دانستنیهای سرقفلی

باسمه تعالی

مقدمه:

بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه مورد سودجویی و زورگویی مالک قرار می گیرند. چنانکه اغلب افرادی که سرقفلی ملکی را خریداری نموده اند ناراضی به نظر می رسند و به دفعات ناله و شکایت مغازه داران از ناعادلانه بودن مقررات مربوط به سرقفلی را شاهد بوده ایم اما واقعیت آن است که سر قفلی که از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره های  قدیمی حاصل شده است ، در راستای حمایت از مستاجر پدید آمده و علی رغم ظاهر ناعادلانه مقررات مربوط به سرقفلی (حق کسب و پیشه) به واقع این مقررات در صدد آن بودند که حقوق و دخالت مالک را در مغازه ای که خودش در آنجا کار نمی کند کاهش داده و به مستاجرین مغازه ها قدرت بیشتری برای کسب و کار بدهد که توضیح مفصل این موضوع از مجال این بحث خارج است. بنابراین ما قصد داریم در این نوشته مقررات راجع به سرقفلی را به زبانی کاملاً ساده و فقط در جهت آگاهی مستاجرین و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه بیان نمائیم تا با اطلاع این عزیزان از حقوق قانونی خود ، واقعیت حمایتی این مقررات روشن شود و تصور نادرست ، ناعادلانه و ظالمانه بودن این  موضوع از اذهان عمومی محو شود. شاید به این نحو در جهت حفظ حقوق اصناف و بازاریان محترم و تامین امنیت فکری وکاری آنان قدمی برداشته باشیم  .

1-سرقفلی چسیت؟

امروزه سرقفلی در میان بازاریان  وکسبه و اصناف به دو صورت دیده می شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات و قوانین و شراط خاص خود را دارند .

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قراردادهای اجاره قدیمی ( اجاره های قبل از 76) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می گردد و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است .

نوع دوم- سرقفلی واقعی : این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست. بلکه  در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می کند و براساس این قرارداد ، مالک سرقفلی بدون مالکیت دراعیان یا زمین  مغازه ، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار نماید.

تفاوت و تشابه این دو نوع سرقفلی:

با توجه به توصیف و تعریفی که درباره هر کدام از سر قفلی های نوع اول و دوم ارائه شد ، تا حدودی تفاوت آنها روشن

شد و مشخص گردید که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره های سابق است در حالی که سرقفلی های واقعی بدواً و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می شوند و ریشه در اجاره های سابق ندارند. اما تفاوتهای این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 می شود ، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از برخی قواعد ساختگی عرفی  (مثل پرداخت حق مالکانه) بیشتر تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی می باشند. این مطلب را از آن رو  ذکر کردیم  که خوانندگان و مغازه داران محترم بدانند وآگاه باشند که سرقفلی مغازه آنها از کدام نوع است و این مهم به نوبه خود در تفهیم مطالب این نوشته و رعایت مقررات مربوطه نقش بسزایی خواهد داشت.

مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران وکسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه ) را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آنها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی ها ، امکان تخلیه ملک توسط مالکین حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه ای را در مغازه داران و مالکین سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد چرا که مالکین در صورتی می توانند بدون پرداخت سرقفلی ، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می کند خطری سر قفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات ، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکین سرقفلی به  دلیل عدم آگاهی از مقررات ، یا با عدم رعایت آنها با خطر تخلیه مواجه می شوند یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار وحتی تضعیف کسب وکار خود را فراهم می کنند چنانکه مصطلح است برخی مغازه داران و مالکین سرقفلی می گویند « بدون اجازه مالک نمی شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد» از این رو در این قسمت از بحث برخی موارد را که لازم است مغازه داران عزیز به آن توجه کنند و برخی راهکارها را بصورت موردی و طی سوال و جواب کاربردی مطرح می نمائیم تا شاید این اطلاعات و  آگاهی ها به استفاده بهینه از محل کسب و رونق کسب وکار و نهایتاً به امنیت شغلی و فکری مغازه داران عزیز منتهی گردد.

2- برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت نمود؟

الف- سند سرقفلی : باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه  و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ گردد .

حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می شود .

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به دیگر سخن هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد . خریدار در صورتی که می خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال می باشد. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر ؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر ؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید (توضیح داده خواهد شد) حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد .

3- برای  فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر .

  در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری نموده اید یا حق کسب و پیشه ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید شایسته است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضایت .

 در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی(مستاجر)می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال .

در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد لازم است توجه نماید که آیا مدت اجاره اش منقضی  شده یا خیر ؟ در صورت انقضاء مدت ، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک ، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح نموده و سپس مبادرت به انتقال ملک نماید . لازم به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر 56 صحیح است لیکن با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود ، انجام پیشنهاد اخیر شایسته تر خواهد بود.

4-چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه های انتقال سر قفلی با سند عادی است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره نموده اند یا اجاره نامه ای در بین نبوده و بطور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می دهند.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آنها رسمی است ( تنظیمی در دفاتر اسنادذ رسمی)حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می دهند.

5-منظور از انتقال سرقفلی چیست؟

 انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

 


مطالب مشابه :


مـوجریـن و مستـاجـرین مغـازه هـا بدانیـد کـه:

1 - باید لیست تمام متعلّقات و منضماتی که در مغازه نصب شده است در اجاره نامه بطور دقیق نوشته شود. 2 -قبل از اجارۀ مغازه در ارتباط با سوابق کاری مستاجر تحقیق کنید



دانستنیهای سرقفلی

بیشتر مغازه داران ، سرقفلی را امر پسندیده ای نمی دانند و احساس می کنند که همیشه ... ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت



بانک سوالات حقوقی با موضوعات تجاری

۲- آیا با در دست داشتن اجاره نامه تنظیمی در بنگاه املاک می. توان با سپری شدن مدت اجاره ... ثالث واگذار کرده به طور کلی برای بازپس گیری مغازه همسرش. چه باید کرد؟



نمونه دادخواست تخليه اماكن تجاري

قسمتي از ملك مذكور كه به صورت يك (دستگاه آپارتمان / باب مغازه) است به موجب سند ... نظر به اينكه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير از مستأجر سلب شده است (يا : مسأله حق



سرقفلی مغازه ها

دادرس پارسی - سرقفلی مغازه ها - ارائه خدمات حقوقی و وکالت -دلنوشته ها. ... البته همان طور که اشاره کردیم در اجاره نامه های عادی که بعد از سال 1376 تنظیم می شود و در آن دو



سرقفلی

اگر در اجاره نامه تصریح شده باشد که محل غیر تجاری، برای کسب و تجارت اجاره داده .... مالك آقای الف میتواند با پرداخت نصف سرقفلی مغازه به س محل مزبور را تخلیه كند.



نحوه نوشتن قرارداد اجاره

دانستنی های قانون - نحوه نوشتن قرارداد اجاره - ... از بنگاه هاي معاملات املاک قرار گرفت در آنجا دست کم جانب انصاف را نگه دارند و همان گونه که در سوگند نامه ايشان نوشته شده



آشنايي با مسائل‌ ‌حقوقي سرقفلي اماكن تجاري‌ مطابق قانون روابط موجر و مستاجر

سرقفلي معمولا به مبلغي كه مالك علاوه بر اجاره بها از مستاجر دريافت ‌مي‌ ‌كند گفته ... در آورند بايد نكاتي را در اجاره نامه رعايت كنند براي ‌مثال:‌ ‌اگر قرارداد اجاره به صورت عادي ... اگر مالك هنگام اجاره سرقفلي نگرفته باشد ولي مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلي به



انتقال عین مستاجره مطابق قانون سال ۱۳۵۶

پاسخ: در صورتی که مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد ... برای مثال اگر الف مالک مغازه شیشه فروشی آن را به ک اجاره داده باشد و در اجاره نامه



پرسش و پاسخ های حقوقی

پاسخ : بهتر است ابتدا اظهار نامه بدهید در صورت عدم اقدام از سوی متعهد الزام وی را از دادگاه .... سوال 16-- : در سال 71يكباب مغازه را به موجب اجاره نامه عادي اجاره نمودم كه تا اين



برچسب :