نقد و بررسی چگونگی پیاده سازی فرآیندهای ثبت آنی – بخش دوم

اصولا فرآیندها الکترونیک می شوند که ساده و شفاف شوند . انسانها مسئولیت می پذیرند تا یا بلحاظ مادی و یا معنوی از مواهبی بهره مند شوند . چرا ما فکر می کنیم دستور می دهیم و تمام ... اشاره می کنند ثبت الکترونیک مرحله به مرحله پیش می رود و گواهی دیجیتال هم اضافه خواهد شد . حرف بسیار است و مجال کم ... لاجرم شقشقیه گون می شود هر چه گفته شود ...

اگر پیاده سازی ثبت آنی و ممنوعیت دلالان از تنظیم قرارداد و الکترونیک کردن فرآیندها در دفاتر اسناد رسمی یک جهاد باشد بی شک سران دفاتر اسناد رسمی رزمندگان این جهادند ...

کجاست همتی که به پاهای خسته و مجروحشان بنگرد ؟

موارد زیر نمونه اسنادی است که در گونه ای از دفاتر اسناد رسمی در ایالات متحده در زمانی بسیار کوتاه بصورت الکترونیک صادر می شوند .افراد می توانند فرم های مربوطه را از وب سایت اخذ نمایند و با استفاده از تلفن همراه بخش مهمی از فرآیندها را طی نمایند .

سند وام مسکن Owner's Affidavit اظهارنامه مالکیت Power of Attorney - Limited or Durable وکالتنامه - مدت محدود و یا دائم Proof of Identification Affidavit تهیه استشهادیه طی مسیر اثبات شناسایی Last Will & Testament or Living Will تنظیم وصیت Vehicle VIN Verification and Transfer of Title تائید VIN خودرو و انتقال Child Custody Agreements and Adoption Papers موافقتنامه حضانت و فرزندخواندگی کودک

در هند هزینه صدور هر گواهی الکترونیک سطح ۲ یکساله لااقل ۴۰۰ روپیه است .

در ترکیه هر تایید امضاء که برای حتی هر مکاتبه اداری میان دو شرکت ترک ضروریست بیش از ۲۰۰ لیره دستمزد برای یک نوتاری درآمد حاصل می کند .حتی سفارت خانه ها نیز که کارشان در حوزه ثبت از تصدیق امضا تجاوز نمی کند به هزینه آن توجه دارند . هزینه هر گواهی محضری و رسمی که سفارت امریکا در آلمان ارائه می دهد بنقل از سایت رسمی آن ۵۰ دلار است .

در حالیکه : درآمد نوتاری ایرانی طبق برآورد بانک مرکزی بطور میانگین کمتر از میانگین مخارج آنست .

دفتر اسناد رسمی امین مردم و حاکمیت است .عنایت شود همزمان با پیاده سازی ده ها طرح از جمله طرح شاپرک در راستای سیاست های بانکی و پولی کشور در خصوص توسعه بهره گیری از کارت پول الکترونیکی در خصوص ممنوعیت بکارگیری دستگاه های پی . او . اس ( کارت خوان ) متعدد در دفترخانه بدون توجیه علمی نباید بخشنامه صادر نمود . در آلمان انتقال املاک توسط نوتار با صدای بلند برای طرفین خوانده می شود و قیمت ملک به حساب کاربری نگهداری شده توسط دفتر اسناد رسمی Notaranderkonto واریز می گردد و تنها زمانی وجه به فروشنده پرداخت می گردد که ملک بطور کامل منتقل گردد و به اصطلاح رجیستری شود . در این هنگام نیز هزینه کارگزار و یا کمیسیون کارگزاری با کسر هزینه ثبت دفتر اسناد رسمی و مالیات نقل و انتقال و تمبر وصول می شود .

دفاتر اسناد رسمی ایرانی علاوه بر حق التحریر مالیات نقل و انتقالات خودرو و حق الثبت را اخذ و به حسابهای معینه توسط سازمان امور مالیاتی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور واریز می کنند در حالیکه طبق مصوبه کمیسون هیئت عالی نظارت بر سازمان های صنفی کشور در جلسه مورخ 2/10/88 پشتیبانی فنی ، واریز فقط مبلغ 80000 ریال توسط واحدهای صنفی مشاورین املاک بابت ثبت معاملات و دریافت کد رهگیری برای کلیه معاملات تعیین شد .

تکلیف دفاتر اسناد رسمی به محاسبه حق التحریر معاملات قطعی غیر منقول بر اساس ارزش مالیاتی در حالیست که حداکثر نرخ خدمات کارمزد دریافتی واحد های صنفی مشاورین املاک تهران مصوب جلسه مورخ 1379/4/7 و اصلاحیه جلسه مورخ 1380/8/8 کمیسیون هیات عالی نظارت برای معاملات املاک بدین شرح معین شده است : تا 30 میلیون تومان از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله. برای معاملات املاک از 30 میلیون تومان تا 50 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد. برای معاملات املاک از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان ، برای تا 30 میلیون اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله. برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان ، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بند های 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد. بابت کارمزد اجاره ، یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله. در معاملات رهن ، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ گردد .

شایسته است کمسیون هیات عالی نظارت بر سازمان های صنفی کشور و وزارت محترم صنعت معدن و تجارت نیز عنایت داشته باشند تحمیل این کارمزد هنگفت با عنایت به نوسان قیمت املاک و افزایش روز افزون آن ، موجب فشار مضاعفی بخصوص به اقشار کم درآمد جامعه می گردد ( توجه : سران دفاتر اسناد رسمی در اسناد انتقال املاک مبادرت به اخذ حق التحریر بر مبنای قیمت واقعی ملک می نمایند که با عنایت به نوسان قیمت املاک و افزایش روز افزون آن ، محاسبه و اخذ حق التحریر بر اساس ارزش واقعی موجب فشار بر اصحاب معامله خصوصا قشر کم درآمد جامعه می باشد - از نامه شماره 14987/1 – 15/4/87 ریاست محترم وقت سازمان ثبت اسناد و املاک به ریاست محترم قوه قضائیه در خصوص تبصره ماده 58 اصلاحی آ.د.ا.ر )

ضروریست در ساماندهی یک نظم و نظارت پایدار و دقیق در ساختار ثبتی کشور توجه بیشتری به ضعف زیرساخت الکترونیک لازم شود و عنایت شود موضوع فقط امنیت شبکه نیست سهولت دسترسی اصل بنیادین الکترونیکی شدن فرآیندهاست . عدم امکان دسترسی سریع تنظیم کنندگان اسناد به اطلاعات مبنایی ( استعلام ثبتی ، ممنوع المعامله ، سوابق شهری و زراعی ، مالیاتی و بیمه ای ) ، مشکلات موجود در احراز هویت برای تنظیم کنندگان اسناد ، تخلفات مختلف در تنظیم اسناد و در اخذ مدارک بدلیل ورود دلالان در معاملات ، مشکلات ناشیه از تنظیم باصطلاح بیع نامه ها و اجاره نامه های ناصواب بدلیل ورود دلالان در معاملات و مشکلات ناشیه از تنظیم مشارکت نامه ها و پیش فروش های ناصواب بدلیل ورود دلالان در معاملات و تنظیم قرارداد توسط ایشان ، نیز مساله است .

در حالیکه نظارت دقیق و موثری بر مشاورین املاک درخصوص وصول کمیسیون بر مبنای همین تعرفه های هنگفت نیز اعمال نمی گردد و ضمانت اجرایی کافی جهت برخورد با بنگاه های خاطی وجود ندارد شق 12 بند ج ماده 29 اصلاحی آ.د.ا.ر ( پیرو نامه شماره 100/41874/9000 – 8/9/90 ر.ق.ق. ) بر ضمانت اجرایی موثرتری تکیه نموده ، تکرار تخلف وصول حق التحریر بیش از تعرفه مصوب بیش از یکبار را مستوجب انفصال موقت 3 الی شش ماه سردفتران تعیین مینماید . اگرچه نظارت هرچه موثرتر و دقیق تر ، مطلوبتر و شایسته تر است بویژه کاتبان بالعدل که خود امانت دار حاکمیت و مردمند ، اما همواره توجه به رعایت عدالت و توازن در همه شئون ضروریست تا شرایطی فراهم نشود که افرادی بدون تخصص لازمه در عرصه ای گسترده با اخذ مبالغی هنگفت بر مسند کتابت کاتبی اهل تحقیق و پاسخگو به دستگاه های متعدد تکیه زنند که این مسند درخور اهل خود و شایسته تکریم و حمایت است .

جهت مطالعه بیشتر ر.ک. :

http://www.notaryrotary.com/agent/find_a_notary.asp

http://www.globalpropertyguide.com/Europe/germany/Buying-Guide

.http://germany.usembassy.gov/acs/notarial-services

نقد و بررسی چگونگی پیاده سازی فرآیندهای ثبت آنی – بخش دوم

مطالب مشابه :

فروش مغازه (کیان آباد)

فروش خانه ویلایی (امانیه)

ابهامات موجود پیرامون فعالیت مشاوران املاک در اهواز

اعتراض سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به اقدام اخیر اتحادیه مشاوران املاک

فروش زمین اجاره وفروش ویلا دربهترین مناطق شمالی

نقد و بررسی چگونگی پیاده سازی فرآیندهای ثبت آنی – بخش دوم

سوالات حقوقی