تخلیه املاک تجاری (قسمت سوم)
ماده 19 قانون روابط م.و.م صور و طرق انتقال ح ک پ ت را بیان نموده است، تبصره 2 این ماده مقرر می دارد: «حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود».
در قسمت اول ماده 10 همان قانون نیز پیش بینی شده است «مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
در تبصره 1 ماده 19 نیز پیش بینی شده است، در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
با عنایت به مراتب فوق چنین به نظر می رسد که براساس ق.رم.م سال 1356 اصل بر این است که چنانچه در قرارداد اجاره اذن انتقال به موجر داده نشده باشد یا قرارداد ساکت باشد در هر دو صورت مستاجر حق واگذاری حق ک پ و ت خود را به غیر نخواهد داشت و چنانچه بخواهد حقوق خود را به دیگری انتقال دهد باید براساس ماده 19 ق.ر.م.م ابتدا به موجر مراجعه نماید و در صورتی که مشارالیه حاضر به پرداخت حق ک پ ت وی نباشد، درخواست تجویز انتقال منافع مورد اجاره را به غیر بنماید، که پس از صدور حکم قطعی در این باب به نفع مستاجر، وی می تواند مورد اجاره را با سند رسمی به غیر واگذار نماید.[1]
طریق اقامه دعوی انتقال به غیر:
1. شرط لازم برای اقامه دعوی این است که مستاجر حقوق خود را به ثالث انتقال دهد و در قرارداد، این حق از او سلب شده یا قرارداد در این خصوص ساکت باشد.
2. انتقال مذکور مورد تنفیذ موجر قرار نگرفته باشد، بنابراین اگر متعاقب انتقال، موجر رضایت خود را اعلام نماید، بعداً حق اقامه دعوی نخواهد داشت.
دادگاه در این گونه دعاوی پس از احراز مالکیت خواهان و وجود رابطه استیجاری فیمابین قرار معاینه و تحقیق محلی صادر و پس از انجام قرارها و احراز تخلف مستاجر، جهت تعیین نصف حق کسب و پیشه یا تجارت قرار کارشناسی صادر می نماید، و پس از وصول نظریه کارشناسی، مراتب را به طرفین ابلاغ و در صورت عدم اعتراض حکم به تخلیه عین مستاجره با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت صادر می گردد.[2]
مطابق ماده 28 همان قانون در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است ظرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد و الا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند...».
آنچه که در این دعوی حائز اهمیت است این است که درحقیقت باید انتقال به غیر عملاً محقق شده، برای اثبات این انتقال تامین دلیل و تحقیق محلی از جمله دلائلی است که در این دعوی می تواند مورد استناد واقع شود، البته درخصوص تامین دلیل باید یادآور شد که محکمه ملزم به پذیرش مندرجات و دلیل حاصل از تامین دلیل نیست و دادگاه صرفاً تامین دلیل را ملاک ادعای انتقال به غیرنخواهد دانست و اصولاً انتقال به غیر اگر مقرون به اقرار خوانده دعوی (مستاجر یا منتقل الیه) نباشد، این ادعا باید در اجرای قرار معاینه و تحقیق محلی ثابت شود و به نظر می رسد تامین دلیل صرفاً میتواند قرینه ای بر ادعای موجر به انتقال به غیر تلقی گردد.
شایان ذکر است که اصولاً قبل از تشکیل جلسه اول دادرسی صدور قرار معاینه محل جایز نیست و متعاقب جلسه اول در صورتی که ضمن دادخواست یا در جلسه به معاینه محلی استناد گردد و مورد پذیرش دادگاه واقع شود و یا خود دادگاه راساً معاینه محلی را لازم بداند، می تواند به صدور قرار معاینه محلی اقدام کند.[3]
نکته:
1. در صورت تحقق انتقال به غیر آیا موجر باید دعوی خودرا به طرفیت مستاجر طرح نماید یا منتقل الیه یا هر دو؟
با توجه به تبصره 1 ماده 19 ق.ر.م.و.م که مقرر می دارد: «در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت ودر این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت» به نظر می رسد باید در دعوی انتقال به غیر علاوه بر مستاجر منتقل الیه نیز طرف دعوی قرار گیرد زیرا با ملاحظه ذیل تبصره مذکور اگر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر شود و در واقع منتقل الیه طرف دعوی نباشد وضعیت پرداخت نصف حق کسب و پیشه و طریق آن به منتقل الیه بدون رسیدگی به نحوه تصرف او بوده و عملاً امکان پرداخت نصف حق کسب و پیشه به وی متعذر خواهدگردید.
البته می توان استدلال دیگری نیز کرد و آن اینکه هر چند تبصره ماده 19 متصرف را مستحق نصف حق کسب و پیشه می داند ولی با این وجود مالک را قانوناً مکلف به اقامه دعوی به طرفیت او نمی کند چراکه منتقل الیه طرف قرارداد با موجر نمی باشد.
2. آیا انتقال مورد اجاره بین دو شریک که هر دو مستاجر مورد اجاره بوده اند، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر؟
به نظر می رسد مفهوم انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که عملاً مورد اجاره از ید مستاجرخارج وبه ثالث منتقل شود، در مورد سوال نظریات متفاوتی از سوی صاحبنظران حقوقی مطرح شده[4] که از مجموع نظرات و نگرش به عملکرد محاکم چنین بر می آید که انتقال بین دو شریک انتقال به غیر تلقی نشده و موجر نمی تواند به این ادعا مورد اجاره را تخلیه کند، زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده غیرتلقی نمی شود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب شود.
نمونه دادخواست دعوی انتقال به غیر:
|
|
نام |
نام خانوادگی |
نام پدر |
سن |
شغل |
محل اقامت |
|
خواهان: |
حسن |
علیزاده |
حسین |
40 |
پارچه فروش |
اردبیل خ.... پلاک.... |
|
خوانده: |
اصغر |
داراب پور |
حسن |
45 |
فروشنده لوازم خانگی |
اردبیل- پاساژ تختی |
|
وکیل: |
علی |
پاشایی |
علی محمد |
35 |
وکالت |
اردبیل- چهارراه ساختمان وکلا پانی |
خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور حکم به تخلیه یکباب مغازه تحت پلاک ثبتی شماره.... واقع در بخش .......... به نشانی .......... به لحاظ انتقال به غیر و صدور قرار تامین دلیل و جبران خسارت دادرسی.
دلائل و منضمات دادخواست:
1. سند مالکیت
2. قرارداد اجاره
3. تامین دلیل
4. معاینه و تحقیق محلی
5. عنداللزوم استعلام ثبتی
6. وکالتنامه
7. جلب نظر کارشناس
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه های عمومی حقوقی شهرستان اردبیل
احتراماً باستحضار عالیمقام می رساند خوانده محترم به موجب قرارداد اجاره رسمی شماره ........ مورخ ......... مستاجر ششدانگ یکباب مغازه تحت پلاک ثبتی شماره ...... واقع در ......... متعلق به موکل بوده که از سال .......... در مورد اجاره به شغل ....... مشغول می باشد علی ایحال در حال حاضر متاسفانه خوانده بدون اخذ اذن از موکل و در حالی که در قرارداد اجاره حق واگذاری نداشته مورد اجاره را به ثالث انتقال نموده به طوری که منتقل الیه در آن مشغول به کسب و کار می باشد. از آنجائی که چنین انتقالی از مصادیق بارز بند دوم از ماده 14 ق.ر.م.م مصوب سال 1356 بوده لذا در راستای حفظ دلائل این انتقال بدواً تقاضای صدور قرار تامین دلیل به منظور حفظ دلائل و احراز چگونگی تصرف منتقل الیه و سپس در ماهیت امر تقاضای رسیدگی و صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه تحت پلاک ثبتی شماره ........ واقع در ........ با صدور قرار معاینه و تحقیق محلی و اجرای آنها دارد ضمناً جهت تعیین نصف حق کسب و پیشه و تجارت تقاضا صدور قرار کارشناسی را دارد، النهایه خسارات دادرسی نیز تحت تمنی است، عنداللزوم استعلام ثبتی تقاضا می شود.
با نهایت احترام و ادب- نام و امضاء
خلاصه دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر
1. تنظیم و تکمیل دادخواست وفق مقررات و الصاق تمبر و تصدیق مستندات
2. رسیدگی دادگاه و صدور حکم تخلیه و قطعیت آن
3. واریز حق کسب و پیشه یا تجارت
4. پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت (حسب مورد به مستاجر یا منتقل الیه) با کسر مالیات مربوط
5. درخواست صدور اجرائیه و اجرای حکم و تخلیه مورد اجاره[5]
[1] مطابق قسمت آخر ماده 19 هر گاه ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
[2] در جهت اثبات انتقال به غیر معمولاً مستاجر قبل از اقامه دعوی براساس ماده 149 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب درامور مدنی تامین دلیل می نماید.
[3] مطابق ماده 248 قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه می تواند راساً یا به درخواست هر یک از اصحاب دعوا قرار معاینه محل را صادر نماید، موضوع قرار و وقت اجرای آن باید به طرفین ابلاغ شود.
[4] مجموع نظرات قضات دادگاه های حقوقی 2 تهران جلد اول (چاپ دوم)، ص 8 سال 1366
[5] پس از دو ماه از تاریخ واریز وجه موضوع تبصره ماده 27 در صورت عدم تخلیه مورد اجاره اجرای محکمه حکم را اجرا و مورد اجرا را تخلیه خواهد نمود.
مطالب مشابه :
نکاتی که درباره مشارکت در ساخت بایستی مورد توجه قرار گیرد به همراه نمونه قرارداد
پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک از دو شریک نمونه قرارداد
قرارداد مشارکت در ساخت
پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک از دو شریک نمونه قرارداد
تخلیه املاک تجاری (قسمت سوم)
نمونه قرارداد. آیا انتقال مورد اجاره بین دو شریک که هر دو مستاجر مورد اجاره بوده اند
وضعیت حقوقی تصرفات شریک در مال مشاع(۱)
می شود که در یک قرارداد معتبر بین طرفین منعقد منقول که دو شریک در آن مالک نمونه سئوالات
قرارداد مشارکت در ساخت
پس از اتمام سقف وستون ودیوارچینی حتماً فی ما بین شریک از دو شریک. نمونه قرارداد
دانلود مجموعه نمونه قرارداد های پیمانکاری و ساختمانی
همکاری بین دو شرکت نمونه نمونه فرم جذب شریک در شیشه دو جداره نمونه قرارداد
اخذ به شفعه
نمونه قرارداد. هرگاه در مال مشترک بین دو شریک احد از شریکین به بیع قسمتی از حصه
بررسی ابعاد حقوقی انتقال و تقسیم مال مشاع در حقوق ایران
حقوق خصوصی -حقوق تجارت و حقوق بین چون این دو با هم شریک را از قرارداد مبنای آن
شرح قانون مدنی
هر گاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود قرارداد :
تبدیل یک ملک با چند شریک به چند ملک بدون شریک
نحوه دستیابی دادگاه به نمونه آن ملک بین آنها مشترک دو شریک سر
برچسب :
نمونه قرارداد بین دو شریک