تحلیلی بر شرایط اِنحلال عقد و قرارداد

در این مبحث به تحلیل و بررسی شرایط اِنحلال ، فسخ ، اِقاله ، بُطلان عقد و قرارداد پرداخته می شود و توجه به این موارد در هنگام تنظیم و امضاء عقود و انواع قراردادها ضروری است .

انحلال عقود ، شرایط و اَشکالِ آن

انحلال یعنی بر هم زدن عقد و قرارداد و جلوگیری از ادامه ، تداوم و اعتبار وجودی آن و آثار حقوقی اش به اشکال متفاوت است. انحلال یک مفهوم عام است و به هر شکل که موجبات اعتبار یک عقد فراهم شود و ادامه آثار حقوقی آن متوقف شود ، عقد منحل ، محسوب می شود و اعم از این که عقد لازم باشد یا جائز ، تملیکی باشد یا عهدی، معوض باشد یا غیرمعوض و مربوط به اشخاص حقیقی باشد و یا حقوقی .

اَشکالِ انحلال

انحلال هر عقد و قراردادی اَشکالِ مختلفی دارد که عبارت است از :

1) فسخ

2) انفساخ

3) تفاسخ ( اقاله )

4) بطلان

5) انقضاء مدت

6) بذل مدت ( صرف نظر کردن زوج از تمتع از زوجه در باقیمانده مدت نکاح منقطع )

7) فوت یکی از متعاقدین ( در عقد جائزمثل وکالت )

8) سالبه انتفاء شدن موضوع عقد ( سلب انتفاء از مبیع در صورت وجود عقد فاسد و یا شامل مستحق للغیر شدن مبیع )

9) صوری بودن عقد

10)عقد فاسد

تفاوت بطلان و انحلال عقد :

بطلان یکی از مصادیق انحلال عقد و قرارداد است . گاه یک عقد به اعتبار موضوعش ، به دو عقد جداگانه تقسیم می شود. مانند خیار تَبَعُضِ صفقه که عقد بیع نسبت به بَعضِ مَبیع به جهتی از جهات باطل باشد و نسبت به بقیه مَبیع صحیح و معتبر است و لذا خریدار می تواند یا کل مبیع را فسخ نماید و یا با کسرِ قیمت نسبت به قیمت باطل ، بیع را قبول نماید. انحلال عقد می تواند ارادی باشد مانند استفاده از حق فسخ در عقود لازم و یا قهری باشد مانند فوت یکی از طرفین عقد در عقد جائز ( مثل عقد وکالت ) .

تفاوت فسخ و اِقاله :

فسخ حق برهم زدن عقدی است که صحیحاً واقع شده و لازم الاتباع است مانند بیع ، اجاره ، معاوضه ، اجاره اشخاص ، رهن ، قرض و ...اگر واژه فسخ را هم در عقود لازم و هم در عقد جائز بکار بریم ، اقاله یا تفاسخ و خیارات قانونی مانند خیار عیب یا خیار غبن و خیار تخلف شرط و ... در عقود جائز کاربردی ندارند . حق فسخ به اراده و تراضی طرفین در عقد لازم می تواند درج شود که به آن عقد خیاری گفته می شود و عقد می تواند با اسقاط کلیه خیارات هم منعقد شود که در این صورت حق فسخ به حکم قانون به وجود می آید ، به موجبات فسخ عقد لازم ، خیارات قانونی گفته می شود. مالک حق فسخ ، کسی است که می تواند به مقامات قضایی مراجعه و تقاضای فسخ عقد لازم ، معامله یا یک قراردادی را نماید ولی در مورد عقدی که باطل است ، هر ذینفعی می تواند از مقامات قضایی ، تقاضای بطلان عقد یا معامله را نماید ، چه آن که عقد باطل در تضاد با نظم عمومی جامعه است و جنبه مواجهه یا منافع عمومی جامعه را دارد . برای فسخ هر عقد لازمی ، باید از طرف مقام قضایی ( قاضی ) حُکم قضایی اخذ شود . مقام قضایی قبل از هر اقدامی ، در ابتداء باید شرایط فسخ را در مفاد متن قرارداد احراز نماید ، چه بسا دارنده حق فسخ مانند خیار تأخیر ثمن یا خیار غبن تصور نماید که می تواند قرارداد خود را با طرف مقابل با استناد به خیار تأخیر در تأدیه ثمن بر هم زند و حال آن که مقام قضایی این امر را احراز ننماید و رأی به فسخ قرارداد ندهد .

نکته ۱: عقد غیرنافذ را نمی توان فسخ نمود ، زیرا عقد غیرنافذ عقدی است ناقص . بنابر این چنین عقدی باید ابتدا با تنفیذ ، کامل شود و سپس تقاضای فسخ آن را نمود و یا می توان عقد غیرنافذ رد کرد. حق فسخ می تواند با اراده طرفین حاصل شود و یا به حکم قانون و بنابر رأی قاضی ، حق فسخی که بنابر اراده متعاقدین و یا متعاملین در عقود و قراردادها قایل می شوند تحت عنوان خیار شرط و یا شرط خیار هم زمان با وقوع عقد ایجاد می شود ، اما برخی از خیارات قانونی هستند که دقیقاً پس از انعقاد عقد و قرارداد حاصل می شوند و امکان رشد می یابند مانند خیار تأخیر ثمن ، خیار تخلف شرط .

نکته ۲: ممکن است متعاملین در ضمن عقد بیع ، شرط نمایند که در مدت معین برای بایع ( فروشنده ) یا مشتری و یا هر دو یا برای اشخاص غیر ( ثالث و خارجی ) اختیار فسخ و حق فسخ معامله وجود داشته باشد . نکته قابل ذکر این است که برخی از متعاملین گمان می برند در عقد بیع نباید هیچ گونه شرطی قایل شد و این امر و شرط ( قایل شدن ) موجبات انحلال ، تزلزل و یا فسخ قرارداد می شود ، که البته این تصور هم باطل است و هم صحیح است ! نکته قابل ذکر این است که در عقود نباید شرط باطل و شرط فاسد آورده شود که در این صورت موجبات ابطال و فسخ قرارداد و عقود حاصل می شود ولی ذکر و درج شرط صحیح و قانونی هیچ ایرادی و تزلزلی در عقود ایجاد نمی نماید و مسئله دیگر این که هنگام تعیین و توافق شروط صحیح و معتبر ، باید مدت معینی برای آن قائل شد .

شروطی که موجب بطلان و ابطال عقد می شود عبارت است از :

1) شرط خلاف مقتضای عقد : یعنی شرطی که برخلاف و مخالف ذات عقد باشد مثل این که در عقد اجاره ، مستأجر حق سکونت و یا انتفاع از عین مستأجره را نداشته باشد . و یا این که در عقد رهن ، مُرثهن حق فروش عین مرهونه را در صورت عدم انجام تعهدات توسط راهن را نداشته باشد . به عبارت دیگر اثری که هدف اصلی عقدی را تشکیل می دهد مانند انتقال مبیع و ثمن در عقد بیع که هدف اساسی آن است در ضمن عقد سلب شود .

2) شرط مجهولی که جهل به آن ، موجب جهل به عِوَضَین شود : یعنی شرطی که مورد آن مجهول باشد مانند این که در عقد بیع شرط شود که مشتری ثمن را پس از مراجعت از سفر مکه سال بعد از عقد بپردازد. در اینجا چون تاریخ مراجعت مجهول است ، بدیهی است که تاریخ رَدّ ( تأدیه ) ثمن هم مجهول می باشد و چنین شرطی موجبات انحلال و بطلان عقد را فراهم می سازد.

3)هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است ، شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت موجود نیست ، خیار فسخ معامله برای ذینفع حاصل می شود: یعنی هرگاه یکی از متعاقدین وجود وصف معینی را در موضوع معامله تعهد کرده باشد ، در این صورت حتماً باید موضوع و مورد معامله ، عین صفت معین باشد و حتی اگر ملکی و چیزی براساس مساحت معین فروخته شود ولی بعداً معلوم شود که بیع آن مساحت را ندارد چه بصورت افزایش مساحت و چه بصورت کاهش مساحت، خیار فسخ ایجاد می شود. پرواضح است که در صورت کاهش مساحت برای مشتری خیار فسخ ایجاد می شود و در صورت افزایش آن برای بایع حق فسخ حاصل می شود. حتی اگر بیع از روی نمونه باشد ، باید در این صورت تمام مبیع ، مطابق نمونه ارایه شده ، تسلیم مشتری شود ، چه در غیر اینصورت حق فسخ برای مشتری ایجاد می شود.

4) شرطی که فاسد باشد : درج شروط فاسد در قراردادها و عقود ، به اعتبار عقود و قراردادها هم سرایت می کند و موجبات بطلان و فسخ آن را فراهم می آورد . شروطی که طبق قانون ، فاسد محسوب می شود عبارت است از:

الف : شروطی که انجام آن ، غیر مقدور باشد .

ب : شروطی که هیچ گونه نفع و فایده ای ( مالیّت ) وجود نداشته باشد .

ج : شروطی که نامشروع است .

تفاوت خیار تخلف شرط و خیار شرط ( شرط خیار )

1) خیار شرط باید در قرارداد و عقد درج شود ولی خیار تخلف شرط احتیاجی به درج در عقد ندارد و وابسته به عمل متعهد می باشد.

2) خیار شرط باید دارای مدت باشد ولی خیار تخلف شرط چنین قیدی ندارد .

3) خیار شرط نتیجه توافق و تراضی طرفین است ولی خیار تخلف شرط ، نتیجه حکم قانونی است.

تحلیلی بر شرایط اِنحلال عقد و قرارداد

مطالب مشابه :

نمونه قرارداد فروش ملک ( مبایعه نامه )

80- نحوه خرید ملک

قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و آپارتمان

تحلیلی بر شرایط اِنحلال عقد و قرارداد

قرارداد

913 - وکالت فروش اتومبیل

نمونه قراردادها