ادامه مبحث معامله حقوقی معارض

بند دوم: آثار فروش مالی غير منقول بدون تنظيم سند رسمي

پس از بحث در مورد وضعيت حقوقي فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, و معتبر شناختن آن, اكنون بايد آثار چنين عقدي را نسبت به طرفين و در برابر اشخاص ثالث بررسي كنيم.

مطابق ماده 219 و 231 قانون مدني اصولاً و جز در موارد استثنايي, آثار هر قراردادي محدود بين طرفين قرارداد كه آن را انشا كرده اند و قائم مقام ايشان مي باشد و نمي تواند به اشخاص ثالث تسري پيدا كند. منظور از عدم تاثير قرارداد نسبت به اشخاص ثالث اين است كه اصولاً قرارداد نه حقي براي اشخاص ثالث ايجاد مي كند, نه تكليفي بر عهده ايشان قرار مي دهد و نه حقي قرارداد و جريان آثار آن, در برابر اشخاص ثالث منتفي و غير قابل استناد باشد و اين اشخاص در مواردي كه منافعشان اقتضا كند, بتوانند تحقق و جريان آثار قرارداد را انكار كنند و اعتباري براي آن نشناسند. هرگاه آثار قرارداد با منافع شخص ثالث ناسازگار و غير قابل جمع باشد, تشخيص اين كه اثر قرارداد مقدم است يا منافع شخص ثالث, طبق اصول و قواعد حقوقي انجام مي گردد. مثلاً هرگاه مديون مالي از اموال خود را مطابق قانوني و با رعايت شرايط لازم و مقرر بفروشد, داين نمي تواند بدون اعتنا به وقوع اين معامله و استقرار حق خريدار نسبت به مال مزبور, درصدد بازداشت اين مال جهت استيفا حق خود برآيد.

به عبارت ديگر تاثير قرارداد نسبت به شخص ثالث با قابل استناد بودن تحقق و جريان آثار قرارداد مذكور در برابر شخص ثالث, دو مفهوم حقوقي جدا است. بنا به مراتب مذكور در بالا, ابتدا آثار عقد فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي و سپس آثار آن را در برابر اشخاص ثالث, مي آوريم.

اول:

آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, نسبت به طرفين
روشن است كه منظور از اموال غير منقول كه آثار فروش آن مورد بحث است, اموال غير منقول ثبت شده يا اموال غير منقولي است كه طبق ماده 47 ق.ث., ثبت سند معامله مربوط به آن اجباري است.

بعضي از آثار فروش مال غير منقول مذكور, از جهت اين كه قانون ثبت, فروش آن را به نام شخصي دليل مالكيت آن شخص مي داند و نسبت به اموال غير منقول از تصرف به عنوان مالكيت كه در مورد اموال منقول دليل مالكيت شناخته شده اعراض كرده است, با آثار فروش مال منقول, متفاوت است. هر چند كه اثر اصلي بيع نسبت به مال غير منقول و منقول كه انتقال مالكيت مبيع معين از فروشنده به خريدار است, يكسان و بي تفاوت مي باشد. اين موضوع را در زير بررسي مي كنيم.

الف : اثر عقد در لوازم و توابع مورد عقد. اين موضوع نيازي به بحث ندارد كه اثر عقد محدود به عين مورد عقد نمي باشد, بلكه به لوازم وتوابع عرفي آن نيز تسري خواهد داشت. فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, مانند هر عقد بيع ديگر نه تنها موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار و انتقال ثمن معين به فروشنده يا اشتغال ذمه خريدار به ميزان ثمن كلي در برابر فروشنده خواهد بود, بلكه سبب انتقال توابع هر يك از دو مورد معامله به خريدار يا فروشنده يا موجب پيدايش تعهد نسبت به انجام اموري كه عرفاً از توابع مورد معامله است, نيز مي باشد . ماده 220 قانون مدني مقرر كرده است:

عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي كه در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلكه متعاملين به كليه نتايجي هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي شود ملزم مي باشند.

ماده 356 قانون مدني , در مورد عقد بيع چنين مقرر مي دارد:

هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود يا قرائن دلالت بر دخول آن در مبيع نمايد داخل در بيع و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحا؟ً ذكر نشده باشد و اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشند.

همچنين ماده 383 قانون مدني در تسليم مورد معامله مقرر داشته است: تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجزا و توابع مبيع شمرده مي شود.

اكنون فرصت مساعد براي طرح اين سئوال پيدا مي شود: هرگاه هنگام فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, ذكر نشود كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال مبيع به خريدار است, آيا فروشنده را مي توان بدان ملزم ساخت يا خير. باتوجه به مقررات مذكور در بالا و ملاحظه رابطه بين سند رسمي حاكي از وقوع بيع و آثار ثبت ملك به نام شخص در دفتر املاك, مي توان اظهار نظر كرد كه بايع قانوناً موظف به تنظيم سند رسمي حاكي از انتاقل مبيع به خريدار به عنوان نتيجه عرفي حاصل از عقد و تسليم يكي از توابع مبيع به خريدار, مي باشد و الزام بايع را به اين امر مي توان درخواست كرد. زيرا سند رسمي بيع مذكور و ثبت انتقال ملك به نام خريدار, مانند كليه يا رمز در ساختمان و اطاقهاي آن, عرفا و عادتاً از توابع مبيع غير منقول است كه زمينه را براي امكان استفاده كامل از مبيع, (مثل فروش و رهن گذاردن آن), فراهم مي سازد. سند رسمي و ثبت ملك در دفتر املاك به نام خريدار وسيله معرفي خريدار به عنوان مالك ملك وانتفاع از آثار مالكيت است. افزون بر اين وضعيتي كه تابعيت عرفي سند رسمي بيع و ثبت انتقال ملك به نام خريدار را نسبت به مبيع, آشكارتر مي سازد اين است كه پس از تحقق بيع و انتقال مالكيت مال غير منقول به خريدار, وجود سند و ثبت ملك به نام فروشنده هيچ فايده قانوني براي فروشنده ندارد, بلكه داراي فايده براي خريدار و مالك واقعي ملك مي باشد.

ب : امكان انتقال مبيع غير منقول به ثالث بدون تنظيم سند رسمي. خريدار مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, مي تواند مبيع را بدون تنظيم سند رسمي , منتقل كند . در اين صورت خريدار جديد مي توان به عنوان جانشين خريدار نخست, تنظيم سند رسمي فروش به نام خود را درخواست كند, زيرا ديديم كه خريدار نخست, مالك مبيع غير منقول مي شود و هر مالكي مي تواند هر تصرف قانوني را كه بخواهد در ملك خود به عمل آورد (ماده 30 قانون مدني ) ولي اين نكته را نبايد از نظر دور داشت كه براي رسيدن به منظور بالا, طرح دعوي عليه فروشنده مطرح گردد. زيرا از يك طرف, در فرض جريان دعوي عليه فروشنده نخست به تنهايي و محكوميت او به تنظيم سند رسمي انتقال, دو سند رسمي بايد تنظيم و انضا شود, يكي سند حاكي از انتقال ملك از فروشنده نخست به فروشنده دوم و ديگري سند مربوط به انتقال ملك از فروشنده دوم به خريدار دوم, و در صورت عدم جلب فروشنده دوم به دادرسي, و عدم صدور حكم بر الزام او, حكم بالا نسبت به فروشنده دوم بي اثر و در نتيجه به علت عدم امكان الزام او به امضاي سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به او و از او به خريدار دوم, حكم صادر عليه فروشنده نخست, مبني بر الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم, غير قابل اجرا خواهد بود و بدين جهت خواهان در طرح دعوي مزبور حتي به تحصيل راي به سود خود توفيق نخواهد يافت. از طرف ديگر, اگر فروشنده دوم منحصراً به دادرسي فراخوانده شود, باز هم اجراي حكم دائر بر تنظيم وامضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار دوم, به دليل اين كه تنظيم سند رسمي انتقال از فروشنده نخست به فروشنده دوم در نتيجه دخالت فروشنده نخست در تنظيم و امضاي اين سند, لازم است, غير ممكن خواهد بود.

ج : فراهم شدن زمينه تقاضاي الزام فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن به خريدار.

يكي از آثار بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي فروش, همانند بيع با سند رسمي, اين است كه خريدار مي تواند حتي بدون درخواست الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع, فروشنده را ملزم به تسليم مبيع مذكور و منافع آن كند. زيرا فرض اين است كه با انشاي بيع به وسيله طرفين مالكيت مبيع به خريدار منتقل شده و هر مالكي حق دارد تسليم مال خود و منافع آن را از بايع يا از هر شخص كه متصرف در آن است, بخواهد و براي تقاضاي مذكور و اجراي حكم محكوميت فروشنده به تسليم مبيع و منافع آن, تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال لازم نمي باشد.

دوم:

آثار فروش مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي, در برابر اشخاص ثالث
فروش مال غير منقول بدون تنظيم سندرسمي, يك عمل حقوقي است كه اصولاً در برابر اشخاص ثالث نيز قابل استناد و داراي آثار قانوني خود مي باشد. با اثبات وقوع عقد مزبور, اشخاص ثالث نم يتوانند, نسبت به آن ترتيب اثر ندهند و مالكيت خريدار را در مال مزبور, مورد انكار قرار دهند و در نتيجه به استناد تحقق يك قرارداد جديد و لاحق مدعي حقي براي خود در مبيع مذكور گردند. در مقاله پيش بيان شد, كه مالك مال غير منقول حتي اگر در قراردادي صرفاً متعهد به فروش مال مزبور به ديگري گردد, براي خريدار نوعي حق عيني در مال مزبور پديد مي آيد كه هر چند اين حق عيني, حق مالكيت نيست ولي متعهد له مي تواند براساس آن متعهد را ملزم به بيع همان مال خود كند و نتيجه اين وضعيت اين است كه متعهد نمي تواند ان را بدون اذن متعهد له به ديگري انتقال دهد يا نسبت به آن عمل حقوقي انشا كند كه مقتضاي آن با تعهد پيشين او منافات داشته باشد. پس در صورت انشاي خود عقد بيع به وسيله طرفين, كه موجب انتقال مالكيت مبيع به خريدار مي باشد, غير معتبر بودن تصرفات حقوقي بعدي بايع روشنتر است.

موضوعي كه در اين مورد در خور توجه است, اثبات وقوع بيع مال غير منقول است. چون بنابر فرض, بيع مزبور در سند رسمي انعكاس نيافته است, اثبات تشكيل آن در برابر اشخاص ثالث, آسان نمي باشد, كه اين امر ضمن طرح مسايل زير مورد بررسي قرار مي گيرد.

مسايل مربوط به موضوع مقاله: در پايان اين مقاله, طرح مسايل زير مناسب است:
مساله 1 : هر سك از دو بيع مال غير منقول كه براي يكي از آن در سند رسمي و براي ديگري سند عادي داراي تاريخ مقدم تنظيم شده است, چه وضعيتي دارد؟

هرگاه مالي غير منقول , به وسيله مالك مورد دو عقد بيع, يكي با سند رسمي و ديگري با سند عادي داراي تاريخ مقدم بر تاريخ سند رسمي قرار گيرد, سند عادي مزبور قابل استناد در برابر خريدار با سند رسمي نخواهد بود و خريدار با سند عادي در دعوي الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي, پيروز نخواهد شد. زيرا طبق ماده 1305 قانون مدني , كه مقرر مي دارد:

در اسناد رسمي تاريخ معتبر است حتي بر عليه اشخاص ثالث ولي در اسناد عادي تاريخ فقط درباره اشخاصي كه شركت در تنظيم آنها داشته و ورثه آنان و كسي كه به نفع او وصيت شده معتبر است. ؛

تاريخ سند عادي مذكور در برابر اشخاص ثالث, قابل استناد نيست؛ بنابراين سند مزبور مانند سند عادي فقاد تاريخ بوده و بنابر اصل تاخر حادث, تاخر مندرجات آن نسبت به مندرجات سند رسمي مفروض خواهد بود. در نتيجه خريدار با سند عادي نمي تواند با تكيه بر تاريخ سند, خود را مالك مبيع معرفي كند و بايد حكم بر وقوع بيع براي خريدار با سند رسمي صادر گردد, مگر اينكه ثابت شود تاريخ انشاي بيع موضوع سند عادي, مقدم بر تاريخ بيع مورد سند رسمي بوده است كه در اين صورت مبيع متعلق به خريدار با سند عادي مي باشد و معامله با سند رسمي, معامله فاقد اعتبار و نفوذ خواهد بود؛ مانند اينكه خريدار با سند عادي مبادرت به طرح دعوي عليه فروشنده به خواسته تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال كند و فروشنده در تاريخ پس از طرح دعوي مذكور, ملك مورد بيع موضوع سند عادي را با سند رسمي به شخص ثالث منتقل كند, يا اين كه خريدار با سند رسمي اقرار كند كه بيع با سند رسمي پس از بيع با سند عادي واقع گرديده است, كه در اينگونه موارد, به تقاضاي خريدار با سند عادي, سند رسمي مذكور ابطال شده و فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي فروش مال مزبور به خريدار با سند عادي خواهد گرديد.

مساله 2: وضعيت هر يك از دو بيع يك ملك به دو شخص با سند عادي چگونه مشخص مي شود؟ در عمل ممكن است, پس از طرح دعواي خريدار سند عادي عليه فروشنده به خواسته الزام به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع مذكور, شخص ثالث با استناد به سند عادي ديگري كه به امضاي فروشنده رسيده است در دعوي وارد شود و مدعي گردد كه آن ملك, پسش از فروش به خواهان, به او انتقال داده شده است, يا اين كه او نيز مبادرت به طرح دعواي ديگري عليه بايع به خواسته الزام بايع به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع به نام خود نباشد, آيا اين مورد اگر دليل بر تقدم حق يكي از دو عقد بر ديگري نباشد, آيا مي توان تاريخ مندرج در دو سند را ضابطه تقدم حق يكي از دو خريدار بر ديگري دانست و حكم كرد كه فروشنده بايد سند رسمي انتقال را به نام خريداري كه تاريخ سند عادي او مقدم بر تاريخ سند عادي ديگر است, تنظيم و امضا كند؟ يا اين كه هرگاه يكي از دو سند داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد, آيا مي توان به حكم اصل تاخر حادث, انشاي مندرجات سند فاقد تاريخ را نسبت به انشاي مندرجات سند داراي تاريخ, موخر دانسته و فروشنده را به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي داراي تاريخ, ملزم ساخت. در نهايت, اگر هر دو سند عادي فاقد تاريخ و يا هر دو داراي تاريخ, واحد باشد, هر يك از آن دو چه وضعيتي خواهد داشت. همچنين آيا اعلام بايع نسبت به تقدم تاريخ عقد موضوع يكي از دو سند نسبت به موضوع سند ديگر مي تواند مبناي حكم بر اعتبار عقدي كه تشكيل آن مقدم معرفي شده است و بي اعتباري عقد ديگر, قرار گيرد؟ اين مساله در دو فرض زير مطالعه مي شود:

فرض نخست: هر دو سند فاقد تاريخ يا داراي يك تاريخ مي باشد و بايع تقدم هيچيك از دو بيع را نسبت به ديگري تاييد نمي كند. در اين فرض با در نظر گرفتن اصول و قواعد حقوقي, به نظر مي رسد كه در هر حال هيچيك از دو سند عادي را نمي توان بر ديگري ترجيح داد, مگر اين كه تقدم انشاي بيع موضوع يكي از دو سند بر انشاي معامله سند ديگر به وسيله دليل يا اماره ثابت گردد.

نتيجه عدم امكان ترجيح يكي بر ديگري, محكوميت هر دو خريدار در دعوي الزام فرونشده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال است. زيرا از يك طرف تحقق مفاد هيچيك را نمي توان مقدم بر ديگري فرض كرد, از طرف ديگر, مفاد و سند با هم معارض است و جمع بين دو معامله دو سند عادي ممكن نيست و نيز ترجيح عقد موضوع يكي از دو سند عادي بر عقد موضوع سند ديگر, بدون مرجح و غير قابل توجيه است, همچنين توسل به استقراع به دليل خلاف قاعده بوده آن و محدوديت استفاده از آن به موارد مصرح در قانون, نمي تواند از بين دو شخص مذكور, شخصي را كه معامله اش با فروشنده معتبر بوده و استحقاق دارد كه سند رسمي انتقال ملك به نام او ثبت شود, تعيين كند.

بايد اضافه كنيم كه پيدايش اين وضعيت در فروش مال به دو شخص با دو سند رسمي كه داراي تاريخ واحد باشد نيز مكن است, مانند اين كه سند رسمي انتقال به سويله مالك و وكيل او به طور جداگانه در دفترخانه در يك روز تنظيم و امضا شود و تقدم ساعت وقوع يكي از دو معامله بر ديگري معلوم نباشد.

فرض دوم: بايع تقدم تاريخ يكي از دو بيع داراي تاريخ يكسان يا فاقد تاريخ را نسبت به ديگري تاييد مي كند. در اين فرض بايد بيعي كه تقدم ان به وسيله بايع مقدم و در نتيجه معتبر معرفي مي شود, داراي اعتبار تلقي شود. زيرا , براساس آنچه در فرض نخست ذكر شد, به لحاظ اين كه هيچيك از دو بيع بر بيع ديگر ترجيح ندارد, هيچيك از دو خريدار نمي تواند بايع را ملزم به تنظيم سند رسمي انتقال يا تسليم ملك مورد معامله به خود كند. اما در اين ميان هرگاه بايع تقدم يكي از دو بيع را بر ديگري تاييد كند, اين تاييد, در حقيقت اقرار به اعتبار بيعي كه تقدم ان مورد تاييد بايع قرار گرفته است, مي باشد كه نتيجه آن حكم اعتبار اين بيع و تنظيم سند رسمي انتقال با خريدار ان خواهد بود. بنابراين اعتبار بيع مذكور, از جهت اين نيست كه تاييد بايع به عنوان يك دليل بر تقدم واقعي و ترجيح اين بيع بر بيع ديگر مورد استناد قرار مي گيرد؛ كه تاييد مزبور نمي تواند دليل و يا حتي اماره اعتبار يكي از دو بيع در برابر بيع ديگر باشد؛ بلكه صرفاً از جهت دلالت اقرار به زيان مقر يعني شخص فروشنده مي باشد؛ وقتي دلالت دو سند عادي به لحاظ تعارض مفاد آن دو ساقط مي شود, و در نتيجه هيچيك از دو خريدار نمي تواند با استناد به سند عادي ادعاي خود را ثابت كند, تنها اقرار به عنوان دليل منحصر مي تواند در برابر فروشنده مثبت ادعاي خريداري شود كه بيع ملك به او پيش از بيع ديگر مورد اقرار فروشنده قرار گرفته است.

فرض سوم: دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت يا يكي از آن دو داراي تاريخ و ديگري بدون تاريخ است. در اين دو فرض, بايد سند عادي داراي تاريخ يا داراي تاريخ مقدم معتبر تلقي گردد و بدين جهت اين فرض بايد در دو حالت زير بررسي شود:

حالت 1 : دو سند عادي داراي تاريخ متفاوت باشد. در اين حالت هيچيك از ان دو برابر ديگري قابل استناد نيست و دلالت دو سند بين دو خريدار به علت تعارض مفاد آن دو ساقط مي گردد, اما سند داراي تاريخ مقدم براساس اعتبار اقرار به زيان مقر به وسيله خريدار اين سند عليه فروشنده قابل استناد است. بنابراين دادگاه بايد به اعتبار مندرجات سند عادي مذكور رسيدگي كند و در صورت اثبات وجود تاريخ مذكور در سند, در زمان امضاي ان به وسيله فروشنده, راي بر محكوميت او به تنظيم و امضاي رسمي انتقال ملك به خريدار و تسليم ملك مورد معامله به او بدهد, هر چند كه صحت تاريخ مذكور ثابت نشود. زيرا, از يك طرف پس از سقوط دو سند, ادعاي هر دو خريدار به دليل تعارض غير قابل قبول مي شود, اما در اين ميان پس از ثبوت وجود تاريخ مقدم مذكور در مان امضاي سند عادي به سويله فروشنده, نوعي اقرار كتبي فروشنده به سود خريدار سند عادي مذكور ثابت مي شود كه مي تواند مبناي راي محكوميت فروشنده گردد؛ اسين امر با قاعده غير قابل استناد بودن تاريخ در برابر اشخاص ثالث منافات ندارد و غير قابل استناد بودن تاريخ آن در برابر اشخاص ثالث موجب غير قابل استناد بودن ان در برابر فروشنده اي كه تاريخ مزبور را در زمان امضاي سند تاييد كرده است نخواهد بود. به علاوه غير قابل استناد بودن تاريخ هنگامي مطرح مي شود كه ادعاي ثالث همراه با دليلي باشد, كه بدون در نظر گرفتن تاريخ مقدم سند عادي, دليل مزبور مثبت ادعاي ثالث باشد و منحصراً تاريخ مقدم سند عادي, با دليل ثالث معارض باشد كه در اين صورت تاريخ مقدم سند عادي, غير قابل استناد در برابر ثالث خواهد بود؛ اما در حالت مورد بحث فرض اين است كه مفاد سند عادي ابراز شده به وسيله ثالث با مفاد سند عادي خواهان, حتي بدون لحاظ تاريخ مقدم اين سند, نيز تعارض داشته و ساقط مي گردد. پس از بعد از سقوط دعواي ثالث و دعواي دارنده سند, با تاريخ مقدم, استناد به سند عادي داراي تاريخ مقدم و تاريخ آن, از اين حيث هم استناد به تاريخ سند عادي در برابر ثالث محسوب نخواهد بود . تاييد فروشنده در اين حالت, نسبت به تقدم وقوع معامله موضوع سندي كه تاريخ ان موخر است, نمي تواند سبب محكوميت خردار سند داراي تاريخ مقدم گردد و صدور حكم به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر گردد, مگر اين كه ثابت شود تاريخ مقدم مذكور غير واقعي بوده و واقعاً بيع سند عادي داراي تاريخ موخر پيش از بيع سند عادي با تاريخ مقدم واقع گرديده است. زيرا با توجه به اين كه در فرض ثبوت اين موضوع كه تاريخ مندرج در سند عادي داراي تاريخ مقدم هنگام امضاي اين سند موجود بوده و با امضاي فروشنده مورد تاييد او قرار گرفته است, اين تاييد نوعي اقرار به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ مقدم مي باشد كه رجوع از آن به سود خريدار سند عادي با تاريخ موخر و به زيان مقرله قبلي ممكن نيست, هر چند ممكن است بر اثر رجوع مذكور, از جهت تشكيل يك اقرار مستقل ديگر به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ موخر, فروشنده در برابر اين شخص نيز مسئول تسليم بدون ملك يعني قيمت آن گردد.

هرگاه فروشنده صحت يا وجود تاريخ سند عادي داراي تاريخ مقدم را در سند , به هنگام امضاي خود انكار كند و وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده ثابت نشود, الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي بيع و تسليم ملك به خريدار سند داراي تاريخ مقدم, امكان نخواهد داشت, زيرا اقراري به فروشنده به سود اين خريدار محقق نمي گردد, تا بتوان براساس ان فروشنده را ملزم ساخت.

حالت 2 : يكي از دو سند عادي داراي تاريخ و ديگري فاقد تاريخ باشد. در اين حالت نيز اگر چه دو سند مذكور به علت غير اقبل استناد بودن تاريخ سند داراي مقدم, متعارض بوده و به عنوان دو دليل معارض ساقط مي شود و در نتيجه در دعوي مطروح نسبت به هر يك در برابر ديگري نمي تواند مورد استناد قرار گيرد, اما با فرض ثبوت اين كه تاريخ سند عادي داراي تاريخ هنگام امضاي فروشنده موجود بوده و مورد تاييد او قرار گرفته است, اقرار فروشنده به سود خريدار سند عادي داراي تاريخ, محقق و فروشنده بر حسب اقرار خود, ملزم به تنظيم و امضاي سندرسمي انتقال ملك به اين خريدار خواهد بود, مگر اينكه ثابت شود بيع موضوع سند عادي فاقد تاريخ پيش از بيع سند عادي داراي تاريخ انشا گرديده است. هلت اين كه فروشنده ملزم به تنظيم و امضاي سند رسمي با خريدار سند عادي داراي تاريخ مي شود اين است كه بر فرض ثبوت وجود تاريخ در سند مذكور در زمان امضاي فروشنده, وقوع بيع موضوع اين سند در تاريخ مذكور در سند, بايد تحقق يافته تلقي گردد و از اين جا به حكم اصل تاخر حادث بايد انشاي بيع سند عادي فاقد تاريخ, پس از بيع سند عادي داراي تاريخ , فرض گردد.

با توجه به مطالب مذكور در اين حالت, بايد گفت كه هرگاه فروشنده تقدم بيع سند عادي فاقد تاريخ را نسبت به بيع سند عادي داراي تاريخ تاييد كند, اين امر سبب نمي شود كه حكم به الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال و تسليم ملك به خريدار سند عادي فاقد تاريخ صادر گردد. زيرا بر فرض ثبوت اين كه تاريخ سندعادي داراي تاريخ در زمان امضاي فروشنده موجود بوده است, تاييد فروشنده نسبت به تاريخ مذكور در زمان امضاي سند عاد مذكور, نوعي اقرار به سود خريدار با سند عادي داراي تاريخ محسوب مي شود كه فروشنده نمي تواند با رجوع خود از اين اقرار, به زيان خريدار سند عادي داراي تاريخ و به سود خريدار ديگر, اقرار مذكور را از اعتبار ساقط كند. روشن است كه در صورت عدم اثبات وجود تاريخ در زمان امضاي فروشنده, اقرار او نسبت به تقدم وقوع بيع سند عادي بدون تاريخ نسبت به سند عادي داراي تاريخ, مي تواند مستند حكم به اعتبار اين عقد و الزام فروشنده به تنظيم و امضاي سند رسمي انتقال به نام خريدار سند عادي بدون تاريخ شود.

گفتار چهارم

مبحث اول – تشخیص تعارض اسناد مالکیت[13]

اگر دو سند مالکیت کلاً یا بعضاً تعارض داشته باشند یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند ، رسیدگی و اتخاذ تصمیم درمورد تعارض یا عدم تعارض آنها ، با هیأت نظارت است و رأی هیأت نظارت در این مورد غیر قطعی و قابل تجدید نظر خواهد بود . ( تبصره ی 4 ماده ی 25 قانون ثبت ناظر به بند 5 آن ماده ) .

در اینجا لازم است که تعریف سند مالکیت معارض و وظایف اداره ی ثبت ، دفاتر اسناد رسمی و دارندگان اسناد مالکیت و اعتبار قانونی آنها بیان شود.

مبحث دوم- تعریف سند مالکیت معارض

هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت نسبت به ملکی کلاً با بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد خواه تعارض نسبت به اصل مدرک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن ، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است سند مالکیت معارض نامیده می شود ( ماده 3 لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض )

بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد آنکه تاریخش مؤخر است سند مالکیت معاض است و اگر تاریخ ثبت دو سند یک روز باشد ، سند مالکیتی که شماره ی ثبت آن بیشتر ( مؤخر الثبت ) است سند معارض خواهد بود .

مبحث سوم - وظایف اداره ی ثبت

طبق بند 2 ماده ی 3 لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و ماده ی 1 آیینامه ای اجرایی آن :

اولاً – ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض مشخصات سند معارض و سند ثبت مقدم ( مقدم الصدور ) را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه ی خود ابلاغ نمایند .

ثانیاً – گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد به هیأت نظارت ارسال دارند .

ثالثاً – در صورتی که هیأت نظارت یا شورایعالی ثبت در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند اداره ی ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده ی سند مالکیت معارض ( مؤخر الثبت) ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه به دادگاه حقوقی صلاحیتدار محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه ی دعوی را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید .

رابعاً – در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند . اداره ی ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب رادر ستون ملاحظات ثبت ملکدر دفتر املاک قید و به دارنده ی سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه ی قبلی اعلام نمایدو این تنها موردی است که اداره ی ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیت را باطل می کند .

خامساً – اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورایعالی ثبت موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود ، اداره ی ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه ی نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده ی 1 آیین نامه ی لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ی ماشین های الکترونیکی تهیه می شود به ماشین های مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.

سادساً – طبق ماده ی 4 همان قانون ، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند .

سابعاً – برابر تبصره ی ماده ی اول قانون افراز و فروش املاک مشاع نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد کرد .

مبحث چهارم - وظایف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از سند مالکیت نعارض حق ندارند معاملات مربوط به مورد آن سند را ثبت نمایند و در صورت تخلف و ثبت این قبلی معاملات به دستور ماده ی 6 همان لایحه قانونی به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد . اما در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می توانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلفند که در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض صادر شده است. . ( ماده 4 همان لایحه ).

مبحث پنجم - تکالیف دارنده ی سند مالکیت معارض ( مؤخر الثبت )

1- دارنده ی سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ی ثبت به او ، تا دو ماه به دادگاه حقوقی ذیصلاح دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ی ثبت مربوطه تسلیم و رسید اخذ کند والا در صورتی که دارنده ی سند مالکیت مقدم الصدور ظرف همان مدت گواهی عدم تسلیم دادخواست را تسلیم اداره ی ثبت نماید ، اداره ی ثبت ، سند معارض را ابطال خواهد کرد .

2- دارنده ی سند مالکیت معارض، تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف، چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منقضی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد به جریمه ی نقدی معادل یک برابر بهای ملک مورد معامله محکوم خواهد شد . ( ماده 6 لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و . . . )

تبصره – با اینکه دارنده ی سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده است حق هیچگونه معامله ای نسبت به آن ندارد، می تواند حقوق فرضیه و متصوره ی خود را به دیگری انتقال دهد . ( ماده 5 لایحه ی مذکور )

مبحث ششم - اعتبار اسناد معارض

سند مالکیت مقدم الثبت تا موقعی که به حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته می شودو همانطور که گفته شد انجام معامله نسبت به مورد آن با قید صدور سند مالکیت معارض ، در متن سند معامله بلااشکال است.اما سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر صحت آن صادر نگردیده است بدون اعتبار ، و انجام معامله نسبت به مورد آن ممنوع است.

در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض ظرف 2 ماه از تاریخ اداره ی ثبت به دادگاه مراجعه و تقدیم دادخواست نماید ، دادگاه پس از رسیدگی هر یک از اسناد متعارض که تشخیص دهد ثبت آن طبق مقررات انجام شده است تعیین و دیگری را ابطال خواهد نمود ، خواه سند مقدم الصدور باشد خواه سند مؤخر الصدور . ( تبصره ی ماده ی 5 لایحه ی قانونی اشتباهات و . . . )

مبحث هفتم - مجازات اداری متخلفین

برای وادار کردن مأمورین ثبت به دقت در ثبت املاک و صدور اسناد مالکیت و جلوگیری از صدور اسناد مالکیت معارض لایحه ی قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مجازات شدیدی برای کارمندان متخلف تعیین نموده و ماده ی 7 آن قانون می گوید : (( کارمندان اداره ی ثبت که عمل مخالف مقررات آنها موجب صدور سند مالکیت معاض یا معاملات متعدد بشود ، در دادگاه اداری موردتعقیب و بانفصال موقت که کمتر از 2 سال نخواهد بود و یا انفصال ابد به تناسب موضوع محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نخواهد بود.

نتیجه گیری

زمانی فروشنده معامله ای را انجام می دهد و در آن متعهد می شود که اگر خریدار طبق زمانی معین, به تعهدات خود عمل کند در تاریخی مشخص , در دفتر خانه اسناد رسمی حضور پیدا می کند و سند انتقال را به نام خریدار امضاء می کند اما به جای انجام این تکلیف و تعهد, در تاریخ جدیدی همان ملک را با د یگری معامله می کند و سپس در دفتر خانه اسناد رسمی, سند انتقال رابه نام خریدار دوم امضاء می کند .

در اینجا بین تعهدات فروشنده با خریدار اول و دوم تعارض به وجود می آید. حالا اگر هر دو معامله با سند عادی صورت گرفته باشد و خریداران در دادگاه, دعوای الزام به سند مطرح کنند پس حتما کسی رای به نفع خود می گیرد که تاریخ معامله اش مقدم باشد, اما بخشی که اینجا به وجود می آید این است که مالک با خریدار دوم, سند انتقال را تنظیم می کند در این صورت یک قولنامه عادی مقدم و یک قولنامه موخر به تنظیم سند رسمی داریم که با یکدیگر تعارض دارند.

در ایران نظام ثبتی ما ,بر پایه دفتر املاک استوار شده است و با تشریفات مشخص و اعلان اداره ی ثبت , اشخاص درخوست ثبت می کنند.

ماده ی 22ق.ث ایران می گوید:(( همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.))

در ایران بایستی راه حلی اتخاذ شود که قولنامه با سند رسمی تنظیم شود تا دچار مشکلات ثبتی نشویم. در مورد معامله ی معارض هم, قانون ثبت راه حلی قرار داده است. یعنی اگر شخصی مالی را با سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس در قرارداد دوم همان مال را با سند رسمی به فرد دیگر منتقل نمایید. بر پایه اصول قانون ثبت, مالکیت برای خریدار دوم به وجود می آید اما برای این که جلوی چنین سوء استفاده هایی گرفته شود در قانون ثبت ,برای چنین اشخاصی که معامله ی معارض می کنند کیفر شدید تعیین شده است و می گوید هر کس به موجب سند رسمی و عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص یا اشخاص داده وبعد به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.

بنابراین ضمانت اجرای کیفری پیش بینی شده, در ماده 117قانون ثبت برای این است که اشخاص از انعقاد معامله معارض خود داری نموده و توجه داشته باشند اگر از قرارداد عادی اولیه تخلف کنند و با قرارداد دوم و سند رسمی راه را برای اجرای قرارداد اول ببندند مرتکب جرم شده وباید چنین کیفر سنگینی را متحمل شوند.

پس طبق ماده 117قانون ثبت معامله دوم صحیح تلقی می شود زیرا خریدار دوم که از قولنامه اول خبر ندارد وبر اساس استعلام ثبتی وبا اعتماد به سند مالکیت ومندرجات دفتر املاک با فروشنده وارد معامله شده باید مورد حمایت قرار بگیرد و تنها راه حل قانون برای این قبیل معاملات معارض, تعیین کیفر برای فروشنده است.

در خصوص این موضوع, سرانجام, دادستان کل کشور به دلیل این اختلافاتی که در زمینه تعریف معنا و مفهوم معامله معارض وجود داشت درخواست رای وحدت رویه نمود و هیات عمومی دیوانعالی کشور چنین رای داد)): نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117قانون ثبت اسناد واملاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می باشد در نقاطی که ثبت رسمی مربوط به معامله غیر منقول, به موجب بند اول ماده 47 قانون ثبت کشور, اجباری می باشد سند عادی راجع به آن اموال طبق ماده 48همان قانون در هیچ یک از ادارات ومحاکم پذیرفته شده نیست وقابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت. بنابراین چنانچه کسی ,در این قبیل نقاط, با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد,قبلا معامله ای نسبت به مال غیر منقول با سند عادی انجام دهد وسپس به موجب سند رسمی معامله ای معارض با معامله اول با همان مال, واقع سازد عمل او از مصادیق ماده 117قانون ثبت اسناد نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگر قابل انطباق باشد.این رای طبق قانون وحدت رویه قضائی مصوب سال 28برای شعب دیوانعالی کشورو دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است)).

در مورد این موضوع پس نتیجه می گیریم که وقتی دو نفر با هم معامله ای انجام می دهند بایستی این معامله در رایانه اداره ثبت اسناد ثبت شود چه به صورت عادی و چه به صورت رسمی. تا وقتی دو نفر با هم معامله ای انجام می دهند از طریق رایانه جستجو شود تا ببینند آیا نسبت به این موضوع معامله ای انجام شده است یا نه ، تا نسبت به فرد خاطی و مجرم اعمال مجازات وجریمه ای نسبت به ایشان منظور گردد .

در مورد مأموران ثبت نیز بایستی دقت شود تامأمورانی انتخاب شوند تا در ثبت اسناد دقت لازم را بعمل آورند و نسبت به یک معامله دو سند رسمی یا بیشتر تنظیم نشود چون بعضی از افراد با مهارتی که دارند نسبت به یک سند چند سند رسمی تنظیم می کنند و فردی که استعلام می گیرد بایستی خریدار باشد تا نسبت به سندی که می خواهد با فروشنده تنظیم کند اطمینان کامل را حاصل کند تا با سند معارض روبرو نشود چون ممکن است فروشنده با استعلامی که از اداره ی ثبت می گیرد نام فردی را که قبلاً با او معامله کرده را تغییر دهد و نام جدیدی را تنظیم کند و این خود مشکلاتی را به وجود می آورد .

منابع و مآخذ :

- جعفری لنگرودی ، محمد جعفر: حقوق ثبت ، تهران ، انتشارات کتابخانه گنج دانش، سال 1370

- رحیمی ، ابوالفضل :پایانامه (کارشناسی ارشد) ،دانشگاه تهران ، سال 1376

com.pajooheshkade farhang va maaref.www

- شهری ، غلامرضا : حقوق ثبت اسناد و املاک ، تهران ، انتشارات جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبائی ، سال 1381

- شهیدی ، مهدی : مقاله فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، سال 1386

http://www.vekalat.org/hogoogi.php

- کاشانی ، محمدرضا : نشریه قضاوت شماره 46 ،سایت داستانی کل کشور،انتشارات وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی،سال 1386

- مدنی ، سید جلال الدین : ادله اثبات دعوی ، تهران ، انتشارات پایدار ، سال 1385

-موسوی خمینی، سید روح الله ،تحریر الوسیله ،تهران ،موسسه انتشارات دار العلم, سال 1385

- میرزایی ، علی رضا:حقوق ثبت کار بردی ،تهران ، انتشارات بهنامی ،سال 1385

- میر محمد صادقی، حسین:جرائم علیه اموال و مالکیت ، تهران ، نشر المیزان ، سال 1378

پاورقی ها

1- غلامرضا شهری ، حقوق ثبت اسناد و املاک، چاپ نهم ، انتشارات جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبائی، تهران ، سال 1381، ص ص134-136

2- غلامرضا شهری ، حقوق ثبت اسناد و املاک، چاپ نهم ، انتشارات جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبائی، تهران ، سال 1381، ص ص137-147

3- و اکنون رئیس قوه قضائیه .

4- قانون راجع به طرز تنظیم وصیتنامه مصوب 23 بهمن 1317 دارای 24 ماده بود که عیناً در فصل ششم قانون امور حسبی مصوب 1319 از ماده ی 276 تا 299 ذکر شده است .

مواد ذکر شده در متن به شرح زیر است :ماده 278 قانون امور حسبی :(( وصیت نامه ی خودنوشت در صورتی معتبر است که تمام ان به خط موصی بوده و بهامضاء او رسیده باشد.))

ماده 279 : (( وصیت نامه ی سری ممکنست به خط موصی یا به خط دیگری باشد ولی در هر صورت باید به امضاء موصی برسد وبه ترتیبی که برای امانت اسناد در قانون ثبت اسناد مقرر گردیده در اداره ی ثبت اقامتگاه موصی یا محل دیگری که در آئیننامه ی وزارت دادگستری معین می گردد امانت گذارده می شود . ))

ماده 284: (( افراد و افسران نظامی یا کسانی که در ارتش اشتغال به کار دارند می توانند نزد یک نفر افسر یا هم ردیف او با حضور دو نفر گواه وصیت خود را شفاهاً اظهار نمایند . ))

ماده 285 : (( در صورتی که نظامی یا کسی که در ارتش اشتغال به کاری دارد بیمار یا مجروح باشد ممکنست وصیت خود را در حضور رئیس بهداری ارتش و مدیر بهداری ارتش و مدیر بیمارستانی که موصی در آنجاست اظهار نماید . ))

ماده 287 : ((در سایر موارد مکور در ماده ی 283 موصی می تواند در حضور نفر گواه وصیت خود را اظهار نماید و یکی از آن دو گواه اظهارات او را با تعیین تاریخ روز ماه و سال و محل وقوع وصیت نوشته و موصی و گواه ها آن را امضاء می نمایند و اگر موصی نتواند امضاء کند گواه ها ایننکته رادر وصیت نامه قید می کنند . ))

5- ماده 147 مجدداً در تاریخ 21/6/70 اصلاح شده و مطلب مندرج در تبصره 2 در بند 4 و مفاد تبصره 3 در بند 6 ماده اصلاحی آمده است ولی این اصلاحات در مطلب مورد نظر یعنی اعتبار سند عادی تغییری نداده است .

6- با اصلاح ماده 48 قانون ثبت در سال 1370 هیأت از یک قاضی به تعیین رئیس قوه قضائیه ورئیس ثبت یا قائممقام وی و یک نفر خبره ی ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک تشکیل می شود .

7- ماده ی 1275 قانون مدنی – (( هر کس اقرار به حقی برای غیر کند ملزم به اقرارخود خواهد بود . ))

ماده ی 365 قانون آئین دادرسی مدنی – ((هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگر برای ثبوت آن لازم نیست .))

8- محمد رضا کاشانی ، نشریه قضاوت شماره 46 ،سایت داستانی کل کشور,انتشارات وزارت فرهنگ وارشاد اسلامی ، سال 1386

9- محمد رضا کاشانی ، نشریه قضاوت شماره 46 ، سایت داستانی کل کشور,انتشارات وزارت فرهنگ وارشاد اسلامی ، سال 1386

10- سید روح الله موسوی خمینی ،ترجمه تحریر الوسیله,مترجم سید محمد باقر موسوی همدانی ، موسسه انتشارات دار العلم ,قم, 1370- 1368, جلد چهارم ,ص ص550-546

11- محمد جعفر جعفری لنگرودی ، چاپ چهارم ، حقوق ثبت ، انتشارات کتابخانه گنج دانش، تهران ، سال چاپ 1382، ص ص141-151

12- مهدی شهیدی ، مقاله فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، سایت وکالت ، سال 1386

13- غلامرضا شهری ، حقوق ثبت اسناد و املاک، چاپ نهم ، انتشارات جهاد دانشگاهی واحد علامه طباطبائی، تهران ، سال 1381، ص ص105-107

ادامه مبحث معامله حقوقی معارض

مطالب مشابه :

کتابشناسی برگزیده حقوق

جایگاه حقوقی اعتبار اسناد مالکیت اموال غیرمنقول درحقوق و رویه قضایی ایران( قسمت اول)

تحدید حدود و بررسی نسبت به نوع عمومی و اختصاصی

اعاده دادرسي

لزوم تعهدات قولنامه ای و ضمانت اجرای آن

بررسی مراجع اعتراض ثبتی در حقوق ایران

ادامه مبحث معامله حقوقی معارض