌‌دهد حاكي از اين است كه ماليت سرقفلي در اعتبار اشخاص در بازار اثر مستقيم دارد. بنابراين افراد بر اين اساس به معامله و تعامل با يكديگر مي‌‌پردازد و در مواردي كه تاجر يا كسبه‌اي از پرداخت دين خود عاجز مي‌‌شود يا به هر دليل تمايل به پرداخت ندارد، جامعه انتظار دارد طلب طلبكار از محل حق سرقفلي مديون كه چنين ارزش اقتصادي عظيمي دارد وصول شود. اما علي رغم اين تمايل اجتماعي، اختلاف نظرهاي فراواني از لحاظ تئوري و اجرائي بين حقوقدانان و صاحبنظران در باب مزايده وتوقيف سرقفلي وجود دارد كه ما برآنيم اين اختلاف عقايد را بصورت خيلي خلاصه از نظر بگذرانيم.

گفتار اول: موافقان و مخالفان توقيف و مزايده سرقفلي

اختلاف نظر در خصوص وحدت يا دوگانگي مفهومي دو تأسيس سرقفلي و حق كسب و پيشه سبب شد بحث در باب توقيف و مزايده سرقفلي نيز مثل ساير مسائل مرتبط با پيچيدگي همراه باشد. اگرچه تصويب قانون روابط موجر و مستأجر بر تفاوت معنايي اين دو صحه گذاشت و تا حدودي به هموار شدن راه كمك كرد. اما هنوز اساس مشكل پابرجاست و در اين ميان صور مختلف سرقفلي‌های پيش‌بيني شده در قانون جديد نيز به اين پيچيدگي دامن زده‌اند لذا با طرح عقايد موافقان و مخالفان توقيف سرقفلي، بررسي اين مهم را در قانون جديد شروع مي‌‌كنيم. اگرچه با توجه به عقيده نگارنده در خصوص تفاوت مفهومي سرقفلي و حق كسب و پيشه به نظر مي‌‌رسد اختلاف عقايدي كه ذكر خواهد شد در واقع در خصوص توقيف و مزايده حق كسب و پيشه است. اما با توجه به رواج عرفي عنوان سرقفلي در اين باب ضمن بحث اين مسئله تحت عنوان سرقفلي به اثرات اين تفاوت در خصوص فروش و مزايده سرقفلي در گفتار بعد اشاره خواهيم كرد.

بند اول: عقايد مخالفان توقيف و مزايده سرقفلي

مخالفان توقيف و مزايده سرقفلي به دو گروه تقسيم مي‌‌شوند كه گروه اول با توقيف و مزايده سرقفلي مخالفند. در حالي كه گروه دوم مخالفان ضمن تائيد توقيف سرقفلي با مزايده و فروش آن موافق نيستند.

گروه اول بر اين باور هستند كه سرقفلي (به معناي عام كلمه) قابليت توقيف ندارد و نمي‌توان آن را از طريق تأمين خواسته در مقابل طلب توقيف نمود. پايه اساسي اين نظر ترديد در ماليت حق كسب و پيشه عنوان شده است. به اين صورت كه حاميان اين نظر بر اين باورند كه اين حق، نوعي سلطه و امتياز قانوني است و آن را با حقي كه وراث بر ما ترك زائد بر ثلث دارند مقايسه نموده و نتيجه گرفته‌اند كه سرقفلي (به معني اعم) نيز به تنهايي قابل مبادله نيست و مستأجر نمي‌تواند آن را جدا از منافع عين مستأجر منتقل نمايد و عوضي در مقابل آن دريافت كند. بنابراين نمي‌توان آن را توقيف كرد.

استدلال دومي كه اين گروه در تحكيم عقيده خود آورده‌اند در تخريب اساس استدلال اول است، طوريكه دليل دومي كه براي عدم توقيف، سرقفلي اعلام گرديده اين است كه؛ سرقفلي يك حق مالي است در حالي كه لازمه توقيف وجود مال است و در تائيد نظر خود به ماده 240 قانون آيين دادرسي مدني و ماده 55 قانون تسريع محاكمات اشاره مي‌‌كنند و نهايتاً نتيجه‌اي كه از اين استدلالات حاصل مي‌‌شود اين است كه حق سرقفلي قابل توقيف نيست كه در همين راستا اظهارنظر و استنتاج كميسون استفتائات شوراي عالي قضايي عيناً ذكر مي‌‌شود: «چون متعاقب بازداشت مال يا حقوق مالي در قبال اجرائيه بايد عمليات اجرايي ادامه يابد و با فروش آن محكوم به استيفا گردد در حالي كه حق كسب يا پيشه يا تجارت بدون موافقت دارنده حق قابل فروش و انتقال به ديگري نيست و ملازمه با كسب و تجارت مستأجر متصرف دارد و اساساً حق معلقي است، بنابراين بازداشت حق كسب و پيشه و تجارت توسط دايره اجراي احكام دادگاه در قبال محكوم به مالي بدون اينكه به وسيله دارنده حق به ديگري منتقل و به صورت طلب محكوم عليه نزد ثالث باشد امكانپذير نيست».

اگرچه مال در مقررات كشورمان تعريف نشده است، ليكن تعريف اصطلاحي مال در حقوق از ديد صاحبنظران مشخص و معين است چنانكه حقوقدانان مال را هر امري مي‌‌دانند كه قابل مبادله به پول باشد. بنابراين اينكه حق كسب و پيشه نوعي امتياز يا سلطه قانوني است تبايني با ماليت آن ندارد و مضاف بر آن تابع بودن يك حق مالي، نافي ارزش و ماليت آن نيست. از اين رو اين استدلال كه حق كسب و پيشه قابل انتقال نيست و تابع منافع عين مستأجره است خللي در ماليت و ارزش مالي اين حق ايجاد نمي‌كند. لذا در توقيف آن نبايد ترديد كرد.

گروه دوم مخالفان كه توقيف سرقفلي را با توجه به صراحت ماده 62 آيين‌نامه اجرايي مفاد اسناد رسمي لازم الاجرا پذيرفته‌اند به دو دليل با مزايده و فروش سرقفلي يا همان حق كسب و پيشه به مخالفت مي‌‌پردازند:

دليل اولي كه اين گروه از مخالفان در اثبات ادعاي خود به آن متوسل شده‌اند غير منجز بودن حق كسب و پيشه يا حق سرقفلي است. بطوريكه آمده است: اين حق دائم در معرض سقوط است و از سوي ديگر تا فراهم شدن برخي شرايط هنوز معلق و غير قطعي مي‌‌باشد. اداره حقوقي دادگستري در پاسخ به اين سؤال كه آيا توقيف سرقفلي مغازه بدهكار به تقاضاي طلبكار جايز و قانوني است يا نه، به اين دليل تمسك جسته و اظهار مي‌‌دارد. «توقيف سرقفلي (كه ميزان آن به وسيله كارشناس تعيين خواهد شد) به وسيله اجرا جايز نيست. ولي چون اين حق معلق است، مادام كه منجر نشده و مستقر نگرديده است انجام عمليات اجرايي مجاز نيستمطالب مشابه :

توقیف و مزایده سرقفلی

تشخیص بیع از اجاره و سرقفلی

سرقفلی اماکن تجاری

سر فصل و منابع درس حقوق مدنی 6

توقیف و مزایده سرقفلی

جزوه حقوق مدنی 6 ( قسمت اول )

موجر و مستاجر(پرسش و پاسخ )

تفاوت حقوقی سرقفلی و حق کسب‌وپیشه

نمونه قراردادها