مشاوران املاک؛ دلال یا تنظیم کننده قرارداد

به گزارش پايگاه اطلاع رساني كانون سردفتران و دفترياران به نقل از ضميمه حقوق روزنامه همشهري، يك مدرس دانشگاه در خصوص شغل دلالي و وظايف آنها به قانون تجارت اشاره مي كند و مي گويد:طبق ماده 335 اين قانون، مشاور املاك نوعي دلالي به شمار مي آيد.دلال كسي است كه در مقابل اجرت واسطه انجام معامله باشد. به عبارت ديگر طبق اين قانون دلال اقدام به معرفي طرفين معامله مي كند.

عليرضا مشهدي زاده ادامه مي دهد كه دارنده اين شغل مي تواند در خصوص موضوعات مختلفي اعم از خريد وفروش كشتي و يا وسايل نقليه و همچنين لوازم خانگي و ملك،واسطه و به دلالي اقدام كند.

وي مي افزايد:اما آنچه در ايران در خصوص اقدامات دلالان قابل مشاهده است،چيزي فراتر از دلالي مندرج در قانون تجارت است،آنان از حدود قانوني خود در اكثر مواقع تجاوز مي كنند و مسئوليتي نيز بر عهده نمي گيرند.

مشهدي زاده تصريح مي كند: وفق قانون تجارت، دلال فقط در صورت تعدي و تفريط يا به عبارت ديگر تقصير مسئول است. در ماده 334 قانون تجارت آمده است كه دلال ضامن اعتبار اشخاصي كه براي آنها دلالي مي كند و ضامن اجراي معاملاتي كه توسط وي انجام مي شود، نيست.

مسئوليت مشاوران املاك در قبال زيان هاي احتمالي

مشهدي زاده در خصوص مسئوليت صحت مدارك به وسيله مشاوران املاك و امكان استعلام آنان از مراجع قانوني بيان مي كند: اين افراد فقط مسئول صحت و اعتبار امضاها،نوشتجات و اسناد هستند و براساس ماده 342 قانون تجارت دلال در زمينه احراز صحت مدارك مسئوليتي ندارند. اما با كمي دقت مي توان متوجه شد درباره بسياري از معاملاتي كه درخصوص املاك ثبت شده است بايد اصالت و عدم جعليت اسناد و احراز هويت معامله كننده با صاحب سند توسط اداره ثبت اسناد و املاك كشور اعلام شود.

وي با اشاره به اينكه آنچه در دفاتر مشاورين املاك رخ مي دهد،معامله املاك ثبت شده توسط دلالان بر اساس اسناد عاي است، ادامه مي دهد: مشاورين املاك توانايي قانوني استعلام از مراجع قانوني ذي صلاح را ندارند.وظايف دلالان به مفهوم اعم تنها درخصوص ارائه اطلاعات موضوع مورد معامله به طرفين عقد است.

اين وكيل دادگستري در ادامه اين بحث با بيان قاعده فقهي "من له الغنم فعليه الغرم" در مورد مسئوليت ميزان سودي كه مشاوران به دست مي آورند مطرح مي كند كه هر فردي در قبال هر ميزان سودي كه دريافت مي كند بايد داراي مسئوليت باشد.

وي ادامه مي دهد: اين در حالي است كه دفاتر مشاور املاك سود بسياري رابه دست مي آورند بدون اينكه كوچكترين مسئوليتي داشته باشند.

دلالي در قوانين ساير كشورها

اين وكيل دادگستري در مورد وظايف دلالان در ديگر كشورهاي جهان عنوان مي كند: در قوانين كشورهاي ديگر،دلالان حق تنظيم قرارداد ندارند و اين كار توسط وكلا و حقوقدانان انجام مي شود،يعني دلالان طرفين را به وكلا معرفي و سند توسط وكلا تنظيم و تمام مسئوليت صحت و تخلف بر عهده آنان قرار دارد و در نهايت به دفاتر اسناد رسمي كه در كشورهايي مانند آلمان و فرانسه وجود دارد، ارسال مي كنند.

نارسايي قراردادهاي تيپ

اين مدرس دانشگاه در پاسخ به اين سئوال كه ادامه فعاليت مشاورين املاك با اين توصيفات چگونه امكان دارد، ابراز مي دارد: متاسفانه اتفاق نامباركي كه در ايران رخ داده اين است كه به دليل منفعت بسيار بالايي كه در خريد و فروش ملك و مسكن وجود دارد،دلالان خود اقدام به تنظيم قرارداد مي كنند،آن هم بدون اينكه مسئوليتي درتنظيم اين قرارداد داشته باشند.

مشهدي زاده مي افزايد: نمي توان قراردادهاي كل املاك را بر اساس يك قرارداد تيپ تنظيم كرد زيرا معامله هر ملكي اقتضائات خاص خود را دارد و اين روش تنها باعث بروز مشكلات فراوان براي مردم مي شود.

وي ادامه مي دهد:با گذراندن يك دوره 5 يا 6 ساعته هيچ فردي نمي تواند تنظيم قرارداد را ياد بگيرد زيرا كه يك قرارداد داراي ابعاد مختلفي است كه تنها با آموزش اختصاصي، آن هم بعد از سپري كردن واحدهاي تخصصي حقوق در مدت 4 سال،شايد حاصل شود.

بررسي اعتبار قانوني قراردادهاي مشاوران املاك

مشهدي زاده در خصوص قانوني بودن تنظيم قرارداد توسط مشاوران املاك بيان مي كند: اصلي ترين نكته در اين باره تأكيد قانون ثبت است. قانون ثبت قانوني آمره و در راستاي ايجاد نظم عمومي به منظور شناسايي مالكان املاك است. در ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك ذكر شده كه دولت فقط كسي را كه ملك به او منتقل شده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي به وسيله ارث به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.

وي ادامه مي دهد:از يك سو دلالان معاملات خود را به صورت عادي تنظيم مي كنند و از سوي ديگر دولت قرارداد تنظيم شده اين افراد را به رسميت نمي شناسد. اين در حالي است كه مردم براي خريد املاك ميليونها تومان پرداخت مي كنند، بدون اينكه كوچك ترين تحقيقي در خصوص سند موردنظر اعم از اينكه از سوي دادگاه توقيف شده و يا داراي خلافي شهرداري است و يا در رهن بانك گذاشته شده و يا اينكه سندها داراي اصالت هستند يا خير انجام دهند. نكته حائز اهميت اين است كه اين افراد بعداز انجام اقدامات خود هيچ گونه مسئوليتي را نيز نمي پذيرند.

راهكار چيست

مشهدي زاده درباره راهكار غلبه بر اين مشكل اقتصادي در جامعه مي گويد: راه حل اصلي براي حل اين معضل اين است كه انجام همه اين معاملات بايد در دفاتر اسناد رسمي صورت پذيرد. اگر قراراست كه پيش معامله اي يا سندي صورت گيرد بايد به عنوان قولنامه در دفاتر اسناد رسمي كه نماينده دولت و اداره ثبت اسناد و املاك كشور هستند تنظيم شود زيرا قبل از تنظيم هر نوع سندي در آن دفاتر،استعلامات مورد نياز توسط اين دفاتر صورت مي گيرد.

وي با اشاره به اين موضوع كه دفاتر اسنادرسمي در خصوص صحت و اصالت اسناد رسمي و احراز هويت طرفين معامله وفق قانون،داراي مسئوليت كامل و تام هستند، متذكر مي شود كه دفاتر اسنادرسمي نماينده دولت و يك مرجع رسمي به شمار مي روند،به عبارت ديگر براي تاسيس دفاتر اسنادرسمي،نياز به گذراندن مسيرهاي طولاني و سخت فراواني است در حاليكه شما به راحتي در عرض چندين ماه يا كمتر مي توانيد پروانه يك مشاوره املاك را كسب كنيد.

اين حقوقدان خاطر نشان مي كند: بايد تنظيم قرارداد در دفاتر املاك منع شود و اگر كسي اقدام به تنظيم اين قرارداد كرد بايد مسئوليت تمام ابعاد موضوع مورد نظر را بپذيرد.

اين حقوقدان با تاكيد به اين موضوع كه طبق قانون تجارت مشاوران تنها دلال هستند و دلال هم طبق ماده 334و335 قانون تجارت تنها واسطه يك معامله است،خاطر نشان مي كند كه حضور مشاوران حقوقي هم نمي تواند اين مشكل قانوني را حل و فصل كرده و اختيارات شغل دلالي را كه در قانون تصريح شده است تغيير دهد.

تقدير از اقدام سازمان ثبت

اين مدرس دانشگاه در مورد اقدامات صورت گرفته بيان مي كند كه رويكرد جديد رئيس اداره ثبت اسناد واملاك كشور بر اين است كه تنظيم معاملات رسمي را ترويج و حدود اختيارات دفاتر اسناد رسمي را گسترش دهد.

وي درباره آثار چنين تصميماتي خاطر نشان مي كند كه اين امر از يك سوي ديگر باعث كاهش تصدي گري دولت در مواردي از قبيل انحصار وراثت مي شود.

وي در نهايت تاكيد مي كند: اگر اقدامات رئيس اداره ثبت اسناد و املاك كشور به نتيجه برسد، شاهد آسايش هر چه بيشتر مردم و كاهش آمار ورودي پرونده به دادگاه ناشي از معاملات عادي و كوتاهي دست افراد غيرمتخصص در تنظيم قراردادها خواهيم بود.

مشاوران املاک؛ دلال یا تنظیم کننده قرارداد

مطالب مشابه :

استخدام دفتر خدمات قضايي ( مخصوص سردفتران )

نظریه مشورتی جدید کمیسیون حقوقی کانون سردفتران کشور

شرایط سردفتری(اسنادرسمی)

اندك اندك جمع مستان مي رسند ...

انتخاب كفيل دفتراسناد رسمي از بين دفترياران دوم

کلیشه ها و نمونه اسناد مورد نیاز ثبت آنی

مشاوران املاک؛ دلال یا تنظیم کننده قرارداد

ثبت با سند برابر است