آئین نگارش اسناد رسمی - استاد جلیل محمدی -جلسه سوم وچهارم -5و 12/8/1390

جلسه سوم ۵/۸/۱۳۹۰

سند چیست؟

قبل از اینکه مواد عمومی به ثبت اسناد را شرح دهیم لازم است سند را تعریف کنیم وبا انواع ان و کلمات واصطلا

اصطلاحات معامله ، معامل ، متعامل و مورد معامله آشنا شویم .

سند از نظر واژه یعنی انچه که بدان اعتماد کنند و نوشته ای است که مطلبی را ثابت کند .سند به موجب ماده 1284

قانون مدنی نوشته ای است که درمقام دعوی و دفاع قابل استناد باشد .

منظور از نوشته خط یا عقدی است که خود را در روی صحفه نشان دهد ، خواه ان صفحه ، پارچه ، چوب ، فلز و

یا امثال ان باشد وخط و یا علامت مذکور اعم از ان است که بر صفحه نوشته یا چاپ یا حکم می شود یا شده باشد.

سند ازحیث درجه اعتبار بر دونوع است :

الف : سند رسمی ب : سند عادی

سند عادی : نوشته ای است که بوسیله افراد تنظیم شده بدون انکه مامور رسمی طبق مقررات قانون در ان مداخله

ای داشته باشد .

قانون مدنی ایران از سند عادی تعریفی نکرده است لیکن در ماده 1289 ق م آمده است غیر از اسناد مذکور درماده

1287 ق م سایر اسناد عادی است.

سند رسمی : ماده 1287 ق م سند رسمی را چنین تعریف نموده است (( اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا

دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت انها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد

رسمی است))

میبینیم که در ماده مذکور برای سند رسمی سه رکن اساسی قائل شده است :

1- تنظیم سند نزد مامورین رسمی

2- صلاحیت مامور در تنظیم سند

3- رعایت نمودن مقررات مربوط به تنظیم سند

بنابراین مطابق رکن اول مامور رسمی باید شاغل باشد . چنانچه مامور درحال تعلیق یا انفصال باشد ویا بازنشسته

شده باشد ، سندی را امضا نماید آن سند رسمی شناخته نمی شود.

به موجب رکن دوم مامور باید صلاحیت ذاتی و نسبی برای تنظیم و امضای سند داشته باشد.

طلاحیت ذاتی مربوط به نوع سندی است که مامور می تواند تنظیم نماید مثلا مامور اداره ثبت احوال درصدور

شناسنامه و رونوشت ان و مامور ثبت اسناد در تنظیم دفتر املاک و یا سردفتر در تنظیم و ثبت اسناد رسمی

صلاحیت نسبی : به اعتبار محل ماموریت است به این معنی که مامورثبت احوال وثبت اسناد اصفهان حق ندارد در

شهر شیراز مبادرت به تنظیم اسناد مذکور نماید.

رکن سوم : درتنظیم سند رسمی یعنی این که رعایت مقرات مر بوط به تنظیم سند دران شده باشد.

یا داوری :

الف : برابر ماده 46 ق ث در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه

مقتضی بداند ، ثبت اسناد ذیل اجباری است :

1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول مه در دفتر املاک ثبت نشده .

2- صلح نامه و هبه نامه.

فلسفه نوشتن سند

مهمهترین فایده نوشتن اسناد استوار نگاه داشتن اساس و پایه مالکیت و امنیت قضائی است . لازمه دوام یک اجتماع

ان است که داد و ستد وبه طور کلی معاملاتش دارای نظم وقانون ثابت باشد که تمام افراد ان اجتماع ملزم به تبعیت

از ان قوانین هستند .

انواع سند رسمی :

اسناد رسمی در سه گروه به شرح زیر می باشند:

1- اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم وثبت می شود مانند اظهارنامه ثبت اب و ملک ، صورت جلسه

تحدید حدود ، صورت مجالس تفکیکی ، افرازی املاک ، ثبت نقل و انتقالات در دفاتر املاک ، ثبت شرکتهای صنع

صنعتی و معنوی ، موسسات خیریه ، ثبت علائم و اختراعات و اسامی تجارتی و .....

2- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج طلاق تنظیم و ثبت می شود ماندد اسناد و معاملات ، عقود ، تعهدات

تقسیم نامه ها ، وکالت و مانند این ها همچنین وقایع ازدواج ، طلاق و رجوع ، به این اسناد ، اسناد لازم الاجرا گقته

می شود یعنی بدون حکم دادگاه قابل اجرا می باشند.

3- اسناد ی که نزد مامورین رسمی دولت و در حدود صلاحیت انها برابر مقررات قانونی تنظیم می گردد مانند

شناسنامه ، گذرنامه ، گواهینامه رانندگی و مانند انها.

معامله

معامله عبارت است از داد و ستد کردن با یکدیگر، تعهد کردن یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر برای انجام

اموری که مورد قبول انها باشد . فروشنده را معامل ، خریداررا متعامل و انچه که مورد خرید و فروش قرارمیگیرد

مورد معامله گفته می شود.

شرایط اساسی معامله بربر ماده 190 ق م

1- قصد طرفین و رضای انها

2- اهلیت طرفین

3- موضوع معین که مورد معامله باشد

4- مشروعیت جهت معامله

الف : قصد و رضای طرفین

تصمیم و اراده بر خرید یا فروش شیئی با میل رغبت را قصد و رضایت می گویند .

این امر با بیان مقصود به وسیله کلمات حاصل می شود ((مواد 191 و 192 ق م ))

ب : اهلیت طرفین

یعنی این که شخص بتواند مال خود را به دیگری واگذار نماید یا تعهد بر امری می کند یا قبول تعهد و انتقال نماید .

این است که درماده 211 ق م آمده است منظور از اهلیت بالغ _ عاقل و رشیده بودن می باشد.

ج : مورد معامله یا موضوع معامله

معامله باید دارای موردی باشد که موضوع تعهد یا انتقال قرا گیرد ماده 214 ق م می گوید مورد معامله باید مال

یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفاء ان را می نمایند .

د : مشروعیت یا جهت معامله

مشروع بودن یعنی اینکه هر عملی که از طرف قانون منع نشده باشد به طور مثال درمعامله شخص می تواند قصد

و منظورخود را ازخرید شیئی بیان کند ولی هرگاه قصد و منظورخود را بگوید باید مشروع باشد((ماده 217 ق م))

مثلا اگر بگوید این خانه ای که می خرم می خواهم در ان قمار خانه یا میخانه راه بیاندازم آن معامله باطل است.

هرگاه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده آن معامله باطل است.

پایان جلسه سوم

جلسه چهارم ۱۲/۸/۱۳۹۰

اظهارنامه

ورقه ای که از طرف کسی یا اداره ای رسما برای کسی فرستاده شود و مطالبی را به او خاطر نشان می کند

ورقه ای که کسی مطالب خود را دران بنویسد و برای کس دیگر یا برای اداره ای بفرستتد.

نوشته ای که افراد راجع به معاملات و تعهدات خود یا طرف دران اظهاراتی می کنند و به وسیله رسمی توسط

اداره ثبت اسناد و املاک ویا دفتر دادگاهها به طرف ابلاغ می کنند ((ماده 709 آ . د . م))

اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر دادگاه می توانند از ابلاغ اظهارنامه که خارج از نزاکت باشد خودداری نمایند

انواع اظهارنامه

اظهارنامه ثبتی (( ثبت اب ، املاک ، شرکتها ، مالکیت صنعتی ومعنوی ، علائم واختراعات))

اظهارنامه گمرگی ، اظهارنامه مالیاتی و اظهارنامه شخصی

اظهارنامه ثبتی

برگه مخصوصی است که بوسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چاپ می شود و هنگام توزیع اظهارنامه (( در

اوایل تاسیس اداره ثبت اسناد و املاک در هر نقطه ای )) یا هر موقعی که متقاضی در خواست پذیرش ثبت آب یا

ملکی رابنماید ، این ورقه با توضیحاتی که خواهیم داد تکمیل می گردد.

نمونه اظهارنامه درقطعات بزرگ و کوچک با ستونهای لازم تهیه شده و به هرحال کل فرم ها یا نمونه ها حاوی

نکات وذکور است.

لازم به یاداوری است برابر بند 262 مجموعه بخش نامه های ثبتی در کلیه اظهارنا مه ها علاوه بر نشانی متقاضی

حد الامکان نقشه و کوروکی ملک ضمیمه شده ومساحت ملک ضمن تعیین محل وقوع و مشخصات ان از حیث نام

قریه و بخش و خیابان و کوچه با کما وضوح قید و درپاسخ استعلام دفاتر وهمچنین درصورت مجلس تحدیدی وسند

مالکیت ، مشخصات مذکور درج می شود .

روش پذیرش درخواست ثبت املاک

ابتدا متقاضی ثبت بایستی تقاضای خود را همراه با یک برگ استشهاد محلی که به گواهی وتائید عده ای ازاهالی

محل ، همسایگان و مجاورین در اصطلاح ثبت ریش سفیدان ساکن در محل رسیده باشد ، به پیوست سایرمدارک

مانند قولنامه دعاوی یا هر مدرکی که دلالت بر تصرفات و یا مالکیت ملک باشد به اداره ثبت محل تسلیم نماید. در

استشهاد محلی یا قولنامه عادی بایستس حدود مشخصات ومقدار مساحت ملک به طور اجمال قید شود و درصورتی

که متقاضی ان را از دیگری به طور عادی خریداری نموده باشد ، مشخصات فروشنده هم در نوشته درج شده باشد

پس ازارجاع درخواست ثبت به نماینده ، نخست می باید مجهول بودن ملک مورد تقاضا توسط بایگان ثبت گواهی

گردد . با مراجعه به دفتر توزیع اظهارنامه نوع مشخصات و محل وقوع ملک مورد درخواست و شخصی که به نام

او معرفی شده است مشخص گردد

دفتر توزیع اظهارنامه

یکی از دفاترقانونی ثبت اسناد و املاک است که در ماده 1 آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک پیش بینی شده است

این دفتر هنگام شروع به ثبت عمومی و شماره گذاری و توزیع اظهارنامه ، شماره و نوع ملک و اسم مالک حقیقی

وحقوقی و تاریخ اقدام و گیرنده اظهارنامه دران ثبت می شود .

املاک مجهول المالک

املاکی که مالک ان مشخص و معین نیست.

دراصطلاح ثبت اسناد و املاک و ازنظر قانون ثبت به اموال غیرمنقولی گفته می شود که درخواست ثبت ان تاکنون

نشده و تا زمانی که نسبت به ان ملک اظهارنامه به نام متقاضی ثبت تنطیم نگردیده ، ملک مجهول المالک است و

برابر ماده12 ق ث مصوب سال 1310 در صورتی که تا 10 سال از تاریخ انتشار اگهی موضوع ماده 10ق ث

نسبت به ملکی اظهارنامه داده نشود ان ملک متعلق به دولت بوده و مدعی العموم یا دادستان تقاضای ثبت ان را

می کرد وان املاک در دفتر املاک مجهول المالک ثبت میشد.

بی سوادی و عدم اگاهی مردم ان زمان به قوانین و مقررات اکثر مالکین درموعد مقرر نسبت به در خواست ثبت

ملک خود اقدام نمی کردند. واز این بابت مشکلاتی فراهم می شد لذا در سال 1322 با اصلاح ماده 12 ق ث به این

گونه مالکین دو سال مهلت داده شد تا نسبت به تقاضای ثبت املاک خود اقدام کنند و چنانچه نسبت به ملکی درمدت

مذکور تقاضای ثبت نشود ، مشمول جریمه گردد .از این رو نوشتن دفتر مجهول المالک منسوخ شد.

پایان جلسه چهارم

آئین نگارش اسناد رسمی - استاد جلیل محمدی -جلسه سوم وچهارم -5و 12/8/1390

مطالب مشابه :

نحوه تنظیم و نوشتن استشهادیه محلی

چگونه یک استشهادیه محلی بنویسیم؟

خدمات مشاوره تلفنی خانواده حقوقی

آیا می شود گواهی کفالت یا سرپرستی پدر یا مادر را از طریق مراجع قضایی اخذ نمود ؟

آئین نگارش اسناد رسمی _ استاد محمدی -جلسه ششم وهفتم -3و1390/09/10

آئین نگارش اسناد رسمی - استاد جلیل محمدی -جلسه سوم وچهارم -5و 12/8/1390

اهمیت ثبت اسناد در جامعه :

متن سؤالات املا و بیاموزیم