حقوق ثبت کاربردی

تعریف سند:

سند در لغت به معني «تكيه گاه، آنچه پشت برروي گذارند و آنچه به وي اعتماد كنند...» آمده است.ودر زبان عربي بر وزن فَعَل صفت مشبه است به معني «چيزي كه بدان استناد مي كنند» و در اصطلاح چنانكه « ماده 1284ق.م» می‌گوید: ‹‹ سند عبارت است از هر نوشته كه در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد››. بر طبق این تعریف، دلیلی سند محسوب است كه دارای دو شرط اساسی باشد: 1) نوشته باشد ؛ 2) در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. امضای سند را باید به عنوان شرط سوم بر آن افزود، هر چند كه پاره‌ای از نوشته‌ها، نیاز به امضاء ندارد و دلالت عرف بر تصیم‌ نهایی تنظیم كننده جای نشان ویژة امضاء را می‌گیرد.[1] منظور از نوشته ، خط یا علامتی است كه در روی صفحه نمایان باشد خواه از خطوط متداول باشد یا غیر متداول، مانند رمزها و علاماتی كه دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرار داده‌اند. صفحه‌ای كه نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی‌نماید كه كاغذ یا پارچه باشد یا آنكه چوب، سنگ، آجر، فلز و یا ماده دیگری . خطی كه بر صفحه نمایان است فرقی ندارد كه به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا ماشین كپی و یا چاپ شده باشد همچنانی كه فرق نمی‌نماید كه بر صفحه حك شده باشد یا آنكه به وسیله آلتی برجستگی بر صفحه ایجاد كرده باشند. برای آنكه در اصطلاح حقوقی به نوشته‌ای سند گفته شود، باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد كه بتواند دلیل در دادرسی قرار گیرد. یعنی بتوان برای اثبات ادعاء در مقام دعوی حق، یا دفاع از دعوی حق، آن را بكار بُرد، خواه آنكه دعوائی مطرح نشده باشد یا آنكه پیشآمد دعوائی را تنظیم كنندگان احتمال ندهند، مانند قباله نكاح والا هر نوشته سند محسوب نمی‌گردد. سند معمولاً در اعمال حقوقی مانند عقود، ایقاعات، از قبیل بیع، اجاره، نكاح، طلاق، فسخ و رجوع نوشته می‌شود و استثنائاً در اعمال مادی و وقایع خارج سند تنظیم می‌گردد، مانند تولد، وفات كه در اسناد سجلی به وسیله ثبت احوال اقدام می‌شود.[2]

واژة سند به دو معنی عام و خاص به كار رفته است:

1) به معنی عام: سند عبارت از هر تكیه‌گاه و راهنمای مورد اعتماد است كه بتواند اعتقاد دیگران را به درستی ادعا جلب كند، خواه نوشته باشد یا گفته و اماره و اقرار؛ چنان كه گفته می‌شود فلان خبر یا حدیث دارای سند معتبر است و مقصود این است كه شخصیت‌های معتبر و مورد اعتمادی آن را نقل كرده‌اند. همچنین است وقتی كه گفته می‌شود فلان سند تاریخی دربارة رویدادی ارائه شد، یا ادعای خواهان مستند به دلیلی نیست ... و مانند اینها؛

2) به معنی خاص: نوشته‌ای است كه، در مقام اثبات دعوا یا دفاع از آن، می‌تواند راه وصول یا واقعیت باشد. در این معنی، دیگر سند مرادف با دلیل و مدرك نیست؛ چهرة خاصی از آن مفهوم عام است كه به صورت نوشته در آمده و مكتوب است نه منقول. بند 2 «ماده 1258 ق.م»كه «اسناد كتبی» را در زمرة دلائل اثبات دعوا آورده است، اشاره به همین معنی خاص است كه با قید «كتبی» از مفهوم عام سند یا دلیل جدا می‌شود. پس، نباید قید كتبی را در این تركیب حشو قبیح پنداست. و به همین مناسبت در قوانین جدیدتر هم قید كتبی برای سند تكرار شده است .[3]

تذکر: بر طبق ماده « 1285 ق . م» شهادت نامه سند محسوب نمی شود وفقط اعتبار شهادت را خواهد داشت .

انواع سند :

اسناد از نظر درجه اعتباری كه به آن داده می‌شود بر دو نوع است:

رسمی و عادی.

　　　　 الف　 ) سند رسمی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمیدر حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است. [ ماده 1287ق .م ]

با این ترتیب می توان در یک تقسیم بندی کلی اسناد رسمی را در سه مجموعه طبقه بندی کرد:　　　　　الف) اسنادی که در ادارات ثبت اسناد واملاک تنظیم شده اند مثل سند مالکیت و اجرائیه ثبتی- ب)کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشند مانند کلیه معاملات و قراردادهائی که طرفین در دفترخانه اسناد رسمی مکتوب و تنظیم کرده باشند- ج) اسناد تنظیم شده نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و منطبق با مقررات قانونی مثل سند ازدواج و طلاق، شناسنامه ،کارت ملی ، گذرنامه ،گواهینامه و نظائر آن

بنابر، 　این تعریف سندی رسمی محسوب می شود که دارای سه شرط باشد:

·　　　　　　　　 سند توسط مأمور رسمی در مدت ماموریت او تنظیم شده باشد.

·　　　　　　　　 مامور دارای صلاحیت تنظیم آن باشد

·　　　　　　　　 سند با رعایت مقررات قانون تنظیم شده باشد.

منظور از مأمور رسمی کسی است که از طرف مقامات صلاحیت دار کشور برای تنظیم سند رسمی معین شده باشد،ولازم نسیت که حتماً بین مأمور و دولت رابطه استخدامی برقرار شده باشد. مانند دفاتر اسناد رسمی ، زیرا سردفتر کارمند دولت نیست ، گرچه سردفتری شغلی غیر دولتی محسوب می شود ولی از آنجایی که سردفتر از سوی دولت مأمور به تنظیم معاملات است ، سردفتر مأمور رسمی به حساب می آید. بنابراین کسی که به این سمت از طرف مقامات صلاحیت دار کشور تعیین نشده و یا از خدمت معاف شده و یا انتظار خدمتش به او ابلاغ گردیده مأمور رسمی شناخته نمی شود.

صلاحیت مأمور رسمی بر دو قسم است : ذاتی و نسبی. الف)صلاحیت ذاتی مأمور: و آن صلاحیت مأمور است در نوع امری که به او محول گردیده مثلاً مأموری که برای ثبت دفتر املاک معین شده ، آن مأمور فقط برای انجام آن امر صلاحیت دارد و برای انجام امور دیگر مانند ثبت سند در دفتر اسناد رسمی یا تنظیم سجل احوال یا دادرسی صلاحیت نخواهد داشت. ب)صلاحیت نسبی مأمور: و آن عبارت از حدود اختیارات مأمور است نسبت به امری که از طرف مقام صلاحتیدار به او محول گردیده ، خواه از حیث قلمرو مکان یا زمان باشد و خواه از حیث وضعیت حقوقی اشخاصی که سند برای آنان تنظیم می گردد . مثلاً کسی که از اداره آمار و ثبت احوال مأموریت ثبت متوفیات بیگانگان حوزه تهران را دارا می باشد ، صلاحیت ندارد که در خارج از تهران به ثبت متوفیات بیگانگان بپردازد یا در حوزه تهران متوفیات اتباع ایران را ثبت کند والا اینگونه اسناد خارج از صلاحیت نسبی مأمور صادر شده است و رسمی محسوب نمی گردد.

سند برای اینکه رسمی محسوب شود کافی نیست که به وسیله مأمور رسمی در حدود صلاحیتی را که قانوناً دارا است تنظیم گردد ، بلکه علاوه بر ان باید تشریفاتی که قانون در تنظیم سند لازم می داند نیز رعایت شده باشد. تشریفات مذبور برای هر نوعی از اسناد رسمی به وسیله ی قوانین مربوط به آن مقرر شده است. این تشریفات بر دو قسم می باشد : الف) تشریفاتی که عدم رعایت آن سند را از رسمیت نمی اندازد: تمبر ننمودن اسناد چنان که ماده «1294» قانون مدنی تصریح نموده است سند را از رسمیت نمی اندازد.بر طبق ماده «1294» 　ق . م «عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند» ب)تشریفاتی که عدم رعایت آن سند را از رسمیت می اندازد: چنان که گذشته هر گاه در تنظیم سند تمام تشریفاتی را که قانون و یا آئین نامه ای که به دستور قانون تهیه شده در تنظیم سند لازم بداند ، رعایت شود سند رسمی محسوب می شود ، مگر آنکه قانون صریحاً متذکر شود که عدم رعایت یکی از تشریفات معینه سند را از رسمیت می اندازد .

«ماده 1288 ق.م»رعايت مقررات ماهوي و شكلي مربوط به تنظيم سند را بیان می کند. بموجب این ماده «مفاد سند در صورتی معتبر است که مخالف قوانین نباشد.» مهم‌ترين امري كه بايد در اين عنوان رعايت شود، اين است كه مفاد سند مخالف قوانين نباشد. عدم مخالفت با قوانين، هم به قوانين ماهوي بر مي‌گردد و هم به قوانين شكلي مربوط به نحوه تنظيم سند. الف) مفاد سند نبايد مخالف قوانين ماهوي باشد. بنابراين، اگر مفاد سندي ناظر به اثبات معامله‌اي باشد كه موضوع آن فروش انسان يا تسهيل استفاده نامشروع از جسم آدمي يا فروش عين موقوفه باشد، چنين سندي باطل است. همچنين است چنانچه سندي دال بر اقرار باشد ولاي نحوه تقرير آن به گونه‌اي باشد كه آنرا معلق گرداند. در اينجا بطلان سند به مفاد و مضمون آن بر مي‌گردد نه به شرايط صوري مربوط به تنظيم آن. البته، شرط عدم مخالفت با قانون تنها از شرايط سند رسمي نيست بلكه سند عادي نيز بايد چنين شرطي را دارا باشد.مي‌توان به مورد عدم مخالفت با قانون، موارد مخالفت با نشم عمومي و اخلاق در تلويزيون باشد، چنين سندي فاقد اعتبار است. ب) مقررات قانوني مربوط به شكل سند نيز بايد رعايت شده باشد؛ مواردي كه مجال طرح هر گونه ادعاي ترديد و جعل را منتفي مي‌سازد. اين مقررات در مواد 16 به بعد آئين نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 و همچنين مواد مختلف قانون ثبت اشاره شده است.[4]

[1]- کاتوزيان ، ( دکتر ) اميرناصر ، دوره ي دوجلدي « اثبات و دليل اثبات» ، ج 1 ، چ سوم ، 1384، ش 171 ، ص 276 ، نشر ميزان .

[2]- امامي ، ( دکتر ) سيّدحسن ، دوره ي شش جلدي « حقوق مدني» ، ج 6 ، چ دوازدهم ، 1387، ص 74 ، انتشارات اسلاميّه .

[3]- کاتوزيان ، ( دکتر ) ناصر ، دوره ي دو جلدي « اثبات و دليل اثبات » ، چ سوم ، 1384، ش 170 ، ص 275 ، نشر ميزان .

[4]- ديّاني ، ( دکتر ) عبدالرسول ، ادله ي اثبات دعوا در امور مدني و کيفري ، چ سوم ، 1387، ص 141 به بعد ، انتشارات تدريس .

تعریف سند رسمی در قانون ثبت :

　سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد.بنابراین سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در «ماده 1287 قانون مدنی» ،به این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است. امّا ممکن است سندی از نظر قانون مدنی سند رسمی باشد ولی از نظر قانون ثبت،سند رسمی به آن گفته نشود.مانند شناسنامه

سند رسمی در قانون ثبت با سند رسمی در قانون مدنی از جهت آثار نیز متفاوت است.زیرا سندی که قانون ثبت به آن سند رسمی می گوید بدون حکم دادگاه قابل اجراء است ودر صورت اشتباه در تنظیم آن حسب مورد در هیأت نظارت وشورایعالی ثبت یا اداره کل امور اسناد سازمان ثبت مطرح می شود .در صورتی که شناسنامه یا گواهینامه که طبق تعریف قانون مدنی مشمول سند رسمی است قابل طرح در هیأت نظارت یا لازم الاجراء نمی باشد.　

　ب) سند عادی :غیر از اسناد مذکور در ماده« 1287ق . م» سایر اسناد عادی محسوب می شود [ ماده 1289ق . م].

بنابراین نوشته هایی که افراد با یکدیگر برای تنظیم امور جاری شان تنظیم می کنند ونیز نوشته هایی که فاقد هر یک از شرایط سه گانه مذکور در بالا باشند سند عادی محسوب بشمار می آیند.

　از جمله:

·　　　　　　　اسنادی که توسط مأمورین رسمی تنظیم شده　 و به امضاء یا مهر طرف رسیده باشد اما مأمور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته یا با داشتن صلاحیت در تنظیم سند ترتیبات قانونی را رعایت نکرده باشد.　　　　　　　 [ ماده 1293 ق م ]

·　　　　　　　نوشته هائی که مردم بدون دخالت مأموران رسمی و در غیر امور بازرگانی در جهت تنظیم روابط مالی و غیر مالی خود تهیه می کنند مثل اسناد عادی طلب و یا رسید پرداخت دین .　

·　　　　　　　دفاتر بازرگانی و اسناد تجارتی از قبیل سفته و برات و چک که وسیله بازرگانان و بعضی موارد وسیله غیر بازرگانان وفق قانون تجارت تنظیم می شود .　

·　　　　　　　اسناد شخصی مثل نامه ها ، یادداشت ها ، دفاتر خصوصی و نظائر آن.

·　　　　　　　اسناد عادی که در تنظیم آن طبق قانون باید تشریفات خاصی رعایت گردد مثل وصیت نامهخود .

امتیازهای سند رسمی بر سند عادی :

·　　　　اول ) سند رسمی، دارای قوة اثباتی است از این قوه اثباتی در حقوق فرانسه با دو كلمةForce probante یاد می‌كنند. یعنی این كه سند رسمی، خودش، خودش را اثبات می‌كند. هم مندرجات 　آن را و هم محتویات آن را و به دلیل دیگری برای اثبات آن، نیاز نیست. بنابراین، سند رسمی هم واجد جنبة ثبوتی حق است و هم واجد جنبة اثباتی حق. این معنی از سند رسمی، آن را در عرض حكم قطعی و حكم نهایی دادگاه قرار می‌دهد و می‌توان گفت كه دارندة سند رسمی، معاف از اقامة دعوی است.در صورتی كه سند عادی، به طور كامل دارای این دو جنبة از حق نیست. زیرا در میان راه اثبات، خود محتاج به دلیل دیگری خواهد بود و اگر مورد انكار و تردید طرف واقع شود و یا مواجه با ادعای جعل گردد و شخص صاحب سند، نتواند دلیل قوی بر اصالت سند و رد ادعای طرف، اقامه كند، این احتمال وجود دارد كه سند او از عداد دلایل خارج شود و در نهایت در دعوای خود محكوم شود و به این ترتیب، سند عادی، فاقد جنبة ثبوتی حقی كه در آن آمده است نیز خواهد بود. البته، باید دانست كه این امتیاز سند رسمی بر سند عادی، مانع از ادعای بی‌اعتباری سند رسمی، خواه به ادعای جعل خواه به ادعای عذر موجه نیست. « مادة 70 ق.ث. اصلاحی در 7/5/1312 » از اعتبار سند رسمی سخن می‌گویند. به موجب این ماده: «سندی كه مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمام محتویات و امضاءهای مندرجه در آن، معتبر خواهد بود. مگر این كه مجعولیت آن سند ثابت شود. انكار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال، مسموع نیست. مأمورین قضایی یا اداری كه از راه حقوقی یا جزایی، انكار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید وجه یا مال یا تعهد به تأدیة وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند، به شش ماه تا یك سال انفصال موقت محكوم خواهند شد» تبصرة همان ماده كه الحاقی و مصوب در 7/5/1312 است مقرر می‌دارد: «هر گاه كسی كه به موجب سند رسمی، اقرار به اخذ وجه یا مالی كرده یا تأدیة وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده، مدعی شود كه اقرار یا تعهد او را در مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله یا برات یا چك یا فَته طلبی[1] بوده است كه طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله یا برات یا چك یا فته طلب پرداخت نگردیده است، این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».

·　　　　　دوم ) سند رسمی دارای قوه ی الزام آور است.

·　　سوم ) با استناد به ماده 1292ق.م[2] درسند رسمی ، قابلیّت انکار[3] و تردید[4] نمی توان داشت و فقط ممکن است ادعای جعل[5] به آن شود زیرا اصل بر صحت واصالت اسناد رسمی است. برای مثال اگر آقای «الف» به استناد سند رسمی از آقای «ب» مطالبه وجه کند آقای «ب» نمی تواند بگوید که من چنین سندی را امضاءنکردم و منتسب به من نیست بلکه فقط می تواند ادعای جعل کند که در این حالت مسلماً بار اثبات این ادعا نیز با اوست واگر نتواند جعلیت سند رسمی را به اثبات برساند اصل بر اصالت سند رسمی است و به پرداخت وجه مندرج در سند محکوم خواهد شد مگر اینکه ثابت کند که سند به جهتی ازجهات قانونی از اعتبار افتاده است . برای مثال وجه آن را پرداخته است.

·　　　چهارم ) لازم الاجرابودن سند رسمی : یعنی سند رسمی ، دارای دو طریق برای وصول به حق است : یکی اجرای ثبت و دیگری دادگاه .

·　　　　پنجم ) در سند رسمی ، تاریخ تنظیم سند نه　 تنها نسبت به طرفین معامله بلکه نسبت به سایر اشخاص نیز 　معتبر است [6]. برای مثال اگر آقایان «الف» و«ب» با سند رسمی ، اتومبیلی را معامله کنند وسپس«الف»با سند عادی به تاریخ قبل یا بعد از آن با دیگری همان اتومبیل را معامله کند تاریخ سند رسمی نسبت به این شخص ثالث نیز معتبر است ونمی توان صرفاً به استناد سند عادی اتومبیل را از مالکیت آقای «ب» خارج کند.

·　　　　　ششم ) برای سند رسمی ، می توان تقاضای تأمین خواسته کرد. یعنی این اسناد دارای مزایایی از حیث آیین دادرسی مدنی هستند. برای مثال دارنده این گونه اسناد چنانچه بخواهند قبل از صدور حکم دادگاه اموال طرف مقابل را توقیف وتأمین کنند (تأمین خواسته) بدون پرداخت خسارت احتمالی درخواست شان پذیرفته خواهد شد.[7]

قدرت اجرایی سند رسمی (لازم الاجرا بودن سند رسمی) :

اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی می‌باشند و این امتیاز اسناد رسمی را از اسناد عادی متمایز می‌نماید که می‌توان برای اجرای مفاد آن متوسل به صدور اجراییه از طریق ثبت و بدون حکم دادگاه گردید.[8] به موجب« ماده 92 ق.ث» «مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.»[9] «ماده 93 ق.ث» نیز مقرر می‌دارد «کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»البته باید توجه داشت تنها اسنادی از امتیاز لازم الاجرا بودن برخوردارند که در قانون پیش بینی شده باشد. دسته‌ای از این اسناد را اسناد رسمی پیش بینی شده در مواد 92 و 93 قانون ثبت تشکیل می‌دهد. پس تمام اسناد رسمی از چنین امتیازی برخوردار نیستند. مثلاً سند مالکیت که یک سند رسمی است در هیچ قانونی به لازم الاجرا بودن آن اشاره نشده است. در نتیجه اگر ملکی دارای سند رسمی باشد و شخصی آن را غصب نماید، مالک راهی جز مراجعه به دادگستری و گرفتن حکم لازم الاجرای خلع ید ندارد.[10]اسناد رسمی اصولاً در مورد دیون و اموال منقول قابل اجرا است و استثنای آن نیز عین منقولی است که در تصرف شخص ثالثی است که مدعی مالکیت عین می‌باشد؛ این مورد نیز مخصوص ادعای مالکیت عین است نه تصرف مال به عللی چون اجاره، ودیعه و عاریه.[11]

اعتبار اسناد رسمی نسبت به شخص ثالث :

یکی از تفاوتهای اسناد عادي با اسناد رسمي، در اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث است .قانون گذار در اين باره در« ماده 1290 ق . م » قاعده کلي عدم مفاد و مندرجات سند عادي را نسبت به اشخاص ثالث بيان نموده است. اين ماده مقرر مي دارد : «اسناد رسمي در باره طرفين و وارث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتي است که قانون تصريح کرده باشد» . قبلاً قانون گذار در «ماده231ق . م» اصل نسبي بودن آثار قراردادها را اثباتي بر اعمال حقوقي همين قاعده را بيان داشته است . بنابراين ، اگر قرار داد فقط نسبت به طرفين و قائم مقام قانوني آنها معتبر باشد ، بايد اسناد و ادله ي اثباتي آنها نيز نسبت به همان طرفين قابل استناد است.همچنین «ماده 72 قانون ثبت» مقرر می دارد «کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله[12] که طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است ، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام آنها و شخص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود».

از موارد دیگر اعتبار سند رسمی نسبت به اشخاص ثالث تاریخ تنظیم سند است حتی اگر بر علیه اشخاص ثالث باشد در«ماده 1305 ق . م» در مورد تاريخ اسناد رسمي تأکيد بيشتري به عمل آمده است . اين ماده مقرر مي دارد: «در اسناد رسمي تاريخ تنظيم معتبر است حتي بر عليه اشخاص ثالث ولي در اسناد عادي تاريخ فقط در باره اشخاصي که شرکت در تنظيم آنها داشته و ورثه آنها و کسي که به نفع او وصيت شده، معتبر است». بنابراين اگر موصي دو وصيت نامه مختلف داشته که اولي رسمي و ديگري غير رسمي باشد، با توجه به «ماده 839 ق.م» که وصيت مؤخر را معتبر مي داند ، وصيت نامه عادي مي تواند مقدم بر وصيت نامه رسمي شود هر چند امري که موجب اعتبار وصيت عادي مي شود ، همان تاريخ آن باشد .

　بنابراين ، موصي له در وصيت دوم ، به وجود حقي عليه ورثه و يا عليه موصي له وصيت نامه اول اقامه نمايد ، دعواي وي پذيرفته مي شود زيرا وصيت نامه عادي دوم به دليل اعتبارتاريخ آن عليه ثالث پذيرفتني است. دليل وضع اين حکم از طرف قانونگذار اين است که به دليل فوت ، امکان مراجعه به موصي وجود ندارد . اما مسئله در جايي که مورد از موارد وصيت و ارث نباشد ، مشکل عمده اي بروز مي کند . مثلاً اگر شخصي با وکالت بلاعزل که در حکم بيع است ، دو عقد مختلف براي انتقال ملکيت منزلي با دو نفر امضاء نمايد ، فرض اين است که در صورت اعتبار هر دو سند ، سند اول معتبر است زيرا بيع اول موضوعاً مجالي را براي بيع دوم باقي نمي گذارد ولي امري که موجب اعتبار سند اول مي شود ، تاريخ آن است. حال اگر قرار باشد تاريخ سند عادي نسبت به ثالث – که در مثال فوق مي تواند خريدار دوم باشد – معتبر نباشد ، با مشکلات عديده اي مواجه مي شويم زيرا تنها امري که موجب اعتبار قرار داد اول بر قرارداد دوم مي شود، يعني تاريخ اين اسناد، از نظر قانون معتبر نيست . اين است که برخي حقوق دانان خود را در مواجهه با اين سؤال در بن بست قانوني 　　　يافته اند.

گروهي براي حل مشکل با استناد به بند دوم «ماده 1291 ق . م» معتقدند چنانچه صحت انتساب سند عادي به صاحب سند توسط دادگاه محرز شد ، چنين سندي اعتبار سند رسمي پيدا مي کند و تاب معارضه با اسناد مخالف خود را خواهد داشت و لذا تاريخ آن نيز مثل سند رسمي ، معتبر خواهد بود اما اين پاسخ نيز منطق بر« ماده 1291 ق . م» نيست زيرا وفق اين ماده سندي که به اين ترتيب اعتبار سند رسمي را پيدا مي کند ، فقط از نظر اعتبار آن نسبت به طرفين ، قائم مقام قانوني و ورثه در حکم سند رسمي خواهد بود . مفهوم مخالف ماده فوق اين است که اگر فرد تمسک کننده به سند ، در زمره طرفين ، قائم مقام و يا ورثه نباشد ، نمي تواند چنين سندي از نظر تاريخ ، نسبت به وي معتبر باشد . اين است که بايد با گروه اول هم عقيده شد و اين مورد را از بن بست هاي قانوني تلقي نمود . البته، شايد بتوان با مراجعه به فقه که در خصوص بي اعتباري تاريخ سند عادي نسبت به ثالث حکمي ندارد ، يا با اعتقاد به اينکه مفهوم مخالف اين ماده حجيت ندارد، پس از احراز صحت انتساب سند به صاحب سند ، توسط دادگاه ، تاريخ آن را نيز نسبت به ثالث معتبر دانست ، همچنان که قضات نيز همين رويه را اعمال مي نمايند و به تاريخ اسناد عادي تنفيذ شده ، استناد مي کنند . اما در صورتي که دادگاه نسبت به اصالت سند از نظر تاريخ نيز به طور جداگانه بررسي کند و آنرا احراز نمايد ، به نظر مي رسد اشکالي در امکان معارضه چنين سندي با سند رسمي از نظر تاريخ نباشد.

الزامی بودن ثبت اسناد　 :

　ثبت اسناد اختیاری است و اشخاص می توانند از ثبت معاملات و قراردادها وتعهدات خود در دفاتر اسناد رسمی خودداری نمایند مگر در مواردی که قانونگذار در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ ثبت عقود و معاملات راجع به عین یا منافع و حقوقی(مانند حق ارتفاق) که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و یا اگر ثبت نشده در آن منطقه اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و ثبت عقود و معاملات مذکور را وزارت دادگستری ضروری اعلام کرده باشد اجباری تشخیص داده و همین ضرورت و الزامی بودن ثبت اسناد به صلحنامه ها و هبه نامه ها و شرکت نامه ها نیز تسری داده شده است.

اسناد عادی که به حکم قانون لازم الاجرا می باشد :

بعضی از اسناد به موجب قوانین خاص و بنا به مصالحی قابلیت اجرایی دارند و در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند. اینگونه اسناد به سه دسته قابل تقسیم می باشد:

الف – قراردادهای موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا[13]: قراردادهای موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا　 عقود اسلامی می باشند که بانکها در چهارچوب این عقود تسهیلاتی به مشتریان خود اعطا 　　　　می کنند . این عقود چنانچه در چهارچوب آن ماده تنظیم شده باشند　قراردادهای مربوطه لازم الاجرا خواهند بود.

ب – چک[14]: چک ازاسناد عادی می باشد که به موجب قانون خاص لازم الاجرا گردیده و صدور اجرائیه نسبت به آن از طریق اجرای ثبت صورت می گیرد .

ج - سایر اسناد لازم الاجرا : اسناد دیگری به موجب قوانین خاص در حکم اسناد لازم الاجرا می باشند و به دو دسته قابل تقسیم هستند :

الف)اسنادی که از طریق اجرای ثبت محل مانند سایر اسناد لازم الاجرا به مرحله اجرا در می آید :

1 – برگه وثیقه انبارهای عمومی

2- هزینه های مشترک آپارتمان

3- عوارض شهرداری

4- اسناد تنظیمی شرکتهای تعاونی روستایی با وام گیرندگان

5- احکام صادر شده از دادگاه نظامی

6- وصول آب بهاء

ب)اسنادی که به موجب قانون خاص از طریق متعهد له سند بمرحله اجرا در می آید:

اول- مطالبات سازمان تامین اجتماعی

دوم- مطالبات مالیاتی وزارت دارایی

[1]- سِفْتِه یا سُفتَه یا سَفتَه، که قانون تجارت ،آن را «فَته طلب» نامیده است و بمعنای «جواز طلب» است. عبارت است از سندی که به موجب آن امضاءکننده تعهد می کند مبلغی در موعد معین یا عندالمطالبه در وجه حامل یا شخصی معین ویا به حواله کرد آن شخص کارسازی نماید. (ماده 307 قانون تجارت).

[2]- ماده 1292 قانون مدنی : ((در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است)) .

[3]- انکار : اعلام ردّ تعلّقِ خط ، مُهر ، امضا و يا اثر انگشت سند غير رسمي به منسبٌ اليه توسّط خود منتسب ٌ اليه مي باشد و با به کارگيري همين اصطلاح «انکار» اِظهار مي شود. مانند اينکه به استناد چکي عليه صادرکننده ي چک اقامه ي دعوا و مطالبه ي وجه آن که يکصد ميليون ريال است شود ، در صورتيکه خوانده نخواهد امضا شدن سند توسط خود را بپذيرد مي تواند آن را انکار نمايد .

[4]- تردید : در واقع حسب مورد، نپذيرفتن تعلق خط، امضا، مهر و يا اثر انگشت سند غير رسمي به منتسب‌اليه توسط شخص ديگر است و با به كارگيري همين اصطلاح « ترديد »اظهار مي‌شود. به كارگيري اصطلاح «ترديد» در اين خصوص به اين سبب است كه تعرض كننده علي‌القاعده نمي‌تواند با اطمينان، تعلق سند را به منتسب‌اليه رد نمايد و در نتيجه نسبت به آن ترديد مي‌نمايد. مانند اينكه شخصي به استناد سندي غير رسمي كه منتسب به متوفايي است عليه وراث او اقامه‌ي دعوا و مطالبه‌ي وجه آن را مي‌نمايد. در صورتي كه خوانده (وارث)نخواهد اصالت سند را بپذيرد مي‌تواند نسبت به آن «ترديد» نمايد.

[5]- جعل :در جعل مدعي آن مي خواهد تحقق يک قلب حقيقي را به اثبات برساند که ناظر به مفاد ظاهر سند و يا محتواي ان مي باشد و اين ادعا عليه هر سندي قابل طرح است ، لذا مي توان جعل را نوعي «قلب حقيقت»دانست در فقه بجاي واژه جعل ، کلمه «تزوير» آمده است که به معناي ساختنن امري بر خلاف واقع از روي قصد مي باشد.

[6]- ماده 1290 قانون مدنی : ((اسناد رسمی در باره طرفین و وراث و قائم مقام آنام معتبر است ...)) –　　 ماده 71 قانون ثبت : ((اسناد ثبت شده در قسمت راجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آنها نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آنان محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت　　 - ماده 72 قانون ثبت : ((کلیه معاملات راجع به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده باشد ، نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود))

[7]- حميّتي واقف ، ( دکتر ) احمدعلي ، ادله ي اثبات دعوي ، چ اول ، 1387 ، صفحه ي 70 به بعد ، انتشارات دانش نگار .

[8]- آدابی، حمیدرضا؛ حقوق ثبت تخصصی، تهران، انتشارات جنگل، 1388، چاپ اول، ص247

[9]- مطابق رأی وحدت رویة شمارة 12 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ 16/3/1360«حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجرا است، منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوا در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجرا بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی در نظر گرفته شده تا صاحبان حق بتوانند از هر طریقی که مصلحت و مقتضی می‌دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند.»　　　

[10]- شمس، عبدالله؛ آیین دادرسی مدنی، ش248، ص142

[11]- میرزایی، علیرضا؛ حقوق ثبت کاربردی، تهران، انتشارات بهنامی، 1383، چاپ اول، ص 228

[12]- ماده 12 قانون مدنی : مال غیر منقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود،اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا بواسطه عمل انسان ، بنحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقض خود مال یا محل آن شود.

[13]- ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا(بهره) مصوب 8/6/1362:کلیه قرار دادهائی که در اجرای این قانون مبادله می گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می شود در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشته باشند لازم الاجراء لوده وتابع مفاد آیین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی می باشد....　 .

[14]- ماده 2 قانون صدور چک : چک های صادر عهده بانک هایی که طبق قوانین ایران در داخل کشور دایر شده یا می شوند همچنین شعب آنها در خارج از کشور در حکم سند لازم الاجراء است ودارنده چک در صورت مراجعه به بانک وعدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن به علت نبودن محل ویا به هر علت دیگری که منتهی به برگشت چک وعدم پرداخت گردد می تواند طبق قوانین و آئین نامه های مربوط به اجرای اسناد رسمی وجه چک یا باقی مانده آن را از صادر کننده وصول نماید ...　 .

حقوق ثبت کاربردی

مطالب مشابه :

درياچه هامون آخرين نفس‌هاي خود را كشيد و كاملا خشك شد.

مشخصات شهید محمد قاسمی شیخی

حقوق ثبت کاربردی

۵۰ درصد از اعضای هیئت علمی دانشگاه زابل متقاضی انتقال هستند

به زودی..........

کسب عنوان انجمن علمی- دانشجویی برگزیده در بخش اختراع ، توسط انجمن علمی دانشجویی برق در هفتمین جشنوار

نظر: دانش آموخته جغرافیا- دانشگاه زابل در تاریخ 21-3-89

بیماری های گوساله:

جمعی از اساتید دانشگاه یزد: وزارت علوم به گروه و یا طیف حاشیه‌ساز واگذار نشود؟!